Crédit habitat pour les institutions de microfinance
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Crédit habitat
pour les institutions de microfinance
Comment intégrer un programme de crédit
pour l’amélioration de l’habitat dans une institution de microfinance
CHF International, © 2001
Seconde édition, 2005
Version française, 2006
Crédit habitat pour les institutions de microfinanceCopyright © 2006, Cooperative Housing Foundation. Ce guide a été rédigé
et produit par CHF International, une organisation internationale sans but
lucratif spécialisée dans le développement. CHF International joue un rôle de
catalyseur et entend promouvoir des changements durables et positifs dans
les communautés à revenus bas et moyens, en aidant les familles à améliorer
leur habitat, le contexte économique dans lequel elles évoluent et leur
environnement. Depuis 1952, CHF International apporte à ces communautés
son expertise technique et ses compétences en matière de développement local
et international.
La version française de ce guide a été produite par l’asbl ADA, une ONG
créée en 1994, spécialisée dans la microfinance et basée au Luxembourg. ADA
collabore avec des institutions de microfinance dans de nombreux pays en
voie de développement en leur offrant un soutien à la fois financier et non-
financier.
La production de ce guide a été co-financée par CHF International et ADA.
Pour plus d’informations, contacter :
CHF International
8601 Georgia Avenue, Suite 800
Silver Spring, MD 20910 Etats-Unis
Téléphone : +1 (301) 587-4700
Fax : +1 (301) 587-7315
mailbox@chfinternational.org
www.chfinternational.org
ADA asbl
21-25 Allée Scheffer
L-2520 Luxembourg
Luxembourg
Téléphone : +352 456868 1
Fax : +352 456868 68
adainfo@microfinance.lu
www.microfinance.lu
ISBN-10 978-2-9599715-2-5
ISBN-13 9782959971525
EAN 2-9599715-2-3
CHF InternationalRemerciements
CHF International remercie le réseau Small Enterprise Education and Promotion
(SEEP), la Fondation Citicorp et son Partnership Award for Capacity Building,
qui ont contribué au financement de ce projet. Nous remercions en particulier
M. Bernard Debrauer, Directeur de l’Association pour la Coopération avec
la Micro-Entreprise (CME), à Haiti, qui a testé une version antérieure de ce
Guide.
Nous voudrions également remercier tous ceux qui ont contribué d’une manière
ou d’une autre à la création de ce Guide, en particulier les membres suivants
du personnel de CHF International: Richard Shumann, Responsible Technique
du Financement de l’Habitat; Sasha Muench, Chargée de Programme;
Tamara Arsenault, Responsable Prinicpale en charge des Programmes de
Développement; Carol Jenkins, Chargée de Programme; Glenn Moller,
Chargé de Programme; Lopa Kolluri, Chargée de Programme; Michel
Holsten, Administrateur Principal de Programme; Mayada Baydas, Ph.D.,
Administrateur de Programme en charge de notre programme de microfinance
au Liban; Alix Lamarre, Directeur Financier et Administratif à Haiti; et Judith
A. Hermanson, Ph.D., Vice-Présidente. Nous remercions également Heather L.
Bowen, Spécialiste de la Communication, qui a contribué à la publication de ce
document. Enfin, nous remercions le personnel de terrain de CHF International
qui, tout au long de ces vingt dernières années, n’a cessé d’oeuvrer pour le
développement du crédit pour l’amélioration de l’habitat et ainsi contribué au
développement de la méthodologie présentée dans cet ouvrage.
La traduction française du Guide a été confiée à Olivier Ervyn et réalisée sous
la direction d’ADA.
Ce Guide a été rédigé conjointement par Franck Daphnis, Jr., Directeur en
charge des Programmes de Terrain et Kimberly Tilock, Directrice Crédits.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance iAcronymes et abréviations
ACME Association pour la Coopération avec la Micro-Entreprise
AT Assistance Technique
CGAP Consultative Group to Assist the Poor
CHF CHF International
IMF Institution de Microfinance
PCAH Programme de Crédit pour l’Amélioration de l’Habitat
SEEP Small Enterprise Education and Promotion Network
SIG Système d’Information de Gestion
WWB Woman’s World Banking
Définitions et remarques
Dans le contexte de ce guide, le mot "produit" fait référence à un instrument
financier (le crédit dans le cas d’un PCAH) et à ses caractéristiques principales,
notamment le taux d’intérêt, la durée de remboursement et les exigences en
matière de garantie. La "méthodologie" inclut les principes, règles et processus
qui définissent la manière dont le produit peut être mis à la disposition de la
clientèle. Le terme "programme" décrit l’ensemble des actions qui résultent de
la mise en œuvre de ressources humaines, techniques et financières dans le but
de soutenir une méthodologie.
ii CHF InternationalTable des matières
Remerciements................................................................................................................i
Acronymes et abréviations............................................................................................ ii
Définitions et remarques ............................................................................................... ii
Introduction ....................................................................................................................1
A. Objectif ..............................................................................................................1
B. Contexte .............................................................................................................2
C. Organisation .......................................................................................................4
I. Définition des Programmes de Crédit pour l’Amélioration de l’Habitat (PCAH)........... 5
II. Pourquoi proposer des crédits pour l’amélioration de l’habitat ? ..........................7
III. Comparaison du crédit pour l’amélioration de l’habitat et d’autres produits de
microfinance ...........................................................................................................8
IV. Attributs du PCAH ...............................................................................................10
A. Capacité de remboursement ............................................................................10
B. Objectif du crédit .............................................................................................11
C. Durée du crédit ................................................................................................12
D. Montants des crédits ........................................................................................13
E. Garanties ..........................................................................................................14
F. Assistance technique et supervision .................................................................16
G. Sécurité foncière ..............................................................................................18
V. PCAH : étude de faisabilité ..................................................................................19
A. Pourquoi une étude de faisabilité ?..................................................................19
B. Demande potentielle ........................................................................................20
C. L’institution de microfinance (IMF) ................................................................30
D. Facteurs externes .............................................................................................42
VI. Conclusion .............................................................................................................45
VII. Outils d’évaluation de la faisabilité ......................................................................47
Outil A : Questionnaire-type d’Etude Client ........................................................49
Outil B : Formulaire-type d’Estimation des Coûts d’Amélioration de l’Habitat .53
Outil C : Checklist des Informations relatives à l’Institution...............................56
Outil D : Exemple d’Analyse d’Abordabilité.......................................................65
Outil E : Grandes lignes du Rapport d’Evaluation de la Faisabilité ....................68
Crédit habitat pour les institutions de microfinance iiiTableaux et diagrammes
Tableau 1 Comparaison des crédits d’aide à la micro-entreprise et des crédits pour
l’amélioration de l’habitat ......................................................................9
Tableau 2 Exemples de travaux d’amélioration de l’habitat ................................11
Tableau 3 Exemples de crédits pour l’amélioration de l’habitat développés
par CHF International ..........................................................................13
Tableau 4 Etapes de l’étude de faisabilité ............................................................20
Tableau 5 Analyse de sensibilité de l’abordabilité ...............................................29
Diagramme 1 Demande potentielle ............................................................................21
iv CHF InternationalIntroduction
A. Objectif
"Microfinancement de l’habitat : comment intégrer un programme de crédit
pour l’amélioration de l’habitat dans une institution de microfinance ?" propose
une approche systématique des problématiques qu’une IMF doit comprendre
et maîtriser avant d’ajouter un Programme de Crédit pour l’Amélioration
de l’Habitat (PCAH) à son offre de produits. Plus spécifiquement, CHF
International a conçu ce guide dans le but d’aider les IMF à décider de la
faisabilité ou non de l’intégration d’un PCAH dans leurs activités. CHF
International estime que le processus décrit dans ce texte permettra aux IMF
intéressées de mieux comprendre les exigences opérationnelles et techniques
des PCAH et de déterminer s’il est opportun ou non pour elles de proposer ce
type de produit.
Ce guide n’a pas pour objet d’aider les IMF à concevoir et à mettre en œuvre un
programme de crédit pour l’amélioration de l’habitat. Il est consacré à l’étape
qui précède celle de la conception et a pour but d’aider les IMF intéressées à
évaluer leur capacité à éventuellement aller plus loin.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 1B. Contexte
Ce guide se base sur les presque 50 années d’expérience internationale que CHF
International possède en matière de développement de systèmes financiers,
d’initiatives communautaires et d’activités liées à l’habitat. Au début des
années 1980, CHF International a été l’un des pionniers des crédits pour
l’amélioration de l’habitat en Amérique Latine, dans les Caraïbes, au Moyen-
Orient, en Europe de l’Est et en Asie. Le PCAH développé par l’institution
a constamment évolué et bénéficié des leçons tirées de sa mise en œuvre au
cours des années. Le type de programme décrit dans ce guide occupe une niche
spécifique dans le spectre des produits de microfinance, puisqu’il s’agit d’un
produit de microfinance destiné au logement. D’autres organisations utilisent
le terme PCAH pour décrire des produits de crédit différents. Ici, nous nous
intéressons qu’aux programmes de crédit pour l’amélioration de l’habitat tels
que CHF International les conçoit.
CHF International utilise la microfinance pour faciliter l’accès à des logements
abordables et considère qu’il s’agit à la fois d’une alternative viable aux
approches traditionnelles, basées sur l’offre de logements, et d’un moyen de
renforcer l’impact des ressources financières disponibles. La méthodologie
de crédit pour l’amélioration de l’habitat de CHF International est basée sur
la conviction que le crédit est un moyen (permettant d’améliorer l’habitat) et
non une fin en soi. Nous avons cependant conçu le présent Guide en tenant
compte du fait que certaines IMF ne s’intéressent pas au logement en tant
que tel mais bien au produit financier qu’est le crédit pour l’amélioration de
l’habitat, qu’elles envisagent comme un moyen de répondre aux besoins en
constante évolution de leurs clients.
2 CHF InternationalCHF International estime que son modèle de PCAH (comme d’ailleurs
le microfinancement de l’habitat en général) comble le fossé important
qui sépare le financement de l’habitat et la microfinance. Les PCAH sont
conçus pour répondre aux besoins en matière de logement des familles à bas
revenu et permettent d’aider ceux-ci d’une manière graduelle, basée sur la
demande, financièrement viable à long terme et qui ne dépend pas de l’accès
à des garanties substantielles. Le PCAH de CHF International est conçu de
manière à toucher une proportion importante des familles à bas revenu qui,
généralement, construisent et améliorent leur habitation petit à petit, ont les
moyens de payer mais n’ont pas accès aux sources formelles de financement
de l’habitat. La clientèle cible inclut donc les micro-entrepreneurs mais ne se
limite pas à eux.
CHF International a aidé plusieurs IMF à évaluer la possible intégration d’un
PCAH à leur portefeuille d’activités. Les expériences de ces institutions ont
été prises en considération lors de l’élaboration de ce Guide. Des données
fournies par ACME, une petite institution microfinance haïtienne qui a testé
une version préliminaire de l’analyse de faisabilité, ont également été utilisées
par les auteurs. Les résultats de ce test ont d’ailleurs permis d’améliorer le
processus décrit dans ce document.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 3C. Organisation
Ce guide a pour but de montrer au lecteur comment il est possible d’évaluer,
tout d’abord, la demande potentielle de PCAH et, ensuite, la capacité d’une
IMF à mettre en œuvre un tel programme. La Section 1 propose une définition
du Programme de Crédit pour l’Amélioration de l’Habitat. La Section 2 aborde
les raisons qui peuvent justifier de proposer un tel programme à une clientèle
donnée. La Section 3 compare les crédits pour l’amélioration de l’habitat à
d’autres produits de microfinance. La Section 4 présente les caractéristiques des
crédits pour l’amélioration de l’habitat. La Section 5 est consacrée à l’étude de
faisabilité à proprement parler et à ses différentes étapes. La Section 6 propose
une brève conclusion et d’éventuelles initiatives complémentaires. Finalement,
la Section 7 présente une sélection de formulaires et d’outils utilisables lors de
l’étude de faisabilité.
4 CHF InternationalI. Définition des Programmes de Crédit
pour l’Amélioration de l’Habitat (PCAH)
Le crédit pour l’amélioration de l’habitat décrit dans ce Guide est un produit
de microfinance. Les crédits de ce type sont de montant peu élevé, les périodes
de remboursement sont relativement courtes et les fonds permettent aux
emprunteurs de construire ou rénover leur logement petit à petit, en fonction
de leurs besoins et de leurs capacités financières. Ces crédits sont également
structurés de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière des
institutions de microfinance qui les délivrent. Bien qu’ils soient appelés crédits
pour l’amélioration de l’habitat, ils financent toute une série d’activités, y
compris l’agrandissement d’un logement existant, le raccordement au réseau
des égouts ou de distribution d’eau, les travaux de nature sanitaire et la
protection contre les ouragans orages.
Notre approche des crédits de ce type est basée sur une réalité observée à
maintes reprises : dans les pays en voie de développement, les familles à bas
revenu, mais qui travaillent, construisent et améliorent leur logement petit à
petit. N’ayant généralement pas accès aux crédits hypothécaires, les personnes
à bas/moyen revenu financent leur logement grâce à la part "disponible" de leur
revenu, à leur épargne ou en utilisant des fonds empruntés auprès de sources
informelles. Traditionnellement, ils construisent une petite habitation de base
et l’améliorent en agrandissant ou en ajoutant des éléments complémentaires
(raccordement à divers réseaux) lorsqu’ils disposent de fonds supplémentaires.
Le PCAH offre à ces personnes un accès au crédit qui tient compte de
la manière dont ils construisent leur logement, de leurs besoins et de leurs
capacités financières.
Le crédit décrit dans ce guide est conçu comme un produit "autonome", qui
complète d’autres produits de microfinance ou est souscrit seul. La capacité de
remboursement du client n’est donc pas évaluée sur base de son historique de
crédit auprès de l’IMF. Les critères d’éligibilité, les conditions du crédit et les
utilisations autorisées du crédit sont déterminés de manière à permettre à un
individu d’obtenir un crédit sur base de son profil financier et de ses besoins
au moment où il en fait la demande, indépendamment de la relation qu’il peut
déjà avoir avec l’IMF.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 5Une IMF peut également vendre ce crédit non plus comme un produit autonome
mais en l’associant séquentiellement à d’autres crédits. Par exemple, l’IMF peut
décider de ne le proposer qu’à des clients ayant déjà obtenu et remboursé sans le
moindre retard aux moins deux autres crédits.1 Cette approche a tout son sens s’il
existe une demande pour de tels crédits. Cependant, le manque de liquidités, les
coûts d’opportunité négatifs et d’autres considérations limitent le capital qui peut
être dégagé pour financer ces programmes. Face à ce genre de situation, l’IMF doit
se montrer sélective lorsqu’elle détermine qui peut obtenir ce type de crédit.
Dans ce Guide, nous mettons l’accent sur le développement des PCAH en tant que
produits autonomes.
1 Les crédits à l’habitat de la Grameen Bank s’inscrivent dans ce type de système séquentiel.
6 CHF InternationalII. Pourquoi proposer des crédits pour
l’amélioration de l’habitat ?
Pour les familles à bas revenu, l’amélioration physique de l’habitat est une
priorité. CHF International et beaucoup d’IMF partenaires ont remarqué que
les crédits destinés au développement des micro-entreprises étant les seuls
accessibles aux familles à bas revenu, ils sont souvent utilisés pour construire
ou améliorer le logement. Le crédit pour l’amélioration de l’habitat de CHF
International est conçu pour répondre aux besoins financiers des clients
de la microfinance, notamment en ce qui concerne le montant, la durée de
remboursement et les critères d’éligibilité. Les PCAH permet aux familles à bas
revenu d’améliorer leur logement en bénéficiant de conditions de financement
plus appropriées.
Un logement de qualité a un impact direct et positif sur la santé, la sécurité et
l’estime de soi, tant du propriétaire que de l’ensemble de sa famille. L’effet
est également sensible sur l’actif du ménage. On peut même estimer, dans le
cas des entreprises à domicile, qu’un crédit de ce type contribue à accroître le
revenu.2 En effet, pour ce type d’entreprise, l’habitation est un actif productif.
Réparer le toit peut ainsi sauver le stock ; ajouter une pièce peut contribuer au
développement de la micro-entreprise.
Pour l’institution de microfinance, un PCAH présente plusieurs avantages.
Il peut aider l’institution à répondre aux besoins changeants de ses clients,
améliorer la satisfaction de ceux-ci et contribuer positivement au taux de
rétention de la clientèle. Il peut également permettre à l’IMF de toucher
une clientèle nouvelle, composée non plus de micro-entrepreneurs mais des
personnes salariés, et ainsi contribuer à la stabilité de l’institution par la
diversification de son portefeuille de crédits.
2 Pour en savoir plus sur les liens entre habitat et micro-entreprises, voir “Building Linkages Between the
Microenterprise and Shelter Sectors: An Issue Paper,” par Priscilla M. Phelps, GEMNI Project, USAID,
Septembre 1995.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 7III. Comparaison du crédit pour
l’amélioration de l’habitat et d’autres
produits de la microfinance
La méthodologie de crédit du PCAH est similaire à celle d’autres produits de
microfinance. Un PCAH a pour objectif de proposer aux clients des crédits de
montant réduit et de courte durée. Le montant des crédits, les taux d’intérêt et
les durées de remboursement sont fixés à des niveaux qui permettent de garantir
l’abordabilité du produit et la viabilité financière à long terme de l’IMF. La
possibilité d’obtenir des crédits ultérieurs incite les clients à rembourser leur
crédit initial.
Si on les compare à d’autres programmes de microfinance, destinés à promouvoir
le développement des entreprises, les PCAH présentent des différences
notables au niveau de la qualification du client et de la supervision technique.
Le tableau 1 compare les caractéristiques clés des crédits "classiques" aux
micro-entreprises et des crédits pour l’amélioration de l’habitat.
8 CHF InternationalTableau 1
Comparaison des crédits d’aide à la micro-entreprise et des
crédits pour l’amélioration de l’habitat
Crédits „classiques“ aux micro- Crédits
entreprises pour l‘amélioration de l‘habitat
Affectent l’actif et peuvent avoir un
Affectent le revenu de l’emprunteur impact sur le revenu (entreprise à
domicile)
Montant plus élevé (couvre le coût
Montant très faible à faible total des activités d‘amélioration de
l‘habitat)
Possible fourniture d’une assistance
Généralement, pas de suivi de technique aux clients, pour garantir
l‘utilisation des fonds une utilisation des fonds conforme au
projet d’amélioration initial
Méthodologie de crédit de groupe ou Généralement, méthodologie de crédit
individuel individuel
Cible : chefs des micro-entreprises et
Cible : chefs des micro-entreprises
personnes salariées
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 9IV. Attributs du PCAH
Les attributs du PCAH dépendront de divers facteurs, notamment le lieu, la
population cible, l’état "physique" de l’habitat, l’infrastructure locale, les
systèmes d’appui socio-économique et, bien sûr, l’IMF elle-même. Dans cette
section, nous présentons les caractéristiques communes à tous les PCAH.
A. Capacité de remboursement
Les crédits pour l’amélioration de l’habitat, à la différence de beaucoup
d’autres crédits accordés par les institutions de microfinance, sont conçus de
manière à accroître l’actif du client et non ses revenus. La seule exception à
cette règle concerne les entreprises à domicile, pour lesquelles l’amélioration
de l’habitat est à considérer comme une "ressource" qui contribue à l’activité
professionnelle.
Dans ce cas, en effet, améliorer le logement peut contribuer à la productivité et
générer des revenus supplémentaires. Le crédit pour l’amélioration de l’habitat
étant destiné à accroître l’actif et non les revenus de l’emprunteur, l’analyse de
la capacité de remboursement du client se fait sur base de son revenu "actuel"
et non d’une projection de ses revenus futurs. L’expérience nous enseigne que,
pour éviter tout défaut de remboursement, la mensualité ne doit pas dépasser
25% du revenu mensuel total du ménage.
Il est fréquent que les clients qui tentent d’obtenir un crédit pour l’amélioration
de l’habitat aient déjà plusieurs crédits en cours. Il est important d’en tenir
compte pour éviter les situations de surendettement. CHF International
estime que la charge de la dette, y compris le remboursement du crédit pour
l’amélioration de l’habitat, ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel total
du ménage.
10 CHF InternationalB. Objectif du crédit
Généralement, les crédits pour l’amélioration de l’habitat sont utilisés pour
rénover un logement existant. A cet égard, le PCAH de CHF International se
montre très souple quant aux types de travaux de rénovation susceptibles d’être
financés. Dans la plupart des cas, les crédits financent des améliorations fixes
et ne peuvent servir à l’achat d’appareils électroménagers. On peut les répartir
en deux grandes catégories, selon l’ampleur du projet : petits et gros travaux.
Le Tableau 2 montre quelques exemples de travaux et la catégorie à laquelle
ils appartiennent.
Tableau 2
Exemples de travaux d’amélioration de l’habitat
Petits travaux Gros travaux
Finition : charpenterie, plafonnage et Rénovations majeures ou ajout d‘une
peintures, placement de portes, de salle de bains, d‘une cuisine et de
fenêtres et de barres de sécurité. pièces à vivre.
Solidification de la maison ou
Amélioration de l‘efficacité
installation d’équipements de
énergétique.
protection contre les ouragans.
Raccordement au réseau de Réparations majeures ou
distribution d‘eau, d‘électricité et aux remplacement de murs, sols, toits et
égouts. équipements sanitaires.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 11C. Durée du crédit
L’échéance du crédit ou sa durée de remboursement est fonction du coût des
travaux, de la capacité de remboursement de l’emprunteur et du taux d’intérêt
du programme. L’échéance ne tient pas compte du temps nécessaire pour
réaliser les travaux d’amélioration. Sur base de notre expérience en la matière,
une durée de remboursement de six mois à trois ans paraît appropriée. La
capacité de remboursement étant basée sur les revenus actuels du client, on ne
prévoit généralement aucune période de grâce.
La durée de remboursement est généralement courte pour plusieurs raisons :
• Il semble évident, et l’expérience de CHF International le confirme, que plus
la durée de remboursement est longue, plus le risque de non-remboursement
est élevé.
• En plus du phénomène de fatigue financière, les emprunteurs dont le revenu
n’augmente pas au même rythme que l’inflation perdent une partie de leur
pouvoir d’achat et peuvent décider d’allouer à des besoins plus immédiats
des sommes qui auraient dû servir au remboursement du crédit.
• Dans le cas d'un PCAH, les clients peuvent obtenir un crédit sans posséder
aucun antécédent de remboursement. Une échéance assez proche peut
permettre de développer une relation et un historique de remboursement
avec l’institution.
12 CHF InternationalD. Montants des crédits
Les montants des crédits pour l’amélioration de l’habitat sont définis sur base
du coût des travaux et de la capacité de remboursement des clients. On tient
compte également de la durée de remboursement maximale recommandée de
trois ans. Les personnes disposant de bas revenus réalisent souvent eux-mêmes
les travaux de rénovation. Les crédits ne servent souvent qu’à financer l’achat
des matériaux et, parfois, à payer des ouvriers spécialisés.
Le tableau 3 présente les caractéristiques de quelques programmes
d’amélioration de l’habitat développés par CHF International.
Tableau 3
Exemples de crédits pour l’amélioration de l’habitat développés
par CHF International
Pay Type de travaux Montant Echéance Mensualité Revenu
(utilisation du crédit) moyen du (en mois) mensuel
crédit
Équateur petits travaux 250 $ 24 mo. 16 $ 64 $
Honduras petits travaux : 400 $ 24 mo. 20 $ 120 - 133 $
réparation du
toit, réparation de
murs extérieurs ou
renforcement par ajout
de béton
petits travaux : 700 $ 36 mo. 26 $ 133 $
raccordement au réseau
sanitaire et construction
d‘une salle de bains
Bande de petits travaux : 3.000 $ 24 mo. 137 $ 548 $
Gaza placement de
carrelages au sol ou
remplacement des
châssis
gros travaux : pièce 5.000 $ 36 mo. 159 $ 636 $
supplémentaire
Mexique gros travaux : pièce 1.500 $ 18 mo. 85 $ 427 $
supplémentaire
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 13E. Garanties
La possibilité d’obtenir d’autres crédits pour continuer à améliorer leur logement
est l’un des principaux facteurs qui motive les emprunteurs à rembourser leur
crédit. Cependant, le montant des crédits pour l’amélioration de l’habitat est
plus élevé que celui des crédits classiques de la microfinance. Pour cette raison,
CHF International recommande aux IMF concernées d’exiger des garanties
aux emprunteurs.
Le type de garantie exigée doit permettre d’obtenir le remboursement total et
rapide de la dette, avec un minimum d’efforts administratifs et de coûts. Un
remboursement rapide et à moindre frais est critique compte tenu du montant
des crédits et du coût élevé de la supervision technique qui peut accompagner
les crédits pour l’amélioration de l’habitat. Sur base de sa propre expérience,
CHF International estime que le garant est la garantie la plus efficace et la moins
coûteuse. On exigera généralement qu’un ou deux cosignataires garantissent le
remboursement de l’intégralité du crédit. La capacité de remboursement et le
niveau d’endettement des cosignataires doivent être examinés avec autant de
soin que ceux de l’emprunteur.
On peut également envisager de recourir à une garantie matérielle, autre que
la maison de l’emprunteur, surtout lorsque le montant du crédit est élevé. La
valeur de l’élément d’actif donné en garantie doit être égale à celle du crédit.
Les garanties matérielles posent cependant certaines difficultés : obtenir la
mise en garantie du bien, s’assurer le droit de le saisir si le client est insolvable
et parvenir à le liquider pour rembourser le solde du crédit. Dans beaucoup
de pays, il n’existe aucune disposition juridique autorisant le nantissement
d’un bien pour obtenir un crédit. L’absence de réglementation peut rendre très
difficile la mise en garantie du bien et son éventuelle saisie.
14 CHF InternationalDans le cadre d’un PCAH, l’emprunteur ne doit pas engager son logement
pour obtenir un crédit. Grever une maison d’un privilège ou d’une hypothèque
et, en cas de défaut de paiement, les saisir en forclusion peut être un processus
long et coûteux. De plus, les difficultés mentionnées plus haut sont encore
plus sensibles lorsque c’est le logement de l’emprunteur qui constitue la
garantie. Enfin, garantir un crédit d’un montant relativement bas en grevant
d’un privilège un bien immobilier reviendrait à sur-garantir le crédit et à sous-
utiliser l’actif financier de l’emprunteur, qui serait alors confronté à un fardeau
financier indu.
Finalement, CHF International ne recommande pas le recours à une
méthodologie de crédit de groupe en lieu et place d’une constitution de garantie.
La durée de remboursement des crédits pour l’amélioration de l’habitat est plus
longue que celle des crédits de groupe classiques et leur montant plus élevé. Si,
malgré tout, une approche de groupe est adoptée, l’IMF doit s’assurer que le
groupe est capable, le cas échéant, de rembourser l’intégralité de la dette d’un
de ses membres.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 15F. Assistance technique et supervision
Les services non-financiers ou "assistance technique" font partie intégrante
de la méthodologie que CHF International a développé en matière de crédit
pour l’amélioration de l’habitat. Cependant, il faut signaler que l’assistance
technique n’est pas indispensable au succès du microfinancement de l’habitat.
Elle prend tout son sens lorsque la réalisation effective des travaux est l’objectif
principal du programme et qu’aucun système externe et fiable (par exemple
une procédure d’attribution de permis de construire) ne permet de vérifier la
qualité des travaux. CHF International considère que le coût de l’assistance
technique doit être intégré dans le prix du crédit. Ceci signifie qu’elle doit être
d’une valeur suffisamment élevée pour que le client accepte d’en payer le prix
mais que son coût doit être suffisamment bas pour que le crédit ne soit pas
inabordable.
L’assistance technique peut se centrer sur l’amélioration du projet de rénovation
et de son budget, ainsi que sur la supervision des travaux, pour garantir la
bonne utilisation des fonds. De manière plus spécifique, l’assistance technique
peut être utilisée pour accomplir les quatre objectifs suivants :
• Déterminer les matériaux nécessaires aux travaux prévus et leur coût ;
s’assurer que le montant du crédit permet de réaliser les améliorations prévues
dans le délai de remboursement imparti ;
• Superviser et gérer les éléments de risque par le biais de contacts réguliers
avec le client, pour augmenter la probabilité de voir ce dernier rembourser
le crédit ;
• S'assurer que les améliorations prévues peuvent être réalisées d’une manière
adéquate d’un point de vue technique ;
• Certifier la conformité des travaux par rapport au projet initial.
16 CHF InternationalL’assistance est fournie par le biais de contacts avec le client (avant que le
crédit ne soit accordé) et de visites de supervision sur site.
Si l’IMF décide d’intégrer une composante d’assistance technique dans
son programme, CHF International lui recommande fortement de s’assurer
qu’au moins un des employés responsables du PCAH possède une formation
d’ingénieur et/ou d’architecte. L’ensemble du personnel technique doit posséder
une connaissance pratique des pratiques locales en matière de construction.
Parmi les tâches spécifiques qui incombent au personnel chargé de l’assistance
technique, citons :
• Rencontrer les candidats emprunteurs pour examiner le projet de rénovation ;
• Evaluer la faisabilité technique des améliorations proposées ;
• Préparer une estimation des coûts, une liste des matériaux de construction
nécessaires et un calendrier de réalisation des travaux ;
• Vérifier la concordance entre l’estimation des coûts et le montant du crédit
accordé ;
• Vérifier le(s) titre(s) de propriété, ou autres documents de propriété, du
candidat emprunteur (et le statut hypothécaire du bien) ;
• Fournir l'assistance technique nécessaire au niveau de la conception du
projet et de sa réalisation ;
• Assurer le suivi et superviser la construction, autoriser le décaissement des
sommes constitutives du crédit ;
• Superviser la bonne utilisation des fonds.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 17G. Sécurité foncière
La sécurité foncière est un élément critique pour tous les acteurs impliqués
dans le financement des travaux d’amélioration de l’habitat. CHF International
définit la sécurité foncière comme le droit d’utiliser une propriété, l’assurance
que son utilisateur ne se verra pas obligé de quitter les lieux et la preuve que cette
assurance bénéficie du soutien des pratiques locales habituelles et coutumières.
Jouir de droits sur son bien permet au client d’en rester le propriétaire une fois
celui-ci rénové et de récolter les bénéfices des travaux réalisés.
La situation idéale est celle où l’emprunteur est propriétaire du terrain sur
lequel les travaux sont prévus et dispose d’un document qui en atteste. Dans la
réalité, les PCAH sont souvent mis en œuvre dans des régions ou la propriété
foncière n’est pas toujours prouvée par un document en bonne et due forme.
Dans ce genre de situation, il faut malgré tout exiger de l’emprunteur qu’il
fournisse un élément attestant de son droit de propriété. Cet élément peut
prendre différentes formes :
• Accord écrit entre l’acheteur et le vendeur du terrain ;
• Accord pour la location à long terme de terrains publics, conclu entre
l’emprunteur et son gouvernement ;
• Nombre d'années pendant lesquelles une famille a occupé une propriété
sans payer de loyer et sans avoir reçu du propriétaire légitime notification
de quitter les lieux ; ou
• Paiement par l'emprunteur de taxes/impôts au gouvernement.
18 CHF InternationalV. PCAH : étude de faisabilité
A. Pourquoi une étude de faisabilité ?
L’étude de faisabilité doit aider les institutions de microfinance à juger de leur
capacité à intégrer un PCAH dans leurs activités et leur permettre d’évaluer
les conséquences organisationnelles d’une telle décision. Il est essentiel de
procéder à cette étude avant d’accorder le moindre crédit, puisque les PCAH
exigent la mise en place de mécanismes techniques et de supervision qui ne
peuvent pas cadrer avec la méthodologie opérationnelle de l’IMF. De plus,
le crédit pour l’amélioration de l’habitat étant généralement d’une durée
plus longue et d’un montant plus élevé que la plupart des autres produits de
microfinance, les impayés peuvent avoir un impact relativement important sur
l’emprunteur et l’institution prêteuse.
Le Tableau 4 présente les étapes de l’étude de faisabilité. Elle est généralement
divisée en trois phases : évaluation de la demande du marché, de l’IMF et
des facteurs externes susceptibles d’avoir un impact sur le PCAH. Les trois
composantes sont importantes et une IMF ne doit s’engager dans la conception
d’un PCAH que si l’analyse de l’ensemble des facteurs confirme que
l’environnement se prête à ce type de programme.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 19B. Demande potentielle
Un PCAH ne peut exister sans demande. Une étude de marché est donc
nécessaire pour identifier la demande potentielle et la présence éventuelle de
fournisseurs dans la région visée. Si la demande potentielle n’est pas suffisante
ou si le produit n’est pas vendu à un prix compétitif, le programme sera un
échec.
On peut estimer qu’il existe une demande si les critères suivants sont réunis :
• Il existe un besoin d'amélioration de l’habitat dans les communautés où
vivent les populations ciblées ;
• Les emprunteurs potentiels montrent leur volonté d’emprunter dans le but
d’améliorer leurs logements ;
• Les emprunteurs potentiels ont les moyens d'emprunter. On parle de
l'abordabilité du produit.
Tableau 4
Etapes de l’étude de faisabilité
COMPOSANTES
Demande du marché IMF Facteurs externes
1. analyser les
1. identifier la clientèle 1. évaluer la concurrence
applications
potentielle potentielle
administratives du PCAH
2. recueillir des
2. évaluer l‘impact 2. évaluer les possibilités
informations et réaliser
financier du PCAH de collaboration
ETAPES
des études
3. évaluer l‘impact de la
3. déterminer la demande
méthodologie PCAH sur 3. évaluer les autres
effective de crédits pour
les opérations de crédit influences externes
l‘amélioration de l‘habitat
de l‘IMF
4. évaluer l‘impact du
4. déterminer la taille du
PCAH sur la structure de
marché potentiel
gestion de l‘IMF
20 CHF InternationalDiagramme 1
Demande potentielle
Besoin avéré
d‘amélioration de
l‘habitat
Volonté avérée Demande
Capacité de paiement
d‘emprunter potentielle
Coût de l‘amélioration
Abordabilité du crédit
de l‘habitat
Conditions du crédit
L’ensemble des critères doit être réunis pour que l’on puisse raisonnablement
avancer l’hypothèse qu’il existe une demande de crédit pour l’amélioration de
l’habitat. (La demande avérée ne se manifeste que lorsque le client demande
un crédit et remplit les conditions de son obtention). Le fait qu’un ou deux
critères soient réunis ne confirme pas la faisabilité d’un PCAH. Par exemple,
une inspection poussée du parc immobilier peut révéler un véritable besoin de
rénovation mais il est possible que la demande de crédits soit insuffisante ou
que les emprunteurs potentiels n’aient pas la capacité financière de les obtenir,
étant donné les frais, les taux d’intérêt et la durée de remboursement.
Le diagramme 1 (ci-dessus) montre les facteurs minimums qui déterminent la
demande potentielle.
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 21Déterminer l’existence d’une demande potentielle est un processus en trois
étapes.
ETAPE 1 DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ :
IDENTIFIER LA CLIENTÈLE POTENTIELLE
La première étape consiste à identifier la clientèle potentielle ou clientèle
cible, sur base d’une zone géographique, du statut ou non de membre, de la
participation préalable à d’autres programmes (présents ou passés), du genre
et/ou du niveau de revenus.
ETAPE 2 DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ :
RECUEILLIR DES INFORMATIONS
Les informations nécessaires pour déterminer la demande potentielle peuvent
s’obtenir par le biais d’études de cas, de groupes de discussion et de l’analyse
d’échantillons. Nous présentons ci-après les études et analyses que CHF
International considère indispensables pour déterminer la faisabilité d’un
PCAH.
Etude du parc immobilier (recommandé)
Le but de cette étude est de déterminer, indépendamment des préférences
exprimées par les emprunteurs, quelles améliorations semblent nécessaires et
l’importance relative de chacune d’elles par rapport à l’ensemble des logements.
Par exemple, on peut découvrir qu’il apparaît nécessaire, sur un parc immobilier
donné, de changer le toit de 40% des logements examinés, de remplacer ou
remettre en état les latrines de 10% des maisons et de construire une salle de
bains dans 75% des cas. Cette évaluation peut être confiée à un technicien,
qui se rendra dans les communautés ciblées pour inspecter systématiquement
le parc immobilier. Les informations recueillies seront ensuite utilisées pour
déterminer les besoins physiques de rénovation.
22 CHF InternationalClientèle potentielle : réalisation d’une enquête de référence
(nécessaire)
Le but de cette enquête est d’obtenir des données de référence sur la
population ciblée. L’échantillon utilisé doit être suffisamment important
pour que l’enquête génère des données représentatives. L’enquête doit
permettre d’obtenir des informations sur les niveaux de revenus et de
dépenses, le recours actuel ou passé à des services financiers formels et
informels, l’épargne, les niveaux d’endettement et les besoins en matière
d’amélioration de l’habitat. Le Questionnaire-type d’Etude Client (voir
Section 7) permet de réaliser cette enquête.
Lors de toute évaluation de la demande potentielle de produits financiers,
il est conseillé de travailler avec des questions du type "Que feriez-vous
si… ?". Ce genre de question permet de percevoir les préférences des
clients même si ceux-ci ne maîtrisent pas certains concepts tels que les taux
d’intérêt ou la durée de remboursement. Les informations recueillies par le
biais de l’enquête seront utilisées pour déterminer s’il existe des besoins
d’amélioration de l’habitat, dans quelle mesure les clients sont désireux
d’emprunter et si les crédits sont abordables ou non.
Estimation du coût des travaux d’amélioration (nécessaire)
Le but de cette estimation est de déterminer le coût des travaux identifiés
lors de l’étude du parc immobilier et de l’enquête de référence. Il peut être
utile de rencontrer des personnes du cru possédant une expérience dans le
secteur de la construction pour déterminer le coût des matériaux et de la
main d’œuvre. Les informations recueillies de cette manière seront ensuite
utilisées pour déterminer l’abordabilité des travaux d’amélioration.
L’interprétation des données (en particulier celles recueillies lors de
l’enquête de référence) n’est pas aussi facile qu’on peut le penser. Les
personnes interrogées ne fournissent pas toujours des réponses exactes
aux questions portant sur leurs revenus, dépenses et épargne, surtout s’ils
sont conscients du but de l’enquête. L’expérience montre que les gens ont
tendance à sous-évaluer leurs revenus et surévaluer leurs dépenses. De
plus, la perception qu’ont les clients potentiels du montant qu’ils doivent
emprunter ne correspond pas nécessairement au montant qu’ils pensent
Crédit habitat pour les institutions de microfinance 23pouvoir rembourser chaque mois. L’enquête doit donc être considérée comme
un simple point de départ. Pour analyser les capacités de remboursement des
emprunteurs, par exemple, il peut être nécessaire de multiplier les sources
d’information. Ainsi, on peut estimer le revenu disponible sur base des
informations fournies par le client, des statistiques salariales obtenues auprès
de l’employeur (si disponibles), d’une estimation des dépenses et de l’épargne
ou encore des demandes de crédit introduites par le client dans le cadre
d’autres programmes. CHF International recommande également de consulter
ceux qui connaissent les groupes cibles (agents de crédit des IMF, promoteurs
des organisations communautaires, travailleurs du secteur de la construction),
de manière à confirmer l’exactitude des informations qui n’auront pas été
corroborées par d’autres moyens.
ETAPE 3 DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ : ESTIMER LA DEMANDE
Après avoir recueilli les informations, il faut les analyser pour vérifier si les
trois critères définis sont respectés.
Estimer les besoins d’amélioration de l’habitat
Il s’agit ici, sur base des informations obtenues grâce à l’étude du parc
immobilier et à l’enquête de référence, de comprendre les besoins en répondant
à deux questions :
• Les emprunteurs potentiels souhaitent-ils améliorer leur habitat ? A partir
de l’enquête de référence, l’IMF doit pouvoir extrapoler une estimation du
pourcentage de clients potentiels qui font de l’amélioration de leur logement
une priorité. Cette information sera nécessaire pour estimer l’ampleur de la
demande venant du marché.
• De quels types d'améliorations les emprunteurs ont-ils besoin ? A partir de
l’étude du parc immobilier et de l’enquête de référence, l’IMF doit pouvoir
établir une liste des différents travaux d’amélioration que le marché cible
souhaite réaliser.
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