DISPOSITIF DENORMANDIE - Economie du dispositif Impact sur l'investissement locatif en Maine et Loire - Maine-et-Loire
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DISPOSITIF DENORMANDIE
Economie du dispositif
Impact sur l’investissement locatif en Maine et Loire
Liens : https://politiquedulogement.com/2019/12/le-dispositif-
denormandie-une-opportunite-pour-les-investisseurs-et-les-
politiques-de-lhabitat/
https://www.adil49.org/adil-49/observatoire/publications-de-ladil-
49/le-dispositif-denormandie-en-maine-et-loire-en-2019/
Adil 49
Jack DUPE
Mars 2020
DENORMANDIE – Economie du dispositif
• Des Objectifs :
1. Favoriser la rénovation du parc privé dégradé
2. Revitaliser les cœurs de ville
3. Produire du locatif intermédiaire ?
• Des arguments :
1. Une incitation fiscale à l’achat amélioration
2. Qui emprunte le support de la réduction d’impôts « Pinel »
Sources :
• Création par la LFI 2019 – Art. 226 et codifié à l’Art. 199 novovicies du CGI
• 3 textes d’application du 26.3.2019 (1décret & 2 Arrêtés)
• Une instruction fiscale traduite au BOFIP
• Régime modifié par LFI 2020 (prolongation dispositif ; élargissement travaux éligibles ;
simplification du périmètre)
2
Opérations visées par le DENORMANDIE
1. Une acquisition de logement [entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022]
2. Qui fait (ou a fait) l’objet de travaux d’aménagement/amélioration:
• Représentant au moins 25% du coût de l’opération :
• Nature des travaux : tous travaux de rénovation, d’amélioration, modernisation,
assainissement, création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, réalisation
d’économies d’énergie. (LFI 2020 : alignement des travaux « Denormandie » sur ceux éligibles
au PTZ )
• Améliorant la performance énergétique du logement :
Soit par diminution de la consommation Soit par réalisation d’un bouquet d’au moins
énergétique d’au moins 30% après travaux 2 actions parmi les 5 catégories suivantes :
(20% en habitat collectif) • Isolation des toitures
• Isolation des murs donnant sur l’extérieur
• Isolation des parois vitrées
• Changement de chaudières
• Changement de production d’eau chaude
• Dans les deux cas, le DPE doit atteindre la classe E minimum après travaux 3
(soit :Quels territoires éligibles au
DENORMANDIE ?
1. Les communes du programme ACV (Action cœur de ville)
• Soit 232 communes pour 222 territoires
• En Maine et Loire : Cholet et Saumur
2. Les communes signataires d’une
Convention d’ORT (convention d’Opération
de Revitalisation du Territoire) L.303-2 du CCH
• Soit les petites villes et villes moyennes
et les centres-bourg…
Sur quels périmètres ?
1. Les seuls secteurs d’intervention de l’ORT ? (non !)
2. L’ensemble de la commune ? (oui : suppression de la notion de « centre des communes »
considérées comme les zones de bâti continu au profit de l’ensemble du territoire de la commune –
LFI 2020)
3. Qu’en est-il des « communes nouvelles » (?) Question en attente. 4DENORMANDIE : les obligations
1. Louer « nu » (non meublé), à usage d’habitation principale du
locataire, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
2. Respecter un plafond de ressources (idem « Pinel »), en 2019 :
Zone B2/C (Maine et Loire)
Catégorie de ménage RFR (N-2) Equiv. Mois(*)
1 28 049 € 2 597 €
2 37 456 € 3 468 €
3 45 044 € 4 171 €
4 54 379 € 5 035 €
5 63 970 € 5 923 €
6 72 093 € 6 675 €
Pers.suppl. 8 041 € 745 €
(*) - hors "frais réels"
Maine et Loire
13 € Comparaison niveaux de loyer :
3. Respecter un plafond 10,72 Denormandie/Marché/
de loyer (idem « Pinel ») 11 € En "polarités"
9,08
Loyer plafond 2019 = 8,93 €/m2 9€
9,5 €
8,14
Modulé selon le coefficient « surfacique » : 6,90
7€ 6,50
0,7 + (19/Surface du logement)
Et plafonné à 1,2 5€
(Loyer de marché : source ADIL/Fnaim) 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 110 1205
Surface du logement (en m2)
Loyer de marché Loyer plafond DenormandieDENORMANDIE – Avantage Fiscal
1. Une réduction d’impôts équivalente au dispositif PINEL
2. Mais un investissement locatif qui génère des revenus fonciers
taxables à l’IRPP + Prélèvements sociaux
3. Et qui se trouve en « concurrence » avec d’autres régimes
d’incitations fiscales… (Régime « réel » ; Cosse ancien social ;
Malraux…)
… nécessitant des simulations comparatives !
Précision : le TMI de la 1ère tranche de revenu est abaissé à 11% à compter de 2020 (contre 14%
pour nos calculs fin 2019)
6Mesure de l’avantage fiscal comparé
Conclusions :
1. Pour un ménage moyennement imposé, le
Denormandie est le régime fiscalement le plus
avantageux
2. Pour les hauts revenus (TMI 30% et +), le Cosse
devient très attractif 7Mesure de l’avantage fiscal comparé
Calcul du gain net de l’opération : classement hiérarchique
Conclusions :
1. Dans tous les cas de figure, le Denormandie est le régime qui procure le gain net d’opération le
plus avantageux à terme des 12 ans
2. Le Cosse ancien social reste très attractif pour les ménages fortement fiscalisés
3. Conventionner le Denormandie ne procure pas de gain supérieur
4. Le régime Réel des déficits fonciers apparaît très désavantageux pour une 8
opération type Denormandie !Le Bilan
Régime Denormandie
1. (+) Plutôt attractif pour les classes moyennes
2. (+) Prescripteur de rénovation énergétique (gain de 30% c/étiquette E minimum !)
3. (+) Ouvert aux promoteurs, ensembliers (revente en Denormandie)
4. (+) N’encourage pas la production de petites surfaces
5. (+) Ouvre la réduction d’impôts aux transformations d’usage
6. (-) Ne concerne pas les PB pour les biens déjà dans leur patrimoine
7. (-) Risque de se localiser en dehors des secteurs prioritaires c/ soucis du potentiel
de valorisation de l’investissement
8. (-) Ne produit pas de loyer « social » (au niveau du loyer de marché)
9. (-) Sans « opérateur », les volumes devraient rester modestes
Mais, le régime Cosse ancien social « devient(1) » un meilleur support fiscal pour les
hauts revenus, spécialement les multipropriétaires qui peuvent imputer leurs déficits
fonciers sur les bénéfices des autres biens et ceux qui conserveront le logement dans
leur patrimoine...
(1) – Loyer plafond à « seulement » -15% du marché
Report de 15 300 € de déficit foncier sur le revenu global 9
Déduction spécifique de 50%Vous pouvez aussi lire
