Investissement locatif : niches fiscales et bons conseils

Investissement locatif : niches
fiscales et bons conseils
Que vous souhaitiez compléter vos ressources grâce à des revenus,
préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine,
l'investissement locatif est une solution qui peut présenter des
avantages et notamment fiscaux. Mais attention, investir a ses
arcanes qui dépendent de votre profil d'investisseur et la location
peut présenter certains écueils…

Le principe

       Effectuer un investissement locatif tout en réalisant des économies d’impôts dont le montant de la
        réduction dépend de la loi, de la somme investie et de votre situation patrimoniale. Cette réduction
        intervient sur l'impôt sur le revenu, l'ISF, et/ou la TVA sur le bien acheté.
       Devenir propriétaire en effectuant un emprunt avec très peu ou pas d'apport initial.

Quelle niche fiscale vous concerne ?

La niche fiscale dont vous pouvez bénéficier dépend de votre profil d'investisseur, du type de bien et de votre projet
patrimonial, car il existe de nombreuses lois, avec chacune son propre mécanisme. Tableau récapitulatif :

La question de la rentabilité
Les appartements de 2 ou 3 pièces sont les logements considérés comme les plus profitables en termes de retour
sur investissement car ils offrent un bon rapport montant investi / loyer perçu. Si ce bien est situé dans une ville qui
attire touristes et hommes d'affaires, comme Paris par exemple, vous pouvez le louer en meublé touristique à la
semaine et ainsi bénéficier d'un rendement jusqu'à 8 %.
Voir nos annonces d'appartements de 2 à 3 pièces >

Loi fiscale                Type de bien           Mécanisme de réduction
Scellier classique BBC     Logement neuf BBC      Réduction d'impôt égale à 13% du prix de revient, répartie sur 9 ans.
Scellier intermédiaire     Logement neuf BBC      Réduction d'impôt égale à 21% du prix de revient, répartie sur 15 ans.
BBC
Scellier classique non     Logement neuf non      Réduction d'impôt égale à 6% du prix de revient, répartie sur 9 ans.
BBC                        BBC
Scellier intermédiaire     Logement neuf non      Réduction d'impôt égale à 14% du prix de revient, répartie sur 15 ans.
non BBC                    BBC

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Duflot                     Neuf                   Réduction d'impôt de 18 % du montant de l'investissement
                           Respectueux des        immobilier
                           normes                 29% pour DOM TOM
                           environnementales
                           Pour location non
                           meublé
Censi-Bouvard              Résidence services     Récupération de la TVA, et réduction d'impôt de 11% sur le prix de
                           Meublé                 revient du logement.
                           Non professionnel      Soit jusqu'à 33 000 € sur 9 ans
LMP (Statut de louer en    Bien loué en           Récupération de la TVA sur achat du bien
meublé professionnel)      meublé                 Revenus locatifs non fiscalisés sur une longue période.
                                                  Pas de limite de réduction d'impôt
                                                  Déductible de l'ISF
LMNP (Statut de louer      Bien loué en           Récupération de la TVA sur achat du bien
en meublé non              meublé                 Déduction des charges des revenus locatifs
professionnel)                                    Déduction d'une partie du montant du bien des revenus locatifs
                                                  (amortissement)
Girardin                   Bien neuf situé        Déduction fiscale de 26% à 39% de la valeur du bien acheté
                           dans les DOM TOM       Réduction plafonnée en fonction de la surface du bien.
                           Location non
                           meublée
Malraux                    Bien ancien situé      Selon la date du permis de construire :
                           dans un secteur        -        imputation des déficits fonciers sans aucun plafond
                           protégé ou             -        ou réduction d'impôt de 27 à 30 % dans la limite d'un
                           sauvegardé             plafond de 100 000 € de dépenses prises en compte dès l'instant
                                                  où les travaux sont validés par l'architecte des Bâtiments de
                                                  France.
Monuments historiques      Bien ancien avec       Pas de limite de réduction d'impôt
                           travaux, classé        L'ensemble de vos charges est déductible de votre revenu global,
                           monument               sans limite de montant, y compris les intérêts d'emprunt.
                           historique pour        Exonération des droits de succession sous réserve de la signature
                           partie ou inscrit à    d'une convention à durée indéterminée conclue entre les héritiers,
                           l'inventaire           légataires ou donataires et les ministères de la Culture et des
                           supplémentaire         Finances.
                           dans sa totalité

Les parkings : Avec les places de stationnement devenues en majorité payantes ou remplacées par des pistes
cyclables, entre les emplacements Vélib ou Autolib, les lignes de tramway, les couloirs de bus et les rues piétonnes, il
est de plus en plus difficile de se garer en ville. Acheter un parking pour le louer peut constituer un investissement
intéressant offrant de 6 % à 8 % de rendement. Les parkings ont de plus l'avantage d'avoir très peu de charges et de
bénéficier d'une réglementation souple : durée du bail et revalorisation des loyers non encadrées.
Voir nos annonces concernant des parkings >

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Les propriétés viticoles : si vous êtes hautement fiscalisé, le groupement foncier viticole (GVF), ou l'acquisition de
parts de vignoble, est une opération originale qui peut représenter un très bon investissement. Vous devenez
acquéreur de biens fonciers viticoles dont l'exploitation est confiée à un fermier par bail de longue durée.
En optant pour un GFV à capital fixe, vous pouvez bénéficier d'une exonération ISF.
En optant pour un GFV à capital variable, vous êtes exonéré de tout droit d'enregistrement en cas de retrait.

Les biens à rénover : Acquérir un logement en très mauvais état et le rénover intégralement avant de le louer est
une stratégie qui présente de nombreux avantages fiscaux : les travaux font partie des charges déductibles des
revenus fonciers. Vous créez ainsi un déficit foncier qui fait baisser votre base fiscale. Si le solde reste négatif, vous
pouvez le déduire de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 euros par an, le déficit étant reportable pendant
10 ans.

Louer en meublé : la location en meublé bénéficie de nombreux avantages et notamment la souplesse du bail qui,
contrairement à la location vide qui oblige à louer pour un minimum de 3 ans, permet de récupérer son bien à tout
moment après une courte durée de location. Par ailleurs, la location en meublé n'est pas concernée par le décret
sur l'encadrement des loyers qui ne concerne que les locations nues. Par rapport à un bien nu, la rentabilité locative
peut être augmentée de 15 à 25%. Mais attention, si elle est plus rentable, la location meublée nécessite de bonnes
qualités de gestionnaire…

Investir dans le neuf pour louer non meublé : Duflot en bref

       Investissement dans un logement neuf respectueux des normes environnementales
       Montant de l'investissement de 300 000 € au plus pour 2 biens/an/contribuable
       Location à un tarif intermédiaire (20 % de moins que la moyenne du marché), avec un engagement de durée
        de 9 à 12 ans
       Soumis à plafond de ressources pour les locataires
       Réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement immobilier, soit jusqu'à 54 000 € en tout.
       Réduction d'impôt étalée sur la durée de l'opération, soit économie d'impôt maxi de 6 000 €/an pendant 9
        ans. Voir notre dossier spécial Adieu Scellier, bonjour Duflot

Focus sur la loi Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l'achat d'un bien immobilier
destiné à la location meublée non professionnelle et situé dans une résidence services : résidences séniors,
résidences étudiants et résidences de tourisme. Prévu pour se terminer au 31 décembre 2012, il vient d'être prorogé
pour 4 ans jusqu'à fin 2016.

La loi Censi-Bouvard nouvelle version 2013 permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 11% sur le prix de revient
de l’investissement et d’une récupération de la TVA, dans les conditions suivantes :

       le logement doit être loué meublé sur une période de 9 ans
       l’investissement global ne doit pas excéder 300 000 euros/an
       le logement doit être neuf et se trouver dans une résidence avec services (résidences étudiants, résidences
        seniors, résidence de tourisme et affaires)

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   la date de début de bail doit commencer dans le mois suivant l’achèvement du logement

Sous ces conditions, l'économie d'impôt peut représenter jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, soit 3660 € par an.

N'oubliez pas que l'investissement locatif fait de vous un bailleur

Alors vérifiez que vous avez les dispositions nécessaires pour jouer ce rôle ou confiez la gestion locative à une
agence. Contractez éventuellement une assurance loyers impayés. Deux dispositions qui peuvent aider votre
locataire et donc vous en tant que bailleur :

L'avance Loca Pass

L'avance Loca-pass est un prêt gratuit, remboursable sur 25 mois au plus, qui permet de couvrir le montant du dépôt
de garantie que vous allez exiger de votre locataire. Cette avance ne peut excéder 500 € avec une mensualité
minimum de 20 € et un différé de 3 mois. Cette avance est accordée à certaines catégories de locataires.

La garantie Loca-pass
En cas d'impayé, les CIL et CCI s'engagent auprès du bailleur à régler pendant les 3 premières années de location
jusqu'à 18 mois de loyer.

Etudiants, retraité, jeunes de moins de 30 ans en CDD, stage... sont les premiers bénéficiaires. Seuls peuvent faire
l'objet d'une garantie Loca-pass les baux signés sur des logements ayant fait l'objet d'une convention Anah ou
donnant droit à l'APL (aide personnalisée au Logement) et appartenant à un bailleur personne morale. Sont donc
exclues les SCI familiales.

Pour les bailleurs privés, un dispositif innovant a été développé, la GRL : garantie des risques locatifs. C'est un
contrat d'assurance, au service des bailleurs privés et des locataires, qui allie assurance et suivi social.

Les bons conseils OptimHome

Faites un bon investissement
Renseignez-vous soigneusement sur la valeur patrimoniale du bien : sa situation stratégique, le marché immobilier
de la localité, la rentabilité locative du bien, son potentiel de revente, la fiabilité du constructeur et donc la qualité
de la construction, la situation du bien à proximité des commerces, écoles, transports etc. Au besoin consultez votre
conseiller immobilier OptimHome.

N'hésitez pas à avoir recours aux conseils d'un conseiller en défiscalisation dont l'intervention est gratuite.

Voir nos annonces Optimhome dans l'immobilier neuf >

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     Acheter : Les aides à l'acquisition
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