4 Incidences de la loi Élan sur la copropriété - Tendance Droit

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Dossier                                                                         © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019

          4     Incidences de la loi
                Élan sur la copropriété
               omme énoncé dans le précédent numéro, la

        C      Rédaction publie un dossier spécial sur les inci-
               dences de la loi n° 2018-1021 du 23 décembre
     2018 portant évolution du logement, de l’aménagement
     et du numérique.

              Agnès LEBATTEUX, Panorama d’ensemble de l’impact de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi
              ÉLAN sur le droit de la copropriété : article 5
              Christelle COUTANT-LAPALUS, L’organisation de la copropriété après la loi Élan : article 6
              Agnès LEBATTEUX , L’amélioration des « modalités de gestion de la copropriété » par la loi n° 2018-1021 du
              23 novembre 2018 dite Élan : article 7

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LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA                                                                        Dossier

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          Panorama d’ensemble de l’impact de la loi
          n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite
          loi ÉLAN sur le droit de la copropriété
                           Agnès LEBATTEUX,
                           avocat au barreau de Paris,
                           professeur à l’ICH

    1 - Les dispositions de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre           apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour
  2018 dite loi ÉLAN (loi portant évolution du logement de               assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence
  l’aménagement et du numérique) en matière de copropriété               rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l’état du
  présentent la caractéristique assez surprenante d’être bicéphale.      droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions
  En effet, cette même loi prévoit une habilitation du Gouverne-         devenues sans objet ».
  ment pour légiférer par voie d’ordonnance, et procéder à une             5 - Un projet de loi de ratification devra être déposé devant le
  réforme approfondie du statut la loi du 10 juillet 1965 et à sa        Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publica-
  codification, mais également de nouvelles dispositions qui anti-       tion de chaque ordonnance. Il faut rappeler que si les ordon-
  cipent, en grande partie, sur le projet de réforme ainsi confié au     nances entrent en vigueur dès leur publication, elles deviennent
  gouvernement.                                                          caduques si le projet de loi de ratification n’est pas déposé
    2 - Cette surprenante particularité s’explique par la genèse du      devant le Parlement avant la date fixée par la loi d’habilitation.
  texte. C’est pourquoi, pour dresser un panorama exhaustif des            6 - Ainsi, le législateur répond aux souhaits des praticiens et de
  dispositions applicables en matière de copropriété issues de cette     la doctrine de voir rassembler en un code unique l’ensemble des
  loi, il convient de distinguer, d’une part, l’habilitation accordée    dispositions, devenues éparses et pléthoriques, concernant la
  au Gouvernement et, d’autre part, les diverses modifications           copropriété des immeubles bâtis. Il annonce également une véri-
  législatives essentiellement issues des amendements du Sénat.          table refonte de ce droit, annonçant notamment des modes de
                                                                         gestion différenciée en fonction de la destination et de la taille
                                                                         de la copropriété, et une redéfinition du rôle respectif des
  1. Habilitation du Gouvernement pour                                   instances de cette copropriété, des modalités de prise de déci-
     légiférer par voie d’ordonnance                                     sion et des droits et obligations des copropriétaires. La décision
                                                                         d’une modification des textes par ordonnance est cohérente dans
    3 - La loi ÉLAN porte peut-être en germe le statut de la copro-
                                                                         la mesure où il s’agit de réécrire entièrement un statut complexe,
  priété du XXIe siècle.
                                                                         où chaque article est étroitement dépendant des autres.
    4 - En effet, l’article 215 de cette loi habilite le Gouvernement,
                                                                           7 - L’étude d’impact 1, pour préciser l’intention du projet de loi,
  à procéder par voie d’ordonnance à une véritable refonte du
                                                                         faisait valoir que « L’inflation normative désordonnée, déstabi-
  droit de la copropriété des immeubles bâtis. Cette habilitation se
                                                                         lisant l’équilibre initial du statut de la copropriété des immeubles
  décompose en deux parties :
                                                                         bâtis, a été remarquée par la doctrine qui voit dans la démarche
    - une première ordonnance, la plus ambitieuse, et pour
                                                                         de codification une façon de restituer à ce droit sa clarté et son
  laquelle il est donné au Gouvernement un délai de 12 mois, aura
                                                                         accessibilité d’origine, en remédiant aux imperfections et aux
  pour objet « les mesures relevant du domaine de la loi visant, à
                                                                         insuffisances de la loi du 10 juillet 1965. La codification est
  compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles
                                                                         également analysée comme permettant de préserver l’origina-
  et à prévenir les contentieux, destinées à :
                                                                         lité d’un système auquel les acteurs de la copropriété sont atta-
    1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions
                                                                         chés, qui fonctionne sur de « bons principes » issus du droit des
  de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro-
                                                                         biens (propriété, indivision), des personnes (personnalité morale
  priété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des
                                                                         du syndicat) et des obligations (mode de paiement des
  immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété,
                                                                         charges...), mais enfin, qui doit s’adapter, tel le « roseau »
  d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces
                                                                         (H. Périnet-Marquet) aux évolutions sociologiques sans qu’il soit
  copropriétés, d’autre part ;
                                                                         pour autant nécessaire de mettre à bas le statut de la copropriété,
    2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’orga-
                                                                         précipitant les actuels copropriétaires dans l’incertitude quant à
  nisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à
                                                                         la nature et à la portée de leurs droits », se référant explicitement
  la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que
                                                                         sur ce sujet aux travaux du Grecco. La future ordonnance devrait
  les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des
                                                                         donc contenir plutôt une évolution qu’une révolution du droit
  copropriétaires, du conseil syndical et du syndic » ;
                                                                         de la copropriété, même si, selon toute vraisemblance cette
    - une seconde ordonnance, qui devra être adoptée dans un
                                                                         ordonnance consacrera le passage du droit de la copropriété au
  délai de 24 mois suivant la promulgation de la loi portera codi-
                                                                         « droit des copropriétés ». Une commission a été constituée
  fication du statut de la copropriété, puisque le gouvernement est
                                                                         auprès de la Chancellerie pour élaborer le projet d’ordonnance,
  autorisé « à procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la
  partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles
  bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régis-      1. Publiée le 3 avril 2018, site de l’Assemblée nationale : www.assemblee-
  sant le droit de la copropriété. Le Gouvernement peut, à ce titre,        nationale.fr/15/pdf/projets/pl0846-ei.pdf.
                                                                                                                                                      5
Dossier                                                                                         © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019

     commission qui a d’ores et déjà commencé à entendre les                 réforme annoncée comme devant être incluse dans l’ordon-
     professionnels et les représentants des copropriétaires.                nance a donc été adoptée par voie d’amendement parlementaire
       8 - L’étude d’impact constitue une véritable lettre de cadrage        directement au sein de la loi ÉLAN. Si la motivation du Sénat est
     de l’ordonnance qui devrait être prise par le Gouvernement :            tout à fait légitime, ce découpage de la réforme en deux phases
       - la clarification et la simplification concernent la réduction       pourrait, en revanche, avoir quelques conséquences négatives.
     d’articles trop longs (par exemple, la liste de l’article 24 ou les       12 - En effet, les amendements introduits par le Sénat, et qui
     missions du syndic de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;      figurent dans la version finale de la loi n° 2018-1021 du
     l’abrogation de certains textes sans intérêt pratique ou leur trans-    23 novembre 2018 dite loi ÉLAN sous les articles 203 à 213 sont
     fert, soit en partie réglementaire, soit dans d’autres codes (ex.       de deux ordres :
     ordres du jour imposés des articles 24-1 et suivants de la loi du         13 - D’une part, le Sénat a adopté immédiatement une série de
     10 juillet 1965... ) ; le regroupement de certains thèmes épar-         modifications portant sur les articles 1 à 6 de la loi, en se réfé-
     pillés au sein de la loi du 10 juillet 1965 par l’adoption d’un plan    rant explicitement au « projet du GRECCO » 2 Malheureuse-
     rigoureux et problématisé (organes de la copropriété, décisions
                                                                             ment, cette adoption de nouvelles définitions plaquées sur le
     en assemblées générales, gestion financière de la copropriété,
                                                                             texte actuel, avec des dispositions transitoires insuffisantes et sans
     travaux, etc.) ; la définition claire et précise des principales
                                                                             étude d’impact préalable pourrait poser plus de difficultés qu’elle
     notions utilisées dans le statut de la copropriété (lot, syndicat des
                                                                             n’en résout à ce jour. Il s’y ajoute le fait que le texte diffère
     copropriétaires, syndic, conseil syndical, règlement de copro-
                                                                             parfois, pour quelques mots, du projet initial du GRECCO, et que
     priété, majorités, surélévation...) ;
                                                                             ces différences infimes ne sont pas sans susciter des interroga-
       - l’introduction de nouvelles mesures devrait concerner la
                                                                             tions que les débats parlementaires ne peuvent éclairer, puisqu’il
     consécration de solutions prétoriennes et aider à la clarification
                                                                             n’y en a point eu...
     de certaines définitions, relatives notamment aux parties
     communes spéciales, au droit de jouissance privatif sur parties           14 - Ces modifications concernent notamment la définition du
     communes, au droit de construire et au droit d’affichage, à             lot de copropriété 3, le lot transitoire 4, la date d’entrée en vigueur
     l’alignement de la prescription sur la prescription de droit            du statut 5, le sort des éléments incorporés aux parties
     commun ;                                                                communes 6, la définition du droit de construire et du droit d’affi-
       - enfin, l’ordonnance devrait comprendre un volet d’amélio-           chage comme droit accessoire aux parties communes 7, la défi-
     ration de la gestion des copropriétés « au regard des caractéris-       nition des parties communes spéciales et à jouissance privative 8,
     tiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la         les conventions sur les droits accessoires aux parties
     copropriété d’une part, et des règles applicables à ces coproprié-      communes 9.
     tés d’autre part », suggérant l’élection de règles pour les copro-        15 - D’autre part, le Sénat a également adopté immédiatement
     priétés de moins de 10 lots, et inversement pour les « grandes          une série de mesures de modernisation de la gestion de la copro-
     copropriétés », pour lesquelles aucun seuil n’est annoncé. Dans         priété. Ces derniers amendements, de sources plus diverses,
     le cadre de cette amélioration, l’étude d’impact annonçait égale-       répondent manifestement à des préoccupations d’ordre essen-
     ment un renforcement du rôle du conseil syndical par rapport au         tiellement pratique. Les sénateurs ont, semble-t-il, considéré qu’il
     syndic, ainsi qu’une modernisation des règles de tenue d’assem-         s’agissait de mesures simples et efficaces à mettre en œuvre
     blée générale, jugées trop formalistes, et un renforcement des          immédiatement, indépendamment d’un projet de refonte plus
     modalités de gestion financière de la copropriété.                      ambitieux remettant en cause notamment la répartition des
                                                                             pouvoirs entre l’assemblée générale et le conseil syndical dans
                                                                             les grandes copropriétés. Ces modifications suscitent moins de
     2. Les modifications législatives                                       difficultés d’interprétation que les premières, malheureusement,
        immédiatement applicables                                            elles n’ont pas fait l’objet de débats parlementaires approfondis.
       9 - Ces dispositions sont pour la plupart d’application immé-           16 - C’est ainsi que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
     diate, et sont donc entrées en vigueur dès le 26 novembre 2018,         dite loi ÉLAN, en son chapitre 5 intitulé « Améliorer le droit des
     à l’exception de celles pour lesquelles les dispositions transitoires   copropriétés » porte modification des articles suivants de la loi
     ont été explicitement prévues (par exemple, pour l’extinction à         du 10 juillet 1965 :
     terme des conventions de l’article 37), ou pour lesquelles l’entrée       - les modalités d’affectation du fonds de travaux sont préci-
     en vigueur est reportée à la publication du décret d’application.       sées 10 ;
     Toutefois, on peut s’interroger sur leur pérennité, puisqu’elles          - des mesures sont prises pour assurer l’information des copro-
     empiètent manifestement sur le périmètre de l’habilitation              priétaires sur les documents du syndicat : un décret doit venir
     donnée au Gouvernement pour légiférer par voie d’ordonnance.            fixer le contenu minimum obligatoire de l’extranet 11, et le défaut
     Il n’est donc pas exclu que certaines de ces dispositions soient        de communication de documents demandés par le conseil
     à nouveau amendées, voire corrigées dans un délai de moins de           syndical est sanctionné par une pénalité infligée au syndic ;
     12 mois.                                                                  - le recouvrement accéléré des charges de copropriété devant
                                                                             le président du tribunal de grande instance est étendu aux provi-
      A. - Les amendements imposés par le Sénat
       10 - Au regard des ambitions affichées, la loi n° 2018-1021 du        2.  V. A. Lebatteux : Loyers et copr. 2017, étude 9.
     23 novembre 2018, dite loi ÉLAN, n’aurait dû comprendre                 3.  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1.
     aucune modification de la loi du 10 juillet 1965, sauf pour le trai-    4.  idem.
     tement des copropriétés en difficulté, le texte comprenant depuis       5.  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1-1 nouveau.
                                                                             6.  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3.
     le début un article consacré à la lutte contre l’habitat indigne et     7.  idem.
     à l’amélioration des dispositions déjà existantes.                      8.  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-2 à 6-4.
       11 - Cependant, le Sénat a opposé une forte résistance au prin-       9.  L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 37-1, nouveau. – V. Ch. Coutant-Lapalus,
                                                                                 L’organisation de la copropriété après la loi ÉLAN : Loyers et copr. 2019,
     cipe de la législation par ordonnance, qui, en effet, dépossède             dossier 6.
     partiellement le Parlement de sa compétence. Après d’âpres              10. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2.
     négociations en commission mixte paritaire, une partie de la            11. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18 I, dernier al.
6
LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA                                                                           Dossier

  sions de travaux et au solde des comptes lorsque ceux-ci ont été        conserver l’immeuble était menée exclusivement au contradic-
  approuvés ;                                                             toire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic
    - l’article 22 sur la délégation de vote est modifié par plusieurs    ou par l’administrateur judiciaire. Un arrêt de la Cour de cassa-
  précisions relatives au mandat dont certaines ne sont que la codi-      tion du 28 janvier 2015 15 a reconnu la recevabilité d’un recours
  fication de la jurisprudence antérieure (droit à la subdélégation,      en tierce opposition formé par un des copropriétaires de la
  interdiction pour le syndic de distribuer les mandats en blanc)         copropriété d’Uckange en Moselle, laquelle avait fait l’objet d’un
  tandis que d’autres constituent des innovations véritables (le seuil    constat de carence et d’une expropriation. Le délai de tierce-
  maximal de voix pouvant être détenu par un copropriétaire est           opposition étant de 30 ans, les procédures de carence se trou-
  porté de 5 % à 10 %, l’interdiction de porter des mandats est           vaient extrêmement fragilisées. Ainsi, le nouveau texte de
  étendue au concubin du syndic) ;                                        l’article L. 615-6 du Code de la construction et l’habitation
    - le nouvel article 17-1-A prévoit la possibilité de vote en          prévoit que les conclusions du rapport d’expertise sont trans-
  assemblée générale par correspondance, ou par visioconfé-               mises à chacun des copropriétaires, que l’ordonnance du prési-
  rence ;                                                                 dent du tribunal est notifiée au syndicat et à chacun des copro-
    - la majorité requise pour le vote des travaux embarqués est          priétaires, et ouvre le droit de recours aux copropriétaires à titre
  « relevée », passant de la majorité l’article 24 à l’article 25 ;       individuel pendant une durée de 2 mois à compter de cette noti-
    - le délai notification du procès-verbal est réduit de 2 mois à un    fication.
  mois 12 ;                                                                 – Il est créé une possibilité prise de possession anticipée des
    - le délai de prescription est explicitement aligné sur le délai de   immeubles dégradés dont l’acquisition est prévue pour la réali-
  droit commun de l’article 2224 du Code civil 13.                        sation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité
                                                                          publique « lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occu-
    B. - Les nouvelles dispositions relatives aux droits                  pants rendent nécessaires la prise de possession anticipée et
    des copropriétés en difficulté                                        qu’un projet de plan de relogement des occupants a été établi »
                                                                          (C. expropriation, art. L. 522-1 nouveau). Cette possibilité a été
    17 - D’autres dispositions viennent compléter, ou moduler, les
                                                                          ouverte, car dans les copropriétés très dégradées, notamment
  dispositifs de traitement des copropriétés dégradées. Ces dispo-
                                                                          celles sous ORCOD IN (Clichy-sous-Bois, Grigny 2), il a été
  sitions étaient prévues dans le projet de loi d’origine, et fortement
                                                                          constaté que le délai de 18 mois, nécessaire pour que l’autorité
  mises en avant dans le cadre de l’étude d’impact, qui revient sur
                                                                          expropriante entre en possession de l’immeuble, était beaucoup
  l’impact des mesures de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite
                                                                          trop long au regard de l’état de dégradation de certains de ces
  loi ALUR, notamment en ce qui concerne les premiers ORCOD
                                                                          immeubles. Les arrêtés de péril ont provoqué une première
  IN (opérations de requalification des copropriétés dégradées
                                                                          vague de relogement, souvent non satisfaisante, les occupants
  d’intérêt national). Cependant, les nouvelles dispositions de la
                                                                          se dirigeant à nouveau vers des lots loués par des marchands de
  loi ÉLAN ne constituent pas de véritables innovations, mais
                                                                          sommeil. Cette disposition a donc pour but de hâter la prise de
  plutôt la consolidation des dispositifs créés précédemment par
                                                                          possession des lots situés dans des immeubles en péril, et le relo-
  la loi ALUR.
                                                                          gement de leurs occupants directement par la collectivité locale.
    18 - Cette consolidation illustre le caractère expérimental des
                                                                            – Une mesure similaire est prise pour les opérations de restau-
  dispositifs qui font l’objet d’ajustements successifs en fonction
                                                                          ration immobilière ou ORI (modification de C. urb., art. L. 313-
  des besoins de la pratique et des premières décisions de jurispru-
                                                                          4-2). Par ailleurs, l’objet de ces ORI est étendu, par une modi-
  dence.
                                                                          fication de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme, puisque
    – Le dispositif opérationnel des ORCOD (Opérations de requa-
                                                                          désormais une opération de restauration immobilière peut porter
  lification des copropriétés dégradées) instauré par la loi ALUR
                                                                          sur « l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux
  aux articles L. 741-1 et suivants du CCH est à la fois simplifié et
                                                                          services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du
  conforté.
                                                                          risque incendie ». Cette disposition est manifestement destinée
    Critères pour la mise en place d’un ORCOD. – La mise en
                                                                          à permettre le traitement par de telles opérations des cours
  œuvre du dispositif était assouplie par la suppression du critère
                                                                          communes des centres-villes dégradés qui ne permettent pas un
  concernant l’existence d’un plan de sauvegarde préalable, car
                                                                          accès suffisant aux services de secours et d’incendie.
  il a été fait le constat qu’un tel plan de sauvegarde n’existait pas
  toujours, alors que les conditions posées par ailleurs sont suffi-        – La procédure d’arrêté d’insalubrité ou de péril, lorsque
  samment drastiques pour éviter toute dérive. Par ailleurs, le           ceux-ci concernent une copropriété (CCH, art. L. 543-1 modi-
  dispositif est complété par de nouvelles mesures destinées à faci-      fié par l’article 194 de la loi ÉLAN) est légèrement modifiée, et
  liter le relogement des occupants des immeubles situés dans le          il est par ailleurs prévu une possibilité d’individualisation des
  périmètre du dispositif, notamment en permettant au maire et au         astreintes au sein d’une copropriété, lorsque les travaux objet de
  président de l’intercommunalité de faire usage de leur pouvoir          l’injonction de l’administration ont été votés par l’assemblée
  de désignation lorsqu’ils lancent une opération de requalifica-         générale, mais n’ont pu être réalisés du fait d’une défaillance
  tion de copropriétés dégradées (ORCOD) qui génère un besoin             d’un copropriétaire 16.
  de relogement, faculté actuellement ouverte uniquement dans               – Le texte comprend une ébauche d’articulation entre le statut
  les ORCOD d’intérêt national.                                           de la copropriété et le bail réel solidaire (ou BRS). Les articles
    – La procédure de carence, applicable au syndicat des copro-          L. 255-7 et suivants du CCH précisent en effet que non seule-
  priétaires (CCH, art. L. 615-6) est légèrement amendée 14,              ment le bail réel solidaire peut servir d’assiette à une copropriété,
  essentiellement pour renforcer son caractère contradictoire. En         mais encore qu’il est possible de démembrer la propriété d’un
  effet, jusqu’à présent, cette procédure qui peut aboutir à l’expro-     lot via un bail réel solidaire. Le bénéficiaire du bail réel solidaire
  priation de l’ensemble des lots du syndicat des copropriétaires         possède alors les pouvoirs du copropriétaire, et vote sur toutes
  après constat de l’incapacité du syndicat des copropriétaires à         les questions à l’assemblée générale, sauf celles qui concernent
                                                                          les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;

  12. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42.
  13. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42.                 15. Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.080 : JurisData n° 2015-001154.
  14. L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 202.                            16. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1.
                                                                                                                                                       7
Dossier                                                                                                        © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019

     les travaux comportant transformation, addition ou améliora-                          23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aména-
     tion ; la modification du règlement de copropriété. Par ailleurs,                     gement et du numérique appartiennent au réseau public de
     aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris                       distribution d’électricité. Le transfert est effectué à titre gratuit,
     pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son                     sans contrepartie pour le gestionnaire du réseau. » (C. énergie,
     compte. On notera au passage que ces dispositions ont pour effet                      art. L. 346-2, al. 2-1 préc.). Les copropriétés disposent d’un délai
     de réserver les décisions relatives aux travaux d’amélioration au                     de 2 ans pour notifier leur position à l’exploitant du réseau. Si
     bailleur, tout en lui interdisant d’appeler un montant de charge                      elles optent, pendant ce délai, pour la conservation de la colonne
     à ce titre !                                                                          montante dans leur patrimoine, le transfert restera possible à
       – Le syndic se voit imputer une obligation de dénonciation au                       l’exploitant du réseau, mais celui-ci pourra exiger une remise en
     procureur de la République des faits dont il a connaissance,                          état préalable.
     susceptible de relever des incriminations édictées à l’encontre                         – La création d’un « carnet numérique d’information, de suivi
     des marchands de sommeil. Cette obligation figure dans un                             et d’entretien de ce logement » (CCH, art. art. L. 111-10-5
     nouvel article 18-1-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965                          nouveau), dans lequel viendra s’intégrer le carnet d’entretien
     (nouvel article qui paraît donc quelque peu en contradiction                          l’immeuble. Le syndic aura donc l’obligation de communiquer
     avec l’objectif du législateur de réduire la liste des missions du                    au propriétaire la partie des informations figurant dans le carnet
     syndic dans le cadre de l’article 18).                                                d’entretien de l’immeuble pour les parties communes.
       « Le syndic signale au procureur de la République les faits qui                       – Dans le cadre du déploiement de la fibre, il est précisé que
     sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux                       le délai dans lequel le syndic doit porter la question de l’équi-
     articles 225-14 du Code pénal [le fait de soumettre une personne,                     pement de l’immeuble est de 12 mois à compter de la notifica-
     dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou                       tion d’une offre par un opérateur 18.
     connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement
     incompatibles avec la dignité humaine], L. 1337-4 du Code de                           D. - Les dispositions censurées par le Conseil
     la santé publique (refus de déférer à un arrêté d’insalubrité) et                      constitutionnel
     L. 123-3 (refus de déférer à une injonction de mise en sécurité
                                                                                             20 - Enfin, les dispositions suivantes de la loi ÉLAN ont été
     d’un établissement recevant du public), L. 511-6 (refus d’obtem-
                                                                                           écartées par le Conseil constitutionnel, au motif qu’il s’agissait
     pérer à un arrêté de péril) et L. 521-4 du Code de la construction
                                                                                           de cavaliers parlementaires, c’est-à-dire de dispositions « intro-
     et de l’habitation (perception d’un loyer malgré un arrêté de péril,
                                                                                           duites en première lecture et sans lien, même indirect, avec
     ou intimidation sur le locataire afin qu’il renonce au droit au relo-
                                                                                           celles qui figuraient dans le projet de loi déposé sur le bureau de
     gement dont il bénéficie dans une telle hypothèse).
                                                                                           l’Assemblée nationale. »
       Ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de
                                                                                             – L’article 144 qui prévoyait d’étendre l’autorisation à donner
     la déclaration prévue à l’article L. 561-15 du Code monétaire et
                                                                                           par l’assemblée générale à la police ou à la gendarmerie (art 25
     financier [déclaration Tracfin].
                                                                                           i) d’accéder aux parties communes au profit des agents de la
       Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics mention-
                                                                                           police municipale ou aux agents assermentés du service muni-
     nés à l’article 17-2 de la présente loi [ni au syndic bénévole] ».
                                                                                           cipal ou départemental du logement, mais également que « Le
                                                                                           propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des coproprié-
      C. - Les autres dispositions législatives impactant
                                                                                           taires représenté par le syndic permet aux agents assermentés du
      indirectement les copropriétés                                                       service municipal ou départemental du logement d’accéder,
       19 - Quelques autres dispositions éparses méritent d’être signa-                    pour l’accomplissement de leurs missions de constatation des
     lées, comme impactant indirectement droit de la copropriété :                         conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux
       – Une nouvelle réforme du CNTGI. À peine né, le Conseil                             qu’ils visitent, aux parties communes des immeubles d’habita-
     national de la transaction et la gestion immobilière en est à sa                      tion. ».
     3e réforme. Cette dernière modification emporte suppression de                          – L’article 135 qui imposait au bailleur de notifier au syndic de
     la fonction disciplinaire du CNTGI, car même s’il existe toujours                     l’immeuble les coordonnées de son locataire.
     une commission de contrôle, celle-ci a simplement pour mission                          – L’article 123 de la loi qui précisait les modalités d’exercice
     d’instruire les abus et d’alerter la DGCCRF 17.                                       du droit d’accès aux parties communes par les huissiers de
       – La clarification du statut des colonnes montantes électriques.                    justice : cet article devait modifier le code de la construction et
     Ces dispositions devraient clore la bataille homérique engagée                        de l’habitation, assurant aux huissiers de justice l’accès aux
     entre ENEDIS et les copropriétés au sujet de la propriété des                         boîtes aux lettres particulières selon les mêmes modalités que les
     colonnes montantes, propriété qui emporte bien entendu obli-                          opérateurs postaux, tout en renvoyant à un décret les conditions
     gation de les rénover. En effet, la loi ÉLAN instaure une présomp-                    dans lequel le syndic de l’immeuble devait autoriser huissier à
     tion d’intégration de la colonne montante au réseau, dans les                         se rendre dans les parties communes au-delà de la partie sécu-
     termes suivants : « Les colonnes montantes électriques mises en                       risée par Vigik. Toutefois, ces dispositions pourraient être reprises
     service avant la publication de la loi n° 2018-1021 du                                sous forme réglementaire, et un projet de décret serait en cours
                                                                                           de rédaction.

     17. V. Moussa Thioye, Les incidences de la loi Élan sur le droit des intermédiaires
         immobiliers : Loyers et copr. 2019, dossier 3.                                    18. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-2.

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LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA                                                                       Dossier

                                        Tableau comparatif des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
                                                modifiées par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018

             L. n° 65-557, 10 juillet 1965 mod. L. n° 2018-1021,
                                                                                      L. n° 65-557, 10 juillet 1965, version d’origine
                                 23 nov. 2018

     Art. 1er. – (Modifié, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 206,          Art. 1er. – La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe
     I) La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe                   d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre
     d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre                 plusieurs personnes, par lots comprenant une partie privative
     plusieurs personnes, par lots.                                          et une quote-part de parties communes.
     Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie               À défaut de convention contraire créant une organisation
     privative et une quote-part de parties communes, lesquelles             différente, la présente loi est également applicable aux
     sont indissociables.                                                    ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
     Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie    aménagements et des services communs, comportent des
     privative constituée d’un droit de construire précisément               parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété
     défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une         privatifs.
     surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties
     communes correspondante.
     La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées
     dans le règlement de copropriété.
     À défaut de convention contraire créant une organisation
     différente, la présente loi est également applicable aux
     ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
     aménagements et des services communs, comportent des
     parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété
     privatifs.
     Art. 1er-1. – (Créé, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 207)
     En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant,
     l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert
     de propriété d’un lot.
     Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la
     copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat
     de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier
     lot.
     L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans
     conséquence sur l’application du statut.
     Art. 3. – (Modifié, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 208, I,         Art. 3. – Sont communes les parties des bâtiments et des
     1°) Sont communes les parties des bâtiments et des terrains             terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les
     affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou       copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
     de plusieurs d’entre eux.                                               Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés
     Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés            parties communes :
     parties communes :                                                      – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
     – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;          – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement
     – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement                commun, y compris les parties de canalisations y afférentes
     commun, y compris les parties de canalisations y afférentes             qui traversent des locaux privatifs ;
     qui traversent des locaux privatifs ;                                   – les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
     – les coffres, gaines et têtes de cheminées ;                           – les locaux des services communs ;
     – les locaux des services communs ;                                     – les passages et corridors ;
     – les passages et corridors ;                                           Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le
     – tout élément incorporé dans les parties communes.                     silence ou la contradiction des titres :
     Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le            – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun
     silence ou la contradiction des titres :                                ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties
                                                                             privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

     – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun            – le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours,
     ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties              parcs ou jardins constituant des parties communes ;
     privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;                     – le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
     – le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours,             – le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
     parcs ou jardins constituant des parties communes ;
     – le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
     – le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
     – le droit d’affichage sur les parties communes ;
     – le droit de construire afférent aux parties communes.

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