Immo Trend Le cahier de l'immobilier - Ranto Rabeantoandro - Le cahier de l'immobilier
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Immo Trend
Le cahier de l’immobilier
Ranto Rabeantoandro
Direction des Etudes Economiques /
Direction Finance et Stratégie
Mars 2023
Vue d’ensemble 2
Retournement du marché de l’immobilier porté par la hausse importante des taux de crédits à l’habitat
L’année 2022 aura marqué un tournant sur le marché de l’immobilier résidentiel en France. Les transactions dans l’ancien se sont
infléchies et les ventes de logements neufs ont fortement baissé. Les prix de l’immobilier ancien, observés au 4ème trimestre, ont encore
progressé mais à rythme moins soutenu. Du côté du neuf, la hausse des prix s’est aussi légèrement modérée en fin d’année. Dans le
domaine de la construction résidentielle, les autorisations se sont nettement contractées l’année passée. Un redressement semble se
dessiner pour ce début d’année.
La croissance de la production de crédits nouveaux a marqué le pas et le taux moyen des crédits immobiliers continue de remonter. Les
conditions d’accès au crédit restent difficiles mais les contraintes semblent se détendre. La perspective sur la demande de crédits se dégrade
dans un contexte de marché immobilier en repli.
D’ici la fin de l’année prochaine, le coût du crédit devrait continuer de se raffermir suivant le redressement du rendement de l’OAT 10 ans et
les prix dans l’ancien devraient connaître un retournement.
Achevé de rédiger le 30/03/2023
Marché du logement et du crédit à l'habitat
Tendances récentes 3
Marché de l’ancien
• Transactions : repli en 2022 (-5,4 % en moyenne annuelle par rapport à 2021 et –8 % sur un an au
4ème trimestre 2022)
• Prix : des prix toujours en progression au 4ème trimestre 2022 (+4,8 % sur un an), mais à un rythme plus modéré
Marché du neuf
• Transactions : forte contraction du marché du neuf sur l’année (-31 % pour les ventes et -6 % pour les mises en
vente)
• Stocks des promoteurs : importantes hausses du niveau et du délai d’écoulement des stocks
• Construction de logements : redressement des permis de construire pour le début d’année 2023
• Prix : léger ralentissement de la hausse des prix (+5,7 % sur un an au 4ème trimestre 2022)
Crédit à l’habitat
• Crédits nouveaux : léger recul de la production en 2022 (-1,2 %)
• Taux des crédits : taux des crédits immobiliers toujours en hausse mais légère baisse de la durée moyenne
• Critères d’octroi : modération du resserrement en lien avec une revalorisation du taux d’usure
• Demande de crédits perçue par les banques : demande toujours en en baisse
Marché du logement et du crédit à l'habitat
Perspectives 4
Marché de l’ancien
• Transactions : baisse des volumes dans un contexte économique difficile (inflation et hausse des taux)
• Prix : retournement des prix pour les deux années à venir
Marché du neuf (enquêtes Insee) :
• Volumes : possible correction de la forte baisse de 2022
• Prix : probable poursuite de la hausse des prix en fonction de l’évolution du coût de la construction
Crédit à l’habitat
• Taux des crédits : prolongement de la remontée suivant l’évolution du rendement de l’OAT 10 ans
• Critères d’octroi : détente sur le taux d’usure et sur la distribution de crédit
• Crédits nouveaux : effritement de la production suivant l’évolution des transactions et des prix
Marché du logement et du crédit à l'habitat
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Marché de l’ancien - National (transactions) 6
Vers une poursuite de la décrue du nombre de transactions
En 2022, le marché de l’immobilier ancien a connu une rupture de tendance avec les années précédentes. Le resserrement des
conditions de crédit (hausse des taux et problématique du taux d’usure), s’est traduit par un fort ralentissement du marché de l’immobilier
sur la seconde partie de l’année. Au total, le nombre de transactions sur le marché des logements anciens (1 109 000 sur l’année) s’est
replié de 5,4 % par rapport à 2021. Le marché de l’immobilier est en train de tasser après plusieurs années de fort dynamisme menées par
des taux d’intérêts exceptionnellement bas.
Sous l’effet de la dégradation progressive de la demande, dans un contexte de taux élevés et d’une forte inflation, la poursuite de la
tendance baissière pour cette année 2023 ne fait nul doute. D’après nos estimations, le volume de transactions du mois de janvier 2023
aurait été en baisse de près de 11 % sur un an, retrouvant son niveau moyen de 2018. A l’horizon de la fin de l’année, un retour en dessous
du seuil de million de ventes est désormais envisageable.
Nombre de transactions de logements anciens
cumulé sur 12 mois, en milliers Estimation du nombre de transactions mensuelles
1225 de logements anciens, en milliers
1175
120
1125
110
1075
1025 100
975
90
925
875
80
825 70
775
60
725
675 50
625 40
575
525
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Sources : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales,calculs LBP Sources : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, calculs LBP
Transactions immobilièresMarché du neuf – National (ventes des promoteurs aux particuliers sur les nouvelles constructions) 7
Marché du neuf en forte contraction en 2022
En 2022, le recul du marché de l’immobilier a plus touché le neuf que l’ancien. Les réservations de logements neufs se sont fortement
contractées, les ramenant ainsi à un niveau bien en dessous de celui des mises en vente.
Au 4ème trimestre 2022, les ventes ont diminué de 30,7 % en glissement annuel et sont restés en retard de 40 % par rapport au 4ème
trimestre 2019, période pré-crise. Une baisse a été observée tant pour les logements individuels (-37,4 % au 4ème trimestre 2022 par rapport
au 4ème trimestre 2021) que pour les logements collectifs (-30,2 %). Au total sur l’année, les ventes ont reculé de 14,5 % par rapport à 2021.
Les annulations de vente, représentant 20,2 % des réservations, ont augmenté de 16 % sur un an au dernier trimestre 2022.
De leur côté, les mises en vente ont aussi continué de refluer (-5,7 % sur un an). En outre, elles sont restées en recul de près de 13 % par
rapport au 4ème trimestre 2019. Une baisse plus importante de l’offre a été observée du côté des maisons (-10,8 % contre -5,8 % pour les
appartements). Sur l’ensemble de l’année, les mises en vente se sont repliées de 6 % par rapport à 2021.
Ventes et mises en vente de logements neufs Ventes et mises en vente de logements neufs
(CVS) - par trimestre (CVS) - par trimestre
42000
37000
35000
37000
33000
32000 31000
29000
27000
27000
25000
22000
23000
17000 21000
19000
12000
17000
Ventes Mises en vente
Ventes Mises en vente
Sources : Ministère du Logement, calculs LBP Sources : Ministère du Logement, calculs LBP
Transactions immobilièresMarché du neuf – National (ventes des promoteurs aux particuliers) 8
(suite)
Pour ce 1er trimestre 2023, l’opinion des promoteurs sur la demande qui leur est adressée s’est davantage dégradée par rapport à la fin
d’année 2022. Par ailleurs, ils sont aussi moins confiants quant à la probabilité d’une hausse de la capacité des ménages à financer
l’acquisition de logements neufs (source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee de janvier 2023).
Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs a de nouveau baissé au 4ème trimestre 2022 (42,6 %). En
moyenne sur l’année 2022, cette part était de 43,5 % (contre 47,2 % en 2021).
Part des ventes de logements neufs aux Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la
investisseurs demande de logements neufs, en %, CVS
57% 25
15
52%
5
47%
-5
-15
42%
-25
37%
-35
32%
-45
-55
Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS
Sources : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de
Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), calculs LBP l'Insee, calculs LBP
Transactions immobilières NB : En raison des difficultés liées à la période de confinement, aucune
enquête n’a pu être effectuée pour le 2ème trimestre 2020.Marché du neuf – National (stocks promoteurs) 9
Importantes hausses du niveau et du délai d’écoulement des stocks
Au terme du 4ème trimestre 2022, l’encours de logements proposés à la vente a fortement progressé (+10 % sur un an) en lien avec un
niveau de l’offre bien plus marqué par rapport à la demande.
La durée moyenne d’écoulement des stocks a connu un net relèvement (14,2 mois de vente au 4ème trimestre 2022 après 11,2 mois de
vente au 3ème trimestre et 9,8 mois en début d’année). Cette durée dépasse largement celle observée durant la crise sanitaire en 2020
(11,4 mois de vente en moyenne sur l’année).
Stock de logements neufs à la vente - France
métropolitaine
21 120000
19 110000
17 100000
15 90000
13 80000
11 70000
9 60000
7 50000
5 40000
3 30000
Stock (ech. D) Stock en mois de ventes (ech. G)
Sources : Ministère du Logement, calculs LBP
Transactions immobilièresMarché du neuf - National (construction) 10
Redressement des permis de construire après une correction baissière fin 2022
En 2022, les permis de construire ont connu deux périodes de croissance
exceptionnelle :
• Un rebond du nombre de demandes traitées en début d’année à
la suite de l’affluence de dépôts fin 2021 liés à la réglementation
environnementale 2020 (en vigueur depuis janvier 2022).
• Un accroissement important des permis à l’été, sur le segment
« collectifs » dans les zones tendues, avant l’arrivée à échéance de
l’aide à la relance de la construction durable.
Après chaque période de forte activité, avec des demandes déposées
prématurément, une correction baissière s’en est naturellement suivie.
Sur la période allant de décembre 2022 à février 2023, les permis de
construire ont crû de 10,3 % par rapport aux trois mois précédents (où ils
ont reculé de 34,5 %). Les logements individuels se sont repliés de 2,1 % mais
les logements collectifs ont rebondi de 20,2 %.
De leur côté, les mises en chantier sont restées en redressement sur la
même période (+2,3 % en glissement trimestriel). Les logements collectifs
ont augmenté de près de 3,6 % et les logements individuels de 0,5 %.
Les perspectives de mises en chantier pour ce trimestre en cours
demeurent stables par rapport au dernier trimestre 2022 d’après les
enquêtes auprès des promoteurs (source : enquête trimestrielle de
conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee de janvier 2023).
Transactions immobilièresPRIX IMMOBILIERS
Marché de l’ancien - National (prix) 12
Amorce d’une baisse des prix à court terme
Au 4ème trimestre 2022, la hausse des prix de l’immobilier dans l’ancien a connu une nette décélération (+4,8 % sur un an après +6,4 % au
3ème trimestre, +6,8 % au 2ème trimestre et +7,3 % au 1er trimestre). La hausse est restée plus modérée pour les appartements (+3,5 %) que pour les
maisons (+5,8 %). Par ailleurs, l’augmentation des prix en province (+6,1 % sur un an) a été bien plus importante qu’en Ile-de-France (+1,4 %).
Toutefois, l’amorce d’une baisse des prix semble se dessiner. D’un trimestre à l’autre, les séries en données brutes démontrent un recul de
0,6 % des prix dans l’ancien au niveau national (-1,5 % au 4ème trimestre 2022 par rapport au trimestre précédent en Île-de-France et -0,2 % en
province). Cette dynamique à la baisse des prix devrait se prolonger pour cette année en raison d’une dégradation certaine du pouvoir d’achat
immobilier des ménages (hausse des taux et inflation) et de l’inflexion observée sur les transactions.
Prix immobiliers
Source : Note de conjoncture immobilière des notaires de France (janvier 2023)Marché de l’ancien - Paris 13
Baisse continue, mais progressive, des prix dans la capitale
A Paris, les transactions immobilières se sont légèrement repliées au 4ème trimestre 2022 (-1 % sur un an) mais sur l’ensemble de
l’année, l’activité a progressé de plus de 10 % par rapport à 2021. Avec 41 300 ventes sur l’année, il s’agit du plus haut niveau observé sur les
2 dernières décennies. Dans la capitale, le marché s’est repris en 2022 grâce à la baisse, toutefois modérée, des prix laissant place à une
marge de manœuvre pour les négociations. Pour rappel, les prix se sont tassés depuis le printemps 2021 même s’ils sont toujours à un
niveau élevé (10 490 € le m², soit -1 % sur un an au 4ème trimestre 2022). L’indicateur des avant-contrats des notaires du Grand Paris
anticipe un prix moyen qui descendrait à 10 360 euros le m² en avril 2023 (-1,4 % sur un an).
Globalement, le volume de transactions sur le marché francilien n’a baissé que de 1 % en 2022 comparé à 2021, un recul qui tient
particulièrement à une pression sur la demande (hausse des taux et effet d’usure). Le prix moyen des appartements n’a pas connu de
mouvement significatif au terme de l’année (+0,5 % sur un an au 4ème trimestre 2022) et la hausse s’est modérée pour les maisons (+3,3 %
sur un an après +5,7 % au 3ème trimestre). A l’horizon fin avril 2023, le repli à l’œuvre à Paris devrait se diffuser partiellement à la proche
banlieue. Les prix diminueraient de près de 1,7 % sur un an pour les appartements mais augmenteraient encore de 1,6 % pour les maisons
en Petite Couronne. En Grande Couronne, la hausse annuelle devrait se tempérer (+0,1 %) pour les appartements mais atteindrait encore
+2,6 % pour les maisons (source : indicateur des avant-contrats des notaires du Grand Paris).
Prix des appartements anciens - Paris
Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 4ème trimestre
11000
10000
20
10000
9000
9000
15
8000
8000
10 7000
7000
6000
6000 5
5000
5000
0
4000
4000
-5 3000
3000
2000
2000 -10
1000
0
Glissement annuel (%, ech. D) Prix en euro/m² (ech. G) moyenne 1999- 2019 2020 2021 2022
2007
Sources : Notaires Paris - Île-de-France, calculs LBP
Sources : Notaires Paris - Île-de-France, calculs LBP
Prix immobiliersPouvoir d’achat immobilier 14
Depuis début 2022, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a été contraint par la hausse des taux des crédits à l’habitat. En effet,
d’après nos estimations, toutes choses égales par ailleurs, un choc de 100 points de base sur les taux des crédits à l’habitat peut
générer jusqu’à 10 % de variation du pouvoir d’achat immobilier des ménages. De plus, les prix de l’immobilier dans l’ancien n’a pas
encore connu de retournement majeur et la forte poussée d’inflation a exercé une pression supplémentaire sur le pouvoir d’achat du revenu
des ménages.
D’après les dernières données disponibles, arrêtées au 3ème trimestre 2022, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français s’est
érodé sur la totalité du territoire national par rapport au trimestre précédent. Il en est de même par rapport au 3ème trimestre 2021. La
progression du revenu des ménages et l’allongement des durées d’endettement n’ont pas pu contrebalancer l’impact de la hausse des taux,
cette dernière ayant été, en plus, renforcée par la dynamique encore importante des prix l’année dernière.
Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m² Contributions des différents paramètres à la variation du pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien au T3 2022
Sur un trimestre Sur un an
Progression sur Progression sur
Région T3 2021 T2 2022 T3 2022 Taux de Durée du Revenu Impact Somme des Taux de Durée du Revenu Impact Somme des
un trimestre un an Prix Prix
Région crédit crédit disponible brut croisé contributions crédit crédit disponible brut croisé contributions
Auvergne-Rhône-Alpes 115,4 111,2 108,3 -2,6% -6,2% Auvergne-Rhône-Alpes -3,4% 0,3% 2,3% -1,8% -0,1% -2,6% -3,4% 1,6% 4,5% -7,3% -1,6% -6,2%
Bourgogne-Franche-Comté 188,7 183,7 179,6 -2,3% -4,8% Bourgogne-Franche-Comté -3,4% 0,3% 2,5% -1,5% -0,1% -2,3% -3,4% 1,6% 5,1% -6,5% -1,7% -4,8%
Bretagne 124,5 114,7 110,2 -3,9% -11,5% Bretagne -3,4% 0,3% 2,4% -3,1% -0,1% -3,9% -3,4% 1,6% 4,6% -12,6% -1,7% -11,5%
Centre-Val de Loire 172,6 168,4 165,4 -1,8% -4,2% Centre-Val de Loire -3,4% 0,3% 2,5% -1,1% -0,1% -1,8% -3,4% 1,6% 5,1% -5,8% -1,7% -4,2%
Corse 84,1 80,6 79,6 -1,3% -5,4% Corse -3,4% 0,3% 2,2% -0,3% -0,1% -1,3% -3,4% 1,6% 4,0% -6,1% -1,6% -5,4%
Grand Est 161,7 157,5 153,8 -2,3% -4,9% Grand Est -3,4% 0,3% 2,5% -1,6% -0,1% -2,3% -3,4% 1,6% 5,0% -6,5% -1,7% -4,9%
Hauts-de-France 149,2 146,4 143,2 -2,2% -4,0% Hauts-de-France -3,4% 0,3% 2,5% -1,4% -0,1% -2,2% -3,4% 1,6% 5,0% -5,5% -1,7% -4,0%
Île-de-France 76,3 76,1 74,9 -1,6% -1,9% Île-de-France -3,4% 0,3% 2,4% -0,8% -0,1% -1,6% -3,4% 1,6% 4,9% -3,4% -1,6% -1,9%
Normandie 141,0 134,2 130,7 -2,6% -7,3% Normandie -3,4% 0,3% 2,5% -1,8% -0,1% -2,6% -3,4% 1,6% 5,0% -8,8% -1,7% -7,3%
Nouvelle-Aquitaine 135,1 128,5 124,6 -3,1% -7,8% Nouvelle-Aquitaine -3,4% 0,3% 2,4% -2,3% -0,1% -3,1% -3,4% 1,6% 4,6% -8,9% -1,7% -7,8%
Occitanie 114,9 111,2 108,5 -2,5% -5,6% Occitanie -3,4% 0,3% 2,3% -1,6% -0,1% -2,5% -3,4% 1,6% 4,3% -6,5% -1,6% -5,6%
Pays de la Loire 117,7 110,6 107,0 -3,3% -9,1% Pays de la Loire -3,4% 0,3% 2,3% -2,4% -0,1% -3,3% -3,4% 1,6% 4,3% -10,0% -1,7% -9,1%
Provence-Alpes-Côte d'Azur 79,3 75,9 73,6 -3,0% -7,2% Provence-Alpes-Côte d'Azur -3,4% 0,3% 2,4% -2,2% -0,1% -3,0% -3,4% 1,6% 4,7% -8,5% -1,7% -7,2%
Source : estimations LBP à partir des données notaires/Insee et Banque de France Source : estimations LBP à partir des données notaires/Insee et Banque de France
Lecture : Le pouvoir d’achat immobilier est calculé en divisant la capacité d’emprunt Lecture : dans les hypothèses de calcul, le taux moyen de crédit et la durée moyenne ne varient pas
régional des ménages par le prix moyen au m² des logements dans chaque région. La entre les régions. Il en est de même donc pour leurs contributions à la variation du pouvoir d’achat.
capacité d’emprunt est déterminée en fonction d’une mensualité fixé à 30 % du revenu La construction de l’équation fait que la combinaison des différents paramètres induit une
disponible et d’un crédit contracté sur une durée moyenne sans apport personnel et contribution commune à ces derniers (« impact croisé »).
un TAEG moyen observés par la Banque de France à fréquence trimestrielle.
Prix immobiliersMarché du neuf - National (prix des appartements) 15
Légère modération de la hausse des prix au 4ème trimestre
Au 4ème trimestre 2022, le prix moyen des appartements neufs a encore progressé de +5,7 % (après +6,4 % au 3ème trimestre, +4,9 % au
2ème trimestre et +3,7 % au 1er trimestre). En évolution trimestrielle, la hausse s’est aussi légèrement modérée (+1,3 % par rapport au
3ème trimestre où elle était de +1,7 % et de +2,1 % au 2ème trimestre). Pour rappel, cette augmentation des prix reste étroitement liée au
renchérissement continu du coût de la construction. Ce dernier, composante essentielle des prix dans le neuf, a connu de fortes hausses
depuis près de 2 ans.
Concernant la dynamique des prix, le nombre de promoteurs indiquant une augmentation du prix moyen dans le neuf pour ce
trimestre en cours, bien qu’ils soient encore nombreux, est de nouveau en baisse (source : enquête trimestrielle dans la promotion
immobilière de l’Insee de janvier 2023).
Prix des appartements neufs - France entière Indice du coût de la construction (base 100 au
4800 12 4ème trimestre 1953)
2050
10
4300
2000
8
1950
3800
6 1900
3300 1850
4
1800
2800
2 1750
2300 1700
0
1650
1800 -2
1600
Glissement annuel (%, ech. D) Prix en euro/m² (ech. G)
Sources : Ministère du Logement, calculs LBP Sources : Insee, calculs LBP
Prix immobiliersCRÉDIT À L’HABITAT
Crédit à l’habitat – Production de crédits nouveaux (y.c rachats externes mais hors 17
renégociations internes)
Contraction de la production de crédits en continu depuis l’été 2022
En 2022, la production de crédit ne s’est contractée que de 1,2 % par rapport à 2021. Cette évolution reflète une année 2022 sous deux
régimes. Un dynamisme particulier a été observé au premier semestre alors que le second semestre a été marqué d’un très fort recul
(-9 % par rapport au second semestre 2021). Cette baisse de la production de nouveaux crédits qui s’inscrivait dans un contexte de
retournement du marché de l’immobilier ancien. Pour rappel, les courbes des transactions dans l’ancien et de la production de crédits à sont
fortement corrélées (Cf. graphique de gauche).
Sous la pression de la hausse des taux et de l’inflation rognant le pouvoir d’achat des ménages, la contraction du marché de l’immobilier,
de surcroît de la production de crédits devrait se prolonger. D’après nos estimations, les premiers chiffres de 2023 (mois de janvier)
affichent une baisse de 18 % sur un an de la production de nouveaux crédits.
Marché : évolution de la production de crédit et des transactions Production de crédit habitat aux ménages,
dans l'ancien - corrigée des variations saisonnières tous établissements
26 120 (hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés sur 12 mois)
300
24
110
249 246
22 250 235 237
100 220 224
20 208 206
200 193 187
18 90 180 183
171 166
16 80 150 140 139
124 121 126
14 112 109106 115
104
70
100
12
60
10
50
8 50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Production mensuelle de crédit, en Md€ - Ech. G Production y compris rachats externes
Transactions mensuelles dans l'ancien, en milliers - Ech. D Production hors rachats externes
Source : CGEDD, ACPR ; Calculs LBP Source : ACPR ; calculs LBP
Crédit à l’habitatCrédit à l’habitat – Structure de la production de crédits 18
Au 4ème trimestre 2022, la part du financement des biens neufs dans la production totale de crédits à l’habitat a gagné près de 2 points de
pourcentage par rapport au trimestre précédent mais est toujours de 10 points plus faible que son plus haut niveau du 1er trimestre 2018 (32 %).
L’insuffisance de l’offre dans le neuf aurait réorienté la demande vers le marché de l’ancien depuis 2018.
La répartition du financement en fonction de la nature de l’affectation des logements demeure stable relativement au cours du temps. Elle
connait juste, par période, une légère déstructuration en fonction des aléas du marché du crédits à l’habitat. A titre d’exemple, la part de crédits pour
l’acquisition d’une résidence principale a connu quelques épisodes de légère hausse entre 2015 et 2017 en raison des vagues de rachats survenues
durant cette période.
Fin 2021 début 2022, la part des primo-accédants dans la production de crédits à l’achat d’une résidence principale s’est repliée, faisant écho au
passage en loi des recommandations des autorités prudentielles (taux d’effort à 35 % , durée du crédit à 25 ans maximum et marge de flexibilité à ces
critères à hauteur de 20 % de la production au maximum). En effet, les primo-accédants constituent la majeure partie des dérogations aux critères. Au
terme de l’année 2022, cette part s’est significativement redressée. Dans un contexte de hausse des taux et des prix toujours élevés, ceux déjà
propriétaires de leurs résidences principales auraient été moins enclins à en changer.
Structure de la production de crédits à l'habitat par type de bien Structure de la production de crédits à l'habitat par affectation Part des primo-accédants dans la production de crédits à l'habitat
100% En % pour l’acquisition d’une résidence principale
100%
90% 54
90%
80%
80%
52
70%
70%
60% 50
60%
50%
50%
48
40%
40%
30%
30% 46
20% 20%
44
10% 10%
0% 0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 42
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Part des crédits pour acquisition d'un logement secondaire dans les crédits immobiliers aux particuliers
Part des crédits pour acquisition d'un bien neuf dans les crédits immobiliers aux particuliers
Part des crédits pour acquisition d'un bien locatif dans les crédits immobiliers aux particuliers 40
Part des crédits pour acquisition d'un bien ancien dans les crédits immobiliers aux particuliers 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Part des crédits pour acquisition d'un logement principal dans les crédits immobiliers aux particuliers
Source : Banque de France ; Calculs LBP Source : Banque de France ; Calculs LBP Source : Banque de France ; Calculs LBP
Crédit à l’habitatCrédit à l’habitat – Taux des crédits 19
Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers
Légère baisse de la durée moyenne des prêts au sens étroit - TESE (%) - ensemble des marchés
5,5
5,0
D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux
moyen des crédits immobiliers s’est établi à 2,8 % en février 4,5
2023 hors frais de gestion et assurance. La revalorisation du mode 4,0
de calcul du taux d’usure a permis une hausse assez rapide des 3,5
taux de crédits à l’habitat depuis le début de cette année. Ainsi, le 3,0
taux moyen des prêts à l’habitat a augmenté de 21 points de 2,5
base (pb) sur un mois (+180 pb depuis fin 2021).
2,0
Par ailleurs, la durée moyenne des prêts a été de 243 mois en 1,5
février, un niveau qui reste sur un plateau haut mais qui a diminué 1,0
de près de 6 mois par rapport à fin 2022. Cette baisse peut
s’expliquer par le fait que les primo-accédants sont de moins en Source : Crédit Logement/ CSA ; Calculs LBP
moins solvables en raison d’un niveau de taux trop élevé et ce
malgré la modération des effets liés au taux d’usure. En effet, cette Durée initiale moyenne des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers
En mois
catégorie d’emprunteur constitue la majeure partie des durées les 250
plus longues.
240
Pour rappel, l’allongement des durées a amorti partiellement les
effets de la hausse continue des prix et du raffermissement opéré 230
par les banques en matière d’apport personnel. En outre, il a aussi
permis d’atténuer les conséquences de la hausse des taux. 220
210
200
190
Crédit à l’habitat
Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, calculs LBPCrédit à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques 20
Critères d’octroi Demande de crédits
Au terme du 4ème trimestre 2022, les ménages ont ressenti que les Au 4ème trimestre, la baisse de la demande de crédits
contraintes sur les conditions d’accès au crédit ne se sont pas accrues ressentie par les banques était bien plus marquée
davantage par rapport au trimestre précédent. Cela découlerait de la qu’anticipé. Les négociations de crédit et le décaissement des
revalorisation du taux d’usure en octobre 2022. Par ailleurs, le niveau fonds présentent globalement un décalage moyen d’un
d’apport personnel exigé par les banques ont augmenté de 12,3 % en trimestre. Cette année 2023 devrait donc débuter sur une
2022 par rapport à 2021 (où il a déjà progressé de 13,2 %) d’après note négative quant à la production de crédit à l’habitat.
l’Observatoire Crédit Logement.
Par ailleurs, les données d’enquête révèlent que les banques
Les perspectives à 3 mois dans les enquêtes de la Banque de France sur s’attendent toujours à un recul pour ce trimestre en cours
le crédit démontrent une nette modération du resserrement pour ce même si celui-ci serait moins soutenu que fin 2022.
1er trimestre 2023. Cela résulte de la détente sur la production de crédit à
l’habitat offerte par le changement du mode de calcul du taux d’usure.
Critères d'octroi de crédits à l'habitat aux ménages Demande de crédits à l'habitat des ménages
(solde des réponses, en %) (solde des réponses, en %)
50 80
+ En hausse
40 60
+ Resserrement
30 40
20 20
0
10
-20
0
-40
-10
-60
-20 - En baisse
- Assouplissement -80
-30
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
-100
Octroi de crédits à l'habitat Octroi de crédits à l'habitat (perspectives à 3 mois) 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Demande de crédits à l'habitat Demande de crédits à l'habitat (perspectives à 3 mois)
Sources : enquête trimestrielle de la Banque de France auprès des banques ; Calculs LBP
Crédit à l’habitat Sources : enquête trimestrielle de la Banque de France auprès des banques ; Calculs LBPPROJECTIONS
Taux des crédits 22
Perspective : prolongement de la hausse des taux à l’horizon fin 2024
Projection du taux des crédits immobiliers
(définition Crédit Logement/CSA)
5,5%
En 2022, la tendance d’évolution partagée (historiquement observée) 5,0%
entre le taux moyen des prêts immobiliers et le taux de l’OAT 10 ans 4,5%
semblait reprendre après une période de déconnexion lors des phases
4,0%
de taux bas. La transmission est restée partielle sous l’effet du décalage
3,5%
d’ajustement des taux des crédits à l’habitat à l’environnement
macroéconomique et de la contrainte liée au taux d’usure. 3,0%
2,5%
Sous l’hypothèse d’une poursuite du resserrement monétaire jusqu’à
2,0%
l’été et d’une augmentation des coûts de ressources des banques, la
remontée observée sur le taux moyen des crédits immobiliers 1,5%
devrait encore se poursuivre, suivant l’évolution des taux longs. La 1,0%
hausse resterait encore soutenue cette année pour atteindre un 0,5%
taux d’intérêt bancaire moyen autour de 3,3 % (soit un TAEG moyen de 0,0%
près de 4,0 %) fin 2023, soit +90 pb par rapport à fin 2022. Elle devrait
-0,5%
nettement ralentir ensuite avec une progression de près de 15 pb sur 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
un an fin 2024.
Tx Crédit observé Tx Crédit Estimé projeté
OAT 10 ans OAT 10 ans projeté
Sources : Crédit Logement/CSA ; Banque de France ; Calculs et prévisions LBP
ProjectionsTaux d’usure 23
Evaluation du mode de calcul du taux d’usure
En 2022, la contrainte du taux d’usure a pénalisé la distribution de
crédit à l’habitat. D’après nos études (*), l’inertie induite par son mode de
calcul le rendait moins sensible à l’évolution de l’environnement Comparaison des tarifs de taux de crédit des banques (TAEG)
économique, ce qui n’a pas conduit à un relèvement notoire de son Par décile de demandeurs avec le seuil d’usure - Toutes durées
En % Sans changement de méthode de calcul
niveau. 4,9
Dès le mois de février 2023, le changement dans le mode de calcul du 4,4
taux d’usure (mensualisation) a, dans un premier temps, permis aux 3,9
banques de rehausser plus rapidement les taux de crédits afin de
servir la majeure partie de la clientèle tout en préservant leurs marges. 3,4
En effet, depuis le début de cette année, la tarification des banques en
2,9
matière de prêt à l’habitat a encore considérablement augmenté même
si l’évolution des coûts des ressources (approximée à celle des taux longs) 2,4
a été plus modérée. Prévisions
1,9
Par la suite, cette revue de la méthode de fixation du taux d’usure a
1,4
progressivement laisser place à un déblocage du marché.
0,9
Dans nos perspectives pour cette année, la hausse du rendement des déc-21 févr-22 avr-22 juin-22 août-22 oct-22 déc-22 févr-23 avr-23 juin-23 août-23 oct-23 déc-23
1er 2ème 3ème 4ème
taux longs serait moins abrupte et la remontée des taux de crédits Moyenne 6ème 7ème 8ème
devrait aussi se faire avec un peu plus de douceur à compter de ce 9ème Limite haute Limite basse Seuil de l'usure
printemps. Source : Empruntis ; Calculs et estimations LBP
(*) Voir l’étude complète de septembre 2022
Le taux d’usure connaîtrait une revalorisation significative tout au https://www.labanquepostale.com/newsroom-publications/etudes/etudes-
long de l’année et ce malgré le retour à la formule traditionnelle des economiques/rebond/2022/rebond-taux-usure.html
juillet. Cela découle du fait que le niveau élevé des taux de crédits aura
pour effet de rehausser sensiblement le seuil de l’usure même si
l’augmentation des taux reste moins soutenue que l’année passée.
ProjectionsPrix des logements anciens 24
Perspective : baisse des prix pour les deux années à venir
En 2022, les prix dans l’ancien ont encore progressé de manière
vive (+6,4 % en moyenne annuelle). Les fondamentaux du marché de
Variation des prix des logements observée puis projetée (%)
l’immobilier évoluant avec un certain décalage, les prix observés
reflètent l’état du marché avec un retard d’un trimestre voire plus. 17
Ainsi le début d’année était encore fort dynamique mais le rythme de 15,0 15,5
progression des prix a nettement ralenti en fin d’année.
12,1 11,9 12,0
12 11,0 10,8
En 2023 et 2024, les prix des logements anciens devraient
8,8 8,7 8,6
connaître un retournement, respectivement de -0,4 % et de -2,1 %, 7,9
7,1 6,9
sous la pression d’une demande affaiblie. Deux facteurs principaux 7
5,6
6,5
5,9
6,7 6,4
5,1 5,2 5,5
5,1
peuvent expliquer cela : 3,9
4,6
3,0
3,3 3,0 3,3
2,0
• L‘impact du resserrement des critères d'octroi de crédits et 2 0,9 0,9 0,8
la remontée des taux des crédits devraient nettement se
faire ressentir. Avec des taux (TAEG) qui frôleraient les 4 % -0,2
-0,9
-0,4 -0,5 -0,4
-1,4
cette année, la capacité d’emprunt des ménages devraient -3 -2,4 -2,1 -1,8 -1,9
fortement reculer (de l’ordre de 13 %) et ce malgré un maintien -2,1
du revenu.
-7,1
-8
• Les transactions ont commencé à se replier dès 2022 et il est
fort probable que cela se poursuive cette année. Un effet
d’ajustement se diffuserait alors sur les prix. Sources : notaires Insee ; calculs et prévisions LBP
En outre, la progression de l’inflation risque d’affecter fortement le
pouvoir d’achat du revenu des ménages. Cela nous amène
davantage à penser qu’une phase de baisse des prix dans l’ancien
devrait s’amorcer.
ProjectionsPour s’abonner à nos Publications
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Direction des études économiques :
Philippe Aurain, Directeur des études économiques
Alain Henriot, Responsable des études économiques
Maël Blanchet, Économiste
Hocine Haddar, Économiste
Corentin Ponton, Économiste
Ranto Rabeantoandro, Économiste
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