Constat Alertes Propositions - de la filiere immobilier Cote d Azur pour un territoire intelligent et durable
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de la filiere immobilier Cote d Azur
pour un territoire intelligent et durable
Constat
Alertes
Propositions
Sommaire Sommaire
P 38 P 56
P 08 P 12
P 30 P 46
P 04 P 10
Propositions Propositions
La filière immobilier Propositions P 38 P 56
Financer Digitaliser la filière
P 08 P 12 le logement
Présentation Lutter Propositions P 42 Propositions
de l’Observatoire contre la rareté
Avoir une fiscalité
Préfaces Immobilier d'Habitat Introduction et le coût du foncier ? P 30
moins pesante
P 46
Optimiser Un parc de logements
P 09 P 18
P 04 P 10 les prix de sortie moins énergivores
Les contributeurs Un aménagement
Dominique Estrosi-Sassone Introduction des logements ?
équilibré du territoire ?
de Jean-Marie Ebel P 52
P 06 P 34
P 24 Favoriser l'économie circulaire
Jean-Pierre Savarino Améliorer l’organisation
Contracter les délais ? et optimiser le recyclage
et eviter les retards
des déchets de chantier
sur les chantiers ?
3
Préfaces Préfaces
Dominique Estrosi-Sassone Dominique Estrosi-Sassone
Tirer les leçons de la crise de la tant depuis quelques années. Les En promouvant la compacité de nos
COVID-19 pour construire plus et chiffres de la construction pour 2020 villes, on évitera le renchérissement
mieux demain. font état de 100 000 logements de du coût du logement qui de fait est
moins, avec très certainement des ef- un frein considérable à la relance du
Nous l’avons certes oublié mais il y fets d’entraînement négatifs en 2021. parcours résidentiel et donc à l’ac-
a un lien entre l’architecture de nos cession à la propriété.
villes et les épidémies. En termes Pour rattraper ce retard au plus vite
d’urbanisme, cela vient donc à dire et durablement, il convient de mobi- La crise sanitaire a également souli-
que la COVID-19 va modifier les villes liser les ressources et pour ce faire gné combien le logement est un bien
et les logements. comme face à la crise du logement de première nécessité. Il conviendra
de l’avant-guerre, il faut développer de continuer à travailler, à sécuriser
La crise sanitaire a mis en lumière le logement abordable en relevant l’accès et le maintien dans le loge-
combien les Français sont inégaux le défi de la « sobriété foncière » ou ment face à une montée inquiétante
face au logement, sa taille, son éven- l’objectif de « zéro artificialisation de la pauvreté.
tuelle surpopulation, l’accès aux es- nette » en évitant tout blocage, en
paces extérieurs, son adaptation aux s’adaptant à la réalité du terrain, en Enfin, face à l’expérience du télétra-
nécessités du télétravail ou sa proxi- dérégulant pour rendre les PLU plus vail, l’évolution durable de ces pra-
mité à un travail essentiel pour la Na- simples et plus applicables. Pour ce tiques en entreprises, l’immobilier de
tion. faire, une meilleure connaissance bureau pourrait conduire à reconver-
du foncier est indispensable pour la tir en logement des immeubles dans
La qualité du logement est donc un mise en place d’un urbanisme plus les centres-villes et de fait conduire
chantier d’avenir, au même titre que vertueux et pas nécessairement plus les investisseurs institutionnels à se
la nécessité de fournir un logement coûteux pour les collectivités territo- repositionner sur le marché du loge-
aux travailleurs essentiels à proximi- riales. ment qui offre une rentabilité stable
té de leur lieu d’activité. Elle a éga- et de faibles risques.
lement rappelé que si le logement Osons promouvoir une densité ac-
occupe une place majeure dans la vie ceptable et acceptée, adaptée à la Concevons enfin que le logement
quotidienne des ménages, il contri- crise que nous avons vécue avec des au sens large est un secteur de
Dominique
bue aussi à l’attractivité des terri- espaces extérieurs et partagés, pour temps long, que l’on construit pour
toires, il participe trop souvent à la éviter la promiscuité. Osons réinté- des décennies voire beaucoup plus
fracture territoriale et il est un élé- grer la nature en ville en élevant ou longtemps et que plus que jamais
ment essentiel de la transition éco- surélevant des bâtiments et en libé- l’immobilier doit être un instrument
Estrosi Sassone
logique et énergétique. rant de l’espace au sol. d’aménagement du territoire.
La ville dense est aussi celle d’une
Cette crise sanitaire a déclenché une solidarité retrouvée ou de la proxi-
crise économique et sociale qui a mité des soins et des services acces-
SÉNATRICE DES ALPES-MARITIMES renforcé une crise du logement exis- sibles à pied.
4 5
Préfaces Préfaces
Jean-Pierre Savarino Jean-Pierre Savarino
La CCI Nice Côte d’Azur est engagée lière contribue à hauteur de 11 % du constats des principaux enjeux qui
depuis 2003 dans une démarche PIB et génère deux emplois par loge- préoccupent la filière, et surtout
en faveur du logement des actifs, ment construit. faire des propositions concrètes. 20
facteur-clé de l’attractivité du personnalités ont décidé de s’asso-
territoire. Elle s’appuie notamment La problématique foncière, les cier à ce projet et je les en remercie.
sur les analyses réalisées par son délais administratifs, les recours et
Observatoire Immobilier d’Habitat, les contraintes règlementaires sont Ce manifeste est le reflet de l’en-
créé il y a plus de 40 ans et auquel autant de difficultés qui ont pour semble des propositions émises
participent les fédérations profes- corollaire un déficit structurel de par les contributeurs en direction
sionnelles de l’Acte de Bâtir, FPI, production observé depuis de lon- des décideurs économiques des
FBTP06, FNAIM, mais aussi la Banque gues années. En effet, la moyenne Alpes-Maritimes. Il aborde des
des Territoires, la BPMED, INL’I PACA, des logements mis en vente sur enjeux majeurs parmi lesquels le
la CAF des Alpes-Maritimes, EDF et les 10 dernières années dans notre foncier, les délais et les coûts, mais
GRDF que je remercie pour leur im- département est de 3 500, alors aussi la transition énergétique, le fi-
plication à nos côtés. que le besoin est estimé à 5 000 nancement, la fiscalité, la digitalisa-
logements/an selon les documents tion des métiers, le respect de l’envi-
Nous avons mis en place, début de planification et les analyses de ronnement et l’économie circulaire.
2020, une Commission Immobilier l’INSEE et du Conseil Economique et
destinée à soutenir la croissance de Social.
ce pôle majeur de l’économie locale. Des solutions existent, elles exigent
En effet, au-delà de l’impact de la Notre objectif a toujours été d’ins- un travail collégial et l’engagement
crise sanitaire, qui a nécessité la taurer un dialogue constructif avec de tous. C’est en tout cas ce que
Jean Pierre
mise en place d’un plan de relance les pouvoirs publics et les collecti- nous espérons au travers de ce
dès avril 2020, la Filière Immobilier vités territoriales, ce qui a permis document, dans le souci premier de
souffre de maux structurels qui ont un certain nombre d’avancées. l’intérêt général, du développement
Savarino
des conséquences sur l’ensemble de Néanmoins, la situation est telle de nos entreprises, et du bien-être
la chaîne de production du logement aujourd’hui que les professionnels des actifs de notre département.
et pénalisent l’économie azuréenne. du secteur ont souhaité la rédaction
Rappelons que l’ensemble de la Fi- d’un manifeste destiné à poser les
PRÉSIDENT DE LA CCI NICE COTE D'AZUR
6 7
L'Observatoire Immobilier d'Habitat Contributions au manifeste
Les contributeurs
Jean-Marie Ebel Marc Raspor Patrick Moulard Laure Carladous Cyril Messika & William Siksik
Président de la Président de la Fédération Président de la Past-président Co-Présidents FNAIM
Commission Immobilier des Promoteurs Immobiliers Fédération du BTP06 de la Fédération
CCI Nice Côte d'Azur de la Côte d’Azur du BTP06
et de la Corse
Richard Curnier Elisabeth Zins Marcello Valenza Patrick Guibbolini Sophie Delage
Directeur Directrice Grandes Directeur Territorial Directeur du Présidente du Syndicat
Régional Banque entreprises et Métiers GRDF Développement des Architectes
des Territoires Région spécialisés BPMED Territorial Côte d'Azur de la Côte d’Azur
Sud Groupe Caisse EDF
des dépôts
Analyser le marché immobilier Offrir un outil d’aide à la décision Favoriser les échanges
des Alpes-Maritimes pour la profession entre professionnels et décideurs locaux
u L’Observatoire Immobilier d’Habitat (OIH), c’est :
•U
ne base de données statistiques de référence nationale qui permet des analyses fiables, neutres et validées par
l’ensemble de la profession pour le logement neuf et la revente Matthieu Marin Maître Nicolas Meurot Anne-Marie Ulmer Marion Picquet Fabienne Gastaud
Past-président
•D
es indicateurs clés réactualisés au trimestre (mises en vente, ventes, délais d’écoulement, niveaux de prix, typologie Syndicat des Architectes
Président de la Chambre Responsable du Marché Syntech-Ingenierie Présidente de la
des notaires des Professionnels (PACA) Commission Énergie CCI Nice
de la Côte d’Azur
des logements…) des Alpes-Maritimes de l’Immobilier des Côte d’Azur
Banques Populaires
•U
ne analyse très fine du marché permettant des études sur-mesure
•D
es publications : un bulletin annuel et des lettres trimestrielles disponibles sur abonnement
•D
es manifestations publiques pour informer et échanger avec les pouvoirs publics et les collectivités locales
•U
n club de partenaires réunissant les professionnels de l’Acte de Bâtir
Emmanuel Souraud Yves Giacomuzzo Pascal Friquet
Directeur général Président de l’Association régionale
Vice-Président de la
INL’I PACA des organismes HLM
Commission Immobilier
(AR HLM Paca & Corse)
CCI Nice Côte d’Azur
8 9
Introduction Introduction
Jean-Marie Ebel Jean-Marie Ebel
Introduction
Jean-Marie Ebel
Président de la Commission Immobilier CCI Nice Côte d’Azur
La filière immobilier dans le départe- qui pèse sur les opérations immobi- lement en déficit de logements. D’un
ment est dans une situation préoccu- lières. Les lois et les règles qui s’ap- autre côté, l’État pénalise les com-
pante aussi bien structurellement que pliquent en la matière doivent s’adap- munes qui ne parviennent pas à at-
conjoncturellement. Une ambiance de ter aux exigences du moment. teindre les objectifs fixés par l’article
fond très négative pèse sur le logement A cet égard arrêtons d’aborder le défi 55 de la loi SRU (la loi relative à la so-
en France et de façon plus marquée environnemental et climatique avec lidarité et au renouvellement urbains)
encore dans les Alpes-Maritimes. Et des règles et des comportements d’il y qui fixe à 25 % la part des logements
la crise sanitaire a encore aggravé les a 50 ans. sociaux du parc immobilier résidentiel
choses. Le logement affiche en 2020 le total à l’horizon 2025. des opérateurs obligés de prendre en
niveau de vente le plus bas de ces 10 Contracter le cycle de production reste charge dans les projets une part tou-
dernières années. Or, avec 11 % du PIB un objectif essentiel. Entre 8 et 12 De nombreux élus sont confrontés en jours plus grande de logements so-
et des milliers d’emplois non déloca- mois, voire davantage sont nécessaires toute bonne foi à la difficulté de se ciaux. 70 % des logements sociaux sont
lisables, la filière est un des poumons pour délivrer un permis de construire. conformer aux dispositions de réalisés par les promoteurs privés. L’an
de l’économie azuréenne. Sans compter que plus de la moitié l'article 55 de la loi SRU. D’autant passé le pourcentage a grimpé à 80 %!
font l’objet de recours. Le département que certaines communes dites caren- Au total les actifs y compris ceux de
Loger les actifs dans les Alpes-Mari- a été choisi pour être pilote en matière cées » travaillent non pas sur la règle la classe moyenne ont de plus en plus
L'instauration
times s’avère très compliqué. Or, cette de permis dématérialisé en septembre de 25 % de logements mais sur 30 voire de difficultés à accéder au logement. d'un veritable
tension foncière freine le dynamisme dernier, mais sa mise en œuvre tarde. 50 % des nouveaux projets afin de Pour sortir de cette spirale, des solu- dialogue entre
des bassins d’emplois. Assurer un rattraper leur retard. Or, ils ne dis- tions sont possibles, c’est l’objet de ce l'ensemble des
logement aux actifs reste donc un défi L’instauration d’un véritable dialogue posent ni des réserves foncières ni du Manifeste.
intervenants
majeur et une nécessité pour la vitalité entre l’ensemble des intervenants temps suffisant pour faire émerger de
d’un territoire. de la filière est nécessaire pour une nouveaux programmes dans les délais Au moment de la mise en place de la
de la filiere est
organisation plus efficace et plus impartis par le code de la construction Commission Rebsamen pour construire `necessaire pour
Il ne faut pas nier les spécificités d’un pertinente guidée par un urbanisme de et de l'habitation. plus et accompagner les maires bâ- une organisation
territoire « tendu » comme l’est ce- projets par opposition à un urbanisme tisseurs, au moment où des réflexions plus efficace et
lui des Alpes-Maritimes. Pourtant le de normes. Par ailleurs, le décalage entre la sont engagées pour amodier l’article
plus pertinente
foncier existe. Mais il est prisonnier de construction effective de logements 55 de la loi SRU, ce Manifeste, à tra-
Jean-Marie Ebel
règles administratives qu’il faut faire Le contexte actuel place la filière face à sociaux et la faible progression du vers les propositions formulées par la Président de la
évoluer. Une nouvelle politique de la une situation paradoxale. D’un côté, on taux SRU s’explique par la contribu- Filière, qui sont autant de réponses aux Commission Immobilier
CCI Nice Côte d'Azur
ville est nécessaire pour apporter des observe une contraction des autorisa- tion du secteur privé dans le cadre des contraintes d’un territoire tendu prend
réponses concrètes à la hauteur des tions de construire de l’ordre de 30 % contraintes de mixité. Avec pour consé- de fait toute son importance.
enjeux. Il faut simplifier les procédures, par rapport à l’an passé alors quence des communes déficitaires et Que chacune et chacun des contribu-
lutter contre le carcan réglementaire que le territoire est déjà structurel- pénalisées financièrement ; teurs en soient vivement remerciés.
10 11
1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier 1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier
Lutter contre
la rarete et le cout
du foncier ?
La topographie des Alpes-Maritimes
est remarquable et contrastée : zone
d’interface avec la mer, relief très
montagneux, importance des surfaces
boisées, paysages remarquables, avec
son corollaire : la rareté foncière.
A cela s’ajoutent d’ailleurs des
contraintes supplémentaires liées aux
lois Littoral et montagne et au PPRN
(plan de prévention des risques
naturels) applicables à ce territoire.
Avec une population de plus d’un
million d’habitants y résidant en
permanence, le département des
Alpes-Maritimes est en parallèle l’un
des départements les plus peuplés
de province. On y observe un fort
déséquilibre entre le littoral, qui
concentre plus de 90 % de la
population, et le haut et moyen pays.
12 13
1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier 1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier
Les collectivites locales
Propositions doivent liberer du foncier
Yves Giacomuzzo
Directeur général INL’I PACA
u Les collectivités locales doivent constructibilité que de disponibilité comme cela se fait dans les villages
libérer du foncier. C’est avant tout une de foncier, car en parlant de foncier, du moyen pays, mixer les pleins et les
question de volonté. Cette libération on laisse trop facilement croire que la creux et dégager des espaces végétali-
permettrait d’accroître l’offre et donc production en zones tendues résulte sés à partager.
de peser positivement sur le coût du de l’artificialisation des sols.
foncier et par conséquent sur le prix Or l’essentiel de notre production se Nous devons aussi développer des
des logements. fait aujourd’hui en reconstruction de la dispositifs qui existent déjà mais qui
ville sur la ville. Dans ce contexte, nous sont très peu utilisés comme celui
Yves Giacomuzzo avons besoin de permis de construire qui consiste à dissocier le foncier du
Directeur général INL’I PACA qui nous permettent d’optimiser ces bâti. C’est sur la base de ce principe,
fonciers plus complexes et de trouver par exemple, que les habitats de l’OFS
un meilleur équilibre économique (Organisme de Fonciers Solidaires)
u La filière dans son ensemble doit des opérations. Pour cela, il faut favorisent l’accès à la propriété des
aujourd’hui réfléchir sur le coût des permis de construire en pleine primo-accédants.
du foncier, public ou privé, car cela cohérence avec la constructibilité
déstabilise tout le processus offerte par les PLU. Jean-Marie Ebel
de production du logement sur Président de la Commission Immobilier
notre Territoire. Marc Raspor CCI Nice Côte d’Azur
Président de la Fédération
Sophie Delage des Promoteurs Immobiliers
Présidente du Syndicat de la Côte d’Azur et de la Corse
des Architectes de la Côte d’Azur
&
Matthieu Marin
Past-président u Nous devons réinterroger sans ta-
Syndicat des Architectes bou les documents d’urbanisme, faire
de la Côte d’Azur preuve d’imagination pour fluidifier
le foncier. Nous devons tendre vers
un urbanisme de projets, favoriser les
u La fiscalité de la détention, de opérations d’aménagement et réhabi-
la cession et de la transmission du liter la notion de densité ne serait-ce
foncier détenu par des acteurs privés que pour lutter contre l’artificialisation
(particuliers et entreprises) doit être des sols : surélever le bâti, densifier
mise en cohérence avec l’objectif de le foncier dans les zones urbaines,
libération de foncier et permettre de détruire les îlots anciens au profit de
lutter contre la rétention. Il faudrait nouveaux programmes, créer de nou-
également parler davantage de velles centralités dans l’espace urbain,
14 15
1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier 1. Lutter contre la rareté et le coût du foncier
u Pour lutter contre la pénurie de u Ce qui manque ce n’est pas tant le
foncier dans les Alpes-Maritimes, foncier mais les projets et une plus
il faudrait d’abord que les programmes grande utilisation des dispositifs
immobiliers puissent consommer existants. Par ailleurs, il faut que les
intégralement le droit à construire promoteurs puissent acheter du foncier
c’est-à-dire le potentiel constructible déjà aménagé. Les collectivités locales
du terrain. Par ailleurs dans un doivent se saisir du problème et créer
contexte de protection des milieux un véritable outil d’aménagement au
naturels et des paysages, la lutte service du Territoire.
contre l’artificialisation des sols ne
doit pas interdire toute possibilité Richard Curnier
de nouvelles zones à urbaniser. Aux Directeur Régional
Banque des Territoires Région Sud
collectivités ensuite de conduire
Groupe Caisse des dépôts
une politique foncière renforçant
les interventions de l’EPF PACA.
Plus spécifiquement concernant le
u Vouloir compenser le prix du foncier
logement social, nous devons nous
sur les intervenants intermédiaires
assurer que les fonds SRU versés
a des conséquences sur l’ensemble du
à l’EPF PACA par les communes
projet : baisse de la qualité, retards
des Alpes-Maritimes carencées ne
voire arrêts de chantiers, sans compter
relevant pas d’une délégation des
les pénalités de retard qui là encore
aides à la pierre (principalement l’aire
sont supportées par les constructeurs,
Cannoise) sont a minima réinvestis
etc. Autant de conflits préjudiciables à
sur ce territoire. Enfin, il faut veiller
toute la chaîne des intervenants et, au
à réduire un déséquilibre spécifique
final, à l’acheteur. C’est pour cela que
aux Alpes-Maritimes à savoir : la
le prix du foncier doit être contrôlé. Un
part trop importante des logements
projet c’est avant tout un équilibre à
sociaux issus des programmes
trouver pour assurer une rentabilité à
des opérateurs privés (Vefa). Ce
tous les intervenants.
rééquilibrage dépendra notamment Ce qui manque
de politiques foncières locales plus
engagées. La loi SRU envisage en effet
Patrick Moulard ce n'est pas tant
Président de la
cette part comme un complément de Fédération du BTP06 le foncier mais
la production propre des bailleurs & les projets et
sociaux. Laure Carladous
Past-président de la Fédération une plus grande
Pascal Friquet du BTP06 utilisation
Président de l’Association régionale
des organismes HLM des dispositifs
(AR HLM Paca & Corse) existants
Richard Curnier
Directeur Régional Banque
des Territoires Région Sud
Groupe Caisse des dépôts
16 17
2. Un aménagement équilibré du territoire 2. Un aménagement équilibré du territoire
L’instauration d’un véritable dialogue
entre l’ensemble des intervenants
de la filière est indispensable pour
une organisation plus efficace et plus
pertinente.
Il est essentiel de créer une
Agence d’Urbanisme afin d’avoir
une vision plus prospective. Il est
également nécessaire de créer dans
le département un Observatoire
du Foncier pour orienter l’action
foncière des collectivités, assister
et évaluer leur politique en matière
d’aménagement, faire de la prospective
territoriale, autrement dit repérer
suffisamment en amont, en s’appuyant
sur différents indicateurs, les secteurs
où des évolutions réglementaires sont
nécessaires.
Jean-Marie Ebel
Président de la Commission Immobilier
CCI Nice Côte d’Azur
18 192. Un aménagement équilibré du territoire 2. Un aménagement équilibré du territoire
Il faut vraiment reflechir a construire$
la ville sur la ville
Sophie Delage
Présidente du Syndicat des Architectes de la Côte d’Azur
Propositions &
Matthieu Marin
Past-présient Syndicat des Architectes de la Côte d’Azur
u Les collectivités devraient défi- sont parfaitement compatibles
nir clairement la stratégie foncière avec une densification des espaces
de leur commune. Cela éviterait les urbains, avec l’augmentation de
incompréhensions et les recours. hauteur de certains bâtiments, mais
Il faut adapter les obligations de lo- cela doit être réfléchi à travers les
gement social aux contraintes et aux règles urbaines, avec une agence
spécificités de chaque commune, d’urbanisme par exemple… Peut-être
territorialiser les obligations qui qu’une bonne gestion du territoire
incombent aux communes en fonc- et de la densité urbaine, peuvent
tion de la réalité de leur situation. avoir aussi un impact sur le coût de
Pourquoi ne pas intégrer également production des logements.
dans les 25 % de logements sociaux
(Loi SRU) les logements du locatif Sophie Delage
Présidente du Syndicat
intermédiaire ?
des Architectes de la Côte d’Azur
Par ailleurs les dispositifs existent &
comme le Bail Réel Solidaire qui Matthieu Marin
permet de séparer la propriété Past-président
foncière du bâti, ou encore l’Usufruit Syndicat des Architectes
de la Côte d’Azur
Locatif Social mais aussi les aides
destinées aux maires bâtisseurs.
L’enjeu est de savoir comment cha-
Chaque projet immobilier doit
cun va en faire usage.
u
faire l’objet d’une évaluation glo-
Jean-Marie Ebel bale. C’est-à-dire qu’il faut non
Président de la Commission seulement estimer son coût de
Immobilier CCI Nice Côte d’Azur construction ou de rénovation, mais
aussi les frais d’exploitation qu’il
engendrera : sa maintenance, ses
u Afin de limiter l’artificialisation consommations, sa sécurité, son
des sols et d’éviter de construire sur entretien, etc. Les maîtres d’ouvrage
des terrains en pente, à flanc doivent tenir compte de cet aspect
de colline, loin de toute viabilisation, de coût global dans la rédaction du
et qui coutent très cher en termes de cahier des charges.
travaux, de voirie et réseaux, il faut
vraiment réfléchir à construire la
Marcello Valenza
ville sur la ville. L’environnement, la
préservation des espaces végétalisés Directeur Territorial GRDF
20 212. Un aménagement équilibré du territoire 2. Un aménagement équilibré du territoire
u Il faut valoriser les initiatives déjà u Le Programme Action Cœur de
engagées sur les centres anciens : Ville doit également bénéficier aux
Grasse et Nice notamment où de logements intermédiaires plutôt
belles réalisations ont été livrées qu’aux seuls logements sociaux.
ou sont en projet. Nous devons Cela favorisera à la fois la mixité et
également mener une réflexion sur rendra les cœurs de ville encore plus
la surélévation des bâtiments, ce attractifs. Comptabiliser dans la loi
qu’on appelle le foncier aérien pour SRU les logements intermédiaires
éviter l’étalement et aller vers la permettrait leur développement.
u Les pouvoirs publics consacrent caractère prospectif faciliterait, au-
densification des sites urbains. Mais
beaucoup de ressources à la delà des besoins présents et futurs
cet effort devra être accompagné Yves Giacomuzzo
redynamisation de territoires où les en logements et de leur typologie,
de l’implantation de services et Directeur général INL’I PACA
promoteurs immobiliers interviennent l’évaluation des services et des
d’équipements pour en améliorer
peu aujourd’hui, faute de débouchés infrastructures connexes : présence
l’attractivité : écoles, commerces,
pour le neuf là où les prix de l’ancien de services publics, nécessité d’une
transports, stationnements, etc.
sont faibles, et où les besoins desserte suffisante, besoins en
Une politique qualitative d’accession
portent d’abord sur la rénovation. équipements (écoles, commerces,
sociale à la propriété dans
Cela tient pour partie au fait que les etc.), espaces verts, qualité de vie, etc.
l’ancien doit être mise en place
financements publics (aides d’Action Ainsi pensé, ce document d’urbanisme
en s’appropriant les nouveaux
logement, aides de l’ANAH etc.), permettrait aux collectivités d’anticiper
outils innovants de l’ANAH : vente
nécessaires à l’équilibre d’opérations et d’aménager les quartiers de leur
d’immeuble à rénover, dispositif
structurellement déséquilibrées, sont commune ou de leur territoire de façon
d’intervention immobilière et
d’abord pensés pour les particuliers plus concertée et rationnelle.
foncière voire d’autres instruments
bailleurs et les opérateurs publics ou Certaines restrictions au droit de
locaux à inventer.
parapublics (organismes HLM, SEM). construire proviennent non de la
S’ils étaient plus facilement accessibles réglementation d’urbanisme mais
Pascal Friquet
à des opérateurs privés, de nouvelles des Plans de Prévention des Risques Président de l’Association régionale
opérations pourraient voir le jour, au naturels (PPRN). L’élaboration de des organismes HLM
bénéfice des ménages qui cherchent à ces plans, indispensables, est de la (AR HLM Paca & Corse)
s’y loger. compétence de l’État par le truchement
des Préfectures. A ce titre, des phases
Marc Raspor de concertation avec les collectivités et
Président de la Fédération
la population existent mais il semble
des Promoteurs Immobiliers
nécessaire de les renforcer, de sorte
de la Côte d’Azur et de la Corse
à adopter un plan de prévention
en parfaite adéquation avec la
configuration et spécificité de chaque
u De la même façon que l’on parle territoire d’une commune.
de développement durable, il faut
un aménagement durable. Les Maître Nicolas Meurot
documents d’urbanisme doivent être Président de la Chambre
pensés sur le long terme de façon des notaires des Alpes-Maritimes
à renforcer davantage l’adéquation
entre la réglementation opérationnelle
locale (PLU) et les Schémas de
cohérence territoriale (SCoT). Ce
22 233. Contracter les délais 3. Contracter les délais
Contracter Le premier levier pour lutter contre
l’offre structurellement déficitaire est de
réduire les délais. Entre le repérage d’un
les delais ? terrain et la livraison des appartements,
le cycle de production dure de 3 à 4 ans
selon la taille de l’opération immobilière.
Or le seul délai d’instruction du permis
peut prendre jusqu’à 12 voire 14 mois
pour une mise en œuvre de 24 à 30 mois
selon la taille du projet ! Il est clair que la
Entre la mise en vente d’un terrain et
première chose à faire est de réduire ce
la livraison d’un immeuble, les délais
temps d’instruction chronophage.
sont souvent très longs et dépassent
largement les délais normaux et
Notre département est pilote en matière
légaux. Cette lenteur est imputable
de permis numérique mais la mise en
avant tout au temps perdu en amont
œuvre tarde alors que l’échéance de son
du projet et pendant l’instruction du
obligation a été fixée au 1er janvier 2022.
permis. Normalement les délais légaux
d’instruction sont fixés à 2 ou 3 mois
Jean-Marie Ebel
après le dépôt d’un permis de construire. Président de la Commission Immobilier
En réalité, entre le projet et l’obtention CCI Nice Côte d’Azur
d’un permis, il se passe près d’une
année parfois davantage. Par ailleurs,
on constate que les règles d’urbanisme
fixées par les PLU font souvent l’objet
d’interprétations ou de restrictions de
la part des collectivités qui en faussent
l’application : frilosité par exemple à
accepter certaines hauteurs autorisées
d’immeubles, dépassement du coefficient
de végétalisation, etc. Résultat avant
de déposer un permis, un temps de
négociation est toujours nécessaire sauf à
risquer de voir son projet refusé.
Sophie Delage
Présidente du Syndicat
des Architectes de la Côte d’Azur
&
Matthieu Marin
Past-président
Syndicat des Architectes
de la Côte d’Azur
24 253. Contracter les délais 3. Contracter les délais
Il serait judicieux
d'instaurer une collegialite decisionnaire
Propositions Maître Nicolas Meurot
Président de la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes
u Un urbanisme de projets doit se cohérence territoriale, serait un réel déjà débordées et entrainent des
substituer à un urbanisme de normes. atout. délais très longs. Avec les possibilités
Aussi pourquoi ne pas réactiver La dématérialisation des permis d’appel, certaines procédures peuvent
une Commission d’Urbanisme de construire, prévue pour être la durer des années. Par ailleurs, les
préalablement à l’instruction ou au norme à partir du 1er janvier 2022, délais d’instruction des permis de
moins un rendez-vous de présentation est une bonne chose et représentera construire dépassent les délais légaux.
du projet de façon à avoir une réelle un gain de temps appréciable. La centralisation de l’instruction au
concertation constructive avec tous Malheureusement, malgré nos niveau de la Métropole ne permet
les services instructeurs, l’ABF le cas demandes les collectivités n’associent pas de réduire cet écueil. Les
échéant, et les élus concernés ? pas les professionnels au processus professionnels constatent également
de mise en place de la non seulement que l’interprétation
Jean-Marie Ebel dématérialisation, et il est dommage de règles d’urbanisme n’est pas
Président de la Commission Immobilier qu’il n’y ait pas eu plus d’anticipation. identique par tous les instructeurs
CCI Nice Côte d’Azur Le papier est encore trop souvent la mais aussi que les demandes de pièces
règle. Et de ce point de vue, on ne complémentaires sont quasiment
note pas une volonté de la part des systématiques. Il semblerait enfin que
u Cette Commission, composée par collectivités pour s’en affranchir. des pièces non réglementairement
l’ensemble des services techniques
prévues par le Code de l’Urbanisme
liés à l’instruction et réunie avant Sophie Delage
puissent être exigées. Afin d’obtenir
l’instruction d’un dossier par la Présidente du Syndicat
des Architectes de la Côte d’Azur une uniformisation des procédures
Préfecture ou les collectivités,
& et interprétations des textes, il serait
permettrait de gagner un temps
Matthieu Marin judicieux d’instaurer une collégialité
précieux en anticipant et résolvant
Past-président décisionnaire.
tous les points bloquants.
Syndicat des Architectes
On s’aperçoit à l’usage que sur
de la Côte d’Azur Maître Nicolas Meurot
les secteurs à enjeux, les règles
Président de la Chambre
d’urbanisme fixées par les PLU ne sont
des notaires des Alpes-Maritimes
pas toujours adaptées. Il ne faut pas
penser l’urbanisme à travers des règles u La France est un pays très protecteur
macro-territoriales mais s’adapter à des droits. Cet avantage présente aussi
la réalité des sites. La création d’une des inconvénients avec des possibilités
Agence de l’Urbanisme, comme il en de recours dilatoires parfois utilisés de
existe dans la plupart des grandes façon abusive en matière d’urbanisme.
agglomérations, chargée de penser la Depuis une dizaine d’années, des lois
prospective du Territoire, de proposer successives tentent d’en diminuer
des documents d’urbanisme en tenant l’usage mais l’on constate en pratique
compte de la spécificité de chaque que ce n’est pas vraiment le cas. Ces
secteur, notamment des schémas de recours encombrent des juridictions
26 273. Contracter les délais 3. Contracter les délais
u Les normes sont souvent perçues les richesses et innovations locales accordé très en-deçà de la mois. Ce processus doit être lissé
comme un faisceau de contraintes qu’elle peut apporter à la création sur constructibilité du PLU, ouvrir pour éviter le creux du 1er semestre
alors que leur genèse et leurs le territoire. la possibilité de saisir une synonyme de perte de temps.
traductions dans les cahiers de La contrainte sert la créativité. commission de médiation (50%
prescription architecturales urbaines L’ingénierie doit être source de création élus locaux, 50 % juristes) Yves Giacomuzzo
paysagères et environnementales et d’innovation par son aptitude à se entre élus et maîtres d’ouvrage, Directeur général INL’I PACA
sont bâties comme un gage de qualité saisir, à synthétiser, à valoriser ces pour introduire un mode non
des projets. Pour sortir de cette contraintes et plus largement, avec juridictionnel de traitement des
situation paradoxale, les opérateurs les évolutions numériques (BIM) et différends. u Afin d’éviter les retards dus aux
de la filière immobilière doivent environnementales (RE2020) dans délais d’instruction, une
changer de paradigme : se saisir des lesquelles l’ingénierie peut apporter Marc Raspor « doctrine » concertée, connue
prescriptions comme un gage de tout son savoir-faire. Président de la Fédération et partagée d’instruction des
des Promoteurs Immobiliers PC par les collectivités locales
qualité. Les obligations ne sont pas
de la Côte d’Azur et de la Corse est nécessaire. Elle « sécurisera
des multiplications de contraintes mais Marion Picquet
des leviers de performance pensés Syntech-Ingenierie (PACA) » l’activité de production des
pour réinscrire le logement dans un opérateurs quels qu’ils soient.
L'ingenierie véritable confort et cadre de vie. u L’ensemble de la filière est
unanime sur ce point : les délais Pascal FRIQUET
doit etre Seule une compréhension mutuelle et u La délivrance des permis de
Président de l'Association
une participation de tous à cet effort construire est devenue un processus d’instruction et de recours
source de qualité produira à chaque étape du des permis sont trop longs. La
régionale des organismes HLM
très complexe et très long, ce qui nuit (AR HLM Paca & Corse)
de creation projet des réponses adaptées et fera à la fluidité de la production. Il paraît numérisation semble la meilleure
solution pour réduire les délais
et d'innovation gagner du temps. Car si tout le monde possible d’agir sur plusieurs fronts :
comprend et partage les enjeux, œuvre • Dématérialiser le dépôt des Permis et s’affranchir des tonnes de
Marion Picquet papier gaspillées chaque année.
dans le même sens, les phases de de construire et de leur instruction.
Syntech-Ingenierie (PACA)
validation pourront être raccourcies. • Expérimenter l’externalisation de Il faut accélérer les autorisations
Il y a donc urgence à fédérer l’instruction des PC, comme la loi préfectorales pour le logement
l’ensemble des acteurs et à assurer une le permet, pour dégager du temps social. Toute opération financée en
fluidité entre l’urbanisme, l’ingénierie, des services instructeurs et leur PLUS (prêt locatif à usage social),
les architectes, les promoteurs, les permettre de se focaliser sur les vrais PLAI (prêt locatif aidé d’intégration)
constructeurs, les exploitants pour enjeux du développement urbain. et PLS (Prêt locatif Social) doit faire
saisir l’ambition du projet et la faire • Supprimer les phases de pré- l’objet d’une décision portant octroi
sienne chacun à son niveau. Ainsi instruction, lorsqu’elles n’ont pas de subvention prise par le Préfet.
chaque étape sera un véritable passage pour effet d’accélérer l’instruction Or, en règle générale les enveloppes
de relais. C’est là où la CCI peut nous proprement dite. de financement ne sont connues au
réunir, syndicats professionnels, • Limiter le recours aux sursis à statuer mieux qu’au début du 2e semestre
acteurs de la construction, usagers, lorsque la planification est modifiée. de chaque année. Ce qui fait que
pour valoriser la filière dans toutes • En cas de refus de PC, ou de PC tout est à l’arrêt les 6 premiers
28 294. Optimiser les prix de sortie des logements 4. Optimiser les prix de sortie des logements
Optimiser
les prix de sortie
des logements ?
On peut déjà prédire sans crainte de se
tromper qu’en 2021 les prix des logements
vont encore augmenter. Deux facteurs
favorisent mécaniquement cette cherté.
Premièrement, la loi de l’offre et de la
demande. Au plus l’offre est rare au
plus le prix est élevé. Deuxièmement:
l’augmentation du coût de la construction,
des VRD (Voierie et Réseaux Divers) et des
terrassements. En 10 ans, il a augmenté
de 50 % et pèse désormais pour plus
de la moitié du coût de revient global.
Or il faut savoir que le tiers de cette
augmentation est du au seul respect de
l’application des normes réglementaires !
De ce point de vue le département cumule
les obligations les plus contraignantes:
loi littoral, loi montagne, Natura 2000,
Plan de Prévention des Risques, normes
parasismiques, etc. Et l’entrée en vigueur
des réglementations énergétiques comme
l’objectif de zéro artificialisation des sols
va générer un nouveau surcoût. Sans nier
la nécessité de ces lois, doivent-elles être
pour autant toujours synonymes de coûts
supplémentaires ?
Jean-Marie Ebel
Président de la Commission Immobilier
CCI Nice Côte d'Azur
30 314. Optimiser les prix de sortie des logements 4. Optimiser les prix de sortie des logements
Propositions u Ne serait-il pas préférable, au
moins pour les appels à projet émis
des prix à la revente synonyme d’un
aménagement équilibré du territoire.
par les collectivités, que le prix du
Il est nécessaire de sortir de cette Il faudrait éviter les exigences Anne-Marie Ulmer
foncier appartenant au domaine
u u
logique malthusianiste qui régit disproportionnées qui s’ajoutent public soit fixé à l’avance ? Cela Responsable du Marché
la production des logements. Une localement aux normes nationales, des Professionnels de l’Immobilier
implique un véritable changement des
des Banques Populaires
production plus conforme à la réalité par exemple lorsque des chartes mentalités et une réelle volonté d’agir.
&
des besoins permettrait en effet de imposent des niveaux de performance L’Établissement Public Foncier n’aurait- Elisabeth Zins
faire baisser les prix. ou d’exigence qui ne sont pas en il pas de ce point de vue un rôle à jouer ? Directrice Grandes entreprises
cohérence avec l’objectif du logement et Métiers spécialisés BPMED
Jean-Marie Ebel
abordable, lorsque le mieux peut Sophie Delage
Président de la Commission Immobilier Présidente du Syndicat
devenir l’ennemi du bien. Il serait
CCI Nice Côte d'Azur utile, dans ces cas, de faire une des Architectes de la Côte d’Azur
u La « transparence » sur les coûts
&
étude d’impact pour bien mesurer est un exercice difficile. Je ne partage
Matthieu Marin
les « effets prix » des exigences pas l’idée de laisser au seul maître
Past-président
u Trop souvent le coût du foncier exprimées, et mieux les proportionner Syndicat des Architectes d’ouvrage la charge du surcoût lié
détruit l’équilibre financier des projets. en conséquence. Il faudrait de la Côte d’Azur à la crise sanitaire. Je suis d’avis de
Nous devons réfléchir à des solutions aussi permettre aux programmes laisser au maître d’ouvrage et aux
pour le rationaliser et le contrôler. Pour immobiliers d’atteindre un meilleur constructeurs la liberté d’organiser un
que tous les intervenants retrouvent équilibre économique, en accordant partage de cette prise en charge. Quant
Pour éviter la surenchère des prix,
plus de constructibilité là où la forme
u
leur compte, la valeur du foncier aux normes nouvelles, si l’amélioration
pourquoi ne pas élaborer sur le modèle
ne devrait pas dépasser un certain urbaine le permet, et en n’hésitant de la qualité des logements ne se
du logement social, une charte au
pourcentage du coût global quitte à pas à utiliser les possibilités offertes discute pas, les surcoûts qu’elles
niveau de la Métropole et du 06 pour
établir des règles pour l’y contraindre. par le code de l’urbanisme pour cela génèrent ne peuvent être ignorés.
s’entendre sur le prix des logements
Celles-ci pourraient aller jusqu’au refus (dérogations aux règles des PLU
intermédiaires ?
de délivrer le permis de construire en pour absorber les surcoûts de la Pascal FRIQUET Il faudrait
cas de dépassement. Outre le prix du performance environnementale ou de Président de l'Association
la mixité sociale).
Yves Giacomuzzo régionale des organismes HLM eviter les
foncier, un second élément complique Directeur général INL’I PACA
le prix de sortie d’un logement : c’est la (AR HLM Paca & Corse) exigences
part croissante des logements sociaux Marc Raspor dispropotionnees
dans chaque projet. Le logement Président de la Fédération
libre ne doit plus être la variable
des Promoteurs Immobiliers u Nous devons encourager le travail
u Pour diminuer les coûts de sorties, qui s'ajoutent
et le financement des promoteurs-
d’ajustement du logement social dont
de la Côte d’Azur et de la Corse
rénovateurs qui contribuent fortement
il faut s’assurer d’abord qu’il n’y a pas localement
de coûts cachés. Pour cela, les dossiers
le coût de construction est identique. à améliorer les logements des
d’études doivent être mieux ficelés.
aux normes
Pourquoi ne pas subventionner la
construction des logements sociaux en
centres villes. Non seulement, par un nationales
traitement plus rapide et sans doute Patrick Moulard
évitant ainsi d’impacter les logements plus bienveillant des autorisations Marc Raspor
Président de la
libres ? administratives : permis de construire, Fédération du BTP06
Président de la Fédération
des Promoteurs Immobiliers
déclaration préalable mais aussi &
Patrick Moulard de la Côte d’Azur et de la Corse
pourquoi ne pas leur accorder, comme Laure Carladous
Président de la Past-président de la Fédération
Fédération du BTP06 aux particuliers, des subventions
du BTP06
& de type « Prime Rénov’ » pour tous
du BTP06
Laure Carladous les travaux de construction ou de
Past-président de la Fédération rénovation durables ? Cela permettrait
du BTP06 également une meilleure maîtrise
32 335. Améliorer l'organisation et éviter les retards sur les chantiers 5. Améliorer l'organisation et éviter les retards sur les chantiers
C’est au maître d’ouvrage qu’incombe
la responsabilité de supprimer les
marges d’incertitude en amont et tous
les risques susceptibles de freiner la
bonne marche du projet.
Les imprévus et les retards sont
d’abord la conséquence d’un
manque de communication entre les
intervenants. Une bonne préparation
en amont du projet est seule garante
d’un bon déroulement du chantier.
Généralement, tout ce qui a été prévu
à l’avance se passe bien. La seule
façon de maîtriser les délais est de
se concerter tous ensemble dès les
études préalables.
Patrick Moulard
Président de la
Fédération du BTP06
&
Laure Carladous
Past-président de la Fédération
du BTP06
34 355. Améliorer l'organisation et éviter les retards sur les chantiers 5. Améliorer l'organisation et éviter les retards sur les chantiers
Une bonne preparation en amont du projet est
seule garante d'un bon deroulement du chantier
Propositions Patrick Moulard
Président de la Fédération du BTP06
&
Laure Carladous
Past-président de la Fédération du BTP06
u L’ensemble des intervenants doit une réelle opportunité de travailler
être associé au début de la préparation autrement, d’envisager un projet dans
du projet pour lever non seulement sa globalité y compris en termes de
toutes les questions et les doutes coût et de rentabilité.
qui peuvent se poser mais aussi pour
organiser au mieux la coordination des Patrick Moulard
différents corps de métier tout au long Président de la
Fédération du BTP06
du chantier.
&
Nous devons également faire des
Laure Carladous
efforts pour raccourcir certains délais Past-président de la Fédération
d’intervention qui peuvent faire perdre du BTP06
beaucoup de temps. Un exemple : il
faut prévoir 6 à 7 semaines à l’avance
la pose des compteurs définitifs. Or, u Dès la phase de conception, tous
on sait bien que c’est difficilement les intervenants devraient se réunir,
envisageable. Conséquence : cela échanger avec les concessionnaires
entraine des retards de fin de chantier pour leur soumettre les projets afin
de plusieurs semaines. Ensemble, d’éviter les pertes de temps en phase
nous devons travailler à réduire les de réalisation.
temps d’intervention et à améliorer la Pour éviter une déperdition de
planification. la qualité, il est indispensable de
Nous devons adopter des généraliser les contrôles qualité à
fonctionnements différents, nous chaque étape d’un chantier pour veiller
ouvrir aux nouveaux outils de la au bon respect du cahier des charges.
commande publique. Parmi eux, les Des contrôles devraient également être
marchés globaux de performance, effectués durant la première année
trop peu utilisés. Non seulement, ils d’exploitation.
tiennent compte des grands enjeux qui
traversent aujourd’hui toute la filière : Marcello Valenza
qualité d’usage, transition écologique, Directeur Territorial GRDF
maîtrise des coûts. Mais encore, ils
prévoient que le maître d’ouvrage
conçoive, réalise et exploite le
bâtiment un certain nombre d’années
après sa réalisation. Ils représentent
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