LAW REFORM COMMISSION - Review Paper " Regulation of the Activities of Real Estate Agents "

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LAW REFORM COMMISSION
                     Review Paper
« Regulation of the Activities of Real Estate Agents »

                       [February 2016]

                    13th Floor, SICOM Building II

                   Reverend Jean Lebrun Street

                  Port Louis, Republic of Mauritius

                   Tel: (230) 212-3816/212-4102

                        Fax: (230) 212-2132

                      E-Mail: lrc@govmu.org

                     URL http://lrc.govmu.org

About the Commission
THE LAW REFORM COMMISSION OF MAURITIUS consists of –
  (a) a Chairperson, appointed by the Attorney-General;
  (b) a representative of the Judiciary appointed by the Chief Justice;
  (c) the Solicitor-General or his representative;
  (d) the Director of Public Prosecutions or his representative;
  (e) a barrister, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Bar
      Council;
  (f) an attorney, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Law
      Society;
  (g) a notary, appointed by the Attorney-General after consultation with the Chambre des
      Notaires;
  (h) a full-time member of the Department of Law of the University of Mauritius, appointed
      by the Attorney-General after consultation with the Vice-Chancellor of the University of
      Mauritius; and
  (i) two members of the civil society, appointed by the Attorney-General.

Under the direction of the Chairperson, the Chief Executive Officer is responsible for all
research to be done by the Commission in the discharge of its functions, for the drafting of all
reports to be made by the Commission and, generally, for the day-to-day supervision of the staff
and work of the Commission.

The Secretary to the Commission is responsible for taking the minutes of all the proceedings of
the Commission and is also responsible, under the supervision of the Chief Executive Officer, for
the administration of the Commission.

The Commission may appoint staff on such terms and conditions as it may determine and it may
resort to the services of persons with suitable qualifications and experience as consultants to the
Commission.

LAW REFORM COMMISSION

Members                   : Representative of Judiciary
                            [Mr. Nicholas F. OHSAN BELLEPEAU]

                           Solicitor-General or his Representative
                           [Mr. Dinay REETOO]

                           Director of Public Prosecutions or his Representative
                           [Mr. Satyajit BOOLELL, SC]

                           Mr. Rishi PURSEM, SC [Barrister]

                           Mr. Narendra APPA JALA, SA [Attorney]

                           Mrs. Wenda SAWMYNADEN [Notary]

                           Mrs. Luvishka SEEJORE BILTOO [Law Academic (UoM)]

Chief Executive Officer   : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE [Barrister]

Secretary                 : Mrs. Saroj BUNDHUN

Law Reform Cadre

Chief Executive Officer           : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE

Senior Law Reform Officer         : Mr. Sabir M. KADEL

Law Reform Officer                : Dr. Goran GEORGIJEVIC

Administrative Support Staff

Secretary                                     : Mrs. Saroj BUNDHUN

Senior Office Management Assistant            : Mrs. Marie Roselilette SOOBRAMANIA

Office Management Assistant                   : Mrs. Neelamani BANSRAM

                                              : Mrs. Kajal RAMDUT

Senior Office Attendant/Technical Assistant   : Mr. Subhas CHUMMUN

Driver/Office Attendant                       : Mr. Claude François JEAN-PIERRE

                                               Mr. Naraindranathsingh JANKEE

Executive Summary

Review Paper on « Regulation of the Activities of Real Estate Agents »
[February 2016]
In Mauritian law, the activities of real estate agents are not regulated, though it is an activity
whose financial scope is far-reaching. The Commission has thus reviewed from a comparative
perspective the statutory regulation of real estate agents (UK, Ireland, Australia, New Zealand,
Singapore, South Africa, New Brunswick, and France). Some observations are made as to some
of the best practices, which a new statutory regime in Mauritius could include.

Law Reform Commission of Mauritius [LRC]
Review Paper on “Regulation of the Activities of Real Estate Agents”
[February 2016]
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              Etude comparée sur la réglementation des agents immobiliers

     1. En droit mauricien, l’activité d’agents immobiliers n’est pas réglementée dans les textes,
          alors qu’il s’agit d’une activité qui est bien présente dans la vie de tous les jours et dont
          l’envergure financière n’est plus à démontrer. En revanche, dans de nombreuses
          juridictions - la Grande-Bretagne, l’Irlande, l’Australie, la Nouvelle-Zélande, Singapour,
          l’Afrique du Sud, la province canadienne du Nouveau-Brunswick, et la France - les
          agents immobiliers sont réglementés. Une étude comparée de la réglementation des
          agents immobiliers nous permettra d’émettre quelques observations sur la réglementation
          future des agents immobiliers à Maurice.

                                                                    1

 Grande Bretagne

2. En droit britannique, les agents immobiliers1 sont principalement réglementés par
l’Estate Agents Act de 1979, le Consumer Protection from Unfair Trading Regulations de
2008 et le Consumers, Estate Agents and Redress Act de 2007. En revanche, le Property
Misdescription Act 1991, qui contenait, entre autres, des dispositions pénales applicables
aux agents immobiliers, a été abrogé en 2013. Le but principal desdites lois consiste à
réglementer l’activité d’agents immobiliers.

3. L’agence immobilière est définie dans l’Estate Agents Act britannique de 1979 comme la
présentation du client à une tierce personne et la négociation avec des personnes qui
souhaitent vendre ou acheter leurs biens immobiliers (y compris ceux de nature
commerciale ou agricole) dont elles sont les plein-propriétaires ou nu-propriétaires
(section 1 (1) du Estate Agents Act 1979 : dans le reste du texte EAA)2. Ces actes doivent
être accomplis dans le cadre de l’activité commerciale et conformément aux instructions
du client3. Néanmoins, la loi ne s’applique pas à certaines personnes telles que les avoués
(solicitors), les évaluateurs, les employés-mandataires des acquéreurs des biens
immobiliers, etc.

1
Selon les statistiques disponibles en 2010, il y avait à peu près 14 500 agences immobilières au Royaume-Uni
(Office of Fair Trading, ‘Home Buying and Selling – A Market Study’, OFT 1186, February 2010).
2
“Estate agency work is defined by the Estate Agents Act 1979 as: ‘introducing and/ or negotiating with people who
want to buy or sell freehold or leasehold property (including commercial or agricultural property) where this is
done in the course of a business pursuant to instructions from a client’” (L. CONWAY, Regulation of Estate
Agents, House of Commons Library, 2014, Résumé).
3
L. CONWAY, doc. précit., p. 2, n° 1
2

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     4. Il n’y a pas, en Grande-Bretagne, d’exigences légales positives concernant
          l’enregistrement ou les qualifications des agents immobiliers4. En revanche, une personne
          ne peut accéder au statut d’agent immobilier, si elle a été déclarée en banqueroute, à
          moins que cette prononciation ne soit annulée (section 23 EAA) ou si elle a été interdite
          de l’exercice de l’activité d’agent immobilier5 (« negative licensing regime »)6 (section 3
          EAA). Au lieu de disqualifier une personne de l’exercice de l’activité d’agent immobilier,
          l’autorité compétente peut choisir de lui donner un avertissement (section 4 EAA). Les
          ordres portant sur l’interdiction de l’agence immobilière ou les avertissements adressés à
          des agents immobiliers peuvent être révoqués ou modifiés (section 6 EAA) et il existe un
          registre les concernant (section 8 EAA). La location d’immeuble n’est pas qualifiée
          d’agence immobilière7.

     5. Si nécessaire, l’officier compétent a le droit d’entrer dans les locaux de l’agent
          immobilier, inspecter et saisir des livres et documents (section 11 (1) EAA), ce dont il
          doit informer la personne concernée les ayant eu leur possession (section 11 (2) EAA).

     6. Chaque personne impliquée dans le travail d’un agent immobilier ayant reçu l’argent
          d’un client versera, sans délai, cet argent sur un compte client (section 14 EAA). Les
          règlements et des conventions privées peuvent prévoir que l’argent du client rapportera
          des intérêts dans des cas précis (section 15 EAA). Une règle importante censée rassurer
          les clients : l’obligation de l’agent immobilier de verser l’argent du client doit être
          garantie par un tiers (section 16 EAA).

4
  L. CONWAY, doc. précit., p. 3, n° 4.1
5
  Voici quelques exemples de causes justifiant de telles interdictions : « an offence involving fraud or other
dishonesty or violence”; “discrimination in the course of estate agency work » ; « a practice which, in relation to
estate agency work, has beendeclared undesirable by an order made by the Secretary of State”, etc.
6
  L. CONWAY, doc. précit., p. 3, n° 4.1
7
  L. CONWAY, doc. précit., p. 3, n° 4.1
                                                                    3

8. L’agent immobilier ne peut demander qu’un dépôt ne dépassant pas le seuil prévu par les
règlements, sans quoi l’excédent sera restitué à celui qui l’a payé ou à son mandataire
(section 19 (1), (2) et (4) EAA).

9. Lorsqu’un agent immobilier génère un conflit d’intérêts concernant un bien immobilier
donné, il ne doit pas entrer dans les négociations relatives à ce bien avant de divulguer à
la personne concernée la nature et l’étendue de son intérêt. La règle s’applique
indistinctement à l’agent immobilier ainsi qu’à ses employés (section 21 EAA). Le
pouvoir réglementaire peut tout à fait prescrire les standards minimums de compétence
pour des agents immobiliers (section 22 EAA).

10. En droit britannique, les agents immobiliers doivent aussi se conformer au Consumer
Protection from Unfair Trading Regulations de 2008, dont le domaine est plus large que
celui du Property Misdescription Act, abrogé en 2013. Les Regulations interdisent des
actions ou omissions qui font ou pourraient faire un consommateur moyen passer un
contrat ou accomplir un acte y lié8 qu’autrement il n’aurait pas conclu ou n’aurait pas
accompli9. En pratique « (the) estate agents have to use care when using general
descriptions relating to location, environment, photographs, measurements, parking and

8
Visiter un bien immobilier par exemple.
9
L. CONWAY, doc. précit., p. 4, n° 4.2
4

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           pricing. For example, failing to disclose a serious problem with title or information about
           the condition of the property may be regarded as misleading by omission under the
           CPRs”10. Les agents immobiliers doivent se montrer prudents lorsqu’ils veulent affirmer
           la réduction du prix du bien immobilier à propos duquel ils agissent11.

10
     L. CONWAY, doc. précit., p. 5, n° 4.2
11
     L. CONWAY, doc. précit., p. 5, n° 4.2
                                                                    5

 Irlande

11. En Irlande, la source principale de la réglementation du statut et de l’activité des agents
immobiliers est le Property Services (Regulation) Act de 2011. Cette loi détaillée établit
la Property Services Regulatory Authority (traduction gaélique : An tÚdarás Rialála
Seirbhísí Maoine). Il s’agit d’une personne juridique (section 9) qui a la capacité d’agir
en justice et la capacité de jouissance en ce qui concerne des terrains et d’autres biens.
L’Autorité est un corps indépendant. Elle a au maximum 11 membres, dont certains sont
les professionnels du secteur immobilier. Leur mandat dure 4 ans au maximum
renouvelable de façon consécutive une seule fois (section 10). Dans son travail, l’Autorité
peut avoir recours à des consultants (section 14).

12. L’Autorité contrôle les licences d’agents immobiliers et améliore les standards dans ce
secteur. Ainsi, l’Autorité peut délivrer et renouveler les licences, établir et maintenir le
Registrar, préciser les exigences pour le métier d’agent immobilier, infliger des
sanctions, mineures et majeures, aux agents, etc. (section 11).

13. L’Autorité a le droit de percevoir des frais en contrepartie des services fournis dans
l’exercice de ses fonctions et d’autres activités conformes à la loi. Ces frais sont censés
couvrir les dépenses causées par l’application de la loi (section 25).

14. Les agents immobiliers doivent posséder une licence appropriée (section 28). La loi
ordonne l’établissement d’un registre connu sous le nom de Property Services Register
(section 29) qui contiendra les détails prescrits par la loi. Le registre est ouvert au public.
Chaque personne intéressée peut demander une licence d’agent immobilier en soumettant

Lorsque l’Autorité refuse de délivrer la licence d’agent immobilier elle doit en informer
le demandeur par écrit, en indiquant les motifs de ce refus et en laissant au demandeur
une possibilité de se prononcer sur cette décision de l’Autorité (section 34). Les mêmes
règles s’appliquent au refus de renouveler la licence (section 36).

La licence peut être renouvelée. La demande de renouvellement doit être faite 6 semaines
avant l’expiration de la licence initiale. Il est important de souligner que le
renouvellement de la licence ne fait pas obstacle à des enquêtes à l’encontre de l’agent
immobilier ni à des procédures légales contre celui-ci (section 35).

15. L’agent est obligé de présenter immédiatement la licence à toute personne intéressée. Il
affichera la licence, de sorte qu’elle soit visible, dans ses locaux (section 37).

16. La déclaration de l’insolvabilité entraîne la suspension immédiate de la licence (section
40).

12
(a) references as to the applicant’s character and competence (including any required levels of education, training
and experience) relevant to the licence or licences the subject of the application,
(b) in the case of an application for a licence to provide a property service as a property services employer or an
independent contractor, a report in the specified form by a duly qualified accountant that appropriate financial
systems and controls are or will be in place for the protection of client moneys if the applicant were to be so
licensed,
(c) evidence in writing of the availability to the applicant of the required level of professional indemnity insurance if
the licence or licences the subject of the application is or are, as the case may be, issued to the applicant, and
(d) the appropriate fee.
7

17. La loi développe ensuite les obligations des agents immobiliers. L’agent immobilier
remettra au client une lettre d’engagement dans un délai de 7 jours à partir du moment où
il a commencé à fournir ses services au client ou a conclu un accord dans ce but. Le client
doit dans un autre délai de 7 jours signer et renvoyer une copie de la lettre d’engagement
à l’agent sinon celui-ci cessera de fournir ses services ou ne commencera pas à les fournir
(section 43).

18. L’agent immobilier doit contracter une assurance professionnelle appropriée (section 45).

19. La loi réglemente par la suite des questions techniques telles que les comptes du client
(sections 46 s.). Certains abus des comptes du client sont constitutifs d’infraction13.

20. Dans un délai de sept jours ou plus long (s’il y a un accord des parties allant dans ce sens)
l’agent informera le client d’une estimation de la valeur du bien que le client souhaite
vendre (section 55). L’Autorité peut demander à l’agent de lui fournir les preuves du
caractère raisonnable et des moyens utilisés pour parvenir à une telle estimation fournie
au client (section 57).

21. La loi encadre très strictement la possibilité que l’agent immobilier finance l’acquisition
du terrain par l’acheteur dans une opération où ce même agent fournit ses services au
vendeur. Le consentement écrit du vendeur et de l’acheteur est nécessaire (section 60).

22. La personne qui se considère lésée par le mauvais comportement de l’agent peut déposer
une plainte écrite devant l’Autorité. L’Autorité a le droit d’ordonner une enquête si elle

13
Aux termes de la section 47, « a licensee who knowingly lodges client moneys (or who knowingly causes client
moneys to be lodged) to an account other than a client account is guilty of an offence”.
8

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l’estime opportune (sections 63 et 65). Pour donner suite à cette prérogative, la loi
règlemente minutieusement les pouvoirs de l’inspecteur (section 66). Si, suite à une
plainte qui lui a été adressée, l’Autorité pense qu’il faut protéger les clients en suspendant
la licence elle peut s’adresser à l’autorité judiciaire qui est la High Court (section 64).
Après avoir achevé son enquête, l’inspecteur préparera une ébauche du rapport
d’enquête, remettra une copie de cette ébauche à l’agent et au plaignant et leur donnera
une opportunité de formuler leurs observations dans un délai de 30 jours. Après cela,
l’inspecteur préparera un rapport final. Même s’il considère que l’agent s’est rendu
coupable d’un mauvais comportement, l’inspecteur ne fera pas de recommandations
relativement aux sanctions. Si l’Autorité est d’accord que l’agent s’est rendu coupable
d’un mauvais comportement, elle peut prononcer une sanction mineure ou majeure. Dans
le cas contraire, l’agent sera libéré de toute charge (section 68). La décision de
condamner l’agent à une sanction majeure est susceptible d’appel devant la High Court,
qui peut confirmer ou infirmer la décision de l’Autorité (section 70). Dans la prise de sa
décision d’imposer à l’agent une sanction majeure ou mineure, l’Autorité prendra en
compte les circonstances du mauvais comportement de celui-ci, y compris la gravité du
comportement, la proportionnalité de la sanction, la coopération de l’agent pendant
l’enquête, etc. (section 73).

23. La loi établit aussi le Property Services Appeal Board, qui est compétent pour statuer sur
certaines décisions de l’Autorité (section 74). Contre les décisions du Board on peut se
plaindre devant la High Court qui peut soit confirmer soit inverser les décisions du Board
(section 75).

Finalement, la loi régule le fonds connu sous le nom de Property Services Compensation
Fund (section 77). Les moyens du fonds servent à indemniser les clients pour tous les
résultats d’un agissement de l’agent. Le principe de compensation intégrale du client est
9

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          de mise. La malhonnêteté du client est susceptible de le priver du droit à compensation,
          totalement ou partiellement (section 78). La loi donne aussi des détails procéduraux de
          l’indemnisation du client (section 79).

                                                                   10

 Australie

24. En Australie, chaque Etat réglemente dans sa législation les domaines du statut et de
l’activité des agents immobiliers. Ainsi, dans l’Etat de Victoria les agents immobiliers
sont régis par l’Estate Agents Act de 1980, dans l’Etat d’Australian Capital Territory
par l’Agents Act de 2003 et dans l’Etat de South Australia par le Land Agents Act de
1994.

A) VICTORIA

25. A Victoria, les agents immobiliers sont régis par une loi extrêmement détaillée qui est
l’Estate Agents Act de 1980. La loi établit d’emblée un corps appelé Estate Agents
Council, qui se compose de 8 personnes, dont certaines sont membres de la profession
immobilière et d’autres juristes. Le mandat des membres du Conseil est de 3 ans, mais
peut être renouvelé (section 6). Les objectifs principaux du Conseil consistent à
promouvoir les standards de comportement et de compétence des membres de la
profession, de protéger les intérêts des usagers de l’industrie immobilière et d’assurer les
mécanismes de résolution des différends dans le domaine en question (section 6A). Le
Conseil est en charge de l’application de la loi, peut initier l’adoption des règles
appropriées et surveille l’activité des agents immobiliers. Il peut aussi proposer au
Ministre compétent les modifications de la loi (section 6B).

26. Quant à la Business Licensing Authority, selon la loi de Victoria elle est en charge de
l’application des règles de la loi relatives à l’enregistrement (section 7). Le Directeur de
l’Autorité s’assure que les agents immobiliers respectent les règles de la comptabilité qui
11

27. L’agent immobilier doit être dûment autorisé, sinon il s’expose à une peine pouvant aller
jusqu’à un an de prison (section 12). Les agents immobiliers sont responsables des actes
de leurs représentants agissant dans le cadre de leur mission et pour le compte de l’agent
(section 13B). L’agent immobilier doit être âgé d’au moins 18 ans, avoir réussi les
examens prescrits par les règlements et posséder une certaine expérience dans le domaine
de l’immobilier (un an). Ne peuvent pas être autorisés à agir en tant qu’agents
immobiliers les personnes insolvables, les majeurs protégés, les personnes condamnées
pour les infractions impliquant la fraude, la malhonnêteté, le trafic de drogue, etc.
(section 14).

28. La demande de licence d’agent immobilier est adressée à l’Autorité. Cette demande doit
comporter un certain nombre de renseignements tels que l’adresse où le demandeur
compte exercer son activité et son domicile élu (section 17). L’Autorité peut, si elle le
juge opportun, exiger du demandeur de lui procurer le consentement de toute personne
susceptible de fournir à l’Autorité des renseignements nécessaires (section 19A). De plus,
l’Autorité peut, si elle l’estime opportun, fournir des informations au Directeur et le
Commissionnaire principal de la Police qui peuvent mener des enquêtes. Après l’enquête,
ils feront des recommandations à l’attention de l’Autorité (section 20).

29. L’Autorité doit statuer sur chaque demande de licence. L’Autorité peut refuser de
délivrer la licence si le demandeur ne fournit pas de renseignements supplémentaires
exigés dans un délai raisonnable. En revanche, lorsque le demandeur a rempli les
conditions exposées plus haut, et est de bonne moralité, la licence lui sera délivrée. Le
refus de la licence doit être fait par écrit. La licence, lorsqu’elle est approuvée, sera
12

30. Dans certains cas la licence sera automatiquement annulée (insolvabilité déclarée,
incapacité, convictions pénales d’une certaine gravité, etc.) (section 22).

31. L’agent immobilier doit payer à l’Autorité les frais annuels prescrits (section 23). Si
nécessaire, la personne concernée peut demander une prorogation (section 24).
L’Autorité peut accéder à cette demande, si le demandeur n’est pas en retard par rapport
au délai initial. Si l’agent manque au paiement des frais prescrits, l’Autorité doit le mettre
en demeure et l’avertir du risque que sa licence soit annulée. A l’expiration du délai
supplémentaire laissé à l’agent pour le paiement des frais, la licence est automatiquement
annulée (section 25).

32. Dans le but d’assurer la discipline des agents immobiliers, la loi victorienne de 1980
prévoit que le Directeur ou le Commissaire principal de la Police peut demander au
Tribunal de mener une enquête pour déterminer si l’agent est allé à l’encontre des règles
posées dans cette loi ou dans les règlements ou si l’agent a commis des actes
incompatibles avec ses fonctions d’agent immobilier (section 25). Après avoir mené une
enquête, le Tribunal peut décider de réprimander l’agent ou de lui ordonner de se
conformer aux exigences du tribunal ou d’annuler sa licence ou de suspendre sa licence
pour une période ne dépassant pas an, etc. En outre, une amende de 5 000 dollars peut
13

33. La personne disqualifiée à être agent immobilier ne pourra pas être directeur, membre,
gérant ou officier d’une société d’agence immobilière (section 31).

34. En cas d’insolvabilité déclarée, il est possible que l’insolvable soit autorisé par l’Autorité
à être l’employé ou le représentant d’un agent immobilier. L’autorité donnera son
autorisation si elle ne pense pas que ce soit contraire à l’intérêt public. Cependant, la
personne autorisée ne peut pas exercer la fonction d’officier en charge du contrôle d’une
activité d’agent immobilier (section 31B). Les règles similaires s’appliquent à la personne
ayant été condamnée, les dix dernières années, pour certaines infractions (section 32C).

35. La loi victorienne prévoit les règles pratiques visant à assurer la continuité de l’activité
d’agent immobilier en cas de décès de l’agent, de son insolvabilité déclarée, de son
incapacité, etc. Certaines personnes, désignées par la loi, sont alors autorisées à suppléer
l’agent pendant 30 jours ou plus si l’Autorité l’autorise (section 31 E).

36. La loi victorienne prévoit la possibilité d’un recours nommé review contre les décisions
de l’Autorité : ce recours peut être exercé devant le Tribunal. Le recours doit être exercé
dans un délai de 28 jours (section 32).

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     37. Conformément à la tradition anglo-saxonne, la loi victorienne de 1980 prévoit l’existence
          d’un Registrar. Il tient un registre d’agents immobiliers ouvert au public, (section 33), et
          dont le contenu est minutieusement réglementé14.

14
   (3)    The register must contain details of the following in relation to each licensed estate agent or estate agency
business—
(a)       licence number issued by the Authority;
(b)       name and registered address;
(c)       date of grant, surrender, cancellation or suspension of the licence;
(d)       licence conditions;
(e)       any Tribunal or court orders concerning the estate agent or agent's representative that affects the licence or
status of the agent's representative of which the Registrar has notice;
(f)       any claims allowed by the Fund (or any like fund established under a previous enactment) in relation to a
licensed estate agent or agent's representative of which the Registrar has notice;
(g)       address and telephone number of the principal office of the licensed estate agent;
(h)       if the licensed estate agent has branch offices—
(i)       the address of each branch office;
(ii)      the name of each branch manager;
(iii)     the date of appointment of each branch manager;
(iv)      the date of cessation of appointment of each branch manager;
(i)       if the licensed estate agent is operating under a franchise agreement—
(i)       the name and address of the franchisor;
(ii)      the date of commencement of the franchise agreement;
(iii)     the date of cessation of the franchise agreement;
(j)       if the licensed estate agent is a corporation—
(i)       the name of each director;
(ii)      the date of appointment of each director;
(iii)     the date of cessation of appointment of each director;
(iv)      the name of the officer in effective control;
                (v) the date of appointment of the officer in effective control;
                (vi) the date of cessation of appointment of the officer in effective control;
(k)       if the licensed estate agent is an employee of a licensed estate agent, the name and address of the employer;
(l)       if the licensed estate agent employs agent's representatives—
(i)       the name and registered address of each agent's representative employed by the licensee;
(ii)      the date of commencement of employment of each agent's representatives;
(iii)     the date of cessation of employment of each agent's representative;
(m)       if a licensed estate agent employs licensed estate agents—
(i)       the name of each licensed estate agent employee;
(ii)      the date of commencement of employment of each licensed estate agent employee;
(iii)     the date of cessation of employment of each licensed estate agent employee;
(n)       all business names under which the licensed estate agent conducts estate agency business;
(o)       Australian Business Number (if any) issued under the A New Tax System (Australian Business Number)
Act 1999 of the Commonwealth issued to the licensed estate agent;
(p)       Internet site address maintained by the licensee for the purposes of an estate agency business (if any).
(4)       The register must also contain details of—
(a)       all applications for licences refused by the Authority during the last two years;
                                                                   15

38. Quant aux obligations de l’agent immobilier, il doit d’abord, dans un délai de sept jours,
montrer sa licence à l’Autorité, au Directeur, aux membres de la Police ou à toute
personne avec laquelle il fait une transaction. Il doit aussi afficher une copie de cette
licence dans un endroit visible de ses locaux (section 41). Dans toute publicité, l’agent
immobilier doit indiquer sa qualité (section 42).

39. Avant d’obtenir la signature du client l’autorisant à vendre l’un des biens immobiliers de
celui-ci, l’agent doit lui communiquer une estimation du prix qu’il peut espérer obtenir,
sans quoi il commet une infraction (section 47A).

40. La loi de Victoria contient une règle selon laquelle l’agent n’est pas autorisé à
rémunération s’il n’y a pas de contrat écrit avec le client et si ce contrat ne fournit pas
certains détails relatifs à cette rémunération (section 49 A (1) et (2)). Un exemplaire du
contrat doit être remis au client (section 53).

41. La loi réglemente aussi les devoirs de l’agent relativement à l’argent qu’il reçoit dans
l’exercice de son activité (sections 49 A (3) ; 59 ; 59 A ; 63).

42. Pour prévenir les conflits d’intérêts, la loi pose certaines règles15.

43. La loi contient finalement les règles très détaillées et très techniques consacrées à
l’examen des comptes financiers (audit).

(b) all permission determinations under section 31A, 31B or 31C;
(c) any other information prescribed by the regulations as forming part of the register.
15
Par exemple, aux termes de la section 55 (1) : “An estate agent must not obtain a beneficial interest in any real
estate or business that the estate agent has been commissioned by any principal to sell. Penalty : 240 penalty units or
imprisonment for 2 years, or both”.
16

44. Selon la loi de l’Etat d’Australian Capital Territory, l’agent immobilier doit être dûment
autorisé, sinon il s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à un an de prison (section 18).
L’agent immobilier doit être adulte, avoir des qualifications requises par la loi16 et ne pas
être disqualifié pour exercer cette fonction (certaines infractions liées à la malhonnêteté,
insolvabilité déclarée, incapacité, etc.)17 (section 24).

45. La loi de l’Australian Capital Territory réglemente par la suite la procédure de
délivrance de licences (publicité) (section 28), délai pour la demande de licence et
personne compétente pour recevoir cette demande (section 29), objections (section 30),
informations complémentaires (sections 31 et 32), décisions possibles (section 33) etc.).

46. Le Commissionnaire pour le commerce équitable peut assortir la licence des conditions
qui lui semblent opportunes (section 34).

47. La licence est délivrée pour une période de 3 ans, mais peut être renouvelée (sections 35
et 36).

48. La loi s’assure qu’un mauvais comportement de l’agent puisse engager sa responsabilité
disciplinaire (section 41). Si le Commissaire pour le commerce équitable croit

16
Aux termes de la section 25 : “A regulation may prescribe the qualifications required for a licence.”
Examples of how regulations may prescribe qualifications:
1. by requiring the successful completion of a course of study
2. by requiring the successful completion of a period of training in a particular activity
3. by requiring the achievement of a standard of competency in a particular activity
4. by requiring professional development to be undertaken.
17
Vide la section 27
17

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[February 2016]
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          raisonnablement que la responsabilité disciplinaire de l’agent puisse être engagée, il peut
          demander au Act Civil and Administrative Tribunal (ACAT) un ordre allant en ce sens
          (section 42). L’ACAT peut suspendre ou annuler la licence de l’agent immobilier
          concerné (section 43).

     49. Les représentants de l’agent immobilier doivent être dûment enregistrés et la loi
          réglemente leur enregistrement (sections 44 s.) ainsi que leur discipline (sections 64 s.).

     50. L’agent immobilier commet une infraction s’il exerce son activité à deux endroits
          différents et n’emploie pas, dans un de ces endroits, un agent immobilier possédant une
          licence (section 69) ou s’il devient le responsable de la gestion quotidienne dans deux
          endroits différents où les activités d’agent immobilier sont exercées (section 70).

     51. L’emploi par un agent immobilier d’un autre agent immobilier ou d’un représentant
          autorisé est réglementé dans la loi (sections 75), de même que les conflits d’intérêts, qui
          constituent une infraction pénale (section 77 ; 86) et les publicités (section 78). Certains
          agissements de l’agent relatifs à la publicité sont qualifiés d’infractions (section 79)18.

     52. Dans le but de protéger le futur acheteur ou vendeur, la loi impose à l’agent immobilier
          de communiquer au client certaines informations précontractuelles et celui-ci doit en
          attester par écrit avant de conclure le contrat avec l’agent (sections 84 et 81).

18
   An agent commits an offence if—
(a) the agent publishes an advertisement; and
(b) the advertisement contains a statement about the agent’s business; and
(c) the agent publishes the advertisement knowing that, or being reckless about whether, the
statement
(i) is false or misleading; or
(ii) omits anything without which the statement is misleading.

Maximum penalty: 100 penalty units.
                                                                   18

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     53. La loi contient aussi des dispositions supplémentaires relatives à l’emploi (sections 96) et
          à d’autres infractions (sections 97 s.).

     54. La loi reconnaît à l’agent immobilier le droit à rémunération mais à condition qu’il ait
          exécuté sa mission en vertu d’un contrat écrit avec le client, contrat dont le contenu est
          fixé dans la loi, et remis un exemplaire du contrat au client. La cour peut déroger à la
          règle énoncée plus haut si elle l’estime juste (section 100).

     55. La loi continue en exposant les règles techniques relatives aux comptes dont se sert
          l’agent dans l’exercice de son activité (trust accounts) (sections 102 s.), aux retours
          périodiques et déclarations trimestrielles (sections 110 s.), au contrôle financier des
          comptes (sections 112 s.), à l’argent non exigé figurant sur les comptes (sections 119 s.)
          aux registres de dossiers que chaque agent immobilier doit tenir (sections 127 s.), au gel
          des comptes (sections 131 s.) et à la nomination des administrateurs (sections 138 s.)

     56. La réglementation des agents immobiliers dans l’Australian Capital Territory englobe
          aussi les règles sur un fonds connu sous le nom de Consumer Compensation Fund
          (sections 144 s.). Elle s’attarde sur la création de ce fonds, sur son administration, sur
          l’usage des moyens du fonds, le financement du fonds et les demandes de paiement
          adressées au fonds (aspects procéduraux).

     57. Le Commissionnaire doit tenir un registre d’agents immobiliers ouvert au public (section
          160). Le contenu de ce registre est minutieusement réglementé, conformément à la
          tradition anglo-saxonne (section 161)19.

19
  The commissioner for fair trading must enter and keep in the register details about the following :
(a) each licence;
                                                                   19

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          C) AUSTRALIE MÉRIDIONALE (SOUTH AUSTRALIA)

     58. Dans l’Etat australien de South Australia le statut et l’activité des agents immobiliers
          sont régis par le Land Agents Act de 1994.

     59. Cette loi donne tout d’abord une définition élégante des agents immobiliers et précise les
          personnes n’étant pas considérées comme agents immobiliers20 (section 4).

     60. Comme dans beaucoup d’autres législations, d’après le Land Agents Act les agents
          immobiliers doivent être enregistrés, sans quoi cela constitue une infraction pénale
          (section 6 (1)). La demande d’enregistrement doit être adressée au Commissionnaire et
          les frais prescrits doivent être payés. Des formalités prescrites par la loi doivent être
          accomplies. On délivrera à l’agent une carte d’enregistrement. Cependant, si les

(b) each registration;
(c) conditions put on licences or registrations;
(d) each application for a licence that is refused;
(e) each application for registration that is refused;
(f) the main place of business of each licensed agent;
(g) any exemption under section 71 (Licensed agent to be in charge of business–exemptions);
(h) an audit period for a licensed agent fixed by the commissioner for fair trading under
section 113 (1) (Audit period);
(i)each prosecution taken under this Act and the result of the prosecution;
(j) each occupational discipline order made by the ACAT;
(k) the appointment of an administrator under this Act;
(l) anything else prescribed by regulation.
20
   (1)    “A person is an agent for the purposes of this Act if the person carries on a business that consists of or
involves—
(a) selling or purchasing or otherwise dealing with land or businesses on behalf of others, or conducting negotiations
for that purpose; or
(b) selling land or businesses on his or her own behalf, or conducting negotiations for that purpose.
(2) However, a person does not act as an agent in so far as—
(a) the person sells or purchases or otherwise deals with land or businesses on behalf of others, or conducts
negotiations for that purpose, in the course of practice as a legal practitioner; or
(b) the person sells land or businesses, or conducts negotiations for that purpose, through the instrumentality of an
agent; or
(c) the person engages in mortgage financing.”
                                                                   20

61. La loi pose aussi les conditions pour qu’une personne puisse être enregistrée comme
agent immobilier (qualifications prescrites par des règlements, qualifications exigées par
le Commissionnaire, non-condamnation pour une infraction impliquant la malhonnêteté,
non-suspension relative à l’exercice des activités commerciales, moralité, etc.) (section
8).

62. L’enregistrement de l’agent dure tant qu’il n’a pas été annulé ou tant que son titulaire est
vivant. L’annulation peut survenir en cas de non-paiement de frais prescrits (section 9).

63. La loi donne au demandeur dont la demande a été refusée par le Commissionnaire la
possibilité d’agir en justice et de contester sa décision, dans un délai d’un mois (section
8D).

64. L’agent immobilier n’a le droit à rémunération que s’il a été autorisé par écrit par son
client à agir au profit de ce dernier (section 6 (2)).

65. L’entreprise d’un agent immobilier doit être gérée par un agent immobilier dûment
enregistré (section 11).

66. Le Commissionnaire a le droit de demander à l’agent une fois par an des informations
qu’il jugerait pertinentes (section 8E).

67. L’agent immobilier doit tout le temps porter sur lui la carte d’enregistrement et la montrer
aux personnes intéressées désignées par la loi (section 11 B).
21

68. Si les circonstances de l’espèce le justifient, le Commissionnaire peut annuler ou
suspendre l’enregistrement ou imposer des conditions à l’agent immobilier. Ces décisions
du Commissionnaire sont susceptibles d’appel, dans un délai d’un mois. De plus, lorsque
les circonstances le justifient, le Commissionnaire mettra un terme à la suspension ou aux
conditions imposées (section 11 C). .

69. La loi sud-australienne règlemente aussi les comptes et le fonds d’indemnisation
(sections 13 s.). Le législateur s’est attardé sur les comptes de l’agent immobilier (trust
accounts) et les activités y relatives (dépôt d’argent, retrait d’argent, nomination d’un
administrateur par le Commissionnaire, nomination d’un gérant temporaire, pouvoirs de
l’administrateur et du gérant, contrôle des comptes, etc.) (sections 13 à 28).

70. La loi établit aussi un Fonds d’indemnisation qui est sous contrôle du Commissionnaire.
La loi réglemente les sources du Fonds21 et les buts dans lesquels l’argent du fonds peut
être employé (couverture des coûts des conciliations relatifs à l’activité d’agents,
couverture des coûts relatifs aux procédures disciplinaires, frais des gérants et
administrateurs nommés en vertu de cette loi (section 29).

71. La personne prétendant avoir subi un préjudice causé par l’agent immobilier peut
s’adresser au Commissionnaire et demander la réparation de son préjudice. L’indemnité

21
“The indemnity fund comprises—
(a) the money standing to the credit of the fund kept under Part 8 of the repealed Land Agents, Brokers and Valuers
Act 1973 immediately before the commencement of this Act; and
(b) interest paid by ADIs to the Commissioner on trust accounts; and
(c) money recovered by the Commissioner in relation to a fiduciary default; and
(d) fines recovered as a result of disciplinary proceedings under Part 4; and
(e) interest accruing from investment of the fund; and
(f) money required to be paid into the fund under this or any other Act.”

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          accordée ne peut dépasser les pertes réellement subies (section 30). La loi réglemente par
          la suite la procédure relative à ce genre de demandes (sections 31 et 32). Les décisions du
          Commissionnaire sont susceptibles d’appel (section 35).

     72. Une procédure disciplinaire contre l’agent immobilier peut être initiée si l’enregistrement
          a été obtenu de façon incorrecte ou si l’agent commet une faute dans son activité de
          gestion d’entreprise (section 43). La procédure disciplinaire peut être initiée devant la
          cour compétente par le Commissionnaire ou toute autre personne intéressée (section 44).
          Si nécessaire, la cour tiendra une audience (section 45) La loi prévoit les peines pouvant
          être prononcées contre l’agent immobilier, à savoir la réprimande, l’amende ne dépassant
          pas 20 000 dollars, la suspension ou l’annulation de l’enregistrement, etc. (section 47).

                                                                   23

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