Les lotissements : l'enjeu de la qualité des extensions urbaines - DDE 71 - Mâcon - 24 octobre 07
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Les lotissements :
l'enjeu de la
qualité des extensions
urbaines
DDE 71 - Mâcon - 24 octobre 07
1. Contexte général
Prise en compte du
développement
2. Présentation durable
de la situation en Saône et Loire
3. Analyse des principaux en urbanisme
enjeux
4. Débat autour des problématiques identifiées
et des objectifs à viser
5. Elaboration d'une stratégie d'actions et
identification des actions prioritaires
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Le résultat du modèle à la française »
- vieillissement de la population en milieu rural,
- menace de fermeture de l’école,
- apparition de la grande distribution greffée sur les bretelles de
raccordement et les diffuseurs
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Le résultat du modèle « à la française »
Création de lotissements pour attirer des jeunes ménages et
conserver les services publics
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Le résultat du modèle à la française »
Nouvelle crise démographique avec le départ des adolescents
vers la ville
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Le résultat du modèle « à la française »
- 2000
à défaut de densification possible, création :
- de nouveaux lotissements
- de micro-rocades
en même temps qu'une patrimonialisation des villages anciens
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Le résultat du modèle « à la française »
En France
1970 - 2000,
30 ans = Doublement de la surface
urbanisée
Étalement urbain
A la différence de
l’Europe du nord où les
formes urbaines intègrent l’habitat
individuel dense en
continuité de la ville existante :
Croissance urbaine
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
L'aspiration à la maison individuelle pour une
majorité des français
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Distorsion entre une offre … et des demandes
(souvent) unique ... plus diversifiées
- des maisons différentes
en fonction des besoins,
avec possibilité d’extension,
sur des parcelles adaptées
au terrain
surface égale des parcelles,
• maisons identiques, - des groupements de maisons
adaptés à la géographie
• distribution en cul-de sac, et préservant de véritables
induisant espaces naturels ou agricoles
- enclavement
- augmentation des distances)
- pas de commerces,
- dépendance automobile - des lotissements de maisons
individuelles en continuité de
la ville ou de l’urbanisation
existante (croissacne urbaine),
construits sur une véritable
trame viaire, susceptibles
d’accueillir des services et
transports collectifs, et
ménageant les courtes
distances
1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
Des responsabilités partagées
La péri-urbanisation « à la française » n’est pas le
résultat inéluctable de l’extension des villes
Il s’agit surtout d’une forme urbaine, due pour une large
part à une conception sectorisée des infrastructures
L’absence de rapport entre conception des
infrastructures, réflexion sur les déplacements et
extension urbaine, est :
- destructurante pour les paysages
- déterminante pour les modes de vie
Elle génère un tissu urbain où « la distance est organisée »,
tout comme la dépendance automobile.
Elle constitue un facteur essentiel de la formation du tissu
péri-urbain à la française.1. Contexte général – étalement
urbain et qualité de l'urbanisme
« L'étalement urbain et son corollaire,
l'automobile, relèvent en apparence de choix
individuels.
Il s’agit pourtant du cumul de décisions
effectuées sous contraintes par un jeu
d'incitations structurelles ou contextuelles sans
aucune alternative ».
Vincent KAUFMANN, directeur du laboratoire de sociologie
urbaine à l’École polytechnique fédérale de Lausanne1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
Place importante du lotissement
(urbanisation pavillonnaire) dans les
opérations d'extension urbaine
Evolution du nom bre et de la surface totale des Evolution de la s urface m oye nne par lot
lotissem ents
120 1400
110
1200
100 Nombre de
lotissements
Prise en compte du
90 1000
Surface
80 totale (Ha)
développement durable
800
70
60 600
2002 2003 2004 2005
en urbanisme 2002 2003 2004 2005
Nombre de lotissements +29% Surface moyenne par lot -22%
Nombre total de lots +36%
Surface totale +10%
Nombre de PC accordés : +20%1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Un étalement urbain
S'accentuant autour des principales
agglomérations de Saône et Loire
un déficit de document
structurant (SCOT)
pouvant maîtriser cette dynamique1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle du département
Un étalement urbain
S'accentuant autour des principales
agglomérations de Saône et Loire
renforçant :
- Une dépendance à la voiture
Prise en compte du
- Une augmentation de la pollution
développement durable
- Un surcoût des réseaux
et des services
en urbanisme
- Une vulnérabilité écologique
d'une partie des « néo-ruraux »
- Une dégradation progressive
de la qualité des paysages
et une banalisation du cadre de vie1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des projets de lotissements la plupart du
temps de faible qualité
Des projets
déconnectés des
centres bourg
ancien1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des projets de lotissements la plupart du
temps de faible qualité
Des projets déconnectés des centres bourg anciens
propices à une forte consommation d'espace
CAUE47
qu'aurait pu contenir une
urbanisation « traditionnelle »1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des projets de lotissements la plupart du
temps de faible qualité
Réduisant souvent à un simple découpage foncier
sans véritable conception urbaine ...1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des projets de lotissements la plupart du
temps de faible qualité
Réduisant souvent à un simple découpage foncier
sans véritable conception urbaine ...
... ni approche paysagère
Etat initial Etat projeté1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des projets de lotissements la plupart du
temps de faible qualité
Des projets se réduisant
souvent à un simple découpage foncier
sans véritable conception urbaine ...
... ni approche paysagère
Des documents d'urbanisme pas/peu adaptés
à la promotion de la qualité des extensions
urbaines
Des opportunités foncières en décalage avec
les projets d'urbanisme
Une offre en ingénierie encore peu diversifiée
Un manque de sensibilité à la qualité urbaine1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Les risques d'un lotissement sans étude
urbaine et paysagère
- importante consommation d’espace
- découpage parcellaire incohérent avec le tissu urbain
environnant Prise en compte du
développement durable
- banalité architecturale
en urbanisme
- absence de traitement qualitatif des espaces publics
-…1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
●
A l'échelle de la commune
Les impacts d'une urbanisation au
coup par coup non maîtrisée
- Mitage du territoire, perte d'identité
- Consommation d’espace
- Dépendance à la voiture
- Eloignement des services
Prise en compte du
- Impact paysager
développement durable
- Consommation de terres
en urbanisme
agricoles ou naturelles
- Cohabitation difficile avec
le monde agricole
- Implantation du bâti en
milieu de grandes parcelles
rendant difficiles
d'éventuelles extensions1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des opérations « exemplaires » existent
Des méthodes se développent1. Présentation du contexte de la
Saône et Loire
● A l'échelle de la commune
Des opérations « exemplaires » émergent
Des méthodes se développent
Des références bibliographiques se multiplient● Analyse des enjeux Le développement durable en urbanisme - Articuler les nouveaux enjeux de la mobilité et le développement de l'urbanisation - Assurer une gestion économe de l'espace - Favoriser la cohésion sociale et une évolution équilibrée de la population - Préserver et valoriser l'environnement - Prendre en compte les risques et limiter les nuisances - Promouvoir une économie soutenable Les projets de lotissement doivent trouver leur place et leur forme dans un projet d'urbanisme durable
● Analyse des enjeux
Ré-articuler lotissement et aménagement du
territoire
Développement
Durable
Contrat AGENDA 21
de pays ou
d'agglo
SCOT
Territoire
PLU
commune
Urbanisme
quartiers● Analyse des enjeux
Définir au préalable
une stratégie de développement urbain
1- Analyse du territoire
2- Diagnostic urbain
3- Projet
d’aménagement● Analyse des enjeux
Concevoir un véritable projet urbain
plutôt que lotir en fonction d'opportunités
foncières
Territoire
PLU
commune
OPA
AEU quartiers
HQE Urbanisme
SME
...
Aménagement
opérationnels
(ZAC, lotissements, coeur de village, ...)● Analyse des enjeux
Concevoir un véritable projet urbain
plutôt que lotir en fonction d'opportunités
foncières
1- Définition d’un programme
• type de population
• type d’opération
• taille de l’opération & équilibre du développement urbain
•degré d’implication de la collectivité
2- Choix et analyse du site
•Analyse du contexte urbain
•Analyse paysagère
•Inventaires des contraintes technique
3- Schéma d’organisation
→Grands principes de dessertes
→Répartition par secteur des principaux éléments du programme
4- Plan de composition
→ Pour le domaine public
→Pour le domaine privé● Analyse des enjeux
Concevoir un véritable projet urbain
plutôt que lotir en fonction d'opportunités
foncières
- Vision transversale
- Projet d’ensemble
- Pas de solution pré-fabriquée
- Implication et responsabilité forte des élus
- Besoin de compétences● Analyse des enjeux
Justifier d'un projet architectural et
paysager dans le permis de lotir
Un des principaux enjeux de la réforme du
permis de construire de 2007
Territoire
Permis
commune d'aménager
quartiers
Urbanisme● Analyse des enjeux
Justifier d'un projet architectural et
paysager dans le permis de lotir
Exemple de la méthodologie
proposée par l'ordre des
géomètres-experts● Analyse des enjeux
Justifier d'un projet architectural et
paysager dans le permis de lotir
Analyse du site et de son contexte● Analyse des enjeux
Justifier d'un projet architectural et
paysager dans le permis de lotir
Analyse du site et de son contexte
Exposé et justification des principes
d'aménagement● Analyse des enjeux
Justifier d'un projet architectural et
paysager dans le permis de lotir
Analyse du site et de son contexte
Exposé et justification des principes
d'aménagement
Projet architectural et paysager● Analyse des enjeux
Respecter des principes
d'aménagement
Projet d’extension urbaine
- Voiries et espaces publics
- Parcellaire - Mobiliers urbains
et implantation du bâti et éléments techniques
- Forme urbaine - Aménagements
Projet standard
et architecture paysagers● Analyse des enjeux Intérêt de cette démarche Adaptation au lieu
● Analyse des enjeux Intérêt de cette démarche Mixité des formes et des usages
● Analyse des enjeux Intérêt de cette démarche Accessibilité et cadre de vie
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