CRÉATEUR D'IMMOBILIER À VOCATION SOCIALE - Inclusio
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CRÉATEUR
D’IMMOBILIER À
VOCATION SOCIALE
2021
annuel
Rapport
Sommaire
Inclusio est une société immobilière réglementée (SIR) qui a
pour mission de permettre aux personnes fragilisées et aux
revenus modestes de vivre dans des logements de qualité.
p.3
Cet objectif se concrétise par l’acquisition, la construction et la
gestion de bâtiments qui ont un intérêt social ou sociétal. Ces
Inclusio _ Rapport annuel 2021
bâtiments ont 3 types de fonctions :
• le logement abordable pour les personnes dont les
revenus sont modestes. Les immeubles d’Inclusio sont
loués à long terme à des partenaires sociaux (Agences
Immobilières Sociales, CPAS et Sociétés de Logement) qui Profil p. 2
offrent des loyers modérés aux sous-locataires individuels ; Sommaire p. 3
• le logement adapté aux personnes en situation de Remarques préliminaires p. 4
handicap. Dans ce domaine, Inclusio loue ses biens à long Message aux actionnaires p. 6
terme à des institutions spécialisées pour offrir aux occupants Faits marquants p. 9
l’accueil et l’ergonomie dont ils ont besoin ;
Développement rapide du portefeuille p. 10
• les infrastructures sociales utiles à la communauté : des Chiffres clés p. 12
crèches, des écoles, des centres d’accueil pour demandeurs
Impact sociétal p. 14
d’asile, des centres d’accueil pour des personnes en situation
de sans-abrisme, des bureaux loués à des ASBL, etc. Rapport de gestion p. 20
Inclusio en bourse p. 38
Inclusio agit également sur son impact environnemental au
travers de la durabilité et de la performance énergétique de Rapport immobilier p. 42
ses bâtiments. Rapport des experts p. 78
Profil
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels depuis décembre 2020. Corporate governance p. 80
Etats financiers consolidés p. 100
La société se développe rapidement sur l’ensemble de la
Belgique grâce au dynamisme de son équipe et au soutien Etats financiers statutaires p. 133
d’investisseurs privés et institutionnels engagés qui souhaitent Rapport du commissaire sur les comptes consolidés p. 138
donner du sens à leurs investissements. Facteurs de risques p. 144
Document permanent p. 148
Glossaire p. 152
PRÉLIMINAIRES
REMARQUES
Langues Monsieur André Bosmans, informations contenues dans ce Organes d’administration, Prévisions différents.
président du conseil rapport financier annuel sont, de direction et direction
Ce rapport financier annuel, Inclusio SA atteste que la
d’administration, et Monsieur à leur connaissance, conformes générale Procédures judiciaires et
dans sa version rédigée en prévision ou l’estimation
Marc Brisack, CEO, déclarent, à la réalité et ne comportent d’arbitrage
français, a été déposé à la Inclusio SA déclare que, du bénéfice a été établie
au nom et pour le compte pas d’omission de nature à en
FSMA. La version néerlandaise concernant les administrateurs et élaborée sur une base Inclusio SA déclare qu’au cours
d’Inclusio SA, qu’à leur altérer la portée.
p.5
est une traduction établie sous et/ou les membres du comité comparable aux informations des 12 derniers mois, aucune
connaissance :
la responsabilité d’Inclusio. Inclusio SA déclare que les exécutif : financières historiques et procédure administrative,
Seule la version française fait les états financiers, établis informations publiées dans conforme aux méthodes judiciaire ou d’arbitrage n’a
aucun lien familial n’existe
●
Inclusio Rapport annuel 2021
foi. conformément aux normes ce rapport financier annuel comptables de l’émetteur. été intentée pouvant avoir ou
●
entre eux ;
comptables applicables, et provenant de tiers, telles avoir eu des effets significatifs
Mise à disposition du rapport Fonctionnement des organes
donnent une image fidèle du que le rapport des experts aucune information relative à sur la situation financière ou la
financier annuel d’administration et de
●
patrimoine, de la situation évaluateurs indépendants et le (i) toute condamnation pour rentabilité d’Inclusio SA.
direction
Une copie de ce rapport financière et des résultats rapport du commissaire, ont été fraude prononcée au cours
Changement significatif
financier annuel peut être d’Inclusio SA ; incluses avec le consentement des cinq dernières années, Inclusio SA déclare qu’aucun
de la situation financière
obtenue gratuitement en de la personne ayant avalisé (ii) toute faillite, mise sous contrat de service n’a été conclu
le rapport de gestion
contactant : son contenu, sa forme et son séquestre, liquidation ou avec les administrateurs et les Inclusio SA déclare qu’il n’y
●
contient un exposé fidèle
contexte. Ces informations ont placement d’entreprises sous membres du comité exécutif a pas eu de changement
Inclusio SA sur l’évolution des affaires,
été fidèlement reproduites et, administration judiciaire, et prévoyant l’octroi d’avantages significatif de la situation
les résultats et la situation
Avenue Herrmann-Debroux 40, pour autant qu’Inclusio SA le (iii) toute mise en cause et/ou au terme d’un tel contrat, financière du groupe survenu
d’Inclusio SA, ainsi qu’une
1160 Auderghem, Belgique sache et soit en mesure de le sanction publique officielle sous réserve d’éventuels depuis la fin du dernier
description des principaux
vérifier à partir des données prononcée par des autorités commentaires repris dans le exercice.
Tél. : + 32 2 675 78 82 risques et incertitudes
publiées par ces mêmes tierces statutaires ou réglementaires chapitre Corporate Governance.
auxquels ils sont confrontés. Documents disponibles
Email : info@inclusio.be parties, aucun fait n’a été omis (y compris des organismes
Principaux actionnaires
qui rendrait les informations professionnels désignés), ne Inclusio SA déclare que
Ce document est également Annexe I du règlement
reproduites inexactes ou doit être communiquée ; Inclusio SA déclare que : pendant la durée de validité
consultable sur le site internet délégué (EU) 2019/980 du
trompeuses. du rapport financier annuel,
www.inclusio.be. 14/03/2019 complétant le aucun d’entre eux n’a déjà, au aucun administrateur
la dernière version des statuts
● ●
Arrêté royal du 14/11/2007 règlement (EU) 2017/1129 du Ce rapport financier annuel est moins au cours des cinq der- ou membre du comité
peut être consultée sur le site
14/06/2017 un document déposé auprès nières années, été déchu par de direction ne
internet www.inclusio.be.
Personnes responsables de l’Autorité des Services et un tribunal du droit d’exercer détient directement
Personnes responsables,
Les membres du conseil Marchés Financiers (FSMA), en la fonction de membre d’un ou indirectement, un
informations provenant de
d’administration d’Inclusio tant qu’autorité compétente organe d’administration, de pourcentage du capital
tiers, rapports d’experts et
SA, dont la composition au titre du Règlement (UE) direction ou de surveillance social ou des droits de
approbation de l’autorité
est décrite au chapitre 2017/2019, sans approbation d’un émetteur ou d’intervenir vote d’Inclusio SA devant
compétente
Corporate Governance, sont préalable conformément à dans la gestion ou la conduite ; être notifiés en vertu de
responsables des informations Monsieur André Bosmans, l’article 9 dudit Règlement. la législation relative à la
aucun conflit d’intérêt n’existe
président du conseil publicité des participations
●
communiquées dans le présent entre leurs devoirs à l’égard
rapport financier annuel. d’administration, et Monsieur importantes ;
d’Inclusio SA et leurs intérêts
Marc Brisack, CEO, attestent,
privés. les principaux actionnaires
au nom et pour le compte
●
d’Inclusio SA ne détiennent
d’Inclusio SA, que les
pas de droits de vote
aux actionnaires
Message
au niveau énergétique afin cours de clôture d’Inclusio au
Chers actionnaires, que les coûts de chauffage 31 décembre 2021.
restent abordables pour
Chers amis, les occupants. Inclusio a Grâce à la croissance
Nous ne pouvons que nous réjouir du réalisé, en 2021, de nombreux soutenue de notre portefeuille
chantiers d’amélioration de la immobilier et au recours
travail accompli et des résultats obtenus performance énergétique de accru à l’endettement pour
au cours de ce premier exercice en tant son portefeuille en exploitation : financer nos prochaines
que société cotée. isolation de toitures et façades, acquisitions, nous prévoyons
remplacement de châssis, aussi d’augmenter le dividende
remplacement de vieilles brut d’au moins 10 cents pour
chaudières par des chaudières l’exercice 2022.
à condensation, installations de
Nous sommes en avance cesse d’augmenter et les trois enfants vient d’ouvrir ses portes cogénérations et de ventilations Nous tenons enfin à saluer
sur notre plan d’affaires et régions du pays se sont fixé à Gentbrugge. mécanisées. l’équipe des 12 collaborateurs
notre modèle confirme sa des objectifs ambitieux pour d’Inclusio qui ne ménagent
pertinence et son efficacité accroître le parc des logements Au total, plus de 3.000 Un dividende, comme pas leur efforts pour mettre en
p.7
économique. donnés en location aux AIS. personnes sont aujourd’hui convenu œuvre la stratégie définie par le
Comme vous le savez, Inclusio hébergées dans des immeubles Sur le plan financier, des Conseil d’Administration.
n’est pas une société comme les En 2021, Inclusio a également d’Inclusio. résultats un peu meilleurs
autres. Nous nous démarquons investi plus de 12 millions € que prévu nous permettront L’ambition de notre projet
Inclusio Rapport annuel 2021
par la maximisation de l’impact dans des bâtiments pour des 50.000 euros au bénéfice des de proposer à l’assemblée commun est grande ! Merci
social tout en offrant à nos personnes en situation de habitants générale du mois de mai à toutes et tous pour votre
actionnaires le rendement handicap. Nous sommes Afin d’accentuer l’impact 2022, la distribution d’un engagement et votre soutien
financier attendu. notamment devenus social d’Inclusio, le Conseil dividende brut de 50 cents qui sont déterminants pour
propriétaires d’un bâtiment d’Administration a décidé par action. Cela représente un pérenniser notre action auprès
A travers les actifs immobiliers à Trooz, pouvant héberger de consacrer un budget rendement de 2,7% sur base du des personnes fragilisées.
que nous mettons en location une quarantaine de résidents. de 50.000 € en 2022 au
auprès d’organisations Nous avons inauguré la bénéfice des occupants de
partageant nos valeurs première Thomashuis de nos immeubles. Un appel a
sociétales, nous œuvrons pour Belgique, à Aalst, et acquis deux été lancé à nos locataires pour
transmettre à nos enfants et nouvelles VillaVip, à Brugge et leur demander d’identifier les
nos petits-enfants un monde Wevelgem ainsi qu’un centre initiatives qu’ils souhaiteraient
meilleur et plus inclusif. pour personnes souffrant de voir soutenues par Inclusio.
démence. En septembre, un comité
Dans le secteur des logements de sélection dédié répartira
à loyer abordable, Inclusio Enfin, dans le segment des le budget entre les projets
a investi plus de 36 millions € infrastructures sociales, un retenus.
en 2021. Nous sommes fiers deuxième immeuble a été
d’avoir déjà plus d’un millier loué à la Croix-Rouge de Dans le cadre de sa stratégie
d’appartements et de maisons à Belgique pour l’hébergement ESG (Environnement – Social
mettre à disposition d’un public de demandeurs d’asile et un – Gouvernance), Inclusio
précarisé, en collaboration premier partenariat a été conclu met clairement l’accent sur
avec 19 Agences Immobilières avec le Samusocial de Bruxelles le caractère social de ses
Sociales (AIS), 2 communes pour accueillir 160 personnes investissements. Nous veillons
et 1 CPAS. La demande pour en situation de sans-abrisme. également à ce que nos
ce type de logements ne Une nouvelle crèche pour 56 immeubles soient performants
« À travers les actifs immobiliers que nous mettons en location
auprès d’organisations partageant nos valeurs sociétales, Marc Brisack André Bosmans
nous œuvrons pour transmettre à nos enfants et nos petits-enfants CEO Président du Conseil d’Administration
un monde meilleur et plus inclusif. »
Mai
Décembre
Acquisition d’un immeuble
de rapport à Oudenburg Acquisition de la société Gentbrugge Kerkstraat
en Flandre Occidentale. Il Land, propriétaire d’un immeuble dans le nouveau
comprend 13 logements complexe immobilier Rute, à Gentbrugge. Décembre
à loyer abordable loués à Ce projet neuf, réalisé par le développeur Revive,
l’Agence Immobilière Sociale Juin cofondateur d’Inclusio, comporte une crèche et
18 logements. L’immeuble a été donné en location à
Acquisition de deux
nouvelles VillaVip, à Brugge
Woondienst JOGI et au CPAS
Acquisition de la Société Huuringent (agence immobilière gantoise) et Wevelgem. Ces deux
d’Oudenburg.
d’Habitations de Tournai pour une durée de 27 ans. bâtiments construits en
constituée, il y a plus de 2020 accueillent chacun
150 ans, par des industriels 10 personnes en situation de
Acquisitions
tournaisiens et par la handicap, vivant sur place
Commission d’Assistance Décembre sous la supervision d’un
couple de responsables.
Publique (actuellement
Mars le CPAS). Le portefeuille Acquisition d’un immeuble de 9 appartements, à
Mechelen. Cette propriété, jouxtant un actif déjà
immobilier de la société
Acquisition de 100 % des détenu par Inclusio (Mechelsveld 52), a fait l’objet
actions de la SA Les Jardins
comprend 123 logements
(maisons, appartements et
Juin
d’un accord-cadre avec la SVK Mechelen qui y Décembre
de Fraipont en province installera progressivement des locataires bénéficiant
garages). Un ensemble de Acquisition d’un immeuble
de Liège, propriétaire d’un d’un loyer abordable, au départ des résidents
8 maisons classées du XVIIe Acquisition de 27 logements à Oudenburg comprenant
centre d’hébergement pour actuels.
siècle (projet Marvis) est à Binche (appartements, 9 appartements à loyer
40 personnes en situation de
en cours de réhabilitation maisons et parkings), abordable, dont 8 étaient
handicap et de dépendance.
pour en faire 5 maisons construits sur un ancien déjà loués à l’AIS Woondienst
Cette construction neuve
et 8 appartements à loyer site agricole en 2013-2015. JOGI.
est louée pour une durée
abordable.
En 2021, Inclusio
de 27 ans à l’ASBL Le Jardin La gestion a été confiée à
du Sart-Tilman qui exploite l’Agence Immobilière Sociale
p.9
ABEM.
déjà plusieurs autres centres
similaires dans la région. dépasse de 24 % les
objectifs annoncés lors
Inclusio Rapport annuel 2021
de son introduction
en bourse.
Réception de projets
Inaugurations
Plus de 53 Février
millions d’euros Réception provisoire des 19
logements de la 2e phase du
investis dans
2021
projet Clos de l’Auflette, à Mons
(Cuesmes).
l’immobilier Avril Juillet
Juin
social des trois Réception provisoire des
Inauguration de la
première Thomashuis
Inauguration des
premiers logements Novembre
15 logements de la 3e phase du
régions du pays !
belge à Meldert pour du programme SVK Acquisition d’un immeuble
projet Clos de l’Auflette, à Mons
(Cuesmes). Deux bâtiments de
Juillet accueillir 10 personnes
souffrant de déficience
PRO par le Ministre
flamand du Logement.
de 3300 m² et premier
partenariat d’Inclusio avec le
l’ancienne école provinciale ICET Réception provisoire mentale, avec la plus Ce programme, lancé
marquants
Samusocial de Bruxelles. Le
ont été reconvertis en immeubles des 79 appartements grande autonomie en 2019, a pour ambition bâtiment accueille un centre
à appartements à loyer de l’immeuble possible dans un d’augmenter le nombre pour personnes vulnérables,
abordable, loués pour une durée Antares, à Bruxelles, environnement sûr, grâce de logements à loyer y compris des personnes
de 9 ans à l’AIS de Mons. ancien immeuble à un concept de soins abordable en Flandre sans abri nécessitant un
de bureaux. Ils sont inclusifs. grâce à des partenariats hébergement médicalisé.
Réception provisoire du projet loués pour 27 ans entre investisseurs privés
Pavillon 7-9 de reconversion d’un à l’AIS de Woluwe- et Agences Immobilières
ancien immeuble de bureaux en Saint-Lambert. Sociales. Le projet Eeklo
41 logements à loyer abordable, (en Flandre Orientale)
donnés en gestion à l’AIS Septembre a été développé par
de Schaerbeek Inclusio. Il comporte
pour une durée de 27 ans. Réception provisoire
15 appartements neufs,
des 15 logements de
loués pour une durée
Réception provisoire du projet la 4e phase du projet
de 18 ans à l’Agence
Broedershof à Eeklo, comprenant Clos de l’Auflette,
Immobilière Sociale
à Mons (Cuesmes).
Faits
15 logements loués à l’AIS Meetjesland,
Meetjesland.
2018
2015 2020Acquisitions
2016
• de la SA Inclusio Vandenheuvel,
propriétaire de 91 logements et
• Acquisition d’immeubles 1 surface commerciale dans le
Prise de participation
complexe Ekla à Molenbeek-
2013
de 90 % dans la à Gand (Tolhuis), à Sint-
Niklaas (Vijfstraten), à Saint-Jean.
SRL Care & 1000
Homes, propriétaire Bruxelles (Beughem et • de la SA Dupimmo, propriétaire
d’un immeuble Palais 64) et à Ottignies du site de l’Ecole Active à Uccle
2019
de 10 logements à (Monument).
Ganshoren, loué à
l’AIS Baita.
2017 • Acquisition d’un premier
projet de reconversion de
• de l’immeuble Dieleghem
(12 studios) à Jette.
bureaux en résidentiel à • d’un immeuble à reconvertir à
Schaerbeek. Westmalle (pour Thomashuizen
Acquisition d’un • Acquisition de la SA Euro- België)
• Première acquisition
p .1 1
immeuble de Project, propriétaire de 139 • des immeubles en exploitation
destinée à l’hébergement
20 logements, à appartements à Mechelen. VillaVip à Bredene et Wondelgem
Développement Molenbeek-Saint-
Jean, loué à l’AIS Le
Relais.
de personnes en situation
de handicap (immeuble
de 13 studios à Bruges).
• Deuxième projet dans le
secteur du handicap, par
• de la SRl Catalco propriétaire
d’un immeubles de 36 logements
Inclusio _ Rapport annuel 2021
l’acquisition de l’immeuble à Bruxelles
VillaVip à Herzele, et d’un
immeuble à rénover à • d’un immeuble de bureau rue du
Keerbergen, destiné à être loué Pavillon 1-5 à Schaerbeek
portefeuille
• Acquisition d’un à Thomashuizen België.
2011
Réception portefeuille de 35 • de la SRL Immo Cognaux
provisoire du logements et 1 commerce, • Première acquisition dans le propriétaire d’un immeuble de
premier projet Rue loués à différentes AIS. domaine de l’infrastructure 20 logements à Verviers
rapide du
du Bon Pasteur et sociale, via l’acquisition de
Rue Norga à Evere • Acquisition d’un immeuble 100 % des actions de la SRL
(38 appartements de 12 logements et 3 D.V. City, propriétaire d’un
loués à l’AIS Hector commerces, à Neder-over- centre d’accueil pour femmes
2021
Constitution Heembeek, loué à l’AIS et enfants demandeurs d’asile,
Denis).
d’Inclusio Logement pour Tous. donné en location à la Croix-
Rouge.
Acquisitions
• de la SA Les Jardins de Fraipont en province de
Liège, propriétaire d’un centre d’hébergement
pour 40 personnes handicapées en état de
dépendance.
• deux immeubles loués à la SVK Woondienst JOGI à
Oudenburg comptant un total de 22 appartements.
• de la Société d’Habitations de Tournai comprenant
123 logements.
• de 27 logements à Binche (appartements, maisons
et parkings), loués à l’AIS ABEM.
• d’un immeuble de 3300 m² loué au Samusocial
pour y installer un centre d’hébergement pour
personnes vulnérables.
• dans le projet RUTE à Gentbrugge,
18 appartements loués pour 27 ans à Huuringent
ont été mis en service en octobre 2021.
• d’un immeuble de 9 appartements, à Mechelen.
• de 2 VillaVip, à Brugge et Wevelgem pour
personnes en situation de handicap.
Chiffres
clés
Le portefeuille d’Inclusio est en développement
constant depuis sa création en 2015.
Il compte déjà :
Plus de 3.000 personnes
vivent dans des biens appartenant à Inclusio
1.019 logements
99,4 14
p .1 3
à loyer abordable
Taux d’occupation : % Durée résiduelle moyenne des baux : ans
145
Inclusio Rapport annuel 2021
logements pour personnes en situation de handicap
Répartition Répartition
géographique de la juste valeur par
de la juste valeur destination
1 école (biens en développement non inclus) (biens en développement non inclus)
La juste valeur du portefeuille immobilier de
105.000 m²
(au 31/12/2021) atteint déjà 1 crèche
219 millions € 52 % 10 %
3 centres d’accueil et 17 % Bruxelles
Infrastructure sociale
d’hébergement
pour des femmes demandeuses d’asile, pour des
Wallonie
10 %
soit une croissance de Logement pour
45 % en 2021
demandeurs d’asile et des personnes en situation personnes en
de sans-abrisme. situation de
31 %
handicap
2 immeubles de bureaux
(immeubles disponibles à la location et projets de
développement)
Flandre
loués exclusivement à des ASBL
80 %
Logement à loyer
abordable
Inclusio a pour vocation
d’étendre l’offre
d’immobilier
social en Belgique
Tous les projets immobiliers dont
Inclusio envisage l’acquisition, toutes
régions confondues, présentent une
composante sociale forte.
p .1 5
Logements à loyer abordable
Inclusio Rapport annuel 2021
Les ménages à la recherche d’un logement à loyer abordable
sont de plus en plus nombreux. Les derniers chiffres rapportés
dans les différentes régions indiquent que les listes d’attente
auprès des sociétés de logement public et des agences
immobilières sociales (AIS) ne cessent de s’allonger : plus
de 100.000 ménages sont en attente en Flandre, 80.000 en
Wallonie et 50.000 à Bruxelles !
Avec un portefeuille actuel de plus de 1.000 unités de
logements et un pipeline en cours de construction de
250 logements supplémentaires, Inclusio apporte sa « petite »
pierre à l’édifice pour augmenter l’offre de logements à loyer
abordable.
SOCIÉTAL
IMPACT
Le nombre
de logements
à loyer abordable
se monte à 1019
fin 2021.
Inclusio bénéficie du label B-Corp depuis
2015. Ce label constitue une belle
reconnaissance internationale de l’impact
sociétal positif poursuivi par Inclusio.
En région de Bruxelles- À Schaerbeek, c’est également En Flandre, Inclusio est chaque appartement qui Inclusio a également achevé
Capitale, Inclusio a déjà un immeuble de bureaux propriétaire de 250 logements. sera libéré par les occupants en 2021 la construction de
mis plus de 500 logements obsolètes qui a été transformé La principale transaction actuels. Au 31 décembre 2021, deux nouveaux immeubles
à disposition de 9 AIS. Deux par Inclusio en 41 logements à a été réalisée fin 2019 avec 70 appartements avaient à appartement. À Sint-
projets majeurs ont été livrés en loyer abordable, loués pour 27 l’acquisition, à Mechelen, déjà été transférés à la Niklaas, sur la Dendermonde
2021. ans à l’AIS de Schaerbeek. Des d’un portefeuille de 140 SVK Mechelen et Inclusio a Steenweg, 9 appartements ont
travaux sont en cours en vue appartements répartis sur renforcé sa présence locale été pris en location par la SVK
À Woluwe-Saint-Lambert, d’aménager le rez-de-chaussée 17 immeubles. Inclusio a en acquérant à Mechelen, en Waasland, tandis qu’à Eeklo,
Inclusio a reconverti un ancien pour y accueillir deux ASBL conclu un accord avec la SVK décembre, un immeuble de 15 appartements neufs ont été
immeuble de bureaux de actives dans l’accompagnement (Sociaal Verhuur Kantoor) 9 appartements sur base du livrés à la SVK Meetjesland.
8.000 m² en 79 logements qui de personnes en situation de Mechelen par lequel celle-ci même principe.
p .1 7
sont loués pour une durée handicap. s’engage à prendre en location
de 27 ans à l’AIS de Woluwe-
Saint-Lambert. Les travaux de Logements en location ou en gestion auprès des « sociaal verhuur kantoor » et des communes (au
rénovation se sont achevés en 31 décembre 2021) :
Inclusio Rapport annuel 2021
juillet 2021.
Locataire Nombre de logements Inclusio
Logements en location ou en gestion auprès des Agences Huuringent 25
Immobilières Sociales et des communes bruxelloises OCMW Oudenburg 5
(au 31 décembre 2021) : SVK Mechelen 70
SVK Meetjesland 15
Locataire Nombre de logements Inclusio SVK Waasland 17
AIS ASIS (Schaerbeek) 45 SVK Woondienst JOGI 16
AIS BAITA 55 SVK Woonweb 18
AIS Etudiante 72 SVK Zuid-Oost Vlaanderen 18
AIS Hector Denis 38 Total 184
AIS Jette 16
AIS Le Relais 20
AIS Logement Pour Tous 46
AIS M.A.I.S. 137 En Wallonie, l’année 2021 changements de locataires. De de Mons pour une période de
AIS Woluwe-Saint-Lambert 79 a surtout été marquée par plus, la SHT mène un chantier 9 ans.
Commune de Schaerbeek 13 l’acquisition, en juin, de de grande ampleur, rue Marvis,
Total 521 la Société d’Habitations pour aménager 5 maisons À Péronnes-lez-Binche,
de Tournai (SHT). Cette et 8 appartements dans un Inclusio a acheté un complexe
dernière est propriétaire immeuble du XVIIIe siècle. La immobilier de 27 logements
de 123 logements à loyer livraison est prévue en 2023. qui ont été pris en gestion par
abordable qu’elle loue à l’AIS ABEM pour une période
de jeunes familles et à des À Cuesmes (Mons), les trois de 15 ans.
seniors disposant de moyens dernières phases du projet
financiers limités. La SHT Auflette ont été livrées entre
effectue régulièrement des février et octobre 2021.
rénovations importantes dans Au total, 68 appartements
son parc de logements lors des sont désormais loués à l’AIS
Logements en location ou en gestion auprès des agences immobilières sociales wallonnes Infrastructures sociales
(au 31 décembre 2021) :
Inclusio a aussi pour personnes, dont 33 MENA Inclusio est par ailleurs
Agence Immobilière Sociale Nombre de logements Inclusio
objectif d’investir dans des (Mineurs Etrangers Non propriétaire de deux immeubles
AIS ABEM 27 infrastructures sociales Accompagnés). Au total, 22 de bureaux : le premier, situé
AIS du Brabant wallon 15 permettant un accueil, voire un nationalités sont représentées à Herzele, est loué à la SVK
AIS Logeo 20 hébergement collectif. parmi les résidents de ces Zuid-Oost Vlaanderen ; le
AIS Mons Logement 68 centres dont la durée de séjour deuxième, situé à Schaerbeek
Total 130 En novembre 2021, Inclusio est en moyenne de 9 à 12 mois. est est loué exclusivement à
a acquis un immeuble des ASBL actives dans différents
Accueil et hébergement pour personnes en situation de handicap à Anderlecht qu’elle a L’accueil des enfants est domaines sociaux (stages
immédiatement donné en également représenté dans pour enfants, enseignement
Les logements adaptés aux En Flandre, le partenariat Thomashuis. Ce groupe location au New Samusocial le portefeuille d’Inclusio : on aux primo-arrivants, aide aux
personnes en situation de avec VillaVip s’est renforcé déjà très actif aux Pays- de Bruxelles. Celui-ci y a y trouve actuellement une personnes en situation de
handicap sont extrêmement avec l’acquisition de deux Bas a ouvert en Belgique hébergé, dès l’hiver 2021- crèche pour 56 enfants – qui a handicap, centre médical,
recherchés et connaissent aussi nouvelles villas à Brugge et sa première implantation à 2022, 160 personnes en ouvert au sein du projet RUTE, prévention du suicide). Inclusio
une pénurie. à Wevelgem. Ces bâtiments Meldert et Inclusio vient de situation de sans-abrisme et a à Gentbrugge, en septembre est aussi propriétaire d’un
peuvent accueillir 10 personnes lancer les travaux pour ouvrir ouvert dans ce bâtiment une 2021 – et une école. Inclusio est bureau au rez-de-chaussée
À Trooz (province de Liège), en situation de handicap deux nouvelles maisons à antenne « Medihalte » pour des en effet propriétaire du site qui d’un immeuble à Anderlecht,
Inclusio a acquis en 2021 une qui vivent d’une manière la Keerbergen et Westmalle. personnes nécessitant des soins héberge l’Ecole Active, rue de mis gratuitement à disposition
p .1 9
société propriétaire d’un plus autonome possible sous médicaux réguliers. Stalle à Uccle (Bruxelles). Cette d’une Agence Immobilière
immeuble neuf pouvant la supervision d’un couple Enfin, à Wijnegem, Inclusio a école accueille plus de 600 élèves Sociale pour y organiser de la
héberger 40 résidents souffrant occupant une habitation acheté un ensemble immobilier À Jette, deux immeubles en enseignement secondaire cohésion sociale et des cours
de handicaps lourds et adjacente. loué à l’ASBL Astor qui gère ce d’Inclusio sont loués à la général. Sa philosophie repose d’informatique.
Inclusio Rapport annuel 2021
nécessitant un suivi médical centre dédié à des couples dont Croix-Rouge pour l’accueil sur 4 piliers : une pédagogie
important. Cette formule d’hébergement un des membres est atteint de de demandeurs d’asile. Les active, l’apprentissage des
correspond également démence. deux bâtiments permettent langues, une école non
au modèle développé par d’héberger un total de 128 confessionnelle et la mixité.
Logements en location auprès d’acteurs spécialisés dans le domaine du handicap (au 31 décembre 2021)
Locataire Nombre d’unités
Astor 7
Le Jardin du Sart-Tilman 40
Pegode 18
Thomashuizen België 10
VillaVip 50
Zorgdorpen 13
Total 138INCLUSIO est
SPÉCIALISÉE DANS LA MISE
À DISPOSITION
D’IMMEUBLES
RÉSIDENTIELS
À VOCATION
SOCIALE
p.21
Inclusio Rapport annuel 2021
MISSION
Inclusio est la première société immobilière réglementée
publique (SIRP) à être principalement active dans le domaine
de l’immobilier à caractère social en Belgique, ce dans les trois
régions du pays.
Inclusio s’est assigné comme mission de louer sur le long
terme à des populations fragilisées des logements et/ou des
infrastructures de qualité à loyer abordable, étant entendu
que les immeubles doivent aussi répondre aux défis actuels et
futurs, notamment en matière de performance énergétique.
• Stratégie d’investissement p. 22
gestion
• Investissements p. 26
• Evolution des projets de développement p. 27
• Réceptions provisoires p. 27
Rapport de
• rojets de rénovation et d’amélioration réalisés
P
au sein du portefeuille en exploitation p. 27
• Evènements survenus depuis la clôture de l’exercice p. 27
• Résumé des comptes annuels consolidés au 31/12/2021 p. 28
• Commentaire sur le bilan p. 29
• Compte de résultats consolidé p. 31
• Compte de résultats consolidés – Commentaires p. 32
• Affectation du résultat consolidé p. 33 Le portefeuille
immobilier comprend
• Affectation du résultat statutaire et dividende p. 33
une grande diversité de
• Autres éléments du Rapport de gestion p. 33 styles architecturaux et
de tailles de logements.Inclusio investit uniquement en Belgique,
de préférence dans des villes de plus de
50.000 habitants.
brut de départ pour un projet immobilier, primes à la service, au niveau administratif,
spécifique est fonction de rénovation, primes énergie). technique et commercial,
Gestion l’aspect social/sociétal, de la
localisation géographique,
un élément essentiel de sa
quotidienne
Inclusio gère les immeubles de stratégie.
de l’âge de l’immeuble, des son portefeuille en les donnant
performances énergétiques en location ou en mandat Inclusio poursuit une stratégie
de l’immeuble, du locataire, de gestion « en bloc » à des d’investissement à but social
de la présence d’une opérateurs professionnels tels visant à concentrer ses
copropriété. des AIS et des ASBL. Elle exerce investissements dans des
Stratégie d’investissement principalement par les critères ses activités dans une optique immeubles résidentiels de
suivants : Compte tenu de ce qui de gestion active, consistant qualité, à vocation sociale,
p.23
a. Généralités précède, les AIS constituent en particulier à effectuer en qui dégagent des revenus
Aspect social/sociétal : c’est
des partenaires privilégiés car propre le développement de locatifs bruts inférieurs aux
●
le point de départ. Aucune
Inclusio est un opérateur elles garantissent l’aspect social projets de reconversion de loyers de marché (typiquement
opportunité d’investissement
immobilier professionnel Inclusio loue des projets, elles permettent bâtiments à usage de bureaux 20 à 30 %, en fonction de la
Inclusio Rapport annuel 2021
n’est considérée si elle ne
spécialisé dans la mise à une bonne répartition en immeubles résidentiels, localisation). En contrepartie
disposition d’immeubles
comporte pas d’aspect social/ en « bloc » les géographique, elles offrent ainsi que la gestion au jour le elle bénéficie d’un certain
résidentiels à vocation
sociétal ; immeubles de une garantie sur les loyers, elles jour de ses immeubles tout nombre d’avantages :
sociale. À titre accessoire, ● Géographique : Inclusio son portefeuille facilitent la gestion des projets comme toutes autres activités
la durée des baux est très
Inclusio met également investit actuellement et Inclusio bénéficie d’un apportant à long terme de la
●
à la disposition de ses uniquement en Belgique, de à des opérateurs certain nombre d’avantages valeur ajoutée à ses immeubles
longue, habituellement de
quinze (15) ans voire plus ;
clients des immeubles préférence dans des centres professionnels tels financiers lorsqu’un bail/ ou à leurs utilisateurs, comme,
d’infrastructure sociale ou urbains de villes de plus de des AIS et des ASBL mandat de gestion est conclu par exemple, l’amélioration de ● pendant toute la durée
sociétale, comme des écoles, 50.000 habitants, dans des avec une AIS (réduction ou leur performance énergétique. des baux, Inclusio n’a pas à
des crèches, des bureaux ou zones accessibles en transport exonération du précompte Inclusio fait de la qualité du supporter de vide locatif, ni
des centres d’accueil pour public ;
demandeurs d’asile ou pour
● Locataires : diversité des
personnes en situation de
locataires (max 20 % de la
sans-abrisme. À titre tout
juste valeur par locataire),
à fait secondaire, Inclusio
solvabilité des locataires (si
détient également un
nécessaire garantie d’un
certain nombre de locaux à
tiers exigée), idéalement
usage de commerces dans
engagement écrit préalable
des immeubles à vocation
d’un locataire avant
résidentielle ou d’infrastructure
l’acquisition d’un bien ;
sociale ou sociétale. Les locaux
de ce type ne font pas partie ● Facilité de gestion :
de la stratégie d’investissement idéalement Inclusio évite les
d’Inclusio mais peuvent faire copropriétés, car celles-ci
partie d’un investissement compliquent la gestion.
par Inclusio dans des cas ● Financier : rendement
exceptionnels, par exemple suffisant ; le rendement
pour éviter la naissance d’une locatif brut moyen sur les
copropriété. immeubles disponibles à la
location au 31/12/2021 est de
La stratégie d’investissement 4,4 % par rapport à la juste
d’Inclusio est définie valeur. Le rendement locatif L’ensemble du portefeuille
représente une surface de 105.000 m².Inclusio loue ses
immeubles
à très long terme.
27 ans dans le cas
de l’immeuble
Antares, livré en
de frais de remise en état ;
le risque d’impayés est aussi
développement de son Cette stratégie « B2B » permet c.Stratégie « Buy and hold » 2021 et loué à
portefeuille, Inclusio n’a pas à Inclusio de faire face à des - Locations de très longue
sensiblement moindre ; de stratégie d’arbitrage des coûts opérationnels plus faibles durée l’AIS de Woluwe-
● réduction (en Flandre et en immeubles de son portefeuille. par rapport à un propriétaire Saint-Lambert.
Wallonie) ou exonération La stratégie consiste en une louant directement ses biens à La stratégie d’investissement
(à Bruxelles) du précompte approche « Buy and Hold ». des occupants finaux. d’Inclusio consiste à louer ses
immobilier pour les biens immeubles à très long terme.
donnés en location/gestion à b. Stratégie « B to B » De façon générale, Inclusio Il est en effet relativement rare
une AIS ; n’est pas amenée à gérer qu’un immeuble soit donné
Sur le plan opérationnel, la le turnover locatif, qui en location pour une durée
● primes à la rénovation et stratégie d’Inclusio est une nécessiterait la mise en place inférieure à 15 ans. Dès que cela
p.25
primes énergie (à Bruxelles) ; stratégie totalement axée sur d’une équipe de gestion est possible des locations de plus
● Inclusio loue ses immeubles l’approche B2B. En d’autres locative interne et le recours longue durée sont privilégiées
« en bloc » dans une approche termes, Inclusio ne donne en à des prestataires externes (typiquement 27 ans). La
« B to B » et n’a donc pas principe ses immeubles en comme des agents immobiliers. moyenne pondérée (sur base de
Inclusio Rapport annuel 2021
à supporter tous les frais location ou en gestion qu’à la juste valeur des immeubles)
découlant de la gestion des opérateurs professionnels : Cela permet à Inclusio d’avoir de la durée résiduelle des baux
administrative et commerciale des AIS, des ASBL spécialisées une équipe interne réduite et du portefeuille d’immeubles
des locations individuelles. (Croix-Rouge, Samusocial, totalement focalisée sur ses disponibles à la location s’élève à
etc.) ou encore des pouvoirs tâches essentielles d’investisseur 15 ans au 31/12/2021.
publics (communes, CPAS). immobilier à très long terme.
Chaque immeuble fait C’est alors à ces opérateurs à La répartition des contrats
l’objet d’une évaluation tant mener leur politique sociale À titre exceptionnel, il peut en cours en fonction de leur
par rapport à ses qualités dans les immeubles d’Inclusio, arriver qu’Inclusio achète un durée résiduelle (calculée au
intrinsèques que par rapport en sélectionnant les locataires, immeuble ou un portefeuille 31 décembre 2021) est donnée
à celles liées à sa localisation, en déterminant le loyer dû, d’immeubles déjà donné dans le tableau et le graphique
son accessibilité, son en suivant son paiement à en location à des locataires ci-dessous :
environnement immédiat et sa heure et à temps et en veillant individuels aux conditions
Fair value
performance énergétique. au bon entretien régulier des habituelles du marché locatif Durée résiduelle
immeubles, tout cela dans le privé. Toutefois de telles [M€] [%]
En vue d’accélérer la croissance respect du cadre réglementaire acquisitions se font toujours
● 0 à 5 ans 42,9 20,0
et le rajeunissement de son qui est le leur. En fonction des en suivant une approche
portefeuille, Inclusio porte spécificités des immeubles, il « bridge to AIS », sur base de ● 05 à 10 ans 41,2 19,3
également une attention peut toutefois arriver qu’il y ait l’engagement pris par une
● 10 à 20 ans 64,0 29,9
particulière à des opportunités des surfaces commerciales en AIS de prendre l’immeuble
d’acquisition de projets de pied d’immeubles. Pour ces progressivement en location ou ● 20 à 30 ans 58,3 27,2
développement pour compte surfaces, Inclusio recherche des en gestion au fur et à mesure
propre, tels que les projets de locataires en direct et gère elle- du départ des locataires ● > 30 ans 7,8 3,7
reconversion d’immeubles même la relation contractuelle existants. L’acquisition de la Total 214,2 100,0
de bureaux en immeubles avec les occupants. Au société dénommée « Société
résidentiels. La plupart du temps, 31/12/2021, les 13 surfaces d’Habitations de Tournai » en
ces opérations de développement commerciales qui sont louées 2021 constitue cependant une Ces baux et mandats de sociale des immeubles dans la
sont menées en partenariat avec et gérées en direct par Inclusio exception à cette règle (gestion gestion de très longue durée durée, moyennant parfois, en
d’autres opérateurs immobiliers (relation « B2C ») représentent « B2C »). permettent à Inclusio de mener fin de contrat, une rénovation
professionnels. 2,3 % de la juste valeur du une stratégie de « Buy and pour permettre leur remise
portefeuille en exploitation. hold » et de garantir au mieux en location pour une nouvelle
Au stade actuel du le maintien de l’affectation longue durée.Le rendement
d. Stratégie de croissance Investissements 25/06/2021 – Evolution des projets de 16/07/2021 Antares (Woluwe- locatif brut moyen
et d’endettement – Couple Acquisition et apport de la développement Saint-Lambert) (79 logements à est de 4,4%
« Risk-return » 01/03/2021 – Société d’Habitations de loyer abordable)
Acquisition d’un terrain à Tournai Projets en cours au par rapport
Inclusio mène résolument Stekene en vue d’y construire le 31 décembre 2021 30/09/2021 Auflette (Mons) – à la juste valeur
une stratégie de croissance projet Nationale 25/06/2021 – Pavillon 7 (Schaerbeek): permis Phase 4 (15 logements à loyer
régulière de ses investissements Apport du projet Péronnes d’urbanisme délivré par la abordable)
immobiliers, combinée 24/03/2021 – (Binche) Région de Bruxelles-Capitale le
avec une sélection attentive Acquisition de la SA Les Jardins 27 janvier 2022 Projets de rénovation et
et prudente des dossiers de Fraipont, propriétaire de 30/09/2021 – d’amélioration réalisés
d’investissement qui retiennent l’immeuble Roosevelt (Fraipont) Acquisition de la SA Thomashuis (Keerbergen): au sein du portefeuille en
p.27
son attention. Cette stratégie Schoolstraat 41 détenant 2 travaux en cours exploitation
de croissance est financée par 19/04/2021 – immeubles à Wijnegem Vekemans (Neder-over-
un recours à l’endettement Acquisition de l’immeuble Thomashuis (Westmalle): Heembeek) : installation
bancaire, eu égard à la volonté Thomashuis Meldert (Aalst) 18/11/2021 – permis d’urbanisme octroyé ; de systèmes de ventilation
Inclusio Rapport annuel 2021
du Conseil d’administration Acquisition de l’immeuble en attente des offres des mécanisée dans les logements.
de ne pas dépasser les 50 % 28/05/2021 – Prince de Liège (Anderlecht) entrepreneurs
d’endettement. Pour assurer Acquisition de l’immeuble Anderlecht 168-174 (Bruxelles) :
un contrôle optimal de sa Ettelgem (Oudenburg) 09/12/2021 – Borgerstein (Sint-Katelijne- remplacement de la toiture,
charge d’intérêts, Inclusio a, par Acquisition de l’immeuble Waver): travaux en cours rénovation des façades avant
ailleurs, décidé de se couvrir au 18/06/2021 – Mechelsveld 50 (Mechelen) et arrière, remplacement des
moyen d’« Interest Rate Swap » Acquisition d’un terrain à Sint- Nationale (Stekene): travaux en menuiseries extérieures au rez-
(«IRS»), pour une grande partie Katelijne-Waver en vue d’y 10/12/2021 – cours de-chaussée, parlophonie.
de ses lignes de crédit. construire le projet Borgerstein Acquisition du solde des parts
de la société Gentbrugge Marvis (Tournai): travaux en Brusselsesteenweg 550
Kerkstraat Land détenant un cours (Mechelen) : installation
immeuble à Gentbrugge de systèmes de ventilation
Réceptions provisoires mécanisée dans les logements.
22/12/2021 – 01/02/2021 Auflette (Mons) –
Acquisition de VillaVip Brugge Phase 2 (19 logements à loyer Lindestraat (Mechelen) :
abordable) isolation du haut de la façade
22/12/2021 – avant.
Acquisition de VillaVip 16/02/2021 Dendermondse
Wevelgem Steenweg (Sint-Niklaas) (9 Monument (Ottignies) :
logements à loyer abordable) installation de systèmes de
22/12/2021 – ventilation mécanisée dans les
Acquisition de Dorpstraat 53 01/06/2021 Auflette (Mons) – logements.
(Oudenburg) Phase 3 (15 logements à loyer
abordable) Ventes
Acquis fin mai 2021, cet
immeuble de rapport 07/06/2021 Pavillon 9 Deux emplacements de parking
à Oudenburg (Flandre (Schaerbeek) (41 logements à dans le projet Domaine des
Occidentale) comprend loyer abordable) Etangs (Anderlecht)
13 logements à loyer
abordable loués à l’AIS 28/06/2021 Broedershof Evènements survenus depuis
« Woondienst JOGI » et au CPAS (Eeklo) (15 logements à loyer la clôture de l’exercice
d’Oudenburg. abordable)
NéantRésumé des comptes annuels consolidés au 31/12/2021 Commentaire sur le bilan Capitaux propres apports du projet Péronnes
Au 31/12/2021, les capitaux (Binche) et une partie des
Bilan consolidé Juste valeur des immeubles de propres du groupe s’élevaient à actions de la SA Société
En € 31/12/2021 31/12/2020 placement 167.771.260 €, en augmentation d’Habitations de Tournai. Le
Au cours de l’exercice 2021, la de 13 % par rapport à leur nombre total d’actions est
I Actifs non courants 219.870.018 151.370.428
juste valeur des immeubles niveau de fin 2020. Cette passé de 7.187.558 fin 2020 à
IB Immobilisations incorporelles 50.380 83.300 de placement est passée croissance est majoritairement 7.428.347 fin 2021. La valeur
IC Immeubles de placement 218.539.805 150.766.582 de 150.766.582 € fin 2020 à consécutive à l’intégration de l’actif net s’élève par
ICa Immeubles disponibles à la location 214.227.545 129.244.698 218.539.805 € fin 2021, soit une du résultat net de l’exercice conséquent à 22,59 € par action
augmentation de 45 %. Elle et dans une moindre mesure comparé à 20,59 € par action
ICb Projet de développement 4.312.260 21.521.885
se compose d’immeubles en à l’augmentation de capital fin 2020, soit une croissance de
p.29
ID Autres immobilisations corporelles 51.408 19.341 exploitation à concurrence opérée en juin 2021 pour les 9,71 %.
IE Actifs financiers non courants 685.096 49.456 de 214.227.545 € et de projet
II Participations dans des entreprises associées et 543.329 451.747 en cours de développement
co entreprises à concurrence de 4.312.260 €.
Inclusio Rapport annuel 2021
II Actifs courants 1.659.105 11.836.501 Cette augmentation
s’explique par les nouveaux
II D Créances commerciales 161.633 30.498
investissements réalisés en
II E Créances fiscales et autres actifs courants 141.381 250.016 cours d’exercice tels que décrits
II F Trésorerie et équivalents de trésorerie 944.387 11.059.315 ci-dessus.
II G Comptes de régularisation 411.704 496.672
Participation dans des
TOTAL DE L’ACTIF 221.529.123 163.206.929
entreprises associées et des
co entreprises
CAPITAUX PROPRES 167.771.260 147.966.767 Inclusio détient 26 % de la SA
A Capital 142.916.788 139.077.347 Middelweg Albert en charge du
B Primes d’émission 8.750.150 8.381.743
projet en cours de construction
Middelweg (Haren). Cette
C Réserves 1.452.350 474.128 participation est mise en
D Résultat net de l’exercice 14.651.972 33.549 équivalence et s’élève à la
PASSIF 53.757.863 15.240.162 date de clôture à 543.329 €.
I Passifs non courants 51.476.469 10.221.779 La réception provisoire de
ce projet est prévue fin 2022,
IB Dettes financières non courantes 51.476.469 10.000.000
Inclusio disposant d’une option
IBa Etablissements de crédit 51.476.469 10.000.000 call pour acheter le solde
IC Autres passifs financiers non courants 221.779 des actions et ainsi devenir
II Passifs courants 2.281.394 5.018.383 propriétaire à 100 % de cette
société.
II B Dettes financières courantes 361.478 154.696
II D Dettes commerciales et autres dettes courantes 1.842.940 4.805.355 Immeuble Prince de Liège
II F Comptes de régularisation 76.975 58.332 (Anderlecht), acquis en
novembre 2021 et loué
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 221.529.123 163.206.929 au Samusocial de Bruxelles.
Nombre d’actions en fin de période 7.428.347 7.187.558
Valeur de l’actif net par action 22,59 20,59
Taux d’endettement (AR-SIR) 1
24,30 % 9,17 %
1 Ce terme est expliqué dans le GlossaireVous pouvez aussi lire
