Immobilier Dernières évolutions fiscales et ce que nous réserve 2022 Ivan Massin - Maroussia Brees - Baptiste Vasseur - Emilie Baudinot - Deloitte
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Immobilier
Dernières évolutions fiscales et ce que nous réserve 2022
Ivan Massin – Maroussia Brees – Baptiste Vasseur – Emilie Baudinot
25 janvier 2022 | 16:00 - 17:00
Agenda
Initiatives législatives
- Démolition et
reconstruction
- Logement meublé Démolition et reconstruction
Recueil des positions
administratives récentes
Vente scindée
Statut de la déduction de
la TVA
Affectation réelle
Nouvelle procédure de
notification
Droits d’enregistrement
Modifications et positions
récentes
QUESTIONS ET RÉPONSES
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 2
Initiatives législatives
3Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Démolition et reconstruction
- Mesure temporaire 2021 - 2022 (provisoire)
• Cause d’exigibilité de la TVA intervenue au plus tard le 31 décembre 2022 (en pratique : facturation/paiement)
• Qu'en est-il des projets en 2022 ?
o Travaux de construction : pour les permis d’urbanisme déposés après le 1er juillet 2022, l’application du taux réduit est limitée
à 25 % du montant total des travaux sauf preuve contraire d'achèvement des travaux en question avant le 31/12/2022 cf.
circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021.
o Vente (sur plan) : aucune limitation (remarque : application de la loi Breyne + Cass. dd. 29 janvier 2021, numéro de rôle
F.19.0103.N dans le cadre de pratiques abusives sur les causes subsidiaires d'exigibilité).
- Prolongation du régime ?
• Initiatives de BVS-UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier)
• Recours en annulation partielle en cours devant la Cour constitutionnelle (numéro de rôle 7611) + requête auprès de la Commission
européenne
• Volonté politique d'étendre le régime, tant au niveau fédéral: réponse à la ‘question parlementaire’ no. 7-1353 dd. 23 septembre 2021
que régional/flamand cf. ministres Diependaele & Demir
• Feu vert de l'Europe : mise à jour de la directive TVA en ce qui concerne l’application des taux réduits
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 4Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Logement meublé
- Contexte
• La location est-elle exonérée de TVA ou est-ce une "prestation hôtelière" ("logement meublé") soumise à la TVA ?
o Impact sur le droit à déduction de la TVA (par exemple sur les coûts de construction et de rénovation, les coûts d'entretien, etc.)
• Ruling 2020.1867 du 6 octobre 2020 dans le cadre d'un projet de logement étudiant - la location de chambres d'étudiants peut constituer
un service hôtelier soumis à 6% de TVA
• Projet de loi 1943/004 du 20 mai 2021 : exclusion spécifique des chambres d'étudiants
o Projet retiré cf. avis du Conseil d'Etat
• Projet de loi 2279/006 du 26 octobre 2021 (adoptée fin décembre) : étendu à toutes les formes de location, c'est-à-dire également aux
autres installations résidentielles, aux locations de vacances, aux (appart)hôtels, etc.
- Situation actuelle
• Définition plus concrète du "logement meublé" - article 44, §3, 2°, a) du code TVA - en plus des prestations de services minimales, il est
fait référence à un critère quantitatif pour exclure la location de l’exonération, à savoir une période inférieure à 3 mois.
o Loi 27.12.2021 portant des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée
• En d'autres termes, les locations pour une période de 3 mois ou plus sont en principe exonérées (attention : contrats successifs).
• Impact : révisions, statut de l’assujetti (assujetti mixte), etc.
• Entrée en vigueur prévue le 1er juillet 2022 (pas de disposition transitoire) – tout recours contre le changement de loi doit être introduit
avant le 30 juin 2022
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 5Démolition et reconstruction
Recueil des positions administratives récentes
6Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Expériences pratiques - Conditions matérielles
I. Importance de la démolition par rapport à la reconstruction
- Quand y a-t-il un déséquilibre ?
• Décision individuelle non publiée : pas de disproportion lors de la démolition d'une usine de pneus, de garages et de quelques
maisons sur des terrains différents pour la construction de 143 appartements neufs avec leurs dépendances (9 blocs reliés par un
parking souterrain commun).
• Décision individuelle non publiée : déséquilibre entre une villa démolie et 8 nouveaux logements reconstruits.
• Rapport annuel du service des décisions anticipées 2018 : disproportion entre la démolition d'une maison unifamiliale et la
reconstruction de 45 appartements (appréciation au regard du « régime permanent»).
- Démolition suffisamment importante des bâtiments – structures dans le sol
• Décision individuelle non publiée : démolition suffisamment importante, même si des structures hors-sol ont été démolies au cours
d’une phase antérieure, dans la mesure où la démolition des structures souterraines est importante
o réseau de murs de soutènement en béton fortement armés et non armés, murs en briques, tunnels, dalles en béton, sous-sols...
• Quid lorsqu’il n’y pas de démolition totale du site
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 7Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Expériences pratiques - Conditions matérielles
II. Unité de démolition et de reconstruction
- Appréciation du délai ?
• Décision 2021.0435 dd. 15 juin 2021: Application de 6% pour un projet déjà commencé en 2012 car le lien entre démolition et
reconstruction est clair.
o Permis de construire demandé avant la démolition, reconstruction commencée dans un délai raisonnable après la démolition. Le fait que le processus
de construction ait duré 6 ans n'est pas un obstacle en soi.
• Dossier en suspens: démolition en 2012-2013, suivie de la construction d'appartements sociaux dont l'achèvement est prévu pour 2015
(structure de vente à la découpe). Les chambres invendues peuvent-elles être vendues en tant que logements sous le régime de 6% ?
- Démolition et reconstruction par la même personne – droit de superficie
• Il existe une tolérance en cas de constitution d’un droit de superficie sur des terrains non bâtis/mobilisation par anticipation, si le
superficiaire du bien a précédemment procédé à des démolitions (via des sous-traitants) pour le propriétaire foncier (accord requis). La
répercussion pure des couts de démolition n’a pas d’impact.
o "Informations complémentaires pour les promoteurs immobiliers" via le site internet du Service public fédéral Finances du 2 juin 2021.
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 8Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Expériences pratiques - Formalités
I. Dépôt de la déclaration
- Impact du non-dépôt de la déclaration ou défaut de déclaration dans les temps
• Position de l'administration de la TVA dans un dossier individuel (régime en vigueur pour les 32 villes citées dans le Code TVA) : les
conditions matérielles ont été respectées, mais le taux réduit de 6% sur les travaux de construction a été rejeté en raison de
l'absence de déclaration.
• Importance du timing pour le dépôt de la déclaration : avant que la TVA ne soit due
o Travaux de construction/habitation déjà construite : avant l’exigibilité de la TVA (paiement/facturation) - pas de possibilité
de régularisation
o Vente sur plan : réception provisoire - possibilité de régularisation
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 9Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Expériences pratiques - Général
- Où présenter le projet afin d’assurer la sécurité juridique ?
• Le Services des décisions anticipées est inondé de demandes – ! caractère “anticipée” de la demande
• Administration Centrale TVA vs. Bureaux locaux
o Administration Centrale a indiqué qu’elle n'interviendra pas sur les questions d’analyse factuelle, uniquement sur les principes.
• Quid d’une nouvelle position administrative ? A prendre en compte pour le futur et pas d'impact sur les ventes avant la date de
publication de la position (défendable) cf. Décision E.T. 120.125 dd. 13 mai 2014
- Quid de la facturation de travaux supplémentaires ?
• Contrat d’entreprise: travaux à 6% au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation (à l’exception sauna, terrains de
tennis, etc.)
• Vente : en principe taux standard de 21% sauf si contrat de vente d’une habitation dans son futur état de finition alors 6% possible
o "Informations complémentaires pour les promoteurs immobiliers" via le site internet du Service public fédéral Finances du 2 juin 2021.
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 10Vente scindée
Situation concernant la déduction de la TVA sur les frais de ventes scindées
11Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Déduction de la TVA sur les frais de vente scindée
- Une société de construction vend des logements/appartements sous régime TVA ; une société foncière vend des (parties de) terrains sous
régime des droits d'enregistrement.
• L'entreprise de construction supporte tous les frais de vente (publicité, courtage, etc.) et récupère la TVA.
- Tribunal (positif) et Cour d'appel de Gand (négatif)
• Limitation de la déduction, par exemple sur la base du chiffre d’affaires sur les ventes de logements versus terrains
- Recours en cassation
- Cour de justice de l’Union européenne - C-405/19 Vos Aanemingen
• Frais généraux vs. coûts spécifiques (directement liés)
- Cour de cassation : ne casse pas l'arrêt de la Cour d'appel de Gand
"qu'une partie des prestations pour lesquelles les dépenses ont été engagées a été utilisée pour des actes de tiers, à savoir pour la vente
des terrains par les propriétaires fonciers, et que pour cette partie des dépenses, il n'existe pas de lien direct et nécessaire avec la vente
des bâtiments par la [société de construction]".
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 12Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Déduction de la TVA sur les frais de vente
- Quid des services centraux TVA (administration centrale) ?
- Positions prises dans le cadre de contrôles TVA
- Développement d’un modèle ?
• Cassation : l'approche de l'Administration qui consiste à limiter la déduction à concurrence de la vente des parts de terrain est " la
plus proche de la réalité, objective et respecte les principes de destination et de neutralité ".
• Donc - implicitement - toute autre méthode qui remplit les mêmes conditions pourrait également être appliquée
• Modèle
- Paramètres multiples et interprétation des différentes fonctions et temps passé par fonction
- Critères : délai d'achat du terrain par rapport à la phase d'autorisation et de construction ; répartition du temps avec le coût
du personnel, l'utilisation de l'infrastructure.
- Moyenne globale des critères et de l'utilisation des infrastructures = % de déduction
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 13Affectation réelle
Nouvelle procédure de notification de la méthode de déduction selon l’affectation
réelle
14Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Contexte et changement de loi
- Assujettis mixtes
• Déduction : prorata général ou affectation réelle
• Ex : exploitant de logements meublés à partir du 1er juillet 2022
- “D’une autorisation préalable obligatoire à la simple notification préalable".
• Actuellement : introduction d’un dossier motivé suivi d’une autorisation quant au principe et aux critères du SPF Finances
• Les commentaires TVA ont également permis une application spontanée - modification ?
• La justice belge a estimé que l'autorisation préalable était contraire aux règles (européennes) en matière de TVA
• Nouvelle procédure : simple notification électronique (loi du 27 décembre 2021, Moniteur belge du 31 décembre 2021)
• L’assujetti mixte passe d’une méthode de l’affectation réelle à un prorata ou vice versa : introduction de la déclaration en
principe au début de l’année civile (avant le 31/01 (mois) ou avant le 31/03 (trimestre))
• Nouvel assujetti mixte : introduction de la notification avant le dernier jour de la première période de déclaration
• Aucune confirmation requise = pas de confirmation quant aux paramètres utilisés : application rétroactive ?
• Entrée en vigueur : 1er janvier 2023
• A partir de ce moment, si un assujetti mixte introduit l’affectation réelle : notification immédiate
• Si l’affectation réelle est déjà appliquée au 31 décembre 2022 : notification requise avant le 30 juin 2023
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 15Initiatives Démolition et Droits
Vente scindée Affectation réelle
législatives reconstruction d’enregistrement
Aperçu pratique de la procédure
Suis-je un assujetti mixte ?
non oui
L’étais-je déjà avant Le deviendrais-je en Le serais-je après
2022 ? 2022 ?
aucun impact 2022 ?
(Ré)évaluation de la méthode utilisée
(prorata versus affectation réelle et revue
des paramètres utilisés) Notification immédiate via MyMinFin
en 2023 (début de l’année civile)
Décembre 2022
Maintien du Changement vers Maintien de
l’affectation réelle l’affectation réelle
prorata général
Notification via MyMinFin avant le
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022
30.06.2023 16Droits d’enregistrement
Positions récentes
17Démolition et Droits
Initiatives législatives Vente scindée Affectation réelle
reconstruction d’enregistrement
Taux réduit pour les marchands de biens
Flandre Bruxelles Wallonie
Taux de base 4% 8% 5%
Vente de gré à gré X X
Acte authentique X X
Déclaration préalable -
Formalités référence dans l'acte Déclaration préalable - référence dans l'acte authentique
authentique
Garantie / X
Trois reventes dans les 5 ans
Preuve & maintien du statut Série de reventes dans les 5 ans suivant la déclaration
suivant la déclaration
31/12 de la huitième année
Revente 31/12 de la dixième année suivant l'achat
suivant l'achat
Paiement du taux ordinaire Paiement du taux ordinaire sans déduction des droits déjà payés, à
Pénalité pour défaut de
moins les droits déjà payés, majorer d'une amende égale aux droits dus (à réduire selon le
revente dans les délais
plus une amende de 20%. barème).
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 18Démolition et Droits
Initiatives législatives Vente scindée Affectation réelle
reconstruction d’enregistrement
Aperçu des principaux droits d’enregistrement
,, Flandre Bruxelles Wallonie
Taux de base 10 % 12 % 12,5 % 12,5 %
Premier achat maison unifamiliale 6%3%
Maison unifamiliale et grands
travaux de rénovation 5%1% / /
énergétique (IER)
Vente à une société de logement 6% 6% 6%
Bien mis en location auprès d’une
agence immobilière sociale
7% / /
Logement social 1,5% 1,5% 1,5%
Monument classé (également
pour les promoteurs)
1% - 5% 6% (*)
Certains domaines 10% / /
Habitation sociale / / 5%
(abattement) / 175.000 20.000
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 19Démolition et Droits
Initiatives législatives Vente scindée Affectation réelle
reconstruction d’enregistrement
Vlabel
- Positions administratives
• SP 21058 : La vente de plusieurs biens en un seul acte, par le même vendeur aux mêmes acheteurs ne compte que pour une seule
revente aux fins de la condition d'acheteur professionnel.
• SP 21010 : Un apport à titre gratuit à une association à but non lucratif d'une universalité (ou d'une branche d'activité) ou d'un bien
immobilier grevé d'une dette est exonéré de droits d'enregistrement, tant que l'évaluation de l'apport à titre gratuit reste positive
(c'est-à-dire que la prise en charge du passif n'est pas un transfert à titre gratuit tant que le passif ne dépasse pas l'actif ou tant que le
bien immobilier a une valeur supérieure à la dette).
• SP 18071 : Renouvellement/établissement de droits de superficie avec des constructions existantes à titre onéreux, sans compensation
pour les constructions - cf. nouvel article 3.179 du Code civil
- Jurisprudence
• Cour d’appel Gand 13.04.2021 : Vendeur professionnel - la promesse d'achat/de vente n'est pas une revente
• Tribunal Gand (OVL) 11.03.2021 : Vendeur professionnel - le défaut d'obtention du permis de lotir ne peut être invoqué comme force
majeure en cas de revente intempestive de biens
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 20Démolition et Droits
Initiatives législatives Vente scindée Affectation réelle
reconstruction d’enregistrement
Changements législatifs récents
- Général
• Bruxelles : reprise du service fiscal régional à partir de 2023
- Impôt sur les donations
• La Flandre : Tarifs des donations (y compris les contributions à titre gratuit) à :
• Secteurs privilégiés (gouvernement, société de logement, caisse d'assurance maladie, caisse de sécurité sociale, institution sans but
lucratif) : 5,5% 0%.
• Associations professionnelles et fondations privées : toujours 5,5 %, sauf si le donateur est également une association professionnelle ou
une fondation privée.
• Flandre : Exonération pour les biens immobiliers destinés à l'enseignement
- Droits applicables sur les vente
• La Flandre : Taux réduits (voir ci-dessus) - applicables aux contrats d’acquisition pure conclus à partir du 1er janvier 2022, ou, aux actes
authentiques exécutés à partir du 1er janvier 2022, lorsque les contrats d’acquisition pure sont conclus avant le 1er janvier 2022.
• Les domaines non bâtis et les biens non bâtis de type 2 et 3 du plan de gestion de la nature restent sous l'application du taux de 10 %.
• Flandre : Extension de la période pour l’application du taux réduit en cas de travaux de rénovation énergétique de cinq à six ans
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 21Démolition et Droits
Initiatives législatives Vente scindée Affectation réelle
reconstruction d’enregistrement
Décision fédérale : ventes scindée
- 2021.0141 dd. 30.03.2021
• L'entreprise X concède un droit de superficie sur des parcelles de terrains à bâtir à l'entreprise Y, et lui transfère le permis
d’urbanisme pour la construction d’infrastructures. Après la construction, X et Y vendent leurs droits respectifs tréfonds et droit de
superficie) à des particuliers. La propriété des infrastructures revient à la Commune.
• Ces opérations ont pour conséquence :
• 12,5 % de droits d'enregistrement sur la valeur conventionnelle du terrain (pas en Région flamande) ;
• 2% sur le prix pour la cession du droit de superficie et 2% sur la charge imposée aux tiers acquéreurs en faveur du
superficiaire pour les travaux d'infrastructures transmis à la Commune
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 22QUESTIONS ET RÉPONSES
23Coordonnées de contact
Ivan Massin Maroussia Brees
Senior Director Senior Manager
Deloitte Deloitte
imassin@deloitte.com mbrees@deloitte.com
T : 02 600 66 52 T : 02 600 69 56
Baptiste Vasseur Emilie Baudinot
Manager Manager
Deloitte Accountancy Deloitte
bvasseur@deloitte.com ebaudinot@deloitte.com
T : 02 639 48 26 T : 02 639 49 74
Deloitte Belgium - Deloitte Legal - Lawyers 2022 24Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited (DTTL), une société de droit anglais (« private company limited by guarantee »), et à son réseau de cabinets membres constitués en entités indépendantes et juridiquement distinctes. Pour en savoir plus sur la structure légale de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses cabinets membres, consultez www.deloitte.com/about. Deloitte fournit des services en matière d’audit, de fiscalité, de consultance et de conseils financiers à des clients publics et privés dans de nombreux secteurs de l’industrie. Grâce à son réseau mondial de cabinets membres implantés dans plus de 150 pays, Deloitte met à la disposition de ses clients des capacités d'envergure mondiale et une expertise locale approfondie afin de les aider à réussir quelques soient leurs domaines d'activités. Les quelques 312,000 professionnels de Deloitte s’engagent pleinement à devenir la référence en matière d’excellence. Cette présentation ne contient que des informations générales et ni Deloitte Touche Tohmatsu Limited, ses sociétés membres ou ses entités apparentées (ensemble, le « Réseau Deloitte ») ne rendent, au moyen de cette présentation, des conseils ou des services professionnels. Avant de prendre une quelconque décision ou toute mesure qui pourraient affecter vos finances ou vos affaires, vous devriez consulter un conseil professionnel. Aucune entité du Réseau Deloitte ne sera responsable pour toute perte quelle qu’elle soit, encourue par toute personne qui se fondraient sur cette présentation. © Deloitte Belgium – Deloitte Legal - Lawyers 2022
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