Investissement locatif, Pinel mieux que Duflot ?
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Date : FEV 15
Page de l'article : p.28-35
Journaliste : Laure le Scornet
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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Investissement locatif,
Pinel mieux que Duflot ?
Le dispositif Pinel introduit trois nouveautés par rapport au Duflot.
Une réduction d'impôt modulable, la possibilité pour l'investisseur
de louer à sa famille et l'alignement de l'avantage fiscal accordé
aux porteurs de parts de SCPI. Pour le reste, son intérêt dépendra
des marchés locaux. Détails.
LAURE LE SCORNET
e Duflot est mort, vive le Pinel ! Depuis le et le parc privé, et voués à être habités par les
L 1er septembre 2014, le dispositif d'investisse-
ment locatif Duflot a cédé sa place au « Pinel »,
du nom de l'actuelle ministre du Logement, de
classes moyennes, dans les communes concernées
par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande
de logements locatifs. Pour gagner ce pari, le
l'Egalité des territoires et de la Ruralité. Un petit Duflot (surnommé « Duflop » par des promoteurs
air de déjà-vu. Un ministre du Logement chasse un brin remontés contre la politique de Cécile
l'autre et apporte avec lui son régime de défisca- Duflot), qui était en vigueur depuis le 1er janvier
lisation éponyme, censé répondre (cette fois-ci, 2013, a fait l'objet d'un sérieux lifting. L'enjeu :
c'est sûr, puisqu'on vous le dit !) à la crise du loge- redonner aux particuliers l'envie d'investir dans
ment. Bref, un « remède miracle », qui s'ajoute à la pierre. « Avec le Scellier, dans les bonnes années,
une longue série de régimes de défiscalisation sur 100000 logements construits par les promoteurs,
immobilière : Robien, Borloo, Besson, Scellier, etc. environ 50 % ont été achetés par les investisseurs.
En le présentant cet été dans son plan de relance Alors qu'avec le Duflot, les acquisitions des inves-
du logement, le Premier ministre, Manuel Valls, tisseurs se sont effondrées de 40 %, soit 20000à 25000
a affirmé que le Pinel était destiné à relancer la logements achetés en investissement locatif, tout au
construction dans l'Hexagone, notamment pour plus », estime Raymond Le Roy Liberge, président
doper le parc locatif de logements « intermé- du groupe Les Provinces.
diaires » en zones tendues. Comprenez des loge- Pour relancer l'intérêt des investisseurs, le
ments au loyer maîtrise, situés entre le parc social dispositif Pinel affiche trois améliorations
majeures par rapport au Duflot : une réduction
d'impôt modulable, la possibilité de louer en
ENTREE EN VIGUEUR famille et un avantage aligné pour les porteurs
L e dispositif Pinel se substitue au Duflot pour
les acquisitions faites à compter du 1er sep-
tembre 2014. Cette date a été annoncée dans le
de parts de sociétés civiles de placement immo-
bilier (SCPI). Pour le reste, le Pinel demeure
identique dans ses grandes lignes au Duflot (voir
plan de relance du logement de Manuel Valls et zoom, p. 32). Les acteurs immobiliers interrogés
officialisée dans l'article 5 de la loi de finances pour ne s'y trompent pas, en parlant non pas de
2015 (loidu 29.12.14, JO du30.12.14). En pratique, « Pinel » mais de « Duflot-Pinel » ou de « lois
donc, un même programme immobilier peut voir jumelles ». D'ailleurs, comme l'a lui-même sou-
coexister des investisseurs soumis au Duflot et ligné Christian Eckert, secrétaire d'Etat au Bud-
d'autres, au Pinel. get, lors de l'examen du projet de loi de finances
2015 devant les députés, le Pinel... « ce n'est pas
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to révolution ! » ll ne faut pas attendre de miracle Sur une durée de
du nouveau dispositif d'investissement locatif, neuf ans, il n'y a
juste un peu plus de souplesse. donc pas de réduc-
tion d'impôt supplé-
TROIS CHANGEMENTS MAJEURS mentaire par rapport au Duflot (18 % en métropole
POUR LES INVESTISSEURS et 29 % en outre-mer). Concrètement, les contri-
Une durée d'investissement à ia carte buables peuvent s'engager au minimum pour six
Principale nouveauté par rapport au Duflot, la ou neuf ans. À l'issue de leur engagement initial,
durée d'engagement de location est désormais à ils pourront le proroger pour une ou deux périodes
géométrie variable. Exit la durée unique de neuf triennales, portant ainsi au maximum à douze ans
ans : l'investisseur peut désormais louer pour six la durée de leur engagement de location. L'option
ans et proroger deux fois son adhésion au dispo- initiale ne sera donc pas figée. En cas de doute,
sitif d'une période de trois ans, soit neuf ou douze l'investisseur a tout intérêt à s'engager directe-
ans au total. Plus longtemps il s'engage, plus le ment sur six ans, car il n'existe pas de bonus fiscal
I taux de la réduction d'impôt est élevé : 12 % sur l'incitant à opter initialement pour neuf ans. Il
i six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans conserve ainsi une porte de sortie s'il veut récu-
s en métropole, et 23 %, 29 % et 32 % en outre-mer. pérer le bien pour l'occuper ou le vendre, par
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Les particuliers
exemple. Sachant qu'il pourra qui ont un au décès, à l'invalidité ou au licen-
toujours décider plus tard de ciement », renchérit Christine
proroger le dispositif. objectif familial Vassal-Largy, directrice du pôle
La souplesse promise aux profiteront immobilier de Thésaurus.
investisseurs par le Pinel vise de conditions de D'un point de vue plus écono-
donc à les rassurer en leur pro- mique, la pierre étant un inves-
mettant de s'adapter au mieux mises en location tissement de long terme, on peut
à l'horizon de leur projet immo- plus souples. se demander si la version courte
bilier. Elle rappelle des disposi- a un intérêt. « La durée de six ans
tifs plus anciens qui ont très est trop courte, car elle ne per met
(trop ?) bien marché. « Souvenons-nous que le pas d'amortir les frais d'acquisition et de revente.
Robien classique permettait, à l'issue d'une per iode Et puis, cette période est trop brève pour engranger
de neuf ans, de proroger l'amortissement pour une plus-value conséquente, sans oublier qu'au
deux périodes de trois ans », souligne Gilles terme des six ans, le remboursement de la part de
Etienne, directeur du pôle expertise patrimoine capital du crédit immobilier est faible », alerte GUles
de Cyrus Conseil. « La durée de six ans est là pour Etienne. Même son de cloche chez Thésaurus.
rassurer les investisseurs, en leur signifiant que « Dans le neuf il est préférable de garder son Men
leur investissement n 'estpas si engageant que ça. au-delà de six ans pour laisser le temps aux prix de
Il s'agit donc avant tout d'un effet psychologique. s'apprécier, car un logement neuf est plus cher à
Ils savent qu'en cas de nécessité, ils pourront l'achat qu 'un bien dans l'ancien, en raison des coûts
revendre au-delà de la septième année, notamment de construction et de la TVA à 20%. Mécaniquement,
en cas de divorce, le motif de revente le plus fré- au lendemain de l'achat, il a subi une forte dépré-
quent. N'oublions pas que le divorce est un cas de ciation », explique Christine Vassal-Largy.
remise en cause de l'avantagefiscal, contrairement
Une location en famille
redevient possible
Correction de taille, dans le même esprit, par
Les « Français patrimoniaux rapport au Duflot : depuis le lerjanvier 2015, l'in-
expriment moins de réticences vestisseur peut louer le logement à un ascendant
à l'égard du Pinel que du Duflot ou à un descendant, sans perdre le droit à l'avan-
ne enquête réalisée par l'Ifop pour l'Union tage fiscal, sous réserve que le locataire ne fasse
financière de France'2' (UFF) révèle que 23 % pas partie de son foyer fiscal et qu'il respecte les
des Français patrimoniaux envisagent d'investir plafonds de loyers et de ressources. Cette dispo-
dans l'immobilier locatif via le Pinel, contre 15 % sition, réputée profiter aux contribuables les plus
en 2013 avec le Duflot. « L'un des assouplissements riches, avait été supprimée par la loi Duflot alors
proposés par Manuel Vatls, dans le plan de relance qu'elle existait pour les dispositifs Besson et
du logement fin août, à savoir la possibilité de louer Scellier. Après des débats houleux dans l'hémi-
son bien à ses ascendants ou descendants, convain- cycle, la mesure a finalement été adoptée sans
crait 37 % des personnes n'ayant pas encore réalisé que la période de location à un descendant ne
ce type d'investissement », explique l'UFF. Le son- suspende la durée de l'engagement de location
dage montre également que « les Français patrimo- - au maximum trois ans -, ce qui avait été initia-
niaux préfèrent l'investissement dans l'ancien lement envisagé. Un tel assouplissement des
(57 %), les Ehpad'3'(56 %) et les résidences pour conditions de mise en location a, là encore, pour
seniors ou retraités (56 %). » but d'attirer des particuliers qui, au-delà de
(i) « Français patrimoniaux » personnes détenant des valeurs l'avantage fiscal, ont un objectif familial : assurer
mobilières ou de l'assurance vie, ayant un niveau de patrimoine
financier hors immobilier de plus dè 300000 € et envisageant
les besoins de logement, typiquement d'un enfant
de realiser un placement financier dans les deux ans (2) Sixième étudiant. Mais aussi, pourquoi pas, d'un parent
vague de ['observatoire UFF/lfop sondage réalise par telephone, âgé que l'on préfère savoir logé dans un apparte-
du 2 au 12 septembre, auprès de 301 Français patrimoniaux
et 150 clients de la banque (3) Ehpad Etablissement
ment neuf en ville, avec ascenseur, bien chauffe
d'hébergement pour personnes âgees dépendantes et bien isolé, plutôt que dans une maison indivi-
duelle devenue trop grande, peu adaptée aux
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L'AVIS DU PRO
GILLES ETIENNE
Directeur du pôle expertise patrimoine de Cyrus Conseil
ssss^fïsBrÀHi
« On n'achète pas un produit fiscal »
Pour apprécier l'opportunité majore les recettes et minore les matique sur la rentabilité de son
d'un investissement, il faut dépenses est positif. investissement. Cela étant, même si
être logique et très pragma- C'est tout d'abord le cas des taux le Pinel affiche de nouveaux atouts
tique. C'est inutile de chercher midi d'intérêts historiquement bas. Ils par rapport au Duflot, ilfaut garder
à 14 heures ou de se fier unique- sont une véritable aubaine à l'esprit qu'on n'achète pas un pro-
ment à des simulations, car on peut puisqu'ils permettent de réduire les duit fiscal mais un bien immobilier.
leur faire dire n'importe quoi. Lin coûts à l'acquisition. Dans ce Acheter un appartement ne revient
investissement patrimonial n'est contexte de taux bas, il ne faut pas pas à mettre de l'épargne dans une
pas une science exacte. hésiter à souscrire un crédit immo- assurance vie, comme certains le
Un investissement est intéressant bilier sur une longue durée : vingt, sous-entendent. Il ne faut pas non
lorsqu'on y met au départ le moins vingt-cinq voire trente ans selon plus oublier les frais, à l'achat et à la
d'épargne possible et qu'on en l'âge de l'emprunteur. revente. Il s'agit toujours d'un inves-
retire au final le plus de capital. Les zones géographiques qui ont vu tissement patrimonial, même si la
Pour cela, on doit avoir plus de leur plafond de loyer rehaussé sont fiscalité peut majorer la rentabilité.
recettes que de dépenses, l'avan- également un vrai plus, puisqu'elles La règle d'or :nejamaisinvestirdans
tage fiscal faisant partie des permettent au propriétaire de louer le but unique d'obtenir une réduc-
recettes. Du coup, tout ce qui plus cher, ce qui a un impact auto- tion d'impôt. »
contraintes du vieillissement et qui devient trop LE PINEL EST-IL PLUS RENTABLE
coûteuse à entretenir... « Cette mesure a une QUE LE DUFLOT ?
influence positive sur les investisseurs même si, en Si l'on fait abstraction de l'avantage fiscal, le
pratique, elle est rarement utilisée », observe contexte dans lequel le Pinel va être proposé aux
Christine Vassal-Largy. Pour l'instant. investisseurs est-il favorable ? La question de la
rentabilité intrinsèque de l'investissement est
Les parts de SCPI alignées incontournable. Elle dépend bien évidemment
sur la pierre en direct du bon ratio entre prix d'achat au mètre carré et
La dernière innovation du dispositif Pinel niveau du loyer. « La rentabilité augmente dans
consiste en un alignement de l'avantage fiscal les premières couronnes des grandes aggloméra-
accordé aux porteurs de parts de Sociétés civiles tions, car le prix d'acquisition est moins élevé que
de placement immobilier (SCPI) sur celui accordé dans le centre, avec un niveau de loyer qui, quant
aux acquéreurs de la pierre en direct. La base de à lui, se maintient », note Raymond Le Roy
la réduction d'impôt est, en effet, portée de 95 % Liberge. Les mesures de simplification des
à IOU % du montant de la souscription. L'objectif normes de construction (allégement des
? Favoriser les souscriptions des particuliers contraintes en matiêre de stationnement, respect
dans la pierre-papier, qui contribue de manière de la RT 2012 repoussée à 2018, par exemple)
importante à la production de logements inter- prises par le gouvernement et censées faire bais-
médiaires. Les aménagements relatifs à la durée ser les coûts de construction, vont-elles diminuer
de l'engagement de location s'appliquent aussi le prix final pour l'acquéreur, ce qui augmente-
aux investissements réalisés via des SCPI. L'in- rait la rentabilité de l'opération ? Le promoteur
vestisseur devra donc s'engager à conserver ses Marc Gédoux, président de Pierre Etoile, en
parts pendant six, neuf ou douze ans. doute : « La simplification des normes va prendre
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Le dispositif Pinel : comment ça marche ?
L'article 5 de la loi de finances pour 2015 introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif
intermédiaire, dit Pinel, en remplacement du dispositif Duflot (art. 199 novovides du Code général
des impôts). Le Pinel permet à un particulier qui achète un logement neuf ou assimilé, entre le
1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur six,
neuf ou douze ans. Il en va de même pour les particuliers qui souscrivent des parts de Sociétés civiles
de placement immobilier (SCPI) servant à financer de tels investissements. Les investisseurs doivent
être fiscalement domiciliés en France. Pour être éligibles, les logements acquis neufs ou en l'état
futur d'achèvement, ou que le contribuable fait construire, doivent respecter la réglementation
thermique 2012 (RT 2012) ou bénéficier du label BBC 2005.
LOCALISATION 250000 habitants, grande couronne PLAFONDS DE LOYER*
Métropole autour de Paris, quèlques autres Le logement doit être destiné à la
Les logements doivent être locali- agglomérations (Annecy, Bayonne, location nue à titre de résidence prin-
sés en France, dans des communes Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint- cipale du locataire. Pour bénéficier
classées par arrêté dans les zones Malo), le pourtour de la Côte-d'Azur, de la réduction d'impôt, l'investis-
géographiques où le déséquilibre les départements d'outre-mer et enfin seur doit s'engager à ce que le mon-
entre l'offre et la demande de loge- la Corse. tant du loyer ne dépasse pas un pla-
ments locatifs est important. Il s'agit Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes fond relevé chaque année. Ce plafond
des quatre zones A bis, A, Bi et B2, les agglomérations de plus de doit être respecté pendant toute la
fixées par l'arrêté du 30 septembre 50000 habitants, les autres zones période de l'engagement de location.
2014 (Journal officiel du 14.10.14). Les frontalières et littorales chères et la Il varie en fonction de la zone géogra-
communes situées en zone 62 limite de l'Ile-de-France. phique dans laquelle est situé le loge-
doivent, comme cela était le cas pour Outre-mer ment loué.
le dispositif Duflot, avoir reçu un agré- Les logements situés dans les Plafonds de loyer mensuel par
ment préfectoral pour prétendre au départements d'outre-mer sont éga- mètre carré, charges non
nouveau dispositif Pinel. lement concernés (DOM : Guade- comprises (pour les baux conclus
Zone A bis : Paris et quèlques com- loupe, Guyane, Martinique, Réunion, à compter du 1.9-14)
munes d'Île-de-France ; Mayotte) et les collectivités d'outre- Métropole
Zone A : agglomération parisienne, mer (COM : Nouvelle-Calédonie, Poly- Zone A bis : 16,72 €
Côte d'Azur (bande littorale Hyères- nésie française, Saint-Barthélémy, Zone A : 12,42 €
Menton) et Genevois français ; Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Mique- Zone Bi: io€
Zone Bi : agglomérations de plus de lon, WallisetFutuna). Zone B2 :8,69 €
du temps pour infléchir les prix à la baisse. Pour « La rentabilité brute minimale ne doit pas être
faire réellement baisser les prix des logements, il inférieureà4 %. Sauf si l'investissement sert aussi
faudrait multiplier par trois l'offre de foncier. » Le à loger un enfant », affirme Marc Gédoux. « Et
président du groupe Les Provinces est plus quoi qu'il arrive, conseille Gilles Etienne, avant
nuancé. Selon lui, la simplification des normes d'investir, vous devez vous assurer que la rentabi-
de construction va permettre de différencier lité nette du bien sera supérieure au montant du
l'offre, en permettant aux promoteurs de propo- taux de l'emprunt. Vos recettes seront alors supé-
ser à la vente, par exemple, des logements avec rieures à vos charges, ce qui vous permettra de vous
ou sans parking, ce qui va avoir un effet méca- défragiliser par rapport à une éventuelle moins-
nique sur les prix : un logement dit « sec » est par value du bien au terme de votre engagement. A
nature moins cher. « Cette simplification des contrario, si vos recettes étaient inférieures à vos
normes va simplifier la vie des promoteurs et des charges et que vous ne faisiez pas de plus-value à
architectes et, côté prix, elle va avoir un effet de terme, votre taux de rentabilité, pour cette opéra-
stabilité », affirme Raymond Le Roy Liberge. tion, serait négatif. » Attention : les investisse-
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Ces plafonds de loyer sont modulés PLAFONDS tissements est limité à deux par an.
par un coefficient multiplicateur DE RESSOURCES* Pour la souscription de parts de
variable selon la surface du logement. Les locataires ne doivent pas dépas- SCPI, la réduction d'impôt est calculée
Ilest calculé selon la formule suivante : ser un revenu fiscal de référence fixé sur loc % du montant des versements
0,7 + (19/surface). Le coefficient est en fonction de la composition de leur dans la limite de 300000 i.
ensuite arrondi à la deuxième déci- foyer (figurant sur avis d'imposition de Le taux de la réduction d'impôt
male la plus proche et ne peut pas être l'avant-dernière année précédant celle varie selon la durée d'engagement de
supérieur à 1,2. de la signature du bail /n-2). Ces pla- location. En métropole, il est de 12 %
Exemple : un T3 situé en zone Bi de fonds sont révisés au 1er janvier de pour six ans (soit une économie d'im-
60 m2 de surface habitable. Le chaque année. pôt maximale de 36000 € ou 6000 €
plafond par m2 pour cet appartement par an pendant six ans), de 18 % pour
est égal à 0,70 + (19/60) = 1,02 x 10 RÉDUCTION D'IMPÔT neuf ans (soit un montant maximal de
= 10,20. Le plafond par m2 est Comme pour le Duflot, la réduction 54000 € ou 6000 € par an pendant
multiplié par la surface pour obtenir d'impôt est calculée sur le prix de neuf ans) et de 2l % pour douze ans.
le loyer maximal = 10,20 x 60 = 612 € revient du logement (prix d'acquisition Dans ce dernier cas, la déduction
Outre-mer majoré des frais accessoires), retenu atteint 2 % par an pendant les neuf
DOM, Saint-Martin etSaint-Pierre-et- dans la double limite d'un investisse- premières années (soit 6000 € par an,
Miquelon : 10,02 € ment global par contribuable, et pour pour un total de 54000 €). Les trois
Nouvelle-Calédonie, Polynésie fran- une même année d'imposition de dernières années, le taux de la réduc-
çaise et Wallis et Futuna : 12,45 € 300000 € et d'un prix de 5500 € par tion d'impôt est réduit à i % par an
Ces plafonds de loyer sont égale- mètre carré de surface habitable, (3 000 €). Au bout de douze ans, l'avan-
ment corrigés par le coefficient multi- quelle que soit la zone géographique. tage fiscal maximal atteint 63 DOO €.
plicateur variable selon la surface du Par exemple, pour un studio de 25 m2, En outre-mer, l'avantage fiscal est
logement. la réduction d'impôt s'appliquera sur égal à 23 % pour six ans (69000 €),
*Tous les plafonds sont dans nos pages
une assiette maximale de 137500 € 29 % pour neuf ans (87 DOO €) et 32 %
Indices (25 m2 x 5500€). Le nombre d'inves- pour douze ans (96000 €).
Deux dispositifs très proches
Caractéristiques principales Duflot
Durée de l'engagement de location 9 ans 6,9 ou 12 ans
Taux de la réduction d'impôt 18 % en metropole 12 % -18 % - 2l % en metropole
29 % outre-mer 23 % - 29 % - 32 % outre-mer
Plafonds de loyers et de ressources Oui Oui*
Location à un ascendant /descendant Non _ _ _ 0u '_ _
Base de la réduction d'impôt des SCPI 95 % de la souscription 100 % de la souscription
* Nouveau zonage au 110 14
ments en Pinel vont se faire pour la plupart en Un nouveau zonage
l'état futur d'achèvement. Il faudra veiller, en Quoi qu'il en soit, comme tout achat dans la
présence d'un emprunt, à demander un différé pierre, le bon emplacement est le critère essentiel
de remboursement total jusqu'à la perception des d'un investissement locatif. Le logement doit être
premiers loyers. Pendant cette période, aucun situé dans une zone économiquement forte avec
remboursement d'intérêts ni de capital ne sera une demande locative marquée. Comme pour le
effectué, seuls les frais liés à l'assurance du prêt Duflot, un investissement Pinel n'est possible que
étant prélevés. La partie des intérêts non payés dans les zones dites tendues, c'est-à-dire celles où
viendra s'ajouter au capital restant dû. Ainsi, non la demande locative est plus forte que l'offre. Des
seulement les premiers revenus permettront de plafonds de loyers et de ressources, identiques au
rembourser le crédit, mais en outre les intérêts Duflot, sont définis pour chaque zone. Les plafonds
d'emprunt correspondant à cette période seront de loyers sont d'environ 20 % inférieurs à ceux du
gonflés, augmentant la rentabilité puisqu'ils sont marché, même si ce n'est pas vrai partout (voir
déductibles des loyers perçus. tableau p. 34). Encore faut-il que la demande
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Plafonds et loyers de marché : les villes où le Pinel est intéressant
Loyers plafonds Loyers de marché au i"janvier Ecart entre loyer plafond
(en €/m') 2015 (en €/m2) et loyer de marché
29,55 %
17,69 %
15,71 %
5,62 %
16,52 %
6,97 %
4,5%
24,69 %
8,8l %
26,14 %
5,97%
I plus de 20% d'écart moins de 20% d'écart loyer plafond supérieur au loyer de marché
CONCLUSION : Pour investir de manière judicieuse, il faut acheter là où l'écart entre le prix plafond et le prix du
marché est le plus faible. Au-delà de 20 % d'écart, mieux vaut éviter le Pinel. Dans les - rares - villes (ici en jaune)
où le loyer de marché est inférieur au loyer plafond, appliquez sans hésiter le loyer de marché, pas le loyer plafond.
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locative existe localement pour ce type de produit, L'AVIS DU PRO
et attention a ne pas reproduire les erreurs du ie conseille bien évidemment d'acheter
passe en achetant un logement locatif dans une dans une région dynamique marquée
zone saturée en programmes deflscalisants (exces par un important flux migratoire,
du Robien, notamment) Pour investir de maniere le croissant « Montpellier-Toulouse-
judicieuse, il faut acheter la ou l'écart entre le prix Bordeaux-La Rochelle-Nantes » est
plafond et le prix du marche est le plus faible A très intéressant, tout comme ie sud-est
cet égard, le classement des communes par zones de la France (Marseille, Aix-en-
géographiques a ete revise, au 15 octobre 2014, par Provence, Toulon et la Côte-d'Azur).
l'arrête du 30 septembre 2014 (JO du 141014) Dans Pour moi, le contexte des taux d'intérêt
ce nouveau découpage, 1200 villes ont ete « sur très bas se prête parfaitement à une
classées » et devraient ainsi gagner en rentabilité acquisition immobilière, Pinel ou pas ! »
Lille, Lyon, Marseille et Montpellier sont ainsi Christine Vassal Largy, directrice du pôle
passées de la zone BI (plafond de 10 €/m 2 ) a A immobilier de Thésaurus
(12,42 €/m 2 ) Idem pour les villes du sud est,
comme Aix en Provence, Aubagne et Toulon, ou
pour des communes de la banlieue parisienne loyer de marche L'article 199 novovicies du Code
telles que Meaux, Rambouillet et Fontainebleau general des impots prevoit d'ailleurs la possibilité
De même, des villes jusqu'alors classées en zone pour les prefets de region de reduire les loyers pla
B2, moyennant autorisation préfectorale, ou le fonds si l'écart avec les loyers des marches locatifs
plafond de loyer s'élève a 8,69 €/m2, ont ete surclas locaux est inférieur a 20 % De telles décisions ont
sees en zone BI (10 €/m2) C'est notamment le cas déjà ete prises, sous le regime Duflot, en particulier
du Havre, de Caen, Mulhouse, Reims, Nimes, Per en Ile de France (arrete du 28 314) « Le plafond de
pignan, d'Amiens ou encore de Dijon Elles sont la ville de Saint Ouen, située dans la zone A bis, a
devenues sans autorisation eligibles au Pmel A 16,72 €/m2, a ainsi ete abaisse a 14,21 €/m2par arrete
l'inverse, certaines communes ont ete déclassées préfectoral C'estuneepeedeDamoclesau dessus de
en zone BI ou B2 II faut toutefois rester vigilant, l'investisseur, car les ^locations doivent appliquer
car changer de zonage n'implique pas nécessaire le nouveau plafond Peu importe la date de l'mves
ment que le marche locatif local est tonique Si le tissement Cette situation cree un climat d'incerti-
loyer plafond dépasse le loyer de marche local (a tude sur la rentabilité du bien, tres dissuaswe »,
affiner par quartier voire par microquartier relevé Marc Gedoux Les autres communes de la
auprès des professionnels de l'immobilier), mieux zone A bis concernées sont les suivantes Le Pecq
vaut oublier le plafond et ne pas trop s'écarter du (78), Aubervilliers, Saint Denis (93), Bry sur
Marne, Fontenay sous Bois et Villejuif (94) Des
dizaines de communes de la zone A ont également
vu leur plafond de loyer ainsi abaisse, de 12,42 €/
Le verrou du plafonnement m2 a 11,17 €/m2 En 2013, un projet de decret bloque
global des avantages fiscaux par la ministre du Logement visait, quant a lui, a
a reduction d'impôt Pinel entre dans le plafond reduire les plafonds de loyers dans 70 communes
global des niches fiscales, fixe a lû ono € par an franciliennes (zones A bis et A)
et par foyer fiscal Pour l'outre-mer, l'article 5 de la loi Malgre son indéniable souplesse, le dispositif
de finances pour 2015 prevoit que le dispositif puisse Pinel n'en restera pas moins, in fine, soumis aux
bénéficier d'un plafond global des niches fiscales de aléas des marches locaux n faudra en tenir compte
18 000 € (contre 10 DOO €) La raison de ce relèvement et impérativement investir dans un secteur que
est facilement compréhensible Sur six ans, l'avantage l'on connaît bien, dont on est certain qu il offre
consenti, sur un investissement de 300 ooo€, dépasse des perspectives de revenus une fois I emprunt
déjà le plafond, soit ll 500 € de reduction d'impôt rembourse et, pourquoi pas, de plus value a long
(300000 € x 23 % /6 ans) La partie de la reduction terme L'enjeu patrimonial est primordial Et tant
d'impôt annuelle dépassant ce plafond, soit 1500 € mieux si, au passage, l'on bénéficie de la reduction
au maximum, aurait alors ete perdue d'impôt Telles doivent etre, en tout cas, dans
l'ordre, les priorités de l'investisseur en Pinel •
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