Le financement de l'habitat en 2020 - Analyses et synthèses - ACPR
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
n°124 - 2021 Analyses et synthèses
Le financement de l’habitat en 2020
SYNTHÈSE GÉNÉRALE
Dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas amendée le 28 janvier 2021, visant à limiter le taux
et de crise sanitaire, le marché de l’immobilier d’effort à 35 % du revenu disponible avant impôt et
résidentiel français est resté résilient en 2020 : la maturité des crédits immobiliers à 25 ans
le nombre de ventes en France a atteint 1 024 000, (auxquels peut s’ajouter une période maximale de
en recul de 4 % par rapport au pic historique de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où
2019, mais très supérieur à la moyenne des 3 la date d’entrée en jouissance du bien est décalée
dernières années (999 000 ventes). Dans le même par rapport à la date d’octroi du crédit). Une marge
temps l’indice INSEE des prix dans l’ancien a de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la
continué de progresser de 6,4 % en métropole, de production trimestrielle de nouveaux crédits permet
manière uniforme entre la Province et l’Île-de- aux établissements de déroger aux critères, dès
France, malgré le léger recul observé à Paris au lors qu’au moins 80 % de la flexibilité maximale est
quatrième trimestre (-0,1 %). Dans cet réservée aux acquéreurs de leur résidence
environnement, la production annuelle de principale avec au moins 30 % de la flexibilité
crédits à l’habitat s’est élevée à 252,4 milliards maximale réservée aux primo-accédants (les 20 %
en 2020, soit une hausse de 2,4 % par rapport à restant de flexibilité maximale, soit 4 % de la
2019 ; par ailleurs, si elle décélère légèrement production trimestrielle, étant libres d’utilisation).
depuis son pic de mai 2020, atteignant
242 milliards en mars 2021 sur 12 mois, la Les données collectées par l’Autorité de contrôle
production de crédits reste très nettement au- prudentiel et de résolution (ACPR) permettent
dessus de sa moyenne annuelle depuis fin 2003 d’observer une normalisation progressive de la
(156,7 milliards). Dans le même temps, les encours plupart des critères d’octroi sur la période
de crédits à l’habitat ont enregistré une croissance courant de janvier 2020 à février 20211, sans
de 5,4 % sur l’année, tandis que les autres crédits constater de baisse du montant moyen du prêt :
aux particulier ont enregistré un repli de 0,5 %.
Le montant moyen du prêt s’établit à
En dépit de fondamentaux qui restent sains, 181 029 euros en février 2021, soit une
l’évolution des conditions d’emprunt augmentation de 3,2 %, inférieure à celle des
immobilier des ménages en France demeure un prix de l’immobilier ;
sujet d’attention pour la stabilité financière. Le La part des nouveaux prêts dont la maturité
modèle français d’octroi des crédits à l’habitat dépasse 25 ans a reculé de 4,4 pts à 8,3 %,
repose sur trois piliers : 1/ ces crédits sont tandis que la durée moyenne a légèrement
presque exclusivement octroyés à taux fixe reculé à 21,5 ans (-1,4 mois) ;
(99,4 % de la production en 2020 et 96,7 % de
l’encours en fin d’année), limitant ainsi les risques La part des nouveaux prêts dont le taux
liés à une éventuelle remontée des taux pour les d’effort excède 35 % a baissé de 8,5 pts à
ménages ; 2/ la quasi-totalité de l’encours 23,5 %, tandis que le taux d’effort moyen a
(97,5 %) bénéficie d’une protection, notamment reculé de 0,8 pt à 30,1 % ;
de type caution ou hypothèque, permettant de Le taux d’endettement moyen a légèrement
limiter les pertes pour les banques en cas de défaut reculé de 1,1 mois à 5 ans ;
d’un emprunteur; 3/ la politique d’octroi repose
principalement sur l’appréciation de la Enfin, le rapport entre le montant des prêts et
solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment la valeur des biens financés à l’octroi (loan to
à travers le taux d’effort à l’octroi (debt service to value ou LTV) a reculé de 2,7 pts à 82,7 %. Par
income ou DSTI), et non sur la valeur de marché ailleurs, la part des LTV supérieures à 100 %
du bien financé, limitant ainsi les phénomènes a reculé de 7,2 pts à 24,2 %.
d’amplification financière.
La normalisation progressive des critères de
En 2020, la dynamique du crédit immobilier a maturité et de taux d’effort a permis un recul du taux
contribué à la hausse de l’endettement des de prêts non conformes à la recommandation n°R-
ménages : à la fin de l’année, celui-ci atteint 102 % 2021-1, qui au 1er trimestre de 2021 s’élève à
du revenu disponible brut, un chiffre en hausse de 28,8 % avant la prise en compte de la marge de
3,8 points de pourcentage (pts) et supérieur à la flexibilité de 20 % prévue par la recommandation ;
moyenne de la zone euro (97,5 % ; +2,4 pts). Le la tendance se poursuit sur le second trimestre de
Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a émis 2021, le taux de prêts non conformes atteignant
une recommandation, le 20 décembre 2019, 25,3 % en avril 2021 et 23,6 % en mai. La plupart
1Dernière échéance disponible pour le reporting CREDITHAB
mis en place par l’instruction n° 2020-I-02 de l’ACPR.
Le financement de l’habitat en 2020 2
des établissements ont, au niveau consolidé, une crise sanitaire sur la sinistralité des prêts à l’habitat,
production non conforme à la recommandation ainsi que celui de la remontée récente des taux
inférieure ou égale à la marge de flexibilité de 20 %, longs sur la rentabilité de ces prêts. Le suivi de
tandis que le respect du ciblage (part des l’évolution des critères d’octroi sera par ailleurs
résidences principales et des primo-accédants) renforcé dans le cadre de la transformation de la
progresse également. Sur la base des chiffres recommandation du HCSF en norme contraignante
d’avril et mai, la tendance à la baisse des prêts non d’ici la fin de l’été.
conformes se poursuit.
Au total, les risques demeurent contenus,
comme en témoigne la faible sinistralité des
crédits, tant en termes de stock (le taux d’encours
douteux, de 1,06 % au 31 décembre 2020, est en
baisse de 14 points de base (bps) par rapport à
2019) qu’en termes de flux (les passages en défaut
sur 12 mois ont représenté 0,42 % de l’encours au
premier trimestre 2021, un plus bas depuis mi-
2015). Le coût du risque reste quant à lui
négligeable, à 0,7 bps en 2020. Cette sinistralité
réduite se reflète dans les taux de pondération
faibles, qui continuent de baisser (-0,7 pt sur 12
mois à 10,3 % en juin 2020), mais qui restent dans
la norme des pays couverts par l’exercice de
transparence de l’Autorité Bancaire Européenne
(European Banking Authority – EBA), en particulier
lorsqu’on tient compte de la couverture des risques
par les organismes de caution. Par ailleurs, l’ACPR
a conduit au début de cette année un nouvel
exercice de « stress-test » des principaux
organismes de caution de crédits à l’habitat en
France, après celui mené en 2018, qui reposait sur
les mêmes scénarios et la même méthodologie que
l’exercice auquel a procédé l’EBA en 2021 ; à l’issu
de cet exercice, il ressort que les organismes de
caution seraient tous capables de supporter un
choc macroéconomique très important sur le
marché de l’immobilier résidentiel tout en
continuant de couvrir les pertes des banques.
Enfin, le HCSF avait également souhaité attirer
l’attention des établissements de crédit sur
l’importance d’une tarification du crédit immobilier
qui ne fragilise pas le modèle français de
financement de l’habitat. L’exploitation du nouvel
état « RENT_IMMO », mis en place par l’instruction
ACPR n°2020-I-04, fait apparaître une hausse des
marges entre le premier trimestre de 2020 et le
premier trimestre de 2021, qui provient
essentiellement de la baisse des taux de cession
interne (TCI). Malgré l’hétérogénéité des modes de
calcul, le recul des TCI reflète l’amélioration des
conditions de marché, et notamment la baisse des
taux de swap contre Euribor, consécutives aux
mesures de politique monétaire mises en œuvre Mots-clés : crédits à l’habitat des particuliers, prêt
par la Banque centrale européenne à partir du moyen, durée moyenne, loan to value, taux
printemps 2020. d’effort, encours douteux et provisions, coût du
risque
En dépit de risques qui demeurent contenus, Codes JEL : G21, R21, R31
l’ACPR et la Banque de France restent
particulièrement vigilantes quant à l’impact de la Étude réalisée par Laurent FAIVRE
Le financement de l’habitat en 2020 3
SOMMAIRE
Contenu
Chiffres clés ...................................................................................................................................... 5
Méthodologie ...................................................................................................................................... 6
Un marché du crédit à l’habitat toujours dynamique .............................................................................. 7
1. Des prix qui continuent de progresser et des volumes de transactions qui se maintiennent à un
niveau élevé .................................................................................................................................. 7
2. Une production de crédits en hausse par rapport à 2019, soutenue par des taux d’intérêt
durablement bas et dont la baisse s’est poursuivie en 2020 et début 2021 ................................. 8
3. Une production hors rachats et renégociations qui reste dominée par les résidences
principales.................................................................................................................................... 11
4. Une production de prêts relais dynamique, mais marginale ....................................................... 12
5. Des prêts à taux fixe qui restent très largement majoritaires ...................................................... 12
6. Les groupes mutualistes restent les principaux acteurs du marché ........................................... 13
7. La part des prêts cautionnés, qui restent largement majoritaires, continue de progresser ........ 14
Des emprunteurs qui continuent de présenter un faible niveau de risque........................................... 16
1. Un montant moyen de prêt qui ne progresse que modestement ................................................ 16
2. Un net recul de la part des maturités supérieures à 25 ans ........................................................ 18
3. Un net recul des taux d’effort supérieurs à 35 % ........................................................................ 21
4. Un taux d’endettement relativement stable ................................................................................. 23
5. Une LTV moyenne qui recule et une baisse du sur-financement ............................................... 25
6. Une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière avec laquelle la plupart des
établissements se sont mis progressivement en conformité ....................................................... 27
Des risques liés au financement de l’habitat qui restent contenus ...................................................... 30
1. Un poids des crédits à l’habitat en France en léger recul dans le total des crédits .................... 30
2. Un taux d’encours douteux bruts en baisse ................................................................................ 31
3. Un taux de provisionnement en légère hausse ........................................................................... 34
4. Un coût du risque en recul........................................................................................................... 35
5. Un taux de pondération supérieur à la moyenne lorsqu’on tient compte de l’impact des
cautions ....................................................................................................................................... 36
6. Des marges en hausse grâce au recul des taux de cession internes ......................................... 37Chiffres clés2
Critères d’octroi
Prêt moyen 181 k€ +3,2%
Durée moyenne 21,5 ans -1,4 mois
Part des maturité > 25 ans 8,3% -4,4 pt
Taux d’effort moyen 30,1% -0,8 pt
Part des taux d'effort > 35 % 23,5% -8,5 pt
Taux d’endettement moyen 5,0 ans -1,1 mois
LTV moyenne 82,7% -2,7 pt
Part des LTV > 100 % 24,2% -7,2 pt
Sinistralité
Taux de créances douteuses brutes 1,06% -0,14 pt
Coût du risque 0,7 bps -2 bps
2 Encours, production et sinistralité : chiffres au 31 décembre 2020 (ou de l’année 2020) et variations par rapport à 2019. Critères
d’octroi : données mensuelles de février 2021 par rapport à janvier 2020.
Le financement de l’habitat en 2020 5Méthodologie
Le présent « Analyses et Synthèses » s’appuie L’analyse s’appuie également sur des données
sur les réponses collectées par le Secrétariat statistiques de la Banque de France et des
général de l’ACPR dans le cadre de son enquête sources externes (INSEE, Conseil général de
annuelle sur le financement de l’habitat au titre de l'environnement et du développement durable
l’année 2020 ainsi que sur l’exploitation des (CGEDD), etc.), ainsi que sur les informations
données du suivi mensuel de la production de publiées par l’EBA dans le cadre de son exercice
crédits à l’habitat des particuliers mis en place par annuel de transparence, qui permettent de
l’ACPR en septembre 2011 auprès d’un procéder à certaines comparaisons européennes.
échantillon de banques représentatives.
Comme en 2019, le Secrétariat général de l’ACPR
Depuis la dernière publication, ce suivi (SGACPR) a sollicité les principaux garants des
mensuel a fait l’objet d’importants crédits à l’habitat (Crédit Logement, la Caisse
ajustements, notamment à la suite de la mise d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole
en œuvre des instructions ACPR n°2020-I-02 et (CAMCA ; groupe Crédit Agricole), la Compagnie
2021-I-02 relatives à l’état réglementaire Européenne de Garanties et Cautions (CEGC ;
CREDITHAB, afin d’assurer un suivi rapproché groupe BPCE), Parnasse Garanties (groupe
des recommandations du HCSF. Les BPCE) et CM-CIC Caution Habitat (groupe Crédit
réaménagements apportés à l’état Mutuel)) ainsi que la Société de Gestion des
CREDITHAB, faisant intervenir des Financements et de la Garantie de l’Accession
changements méthodologiques majeurs Sociale à la propriété (SGFGAS) afin d’obtenir des
(périmètre, définition des critères d’octroi, informations détaillées sur le montant des prêts
mode de calcul des moyennes) entraînent des couverts par des garanties.
ruptures de séries statistiques. Les
graphiques sur l’évolution de longue période Comme chaque année, plusieurs établissements
des critères d’octroi ne sont donc pas ont pu, à l’occasion de l’envoi de leurs réponses
présentés cette année dans l’analyse. compléter ou modifier certaines données pour les
années passées, permettant ainsi d’améliorer la
Par ailleurs, la mise en place du nouvel état représentativité de plusieurs indicateurs et de
réglementaire RENT_IMMO (instruction ACPR procéder à la correction d’erreurs de déclarations.
n°2020-I-04) permet de mesurer la rentabilité des De ce fait, certains chiffres figurant dans la
crédits à l’habitat après déduction des principaux présente étude peuvent différer de ceux qui ont
coûts associés (refinancement, risque, gestion, été publiés au titre des années précédentes.
capital) et éventuelle prise en compte des revenus
annexes.
Le financement de l’habitat en 2020 6Un marché du crédit à l’habitat toujours
dynamique
1. Des prix qui continuent de progresser et des volumes de transactions qui
se maintiennent à un niveau élevé
Graphique 1 Prix de l’immobilier résidentiel
140
130
120
110
100
90
80
70
60
Ancien - France entière Ancien - Île de France Ancien - Paris
Ancien - Province Immobilier neuf
Source : Indice INSEE ; base 100 en moyenne annuelle 2015 ; dernier point : dernier trimestre 2020
Le financement de l’habitat en 2020 7Graphique 2 Transactions dans l’ancien sur longue période (cumul sur 1 an, en milliers)
1100 +50%
+40%
1000
+30%
900
+20%
800 +10%
+0%
700
-10%
600
-20%
500 -30%
Nombre de transactions cumulées sur 12 mois Moyenne de longue période
Var° annuelle
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales ; dernier point : février 2021 ; moyenne de longue période
depuis 2000
2. Une production de crédits en hausse par rapport à 2019, soutenue par des
taux d’intérêt durablement bas et dont la baisse s’est poursuivie en 2020 et
début 2021
Graphique 3 Taux des crédits nouveaux à l’habitat
+6%
+5%
+4%
+3%
+2%
+1%
+0%
-1%
Différence: (Taux des crédits nouveaux) - (Swap 10 ans EURIBOR)
Taux des crédits nouveaux
Swap 10 ans-EURIBOR
Source : Banque de France ; dernier point : mars 2021
Le financement de l’habitat en 2020 8Graphique 4 Évolution de l’offre et de la demande de crédits à l’habitat
Augmentation de la demande/resserrrement des 80
critères d'octroi
60
40
20
0
-20
-40
Diminution de la -60
demande/assouplissement des
critéres d'octroi
-80
-100
Critères d'octroi Demande de crédits à l'habitat
Source : Banque de France, Enquête mensuelle auprès des banques sur la distribution du crédit en France ;
dernier point : mars 2021
Graphique 5 Production de crédits à l’habitat (en milliards d’euros)
400 +100%
350 +80%
300 +60%
250 +40%
200 +20%
150 +0%
100 -20%
50 -40%
0 -60%
Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers cumulés sur 12 mois (échelle de gauche)
Moyenne (échelle de gauche)
Var° annuelle (échelle de droite)
Source : Banque de France ; Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, flux CVS, cumulés sur 12 mois ;
dernier point : mars 2021
Le financement de l’habitat en 2020 9Graphique 6 Production mensuelle de crédits à l’habitat et rachats et renégociations (en
milliards d’euros)
40 80%
35 70%
30 60%
25 50%
20 40%
15 30%
10 20%
5 10%
0 0%
Nouveaux crédits Rachats et renégociations Part des rachats et renégociations
Source : Banque de France ; Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, flux CVS ; dernier point : mars 2021
Graphique 7 Encours de crédits à l’habitat aux particuliers (en milliards d’euros)
1 400 +20%
+18%
1 200
+16%
1 000 +14%
800 +12%
+10%
600 +8%
400 +6%
+4%
200
+2%
0 +0%
Encours de crédits à l'habitat aux particuliers résidents Variation annuelle
Source : Banque de France, Prêts à l`habitat aux particuliers résidents (encours titrisés réintégrés) ; dernier point : mars
2021
Le financement de l’habitat en 2020 103. Une production hors rachats et renégociations qui reste dominée par les
résidences principales3
Graphique 8 Évolution de la structure de la production mensuelle de crédits à l’habitat hors
rachats et renégociations
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Primo-accédants Autres acquéreurs de résidence principale
Investissement locatif Autres crédits
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 9 Évolution de la structure de l’encours de crédits à l’habitat aux particuliers
hors rachats et renégociations
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Primo-accédants Autres acquéreurs de résidence principale
Investissement locatif Autres crédits
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
3 Les résidences principales regroupent les primo-accédants et les acquéreurs déjà propriétaires.
Le financement de l’habitat en 2020 114. Une production de prêts relais dynamique, mais marginale
Graphique 10 Part des crédits relais dans la production annuelle de crédits à l’habitat
14%
11,5%
12%
10%
8%
6%
4,1%
4%
2%
0%
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat et suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat
(données moyennes sur 12 mois glissants) ; la barre verticale marque la rupture de série engendrée par le passage au
nouvel état CREDITHAB (instruction ACPR n°2020-I-02)
5. Des prêts à taux fixe qui restent très largement majoritaires
Graphique 11 Structure de la production par type de taux
99,4%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Produits à taux fixe Total production à taux variable Produits à taux variable capé
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat ; données moyennes sur 12 mois glissants ; la barre
verticale marque la rupture de série engendrée par le passage au nouvel état CREDITHAB (instruction ACPR n°2020-I-02)
Le financement de l’habitat en 2020 12Graphique 12 Structure de l’encours par type de taux
96,7%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Produits à taux fixe Total Encours à taux variable
Produits à TV et mensualité fixe Produits à taux variable capé
Produits à TV sec Autres crédits
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
6. Les groupes mutualistes restent les principaux acteurs du marché
Graphique 13 Parts de marché des différents groupes au 30 juin 2020 (en encours)
Société Générale; La Banque Postale;
BNP Paribas; 9,1% 8,9% 1,8% Autres banques
françaises; 0,4%
Confédération
Nationale du Crédit Banques étrangères;
Mutuel; 15,7% 2,0%
Groupe Crédit
Agricole; 34,7%
Groupe BPCE; 27,5%
Source : EBA, Transparency exercise (expositions sur la clientèle de détail hors PME garanties par un bien immobilier
traitées en méthodes standard et avancée) ; calculs ACPR sur l’ensemble des banques ayant déclaré des expositions sur la
France
Le financement de l’habitat en 2020 13Graphique 14 Évolution des parts de marché des différents groupes entre le 30 juin 2019 et
le 30 juin 2020 (en encours)
Banques étrangères +1,5 pts
Autres banques françaises -0,0 pts
La Banque Postale -0,1 pts
Société Générale -0,3 pts
BNP Paribas -0,4 pts
Confédération Nationale du Crédit Mutuel -1,0 pts
Groupe BPCE +1,1 pts
Groupe Crédit Agricole -0,7 pts
Source : EBA, Transparency exercise (expositions sur la clientèle de détail hors PME garanties par un bien immobilier
traitées en méthodes standard et avancée) ; calculs ACPR sur l’ensemble des banques ayant déclaré des expositions sur la
France
La hausse de la part de marché des banques étrangères provient exclusivement de HSBC holdings
7. La part des prêts cautionnés, qui restent largement majoritaires, continue
de progresser
Graphique 15 Structure de l’encours par type de garantie
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Prêts cautionnés Caution d'établissement de crédit
Caution d'organisme d'assurance Hypothèque ou privilège de prêteur de deniers
Autres garanties Sans garantie
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Le financement de l’habitat en 2020 14Graphique 16 Part des emprunteurs couverts par une assurance
92,7%
92,3%
92,2%
92,2%
92,2%
91,5%
88,4%
87,8%
86,9%
86,3%
85,3%
85,2%
85,1%
84,3%
83,8%
83,3%
80,1%
79,9%
79,8%
78,5%
78,0%
77,5%
3,9%
3,1%
3,1%
3,0%
2,9%
2,9%
2,8%
2,8%
2,8%
2,7%
2,6%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Assurance perte d'emploi Assurance incapacité de travail Assurance décès
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Le financement de l’habitat en 2020 15Des emprunteurs qui continuent de présenter
un faible niveau de risque4
1. Un montant moyen de prêt qui ne progresse que modestement
Graphique 17 Montant moyen du prêt en fonction du type d’opération (en milliers d’euros)
200
190
180
170
160
150
140
Nouveaux crédits + rachats et renégociations Nouveaux crédits Rachats et renégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
4 Les critères d’octroi (moyennes, distributions) excluent les prêts relais du périmètre.
Le financement de l’habitat en 2020 16Graphique 18 Montant moyen du prêt en fonction de l’objet (en milliers d’euros)
240
220
Primo-accédant
200
Autres acquéreurs de résidence
180
principale
160 Investissement locatif
140
Autres crédits
120
Nouveaux crédits (hors rachats et
100 rénégociations)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 19 Montant moyen du prêt en fonction de la localisation (en milliers d’euros)
450
400
Paris
350
Île de France hors Paris
300
250 Province
200
Outre-mer
150
Total nouveaux crédits + rachats
100 et rénégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 172. Un net recul de la part des maturités supérieures à 25 ans
Graphique 20 Durée initiale des opérations en fonction du type d’opérations
22 ans
21 ans
20 ans
19 ans
18 ans
17 ans
16 ans
15 ans
Nouveaux crédits + rachats et renégociations Nouveaux crédits Rachats et renégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 21 Durée initiale des opérations en fonction de l’objet
25 ans
24 ans
23 ans Primo-accédants
22 ans
21 ans Acquéreurs déjà propriétaires
20 ans
Investissement locatif
19 ans
18 ans
Autres crédits
17 ans
16 ans Nouveaux crédits (hors rachats et
15 ans renégociations)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 18Graphique 22 Durée initiale des opérations en fonction de la localisation
22 ans
21 ans Paris
Île de France hors Paris
20 ans
Province
Outre-mer
19 ans
Nouveaux crédits + rachats et
renégociations
18 ans
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 23 Part de la production (hors rachats et renégociations) dont la maturité dépasse
25 ans
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 19Graphique 24 Part de la production dont la maturité dépasse 25 ans, par objet
25%
20% Primo-accédants
15% Autres acquéreurs de résidence
principale
10% Investissement locatif
Autres crédits
5%
Total nouveaux crédits (hors
0% rachats et renégociations)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 25 Structure de l’encours de prêts à l’habitat par maturité résiduelle
35%
16,0 ans 16,0 ans 16,0 ans
30% 15,9 ans
15,8 ans 15,7 ans
15,6 ans
25% 15,5 ans
15,4 ans 15,5 ans
20% 15,1 ans
15%
10%
5%
0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
< 5 ans 5-10 ans 10-15 ans 15-20 ans ≥20 ans Maturité moyenne
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Le financement de l’habitat en 2020 203. Un net recul des taux d’effort supérieurs à 35 %
Graphique 26 Taux d’effort moyen en fonction du type d’opération
33%
32%
31%
30%
29%
Nouveaux crédits + rachats et renégociations Nouveaux crédits Rachats et renégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 27 Taux d’effort moyen en fonction de l’objet
33%
32%
Primo-accédants
31% Acquéreurs déjà propriétaires
Investissement locatif
30%
Autres crédits
29%
Nouveaux crédits (hors rachats et
renégociations)
28%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 21Graphique 28 Taux d’effort moyen en fonction de la localisation
35%
34%
33%
Paris
32% Île de France hors Paris
Province
31% Outre-mer
Total opérations de crédit
30%
29%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 29 Part des crédits (hors rachats et renégociations) présentant un taux d’effort
supérieur à 35 %
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Taux d'effort indisponible > 40% > 35% et ≤ 40%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 22Graphique 30 Part des crédits présentant un taux d’effort supérieur à 35 % par objet
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
Primo-accédants Autres acquéreurs de résidence principale
Investissement locatif Autres crédits
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
4. Un taux d’endettement relativement stable
Graphique 31 Taux d’endettement moyen à l’octroi par type d’opération, en nombre d’années
de revenus
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
Nouveaux crédits + rachats et renégociations
Nouveaux crédits
Rachats et renégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 23Graphique 32 Taux d’endettement moyen à l’octroi par objet, en nombre d’années de revenus
6,0
5,5
Primo-accédants
5,0
Acquéreurs déjà propriétaires
4,5
Investissement locatif
4,0
Autres crédits
3,5 Nouveaux crédits (hors rachats
et renégociations)
3,0
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 33 Taux d’endettement moyen à l’octroi en fonction de la localisation, en nombre
d’années de revenus
6,5
6,0
Paris
5,5
Île de France hors Paris
5,0
Province
4,5
Outre-mer
4,0 Nouveaux crédits + rachats et
renégociations
3,5
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 245. Une LTV moyenne qui recule et une baisse du sur-financement
Graphique 34 LTV moyenne à l’octroi, par type d’opération
88%
86%
84%
82%
80%
78%
76%
74%
72%
70%
Nouveaux crédits + rachats et renégociations Nouveaux crédits Rachats et renégociations
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 35 LTV moyenne à l’octroi, par objet
100%
95%
90%
Primo-accédants
85%
80% Acquéreurs déjà propriétaires
75%
Investissement locatif
70%
65% Autres crédits
60%
Nouveaux crédits (hors rachats
55% et renégociations)
50%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 25Graphique 36 LTV moyenne à l’octroi, par localisation
95%
90%
85% Paris
80% Île de France hors Paris
75% Province
70% Outre-mer
65% Nouveaux crédits + rachats et
renégociations
60%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 37 Structure de la production (hors rachats et renégociations) par tranche de LTV
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
LTV indisponible > 110% > 100% et ≤ 110% > 95% et ≤ 100% > 85% et ≤ 95% ≤ 85%
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Le financement de l’habitat en 2020 26Graphique 38 Part des LTV supérieures à 100 % (sur-financement) par objet
45%
40%
Primo-accédant
35%
Acquéreurs déjà proprietaires
30%
25% Investissement locatif
20%
Autres crédits
15%
Total nouveaux crédits (hors
10% rachats et renégociations)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02) ; données mensuelles ; dernier
point : février 2021
Graphique 39 LTV en cours de vie
95%
85%
75%
65%
55%
45%
35%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Ecart interquartile LTV moyenne de l'encours LTV Min LTV Max
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
6. Une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière avec laquelle
la plupart des établissements se sont mis progressivement en conformité
Encadré 1 Recommandation du HCSF relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiel en
France
Recommandation du HCSF n°R-2019-1
Dans un contexte de production dynamique de crédits à l’habitat, de relâchement des critères d’octroi
et plus généralement de hausse de l’endettement des ménages, le HCSF avait émis le 20 décembre
2019 une recommandation (n°R-2019-1) aux établissements de crédit et aux sociétés de financement
de prendre en considération les critères suivants dans l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en
France :
Taux d’effort à l’octroi ≤ 33 % ET
Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans.
Cette recommandation était assortie de marges de flexibilité :
Le financement de l’habitat en 2020 27 Jusqu’à 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits pouvait excéder l’un ou l’autre
de ces deux seuils ;
Au moins les trois quarts de cette flexibilité maximale était réservée aux primo-accédants et aux
acquéreurs de leur résidence principale ;
S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de
7 années de revenu était préconisé.
Recommandation du HCSF n°R-2021-1
Sur la base des informations plus précises collectées au travers de l’état CREDITHAB amendé début
2020, le HCSF a émis le 27 janvier 2021 une nouvelle recommandation (n°R-2021-1) qui modifie les
plafonds de critères d’octroi :
Taux d’effort à l’octroi ≤ 35 % ET
Maturité du crédit à l’octroi ≤ 25 ans, auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de
différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par
rapport à l’octroi du crédit (ventes en l’état futur d’achèvement, construction de maisons
neuves…).
Cette recommandation est assortie de marges de flexibilité :
La flexibilité admise peut aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux
crédits ;
Au moins 80 % de la flexibilité maximale est destinée aux acquéreurs de leur résidence principale
et au moins 30 % de la flexibilité maximale est réservée aux primo-accédants. Par conséquent,
les établissements sont également tenus de respecter les 2 conditions suivantes :
o Part de la production non conforme hors résidences principales < (1-80 %) x 20 % = 4 % de
la production totale
o Part de la production non conforme hors primo-accédants < (1-30 %) x 20 % = 14 % de la
production totale.
Graphique 40 Part de la production non conforme à la recommandation (R-2019-1 puis R-
2021-1) du HCSF dans la production totale (hors rachats et renégociations)
48,3%
45,9%
43,2%
41,1%
28,8%
33,3% 30,9% 25,6%
28,2% 26,1%
8,8% 5,6%
20,0% 20,0%
15,0% 15,0% 15,0% 15,0%
T1-2020 T2-2020 T3-2020 T4-2020 T1-2021 avr.-21
(R-2019-1) (R-2019-1) (R-2019-1) (R-2019-1) (R-2021-1) (R-2021-1)
Marge de flexibilité Dépassement
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02 et CREDITHAB 2021-I-02)
Le financement de l’habitat en 2020 28Graphique 41 Part de la production non conforme à la recommandation (R-2021-1) du HCSF
hors résidences principales dans la production totale (hors rachats et
renégociations)
9% 8,5% 8,2%
7,8%
8%
7,0%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
janv.-21 févr.-21 mars-21 avr.-21
Total des remises Marge de flexibilité (4%)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02 et CREDITHAB 2021-I-02)
Graphique 42 Part de la production non conforme à la recommandation (R-2021-1) du HCSF
hors primo-accédants dans la production totale (hors rachats et
renégociations)
25%
20,1% 20,8% 20,1%
20% 18,4%
15%
10%
5%
0%
janv.-21 févr.-21 mars-21 avr.-21
Total des remises Marge de flexibilité (14%)
Source : ACPR, suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat (CREDITHAB 2020-I-02 et CREDITHAB 2021-I-02)
Le financement de l’habitat en 2020 29Des risques liés au financement de l’habitat qui
restent contenus
1. Un poids des crédits à l’habitat en France en léger recul dans le total des
crédits
Graphique 43 Évolution du poids des crédits à l’habitat en France dans le total des
expositions crédit des banques françaises
20%
18% BNP Paribas SA
16%
Groupe Crédit Mutuel
14%
12% Groupe BPCE
10%
Groupe Crédit Agricole
8%
6% La Banque Postale
4%
2% Société Générale SA
0% Moyenne banques
françaises
Source : EBA, Transparency exercise 2015 à 2020; dernier point : juin 2020
Le financement de l’habitat en 2020 302. Un taux d’encours douteux bruts en baisse
Graphique 44 Taux de défaut trimestriel sur les crédits à l’habitat en France
0,20%
0,18%
0,16%
0,14%
0,12%
0,10%
0,08%
Source : états COREP C09.01 et C09, dernier point mars 2021 ; les prêts en défaut recouvrent notamment les prêts
présentant plus de 90 jours d’impayés
Graphique 45 Évolution annuelle des encours douteux bruts sur les crédits à l’habitat
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Le financement de l’habitat en 2020 31Graphique 46 Encours douteux bruts sur les crédits à l’habitat, en milliards d’euros et en %
des encours totaux
20 5,0%
Montant des crédits à l'habitat
18 4,5% douteux bruts (échelle de
gauche)
16 4,0%
14 3,5% Taux de douteux bruts sur
crédits à l'habitat (échelle de
12 3,0% droite)
10 2,5%
Taux de douteux bruts tous
8 2,0% crédits clientèle (échelle de
6 1,5% droite)
4 1,0% Taux de douteux bruts en
2 0,5% tenant compte des garants
(échelle de droite)
0 0,0%
2018
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2019
2020
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat et données BAFI/SURFI ; les encours douteux sont ceux
qui présentent un risque élevé de non remboursement ; les encours douteux bruts des garants de crédits à l’habitat ne sont
collectés que depuis 2010
Graphique 47 Évolution du taux de crédits à l’habitat en défaut par pays
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
30-juin-18 30-juin-19 30-juin-20
Moyenne (30-juin-20) Q1 (30-juin-20) Médiane (30-juin-20)
Q3 (30-juin-20)
Source : Transparency exercise ; encours traités en méthode avancée uniquement ; Q1, Q3 : premier et troisième quartiles
Le financement de l’habitat en 2020 32Graphique 48 Taux de crédits à l’habitat en défaut en France au 30 juin 2020
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Groupe Crédit Mutuel Groupe BPCE Groupe Crédit Société Générale SA BNP Paribas SA
Agricole
Taux d'encours en défaut (30 juin 2019) Taux d'encours en défaut (30 juin 2020)
Moyenne (30 juin 2020) Q1 (30 juin 2020)
Médiane (30 juin 2020) Q3 (30 juin 2020)
Source : EBA, Transparency exercise (expositions sur la clientèle de détail hors PME garanties par un bien immobilier ;
encours traités en méthode avancée) ; calculs ACPR sur un échantillon de 28 banques ayant déclaré des crédits à l’habitat
sur la France
Graphique 49 Taux d’encours douteux bruts par type de taux
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Crédits à taux fixe Crédits à taux variable
Remarque : les taux d’encours douteux bruts par type de taux ayant été calculés sur un périmètre restreint (toutes les
banques interrogées n’ayant pas remis d’informations sur ce point), ils ne peuvent se comparer directement avec le taux
d’encours douteux bruts sur l’ensemble des crédits à l’habitat.
Encadré 2 Exercice ad hoc de stress-test conduit par l’ACPR sur les principaux organismes
de caution français dans le cadre de l’exercice européen de stress-test EBA/BCE
Le système de cautionnement des prêts à l’immobilier résidentiel en France constitue une singularité
par rapport au reste de l’Union Européenne, puisqu’une majorité des encours est garantie par un
organisme de caution qui couvre les pertes auxquelles les banques font face en cas de défaut de
leurs emprunteurs.
Afin de vérifier la robustesse des principaux garants de crédits à l’habitat, l’ACPR a, comme lors des
trois précédents exercices de stress-tests européen (2014, 2016 et 2018), conduit un exercice ad
hoc reposant sur les mêmes scénarios et méthodologie que l’exercice de l’EBA.
Le financement de l’habitat en 2020 33Les organismes de caution ayant tous démontré un niveau de robustesse suffisant tout au long de
l’exercice, y compris en cas de fort accroissement des appels en garantie auxquels ils devraient faire
face, les banques ont pu faire valoir ce mécanisme pour la projection de leur taux de pertes sur leurs
portefeuilles de crédits à l’habitat en France et donc justifier l’application de pertes en cas de défaut
plus faibles que celles appliquées aux crédits hypothécaires classiques.
3. Un taux de provisionnement en légère hausse
Graphique 50 Taux de provisionnement des encours douteux
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
Tous crédits clientèle Crédits habitat aux particuliers
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat et données BAFI/SURFI
Graphique 51 Encours douteux nets en milliards d’euros
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Le financement de l’habitat en 2020 34Graphique 52 Taux de provisionnement des prêts à l’habitat douteux par type de taux
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Prêts à taux fixe Prêts à taux variable
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat
Remarque : les taux de provisionnement par type de taux ayant été calculés sur un périmètre restreint (toutes les banques
interrogées n’ayant pas remis d’informations sur ce point), ils ne peuvent se comparer directement avec le taux de
provisionnement sur l’ensemble des crédits à l’habitat.
4. Un coût du risque en recul
Graphique 53 Coût du risque des prêts à l’habitat, en millions d’euros (échelle de droite) et
rapporté à l’encours moyen (échelle de gauche)
600 +60 bps
500 +50 bps
400 +40 bps
300 +30 bps
200 +20 bps
100 +10 bps
0 +0 bps
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Montant du coût du risque des crédits à l'habitat (échelle de gauche)
Coût du risque des prêts à l'habitat (échelle de droite)
Coût du risque global* (échelle de droite)
Source : ACPR, enquête annuelle sur le financement de l’habitat ; communication financière des banques ; *coût du risque
des 6 principaux groupes bancaires français rapporté à leur total de bilan
Le financement de l’habitat en 2020 355. Un taux de pondération supérieur à la moyenne lorsqu’on tient compte de
l’impact des cautions
Graphique 54 Pondérations (IRBA) des crédits à l’habitat par pays d’exposition au
30 juin 2020
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Finlande
Italie
Suède
Hong Kong
Allemagne
Irlande
Pays-Bas
Norvège
Espagne
Royaume-Uni
Belgique
Danemark
France
Taux de pondération (30 juin 2019) Taux de pondération (30 juin 2020)
Moyenne (30 juin 2020) Q1 (30 juin 2020)
Médiane (30 juin 2020) Q3 (30 juin 2020)
Source : EBA, Transparency exercise (expositions sur la clientèle de détail hors PME garanties par un bien immobilier ;
encours traités en méthode avancée) ; calculs ACPR ; ne sont mentionnés que les pays représentant individuellement au
moins 1 % du montant total des crédits à l’habitat déclarés par l’ensemble des banques couvertes par l’exercice de l’EBA
Graphique 55 Pondérations des crédits à l’habitat en France (IRBA) au 30 juin 2020
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Groupe Crédit Mutuel Groupe BPCE Groupe Crédit Société Générale SA BNP Paribas SA
Agricole
Taux de pondération (30 juin 2019) Taux de pondération (30 juin 2020)
Moyenne (30 juin 2020) Q1 (30 juin 2020)
Médiane (30 juin 2020) Q3 (30 juin 2020)
Source : EBA, Transparency exercise ; calculs ACPR sur un échantillon de 28 banques ayant déclaré des crédits à l’habitat
sur la France
Le financement de l’habitat en 2020 36Graphique 56 Pondérations (IRBA) des crédits à l’habitat par pays d’exposition au 30 juin
2020 en intégrant les risques pondérés de Crédit Logement
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Finlande
Suède
Allemagne
Hong Kong
Irlande
Italie
Pays-Bas
Norvège
Espagne
Royaume-Uni
Danemark
Belgique
France
Taux de pondération (30 juin 2020) Moyenne (30 juin 2020)
Q1 (30 juin 2020) Médiane (30 juin 2020)
Q3 (30 juin 2020) Q3 (30 juin 2020)
Source : EBA, Transparency exercise (expositions sur la clientèle de détail hors PME garanties par un bien immobilier ;
encours traités en méthode avancée) et rapport annuel Crédit Logement 2020 ; calculs ACPR ; ne sont mentionnés que les
pays représentant individuellement au moins 1 % du montant total des crédits à l’habitat déclarés par l’ensemble des
banques couvertes par l’exercice de l’EBA
6. Des marges en hausse grâce au recul des taux de cession internes
Graphique 57 Taux d’intérêt et marge brute sur la production de nouveaux crédits à l’habitat
1,21% 1,20%
1,13% 1,15%
1,11%
0,71% 0,74%
0,69%
0,48% 0,46%
T1-2020 T2-2020 T3-2020 T4-2020 T1-2021
Marge brute (TESE - TCI) TESE moyen TCI moyen
Source : ACPR (état RENTIMMO)
Le financement de l’habitat en 2020 37Graphique 58 Marge brute et marge nette sur la production de nouveaux crédits à l’habitat
0,8%
0,69% 0,70%
0,7%
0,6%
0,50%
0,5% 0,45%
0,43%
0,4% 0,36% 0,36%
0,3% 0,24%
0,2%
0,12% 0,11%
0,1%
0,0%
T1-2020 T2-2020 T3-2020 T4-2020 T1-2021
Marge brute (TSE - TCI) Marge nette (marge brute - frais de gestion - coût du risque)
Source : ACPR (état RENTIMMO)
Graphique 59 Marge brute et marge nette sur l’encours de crédits à l’habitat
Revenus bruts Coût de MARGE BRUTE Frais de gestion Coût du risque MARGE NETTE
d'intérêt refinancement
S1-2020 S2-2020
Source : ACPR (état RENTIMMO)
Le financement de l’habitat en 2020 38Vous pouvez aussi lire
