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France, Allemagne, Pays-Bas
Les marchés du
logement en perspective
Réalisé par Bouwfonds Property Development
décembre 2012
Index
5 Avant-propos
01 7 Démographie, économie et culture
8 France
12 Allemagne
16 Pays-Bas
19 Conclusion
02 21 Structure du marché du logement
et du parc immobilier
22 France
24 Allemagne
26 Pays-Bas
28 Prix des logements : France, Allemagne et Pays-Bas
31 Conclusion
03 33 Les clients ont la parole
34 Souhaits de déménagement 1 :
Priorité quant au site
37 Souhaits de déménagement 2 :
Louer ou acheter
40 Souhaits de déménagement 3 :
Appartement ou maison individuelle
40 Souhaits de déménagement 4 :
Distribution et surface du logement
43 Souhaits de déménagement 5 :
Charges, prix de location et prix d’acquisition
45 Conclusion
04 47 Vingt-deux régions urbaines
à fort potentieel
50 France
56 Allemagne
62 Pays-Bas
67 Conclusion
05 69 S’enrichir mutuellement
72 Annexe
Bouwfonds Property Development
76 L’analyse de la situation dans les trois pays
85 Chiffres – réalisations et prévisions
86 Bouwfonds Property Development et ses filiales
internationales
France, Allemagne, Pays-Bas Les marchés du logement en perspective
Lyon – Lyon Islands
Walter de Boer Jean-Philippe Bourgade
Avant-propos
L’étude « Pleins Feux sur le logement », que nous avons le Elle nous a permis de constater également l’existence
plaisir de vous remettre, est consacrée au développement de différences entre les Français, les Allemands et les
du marché de l’habitat en France, en Allemagne et aux Néerlandais. Nous avons par ailleurs concentré notre
Pays-Bas. La direction internationale de Bouwfonds attention sur la situation de 229 régions réparties dans ces
Marignan Immobilier, Bouwfonds Property Development - trois pays, l’objectif principal étant d’évaluer si une région
filiale de Rabo Real Estate Group, le pôle d’expertise du peut être un lieu propice à l’accueil de nouveaux projets
secteur immobilier de Rabobank - a lancé en 2011 une immobiliers et au développement territorial. Cette étude
importante étude sur la situation du marché résidentiel. a permis d’établir une liste de vingt-deux régions offrant
Chaque année, ce sont des dizaines d’études de marché de véritables opportunités. Il s’agit de grandes régions
réalisées et d’enquêtes menées auprès de clients. urbaines dans lesquelles la population continuera de
La réalisation de l’étude que vous avez en mains a pour croître dans les années à venir. Il y aura donc pour
objectif de fournir une analyse des différents marchés tant Bouwfonds Property Development des opportunités
au niveau national, régional que local. Nous avons donc à saisir. Les résultats sont commentés dans le chapitre 4
souhaité disposer d’une analyse très précise de la situation de ce rapport.
en France mais également en Allemagne et aux Pays-Bas,
qui représentent les pays « clés » de la stratégie Nous savons mieux que quiconque que le marché du
internationale de Bouwfonds Property Development. logement a toujours été un « business » régional et de
Ce rapport aborde donc, dans un premier temps, le proximité et il est donc indispensable pour un promoteur
développement démographique constaté dans les trois d’être présent sur celui-ci. Ce n’est pas sans raison
pays pour ensuite regarder ses implications sur l’évolution d’ailleurs que Bouwfonds Marignan Immobilier est depuis
du marché du logement. Quels sont les éléments toujours un acteur national avec aujourd’hui 6 grands
caractérisant la situation de chacun de ces pays et comment secteurs géographiques et 17 agences locales. Pour
évoluent les prix ? Quelle influence l’économie et la les trois pays étudiés, cela représente 30 établissements
démographie exercent-elles sur l’activité du résidentiel et régionaux, localisés dans les secteurs à croissance.
quel rôle joue la politique gouvernementale en la matière ? Au cours des prochaines années, Bouwfonds Property
Les deux premiers chapitres présentent les résultats et les Development a pour objectif – conforté en cela par les
différences majeures observées. résultats de l’étude – la poursuite maîtrisée de sa
croissance en France et en Allemagne, la poursuite de
Si l’étude du marché, de la situation économique et l’implantation de nouvelles agences dans les régions
de la démographie apparaît comme une démarche économiquement fortes. Aux Pays-Bas, le maintien de
indispensable, elle ne peut toutefois se concevoir sans notre position de leader du marché, tant d’un point de vue
l’analyse des souhaits et attentes du client sur des thèmes quantitatif que qualitatif, demeure notre première priorité.
aussi fondamentaux que les sites, les caractéristiques du
logement, le déménagement et la faisabilité financière.
Afin de mieux cerner ces questions, nous avons réalisé Walter de Boer
une enquête approfondie menée auprès de 3 000 clients Président de Bouwfonds Property Development
du secteur du logement et ce, à raison de 1 000 personnes
par pays. Celle-ci a mis en exergue des résultats parfois Jean-Philippe Bourgade
surprenants que nous exposons dans le chapitre 3. Président de Bouwfonds Marignan Immobilier
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 5
6 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspective
01
Démographie,
économie et
culture
Démographie et économie sont des thèmes que l’on retrouve à la base
de toutes les recherches et études consacrées au marché du logement.
Comment évolue la composition de la population et peut-on parler
d’une croissance de celle-ci ou au contraire d’une diminution ? Et dans
quelles régions les ménages ont-ils tendance à s’installer ? Il en va de
même avec la conjoncture : les développements économiques sont-ils
favorables ; quels secteurs affichent une bonne santé et où les entreprises
s’implantent-elles ? En outre, la culture du pays – un facteur important –
marque, en arrière-plan, ces développements de son empreinte. Voilà,
en bref, les paramètres qui doivent être pris en compte pour évaluer
la situation en Allemagne, en France et aux Pays-Bas. Vous trouverez
ci-après un panorama des éléments et des développements les plus
importants, présentés par pays.
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 7
France 1.1 France : prévision de l’évolution de la population 2010-2020
Démographie, Source : BIPE
économie et culture > 1,0 %
0,5 % - 1,0 %
0,25 % - 0,5 %
0 % - 0,25 %
-0,25 % - 0 %
Évolution de la population -0,5 % - -0,25 %
-1,0 % - -0,5 %
En France, la fin de la croissance de la population n’est
< -1,0 %
pas encore en vue. Le nombre d’habitants (actuellement
de 65 millions) croîtra en effet jusqu’en 2020 de 2 %. > 1,0 %
[Cartes 1.1 et 1.2]. Le nombre de foyers augmente de 0,5 % - 1,0 %
0,25 % - 0,5 %
3 millions. Toutefois, après 2030, la croissance de la 0 % - 0,25 %
population montrera un fléchissement. Paris et sa région -0,25 % - 0 %
ainsi que les régions côtières attrayantes (Ouest et Sud) -0,5 % - -0,25 %
-1,0 % - -0,5 %
sont celles connaissant la plus forte croissance en raison < -1,0 %
de flux migratoires en provenance d’autres parties du
territoire national. Il s’agit en effet de régions où il fait
bon vivre et travailler (notamment du fait de la beauté
des paysages et de la douceur du climat). En revanche, les
régions de l’intérieur du pays et du Nord de la France voient
leur population se réduire. Tout comme en Allemagne, les
grandes villes dans lesquelles on constate une croissance 1.2 France : prévision de l’évolution du nombre de ménages
s’illustrent tout particulièrement. Ainsi, Paris connaît une 2010-2020
croissance forte et continue. Il en va de même pour Lyon,
Source : BIPE
Bordeaux et Toulouse. Les estimations prévoient que > 2,0 %
l’exode vers les villes se poursuivra en France dans1,5 les% - 2,0 %
1,0 % - 1,5 %
années à venir. On constate par ailleurs que le nombre 0,5 % - 1,0 %
de familles diminue (en 2020, seulement 22 % de la0,0 % - 0,5 %
< 0,0 %
population vit encore sous une forme familiale classique)
et le nombre de personnes vivant seules et de familles sans
enfants progressent. Enfin, le vieillissement de la
population et la diminution du nombre de jeunes sont > 2,0 %
aussi pris en compte [graphiques 1.3 et 1.4]. 1,5 % - 2,0 %
1,0 % - 1,5 %
0,5 % - 1,0 %
Développement économique 0,0 % - 0,5 %
L’économie française a connu un réveil en 2010 après < 0,0 %
un certain nombre d’années difficiles. Cette situation
économique positive s’est confirmée en 2011 mais, d’après
les estimations, le produit intérieur brut se stabilisera en
2012 à 1 800 milliards d’euros [graphiques 1.5 et 1.6]. Dans
la période 2006-2008, le taux de chômage en France est
passé de 9,5 % à 8 % mais est ensuite reparti à la hausse
pour s’établir à 10 % en 2010. Les grandes villes affichent la 1.3 France : évolution des classes d’âge 1999-2020
même tendance avec toutefois d’importantes différences
Source : BIPE
entre, par exemple, Marseille (avec un taux de chômage de
12 %) et Rennes, Nantes et Paris (avec un taux de 7-8 %)
Nombre d’habitants
[graphiques 1.7 et 1.8].
14 000 000
1999
12 000 000
2010
2020
10 000 000
8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
< 14 ans 15-24 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65-79 ans > 80 ans
8 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspective
Démographie, économie et culture — France
1.4 France : évolution de la structure des ménages 2010-2020
Source : BIPE
2010 40 %
2015
2020 35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
Personnes Couples sans Couples avec Familles Autres types
seules enfants enfants monoparentales de familles
1.5 France : produit intérieur brut 2000-2012
Source : Insee
x 1 million d’euros
1 850 000
1 800 000
1 750 000
1 700 000
1 650 000
1 600 000
1 550 000
1 500 000
1 450 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.6 France : croissance économique annuelle 2001-2012
Source : Insee
3%
2%
1%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-1 %
-2 %
-3 %
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 9
Démographie, économie et culture — France
1.7 France : taux de chômage 2001-2011
Source : Insee
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
1.8 France : taux de chômage dans les grandes villes 2002-2011
Source : Insee
Nice 14 %
Marseille
Bordeaux 12 %
Toulouse
Rennes 10 %
Nantes
8%
Lyon
Paris
6%
4%
2%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Strasbourg – River Park
River Park est orienté vers l’eau et le soleil et représente le privilège de vivre sur un site exceptionnel en plein centre-ville.Démographie, économie et culture — France
Culture de l’habitat
En France, les offres de financement d’un achat immobilier Il est frappant de constater
par le biais d’un prêt sont plutôt attractives. Le taux
d’intérêt est en effet bas, il existe une forte concurrence que 31 % de la population
entre les organismes bancaires, et les règles concernant le
niveau des prêts ont été assouplies au cours des dernières possède une résidence
années. En outre, les intérêts d’emprunt sont partiellement
déductibles. Toutefois, bien que l’achat d’un logement secondaire.
connaisse de ce fait un regain certain, les ménages français
sont en général assez prudents lorsqu’ils contractent un
emprunt pour l’achat d’un bien.
Il est par ailleurs frappant de constater que 31 % de En matière de développement durable, cette politique
la population possède une résidence secondaire. La repose globalement sur deux principes de base : construire
« bi-résidentialité » est en France un phénomène bien des bâtiments dont la consommation en énergie est
connu, les habitants de Paris et sa région en sont de grands plus faible et produire de l’énergie dans le respect de
adeptes. En semaine en effet, ceux-ci vivent au cœur de l’environnement. Celle-ci a par ailleurs des effets sur
la ville puis s’exilent le week-end vers la campagne le marché du logement. En la matière, les Français sont
profitant ainsi des avantages tant du contexte urbain en avance sur les Néerlandais. Ainsi, en France, le label
que de la vie rurale. énergétique renseignant sur la performance énergétique
En outre, en France, le concept de développement durable des logements joue un rôle important. Ceci tient en partie
occupe une place importante en matière de logement. au fait que les frais de chauffage représentent un budget
L’intérêt marqué pour l’habitat « vert » a été par ailleurs non négligeable. La consommation et la production
renforcé par les autorités publiques par l’octroi d’avantages d’énergie sont, pour cette raison, des questions
fiscaux et de prêts avantageux. Le respect du principe importantes.
du développement durable en termes de consommation La politique du nouveau gouvernement aura
énergétique est d’ailleurs un argument largement utilisé immanquablement des répercussions sur le marché
par les promoteurs immobiliers pour stimuler la vente de l’habitat. Le sujet du logement sera sans aucun
de logements neufs. doute débattu.
Politique d’aménagement du territoire
En matière d’aménagement du territoire, la politique
suivie en France affiche un caractère quelque peu
hétérogène. Cette politique relève en effet de l’État mais
aussi des autorités publiques régionales et locales. En outre,
un certain nombre d’établissements publics, de sociétés
d’économie mixte (SEM) ou d’aménageurs publics ou
privés ont été créés pour la mise en œuvre d’une politique
économique. La politique suivie en France dans le domaine
de l’aménagement du territoire est complexe. Il n’est pas
rare que les diverses formes de mise en œuvre de la
politique d’aménagement du territoire ainsi que les
mesures prises par les pouvoirs publics se recouvrent
en partie, ce qui a tendance à complexifier les choses.
Cette situation est d’ailleurs à l’origine de l’appel lancé
par les acteurs du secteur pour l’allégement de la
réglementation qui régit le foncier et le développement
d’opérations. En outre, c’est surtout une politique
structurelle d’appréhension de l’économie dans son
contexte territorial qui est menée et dont le but
fondamental est le renforcement de certaines régions. Un
certain nombre de territoires (71 au total) sont dynamisés
notamment par le développement des transports publics
(TGV) assurant leur bonne desserte [entre autres Toulouse
(industrie aéronautique), Lyon (biopôle), Bordeaux
(industrie du laser)]. Parallèlement, les zones urbaines
sensibles bénéficient de l’aide de l’État. Une exception
à cette politique régionale fut le système d’incitation
de 2009 sur la base duquel l’État a voulu créer 500 000
nouveaux logements. Cette politique s’est appuyée sur
des aides en matière de prêts et de fiscalité.
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 11Allemagne 1.9 Allemagne : prévision de l’évolution de la population 2008-2030
Démographie, Source : Statistisches Bundesamt
x 1 million d’habitants
économie et culture 20
18 2008
2030
16
Évolution de la population
14
La population en Allemagne n’augmente plus : dans
12
les années à venir, une diminution de la population est
10
même à envisager. Les estimations divergent mais les
8
analystes tablent sur une population de 77 à 79 millions
6
d’habitants en 2030. À l’heure actuelle, l’Allemagne
4
compte quelque 81,5 millions d’habitants et 40 millions
2
de foyers. Or, au cours des prochaines années, le nombre
0
de foyers – un élément très important au regard de la - -
de re sse axe alie nat arre tein ourg nie e axe halt nge rlin ême urg
demande en logements – devrait, d’après ces estimations, Ba berg aviè He e-S stph lati S ls
o e b éra tal S An uri Be Br bo
B s s e a H d m n - Th m
te
m Ba d-W ie-P i g- ran -Po cide a xe Ha
augmenter d’un million. Cette croissance du nombre de u r
or nan w B rg c S
W es u O
foyers est toutefois disparate et diffère par région. En -N é hl bo
-du Rh Sc m
nie k le
Allemagne en effet, cette augmentation de la population én
a ec
Rh M
se constate surtout dans les régions méridionales du
pays (Bavière, Bade-Wurtemberg et Hesse). 1.10 Allemagne : évolution des ménages 2008-2030
Berlin et Hambourg restent stables tandis que les
Source : Statistisches Bundesamt
régions de l’Est du pays et l’importante région de
la Rhénanie-du-Nord-Westphalie font face à une rg lie g
be ha ur
diminution marquée de la population s tp bo
tem e in m
ur -W at ste Ha
[graphiques 1.9 et 1.10]. 10 % -W ière o rd tin ol
d e v -N a l a - H
À l’intérieur des régions, ce sont surtout les villes qui Ba Ba du e-P ig
w
a xe nie- ani l es
e S a n h n e
affichent une croissance de leur population. Les villes 5% ss e- n é Sc rli rêm
He ss hé Rh Be B
allemandes dont l’augmentation de la population est Ba R
forte sont Munich, Hambourg, Francfort et Cologne. On 0%
estime par ailleurs qu’au cours des prochaines années
l’exode vers les villes se poursuivra [graphique 1.11]. -5 % rre
Sa g
En termes qualitatif, l’Allemagne est confrontée à un ur
ebo
vieillissement de sa population et à une baisse du nombre and
-10 % Br e
g- ax
de personnes jeunes [graphiques 1.12.1 et 1.12.2]. Le ur le S
bo nta e
m e
nombre de familles avec enfants ne baisse pas tandis -15 % kle cid ing
ec -Oc a lt hur
que le nombre de célibataires et de ménages sans M ie h T
an An
ér x e-
enfants croît. En outre, le nombre d’émigrés est passé m S a
Po
de 650 000 en 2005 à 800 000 en 2012. Toutefois, environ
100 000 d’entre eux sont des Allemands revenus dans 1.11 Allemagne : évolution de la population dans les grandes
leur pays d’origine. En revanche, en 2005, plus de villes 1995-2011
600 000 personnes ont quitté l’Allemagne (dont 25 %
Source : Statistisches Bundesamt
d’origine allemande) et 670 000 en 2010. Cela signifie
1995 = 100
donc un excédent de population d’environ 125 000
112
personnes en 2010.
110
Développement économique 108
La quasi-totalité des pays d’Europe doit faire face à
106
de grandes incertitudes en matière économique dues
au malaise actuel et à la crise de l’euro qui sévit ces 104
dernières années. L’Allemagne s’en sort toutefois – tant 102
d’un point de vue global que relatif – formidablement 100
bien. En Allemagne, le produit intérieur brut a
98
augmenté de façon continue depuis 2009, passant
de 2 300 à 2 450 milliards d’euros [graphique 1.13]. 96
La bonne santé du secteur industriel, une politique 94
économique efficace et l’importante demande 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
intérieure de la population ont participé à la croissance
Berlin Hambourg Stuttgart
économique [graphique 1.14 En outre, les Allemands Düsseldorf Cologne Allemagne
ont économisé pendant des années et cela s’avère Francfort Munich
12 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspectiveDémographie, économie et culture — Allemagne
1.12.1 Allemagne : évolution des classes d’âge 2010-2020
Source : Statistisches Bundesamt
2010 30 %
2015
2020 25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0
< 14 ans 15-24 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65-79 ans > 80 ans
1.12.2 Allemagne : évolution de la composition des ménages 2010-2030
Source : Statistisches Bundesamt
2010 45 %
2020
40 %
2030
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes
et plus
1.13 Allemagne : produit intérieur brut 2000-2012
Source : Oxford Economics
x 1 million d’euros
2 500 000
2 450 000
2 400 000
2 350 000
2 300 000
2 250 000
2 200 000
2 150 000
2 100 000
2 050 000
2 000 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 13Démographie, économie et culture — Allemagne
1.14 Allemagne : croissance économique annuelle 2001-2012
Source : Oxford Economics
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-1 %
-2 %
-3 %
-4 %
-5 %
-6 %
1.15 Allemagne : taux de chômage 2002-2012
Source : Oxford Economics
13 %
12 %
11 %
10 %
9%
8%
7%
6%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.16 Allemagne : taux de chômage dans les grandes villes 2004-2012
Source : Oxford Economics
Taux de Taux
chômage
de chômage
Bade-Wurtemberg
Bade-Wurtemberg20 % 20 %
Bavière Bavière
Berlin Berlin 18 % 18 %
HambourgHambourg
16 % 16 %
Hesse Hesse
Rhénanie-du-Nord-
Rhénanie-du-Nord- 14 % 14 %
Westphalie
Westphalie
12 % 12 %
10 % 10 %
8% 8%
6% 6%
4% 4%
2% 2%
0% 0%
2004 2004
2005 2005
2006 2006
2007 2007
2008 2008
2009 2009
2010 2010
2011 2011
2012 2012
14 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspectiveMunich – Ackermannbogen
Le projet fait partie d’un réaménagement urbain dans le quartier Schwabing. 335 logements, 12 500 m2 de bureaux.
aujourd’hui payant. Cette situation économique favorable
se traduit aussi par un taux de chômage moindre. En En Allemagne, une
Allemagne, le taux de chômage est en effet passé de 12,5 %
en 2005 à 7 % en 2012. Les différences entre les grandes résidence secondaire est
villes sont toutefois énormes : Munich et Stuttgart
affichent un taux de chômage de 5 % tandis qu’à Berlin souvent vue comme une
celui-ci est encore de 13 % [graphiques 1.15 et 1.16].
manière d’assurer ses
Culture de l’habitat
Un certain nombre d’aspects culturels jouent également arrières.
un rôle dans le développement du marché du logement.
Ainsi, en Allemagne, l’acquéreur est quelqu’un d’un âge
« mûr » (au moins 35 ans), les banques ayant pour politique
de demander un important apport personnel (environ
20 % - 30 %). Les Allemands font par ailleurs preuve de Politique d’aménagement du territoire
prudence en matière de prêts hypothécaires et sont Les communes allemandes ne jouent pas un rôle dominant
traditionnellement habitués à rembourser chaque année en la matière, comme cela est le cas aux Pays-Bas dans
un pourcentage fixe de leurs prêts immobiliers. Les prêts le cadre du développement de nouveaux plans. Les
dits «in fine» n’existent quasiment pas. En outre, il n’y a communes, « Regierungsbezirke » et « Landkreise » se
aucune possibilité de déduction fiscale des intérêts dans limitent à l’élaboration de plans d’aménagement dans le
le cadre d’un prêt immobilier. cadre desquels il est, notamment, tenu compte des thèmes
En Allemagne, une résidence secondaire est souvent vue du logement, du travail et de la circulation. Les parties
comme une manière d’assurer ses arrières : elle est en effet prenantes du marché disposent d’un champ d’action
considérée comme un placement ou un moyen de se procurer beaucoup plus étendu notamment du fait que les
des revenus complémentaires ou est encore destinée à communes ne possèdent quasiment pas de terrains. Lors
constituer, plus tard, la résidence principale. Les tendances de la conception de nouveaux quartiers destinés à l’habitat
culturelles du pays s’expriment aussi à travers l’attitude ou à l’accueil d’activités professionnelles, les communes
des Allemands face au thème de la durabilité conjugué à contractent avec des promoteurs et des propriétaires
celui du logement. Il est en effet pris en compte de façon terriens et concluent des accords de droit privé ayant trait
systématique, car il est tout simplement l’un des éléments aux infrastructures et aux équipements dont la mise en
incontournables que les Allemands incluent dans la notion place est nécessaire.
de logement de qualité. En d’autres termes : il s’intègre
naturellement dans les exigences qualitatives du
consommateur.
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 15Pays-Bas 1.17 Pays-Bas : prévision de l’évolution du nombre de ménages
2010-2020
Démographie, Source : ABF, traitement Bouwfonds Ontwikkeling
économie et culture 1,5 %
aujourd’hui). À partir de 2030, la croissance de la
population fléchira ici aussi. Le nombre de foyers –
un élément important pour le niveau de la demande
de nouveaux logements – augmente aux Pays-Bas de
0,6 million. Cette croissance se concentre principalement
dans le Randstad (la conurbation de l’Ouest des Pays-Bas
comprenant notamment les quatre plus grandes villes
du pays) et notamment dans le Nord de celui-ci
[carte 1.17]. Les villes néerlandaises affichant une
croissance se trouvent principalement dans ce que 1.18 Pays-Bas : évolution des classes d’âge 2010-2020
l’on appelle le « couloir de l’autoroute A2 » : Amsterdam-
Source : ABF, traitement Bouwfonds Ontwikkeling
Utrecht-Eindhoven. Le groupe des moins de 30 ans et
2010
celui des 45-64 ans continuent, aux Pays-Bas, de croître Nombre d’habitants
2015
légèrement, tandis que le groupe des seniors de 2020
plus de 65 ans croît plus rapidement [graphique 1.18].
La part des familles reste inchangée ; toutefois, le nombre 6 000 000
des personnes vivant seules et des ménages sans enfants
5 000 000
augmente également [graphique 1.19].
4 000 000
Développement économique
La situation économique aux Pays-Bas semble être la 3 000 000
plus morose des trois pays étudiés. Après deux trimestres
2 000 000
consécutifs de récession (-0,4 et -0,7 %), le pays se trouve à
nouveau en phase de récession. L’année 2011, prise dans 1 000 000
son ensemble, a affiché une légère croissance de 1,2 %. Le
scénario tant redouté d’un « double-dip » s’est donc vérifié. 0
< 14 ans 15-29 ans 30-44 ans 45-64 ans 65-74 ans > 75 ans
Pour l’année 2012, les analystes s’attendent à une récession
de 0,5 % [graphiques 1.20 et 1.21]. En 2011, le taux de
chômage est resté à un niveau relativement bas
représentant 5,4 % de la population active (soit un niveau 1.19 Pays-Bas : évolution de la structure des ménages
identique à celui de l’année 2010). Les premiers mois de 2010-2020
l’année 2012 ont toutefois été marqués par une
Source : ABF, traitement Bouwfonds Ontwikkeling
augmentation du chômage s’établissant aujourd’hui
à 6 % de la population active [graphiques 1.22 et 1.23].
Nombre d’habitants 2010
2015
2020
3 500 000
En 2011, le taux de 3 000 000
chômage est resté à un 2 500 000
2 000 000
niveau relativement bas. 1 500 000
1 000 000
500 000
0
Couples avec Couples sans Personnes Familles Autres types
enfants enfants seules monoparentales de familles
16 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspectiveDémographie, économie et culture — Pays-Bas
1.20 Pays-Bas : produit intérieur brut 2000-2012
Source : CBS
x 1 millions d’euros
580 000
560 000
540 000
520 000
500 000
480 000
460 000
440 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.21 Pays-Bas : croissance économique annuelle 2001-2012
Source : CBS
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-1 %
-2 %
-3 %
-4 %
1.22 Pays-Bas : taux de chômage 2001-2011
Source : CBS
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
1.23 Pays-Bas : taux de chômage dans les grandes villes 2000-2011
Source : CBS
Utrecht 12 %
Amsterdam
Rotterdam 10 %
La Haye
8%
6%
4%
2%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 17La Haye – Wateringse Veld – Parkzicht
Au coeur du « HaagseWateringse Veld », un nouveau quartier a été conçu faisant penser à un village. 117 maisons, 12 appartements.
Les Néerlandais comparent en effet les importants
Il manque aux Pays-Bas frais qu’implique l’investissement durable à l’avantage
financier attendu en termes de réduction des coûts
les «stimuli» financiers énergétiques et optent alors plutôt pour une vision
à court terme. Il manque aux Pays-Bas les «stimuli»
nécessaires pour rendre financiers nécessaires pour rendre le logement durable
intéressant.
le logement durable
Politique d’aménagement du territoire
intéressant. Ces dernières années, aux Pays-Bas, l’État a continué à se
désengager de la politique d’aménagement du territoire.
L’État se donne pour mission de fixer les grandes lignes
de la politique dans le cadre de laquelle l’intégration de
Culture de l’habitat l’aménagement du territoire et de l’infrastructure occupe
Pendant longtemps aux Pays-Bas, l’acquisition d’un logement une place prépondérante. Ainsi, l’un des domaines
a été très en vogue, notamment grâce aux conditions importants que recouvrait depuis longtemps cette
de financement très intéressantes proposées par les politique, à savoir la programmation immobilière,
établissements fournisseurs de crédit immobilier. Ainsi, a été abandonné au profit des provinces, des communes
aux Pays-Bas plus qu’ailleurs, les banques se sont montrées et des autres parties présentes sur ce marché. En fait,
disposées à prêter jusqu’à 110 % de la valeur du logement l’État limite de plus en plus son intervention à l’élaboration
acheté. Les prêts in fine rencontrent un vif succès et ont d’une vision d’ensemble pour le secteur. À cause de la crise
pour caractéristique que le client ne rembourse quasiment économique, un grand nombre de projets de développement
pas la dette qu’il a contractée. De plus, la politique fiscale territorial, élaborés ces dernières années, se trouvent
en la matière rend ce type de prêt encore plus attractif. aujourd’hui en difficulté. La question du financement est
La politique des autorités publiques (Autorité des Marchés devenue plus complexe et les promoteurs doivent composer
Financiers) est toutefois devenue plus sévère depuis la avec une baisse de la demande des clients. Cette situation
mi-2011 et les règles gouvernant l’octroi de prêts a des conséquences pour l’ensemble des parties prenantes
immobiliers (in fine) ont été durcies. et en particulier pour les communes qui ont mené une
Le niveau environnemental des logements est, aux Pays- politique foncière active et doivent aujourd’hui
Bas, un élément auquel le consommateur attache moins faire face à des déficits dans le cadre
d’importance. On y construit certes depuis plus longtemps de l’exploitation des terrains
des logements peu consommateurs en énergie mais communaux.
le concept en lui-même ne joue pas (encore) un rôle
déterminant dans la décision d’achat du consommateur.
18 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspective1.24 Croissance de la population aux Pays-Bas/en Allemagne/ Conclusion :
en France
Source : Experian, traitement Bouwfonds REIM
Une croissance avec toutefois
Croissance de la population par année 2010-2020 des différences notables
< -0,25 %
-0,25 %-0,00 % Trois pays qui, d’un point de vue géographique, sont
0,00 %-0,25 %
certes très proches les uns des autres mais qui, pour le
0,25 %-0,50 %
> 0,50 % reste, affichent des différences notables. Le plus
peuplé de ces trois pays (l’Allemagne) fait face à une
baisse de sa population mais connaît une croissance
économique. Dans le plus petit des pays étudiés
(les Pays-Bas), la population continue légèrement
de croître mais les Pays-Bas sont aussi le pays où les
perspectives économiques sont les plus pessimistes.
Le chômage (encore) bas, apparaît toutefois comme un
point positif. Entre les deux se trouve la France, un pays
avec une population dont la croissance est forte et où
les perspectives économiques sont modérément
bonnes avec, toutefois, un marché de l’emploi qui se
détériore. En bref, les bases importantes pour le marché
1.25 Croissance des ménages aux Pays-Bas/en Allemagne/ du logement montrent des différences d’un pays à
en France l’autre. En outre, l’attrait pour l’habitat et l’intérêt des
enjeux économiques vis-à-vis de la construction de
Source : Experian, traitement Bouwfonds REIM
logements montrent des différences certaines dans
Croissance des ménages 2010-2020
chacun des trois pays. Ainsi, aux Pays-Bas, les pouvoirs
publics ont, pendant très longtemps, joué un rôle
< -0,5 %
-0,5 %- 0,0 % dominant dans la détermination de la politique du
0,0 %- 0,5 % logement et de l’aménagement du territoire. En
0,5 %- 1,0 % Allemagne et en France en revanche, les pouvoirs
> 1,0 %
publics et les particuliers exercent une plus grande
influence. Dans ces deux pays, la vision du logement
en tant qu’investissement offre des perspectives
favorables à la production de nouveaux logements
tandis qu’aux Pays-Bas la perception de l’immobilier
en tant que placement offrant des garanties cède du
terrain. Être propriétaire de deux biens immobiliers
est, en France et en Allemagne, quelque chose que l’on
peut qualifier, d’un point de vue culturel et
économique, de normal. Aux Pays-Bas, en revanche,
cela est exceptionnel.
On notera pour conclure que le principe de
développement durable est appréhendé dans chacun
1.26 Croissance du marché de l’emploi aux Pays-Bas/ des pays étudiés de façon très différente : aux Pays-Bas,
en Allemagne/en France la discussion se concentre autour de la détermination
et de l’adoption de normes et de règles les plus variées
Source : Experian, traitement Bouwfonds REIM
tandis que, dans les deux autres pays, le logement
Croissance du marché de l’emploi 2010-2020
durable est quasiment devenu une donnée
incontournable, notamment grâce à l’attitude du
< -0,50 %
-0,50 %-0,00 % client très attentif à la question de l’environnement.
0,00 %-0,25 %
0,25 %-0,50 %
> 0,50 %
1920 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspective
02
Structure du
marché du
logement et du
parc immobilier
L’analyse a révélé que les 3 pays étudiés ont, au cours des cent dernières
années, appréhendé les thèmes de l’aménagement du territoire et de
la construction du logement de façon très différente. Alors qu’aux
Pays-Bas, les pouvoirs publics ont joué un rôle déterminant,
en Allemagne et en France, ce sont les parties prenantes qui,
traditionnellement, mènent une politique active. C’est cette disparité
qui a conduit à une composition différente des parcs immobiliers et aux
marchés immobiliers soumis à l’influence de paramètres différents en
fonction des pays. Ainsi, alors qu’en Allemagne et en France la production
de logements croît, celle-ci recule fortement aux Pays-Bas.
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 21France Financement des logements pour
les particuliers
Structure du marché En France, le marché du crédit immobilier est à la fois
sain et très concurrentiel. Les taux d’intérêt proposés sont
du logement et du parc bas, il existe une forte concurrence entre les organismes
financiers et les conditions d’obtention de crédit ont été
immobilier assouplies. Ces éléments ont eu, au cours des dix dernières
années, un effet stimulant sur le marché du logement.
Pour la majorité des crédits contractés, le client doit être
Parc immobilier et production de logements en mesure de fournir un apport personnel de 10 à 20 %
Les 33 millions de logements constituant le parc immobilier mais les banques peuvent néanmoins faire preuve de
en France, sont, pour la majorité d’entre eux (près de 60 %), souplesse quant au niveau du financement. Les Français
occupés par des propriétaires. Le parc locatif résidentiel privilégient les prêts à intérêts fixes.
représente également une quote-part importante (24 %)
du parc immobilier total. Le secteur locatif social représente Coût des terrains, coût de construction
16 % de l’ensemble. En outre, 57 % du parc résidentiel et prix de l’immobilier
français sont des maisons individuelles, le reste étant des En France, le prix des terrains est influencé par les
appartements. Au cours de la dernière décennie, la France évolutions du marché, celui-ci représente 20 à 40 % du prix
a été le premier producteur de logements neufs. Entre 2001 du logement (avec frais de notaire à la charge de l’acheteur).
et 2008, le nombre d’habitations construites pour les Les coûts de construction oscillent entre 1200 € et 1600 €
particuliers a augmenté chaque année pour atteindre le mètre carré en surface de plancher brute. Ces derniers
environ les 300 000 unités. Les années qui ont suivi ont temps, les prix ont augmenté légèrement. Lorsque l’on
connu une baisse puis un renouveau à partir de 2010 – observe le niveau des prix de vente, on constate que le
parallèlement à la reprise économique [graphiques 2.1 premier prix pour un studio de 30 m² atteint 150 000 € et
et 2.2]. Les prévisions tablent, pour les années à venir, qu’il faut compter jusqu’à 600 000 € pour un appartement
sur une production de même niveau. plus spacieux. À Paris, les prix au m² peuvent atteindre et
Le parc immobilier dans le sud de la France – une région dépasser 10 000 € et 3 000 € dans des villes comme
pourtant très prisée en termes d’habitat – s’est réduit au Bordeaux ou Marseille. Le client investit entre 250 000 €
cours des dernières années. En effet, dans cette région, un (région de Toulouse) et 500 000 € (Paris et sa région ainsi
grand nombre de projets immobiliers ont été engagés mais que la côte méditerranéenne) pour une maison
nécessitent, au préalable, de nombreuses démolitions de individuelle. Cette situation est assez stable.
bâtiments vétustes [carte 2.3]. Dans les années à venir,
la demande de logements croîtra dans les zones côtières,
dans les Alpes et à Paris [carte 2.4].
Les futurs projets d’immobilier neuf intègrent un grand
nombre d’appartements, notamment dans les zones
urbaines. La France se caractérise également par un
important marché résidentiel réalisé sur des parcelles
individuelles. En outre, la construction de résidences
secondaires atteint un niveau d’environ 28 000
logements par an.
22 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspectiveStructure du marché du logement et du parc immobilier — France
2.1 France : nombre de logements livrés 1968-2020
Source : BIPE/Insee x 1 000 logements
350
Logements réalisés
Prévision nombre 300
de logements livrés
250
200
150
100
50
0
1968-1975 1975-1982 1982-1990 1990-2000 2000-2010 2010-2015 2015-2020
2.2 France : livraisons/mises en chantier/permis de construire de logements en résidence principale en 2001-2011
Source : Insee
Livraisons Livraisons 600 000 600 000
Permis de construire
Permis de construire
Mises en chantier
Mises en chantier 500 000 500 000
400 000 400 000
300 000 300 000
200 000 200 000
100 000 100 000
0 0
2001 2002
2001 2003
2002 2004
2003 2005
2004 2006
2005 2007
2006 2008
2007 2009
2008 2010
2009 2011
2010 2011
2.3 France : développement du parc de logements ; évolution moyenne annuelle 2010-2020
Source : BIPE/Insee
3000 – 4390
1500 –Nombre
3000 de logements
750 – 1500
0 – 750
-750 – 0 3000 – 4390
-1500 – -750 1500 – 3000
-3000 – -1500
-4350 – -3000
750 – 1500
0 – 750
-750 – 0
-1500 – -750
-3000 – -1500
-4350 – -3000
2.4 France : demande annuelle concernant le logement en résidence principale ou en résidence secondaire 2010-2020
Source : BIPE/Insee
Nombre d’habitations principales Nombre de résidences secondaires
10000 – 10000
12320 – 12320 1000 – 2470
1000 – 2470
5000 – 10000
5000 – 10000 500 – 1000500 – 1000
2500 – 5000
2500 – 5000 250 – 500 250 – 500
0 – 25000 – 2500 0 – 250 0 – 250
-750 – 0 -750 – 0 -250 – 0 -250 – 0
10000 – 12320
10000 – 12320 -4401000 – 2470
– -250
-4401000
– -250
– 2470
5000 – 10000 500 – 1000
5000 – 10000 500 – 1000
2500 – 5000 250 – 500
2500 – 5000 250 – 500
0 – 2500 0 – 250
0 – 2500 0 – 250
-750 – 0 -250 – 0
-750 – 0 -250 – 0
-440 – -250
-440 – -250
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 23Allemagne en effet au minimum 2 % par an et le logement peut être
transféré aux héritiers sans aucune fiscalité. Beaucoup
Structure du marché d’Allemands dont les revenus sont élevés investissent dans
l’achat d’une résidence secondaire pour, ensuite, la mettre
du logement et du parc en location. Il s’agit en effet pour eux d’un investissement
conservant sa valeur dans le temps et qui est aussi source
immobilier de revenus intéressants. Or, en cette période de turbulences
économiques, l’achat d’une résidence secondaire apparaît
comme un investissement refuge.
Parc immobilier et production de logements
En Allemagne, louer son logement n’est pas un fait rare, Coût des terrains, coût de construction et
c’est même très populaire. Dans les 3 pays étudiés, le parc prix de l’immobilier
locatif occupe une place importante (60 %). La majorité de La disponibilité de terrains à bâtir constitue une variable
celui-ci est destiné aux particuliers (54 %). En Allemagne, importante ayant un impact sur le prix des logements.
accéder à la propriété n’est pas une priorité : louer un La qualification du propriétaire du terrain est aussi très
beau logement est en effet tout aussi prestigieux que importante. En Allemagne, la plupart des terrains
de l’acquérir et, par ailleurs, les logements locatifs sont appartiennent à des particuliers ou à des entreprises.
– comparés aux logements acquis en résidence principale – Le prix fluctue en fonction des évolutions du marché.
tout à fait abordables. Ces dernières années, le parc Ainsi, lorsque la demande en logements augmente, le prix
immobilier allemand a connu une augmentation lente augmente. Lorsque la demande se contracte (comme par
mais régulière, passant de 38,4 millions de logements en exemple dans les régions frontalières avec les Pays-Bas),
2003 à 39,5 millions en 2010. La production a, quant à elle, le prix baisse. La part du prix des terrains, en tant que
connu une baisse constante entre 1995 et 2009, passant de composante du prix d’achat (avec frais de notaire à la
500 000 nouveaux logements à environ 135 000. La crise charge de l’acheteur), est plus importante en Allemagne.
économique et la réunion des deux Allemagne ont eu un En effet, en fonction de la situation du marché, celle-ci
impact certain sur la situation actuelle ainsi que sur la est de 20 à 40 %. On constate même à Munich des prix
réduction de la quote-part des logements sociaux. En 2010, du foncier grimpant jusqu’à 50 %, avec des prix de vente
le marché a toutefois connu une légère reprise qui s’est à 6 000 € le mètre carré en surface de plancher brute.
poursuivie en 2011 [graphiques 2.5 et 2.6]. Le nombre de Les coûts de construction en Allemagne – où la qualité
permis de construire délivrés a quant à lui augmenté en fournie à l’acheteur est d’un niveau élevé et où celui-ci
2011 en dépassant les 200 000. Ceci devrait normalement compte sur un haut niveau de finition – oscillent entre
conduire, en 2012 et dans les années suivantes, à une 1 100 € et 1 400 € par mètre carré pour un appartement.
augmentation de la production au niveau de l’habitat. Ces prix sont en outre, ces derniers temps, en phase
De plus, les prévisions tablent sur une poursuite de cette ascensionnelle. En effet, en Allemagne, le portefeuille de
croissance. Ainsi, l’institut IFO prévoit une augmentation commandes des entreprises de construction est bien rempli
pouvant aller jusqu’à 300 000 nouveaux logements en en raison de l’importante demande en logements et des
2017. Pour la totalité des logements neufs prévus, la quote- projets d’infrastructures avec, en plus, une bonne santé
part constituée par les appartements représente une large de l’immobilier commercial. La conséquence en est alors
part de la production. En outre, l’Allemagne se caractérise une augmentation de prix du fait d’une insuffisance des
par un marché important de la construction pour les capacités de construction. En termes de prix des logements
particuliers réalisée sur des parcelles individuelles. on constate donc des divergences importantes. Ainsi, pour
un appartement de 80 m² à valeur égale, l’acheteur paiera
Financement des logements des particuliers 210 000 € à Nuremberg et 300 000 € en Rhénanie du
Les possibilités de financement et ses conditions sont des Nord-Westphalie et 450 000 € à Munich. Pour une maison
facteurs déterminants, car c’est en fonction de ces derniers individuelle spacieuse, les prix oscilleront entre 300 000 €
qu’un logement pourra être acquis. En d’autres termes, la et 600 000 €. Notons que, ici aussi, le prix des logements
structure du marché du logement est étroitement liée à la a en effet tendance à fortement augmenter. Dans certaines
structure du marché national du crédit immobilier. Ainsi, régions urbaines populaires, le marché du logement est
en Allemagne la politique suivie en la matière peut être en plein boom : vivre en zone urbaine ou à proximité de
qualifiée de conservatrice et prudente. En effet, pour celle-ci séduit de plus en plus.
pouvoir obtenir un crédit immobilier (hypothécaire) en
vue d’une acquisition, l’acheteur doit – presque toujours –
être en mesure de faire un apport personnel d’environ
20 à 30 % du prix d’achat. De ce fait, les Allemands ont
l’habitude d’épargner sur une plus longue période,
notamment dans le cadre de produits financiers tel que le
système du « Bausparen ». L’âge moyen auquel l’Allemand
réalise sa première acquisition est de 35 ans. Investir dans
l’immobilier résidentiel est en outre vu et utilisé comme
un complément de retraite. Les acquéreurs remboursent
24 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspectiveStructure du marché du logement et du parc immobilier — Allemagne
2.5 Allemagne : nombre de permis de construire délivrés 2000-2011
Source : Statistisches Bundesamt
TotalTotal 350 000
350 000
Maisons
Maisons
individuelles
individuelles
Appartements
Appartements 300 000
300 000
250 000
250 000
200 000
200 000
150 000
150 000
100 000
100 000
50 000
50 000
0 0
20002000
20012001
20022002
20032003
20042004
20052005
20062006
20072007
20082008
20092009
20102010
20112011
2.6 Allemagne : logements livrés 2000-2011
Source : Statistisches Bundesamt
Promoteurs 250 000
Constructeurs privés
Constructeurs de
logements sociaux 200 000
150 000
100 000
50 000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 25Pays-Bas garantie pour les logements privés), l’organisation chargée
de mettre en œuvre la « Nationale Hypotheek Garantie
Structure du marché (NHG) » (la garantie en matière de prêts immobiliers).
Lorsqu’ils relèvent de la « NHG », les acheteurs bénéficient
du logement et du parc d’un taux d’intérêt plus bas. En effet, le fonds de garantie
se porte garant du remboursement du prêt. Grâce à la
immobilier politique mise en œuvre par les bailleurs de fonds pour
l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur totale des prêts
immobiliers aux Pays-Bas à la fin de l’année 2009 s’élevait
Parc immobilier et production de logements à 600 milliards d’euros. Face à ces 600 milliards, la valeur
Tout comme en France, la quote-part des logements totale des logements se chiffre à 1100 milliards d’euros.
détenus aux Pays-Bas par des particuliers propriétaires Aux Pays-Bas, les intérêts d’un emprunt immobilier sont
est importante. Celle-ci est en effet de près de 60 %. Le parc déductibles de l’impôt sur le revenu, il est donc plus
locatif néerlandais est fortement dominé par la location de intéressant d’emprunter une somme élevée. Ce paramètre
logements sociaux. Le secteur de la location proposée par a d’ailleurs stimulé le marché immobilier.
des particuliers est quasiment inexistant. Les incertitudes
actuelles régnant sur le marché immobilier confortent les Coût des terrains, coût de construction
Néerlandais dans le choix de la location. Depuis 1995, lorsque et prix de l’immobilier
les « woningcorporaties » (bailleurs sociaux) ont obtenu Aux Pays-Bas, le mécanisme lié au prix des terrains
leur autonomie financière, la politique en matière de fonctionne différemment et, surtout, plus lentement :
construction de logements s’est de plus en plus structurée ayant généralement été établis sur la base de la méthode
et adaptée à la situation du marché. En outre, la politique de la valeur résiduelle, les prix des terrains restent plus
en matière d’aménagement du territoire menée par le longtemps à un niveau (trop) élevé en cas de baisse du prix
pouvoir central a été décentralisée pour être confiée aux des maisons. En outre, l’État exerce, aux Pays-Bas, une plus
provinces et aux communes. grande influence sur le prix des terrains, dont il est lui-même
La maison individuelle est aux Pays-Bas le type d’habitat le souvent propriétaire, et il est intégralement tenu compte
plus répandu. En effet, 71 % des 7,2 millions de logements dans l’exploitation de ceux-ci des frais de planification et
que compte le pays sont des maisons individuelles. La de développement. Lorsque le prix du terrain est mis en
situation du marché de la construction immobilière n’est relation avec le prix de vente du logement (une technique
pas favorable. Le nombre de logements vendus dans le qui prend le nom de « grondquote »), on obtient aux Pays-
cadre de la réalisation de projets immobiliers a fortement Bas un pourcentage oscillant entre 25 et 35 %. Les coûts
diminué au cours des dernières années, notamment à de construction se traduisent aux Pays-Bas par un prix
cause de la crise (passant de 40 000 unités à 15 000 unités au mètre carré d’environ 1 300 € à 1 500 €. La construction
par an), et le nombre de logements ne trouvant pas preneur de maisons individuelles y est moins coûteuse qu’en
et donc vacants a, quant à lui, augmenté. Les perspectives Allemagne ou en France : 1 000 € par mètre carré. En effet,
pour le marché immobilier néerlandais sont par ailleurs les Pays-Bas ont traditionnellement l’expérience de la
plutôt pessimistes : la confiance des consommateurs a construction en série de ce type de logements qui, grâce
atteint son niveau le plus bas et aucune reprise ne se à des techniques de construction spécialisées, est
dessine à l’horizon. La baisse de la production de logements optimalisée. À cause de l’effondrement de la demande, les
neufs implique une pénurie de logements. Cependant, les prix ont, ces derniers temps, tendance à fléchir. Cela vaut
perspectives du marché immobilier dans les régions également pour les prix de vente dans l’immobilier neuf.
économiquement fortes restent positives. Aux Pays-Bas, les appartements neufs semblent être les
Aux Pays-Bas, contrairement à la situation observée dans biens les plus abordables avec des prix moyens se situant
les deux autres pays, ce sont principalement des maisons entre 250 000 € et 295 000 €. Pour une maison individuelle,
individuelles qui sont vendues [graphique 2.8]. Une grande la fourchette se situe entre 265 000 € et 335 000 €. Il y a
partie des acheteurs donne toujours la préférence à toutefois des différences régionales : à Amsterdam et à
l’acquisition d’une maison « clé en main » réalisée par les Utrecht, un appartement coûte plus de 300 000 €, alors qu’à
constructeurs de maisons individuelles plutôt que de faire Eindhoven et à Rotterdam, les prix de vente peinent à
réaliser sa maison de façon autonome. atteindre les 250 000 €. Les prix des maisons individuelles
connaissent également des différences régionales : alors
Financement de l’immobilier qu’à La Haye on atteint très vite des prix de l’ordre de
Le marché néerlandais du crédit immobilier se distingue 350 000 €, le prix maximum à Zwolle tourne autour
fortement des marchés allemands et français. Il n’est en de 250 000 €.
effet pas nécessaire de faire un apport personnel et le
remboursement du capital ne constituait pas, jusqu’à très
récemment, une condition d’octroi. Au début des années 90,
les bailleurs de fonds ont décidé de tenir compte des
revenus du client pour déterminer le montant de la somme
maximale pouvant être empruntée par foyer. Ils ont reçu
l’appui du « Waarborgfonds Eigen Woningen » (le fonds de
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