Flex-office, coworking : quelles conséquences pour le bureau ? - Virginie Houzé Philippe Martin
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Flex-office, coworking : quelles conséquences pour le
bureau ?
Virginie Houzé Philippe Martin
Directeur Etudes et Recherche Directeur Immobilier France Benelux
JLL France IBM
Réunion du 18 octobre 2018
IEIF
Coworking & Flex, quels impacts
sur les marchés immobiliers
OCTOBRE 2018
Virginie Houzé – JLL
Philippe Martin - IBM
Entre transformation de l’économie et aspirations
individuelles, la demande d’espaces de travail change.
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3
De nouveaux modes d’organisations et de nouveaux modes de travail
L’entreprise aujourd’hui Workplace as Le modèle immobilier
a service
Localisations Centres d’affaires
flexibles
Travailleurs core
business
Travailleurs Centres
flexibles hybrides
Consultants, Robots et
intérimaires, algorithmes
indépendants
Guerre des Valeur
talents ajoutée
Hôtel Aéroports Gares
s
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 4La France en retard sur la diffusion des nouveaux modes de travail Notes 4 (impact positif) et 5 (impact très positif) sur une échelle de 0 à 5
Les nouveaux espaces flexibles
Phénomène de mode ou vague de fond?
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6Une offre de flexibilité qui s’étoffe
L’offre historique : le centre L’enfant de la crise : le La nouvelle offre : le centre
d’affaires coworking hybride
« communautaire »
Travailleurs indépendants, PME et grandes entreprises Travailleurs indépendants et start-ups Travailleurs indépendants, start-ups, PME et grands
Offre immobilière et aménagements traditionnels Offre immobilière et aménagements atypiques groupes
Forte proportion de locaux privatifs Forte densité et quasi-absence de locaux privatifs Offre immobilière traditionnelle et aménagements
Pas de réseau ou d’animation professionnelle Forte notion de réseau: animations, partage et atypiques
Engagement minimum 1 an entraide Forte densité d’occupation, nombreux espaces
Coûts opaques Engagement minimal – prestations proposées à la communs et espaces privatifs
Frais annexes importants journée ou au mois – possibilité de « temps partiel » Forte notion de réseau: animations, partage et
Transparence sur les coûts entraide
Frais annexes limités Engagement court – au mois
Transparence sur les coûts de base
Frais annexes potentiellement importants
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7Forte croissance des opérateurs hybrides
120 000
100 000
• Forte progression de l’activité des opérateurs hybrides
80 000 • Des centres dont la taille augmente
60 000 • Quelques opérateurs internationaux et français se partagent
l’essentiel du marché
40 000 • Le développement des opérateurs est contraint par le manque
d’offre dans Paris, leur territoire de prédilection.
20 000
0
2016 2017 3T2018
Sources : JLL / Immostat
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8Paris est le territoire de prédilection des opérateurs hybrides © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9 Sources : JLL / Immostat
Les opérateurs hybrides recyclent la demande
Origine immobilière des entreprises implantées dans des centres
70% hybrides
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Des bureaux en Des bureaux en Centre de Travail à domicile Autre opérateur Incubateur -
bail commercial sous-location coworking de centre pépinière
Sources : Enquête JLL
Ensemble Entreprises > 50 salariés Entreprises < 10 salariés Entreprises
d'affaires 11 à d'entreprises
49 salariés
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 10Un discours qui fait mouche auprès des entreprises
Motivations pour le choix d'espaces hybrides
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
La flexibilité La simplicité de Les contraintes L’image L’écosystème L’offre de La disponibilité Le besoin Le réseau Le besoin de
d’occupation et l’offre (facture juridiques et moderne et collaboratif services immédiate immédiat de d’implantations bureaux de
de tarification unique, locaux financières liées innovante associés surfaces de accessibles passage ou
aménagés et à un projet véhiculée par (animation, bureaux d’une nouvelle
gérés) immobilier ces lieux restauration, (extension ou implantation
traditionnel etc) autre)
Unipersonnel (15 oui) 1 à 10 salariés 11 à 49 salariés > 50 salariés
Sources : Enquête JLL
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 11Un appétit plus marqué des moyennes et grandes entreprises pour ces solutions
C’est la solution unique
Besoins futurs que vous souhaitez utiliser
Besoins futurs
pour vos bureaux dans le (entreprises > 50 salariés)
futur
18% 15%
31% C’est une solution que 30%
vous utiliserez de manière
croissante mais toujours
15%
en complément de vos
bureaux traditionnels
30% C'est une solution de court
9% terme ou ponctuelle
18% 22%
12%
Sources : Enquête JLL
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12Le Flex
« sans bureaux fixes » désespérés…
ou collaborateurs libérés?
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 13Avant le projet – des messages divergents de la part des salariés
Nouveau
Effort Promesse de Réalité Logique
cadre de Performance
d’adaptation collectif individuell économique
travail
e
VS. VS. VS.
« Perte « Gain « Perte de
« Bien-être » « Déshumanisant » « Coopération »
individuelle » de productivité »
temps »
« Travail « Et les « Forme de « Lubie d’un
« Equité » « Fierté »
dématérialisé papivores ? » déclassement » dirigeant »
»
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 14Enjeu n°1 : L’appropriation des nouveaux modes de travail
APPORTS DIFFICULTÉS CONSEQUENCES
Fluidité & Liberté Quotidien plus pesant… Le naturel revient au galop
• Le paperless libère • La logistique pas toujours au • Syndrome de la serviette de
rendez-vous plage
• Les salariés sont acteurs de
leur développement • Le poids des contraintes métier • Occupation de postes de
prédilection
• Les espaces détente font • « L’enfer c’est les autres »
carton plein • La mobilité hors territoire reste
exceptionnelle
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15Enjeu n°2 : Le passage au collectif
APPORTS VS. DIFFICULTÉS
Une logique de territoire Trop de brassage ?
d’équipe qui fonctionne bien Dispersion des équipes
Trop ou pas assez
Ambiance conviviale
de spontanéité et d’informel
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 16Concrètement quels chiffres pour le Flex?
Optimisation raisonnée de Incitation à l'adoption de nouvelles
l'environnement de travail pratiques
Mutualisation
Gain
des postes de 0,5 0,8 1 x2 x3 x6
d’espaces
travail
collaboratifs
Nombre de poste par collaborateur
Réduction de Adoption 86%
des entreprises
l’empreinte 0% -25% du
immobilière télétravail
Pour 1 entreprise Pour 1 entreprise 58%
sur 2 sur 2 des collaborateurs
17
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.Quelles perspectives? © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 18
Phénomène de mode ou de fond?
Coworking : Flex :
Les entreprises démontrent d’un vrai intérêt pour les espaces Un phénomène naissant mais de nombreuses entreprises
flexibles opérés par des tiers. l’envisagent lors d’un déménagement ou d’une réorganisation;
Un marché encore immature qui profite d’un effet de cycle et d’un De nombreux freins à lever auprès des salariés;
phénomène de curiosité Un vrai accompagnement des équipes nécessaire sur le long
Les opérateurs sont en concurrence pour mailler le territoire dans terme;
un contexte de tension à l’offre sur le marché : impact sur leur Un mode d’organisation qui n’implique pas systématiquement
rythme de développement et risque sur les coûts. d’économies de surfaces
Un écart se crée entre la perception de l’offre par les propriétaires
et la réalité du marché ou un volant de disponibilités plus fluide se
développe.
Deux phénomènes amenés à s’ancrer dans le marché dans la mesure où ils répondent à un vrai besoin des entreprises d’un
immobilier plus fluide et adaptable.
Le coworking a probablement une vitesse de diffusion plus rapide sur le marché alors que le Flex représente un vrai enjeu
managérial complexe.
© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 19Merci de votre attention
Vos questions ?
Réunion adhérents – 18 octobre 2018 20Les prochains rendez-vous de l’IEIF
Les réunions adhérents du jeudi matin
15 novembre 2018
Consommation d’énergie et bien-être des salariés : les dernières avancées
• Tania Bontemps, Présidente, Union Investment Real Estate France ;
• Frédéric Maillard, Directeur général, Exco Nexiom ;
• Gilles Nozière, Fondateur dirigeant, Oze Energies
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• Christelle Gautreau et Stéphanie Morio, Architectes associées, Bond Society ;
• Julien Morville, Co-fondateur, Sharies
29 novembre 2018
PropTech, Real Estech : après l’engouement, premier bilan
• Jean-François Galloüin, Directeur de l’innovation, ICADE ;
• Bernard Michel, Président, Real Estech Europe
Réunion adhérents – 18 octobre 2018
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