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GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
Orlando Immobilier
La société Orlando Immobilier est spécialisée dans l’investissement immobilier locatif,
nous proposons des solutions clés en mains d’investissement dans la région d’Orlan-
do en Floride.
Suite à la crise immobilière de 2007, les prix de l’immobilier ont chuté parfois jusqu’à
-40% par rapport à leur valeur de 2005 - 2006, mais les loyers en location long terme
sont restés stables, ce qui permet d’obtenir des rentabilités locatives élevées (entre 4
et 7% avant impôts).
La crise des subprimes a touché de plein fouet les Etats-Unis en 2007, les banques ont
saisies des millions de maisons aux propriétaires qui n’honoraient pas leur dette, ces
mêmes banques se retrouve maintenant avec un stock de maisons qu’elles doivent
écouler pour récupérer des liquidités le plus vite possible.
La rentabilité locative et l’apréciation est donc le principal atout de l’investisse-
ment locatif en Floride, en attendant que les prix remontent, l’investisseur s’assure
une rentabilité locative qui oscille en 4% et 7% selon les biens (appartement, maison,
condominium,).
Beaucoup d’américains se tournent vers la location long terme depuis la crise de l’im-
mobilier en 2007, un grand nombre d’entre eux a vécu de près ou de loin une « Fore-
closure » (expulsion par la banque), et la doctrine du « tous propriétaires » a bien
changé. Les banques américaines sont également devenues plus regardantes sur les
emprunteurs, il est beaucoup plus difficile d’obtenir un financement pour acheter une
maison qu’avant 2007.
Ces facteurs sont très porteurs pour la location et favorisent le développement d’une
classe d’individus prêts à louer des biens entre $1200 et $1900 par mois alors qu’il y a
quelques années, ces mêmes individus avaient un accès très facile au crédit et donc
à la propriété.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
LA FLORIDE
La Floride est un état qui favorise l’investissement et le business en général,
avec un impôt d’état quasi inexistant et une économie en plein essor avec des
milliers d’entreprises qui s’y installent chaque année. Avec 12 aéroports interna-
tionaux,
14 ports de commerce, 2800km de côtes, 1200 parcours de Golf et 360 jours de
soleil par an, la Floride attire ! En effet, la population de la Floride va passer de
18 millions en 2011 à 25 millions en 2020.
Investir dans l’immobilier, c’est avoir confiance dans le développement d’une ré-
gion ; c’est aussi se tourner vers un investissement sûr ; un rendement sécurisé,
une perspective de plus-value importante, un risque maitrisé et une liquidité des
actifs.
Le nombre de ventes de biens immobiliers en Floride est très important, grâce
au système de partage des biens ; en effet chaque bien est présenté sur le MLS
« Multiple Listing Sytem » qui permet de le proposer à la vente dans toutes
les agences immobilières de l’état de Floride. Ce systeme favorise les ventes,
car il élimine toute exclusivité dans les agences et permet donc de vendre plus
facilement et plus rapidement un bien immobilier.
Depuis 2012, la marché immobilier redémarre en Floride et les constructeurs
proposent des maisons neuves à des prix très intéressants. Vous découvrirez
ces opportunités dans ce dossier.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
ORLANDO
UNE VILLE DE CHOIX
“ORLANDO THE BEAUTIFUL” (ORLANDO LA BELLE) RECONNUE
COMME L’UNE DES VILLES LES PLUS DYNAMIQUES AU MONDE
ACCUEILLE PRÈS DE 65 MILLIONS DE VISITEURS PAR AN.
Avant tout connue pour son incroyable choix de parcs d’attractions comme Walt Disney
World, Universal Studios, Sea World; Orlando c’est aussi les centres de conven-tions
avec la seconde place à l’échelle nationale mais aussi les interminables malls ou
magasins Outlets (Magasins d’usines) : Florida Mall, Millenia Mall, Prime Outlets.
Orlando n’attire pas uniquement les touristes ! En 2016 entre résidents entrant et
résidents sortant, plus de 67.000 personnes nouvelles ont élues résidence à Orlan-
do. Soit un besoin immobilier de près de 20.000 habitation supplémentaires par an.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
Le Marché
-
Un prix médian de $215.000, le marché immobilier d’Orlando est perçu comme
une valeur sûre et ce que l’on peut considérer comme un investissement de “bon
père de famille”.
Le ratio entre les valeurs immobilières et les prix des loyers est très favorable
à l’investissement en location long terme. Les valeurs immobilières considérées
comme basse à l’échelle nationale laisse entrevoir des plus-value à terme très
prometteuses.
Le marché immobilier d’Orlando et du centre Floride a l’inverse de Miami n’est pas
un marché spéculatif avec tous les risques que cela comporte mais bel et bien un
marché croissant linéaire.
L’environnement
-
L’attrait d’un climat clément quasi toute l’année et d’une fiscalité douce favorise
l’implantation de nouvelles sociétés et individus dans de nombreux secteurs de
pointe comme l’Industrie du Laser, l’Industrie de l’armement ou l’Industrie optique.
Le secteur de la construction et la restauration sont également en plein essor. Plus
de 5200 restaurants aussi divers et variés sont installés sur Orlando.
La métropole d’Orlando, dans parc naturel sans précédent, offre un cadre de vie
idéal. Une multitude de lacs et rivières favorisent les sports nautiques et plus de
200 parcours de golf de qualité y sont présents. Que vous soyez seul ou en famille
la ville est un plaisir à vivre.
Mais dans la vie de tous les jours, le dynamisme est à l’honneur. Orlando dispose
des instituts de recherche les plus modernes dans le secteur médical et centres
de cancérologies en étroite relation avec l’université de Centre Floride (UCF) qui
compte aujourd’hui plus de 65.000 étudiants. Le centre ville d’Orlando connu pour
ses night club et sa vie nocturne devient le jour un centre financier et légal fourmil-
lant de professionnels.
L’agglomération d’Orlando semble être en développement constant presque en
ébullition et se rapproche progressivement des côtes Atlantique à L’est vers Day-
tona et du Golfe du Mexique à l’Ouest vers Tampa et l’Océan Atlantique.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
L’offre
-
De nombreux quartiers résidentiels s’organisent autour de centres de vie ou les
espaces verts font ménages avec les surfaces commerciales, écoles et centre de
services permettant à ses résidents de profiter d’une vie pratique avec transport
restreint. Celebration, ChampionsGate, Baldwin Park, Dr Phillips et Lake Nona en
sont de bons exemples.
Orlando Immobilier et son équipe vous propose un accompagnement complet sur
votre projet d’acquisition. Que vous décidiez d’acheter un bien a but locatif ou
tout simplement une résidence secondaire pour votre usage et plaisir personnel ;
Orlando Immobilier dispose d’une cellule de gestion et d’un département mainte-
nance adapté à vos attentes.
La forte progression des loyers permettent d’obtenir des retours locatifs intéres-
sants aussi bien sur des produits à la revente que sur des produits neufs. Les
offres sont variées sur des produits de qualité disponible à de nombreux budgets
à partir de $160.000 pour une maison individuelle.
Nous vous invitons à nous contacter pour une simulation personnalisée et pour
nous permettre de mettre à bon usage notre expertise et savoir-faire.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
“ Orlando
the
Beautiful
”
FINANCEMENT
Les achats comptants représentent une part importante
des investisseurs désireux de générer une rentabilité
locative importante sur leur capital.
Les portes du financement sont ouvertes aux investisseurs étrangers, en effet les banques
offrent des prêts hypothécaires aux non-résidents souhaitant acheter aux USA.
Les financements sont disponibles sur des durées entre 15 et 30 ans avec des taux fixes
ou ajustables. Ce type d’acquisition permet de constituer un patrimoine aux USA
avec un apport situé entre 30 et 40%.
Le loyer net permettant de couvrir les mensualités du prêt, ce montage est une façon
intelligente de développer un parc immobilier aux USA.
Les loyers générés par un investissement locatif permettent d’utiliser le « leverage » du
prêt immobilier pour acquérir un bien, ces derniers étant proportionnellement élevés par
rapport aux prix d’acquisition du bien.
Cependant le financement est aussi disponible en France avec un nantissement sur un
bien existant, généralement une résidence secondaire détenue sans emprunt.
Chaque stratégie présente ses avantages et ses inconvénients :
Financement aux USA :
Inconvénient : Taux d’intérêt plus élevé
Avantages : Pas de risque de change / Pas de pénalité de remboursement anticipé
Financement en France :
Inconvénients : Risque du taux de change
Avantages : Taux d’intérêt faible / considérer comme un achat comptant aux USA
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
DÉTENTION D’UN BIEN IMMOBILIER EN FLORIDE
Plusieurs options sont disponibles pour acheter aux USA, une
détention en nom propre est possible mais la détention sous
une société type LLC est une option qui a ses avantages
DÉTENTION EN NOM PROPRE
Acquérir un bien immobilier aux USA en
nom propre est possible, c’est la solution
la plus simple, elle a ses avantages et ses
inconvénients.
Une détention en nom propre expose
directement le propriétaire à des problèmes
éventuels de type légaux, et administratifs.
Si l’objet de l’acquisition est un usage
personnel et / ou type résidence secondaire
cette détention est recommandée.
Pour un achat de type investissement
locatif ou achat / revente, la création d’une
structure de type LLC est recommandée.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDE
CRÉATION D’UNE STRUCTURE TYPE LLC
Détenir un bien immobilier aux USA ne doit pas vous exposer inutilement, la
création d’une structure qui détient le bien pour la durée de l’investissement
apporte plusieurs atouts non négligeables.
- Un cloisonnement entre votre patrimoine personnel et professionnel
- Une protection supplémentaire en cas de sinistre
- Une simplification administrative pour la gestion
- Un fonctionnement facilité par les statuts de la société
La création d’une société dans le but d’acquérir de l’immobilier aux Etats Unis est
valable dès le premier achat mais sera plus économique si plusieurs biens sont
placés dans la structure.
D’autres avantages de type héritage et fiscalité sont aussi déterminant dans
la création d’une structure juridique aux USA, chaque investisseur ayant des
attentes et une structure familiale différente, une décision au cas par cas est
nécessaire.
CO-INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Le co-investissement est fréquent dans l’immobilier locatif, une structure est
créée dans le but de rassembler des investisseurs qui ont un objectif commun :
- Mettre en commun leur fonds afin d’acheter, louer puis revendre plusieurs biens
immobiliers sur une durée comprise entre 2 et 5 ans.
- Rassembler des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers est un
moyen efficace de réduire le risque en diversifiant les actifs sur plusieurs biens.
De plus, la législation américaine permet de créer facilement des sociétés avec
des partenaires fiscalement transparentes afin d’éviter une double taxation type
Impôt sur les sociétés.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDETypes de biens
-
Le marché immobilier d’Orlando et du centre Floride est en forte expansion et
l’attractivité de la Floride favorise une remontée des valeurs et une demande
locative forte dans les grandes métropoles de Floride.
Encore faut-il savoir quel bien acheter parmi toutes les annonces proposées.
Orlando Immobilier vous propose de vous concentrer sur ces 3 différents pro-
duits si vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien destiné à la location
longue durée.
LA REVENTE DES MAISONS INDIVIDUELLES
ET/OU PROPRIÉTÉ BANCAIRE
Ce type d’acquisition offre toujours de bons loyers par rapport au prix d’acquisi-
tion global. Il est souvent nécessaire d’effectuer des rénovations ce qui valorise
le bien tant à la location qu’à la revente.
Nous recommandons au moins 3 chambres et 2 salles de bain pour une sur-
face d’au moins 100m2, environ 1100 pieds carré. La structure en parpaing
est toujours recommandée sauf si la structure en bois a été bien entretenu et
bénéficie d’une garantie contre les termites. La différence de prix entre les deux
structures peut varier de 10% sur l’acquisition pour un niveau de loyer quasi
identique.
L’absence de piscine n’est pas un problème du tout, au contraire il y a autant de
demande locative sur des maisons avec ou sans piscine. De plus vous évitez
des frais de maintenance supplémentaire. Souvent la différence de loyer perçu
sur une maison avec piscine ne justifie pas la différence du prix d’acquisition.
Pour ce type de maison, nous conseillons des produits “milieu de gamme” qui
offrent une demande locative importante avec un potentiel d’acheteur quali-
fiées plus important lors de la revente. Nous trouvons aujourd’hui sur le marché
d’Orlando des biens autour de $160,000 qui se louent environ $1350 par mois.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDELES MAISONS NEUVES
L’achat de maisons neuves devient très intéressant offrant de bons rendements
locatifs. Les constructeurs profitent d’un foncier encore intéressant sur la région
d’Orlando et de main d’œuvre bon marché permettant de pourvoir construire
des maisons individuelles de 4 chambres, 2 salles de bain avec 200 m2 pour
environ $210,000 offrant des locations autour des $1,350 à $1,550 par mois.
L’avantage des programmes immobiliers neufs est de bénéficier des garanties
de construction les premières années de location réduisant les frais de main-
tenance.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDELES APPARTEMENTS
Les appartements, appelés “condo”, peuvent être intéressants si le prix
d’acquisition laisse prétendre à une belle plus-value immobilière sur 7 à 10
ans. Souvent les charges de copropriété baissent votre rendement locatif
par rapport à une maison traditionnelle.
Si vous souhaitez acquérir de l’immobilier de plaisir, l’achat de maison sec-
ondaire est une excellente opportunité pour vous offrir la maison de vos
rêves à des prix attractifs. Certaines zones permettent de louer votre villa
à la semaine contribuant à une portion de vos charges annuelles.
Notre agence vous offre des services de gestion adaptés pour ce type de
villa qui comprennent le paiement des charges mensuelles et annuelles
comme l’eau, l’électricité, la taxe foncière ainsi que la gestion des entre-
tiens piscine et pelouse. Nous pouvons également assurer une mainte-
nance régulière sur votre maison.
De manière générale nous assurons la gestion complète de tous les dif-
férents types de produits présentés ci-dessus allant de la recherche du
locataire jusqu’à l’assistance avec le comptable pour vos déclarations en
fin de chaque année. Nous comprenons la distance qui vous sépare de
votre bien immobilier et notre but est de faciliter au mieux la gestion aux
quotidiens. Notre logiciel appelé “Propertyware” vous permet d’avoir un
accès en ligne personnalisé pour vérifier les flux de trésorerie.
L’emplacement est bien évidemment primordial tant pour la location de
manière immédiate que pour la revente à terme. Notre agence passe
beaucoup de temps à étudier les zones favorables et en développement
sur la Floride centrale afin de mieux vous accompagner tout au long de la
détention de votre bien jusqu’à la revente.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDELA GESTION LOCATIVE
Une bonne gestion locative en Floride vous permet de générer des reve-
nus récurrents et de vous assurer du bon entretien de votre propriété et
donc de votre patrimoine.
La distance qui vous sépare de votre investissement ne doit pas pénaliser
votre rendement locatif, c’est pour cela qu’un partenaire unique est indis-
pensable lors d’un investissement immobilier en Floride.
La gestion locative représente plus de 50% de la réussite de votre inves-
tissement locatif.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDELa force de notre société est d’être un acteur complet et totalement in-
tégré, notre agence assure l’achat, la vente mais aussi la mise en location
et la gestion de votre bien.
L’utilisation d’une plateforme internet permet au propriétaire d’être in-
formé à tout moment et d’obtenir un état financier 24h24, cette plateforme
permet également d’échanger des fichiers comme les baux locatifs, les
factures relatives aux réparations et tout autres documents relatifs à la
gestion locative.
En tant que gestionnaire, notre société se charge des services suivants :
- Recherche d’un locataire
- Validation d’un prospect selon les normes en vigueur (credit score, his-
torique de crédit, criminel et éviction)
- Rédaction d’un bail avec le locataire
- Collection des loyers et relation avec le locataire
- Supervision des éventuels travaux de maintenance
- Etat des lieux d’entrée et de sortie
- Selon option, possibilité de régler les différents taxes, charges de copro-
priétés, assurances…
- Fournir un rapport mensuel au propriétaire et transférer le loyer net sur
le compte propriétaire
Notre agence FCG Realty possède l’expérience et la taille critique afin de
vous accompagner dans le développement de votre patrimoine en Floride.
Avec plusieurs centaines de biens en gestion locative, notre agence pos-
sède l’expérience et la taille suffisante pour assurer un service de qualité,
la relation long terme avec les acteurs immobiliers, les cabinets d’avocats
et les différents artisans nous permet de vous conseiller au mieux et de
vous accompagner tout au long de votre investissement locatif.
GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FLORIDEPour plus d’informations sur l’investisse- ment immobilier en Floride, contactez-nous : Orlando Immobilier 1505 Legends blvd Champions Gate FL 33896 Tel : +1 407 624 4286 Email : info@orlandoimmobilier.com Website : www.orlandoImmobilier.com orlandoimmobilier.com
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