Le marché de l'immobilier résidentiel - Paris - Île-de-France | Bilan 2020 & Perspectives 2021
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Le marché de l’immobilier résidentiel
Locatif et Investissement
Le marché de
Knightfrank.com/research
l’immobilier résidentiel
Paris - Île-de-France | Bilan 2020 & Perspectives 2021
Page 4. CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
Page 5. DES CONDITIONS
D’EMPRUNT
FAVORABLES
S
O Page 6. LE MARCHÉ
DE L’ANCIEN
M DE NOUVELLES
Page 8.
TRAJECTOIRES
RÉSIDENTIELLES
M
Page 9. LE MARCHÉ
A DU NEUF
I Page 12. LE MARCHÉ DE
L’INVESTISSEMENT
R
Page 14. ZOOM SUR LE
BUILD-TO-RENT
E
Page 15. 10 TENDANCES À
SUIVRE EN 2021
ET AU-DELÀ
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
LE MARCHÉ FRANCILIEN
TIENT LE CHOC
Malgré le manque de visibilité lié à l’épidémie de Covid-19 et la dégradation de la situation
économique, le marché résidentiel d’Île-de-France a bien résisté en 2020. Le deuxième confinement et
le renforcement des mesures sanitaires ont eu un impact modéré sur les ventes aux particuliers au 4 e
trimestre, sans toutefois réussir à rattraper le retard du premier semestre. Quant aux prix, ils affichaient
encore une hausse de plus de 6 % sur un an dans l’ancien à la fin de 2020.
Le marché devrait encore tenir le choc en 2021. Les ménages bénéficient ainsi de bonnes conditions
d’emprunt et l’offre ne suffit toujours pas à satisfaire les besoins de la population francilienne.
L’immobilier résidentiel continuera également de susciter l’appétit des investisseurs institutionnels.
Cherchant à diversifier leurs allocations et tirant parti d’un spread toujours favorable au compartiment
immobilier, ils sont de plus en plus nombreux à privilégier ce segment de marché face aux
bouleversements liés à l’épidémie de Covid-19.
POINTS CLÉS
Le marché résidentiel La pénurie de logements Les prix ont continué Retour en force des
francilien reste dynamique neufs s’intensifie d’augmenter institutionnels
144 350 ventes de logements La demande reste forte en Île-de- Le prix des logements anciens en Île- Contrairement aux bureaux ou
anciens et 21 000 ventes de France tandis que la production de de-France a continué de progresser aux commerces, les sommes
logements neufs ont été logements ralentit nettement avec en 2020 (+ 6,5 % sur un an pour les engagées sur le marché
comptabilisées en 2020 (à fin un nombre de logements autorisés appartements). Dans le neuf, il reste résidentiel ont augmenté malgré
novembre), contre 155 400 et 27 (-27 % sur un an à fin novembre) et stable (+ 0,4% sur un an). La hausse la crise sanitaire, avec plus de
300 par an en moyenne depuis dix commencés (- 14 %) ne permettant se poursuivra en 2021 dans l’ancien 5,2 milliards d’euros investis en
ans. pas de reconstituer le stock. mais devrait être plus modérée. France en 2020.
Sources : SDES, Sit@del2 (estimations sur données arrêtées à fin novembre 2020), Notaires du Grand Paris, CAPEM, Knight Frank.
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
LES VARIANTS RETARDENT De toute évidence, c’est l’évolution de La détérioration du marché de l’emploi
LA REPRISE l’épidémie qui déterminera le sort de contribuera au tassement du pouvoir
l’économie française et mondiale. À ce d’achat des Français, même si celui-ci a
Après le coup d’arrêt du 2e trimestre 2020, stade, l’accélération des campagnes de pour l’instant assez bien résisté au choc
la fin du premier confinement avait permis vaccination apporte tout de même une représenté par l’épidémie de Covid-19.
un franc rebond de l’activité économique lueur d’espoir, permettant d’envisager un De fait, ce sont surtout les mesures de
au 3e trimestre. Ce début de redressement certain relâchement des mesures de restriction liées à la crise sanitaire qui ont
a été stoppé net en fin d’année en raison restriction à partir du second semestre et réduit la consommation des ménages, en
de la remontée du nombre de un redémarrage durable de l’activité baisse de 5,4 % au 4e trimestre 2020 par
contaminations et du renforcement des avant la fin de 2021. rapport au trimestre précédent. Sur
mesures de restriction, qui ont fait l’ensemble de l’année écoulée, le recul
replonger la consommation, fragilisé L’ÉPARGNE ATTEINT DES SOMMETS est de - 7,1 % par rapport à 2019.
encore un peu plus les secteurs
directement impactés par la crise sanitaire La mise en place de mesures de soutien De nouvelles mesures de restriction et le
et replacé l’ensemble des entreprises dans massives (activité partielle, PGE, etc.), a manque de visibilité sur la situation
une situation très incertaine. Dans ce permis de limiter la détérioration du économique et sanitaire pèseront encore
contexte, le PIB a diminué de 5 % sur un marché du travail. Après une forte hausse sur la consommation ces prochains mois.
an au 4e trimestre 2020 et de 8,3 % sur au 3e trimestre 2020 (+ 2 points), le taux Les ménages devraient continuer de
l’ensemble de l’année écoulée (contre de chômage s’est replié pour atteindre 8 % gonfler leur épargne en 2021, alors que
- 6,8 % en zone euro). en France à la fin de l’année. Cette baisse celle-ci a déjà atteint des sommets en
est à relativiser, un certain nombre de 2020. La Banque de France l’a ainsi
Pour 2021, les prévisions établies avant personnes ayant dû renoncer à chercher estimée à plus de 200 milliards d’euros
janvier tablaient sur une croissance un emploi au moment du deuxième l’an passé, dont un surplus de 70 milliards
supérieure à 4 % dans le monde et de 5 % confinement. Le chômage devrait retrouver lié à la seule crise sanitaire.
en France. Ce scénario est remis en une tendance haussière en 2021, avec un
question par l’accélération de l’épidémie et taux compris entre 10 % et 11 %.
la diffusion mondiale des variants du
Covid-19, qui ont contraint plusieurs pays,
européens notamment, à reconfiner leur Indicateurs économiques de la France
population. À l’heure où nous rédigeons
cette étude, la décision d’un nouveau 2019 2020 2021
confinement n’a pas été prise par la (estimations) (prévisions)
France. Certains prévisionnistes estiment
PIB 1,5 % - 8,3 % 5%
qu’un confinement identique à celui du
mois de novembre pourrait amputer la Revenu disponible brut des ménages 3,1 % 0% 1-2%
croissance du PIB de un à deux points en
Consommation des ménages 1,5 % - 8,2 % 4,1 %
2021. Le retour à la normale serait donc
décalé de plusieurs mois, entamant encore Taux d’épargne
14,9 % 21 % 17 - 19%
(en % du revenu disponible brut)
un peu plus la confiance et creusant
l’endettement des entreprises. Pouvoir d’achat 2,1 % 0,4 % 0,6 %
Indicateur de confiance des ménages
102 95 -
(en décembre)
« Quand nous aurons
vacciné la population à Inflation 1,3 % 0,5 % 0,5 %
risque, nous aurons Taux de chômage 8,1 % 8,0 % 10,4 %
changé de monde »
Jean Pisany-Ferry, Les Echos, 22 janvier 2021.
Sources : Insee, Banque de France, Eurostat, Xerfi
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DES CONDITIONS
D ’ E M P R U N T FAV O R A B L E S
DES TAUX TOUJOURS TRÈS BAS
Le choc de la crise sanitaire s’est aussi
traduit par une baisse mécanique des
Les conditions d’emprunt restent Chiffres clés | France
demandes de crédits. Après une très lourde
favorables, ce qui permet de soutenir
chute liée au confinement au 1er semestre,
l’activité du marché immobilier résidentiel
puis un léger rebond au 3e trimestre, la
malgré la crise sanitaire. Ainsi, après une Taux d’intérêt moyen
production de crédits a fini l’année sur une
hausse ponctuelle au 1er semestre, le taux 1,17 % en décembre
note négative (- 12,3 % sur un an au 4e
d’intérêt moyen est reparti à la baisse pour 1,17 % en déc-19
trimestre). Par ailleurs, le nombre de prêts
s’établir à 1,20 % à la fin de 2020 (après
accordés a reculé de 12,5 % sur un an au
1,22 % au 3e trimestre et 1,24 % au 2e Encours de crédit
4e trimestre et de 18,1 % sur l’ensemble de
trimestre). À titre de comparaison, ce taux 1 137 milliards € (fin 2020)
2020.
avait atteint 5,07 % lors de la crise + 5,4 % sur un an
financière (4e trimestre 2008) et s’était élevé
En 2021, la poursuite de la détérioration du
à 5,6 % au début des années 2000.
marché de l’emploi et le manque de Durée des crédits
La durée moyenne d’emprunt a par
visibilité sur la situation sanitaire pourraient 227 mois (janvier 2021)
encore peser sur la demande de crédits. - 1 mois vs janv-20
ailleurs continué de croître pour atteindre
Toutefois, le pouvoir d’achat immobilier des
un niveau inédit. Particulièrement élevée
ménages devrait résister compte-tenu de Production de crédits
depuis le déclenchement de la crise
l’environnement de taux bas et de la
sanitaire, elle atteint 233 mois au 4e - 12,3 % Au 4T 2020
politique monétaire encore très
trimestre, soit une hausse de 3 % par - 16,5 % En 2020
accommodante de la BCE. En outre, l’État
rapport au trimestre précédent et de 2 %
français a récemment assoupli les
sur un an. Cette augmentation s’explique Nombre de prêts accordés
conditions d’octroi de crédits bancaires.
d’une part par la hausse des prix du
Ainsi, en décembre dernier, le Haut Conseil - 12,5 % Au 4T 2020
logement, et d’autre part par l’incertitude
de Stabilité Financière a donné davantage - 18,1 % En 2020
élevée liée à l’épidémie de Covid-19, qui
de marge de manœuvre aux banques, en
pousse les particuliers à la prudence en
leur permettant notamment de relever de
maintenant un taux d’effort acceptable
33 à 35 % le plafond d’endettement des Sources : Banque de France, Fédération bancaire
(sous le seuil de 33 %). française, Observatoire Crédit Logement, CSA,
ménages. Notaires.
Taux moyens
Évolution du taux d’emprunt moyen en France
au 4T 2020
Toutes durées confondues
Taux d'emprunt moyen (toutes durées confondues) en mois
%
Durée moyenne de l'emprunt 1,20 %
Taux moyen
7.0 250
6.0 225
Janv-21
5.0 227 200 1,23 %
Marché
4.0 175
du neuf
3.0 150
Janv-21
2.0 125
1.17 1,19 %
Marché
1.0 100 de l’ancien
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Source : Banque de France
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
LE MARCHÉ
D E L’ A N C I E N
UNE BAISSE DES VENTES À UN CONTEXTE FAVORABLE AUX
RELATIVISER MAISONS INDIVIDUELLES
Si la crise sanitaire a fait diminuer les Il est encore trop tôt pour véritablement
ventes de logements anciens en raison apprécier l’impact de la crise sanitaire
notamment du premier confinement, la sur les comportements immobiliers des
tendance au ralentissement était ménages et savoir s’ils perdureront
enclenchée avant le déclenchement de après l’épidémie. Cela dit, la crise
la pandémie. Cela dit, le niveau sanitaire s’est d’ores et déjà traduite par
d’activité est resté assez élevé en 2020. des transformations de modes de vie et
Ainsi, le CGEDD a comptabilisé plus de de travail, qui n’ont pas été sans effets
1 020 000 ventes en France à fin sur le marché immobilier résidentiel
novembre (cumul sur 12 mois glissants), puisque la recherche d’une pièce
soit une légère baisse de 4 % sur un an supplémentaire et d’un changement de
mais une hausse de plus de 25 % par cadre de vie a pu par exemple
rapport à la moyenne décennale. alimenter l’appétit des Franciliens pour
des maisons individuelles en 1ère et 2e
Le recul a été plus marqué en Île-de- couronnes. Ainsi, de septembre à
France, avec une baisse de 18 % sur un novembre 2020 les notaires du Grand
an contre un recul de 5 % en région. Au Paris ont constaté une augmentation de
sein de l’Île-de-France, c’est à Paris que 4 % des ventes de maisons anciennes
la chute a été la plus forte (- 13 % sur un en Île-de-France, alors que celles des
an pour la période de septembre à appartements anciens se contractait de
novembre), alors que les 1ère et 2e 5 % sur la même période. DES PRIX TOUJOURS ORIENTÉS À
couronnes ont mieux résisté (- 3 % et + LA HAUSSE EN 2020
4 % respectivement).
Ce contexte peut expliquer l’accélération
des prix de l’ancien sur le segment des
maisons individuelles, avec une hausse
de 5,9 % sur un an en 2020 en Île-de-
Évolution du nombre de ventes de logements anciens en Île-de-France France. S’agissant du prix des
En milliers, 12 mois glissants appartements anciens, le rythme est
resté assez similaire à celui de l’année
moyenne décennale
précédente avec une augmentation de
6,5 % en 2020 suivant la hausse de
200,000 5,7 % en 2019.
176,580
175,000
Le prix au m² pour un appartement
150,000 ancien atteint désormais 6 680 €/m² en
125,000 144,350 moyenne en Île-de-France, soit une
hausse de 27 % par rapport à son
100,000
niveau d’il y a cinq ans. Si les prix ont
75,000 progressé dans l’ensemble de la région,
50,000 les contrastes restent importants, avec
des prix allant en moyenne de
25,000 4 000 €/m² en Seine-Saint-Denis
0 (+ 10 % par rapport à 2019) à 10 800
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 €/m² environ dans Paris intra-muros
(+ 4,7 %).
Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, 2020 à fin novembre.
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
Les disparités restent également exceptionnelle malgré l’épidémie, et Les changements de mode de vie liés
importantes dans Paris, avec des prix 2021 paraît devoir prolonger la à l’épidémie de Covid-19 resteront
allant de 8.260 €/m² dans le quartier tendance. également l’un des moteurs du
du Pont de Flandres (19e marché immobilier résidentiel, en lien
arrondissement) à 15.750 €/m² dans Dans le reste de l’Île-de-France, les notamment avec l’essor du télétravail.
celui de la Monnaie (6e). D’après les prix devraient poursuivre leur Enfin, l’avancée du projet de Grand
données provenant des avant-contrats croissance même si celle-ci pourrait Paris Express continuera de soutenir
des notaires, les prix pourraient également ralentir par rapport aux la hausse des prix dans certaines des
néanmoins baisser dès le début de rythmes relevés avant la crise. Là communes les mieux reliées aux
2021 dans la capitale, et la hausse encore, les facteurs structurels incitant nouvelles et futures lignes de
annuelle des prix devrait y être plus à l'achat se maintiennent, comme le transport, comme constaté depuis
modérée. Ainsi, le prix moyen devrait statut de valeur refuge représenté par quelques mois à Saint-Ouen où
atteindre 10.700 €/m² à Paris en mars le logement, le faible taux de l’extension de la ligne 14 a récemment
2021. Sur le marché plus spécifique propriétaires en Île-de-France et un été mise en service.
du luxe, l’année 2020 a été assez marché locatif tendu.
Évolution des prix de m² pour un appartement ancien
Projection
En Île-de-France, en €/m² en mars 2021
12,000 €
10,700 €
10,000 €
Ile-de-France
Paris
8,000 € Hauts-de-Seine
Seine-Saint-Denis
6,680 €
6,540 € Val-de-Marne
6,000 €
Seine-et-Marne
5,100 €
Yvelines
4,100 €
4,000 € 4,000 € Essonne
2,920 € Val-d'Oise
2,790 €
2,760 €
2,000 €
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Source : Notaires de Paris
Prix au m² standardisés des appartement anciens
à Paris et en 1ère couronne
À fin 3e trimestre 2020
> 12 000 €/m²
10 000 à 12 000 €/m²
8 000 à 10 000 €/m²
< 8 000 €/m²
Source : Notaires de Paris, ADSN-BIEN
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
DE NOUVE LLE S T RAJE CTOIRE S
RÉSIDENTIELLES
L’ « EXODE » DES PARISIENS : MYTHE
OU RÉALITÉ ? Destination des acquéreurs de logements anciens
En Île-de-France
Ces derniers mois, de nombreux articles au 2e semestre 2020
de presse ont fait le lien entre la crise
sanitaire et un « exode » des Parisiens
vers d’autres territoires d’Île-de-France ou
vers la province. Si l’épidémie de Covid-
19 a pu jouer un rôle dans les
mouvements de certains Parisiens et
Franciliens, il est encore difficile d’estimer
l’ampleur réelle de telles migrations et
bien trop tôt pour savoir si les parcours
résidentiels seront durablement modifiés.
Ces dix dernières années, 30 % des Flux interdépartementaux
Parisiens achetaient en moyenne en Poids des acheteurs d’un département
15% vers un autre département
petite couronne et 8 % en grande
(+3 pts) Évolution par rapport à la moyenne
couronne. Au 2e semestre 2020, la 2S 2010-2019
proportion a été relativement similaire Source : Notaires du Grand Paris
(34 % et 11 %). Par ailleurs, sur la même
période, 54 % des acquéreurs parisiens
Le fait que Paris voie sa population comme Londres ou New York, où la
de logements sont restés dans Paris,
décroître n’est pas nouveau. Après avoir correction des prix du logement a permis
alors que ce taux était en moyenne de
gagné 125 000 habitants entre 1999 et un rebond de l’activité transactionnelle
62 % entre 2010 et 2019.
2011, la ville en a reperdu en moyenne dans certains quartiers centraux des deux
plus de 10 000 chaque année depuis agglomérations.
2012 en raison notamment de la baisse
des naissances et du vieillissement de la Enfin, Paris n’est pas le seul territoire
Évolution de la population population. En faisant évoluer les soumis aux « envies d’ailleurs » de la
Évolution moyenne entre 2012 et 2017 attentes en matière d’habitat et de cadre population, que ces envies soient liées ou
de vie (envie d’un espace extérieur, non à la crise sanitaire. Quand ils quittent la
pièce supplémentaire permettant de capitale, la destination préférée des
Île-de-France + 0,5%
télétravailler, etc.), la crise sanitaire Parisiens est le département des Hauts-de-
- 0,5 % Paris pourrait accentuer ce déclin en Seine : 15 % des acquéreurs parisiens ont
alimentant les « envies d’ailleurs » des choisi ce département au 2e semestre 2020
Hauts-de-Seine + 0,3% Parisiens au bénéfice d’autres territoires. (+ 1 point par rapport à la moyenne
En améliorant l’accessibilité de plusieurs décennale). Mais dans ce même
Seine-Saint-Denis + 1,1 %
communes de périphérie, la département des Hauts-de-Seine, 12 % des
Val-de-Marne + 0,7% concrétisation du projet du Grand Paris habitants ont choisi d’acquérir un logement
pourrait également jouer un rôle décisif. dans le département des Yvelines (+ 3
Seine-et-Marne + 0,7% points par rapport à la moyenne décennale).
Cela dit, la baisse des loyers et des prix Enfin, nombre d’habitants de la Seine-Saint-
Yvelines + 0,4% amorcée depuis quelques mois à Paris Denis ont également opté pour la 2e
pourrait aussi permettre de faciliter le couronne, 15 % d’entre eux choisissant par
Essonne + 0,9%
maintien ou l’arrivée dans la capitale de exemple d’acheter un bien en Seine-et-
Val-d’Oise + 0,7% certaines catégories de population. C’est Marne (+ 3 points par rapport à la moyenne
d’ailleurs ce qui a été observé dans décennale).
d’autres grandes métropoles mondiales
Source : INSEE
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
LE MARCHÉ
DU NEUF
PÉNURIE D’OFFRE DISPONIBLE Malgré le déséquilibre entre l’offre et la
demande, la crise sanitaire a eu pour Délai d'écoulement de l'offre neuve
Après une année 2017 très dynamique effet d’allonger le délai d’écoulement de En Île-de-France, en mois de ventes
puis deux années de ralentissement, l’offre disponible, passé en moyenne de
20
l’offre neuve disponible en Île-de-France 7,3 mois à la fin de 2019 à près de
a continué de diminuer en 2020. La 10 mois en 2020. Toutefois, cet
crise sanitaire a eu pour effet d’amplifier allongement est sans commune mesure
la décrue avec 17 300 nouveaux avec celui observé lors de la grande 15
logements disponibles à la fin de 2020 crise financière internationale. Le délai
soit une baisse de 25 % par rapport à de commercialisation était ainsi passé 9.9
2019 mais un niveau légèrement de 10 mois en 2007 à plus de 19 mois 10
supérieur à la moyenne des vingt l’année suivante, avant de redescendre
dernières années. Dans le détail, les assez rapidement à près de 4 mois en
appartements représentent 92 % de 2010.
5
l’offre disponible, tandis que les maisons
et résidences services comptent pour En 2021, l’amélioration progressive de la
2 % et 6 % du stock. situation sanitaire, la faiblesse de l’offre
neuve disponible et le maintien d’une 0
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
L’offre neuve disponible se concentre forte demande devraient permettre de
principalement dans les Hauts-de-Seine contenir la hausse du délai
(25 % de l’offre totale à fin décembre d’écoulement.
Source : CAPEM
2020), la Seine-Saint-Denis (22 %) et la
Seine-et-Marne (13 %). Paris intramuros
ne représente que de 2 % de l’offre
francilienne disponible.
Évolution de l’offre disponible de logements neufs
Tous types d’habitat, en Île-de-France
35,000
Nombre de logements neufs
30,000 Moyenne décennale
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Source : CAPEM
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LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
LA PRODUCTION NEUVE AU Les mises en chantier atteignent
RALENTI également un niveau historiquement
bas dans l’ensemble de la France,
En repli depuis le début de 2018, la passant sous la barre des 300 000
production de logements neufs a subi lancements (70 100 en Île-de-France).
un ralentissement plus marqué en 2020 Ainsi, le nombre de logements débutés
en raison des élections municipales et en France plonge de 27 % sur un an.
de l’arrêt momentané des chantiers Le recul est plus modéré dans la région
durant le 1er confinement. Ainsi, la capitale, avec une baisse de 14 % par
Fédération Française du Bâtiment rapport à 2019.
estime à - 23 % sur un an la baisse des
livraisons de logements neufs en En 2021, le durcissement des normes
France en 2020, tandis que le nombre de construction (baisse des émissions et
de permis autorisés dans l’Hexagone a de la consommation d’énergie, utilisation
chuté de 31 % sur un an et de 32 % de matériaux biosourcés, etc.) pourrait
par rapport à la moyenne décennale. également avoir un impact important et
aggraver la chute de la construction
En Île-de-France, où se concentrent neuve. En effet, la nouvelle
19 % des logements autorisés en réglementation RE2020 entrera en
France – proportion qui ne cesse de vigueur l’été prochain et concernera le
s’accroître depuis une quinzaine logement neuf en plus d’autres
d’années – le nombre de permis typologies d’actifs (bureaux, bâtiments
obtenus en 2020 a diminué de 27 % d’enseignement). Le coût de la
par rapport à 2019. La crise sanitaire a construction pourrait être fortement
temporairement allongé les délais impacté. D’après les simulations de la
d’instruction tandis que certains DHUP*, le surcoût s’élèverait à + 3,4 %
programmes immobiliers ont été remis en 2021 et s’alourdirait jusqu’en 2030 au
en question du fait des élections fil des nouvelles mesures (arrêt du
municipales. Seule la Seine-et-Marne chauffage au gaz, renforcement de
enregistre une hausse du nombre l’isolation, obligation d’une étude
d’obtentions de permis (+ 9 % sur un carbone, etc.). Un chiffre contesté par
an), alors que les Hauts-de-Seine les organisations du bâtiment qui
(- 34 %) ou la Seine-Saint-Denis anticipent une hausse allant de 6 % à
(- 31 %) ont connu une baisse assez 13 % selon le type de logement.
marquée.
*Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des
Paysages (ministère de la Transition écologique et
solidaire)
Historique de l’offre de logements autorisés et commencés
En Île-de-France, en nombre
À fin novembre 2020
200,000 Logements autorisés Logements commencés
180,000 Logements autorisés
160,000
140,000
- 27 %
Sur un an
120,000
100,000
80,000 Logements commencés
60,000
40,000 - 14 %
Sur un an
20,000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(nov)
Source : SDES, Sit@del2, estimations sur données arrêtées à fin novembre 2020.
10
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
DES MISES EN VENTE ET DES UN PRIX MOYEN TOUJOURS
RÉSERVATIONS EN NET REPLI Nombre de mises en vente ORIENTÉ À LA HAUSSE
Tous types d’habitat, en Île-de-France
Le nombre de mises en vente de Mises en vente Le prix moyen de l’offre neuve est
logements neufs (tous types d’habitat Moyenne décennale globalement stable sur l’ensemble des
confondus) en Île-de-France a atteint en secteurs géographiques d’Île-de-France
40,000
2020 son point le plus bas depuis 1993. et atteint en moyenne 5 130 €/m² sur
D’après les premières estimations de la l’ensemble de l’année 2020 (+ 0,4 % sur
35,000
CAPEM, celles-ci auraient ainsi atteint un an). La grande couronne a connu une
15 300 unités sur l’ensemble de l’année belle augmentation, avec une hausse de
30,000
écoulée, soit environ 12 400 lots de 3,8 % par rapport 2019 et un prix moyen
moins qu’en 2019 (- 45 %). Logements de 4 340 €/m².
25,000
collectifs et individuels sont en net repli,
même s’il faut tout de même noter la
15,300
20,000
hausse de 200 lots en un an des mises
en vente de résidences services. 15,000
Après le pic historique en 2019, le 10,000
nombre de réservations nettes de
logements neufs en Île-de-France a lui 5,000
aussi nettement baissé en 2020 (- 44 %
rapport à 2019 et - 23 % par rapport à la 0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
moyenne décennale). Au total, ce sont
21 000 lots qui ont été écoulés l’an
passé. Dans le détail, le collectif Source : CAPEM
classique concentre 93 % des ventes,
contre 4 % pour l’habitat individuel et
3 % pour les résidences services. Trois départements concentrent près de
60 % du total des ventes de logements
neufs collectifs en Île-de-France en
2020 : la Seine-Saint-Denis (25 %), les
Hauts-de-Seine (20 %) et la Seine-et-
Marne (14 %). Concernant le logement
individuel, la Seine-et-Marne concentre
Réservations par type d’habitat 30 % de l’activité, devant l’Essonne
En Île-de-France (28 %). Enfin, la Seine-Saint-Denis et le
Val-d’Oise enregistrent respectivement
Collectif classique 30 % et 28 % des ventes sur le segment
Individuel des résidences services.
Résidences avec services
Entre difficultés de déplacement
(notamment pour les visites de biens) et
40,000 37,800 incertitudes quant aux possibilités de
financement, nombre de propriétaires et
35,000
d’acquéreurs ont dû ou préféré reporter
30,000
leurs projets immobiliers en 2020. En
2021, le maintien de taux bas devrait
25,000 permettre de soutenir le marché
21,000
francilien du neuf, même si l’incertitude
20,000 reste élevée et que le pouvoir d’achat
des ménages sera fragilisé par le choc
15,000
économique lié à la crise sanitaire.
10,000 L’activité sera également contrainte par
la rareté de l’offre, qui aura pour
5,000 conséquence de prolonger la tension
sur les prix dans un contexte de rareté
0
durable du foncier disponible.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Source : CAPEM
11
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
LE MARCHÉ DE
L’ I N V E S T I S S E M E N T
ENGOUEMENT CROISSANT DES DES ACTEURS PLUS VARIÉS
INVESTISSEURS
L’excellente performance de 2020 doit Ventes en bloc de logements neufs
Depuis quelques années, le marché de beaucoup aux grandes opérations En Île-de-France, par type de bailleurs
l’immobilier résidentiel bénéficie d’un fort réalisées par la CDC, acteur historique du
engouement de la part des investisseurs. marché résidentiel en France. Deux d’entre 13% 15%
18%
Loin de faiblir, cet appétit s’est renforcé en elles totalisent plus de deux milliards
32%
2020 sur le segment du neuf comme sur d’euros : l’acquisition auprès de NEXITY 39%
19%
16% 22%
celui de l’ancien. Ainsi, et contrairement à de 7 450 logements pour plus de
d’autres types d’actifs (bureaux, 1,2 milliard, et celle auprès d’ALTAREA de
17%
commerces, logistique), les volumes 3 500 lots pour 825 millions. Ces
21%
investis sur le marché résidentiel ont transactions XXL ne sont pas un
augmenté en 2020, avec plus de phénomène nouveau. Le début de 2019
5,2 milliards d’euros en France soit une avait ainsi vu la finalisation de la cession 68% 66% 63%
hausse de 30 % sur un an. par ICF du portefeuille VESTA à la CDC et 51%
40%
SWISS LIFE pour 1,4 milliard d’euros.
Le contexte est en effet favorable au
marché résidentiel. Ce dernier continue de Outre la CDC, plusieurs acteurs
bénéficier d’une forte demande tandis que institutionnels ont animé le marché 2016 2017 2018 2019 2020
l’offre demeure très restreinte, et l’épidémie français. Signe de cet intérêt croissant, les
de Covid-19 ne soulève pas les mêmes collectes des SCPI dédiées au résidentiel Autres investisseurs institutionnels
Acteurs du logement intermédiaire
interrogations que pour les bureaux ou les ont augmenté de près de 36 % sur un an
Bailleurs sociaux
commerces. Dès lors, l’immobilier en 2020 (contre une chute de 30 % pour
résidentiel bénéficie plus que jamais d’un l’ensemble des SCPI, tous types de biens Source : Capem
statut de valeur refuge pour les confondus), même si leur part reste
investisseurs qui, disposant de masses modeste par rapport à celles des bureaux Les investisseurs étrangers ont
importantes de liquidités et plus averses ou des commerces. Les grands collecteurs également de grandes ambitions sur le
aux risques, cherchent à diversifier leurs d’épargne français sont néanmoins de plus marché français des résidences gérées,
allocations et à rééquilibrer leur patrimoine. en plus présents (LA FRANÇAISE, BNP comme HINES sur le segment du
REIM), et certains se sont notamment coliving et du multi-family, ou à l’image
distingués par la signature de grands de la plateforme lancée par IVANHOE
partenariats. Mentionnons l’association CAMBRIDGE et GREYSTAR sur celui
entre PRIMONIAL, IN’LI, PRO BTP et MIDI des résidences étudiantes. Enfin, le
Volumes investis en résidentiel* 2i pour l’acquisition de logements existants marché des résidences sénior aiguise
En France, en milliards d’euros et le développement de nouveaux projets aussi l’appétit de grands fonds
dans les secteurs du Grand Paris. IN’LI internationaux, qu’il s’agisse d’acteurs
5
s’est aussi associé à AXA pour créer une présents de longue date sur le marché
foncière dédiée au développement de immobilier français, à l’image du récent
4 logements intermédiaires en Île-de-France. accord entre ABERDEEN et ICADE, ou
bien de nouveaux entrants à l’exemple
3 Les investisseurs étrangers sont pour des acquisitions réalisées en VEFA par
l’instant moins présents sur le marché le fonds de pension danois PFA.
résidentiel, mais ils poussent aussi leurs
2
pions dans l’Hexagone à l’image de
l’accord récemment conclu par HINES et
1 KAUFMAN & BROAD en vue de
l’acquisition de plus de 500 logements en
0 VEFA.
2016 2017 2018 2019 2020
Source : Knight Frank
Source : Knight Frank / *ventes en bloc incluant les
résidences services
12
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
de l’Allemagne, où la proportion atteint
Répartition des volumes investis 30 %, et plus encore des Pays-Bas où
en immobilier par typologie les ventes en bloc d’actifs résidentiels
En Europe, 2020 versus 2015 concentrent 40 % de l’ensemble des
volumes investis. À l’échelle de
2020 l’Europe, leur part a été de 23 % en
4% 3% 2020 alors qu’elle n’était que de 14 %
en 2015. Les actifs industriels sont
9% 1% également plus prisés (avec une part
23% 14% de 16 % en 2020 contre 9 % en 2015),
39%
42% tandis que la part des commerces s’est
2015 contractée (15 % en 2020 contre 25 %
9% en 2015).
QUELLES PERSPECTIVES POUR LE
16% 25% MARCHÉ RÉSIDENTIEL ?
15%
Hausse des prix du logement, forte
demande locative, offre restreinte,
nouvelles attentes de la population en
matière d’habitat et de cadre de vie,
Bureaux Commerces Industriel
masse de capitaux à investir : plusieurs
Résidentiel Hôtellerie Santé facteurs continueront de jouer en
faveur du marché résidentiel à court et La transformation de bureaux en
Sources : Knight Frank / RCA moyen termes, alimentant l’intérêt des logements pourrait partiellement répondre
investisseurs institutionnels pour cette à la problématique de la rareté de l’offre
classe d’actifs en Europe et en France. en région parisienne. Si les initiatives
DES VOLUMES MULTIPLIÉS PAR Par ailleurs, si les taux de rendement d’acteurs privés et publics se multiplient, le
CINQ EN DIX ANS EN EUROPE prime sont au plus bas depuis 20 ans phénomène reste malgré tout assez
(2,25 % à Paris 2020), le spread avec modeste. À Paris, les transformations de
L’engouement pour le résidentiel a l’OAT 10 ans demeure avantageux. bureaux en logements n’ont ainsi
également été constaté à l’échelle de Les sommes engagées sur ce créneau représenté que 33 000 m² en moyenne
l’Europe. Les montants représentés par de marché pourraient donc continuer chaque année de 2014 à 2019 (source
les ventes en bloc y ont fortement de progresser en 2021, même si leur APUR). À l’échelle de la région, seuls
augmenté ces dernières années, ampleur devrait être limitée par le 110 000 m² de logements issus de la
passant de moins de 10 milliards d’euros manque de produits disponibles à la transformation de bureaux ont fait l’objet
en 2011 à un peu plus de 50 milliards vente. d’une demande de permis de construire
d’euros en 2019 et 2020. depuis 2018.
C’est en Allemagne et au Royaume-Uni
que le marché de l’investissement
résidentiel est le plus important, ces pays Évolution des taux de rendement prime, à Paris en %
ayant ainsi concentré à eux deux près de 7.00%
la moitié de l’ensemble des montants
engagés en 2020 en Europe 6.00%
(respectivement 29 % et 17 %). Les
5.00%
Pays-Bas viennent en troisième position,
juste devant la France. La percée du 4.00%
résidentiel est également remarquable 2.75%
3.00%
dans les pays scandinaves, notamment
en Suède où les prix du logement ont 2.00% 2.25%
fortement augmenté depuis la grande
1.00%
crise financière de 2008.
0.00%
-0.34%
Dans certains de ces pays, la part des
-1.00%
investissements résidentiels sur
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
l’ensemble des sommes engagées en
immobilier est considérable. C’est le cas
Logements Paris Bureaux (Paris QCA) OAT 10 ans
Source : Knight Frank
13
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
ZOOM SUR LE « BUILD-TO-RENT », NOUVELLE CLASSE D’ACTIFS EN PLEIN ESSOR
Le « build to rent » ou « BTR » est un 45 % de ces logements sont
segment du marché résidentiel se concentrés à Londres, mais les
rapportant aux logements développements sont également
spécifiquement développés pour la nombreux dans de grandes
location plutôt que pour la vente et métropoles régionales comme
gérés par des opérateurs spécialisés. Manchester, Liverpool ou
Ces logements « prêts à vivre » Birmingham.
offrent aux locataires des services
variés et de grande qualité (salles de La faible volatilité du marché
sport, conciergerie, rooftops, espaces résidentiel, la forte demande de
de coworking, sécurité 24/24, etc.). logements et une offre encore
Contrairement au coliving, avec lequel restreinte font du « BTR » la cible d’un
il a certain points communs, le nombre croissant d’investisseurs
« BTR » cible toutes les classes d’âge institutionnels souhaitant diversifier
et tous les types de foyers (couples, leurs allocations au profit d’actifs
familles, célibataires, etc.) et peut sécurisés. Témoignant de cet intérêt
proposer des logements de grande de plus en plus important, les volumes
taille, disposant de leur propre salon, investis sur le marché du « BTR » ont
cuisine ou salle de bain. En outre, les atteint un niveau record en 2020 au
baux y sont souvent plus longs que Royaume-Uni, avec 3,74 milliards de
dans le coliving et le reste du parc livres. Ce montant, encore inférieur
locatif privé. aux sommes engagées sur le marché
des résidences étudiantes (5 milliards
Permettant de répondre à la pénurie de livres en 2020 au Royaume-Uni) a
de logements des grandes nettement dépassé celles investies
métropoles, le « BTR » est en plein sur le marché des résidences séniors de nouveaux modes de vie et de
essor dans certains pays. Au (1 milliard). Legal & General, travail (essor du télétravail,
Royaume-Uni, ce marché représente Aberdeen Standard, Brookfield, M&G valorisation de la proximité et du local,
près de 180 000 logements (construits ou Invesco sont parmi les etc.), l’épidémie de Covid-19 devrait
ou en projet), soit déjà plus du double investisseurs traditionnellement les amplifier le succès du « BTR » dans
de l’offre recensée en 2017. plus actifs sur le marché britannique les pays où celui-ci est devenu une
du « BTR ». Mais plusieurs nouveaux classe d’actifs à part entière. Elle
entrants ont récemment été recensés, pourrait également accélérer son
comme AXA, ECE ou Goldman développement dans les pays où le
Sachs. Cette demande accrue a pour concept vient à peine d’émerger,
effet de faire pression sur les taux de comme l’Australie, et ceux où il est
rendement prime, désormais compris encore absent. C’est le cas de la
entre 3,00 et 3,50% à Londres contre France, où l’on commence à peine à
4,00 à 4,25 % sur le segment des en parler. En septembre dernier, Keys
résidences étudiantes et du coliving. Asset Management et Linkcity, filiale
de développement immobilier de
L’importance des volumes investis, Bouygues Construction, ont ainsi
l’accélération des développements et annoncé leur association en vue de
le niveau élevé de la collecte des créer un véhicule d’investissement
loyers (près de 96 % au Royaume-Uni dédié au développement du « BTR »
depuis mars 2020) ont montré la dans l’Hexagone.
solidité du « BTR » malgré la crise
sanitaire. En accentuant les attentes
de la population en matière de qualité
du cadre de vie et en faisant émerger
Sources : Knight Frank, British Property Federation, Linkcity
14
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
1 0 T E N DA N C E S À S U I V R E
E N 2021… E T AU - D E LÀ
1
TÉLÉTRAVAIL : ANCRÉ DANS NOS VIES
2
L’essor du travail à domicile est l’une des conséquences les
plus évidentes de la crise sanitaire. La pratique devrait s’ancrer
dans nos vies, avec des effets attendus, mais encore difficiles à
apprécier, sur la demande immobilière des ménages en matière
de localisation ou d’aménagement des espaces.
STABILITÉ OU HAUSSE MODÉRÉE
DES PRIX DU LOGEMENT
La contraction de l’activité économique pourrait
peser sur l’évolution des prix des logements. En
2008, ils avaient par exemple chuté d’un peu plus
3 de 7 % sur un an en France. En 2021 la hausse
des prix devrait se poursuivre mais sera plus
modérée. À plus long terme, la hiérarchisation entre
UNE ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ zones résidentielles devrait s’accentuer, au profit
FACILITÉE des secteurs les mieux reliés aux transports en
commun.
Les conditions de financement resteront favorables
grâce au maintien de taux bas et à l’assouplissement
de la position du HCSF, qui atténueront ainsi l’impact
de la crise sur la solvabilité des ménages. Cela devrait
faciliter l’accession à la propriété des ménages
modestes et des primo-accédants, et contribuer à
maintenir un niveau élevé de ventes de logements.
ASPIRATION À UNE MEILLEURE
QUALITE DE VIE
4
De nouvelles attentes ont émergé en lien avec la
crise sanitaire. D’après plusieurs enquêtes*, les
Franciliens cherchent à améliorer leur qualité de
vie : pièce supplémentaire, espace extérieur,
environnement immédiat agréable, etc. Qu’il
s’agisse du marché locatif ou de l’accession, ces
5 besoins pourraient contribuer à soutenir l’activité
immobilière en 2021.
LA PÉNURIE S’INSTALLE
La faiblesse de l’offre s’intensifiera dans les secteurs déjà en
tension comme Paris, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-
Denis. Ces trois départements concentrent plus de 45 % des
ventes de logements neufs et seulement 8 100 logements
neufs disponibles à la fin de 2020.
Source : Knight Frank. Illustrations © Freepik
*Étude OpinionWay pour Artémis Courtage, Les Français et l’immobilier après le confinement – Juin 2020,
étude IFOP pour Woodeum, Les nouvelles attentes des Français en matière d’habitat – décembre 2020, etc. 15
KNIGHT FRANKLE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN ÎLE-DE-FRANCE | 4T 2020
1 0 T E N DA N C E S À S U I V R E
E N 2021… E T AU - D E LÀ
6
PRÉOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES
Les Franciliens sont de plus en plus sensibles à l’urgence écologique.
Une préoccupation qui rejoint les différentes mesures 7
environnementales (RE2020, projet de loi Climat, etc.) et
l’engagement des acteurs de la promotion et de la construction pour
réduire l’empreinte carbone des futurs programmes résidentiels.
APPÉTIT DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS
L’immobilier résidentiel continuera de susciter l’appétit des
investisseurs institutionnels, français et étrangers, à la
recherche de placements peu risqués et leur permettant de
diversifier leur patrimoine. Mais cet engouement pour le
résidentiel pourrait se heurter à la rareté de l’offre disponible
à la vente.
8
ACCÉLÉRATION DES OPÉRATIONS
DE TRANSFORMATION
La transformation de locaux, et notamment des bureaux, représente 9
une opportunité pour alimenter l’offre de logements. La simplification
de la réglementation, un certain volontarisme politique et l’impact de
la crise sanitaire sur les commercialisations de bureaux pourraient GRAND PARIS
permettre de faciliter les projets de reconversion, en particulier dans
des communes disposant d’une part conséquente de locaux tertiaires Après la mise en service de la 1ère phase de l’extension de la
inadaptés à la demande des entreprises. ligne 14, l’avancée de nouveaux projets de transport (Eole,
ligne 15 Sud, etc.) continuera de jouer un rôle décisif en
matière d’offre et de prix. À titre d’indication, MeilleursAgents
estime que les prix autour des nouvelles stations prévues à
l’horizon 2024-2025 ont augmenté de plus de 20 % en cinq ans.
10 NOUVEAUX USAGES, NOUVEAUX CONCEPTS
De nouvelles formes d’habitat émergent (BTR, coliving),
répondant à de nouveaux usages et aux attentes croissantes
de la population en matière de services. Offrant une alternative
à l’offre résidentielle « classique », ces concepts encore inédits
ou très peu développés en France sont en plein essor dans
certains pays étrangers.
Source : Knight Frank. Illustrations © Freepik
16
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