Le marché de l'immobilier résidentiel - France | Septembre 2021 Le marché de l'immobilier résidentiel Locatif et investissement - Knight Frank
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Le marché de l’immobilier résidentiel
Locatif et investissement
Le marché de
Knightfrank.com/research
l’immobilier résidentiel
France | Septembre 2021
Page 4. CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
Page 5. DES CONDITIONS
S D’EMPRUNT
FAVORABLES
O
Page 6. LE MARCHÉ
M DE L’ANCIEN
M Page 8. ZOOM : ATTRAIT RENFORCÉ
POUR LA GRANDE COURONNE
ET LES VILLES MOYENNES
A
Page 10. LE MARCHÉ
DU NEUF
I
Page 12. ZOOM : LES MOTIVATIONS
D’ACQUÉREURS DE LOGEMENTS
R DANS LE MONDE
E
Page 13. LE MARCHÉ DE
L’INVESTISSEMENT
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
L E M A R C H É R É S I D E N T I E L FA I T
MIEUX QUE RÉSISTER
Malgré les aléas de l’épidémie de Covid-19, le marché français de l’immobilier résidentiel a fait preuve de solidité
depuis le début de 2021. Ainsi, les ventes aux particuliers et les prix au m² sont orientés à la hausse, tandis que
les institutionnels confirment leur grand appétit pour les ventes en bloc avec un peu plus de 4 milliards d’euros
engagés au 1er semestre dans l’Hexagone.
Les prochains mois s’annoncent tout aussi favorables. Jouissant de son statut de valeur refuge, le marché
résidentiel profitera de l’amélioration de la situation sanitaire et de l’accélération de la croissance. De fait,
l’activité économique est quasiment revenue à son niveau d’avant crise, ce dont devraient bénéficier le marché
de l’emploi et le pouvoir d’achat des Français. Les ménages profiteront aussi de l’épargne de précaution
amassée durant la crise pour concrétiser leurs projets d’acquisition, d’autant que les conditions de financement
restent très attractives du fait de l’allongement de la durée d’emprunt et de taux bas. Malgré la rareté de l’offre,
les investisseurs institutionnels demeureront quant à eux très actifs, si bien que les volumes investis sur le
marché résidentiel devraient atteindre un nouveau record en 2021.
POINTS CLÉS
Hausse des ventes dans La production neuve Ralentissement de la hausse Des volumes investis record
l’ancien et le neuf à la peine des prix
Après la performance
Au 1er semestre 2021, 208 000 Le nombre de permis obtenus Le prix des logements franciliens exceptionnelle de 2020 et du 1er
ventes de logements anciens progresse légèrement (+ 1,9 % sur continue de progresser, dans l’ancien semestre 2021 (plus de 4 milliards
(+ 8 % sur un an) et 12 200 ventes un an), mais reste inférieur de 11 % (+ 2,1 % sur un an pour les d’euros investis en France), les
de logements neufs (+ 9 %) ont été à la moyenne 2011-2020. Le appartements à fin juin 2021) comme sommes engagées sur le marché
comptabilisées en Île-de-France*. nombre de logements commencés dans le neuf (+ 1,7 %). Les prix résidentiel devraient atteindre un
recule quant à lui de 2,7 % sur un devraient modérément augmenter au nouveau record sur l’ensemble de
an. 2nd semestre 2021. cette année.
*Cumul sur 12 mois glissants
Sources : SDES, Sit@del2 (estimations sur données arrêtées à fin juin 2021), Notaires du Grand Paris, CAPEM, Knight Frank.
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
LA REPRISE S’ACCÉLÈRE
Indicateurs économiques de la France
Après la forte récession de 2020, l’année
2021 verra l’économie mondiale se 2019 2020 2021 2022
(estimations) (prévisions) (prévisions)
redresser. À l’échelle du globe, le PIB
devrait ainsi progresser de plus de 5 % PIB 1,5 % - 8,2 % 5,75 % 4,0 %
cette année et dépasser son niveau Revenu disponible brut des
3,1 % 1,0 % 2,3 % -
d’avant crise. Si la Chine montre quelques ménages
signes d’essoufflement, l’économie
Consommation des ménages 1,9 % - 7,2 % 4,3 % 5,4 %
mondiale profite de la forte accélération de
la croissance aux États-Unis, dopée par Taux d’épargne
15,1 % 21,4 % 17 - 19% -
(en % du revenu disponible brut)
les plans de relance de l’administration
Biden. La tendance est également positive Pouvoir d’achat 2,1 % 0,4 % 1,5 % 1,0 %
en Europe, avec des perspectives de Indicateur de confiance des
croissance revues à la hausse par la BCE 104 94 102 -
ménages (en septembre)
(de 4,6 à 5 % en 2021), une économie
Inflation 1,3 % 0,5 % 1,5 % 1,2 %
boostée par la consommation privée et un
nombre d’emplois inférieur de 1,6 % Taux de chômage 8,4 % 8,0 % 8,7 % 9,2
seulement au niveau d’avant crise.
Sources : Insee, Banque de France, Eurostat, Xerfi Previsis
En France, le succès de la campagne de
Avec une hausse de 4,3 % en 2021 Si les aléas de la crise sanitaire ainsi que
vaccination (64 % des Français disposent
(après - 7,2 % en 2020), la consommation les mesures de distanciation sociale
d’un schéma vaccinal complet à la mi-
reste le moteur principal de la croissance continuent d’impacter plus ou moins
septembre 2021) et l’amélioration de la
grâce à la progression du pouvoir d’achat fortement l’économie et le moral des
situation sanitaire soutiennent également
et à l’utilisation d’une partie du surplus Français (en légère baisse de 3 points
la reprise économique. Après la légère
d’épargne accumulé depuis le entre juin et août 2021, mais de nouveau
hausse de 0,4 % du PIB au 1er trimestre
déclenchement de la crise sanitaire (près orienté à la hausse en septembre), ceci
2021 puis de 1,1 % au 2e trimestre,
de 160 milliards selon une estimation ne devrait donc pas entamer la volonté
l’INSEE anticipe un rebond de 6 % sur
récente de la Banque de France). Si le des ménages de concrétiser leurs projets
l’ensemble de 2021 (après - 8,0 % en
taux d’épargne reste élevé (entre 17 et immobiliers. Ces derniers profiteront ainsi
2020).
19 % en 2021 contre 15,1 % en moyenne de l’amélioration du contexte économique
en 2019), celui-ci ne cesse de diminuer et sanitaire, mais aussi du desserrement
depuis quelques mois. Les Français des conditions d’octroi du crédit.
Évolution de la vaccination en France pourraient ainsi piocher plus largement
En % de la population totale, au 16 sept. 2021 dans leur « bas de laine », rassurés par
l’amélioration de la situation sanitaire et la
Vaccination partielle (1 dose)
80%
Vaccination complète résistance du marché du travail.
74 %
70%
60%
64 % RÉSISTANCE DU MARCHÉ DE
L’EMPLOI
50%
40% La hausse des destructions d’emplois est
30% en effet restée contenue grâce aux
20% mesures mises en place par le
10%
gouvernement, et le taux de chômage,
dont on prévoyait il y a un an qu’il
0%
atteindrait près de 12 % à la fin de 2021 a
Juillet 21
Janvier 21
Mars 21
Avril 21
Février 21
Mai 21
Juin 21
Août 21
Septembre 21
au contraire poursuivi sa baisse ces
derniers mois. Il s’établit désormais à 8 %
et est attendu à 8,2 % en 2022.
Sources : ARS
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
DES CONDITIONS
D ’ E M P R U N T FAV O R A B L E S
DES TAUX AU PLUS BAS La baisse des taux et l’augmentation de la
durée d’emprunt permettent en partie
Si le contexte sanitaire et économique d’absorber la hausse des prix des ZOOM SUR L’ÉVOLUTION DU POUVOIR
reste incertain, les établissements logements et de maintenir un taux d’effort D’ACHAT IMMOBILIER
financiers poursuivent leur stratégie de acceptable pour les ménages.
soutien. La politique monétaire de la BCE, Le pouvoir d’achat immobilier moyen en
le contexte de taux bas et l’élargissement La production de crédits et le nombre de France en 2020 équivaut à celui observé
des conditions d’emprunt (plafond prêts accordés s’étaient fortement vingt ans auparavant. En réalité, celui-ci a
d’endettement relevé à 35 % notamment), contractés en 2020 avec respectivement connu deux cycles différents, chutant de
permettent ainsi d’alimenter la demande - 16,5 % et -18,1 % sur un an. Depuis le 90 à 60 m² entre 2000 et 2008, puis
de crédits et facilitent le financement des début de l’année, la demande de crédits regagnant 34 % sur la période 2009-2020. Il
projets immobiliers des ménages malgré s’est redressée et le nombre de prêts a atteint 87 m² en 2020 et devrait se
l’accentuation du risque de défaut et la bancaires accordés en août a même maintenir voire progresser légèrement en
reprise de l’inflation. progressé de près de 3 % sur un an. Il 2021 grâce à un contexte financier
s’agit cependant d’une hausse en trompe- accommodant.
Le taux d’intérêt moyen poursuit sa baisse l’œil, puisque l’activité avait été fortement
et atteint un niveau historiquement faible à chahutée par le « grand confinement » au
1,05 % en août 2021, soit une chute de 1er semestre 2020. Ces prochains mois, le 40 %
21 points de base sur un an et de 9 points marché des crédits devrait connaître une des français sont locataires
depuis la fin de 2020. Il pourrait s’orienter à forte accélération grâce au rebond de
la hausse au second semestre mais l’activité économique et à l’amélioration de
resterait à un niveau exceptionnellement
bas. Par ailleurs, la durée moyenne
la situation sanitaire. Notons toutefois que
le Haut Conseil de stabilité financière
38 %
des français ont un
d’emprunt atteint des sommets avec (HCSF) a récemment décidé que ses projet immobilier en 2021*
236 mois en août 2021 (après des pics recommandations de janvier 2021 (durée
similaires en mars, mai et juillet). de prêt de 25 ans maximum, taux d’effort *Enquête Ipsos – Equinimo (janvier 2021)
limité à 35 %) deviendraient contraignantes
à compter du 1er janvier 2022.
Évolution du taux d’emprunt moyen en France Chiffres clés à fin août 2021 | France
Toutes durées confondues
Taux d’intérêt moyen
% Taux d'emprunt moyen (toutes durées confondues) en mois 1,05 %
Durée moyenne d'emprunt
1,31 % en août 2020
7,0 250
Encours de crédit
6,0 Août 21 1 185 milliards € (juillet)
200 + 6,7 % sur un an
236
5,0
Durée des crédits
150
4,0 236 mois
+ 7 mois sur un an
3,0
100
Production de crédits
2,0 Août 21
1.05 + 4,3 %
50
- 12,9 % en août 2020
1,0
Nombre de prêts accordés
0,0 0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
+ 2,9 %
- 13,9 % en août 2020
Source : Banque de France Sources : Banque de France, Fédération bancaire française, Observatoire Crédit Logement, CSA, Notaires.
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
LE MARCHÉ
D E L’ A N C I E N
DYNAMISME À TOUTE ÉPREUVE relativement abondante de maisons
individuelles et de ses prix attractifs, celle- Répartition géographique des ventes de
Totalisant 1 155 000 ventes en France à ci a concentré près de la moitié des ventes logements anciens en Île-de-France
fin juin 2021 (cumul sur 12 mois glissants), en Île-de-France lors des douze dernières En milliers, 12 mois glissants
le volume des transactions dans l’ancien mois. Avec une hausse de 1 % des
progresse de 14,7 % sur un an. Après la transactions sur un an à fin juin 2021 10%
contraction de 4 % des ventes en 2020, le (après - 10 % sur un an en mars 2021), le 21%
début de l’année 2021 a notamment marché a été plus calme à Paris, où un 10%
bénéficié de la concrétisation des peu plus de 43 000 ventes ont été actées.
transactions reportées lors des
9%
confinements de l’an passé, ainsi que de MODÉRATION DE LA HAUSSE DES
13%
conditions d’emprunt très favorables. À la PRIX
fin du 1er semestre 2021, le niveau des
À fin juin 2021, l’augmentation des prix de 13%
ventes est supérieur de 36 % à la
l’ancien en France décélère avec une 13%
moyenne 2011-2020. 11%
progression de + 5,9 % en un an. La
Le marché est particulièrement dynamique tendance haussière est plus marquée en
province (+ 6,4 % sur un an) qu’en Île-de- Paris Seine-et-Marne
en province, où le nombre des ventes a
France (+ 2,1 %). Dans le détail, le prix au Yvelines Essonne
augmenté de 18 % sur un an (+ 30 %
m² d’une maison en région parisienne Hauts-de-Seine Seine-St-Denis
dans l’Orne, + 30 % dans l’Yonne, etc.).
progresse plus vite qu’un appartement, Val-de-Marne Val-d’Oise
Le rebond a été plus modeste en Île-de-
France, où un peu plus de 208 000 ventes atteignant respectivement 340 000 € Source : Notaires du Grand Paris
ont été comptabilisées à fin juin 2021, soit (+ 5,1 % sur un an) et 6 710 €/m²
une hausse de 8 % sur un an. L’activité a (+ 2,1 %) en moyenne. La situation est etc.) et les déménagements de Parisiens
été particulièrement soutenue sur le également contrastée selon les secteurs ont soutenu l’activité en périphérie, avec
segment de l’ancien en 1ère couronne, et a géographiques. Ainsi, les nouvelles une hausse des prix de 4,4 % en 1ère
également bénéficié de l’attrait pour la attentes des ménages en matière de couronne et de 4,1 % en 2e couronne.
grande couronne. Profitant de son offre logement (recherche d’espace, jardins, Dans certains marchés de report proches
de la capitale, comme certaines
communes de Seine-Saint-Denis, les prix
d’appartements anciens dépassent ainsi
Évolution du nombre de ventes de logements anciens en France
aisément le seuil des 5 000 €/m², plusieurs
En milliers, 12 mois glissants
villes du Val de Marne et des Hauts-de-
Juin 2021 Seine approchant quant à elles la barre
1 200 1 155
des 10 000 €/m².
1 100
En revanche, les prix se stabilisent à Paris,
1 000 où un appartement ancien coûte en
moyenne 10 650 €/m² à fin juin 2021
900 (- 0,2 % sur un an). Les notaires du Grand
Paris anticipent une faible hausse au 2nd
800 semestre 2021. Leurs projections tablent
sur une valeur de 10 770 €/m² à fin octobre
700
2021, soit un chiffre quasi identique à celui
600 de l’an passé à la même époque (- 0,8 %).
500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, 2021 à fin juin.
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
D’après les données issues des ancien devrait atteindre 5 500 €/m² en et 326 400 € (+ 7,3 %) pour une
avant-contrats des notaires, les prix petite couronne (soit une hausse de maison ancienne.
pourraient de nouveau s’orienter à la 3,3 % sur un an) et 3 420 €/m² en
hausse au second semestre 2021, en grande couronne (+ 5,9 %) à fin
petite et grande couronne notamment. octobre 2021 tandis qu’il atteindra
Ainsi, le prix moyen d’un appartement respectivement 429 900 €/m² (+ 6,4 %)
Évolution des prix de m² pour un appartement ancien
Projection en
En Île-de-France, en €/m² octobre 2021
12 000 €
10 770 €
10 000 € Paris
Île-de-France
Hauts-de-Seine
8 000 €
Val-de-Marne
Yvelines
6 840 €
6 700 € Seine-Saint-Denis
6 000 €
Essonne
5 240 €
4 340 € Val-d’Oise
4 000 € 4 150 € Seine-et-Marne
2 970 €
2 980 €
2 960 €
2 000 €
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Source : Notaires de Paris
Prix au m² standardisés des appartement anciens à Paris et en 1ère couronne
À fin 2ème trimestre 2021
> 12 000 €/m²
10 000 à 12 000 €/m²
8 000 à 10 000 €/m²
< 8 000 €/m²
Source : Notaires de Paris, ADSN-BIEN
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GRANDE COURONNE ET LES
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DE NOUVELLES TRAJECTOIRES Pour autant, les nouvelles aspirations des
RÉSIDENTIELLES ? Franciliens se sont parfois bel et bien Variation des prix au m² dans l’ancien
Variation annuelle à fin juin 2021
concrétisées, dessinant de nouveaux
Depuis le début de 2020, la crise sanitaire parcours résidentiels au bénéfice
FRANCE
a conduit certains Français à reconsidérer notamment des 1ère et 2e couronnes.
leurs modes de vie, faisant notamment Ainsi, certains Parisiens profitent de + 5,9 % Sur un an
évoluer leurs aspirations en matière de l’avancée du projet de Grand Paris
logement. Néanmoins, aucun exode urbain Express et de loyers ou prix au m² plus ÎLE-DE-FRANCE
massif ne se dessine, comme nous attractifs que dans la capitale pour +2,1 % Sur un an
l’écrivions dans notre précédente étude et acquérir un bien plus grand en 1ère
comme l’a récemment confirmé une étude Couronne. Certains habitants de 1ère PROVINCE
sur la perception par les habitants de leur Couronne ont également tendance à
ville post-covid, réalisée par Ipsos pour s’éloigner, optant pour un autre + 6,4 % Sur un an
Université de Paris et le King’s College de département de 1ère Couronne ou pour
Londres. D’après cette enquête une commune de 2e Couronne. Enfin, les Exemple de progression des prix en 2e
consacrée aux capitales française et Franciliens les plus éloignés du centre de couronne parisienne
britannique, la part des habitants l’agglomération n’hésitent pas eux mêmes Variation annuelle à fin juin 2021
envisageant de quitter leur commune à changer de département au sein de la
Montereau-
dans les années à venir n’a guère évolué 2e Couronne, voire à franchir les limites + 13,3%
Fault-Yonne
Communes franciliennes
de 2019 à 2021 (+ 4 points à Paris et de l’Île-de-France pour gagner de
en grande couronne
même - 2 points en petite couronne). l’espace et profiter également de prix Saint-Germain-
+ 10,6 %
en-Laye
moins élevés.
Lieusaint + 10,3 %
REGAIN D’ATTRACTIVITÉ POUR LES Beaumont-
+ 9,6 %
Enquête sur la volonté de déménager VILLES MOYENNES sur-Oise
dans les cinq prochaines années
Plaisir + 8,5 %
Ce regain d’intérêt des Franciliens pour
PARIS 2021 2019 des territoires plus lointains explique Source : Notaires
11% notamment la plus forte progression des
Certain
9% prix au m² de communes de grande
D’après le Baromètre des territoires 2021 de
33% couronne. Ainsi, le prix au m² de l’ancien
très et assez probable
31% l’IFOP, les villes moyennes de l’Hexagone
a augmenté de 3,9 % sur un an en
33%
semblent en effet de plus en plus attractives
peu et très peu probable
29%
Essonne (à fin juin 2021), de 4,1 % dans
aux yeux des habitants des grandes
les Yvelines et même de 4,4 % en Seine-
totalement improbable 14% métropoles. 30 % des actifs résidant dans
24% et-Marne, tandis que les départements de
des agglomérations de plus de 100 000
8%
petite couronne progressent en moyenne
Ne sais pas habitants envisageraient ainsi de
6% de 4,4 % sur un an.
déménager. Un chiffre qui, contre toute
PETITE COURONNE 2021 2019 attente, atteint même 44 % chez les actifs
En région, la hausse des prix de l’ancien
14%
de moins de 35 ans ! Cette tendance n’est
Certain est plus modérée dans le centre des
14% pas née avec la crise sanitaire. Un rapport
grandes métropoles que dans leur
31% publié par le CGET en 2018¹ indiquait déjà
très et assez probable
33%
périphérie. Les prix progressent
que les plus grandes villes, qui concentrent
également moins rapidement dans les
peu et très peu probable 31% pourtant les activités à plus fort potentiel
28% grandes capitales régionales (+ 2,2 % sur
pour l’avenir, avaient plus de mal à retenir
un an à Bordeaux, + 3,4 % à Lyon, etc.)
totalement improbable 12% leurs jeunes, signe d’une déconnexion
16% que dans les villes de taille intermédiaire
entre le dynamisme économique et
comme Nancy (+ 10,6 %), Bayonne
Ne sais pas 10% l’attractivité résidentielle.
11% (+ 14,8 %) ou Angers (+ 19 %).
¹Les mobilités résidentielles en France, tendances et
Source : Ipsos, Université de Paris, King’s College impacts territoriaux, CGET, 2018.
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N O U V E L AT T R A I T P O U R L A
GRANDE COURONNE ET LES
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Évolution des prix de signature pour des appartement anciens
À fin juillet 2021, prix au m²
Calais
Évolution annuelle des prix au m² :
Lille
Supérieure à 10 %
De 7 à 10 %
De 4 à 7 %
De 0 à 4 % Le Havre
Amiens
Inférieure à 0 % Reims Metz
Rouen
Caen
Brest Paris
Rennes Troyes Nancy Strasbourg
Le Mans
Angers
Orléans Mulhouse
Dijon
Saint-
Nazaire Tours Bourges
Nantes Besançon
Poitiers Clermont-
La Rochelle Annecy
Ferrand
Lyon
Limoges
Saint- Grenoble
Étienne
Bordeaux Valence
Nîmes Avignon
Toulouse
Bayonne
Nice
Montpellier
Marseille
Pau
Perpignan
Source : Notaires de France / Baromètre LPI-Se Loger
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LE MARCHÉ
DU NEUF
totalisent 12 240 lots, soit une hausse de
FAIBLESSE DES MISES EN VENTE
9 % sur un an mais un repli de 42 % par Évolution des réservations et des mises
rapport au 1er semestre 2019. Les
Après une année 2020 morose, l’activité a en vente de logements neufs
réservations de logements neufs se Tous types d’habitat, en Île-de-France
été poussive au 1er semestre 2021. Ainsi,
répartissent peu ou prou de la même
d’après les estimations de la CAPEM, Réservations
façon que les mises en vente.
seules 12 100 mises en vente de Mises en vente
logements neufs (tous types d’habitat 40 000
Malgré une offre limitée, une nouvelle
confondus) ont été enregistrées en Île-de- 35 000
accélération des réservations est
France. La hausse est de 62 % sur un an 30 000 27 000
prévisible au 2nd semestre. En effet, les
mais doit être relativisée car le « grand
mesures de restriction, qui ont impacté 25 000
confinement » de 2020 avait stoppé les
le marché résidentiel au début de 2021, 20 000 16 000
procédures de vente.
sont progressivement allégées. En 15 000 12 100
outre, le marché continuera de
Par typologie de produits, le collectif 10 000
32 100
33 700
36 300
37 800
21 000
12 200
bénéficier de la forte demande des
classique a représenté 91 % des mises en 5 000
particuliers et de l’appétit croissant des
vente au 1er semestre 2021, devant le 0
investisseurs institutionnels pour cette
logement individuel (5 %) et les résidences 2016 2017 2018 2019 2020 1S
typologie d’actifs (les VEFA ont 2021
services (4 %). Environ 10 800 logements Source : CAPEM
concentré 40 % des ventes en bloc au
collectifs ont été lancés au 1er semestre,
1er semestre 2021 en France).
soit une augmentation de 59 % par rapport
rareté durable de l’offre neuve, cette
à 2020 (+ 4 190 lots) mais une baisse de
LÉGÈRE HAUSSE DES PRIX pression sur les prix pourrait s’accentuer
30 % par rapport à la même période en
dans les prochains mois.
2019. Concernant le collectif classique,
En hausse de 2 % par an depuis 2014, le
plus de la moitié des mises en vente en
prix de vente moyen du neuf poursuit sa
Île-de-France sont concentrées en 1ère
progression. Tous types d’habitat
couronne (dont 22 % dans les Hauts-de-
confondus, il atteint 5 330 €/m² à la fin du
Seine et 19 % en Seine-Saint-Denis). La
2e trimestre 2021 en Île-de-France, soit
grande couronne en concentre 46 % et
une hausse de 1,7 % sur un an mais de
Paris seulement 1 %. Le volume des
3,1 % hors de Paris. Compte-tenu de la
mises en vente de résidences services
recule quant à lui de 29 % sur un an et se
concentre principalement en Essonne.
Enfin, le nombre des mises en vente de
logements individuels a doublé en un an, Répartition des mises en vente et des réservations de logements neufs
Au 1er semestre 2021, tous types d’habitat, par département en Île-de-France
les Yvelines affichant la part la plus
importante (44 %). 1% 1%
10% 8%
REBOND ATTENDU DES 22% 75 22%
10%
RÉSERVATIONS 11%
92
93
La crise sanitaire a fortement impacté le MISES 94 11% VENTES
nombre de réservations en 2020 en Île-de- 11% EN VENTE 77
France. Après une année 2019 historique, 78
19% 20%
l’activité avait lourdement chuté en 2020 91
95 15%
(- 44 % sur un an). Au 1er semestre 2021, 14%
les ventes, tous types d’habitat confondus 12% 13%
Source : CAPEM
10
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
CRISE DE L’OFFRE PÉNURIE DURABLE
Répartition de l'offre neuve disponible
À la fin du mois de juin 2021, l’offre La production de logements neufs reste à fin juin 2021
neuve disponible en Île-de-France nettement insuffisante pour répondre à En Île-de-France, par département, tous types
représente 19 770 logements soit une la demande et permettre au stock de se d’habitat
baisse de 2 % sur un an et de 10 % par reconstituer. Le phénomène n’est pas 10% 3%
rapport à la moyenne décennale. Malgré nouveau puisqu’une baisse des
22%
cette rareté, le délai d’écoulement de obtentions de permis est observée 11%
l’offre s’est encore allongé, atteignant depuis plus de trois ans. La rareté du
désormais 10,7 mois contre 10,5 mois à foncier et son prix, l’inflation normative
la fin de 2020 et 7,3 mois à la fin de et la hausse des coûts de construction 11%
2019. Toutefois, l’amélioration du ont progressivement mis à mal l’activité
contexte sanitaire et la forte demande de développement. Celle-ci a également 18%
inverseront très probablement la été impactée par la crise sanitaire, qui a
15%
tendance. chamboulé le secteur de la construction
10%
(fermeture des chantiers, étirement des
Dans le détail, le collectif classique délais de réponse des services Paris Hauts-de-Seine
représente toujours la très vaste instructeurs, pénurie et hausse du prix Seine-Saint-Denis Val-de-Marne
majorité (90 %) de l’offre neuve en Île- des matériaux de construction, etc.). Seine-et-Marne Yvelines
de-France, avec 17 800 lots disponibles Essone Val d'Oise
à la fin du mois de juin 2021 (- 4 % sur À fin juin 2021, 69 600 logements ont
Source : CAPEM
un an). Les Hauts-de-Seine et la Seine- obtenu un permis en région Île-de-France
Saint-Denis en concentrent la plus (+ 1,9 % sur un an), soit 8 420 lots de 65 700 lancements. Dans ce contexte,
grande part (43 %). Les résidences moins que la moyenne de long terme (1er et après les multiples alertes des
services et les maisons individuelles ne semestre depuis 2010). La Seine-Saint- acteurs de la construction, le
représentent quant à elles que 6 % et Denis, la Seine-et-Marne et les Hauts-de- gouvernement a mis en place une
4 % du stock. À la fin du 1er semestre Seine ont concentré plus de la moitié des nouvelle commission destinée à
2021, l’offre de résidences services a obtentions en Île-de-France, avec identifier et lever les freins à la
toutefois doublé en un an, représentant respectivement 19 % des logements délivrance de permis. Cette dernière
1 200 lots disponibles dont 52 % en autorisés, 17 % et 16 %. Dans le détail, le devrait prochainement rendre ses
grande couronne. Enfin, le stock de logement collectif a représenté 85 % des préconisations afin que le gouvernement
maisons individuelles reste stable par obtentions de permis, tandis que intègre des mesures spécifiques à la loi
rapport à la même période en 2020, une l’individuel totalise un peu plus de 10 200 de finances 2022.
grande majorité des offres étant lots.
concentrée en Seine-et-Marne et dans
les Yvelines. La tendance est également à la baisse
des mises en chantier. En Île-de-France,
celles-ci ont reculé de 2,7 % par rapport
au cumul des 12 mois précédents avec
Logements disponibles
Évolution de l’offre de logements neufs en Île-de-France
En nombre, tous types d’habitat
Logements autorisés Logements commencés Logements disponibles
- 2,0 %
Sur un an
200 000 40 000
175 000 35 000 Logements autorisés
150 000 30 000
125 000 25 000
+ 1,9 %
100 000 20 000 Sur un an
75 000 15 000
50 000 10 000
Logements commencés
25 000 5 000
0 0
- 2,7 %
2021 (1S)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Sur un an
Source : SDES, Sit@del2, estimations sur données arrêtées à fin juin 2021, CAPEM
11
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
ZOOM SUR LES MOTIVATIONS D’ACQUÉREURS DE LOGEMENTS DANS LE MONDE
Knight Frank vient de publier les d’un nouveau logement, étant d’ores proximité des espaces verts, à la
résultats d’une enquête réalisée en et déjà certains de pouvoir travailler à qualité de l’air et des services de
juin et juillet 2021 auprès de 900 de distance pour améliorer leur cadre de santé. Par ailleurs, l’environnement
ses clients, répartis dans une vie. Ceci explique l’engouement est également devenu une priorité,
cinquantaine de pays. Cette nouvelle actuel pour l’acquisition d’une 84 % des répondants indiquant que
édition du Global Buyer Survey a résidence secondaire, 33 % des la performance énergétique de leur
pour objectif de décrypter la façon répondants indiquant ainsi vouloir se futur domicile était un critère de choix
dont les aspirations et critères de lancer dans un tel projet en raison de important.
choix ont pu évoluer un an et demi la crise sanitaire, contre 26 % un an
après le début de la crise sanitaire. auparavant. Pour le moment, ce
segment de marché est
La pandémie a bouleversé notre principalement animé par les
quotidien, incitant certains à acheteurs locaux du fait des
reconsidérer leurs modes de vie restrictions de déplacement liées à
(équilibre entre sphères privée et l’épidémie. Mais cela pourrait évoluer
professionnelle notamment), ce qui a avec l’amélioration progressive de la
contribué à soutenir l’activité situation sanitaire et la reprise des
immobilière. Ainsi, l’enquête révèle voyages internationaux. La France
que près d'un répondant sur cinq a est bien placée pour en tirer parti,
changé de résidence depuis le elle qui demeure une destination
début de la crise. Parmi ceux qui ne privilégiée pour les acheteurs
l’ont pas fait, 20 % d’entre eux étrangers, européens ou américains
prévoient de le faire dans les 12 notamment.
prochains mois. Certains attendent
notamment de savoir comment De façon générale, la santé et le
évolueront les modes de travail avant bien-être sont devenus des
de concrétiser leur projet ; d’autres se critères de choix essentiels,
sont déjà engagés dans l’acquisition expliquant l’importance accordée à la
Plus de mouvements Logement durable Nouveaux modes de travail
19 % des répondants ont déménagé La problématique environnementale, 29 % des personnes interrogées
depuis le début de la pandémie et 20 % comme l'efficacité énergétique du s'attendent à retourner au bureau cinq
sont plus enclins à le faire lors des 12 logement, est devenue une priorité jours par semaine lorsque toutes les
prochains mois pour 84 % des répondants. restrictions seront levées.
Résidences secondaires Évolution des prix
22 % des répondants ont retardé leurs Pour 64 % des personnes interrogées, le
projets d’acquisition à cause de la prix de leur résidence principale
pandémie, mais 33 % indiquent vouloir se augmentera l'année prochaine
lancer dans un tel projet contre 26 % un an
auparavant.
Source : Knight Frank, Global Buyer Survey, 2021
12
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
LE MARCHÉ DE
L’ I N V E S T I S S E M E N T
LA CLASSE D’ACTIFS LA PLUS Les volumes investis auraient pu être
PRISÉE APRÈS LES BUREAUX encore plus importants si le marché n’était
Ventes en bloc de logements neufs
pas contraint par un manque d’offres,
En 2020, plus de 6 milliards d’euros En Île-de-France, par type de bailleurs
expliquant le nombre limité de grandes
avaient été investis sur le marché français
transactions. Malgré cela, une seule
de l’immobilier résidentiel, soit une hausse 13% 18% 15%
opération suffit à expliquer la performance
de 55 % par rapport à 2019 et un niveau
exceptionnelle du 1er semestre 2021. 32% 32%
jamais atteint auparavant. Représentant 39%
Portant sur 5 900 logements existants et 19%
18 % de l’ensemble des sommes 16% 22%
près de 4 000 logements neufs en région
engagées en France, les logements étaient
parisienne pour une valeur approchant les 17%
même devenus la deuxième classe d’actifs 23%
deux milliards d’euros, le partenariat signé 21%
la plus prisée des investisseurs, loin
entre AXA et IN’LI représente ainsi près de
derrière les bureaux (18,2 milliards), mais
la moitié des sommes investies en France 68% 66% 63%
devant les commerces (4,5 milliards) et
sur la période. L’an passé, un autre méga
l’immobilier industriel (3,6 milliards). Le 1er 51%
deal, l’acquisition par CDC HABITAT de 40% 45%
semestre 2021 a permis de conforter cette
7 450 et 3 500 logements pour un volume
deuxième place et de creuser l’écart avec
cumulé de 2,1 milliards d’euros, avait
les commerces et l’industriel. Ainsi, les
concentré près d’un tiers des montants 2016 2017 2018 2019 2020 1S
ventes en bloc ont dépassé les 4 milliards
engagés dans l’Hexagone. 2021
d’euros, soit une part de 30 % et une forte
hausse de 34 % par rapport au 1er DE NOUVEAUX INVESTISSEURS
Autres investisseurs institutionnels
semestre 2020. Cette performance est Acteurs du logement intermédiaire
ANIMENT LE MARCHÉ Bailleurs sociaux
déjà supérieure à celle de 2017, 2018 et
2019 sur une année entière. La même Le dynamisme des ventes en bloc Source : Capem
tendance se confirme en Europe puisque s’explique aussi par la présence d’un
les logements ont rassemblé 25 % des nombre croissant d’investisseurs aux S’ils sont plus présents en France et à
volumes investis sur le continent au 1er profils de plus en plus variés. Souhaitant l’origine de transactions significatives,
semestre 2021, derrière les bureaux rééquilibrer un patrimoine souvent dominé les investisseurs étrangers n’en restent
(34 %) mais devant l’industriel (23 %) et les par les actifs tertiaires, plusieurs acteurs pas moins minoritaires, ne représentant
commerces (11 %). étrangers pénètrent ainsi le marché que 14 % de l’ensemble des volumes
français dans le cadre de stratégies de investis sur le marché résidentiel
diversification post-Covid accordant plus hexagonal au 1er semestre 2021.
de place au résidentiel. Au 1er semestre
Volumes investis en résidentiel* Les Français gardent en effet la main
2021, PGIM a par exemple procédé à sa
En France, en milliards d’euros sur l’immobilier résidentiel, rassemblant
première acquisition d’immeubles de
logements en France avec l’achat de deux 86 % des sommes engagées dans
7
actifs dans le 16e arrondissement, Hines l’Hexagone depuis le début de 2021
6 faisant de même avec l’achat en VEFA, (contre 92 % l’an passé). Cette part est
auprès de KAUFMAN & BROAD, d’un bien évidemment gonflée par la
5 finalisation du partenariat entre IN’LI et
portefeuille de huit ensembles immobiliers
4 totalisant 500 appartements. Enfin, AXA, même si les Français sont
plusieurs investisseurs européens se sont également majoritaires en nombre de
3 également distingués depuis le début de transactions.
2 2021, à l’exemple de KANAM ou du
Britannique M&G qui a acquis Tous les profils d’investisseurs veulent
1 150 logements en VEFA à Clichy pour augmenter leur exposition au
85 millions d’euros. résidentiel, même s’ils ne se
0
2016 2017 2018 2019 2020 1S
positionnent pas sur les mêmes types
2021 d’actifs et les mêmes montants.
Source : Knight Frank / *ventes en bloc incluant les
résidences gérées.
13
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
Ainsi, le marché hexagonal bénéficie de Les VEFA ont du reste concentré 77 % de QUELLES PERSPECTIVES POUR LES
la demande soutenue d’acteurs très l’ensemble des sommes investies sur le MOIS À VENIR ?
divers, qu’il s’agisse de bailleurs sociaux, marché résidentiel de l’Île-de-France au
de promoteurs, de privés, de banques, 1er semestre 2021, contre 42 % en Depuis le déclenchement de l’épidémie de
de SCPI/OPCI ou de foncières. Dans moyenne en France et 23 % en province. Covid-19, le résidentiel a été l’un des
cette dernière catégorie, certains acteurs Hors de Paris et de l’Île-de-France, c’est segments les plus solides du marché
qui, comme les assureurs, s’étaient la région Auvergne-Rhône-Alpes qui immobilier français. Tout indique qu’il
désengagés du résidentiel il y a arrive en tête pour ce qui est des volumes devrait le rester dans les prochains mois.
plusieurs années, réinvestissent investis, sans pour autant devancer Du côté des particuliers, les ventes dans
désormais le marché du logement. Ainsi, nettement les autres territoires de l’ancien resteront dynamiques, portées par
GECINA a fait l’acquisition de 113 l’Hexagone. la concrétisation de projets mis en
logements à Bordeaux pour 38 millions suspens ou mûris lors de la crise sanitaire
d’euros et a récemment acheté deux FAIBLESSE DES VOLUMES INVESTIS et par des conditions d’emprunt très
autres projets à Paris (« Wood’Up » DANS LE RÉSIDENTIEL GÉRÉ favorables. Les prix sont également
dans le 13e) et Marseille (« Art’Chipel »). orientés à la hausse, dans l’ancien comme
Sur les quelque 4 milliards d’euros dans le neuf où la production de
UN MARCHÉ BOOSTÉ PAR LE NEUF investis sur le marché français du logements reste nettement insuffisante
logement au 1er semestre 2021, seuls 5 % pour répondre à la demande.
La hausse des montants engagés en (un peu plus de 200 millions d’euros) ont
résidentiel a majoritairement profité à concerné des résidences gérées contre Du côté des investisseurs institutionnels,
l’Île-de-France. Contredisant les idées 15 % en 2020. En volume, les l’engouement pour le logement ne devrait
reçues sur un affaiblissement de la investissements ont été réduits de moitié pas non plus se démentir. Après une
région capitale, celle-ci a concentré par rapport au 1er semestre 2020 malgré année 2020 exceptionnelle, l’importance
80 % de l’activité au 1er semestre 2021, l’intérêt des investisseurs pour ces actifs des sommes engagées au 1er semestre et
témoignant de la confiance des de diversification. Cette baisse des des liquidités à investir annoncent même
investisseurs à l’égard du marché volumes reflète la rareté de l’offre une nouvelle année record, sur fond
immobilier francilien. Gonflée par le disponible plus qu’une désaffection des d’amélioration de la situation économique
partenariat entre IN’LI et AXA, la part investisseurs qui, face à ce manque, et sanitaire. La seule limite à la
élevée de l’Île-de-France reflète saisissent les opportunités de progression des volumes investis est la
également la pénurie de logements et programmes neufs. Les VEFA rareté de l’offre, qui accentue la
traduit l’opportunité que représente pour concentrent d’ailleurs la très grande concurrence entre investisseurs et
les investisseurs institutionnels le majorité des opérations recensées au 1er maintient les taux prime à leur niveau
développement d’une offre neuve semestre 2021, sur le créneau des plancher. Ceux-ci s’établissent ainsi à
répondant aux besoins de la population. résidences seniors (segment le plus actif 2 % pour les plus beaux actifs parisiens,
avec une centaine de millions d’euros faisant tout de même ressortir un spread
investis en France sur la période), du favorable au compartiment immobilier.
coliving et des résidences étudiantes.
Répartition des volumes investis en
immobilier par typologie
En Europe, 1S 2021 versus moy. 5 ans
COMPRESSION MAINTENUE DES
Évolution
TAUX PRIME des taux de rendement prime, à Paris en %
1S 2021
Sur un marché toujours plus concurrentiel
7,00%
5% 3% mais avec des fondamentaux bien
6,00%
7%2% orientés, le résidentiel conservera la
34% 5,00%
faveur des investisseurs.
25% 18% 42%
4,00%
Moy
3,00%
2016- 2020 2,75%
2,00% 2,00%
13%
1,00%
17% 11% 0,00% 0,13%
23% -1,00%
2T 2021
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bureaux Commerces Industriel
Résidentiel Hôtellerie Santé Logements Paris Bureaux (Paris QCA) OAT 10 ans
Sources : Knight Frank / RCA Source : Knight Frank
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KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN FRANCE | SEPTEMBRE 2021
P U B L I C AT I O N S R É C E N T E S S U R
LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL
TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS
Utopie ou véritable opportunité ?
Juin 2021
La crise sanitaire a amplifié l’intérêt pour la transformation des
bureaux en logements. Dans cette étude, Knight Frank analyse
la situation et passe au crible plusieurs indicateurs (taux de
vacance, obsolescence du parc, évolution des prix et des loyers,
etc.) afin d’évaluer le potentiel de chaque pôle tertiaire d’Île-de-
France en matière de transformation.
L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
HAUT DE GAMME EN FRANCE
Juillet 2021
L’immobilier résidentiel haut de gamme a bien résisté à la
crise sanitaire. Dans cette étude, Knight Frank donne les
raisons de ce dynamisme et détaille les conditions de
marché des principaux marchés français : Paris, la Côte
d'Azur, les Alpes, la Provence, etc.
GLOBAL BUYER SURVEY
Août 2021
Cette étude analyse l'impact de Covid-19 sur la demande
des acquéreurs de logements dans le monde, qu'il s'agisse
des secteurs géographiques de recherche, d’aménagement
de leur habitat ou de la prise en compte de nouvelles
préoccupations comme le bien-être, la santé ou
l’environnement.
15
KNIGHT FRANKContacts
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+33 (0)1 43 16 88 90 +33 (0)1 43 16 88 94
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