La Défense : les spécificités juridiques
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La Défense : les spécificités juridiques
Le mot du Président
L’histoire du quartier d’affaire de la Défense est passionnante.
Créé sous l’impulsion de l’Etat, construit et aménagé sous la conduite d’un établissement public à
caractère industriel et commercial, il compte aujourd’hui parmi les plus prestigieux centres d’affaires
au monde, avec près de 3.300.000 mètres carrés de bureaux.
D’un point de vue plus local, il constitue le véritable poumon économique de l’Ouest parisien grâce à
la diversité des acteurs économiques qui la composent et son caractère de carrefour urbain.
Incontournable et très prometteuse, la régénération de la Défense annoncée par les pouvoirs publics
en 2007 est en marche et laisse augurer encore de beaux projets pour cet espace.
L’association Sorbonne Immo, très sensible à l’ambition de rénovation et de modernisation affichée
par l’Etablissement public d’aménagement de la Défense Seine-Arche (EPADESA), souhaitait mettre à
l’honneur ce mouvement.
L’association Sorbonne Immo est donc particulièrement heureuse de présenter son sixième colloque
sur ce modèle immobilier unique et de vous faire découvrir le visage de demain du quartier d’affaires
de la Défense.
Didier BRUET,
Président de Sorbonne Immo
Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
Mise en œuvre à partir de 1958 pour doter la Cette organisation a été rendue possible grâce
France d’un centre d’affaires moderne, la au régime juridique spécifique octroyé au
Défense est désormais le premier quartier quartier de la Défense et mis en œuvre par
d’affaires européen par son étendue. l’EPADESA.
Son architecture, sous l’égide tout d’abord de Les raisons du développement de la Défense
l’Etablissement public pour l’aménagement de la sont en partie urbanistiques.
Défense (EPAD), est un pari ambitieux pour le
marché francilien : absence de rues sur la dalle, C’est notamment au moyen de dispositifs
construction de bâtiments en hauteur pour législatifs avantageux comme la loi du 27 Février
gagner en lumière, séparation entre piétons et 2007 2 qui confère à la Défense le statut
moyens de transport, recouvrement des voies de d’opération d’intérêt national (I), ou la spécificité
circulation par une dalle piétonne entourée des modes d’imbrication des domaines public et
d’une autoroute circulaire... privés (II) ou encore l’architecture en gratte-ciels
(III) qui expliquent les raisons du succès.
Symbole de cette architecture, la dalle centrale
de la Défense, propriété de l’EPADESA, constitue Enfin, le site doit également répondre aux
un vaste espace public de 31 hectares, dédiée à exigences environnementales. L’actualité
la circulation piétonne. juridique nous offre l’occasion d’illustrer ce
propos à travers l’exemple de l’institution d’une
Il faut rappeler que c’est à l’occasion d’un litige annexe environnementale, prescriptive
relatif à une occupation sans titre d’une parcelle d’obligations pour les baux de locaux à usage de
de la dalle par un commerçant, que le Conseil bureaux ou de commerces d’une surface
d’Etat a admis la propriété du domaine public supérieure à 2.000 mètres carrés (IV).
pour des Etablissements publics à caractère
industriel et commercial1.
L’identité du quartier de la Défense repose sur
cette configuration originale organisée en
fonction de cette dalle : autour (pour le
transport routier), au-dessous (pour les
transports en communs, les galeries
commerciales), et au-dessus (pour les bureaux).
1 2
CE, 21 mars 1984, Mansuy, n°24944 Loi n°2007-254 du 27 février 2007
Colloque 2012 Sorbonne Immo
Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
Avant-propos fiscal Le décret du 20 août 20073 portant application
de la loi précitée, définit les orientations
La structuration, les investissements et les générales d’urbanisme applicables à l’OIN de la
financements de la Défense ne présentent Défense.
aucune particularité fiscale, mais force est de
constater que la valeur unitaire des immeubles Ces orientations doivent œuvrer à :
très importante rend toute structure plus - La restructuration et à la densification du
complexe que la moyenne. quartier pour remplacer les tours de
bureaux obsolètes ;
En effet, compte tenu de ces valeurs unitaires - La construction de logements afin de
importantes, les projets mobilisent de nombreux maintenir la mixité fonctionnelle du
investisseurs et prêteurs, ce qui aboutit quartier ;
inévitablement à un empilement de structures - La restructuration de la trame de la voirie ;
juridiques, de véhicules d’investissement et de - Le réaménagement de la gare multimodale4
financements, permettant de répondre aux et de la station de métro.
objectifs et aux contraintes différents
d’intervenants multiples. Pour garantir leur effectivité, ces orientations
De ce fait, par cet empilement des véhicules, la sont qualifiées de Projets d’Intérêt Général (PIG).
structuration fiscale des investissements de la
Défense est à l’image de la complexité liée à la En effet, les rapports entre les orientations
superposition et l’enchevêtrement des lots de générales d’urbanisme et les documents
volume. d’urbanisme ne sont pas réglés par la loi de 2007.
Cette difficulté est surmontée par la possibilité
offerte à l’autorité administrative de qualifier ces
I) Les règles d’urbanisme orientations de PIG, qui s’imposent alors au
spécifiques au périmètre de schéma directeur de la Région d’Ile de France
(SDRIF) et aux documents locaux d’urbanisme.
l’opération d’intérêt national
de la Défense
II) L’imbrication du domaine
Afin de répondre au défi de la compétition
public et des espaces privés sur
internationale auquel est confrontée la Défense,
le Gouvernement, en concertation avec les élus le territoire de la Défense
locaux concernés et l’EPAD a présenté en 2006,
un plan de renouveau pour le quartier, à mettre L’imbrication des constructions privées et du
en œuvre sur la période 2007-2015. domaine public est incontournable dans le cadre
des opérations contemporaines d’urbanisme et
La loi du 27 février 2007 relative aux règles d’aménagement.
d’urbanisme applicables dans le périmètre de
l’opération d’intérêt national (« OIN ») de la La Défense est l’exemple de cette réalité, parfois
Défense et portant création d’un nouvel porteuse de difficultés mais le plus souvent de
établissement public pour sa gestion, vise à
3
faciliter la réalisation de ce plan de renouveau. Décret 2007-1222 du 20 août 2007
4
L’intermodalité est un concept qui implique l'utilisation
de plusieurs modes de transport au cours d'un même
déplacement.
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Colloque Sorbonne Immo 2012 – La Défense : anatomie d’un top modèle
procédés innovants, comme le recours à la III) La technique de la division
volumétrie.
volumétrique
Il convient de rappeler que la « dalle centrale »
de la Défense appartient au domaine public de
La technique de division des immeubles en
l’EPADESA.
volumes fait l’objet d’un engouement depuis la
De ce fait, la nature juridique des constructions création du quartier d’affaires de la Défense. Ce
au-dessus et au-dessous de cette dalle a découpage en lots de volumes fait coexister sur
longtemps été source de contentieux. une même assiette des dépendances domaniales
et des propriétés privées avec des destinations
Trois formes d’imbrication du domaine public et différentes.7
des espaces privés sont susceptibles de se
retrouver dans la configuration de la Défense : Bien qu’ignorées par le Code de l’urbanisme, les
règles de la publicité foncière s’appliquent à la
- La présence d’occupants privés disposant
division en volumes8.
d’une autorisation précaire non constitutive
de droits réels. Ce type d’autorisation est
Le mécanisme présente en effet des avantages
conditionné par l’exigence d’une occupation
certains comme celui de permettre la
conforme ou compatible avec l’utilité
superposition des propriétés publiques et
publique de la dépendance domaniale ;
privées, ou encore de s’affranchir des règles
- L’autorisation d’occupation domaniale
contraignantes du régime de la copropriété9.
constitutive de droits réels mis en place
pour l’Etat et ses établissements publics par
La division volumétrique consiste à diviser la
la loi du 25 juillet 19945 ;
propriété d’un immeuble en fractions distinctes,
- La présence de propriétaires privés de
sur le plan horizontal comme vertical, à des
plein droit sur l’assiette du domaine public
niveaux différents qui peuvent se situer au-
au moyen de la création au-dessous ou au-
dessus ou en-dessous du sol naturel.
dessus de cette assiette6.
L’application d’un droit de superficie trouve son
Cette dernière forme d’imbrication du domaine
fondement dans les articles 551 et 552 du Code
public avec les espaces privés est à sans doute à
civil.
préférer sur un site comme la Défense.
L’organisation d’un bâtiment en volumes
Comme on va le voir, ce type d’imbrication est
s’appuie sur la dissociation entre le sol, l’espace,
rendu possible grâce à la division volumétrique.
appelé "superficie" ou "droit de superficie" et le
tréfonds.
Techniquement complexe, le rôle du Géomètre-
Expert est fondamental dans la mise en œuvre
d’une division volumétrique.
7
La naissance est marquée par l’inauguration de la Tour
CNIT par le Général De Gaulle, à l’occasion de l’exposition
5
Loi n°94-631 du 25 juillet 1994 complétant le domaine de des Floralies en 1958.
8
l’Etat et relative à la constitution de droits réels sur le Article 7 du décret du 4 janvier 1955.
9
domaine public. Il faut également rappeler que le régime de la copropriété
6
Un déclassement des parcelles concernées peut avoir lieu est impossible sur le domaine public, d’où l’attrait très
par l’autorité administrative. important du recours à la division en volumes.
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Ce dernier définit particulièrement, les lots et les Un autre risque peut peser sur ce procédé qui
servitudes, établit les plans et coupes permet la superposition de parcelles privées et
éventuelles, calcule la répartition des charges. publiques, qui nécessitent parfois une procédure
de déclassement. Dans ce cas, les volumes privés
La volumétrie est donc le plus souvent utilisée à créés sont susceptibles de retomber dans le
l’occasion notamment de la construction régime de la propriété publique. Cette technique
d’ensembles immobiliers complexes (EIC) juridique demande donc à être entourée des
comme ceux du quartier d’affaires de la Défense. plus grandes attentions.
La mise en œuvre de cette technique suppose Pour rappel, les documents juridiques
une organisation distincte du régime de la nécessaires pour la mise en place d'une division
copropriété décrit dans la loi n°65-557 du 10 volumétrique sont :
juillet 1965.
- Un état descriptif de division volumétrique
Elle est permise en application du second alinéa (soumis aux mêmes dispositions que l’état
de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et par descriptif de division de copropriété) qui
l’article 552 du Code civil qui admet la contient la désignation de l’immeuble divisé
dissociation de la propriété du sol avec la en volumes et l’identification des fractions
propriété du dessus et du dessous. par un numéro, le niveau, la surface de base,
les cotes NGF, la nature de la fraction
Les caractéristiques de la division en volumes (tréfonds ou volume) et des références à
sont notamment les suivantes : des plans et coupes annexés, ainsi qu’un
- Absence de parties communes ; tableau récapitulatif ;
- Création de servitudes et des modalités - Un cahier des charges et des servitudes de
d’utilisation des volumes et des la construction qui règle les rapports entre
équipements collectifs ; les propriétaires des lots de volume. Il
- Présence d’un EIC caractérisé par des organise en effet notamment, la
modalités d’appropriation du sol construction et la reconstruction de
hétérogènes, notamment par leur l’ensemble immobilier, met en œuvre les
affectation ; servitudes et leur entretien ainsi que la
- Mise en place d’une structure répartition des charges et dépenses
d’organisation collective (ASL ou AFUL) en relatives aux éléments d’équipement
vue de faire respecter les droits et collectif ;
obligations des propriétaires de volumes. - Un cahier des règles d’usage et
d’occupation ;
Aux fins de se prémunir des risques juridiques - Les statuts de l’organe de gestion, en
entourant le recours à la volumétrie, une grande général de l’association syndicale libre (ASL)
qualité de rédaction des documents contractuels des propriétaires, qui reçoit mission de faire
est requise. respecter les cahiers des charges, en
d’autres termes de faire respecter les
En effet, la mise en place de la division en servitudes, d’organiser l’entretien et la
volumes est délicate : délimitation des lots de réparation du gros œuvre, de gérer les
volumes et des servitudes, risques de non- équipements ou services collectifs.
concordance entre l’EIC et le plan d’exécution,
risque de requalification en régime de
copropriété.
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IV) Immeubles de grande hauteur - Tenir un registre de sécurité sur lequel sont
portés les renseignements indispensables
au contrôle de la sécurité prévus à l’article R.
Dans le quartier d’affaires de la Défense, où le 122-29 du Code de la construction et de
paysage architectural est principalement l’habitation ;
composé de tours qui dépassent 50 mètres de - Remettre à l'acquéreur le registre de
hauteur 10 , la réglementation relative aux sécurité, si l'immeuble est vendu en totalité ;
Immeubles de Grande Hauteur (« IGH ») est - Organiser un service de sécurité pour
omniprésente. l’ensemble des locaux de l’immeuble et de
faire procéder à un exercice périodique
Constitue un IGH tout corps de bâtiment dont le
d’évacuation.
plancher bas du dernier niveau est situé, par
rapport au niveau du sol le plus haut utilisable
Le fichier départemental de contrôle des IGH
pour les engins des services publics de secours et
peut être consulté à la préfecture et à la
de lutte contre l'incendie11 :
direction départementale des services d'incendie
- à 50 mètres pour les immeubles à usage
et de secours.13
d'habitation ;
- à plus de 28 mètres pour tous les autres
Une copie du dernier procès-verbal de visite de
immeubles.
l'immeuble établi par la commission consultative
départementale de la protection civile peut être
Toutefois, ne sont pas soumis à la
sollicitée, laquelle permettra de vérifier si
règlementation IGH, les immeubles dont la
l'immeuble est conforme avec la réglementation.
destination implique normalement la présence
de moins d'une personne par 100 mètres carrés
En cas d’infraction, des sanctions pénales
de surface de plancher à chacun des niveaux12.
spécifiques sont prévues par le Code de la
construction et de l’habitation14.
Les IGH doivent être conformes à certaines
règles de sécurité, notamment en matière
d'incendie et de sécurité des personnes visées V) La réglementation contre les
aux articles R. 122-1 à R. 122-29 du Code de la risques d’incendie et de
construction et de l’habitation. Ainsi, les
propriétaires doivent respecter notamment les
panique dans les ERP : un enjeu
obligations suivantes : pour la Défense
- Maintenir et entretenir les installations en La réglementation relative à la sécurité dans les
conformité avec les dispositions ERP15 vise à limiter les risques d’incendie, alerter
réglementaires, et faire procéder par une les occupants lorsqu’un sinistre se déclare,
personne ou un organisme agréé par le favoriser l’évacuation des personnes tout en
ministre de l’intérieur aux vérifications évitant la panique, alerter les services de secours
imposées par le règlement de sécurité avant et faciliter leur intervention16.
et pendant l’occupation des locaux ;
10
A titre d’exemple: First (231 m), Total (187 m), GDF- Suez
(185 m), Areva (184 m). Sont actuellement en projet, la
13
construction des tours Hermitage (323 m), Air2 (202 m) Article R. 122-27 du même code
14
Majunga (193 m), Carpe Diem (166 m). Articles R 152-3 à R152-5.
11 15
Article R. 122-2 du Code de la construction et de Etablissements Recevant du Public
16
l’habitation. Titre II du Livre Ier du Code de la construction et de
12
Article R. 122-3 du même code. l’habitation
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Aux termes de l’article de l’article R. 123-3 du VI) Illustration de nouvelles
Code de la construction et de l’habitation, ces
dispositions s’appliquent à toutes les phases de
exigences : l’annexe
la « vie » de l’établissement : conception, environnementale
construction et exploitation.
Les établissements concernés sont classés d’une A compter du 1ier janvier 2012, une annexe
part selon le type de leur exploitation17 mais environnementale doit être annexée aux baux
également au regard de cinq catégories établies des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à
en fonction de l’effectif du public et du usage de bureaux ou de commerces, conclus ou
personnel18. renouvelés à partir du 1er janvier 2012.
La liste des types d’activité ainsi que la Le contenu de cette annexe a été défini par un
réglementation applicable aux catégories sont décret du 30 décembre 2011, codifié aux articles
établies dans le règlement de sécurité issu de R. 136-1 à R. 136-3 du Code de la construction et
l’arrêté du 25 juin 1980. de l'habitation, désormais repris aux articles R.
137-1 et suivants du même code, en application
Un même établissement peut relever de du décret du 19 avril 2012.
plusieurs types d’activités.
Or, les immeubles de bureaux situés dans le
Dans le cas de la coexistence de plusieurs quartier d’affaires de la Défense sont pour la
exploitations dans le même établissement, plupart concernés par cette mesure.
comme dans la configuration du quartier des
affaires de la Défense, chaque activité est Conformément aux textes précités, bailleur et
soumise à la réglementation applicable à son preneur doivent fournir une liste contenant un
type. descriptif détaillé et les caractéristiques
énergétiques des équipements existants, les
Ainsi dans le cas d’une tour associant par consommations annuelles d’énergie et d’eau,
exemple une activité de restauration (type N) et ainsi que la quantité annuelle de déchets
des bureaux (type W), chaque exploitant doit générée par le bâtiment.
respecter sa réglementation spécifique.
Enfin, l’article R. 137-2 du même code met à la
L’autorité en charge de l’exécution des charge des parties au bail l’établissement d’un
dispositions précitées est le maire de la bilan de l’évolution de la performance
commune où est l’établissement concerné. énergétique et environnementale du bâtiment
et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les
Il est aidé dans cette fonction de police
parties s’engagent sur un programme d’actions
administrative par la commission consultative
visant à améliorer la performance énergétique et
départementale de protection civile, seule
environnementale du bâtiment et des locaux
compétente pour donner un avis se rapportant
loués.
aux établissements classés dans la première
catégorie (au-dessus de 1500 personnes). Pour les baux en cours, les dispositions du décret
s’appliqueront à partir du 14 juillet 2013.
Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 JO n° 0303
du 31 décembre 2011
17
Conformément à l’article R. 123-18 du Code de la Décret n°2012-517 du 19 avril 2012
construction et de l’habitation.
18
En application de l’article R.123-19 du Code de la
construction et de l’habitation.
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