4 Incidences de la loi Élan sur la copropriété - Tendance Droit
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Dossier © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019
4 Incidences de la loi
Élan sur la copropriété
omme énoncé dans le précédent numéro, la
C Rédaction publie un dossier spécial sur les inci-
dences de la loi n° 2018-1021 du 23 décembre
2018 portant évolution du logement, de l’aménagement
et du numérique.
Agnès LEBATTEUX, Panorama d’ensemble de l’impact de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi
ÉLAN sur le droit de la copropriété : article 5
Christelle COUTANT-LAPALUS, L’organisation de la copropriété après la loi Élan : article 6
Agnès LEBATTEUX , L’amélioration des « modalités de gestion de la copropriété » par la loi n° 2018-1021 du
23 novembre 2018 dite Élan : article 7
4LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA Dossier
5
Panorama d’ensemble de l’impact de la loi
n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite
loi ÉLAN sur le droit de la copropriété
Agnès LEBATTEUX,
avocat au barreau de Paris,
professeur à l’ICH
1 - Les dispositions de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour
2018 dite loi ÉLAN (loi portant évolution du logement de assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence
l’aménagement et du numérique) en matière de copropriété rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l’état du
présentent la caractéristique assez surprenante d’être bicéphale. droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions
En effet, cette même loi prévoit une habilitation du Gouverne- devenues sans objet ».
ment pour légiférer par voie d’ordonnance, et procéder à une 5 - Un projet de loi de ratification devra être déposé devant le
réforme approfondie du statut la loi du 10 juillet 1965 et à sa Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publica-
codification, mais également de nouvelles dispositions qui anti- tion de chaque ordonnance. Il faut rappeler que si les ordon-
cipent, en grande partie, sur le projet de réforme ainsi confié au nances entrent en vigueur dès leur publication, elles deviennent
gouvernement. caduques si le projet de loi de ratification n’est pas déposé
2 - Cette surprenante particularité s’explique par la genèse du devant le Parlement avant la date fixée par la loi d’habilitation.
texte. C’est pourquoi, pour dresser un panorama exhaustif des 6 - Ainsi, le législateur répond aux souhaits des praticiens et de
dispositions applicables en matière de copropriété issues de cette la doctrine de voir rassembler en un code unique l’ensemble des
loi, il convient de distinguer, d’une part, l’habilitation accordée dispositions, devenues éparses et pléthoriques, concernant la
au Gouvernement et, d’autre part, les diverses modifications copropriété des immeubles bâtis. Il annonce également une véri-
législatives essentiellement issues des amendements du Sénat. table refonte de ce droit, annonçant notamment des modes de
gestion différenciée en fonction de la destination et de la taille
de la copropriété, et une redéfinition du rôle respectif des
1. Habilitation du Gouvernement pour instances de cette copropriété, des modalités de prise de déci-
légiférer par voie d’ordonnance sion et des droits et obligations des copropriétaires. La décision
d’une modification des textes par ordonnance est cohérente dans
3 - La loi ÉLAN porte peut-être en germe le statut de la copro-
la mesure où il s’agit de réécrire entièrement un statut complexe,
priété du XXIe siècle.
où chaque article est étroitement dépendant des autres.
4 - En effet, l’article 215 de cette loi habilite le Gouvernement,
7 - L’étude d’impact 1, pour préciser l’intention du projet de loi,
à procéder par voie d’ordonnance à une véritable refonte du
faisait valoir que « L’inflation normative désordonnée, déstabi-
droit de la copropriété des immeubles bâtis. Cette habilitation se
lisant l’équilibre initial du statut de la copropriété des immeubles
décompose en deux parties :
bâtis, a été remarquée par la doctrine qui voit dans la démarche
- une première ordonnance, la plus ambitieuse, et pour
de codification une façon de restituer à ce droit sa clarté et son
laquelle il est donné au Gouvernement un délai de 12 mois, aura
accessibilité d’origine, en remédiant aux imperfections et aux
pour objet « les mesures relevant du domaine de la loi visant, à
insuffisances de la loi du 10 juillet 1965. La codification est
compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles
également analysée comme permettant de préserver l’origina-
et à prévenir les contentieux, destinées à :
lité d’un système auquel les acteurs de la copropriété sont atta-
1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions
chés, qui fonctionne sur de « bons principes » issus du droit des
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro-
biens (propriété, indivision), des personnes (personnalité morale
priété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des
du syndicat) et des obligations (mode de paiement des
immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété,
charges...), mais enfin, qui doit s’adapter, tel le « roseau »
d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces
(H. Périnet-Marquet) aux évolutions sociologiques sans qu’il soit
copropriétés, d’autre part ;
pour autant nécessaire de mettre à bas le statut de la copropriété,
2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’orga-
précipitant les actuels copropriétaires dans l’incertitude quant à
nisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à
la nature et à la portée de leurs droits », se référant explicitement
la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que
sur ce sujet aux travaux du Grecco. La future ordonnance devrait
les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des
donc contenir plutôt une évolution qu’une révolution du droit
copropriétaires, du conseil syndical et du syndic » ;
de la copropriété, même si, selon toute vraisemblance cette
- une seconde ordonnance, qui devra être adoptée dans un
ordonnance consacrera le passage du droit de la copropriété au
délai de 24 mois suivant la promulgation de la loi portera codi-
« droit des copropriétés ». Une commission a été constituée
fication du statut de la copropriété, puisque le gouvernement est
auprès de la Chancellerie pour élaborer le projet d’ordonnance,
autorisé « à procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la
partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles
bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régis- 1. Publiée le 3 avril 2018, site de l’Assemblée nationale : www.assemblee-
sant le droit de la copropriété. Le Gouvernement peut, à ce titre, nationale.fr/15/pdf/projets/pl0846-ei.pdf.
5Dossier © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019
commission qui a d’ores et déjà commencé à entendre les réforme annoncée comme devant être incluse dans l’ordon-
professionnels et les représentants des copropriétaires. nance a donc été adoptée par voie d’amendement parlementaire
8 - L’étude d’impact constitue une véritable lettre de cadrage directement au sein de la loi ÉLAN. Si la motivation du Sénat est
de l’ordonnance qui devrait être prise par le Gouvernement : tout à fait légitime, ce découpage de la réforme en deux phases
- la clarification et la simplification concernent la réduction pourrait, en revanche, avoir quelques conséquences négatives.
d’articles trop longs (par exemple, la liste de l’article 24 ou les 12 - En effet, les amendements introduits par le Sénat, et qui
missions du syndic de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ; figurent dans la version finale de la loi n° 2018-1021 du
l’abrogation de certains textes sans intérêt pratique ou leur trans- 23 novembre 2018 dite loi ÉLAN sous les articles 203 à 213 sont
fert, soit en partie réglementaire, soit dans d’autres codes (ex. de deux ordres :
ordres du jour imposés des articles 24-1 et suivants de la loi du 13 - D’une part, le Sénat a adopté immédiatement une série de
10 juillet 1965... ) ; le regroupement de certains thèmes épar- modifications portant sur les articles 1 à 6 de la loi, en se réfé-
pillés au sein de la loi du 10 juillet 1965 par l’adoption d’un plan rant explicitement au « projet du GRECCO » 2 Malheureuse-
rigoureux et problématisé (organes de la copropriété, décisions
ment, cette adoption de nouvelles définitions plaquées sur le
en assemblées générales, gestion financière de la copropriété,
texte actuel, avec des dispositions transitoires insuffisantes et sans
travaux, etc.) ; la définition claire et précise des principales
étude d’impact préalable pourrait poser plus de difficultés qu’elle
notions utilisées dans le statut de la copropriété (lot, syndicat des
n’en résout à ce jour. Il s’y ajoute le fait que le texte diffère
copropriétaires, syndic, conseil syndical, règlement de copro-
parfois, pour quelques mots, du projet initial du GRECCO, et que
priété, majorités, surélévation...) ;
ces différences infimes ne sont pas sans susciter des interroga-
- l’introduction de nouvelles mesures devrait concerner la
tions que les débats parlementaires ne peuvent éclairer, puisqu’il
consécration de solutions prétoriennes et aider à la clarification
n’y en a point eu...
de certaines définitions, relatives notamment aux parties
communes spéciales, au droit de jouissance privatif sur parties 14 - Ces modifications concernent notamment la définition du
communes, au droit de construire et au droit d’affichage, à lot de copropriété 3, le lot transitoire 4, la date d’entrée en vigueur
l’alignement de la prescription sur la prescription de droit du statut 5, le sort des éléments incorporés aux parties
commun ; communes 6, la définition du droit de construire et du droit d’affi-
- enfin, l’ordonnance devrait comprendre un volet d’amélio- chage comme droit accessoire aux parties communes 7, la défi-
ration de la gestion des copropriétés « au regard des caractéris- nition des parties communes spéciales et à jouissance privative 8,
tiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la les conventions sur les droits accessoires aux parties
copropriété d’une part, et des règles applicables à ces coproprié- communes 9.
tés d’autre part », suggérant l’élection de règles pour les copro- 15 - D’autre part, le Sénat a également adopté immédiatement
priétés de moins de 10 lots, et inversement pour les « grandes une série de mesures de modernisation de la gestion de la copro-
copropriétés », pour lesquelles aucun seuil n’est annoncé. Dans priété. Ces derniers amendements, de sources plus diverses,
le cadre de cette amélioration, l’étude d’impact annonçait égale- répondent manifestement à des préoccupations d’ordre essen-
ment un renforcement du rôle du conseil syndical par rapport au tiellement pratique. Les sénateurs ont, semble-t-il, considéré qu’il
syndic, ainsi qu’une modernisation des règles de tenue d’assem- s’agissait de mesures simples et efficaces à mettre en œuvre
blée générale, jugées trop formalistes, et un renforcement des immédiatement, indépendamment d’un projet de refonte plus
modalités de gestion financière de la copropriété. ambitieux remettant en cause notamment la répartition des
pouvoirs entre l’assemblée générale et le conseil syndical dans
les grandes copropriétés. Ces modifications suscitent moins de
2. Les modifications législatives difficultés d’interprétation que les premières, malheureusement,
immédiatement applicables elles n’ont pas fait l’objet de débats parlementaires approfondis.
9 - Ces dispositions sont pour la plupart d’application immé- 16 - C’est ainsi que la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
diate, et sont donc entrées en vigueur dès le 26 novembre 2018, dite loi ÉLAN, en son chapitre 5 intitulé « Améliorer le droit des
à l’exception de celles pour lesquelles les dispositions transitoires copropriétés » porte modification des articles suivants de la loi
ont été explicitement prévues (par exemple, pour l’extinction à du 10 juillet 1965 :
terme des conventions de l’article 37), ou pour lesquelles l’entrée - les modalités d’affectation du fonds de travaux sont préci-
en vigueur est reportée à la publication du décret d’application. sées 10 ;
Toutefois, on peut s’interroger sur leur pérennité, puisqu’elles - des mesures sont prises pour assurer l’information des copro-
empiètent manifestement sur le périmètre de l’habilitation priétaires sur les documents du syndicat : un décret doit venir
donnée au Gouvernement pour légiférer par voie d’ordonnance. fixer le contenu minimum obligatoire de l’extranet 11, et le défaut
Il n’est donc pas exclu que certaines de ces dispositions soient de communication de documents demandés par le conseil
à nouveau amendées, voire corrigées dans un délai de moins de syndical est sanctionné par une pénalité infligée au syndic ;
12 mois. - le recouvrement accéléré des charges de copropriété devant
le président du tribunal de grande instance est étendu aux provi-
A. - Les amendements imposés par le Sénat
10 - Au regard des ambitions affichées, la loi n° 2018-1021 du 2. V. A. Lebatteux : Loyers et copr. 2017, étude 9.
23 novembre 2018, dite loi ÉLAN, n’aurait dû comprendre 3. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1.
aucune modification de la loi du 10 juillet 1965, sauf pour le trai- 4. idem.
tement des copropriétés en difficulté, le texte comprenant depuis 5. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1-1 nouveau.
6. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3.
le début un article consacré à la lutte contre l’habitat indigne et 7. idem.
à l’amélioration des dispositions déjà existantes. 8. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-2 à 6-4.
11 - Cependant, le Sénat a opposé une forte résistance au prin- 9. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 37-1, nouveau. – V. Ch. Coutant-Lapalus,
L’organisation de la copropriété après la loi ÉLAN : Loyers et copr. 2019,
cipe de la législation par ordonnance, qui, en effet, dépossède dossier 6.
partiellement le Parlement de sa compétence. Après d’âpres 10. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2.
négociations en commission mixte paritaire, une partie de la 11. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18 I, dernier al.
6LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA Dossier
sions de travaux et au solde des comptes lorsque ceux-ci ont été conserver l’immeuble était menée exclusivement au contradic-
approuvés ; toire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic
- l’article 22 sur la délégation de vote est modifié par plusieurs ou par l’administrateur judiciaire. Un arrêt de la Cour de cassa-
précisions relatives au mandat dont certaines ne sont que la codi- tion du 28 janvier 2015 15 a reconnu la recevabilité d’un recours
fication de la jurisprudence antérieure (droit à la subdélégation, en tierce opposition formé par un des copropriétaires de la
interdiction pour le syndic de distribuer les mandats en blanc) copropriété d’Uckange en Moselle, laquelle avait fait l’objet d’un
tandis que d’autres constituent des innovations véritables (le seuil constat de carence et d’une expropriation. Le délai de tierce-
maximal de voix pouvant être détenu par un copropriétaire est opposition étant de 30 ans, les procédures de carence se trou-
porté de 5 % à 10 %, l’interdiction de porter des mandats est vaient extrêmement fragilisées. Ainsi, le nouveau texte de
étendue au concubin du syndic) ; l’article L. 615-6 du Code de la construction et l’habitation
- le nouvel article 17-1-A prévoit la possibilité de vote en prévoit que les conclusions du rapport d’expertise sont trans-
assemblée générale par correspondance, ou par visioconfé- mises à chacun des copropriétaires, que l’ordonnance du prési-
rence ; dent du tribunal est notifiée au syndicat et à chacun des copro-
- la majorité requise pour le vote des travaux embarqués est priétaires, et ouvre le droit de recours aux copropriétaires à titre
« relevée », passant de la majorité l’article 24 à l’article 25 ; individuel pendant une durée de 2 mois à compter de cette noti-
- le délai notification du procès-verbal est réduit de 2 mois à un fication.
mois 12 ; – Il est créé une possibilité prise de possession anticipée des
- le délai de prescription est explicitement aligné sur le délai de immeubles dégradés dont l’acquisition est prévue pour la réali-
droit commun de l’article 2224 du Code civil 13. sation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité
publique « lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occu-
B. - Les nouvelles dispositions relatives aux droits pants rendent nécessaires la prise de possession anticipée et
des copropriétés en difficulté qu’un projet de plan de relogement des occupants a été établi »
(C. expropriation, art. L. 522-1 nouveau). Cette possibilité a été
17 - D’autres dispositions viennent compléter, ou moduler, les
ouverte, car dans les copropriétés très dégradées, notamment
dispositifs de traitement des copropriétés dégradées. Ces dispo-
celles sous ORCOD IN (Clichy-sous-Bois, Grigny 2), il a été
sitions étaient prévues dans le projet de loi d’origine, et fortement
constaté que le délai de 18 mois, nécessaire pour que l’autorité
mises en avant dans le cadre de l’étude d’impact, qui revient sur
expropriante entre en possession de l’immeuble, était beaucoup
l’impact des mesures de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite
trop long au regard de l’état de dégradation de certains de ces
loi ALUR, notamment en ce qui concerne les premiers ORCOD
immeubles. Les arrêtés de péril ont provoqué une première
IN (opérations de requalification des copropriétés dégradées
vague de relogement, souvent non satisfaisante, les occupants
d’intérêt national). Cependant, les nouvelles dispositions de la
se dirigeant à nouveau vers des lots loués par des marchands de
loi ÉLAN ne constituent pas de véritables innovations, mais
sommeil. Cette disposition a donc pour but de hâter la prise de
plutôt la consolidation des dispositifs créés précédemment par
possession des lots situés dans des immeubles en péril, et le relo-
la loi ALUR.
gement de leurs occupants directement par la collectivité locale.
18 - Cette consolidation illustre le caractère expérimental des
– Une mesure similaire est prise pour les opérations de restau-
dispositifs qui font l’objet d’ajustements successifs en fonction
ration immobilière ou ORI (modification de C. urb., art. L. 313-
des besoins de la pratique et des premières décisions de jurispru-
4-2). Par ailleurs, l’objet de ces ORI est étendu, par une modi-
dence.
fication de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme, puisque
– Le dispositif opérationnel des ORCOD (Opérations de requa-
désormais une opération de restauration immobilière peut porter
lification des copropriétés dégradées) instauré par la loi ALUR
sur « l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux
aux articles L. 741-1 et suivants du CCH est à la fois simplifié et
services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du
conforté.
risque incendie ». Cette disposition est manifestement destinée
Critères pour la mise en place d’un ORCOD. – La mise en
à permettre le traitement par de telles opérations des cours
œuvre du dispositif était assouplie par la suppression du critère
communes des centres-villes dégradés qui ne permettent pas un
concernant l’existence d’un plan de sauvegarde préalable, car
accès suffisant aux services de secours et d’incendie.
il a été fait le constat qu’un tel plan de sauvegarde n’existait pas
toujours, alors que les conditions posées par ailleurs sont suffi- – La procédure d’arrêté d’insalubrité ou de péril, lorsque
samment drastiques pour éviter toute dérive. Par ailleurs, le ceux-ci concernent une copropriété (CCH, art. L. 543-1 modi-
dispositif est complété par de nouvelles mesures destinées à faci- fié par l’article 194 de la loi ÉLAN) est légèrement modifiée, et
liter le relogement des occupants des immeubles situés dans le il est par ailleurs prévu une possibilité d’individualisation des
périmètre du dispositif, notamment en permettant au maire et au astreintes au sein d’une copropriété, lorsque les travaux objet de
président de l’intercommunalité de faire usage de leur pouvoir l’injonction de l’administration ont été votés par l’assemblée
de désignation lorsqu’ils lancent une opération de requalifica- générale, mais n’ont pu être réalisés du fait d’une défaillance
tion de copropriétés dégradées (ORCOD) qui génère un besoin d’un copropriétaire 16.
de relogement, faculté actuellement ouverte uniquement dans – Le texte comprend une ébauche d’articulation entre le statut
les ORCOD d’intérêt national. de la copropriété et le bail réel solidaire (ou BRS). Les articles
– La procédure de carence, applicable au syndicat des copro- L. 255-7 et suivants du CCH précisent en effet que non seule-
priétaires (CCH, art. L. 615-6) est légèrement amendée 14, ment le bail réel solidaire peut servir d’assiette à une copropriété,
essentiellement pour renforcer son caractère contradictoire. En mais encore qu’il est possible de démembrer la propriété d’un
effet, jusqu’à présent, cette procédure qui peut aboutir à l’expro- lot via un bail réel solidaire. Le bénéficiaire du bail réel solidaire
priation de l’ensemble des lots du syndicat des copropriétaires possède alors les pouvoirs du copropriétaire, et vote sur toutes
après constat de l’incapacité du syndicat des copropriétaires à les questions à l’assemblée générale, sauf celles qui concernent
les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;
12. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42.
13. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42. 15. Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.080 : JurisData n° 2015-001154.
14. L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 202. 16. modification L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1.
7Dossier © LEXISNEXIS SA - LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019
les travaux comportant transformation, addition ou améliora- 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aména-
tion ; la modification du règlement de copropriété. Par ailleurs, gement et du numérique appartiennent au réseau public de
aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris distribution d’électricité. Le transfert est effectué à titre gratuit,
pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son sans contrepartie pour le gestionnaire du réseau. » (C. énergie,
compte. On notera au passage que ces dispositions ont pour effet art. L. 346-2, al. 2-1 préc.). Les copropriétés disposent d’un délai
de réserver les décisions relatives aux travaux d’amélioration au de 2 ans pour notifier leur position à l’exploitant du réseau. Si
bailleur, tout en lui interdisant d’appeler un montant de charge elles optent, pendant ce délai, pour la conservation de la colonne
à ce titre ! montante dans leur patrimoine, le transfert restera possible à
– Le syndic se voit imputer une obligation de dénonciation au l’exploitant du réseau, mais celui-ci pourra exiger une remise en
procureur de la République des faits dont il a connaissance, état préalable.
susceptible de relever des incriminations édictées à l’encontre – La création d’un « carnet numérique d’information, de suivi
des marchands de sommeil. Cette obligation figure dans un et d’entretien de ce logement » (CCH, art. art. L. 111-10-5
nouvel article 18-1-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 nouveau), dans lequel viendra s’intégrer le carnet d’entretien
(nouvel article qui paraît donc quelque peu en contradiction l’immeuble. Le syndic aura donc l’obligation de communiquer
avec l’objectif du législateur de réduire la liste des missions du au propriétaire la partie des informations figurant dans le carnet
syndic dans le cadre de l’article 18). d’entretien de l’immeuble pour les parties communes.
« Le syndic signale au procureur de la République les faits qui – Dans le cadre du déploiement de la fibre, il est précisé que
sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux le délai dans lequel le syndic doit porter la question de l’équi-
articles 225-14 du Code pénal [le fait de soumettre une personne, pement de l’immeuble est de 12 mois à compter de la notifica-
dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou tion d’une offre par un opérateur 18.
connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement
incompatibles avec la dignité humaine], L. 1337-4 du Code de D. - Les dispositions censurées par le Conseil
la santé publique (refus de déférer à un arrêté d’insalubrité) et constitutionnel
L. 123-3 (refus de déférer à une injonction de mise en sécurité
20 - Enfin, les dispositions suivantes de la loi ÉLAN ont été
d’un établissement recevant du public), L. 511-6 (refus d’obtem-
écartées par le Conseil constitutionnel, au motif qu’il s’agissait
pérer à un arrêté de péril) et L. 521-4 du Code de la construction
de cavaliers parlementaires, c’est-à-dire de dispositions « intro-
et de l’habitation (perception d’un loyer malgré un arrêté de péril,
duites en première lecture et sans lien, même indirect, avec
ou intimidation sur le locataire afin qu’il renonce au droit au relo-
celles qui figuraient dans le projet de loi déposé sur le bureau de
gement dont il bénéficie dans une telle hypothèse).
l’Assemblée nationale. »
Ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de
– L’article 144 qui prévoyait d’étendre l’autorisation à donner
la déclaration prévue à l’article L. 561-15 du Code monétaire et
par l’assemblée générale à la police ou à la gendarmerie (art 25
financier [déclaration Tracfin].
i) d’accéder aux parties communes au profit des agents de la
Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics mention-
police municipale ou aux agents assermentés du service muni-
nés à l’article 17-2 de la présente loi [ni au syndic bénévole] ».
cipal ou départemental du logement, mais également que « Le
propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des coproprié-
C. - Les autres dispositions législatives impactant
taires représenté par le syndic permet aux agents assermentés du
indirectement les copropriétés service municipal ou départemental du logement d’accéder,
19 - Quelques autres dispositions éparses méritent d’être signa- pour l’accomplissement de leurs missions de constatation des
lées, comme impactant indirectement droit de la copropriété : conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux
– Une nouvelle réforme du CNTGI. À peine né, le Conseil qu’ils visitent, aux parties communes des immeubles d’habita-
national de la transaction et la gestion immobilière en est à sa tion. ».
3e réforme. Cette dernière modification emporte suppression de – L’article 135 qui imposait au bailleur de notifier au syndic de
la fonction disciplinaire du CNTGI, car même s’il existe toujours l’immeuble les coordonnées de son locataire.
une commission de contrôle, celle-ci a simplement pour mission – L’article 123 de la loi qui précisait les modalités d’exercice
d’instruire les abus et d’alerter la DGCCRF 17. du droit d’accès aux parties communes par les huissiers de
– La clarification du statut des colonnes montantes électriques. justice : cet article devait modifier le code de la construction et
Ces dispositions devraient clore la bataille homérique engagée de l’habitation, assurant aux huissiers de justice l’accès aux
entre ENEDIS et les copropriétés au sujet de la propriété des boîtes aux lettres particulières selon les mêmes modalités que les
colonnes montantes, propriété qui emporte bien entendu obli- opérateurs postaux, tout en renvoyant à un décret les conditions
gation de les rénover. En effet, la loi ÉLAN instaure une présomp- dans lequel le syndic de l’immeuble devait autoriser huissier à
tion d’intégration de la colonne montante au réseau, dans les se rendre dans les parties communes au-delà de la partie sécu-
termes suivants : « Les colonnes montantes électriques mises en risée par Vigik. Toutefois, ces dispositions pourraient être reprises
service avant la publication de la loi n° 2018-1021 du sous forme réglementaire, et un projet de décret serait en cours
de rédaction.
17. V. Moussa Thioye, Les incidences de la loi Élan sur le droit des intermédiaires
immobiliers : Loyers et copr. 2019, dossier 3. 18. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-2.
8LOYERS ET COPROPRIÉTÉ - N° 2 - FÉVRIER 2019 - © LEXISNEXIS SA Dossier
Tableau comparatif des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
modifiées par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
L. n° 65-557, 10 juillet 1965 mod. L. n° 2018-1021,
L. n° 65-557, 10 juillet 1965, version d’origine
23 nov. 2018
Art. 1er. – (Modifié, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 206, Art. 1er. – La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe
I) La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre
d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant une partie privative
plusieurs personnes, par lots. et une quote-part de parties communes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie À défaut de convention contraire créant une organisation
privative et une quote-part de parties communes, lesquelles différente, la présente loi est également applicable aux
sont indissociables. ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie aménagements et des services communs, comportent des
privative constituée d’un droit de construire précisément parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété
défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une privatifs.
surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties
communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées
dans le règlement de copropriété.
À défaut de convention contraire créant une organisation
différente, la présente loi est également applicable aux
ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
aménagements et des services communs, comportent des
parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété
privatifs.
Art. 1er-1. – (Créé, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 207)
En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant,
l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert
de propriété d’un lot.
Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la
copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat
de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier
lot.
L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans
conséquence sur l’application du statut.
Art. 3. – (Modifié, L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 208, I, Art. 3. – Sont communes les parties des bâtiments et des
1°) Sont communes les parties des bâtiments et des terrains terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les
affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
parties communes : – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes
commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
qui traversent des locaux privatifs ; – les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ; – les locaux des services communs ;
– les locaux des services communs ; – les passages et corridors ;
– les passages et corridors ; Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le
– tout élément incorporé dans les parties communes. silence ou la contradiction des titres :
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun
silence ou la contradiction des titres : ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties
privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun – le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours,
ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties parcs ou jardins constituant des parties communes ;
privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; – le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, – le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
– le droit d’affichage sur les parties communes ;
– le droit de construire afférent aux parties communes.
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