LES RENCONTRES EN LIGNE - de CDC Habitat Partenaires Les Actes 2 - CDC ...
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LES RENCONTRES
EN LIGNE
de CDC Habitat Partenaires
Du 3 au 26 novembre 2020
2
> Les Actes
SOMMAIRE
P. 03 _ M
ENER DES MONTAGES COMPLEXES DANS L’IMMOBILIER
3 novembre 2020
Animation : Sandrine Surfaro, directrice du réseau des partenaires
P. 03 _ Diversification de l’offre et bailleur opérateur de peuplement
Produits habitat (logement social, intermédiaire et abordable,
résidences gérées)
Montages en co-promotion / sociétés de portage logements intermédiaires
P. 06 _ Valorisation de l’existant
Interventions sur les copropriétés en difficulté
Montages OFS/COOP pour produire et réhabiliter
P. 07 _ Aménagement et habitat : une démarche globale Cœur de Ville
P. 09 _ Face à la complexité des projets, s’organiser et mutualiser nos
expertises au sein des territoires
P. 11 _ A
TELIERS
P. 12 _ HABITAT, CADRE DE VIE ET SÉCURITÉ - 5 novembre 2020
P. 16 _ HABITAT ET EMPLOI - 12 novembre 2020
P. 22 _ HABITAT ET USAGE : DE NOUVELLES FORMES DE TRAVAIL
ET D’OCCUPATION DES LIEUX - 18 novembre 2020
P. 28 _ RECOMPOSITION DE L’HABITAT, COEUR DE VILLE,
COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES, ANRU - 19 novembre 2020
P. 35 _ RESTITUTION DES ATELIERS
26 novembre 2020
P. 44 _ Conclusion
2-
CDC Habitat PARTENAIRES
Mener des montages
complexes dans l’immobilier
3 novembre 2020
Sandrine
SURFARO
Directrice du réseau des partenaires
DIVERSIFICATION DE L’OFFRE ET BAILLEUR OPÉRATEUR DE
PEUPLEMENT
I) P
RODUITS HABITAT
(logement social, intermédiaire et abordable, résidences gérées)
Thierry Bernard
LAGET PERRET
Directeur général Directeur général
adjoint en charge de la SEMCODA
du développement,
des ventes et du
numérique
■ Thierry LAGET Un autre sujet a trait à la globalité CDC Habitat comme le retour aux
Directeur général adjoint en des interventions. Nous sommes investisseurs institutionnels ; or il
charge du développement, des attachés à notre stratégie s’agit également d’une dimension
ventes et du numérique d’opérateur global, à la faveur d’un territoriale supplémentaire, et
éventail large d’outils et montages. de logement intermédiaire là
Tout ce qui est retenu par les Nous nous efforçons d’offrir où nous ne serions pas allés
partenaires tend à élargir notre des conditions financièrement spontanément, et donc in
capacité globale d’action, ce soutenables et respectueuses fine d’une évolution de l’outil.
qui s’inscrit parfaitement dans de l’initiative locale, qui est C’est autour de ces questions
la stratégie d’accélération, fondamentale. de partage de la production,
de développement et de Pour renforcer cette initiative de globalité d’intervention et
transformation des territoires. En locale, une troisième idée renvoie d’évolution dans nos missions en
clair, nous ne réfléchissons plus au besoin de partager ces fonction des besoins du territoire
seuls. questions. Je prends l’exemple que nous avons réfléchi à un
du LLI, qui est perçu par certain nombre d’interventions.
-3
Une première illustration est sujets. La loi NOTRe a conduit expertises et bénéficier du savoir-
le partenariat avec l’acteur par exemple à élargir les faire de CDC Habitat notamment
SEMCODA, représenté ce jour périmètres des intercommunalités, sur la partie financière, afin
par son directeur général Bernard transformer les communautés d’être innovant et au plus près
Perret. de communes en communautés des enjeux du territoire. Un bel
d’agglomérations, avec un exemple de cette collaboration est
■ Bernard PERRET agrandissement du champ des le projet Saint-Genis-Pouilly.
Directeur général de la compétences vers des expertises
SEMCODA pointues liées aux politiques ■ Thierry LAGET
Le cœur de notre métier est le structurantes des territoires. Il Je crois autant que toi à nos
logement social, mais également convient également de souligner chances sur Saint-Genis-Pouilly et
plusieurs activités permettant de la montée en puissance d’outils partage ton enthousiasme.
répondre à un spectre large de permettant aux collectivités
besoins en immobilier identifiés de s’approprier les questions
notamment par les collectivités. d’aménagement, à l’image des
La diversité de notre offre établissements publics fonciers. Nous avons ainsi initié
nous donne la possibilité de En tant qu’acteur de terrain, nous cette démarche avec
répondre à un certain nombre devons ainsi développer des CDC Habitat pour unir
de problématiques majeures expertises plus poussées et des
nos forces, agréger
en matière de peuplement, en visions plus personnalisées des
particulier l’aménagement et le territoires pour nous adapter aux et confronter nos
développement économique. problématiques locales, compte expertises et bénéficier
Du reste, la montée en puissance tenu de la constante évolution des du savoir-faire de
de certains de nos actionnaires, lois. CDC Habitat notamment
et notamment CDC Habitat, nous La SEMCODA recherche
sur la partie financière,
permet de nous positionner sur systématiquement des
des dossiers d’aménagement et partenariats pour ces projets afin d’être innovant et
de peuplement très complexes. d’envergure. Nous avons ainsi au plus près des enjeux
Cette complexité est illustrée initié cette démarche avec du territoire.
par un paysage réglementaire CDC Habitat pour unir nos
forces, agréger et confronter nos Bernard Perret
en constante évolution sur ces
II) M ONTAGES EN CO-PROMOTION/SOCIÉTÉS
DE PORTAGE LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES
Thierry Arnaud
LAGET LEGROS
Directeur général Président du directoire
adjoint en charge des Résidences
du développement, Yvelines Essonne
des ventes et du
numérique
4-
■ Thierry LAGET ■ Arnaud LEGROS ■ Sandrine SURFARO
L’ouverture du capital s’est Directeur général, Les Directrice du réseau
opérée de manière exigeante, Résidences Yvelines Essonne des partenaires
sous l’angle du projet et des L’association avec CDC Habitat Je retiens de vos interventions que
montages. Le partenariat avec visait notamment à crédibiliser nous sommes plus forts ensemble
Résidence Yvelines Essonne est notre action auprès des territoires, pour porter des projets complexes.
un peu différent, en ceci que nous tant au plan financier que des
sommes deux acteurs proches compétences. Le paradoxe ■ Thierry LAGET
sur le papier ; pour autant, nous de la situation réside dans la Pour illustrer les montages en co-
sommes complémentaires à contradiction entre la demande promotion, nous portons depuis
divers égards : rénovation urbaine de proximité sur les territoires 3 ans au sein de CDC Habitat
des grands ensembles inscrits et le besoin de s’adosser à une une évolution du LLI vers plus
au NPNRU, accélération de la structure puissante telle que de simplicité dans l’instruction
production de logements sociaux CDC Habitat. notamment. L’expérience de la
et intermédiaires adaptés à ces À titre d’exemple, nous avons filiale commune et l’élargissement
territoires… souhaité créer ensemble une filiale du domaine d’utilisation du LLI se
Je propose qu’Arnaud LLI sur le logement intermédiaire, sont avérés un élément central
Legros s’exprime sur cette d’une part pour répondre à de discussion au niveau national.
complémentarité et sur la une demande territoriale d’une J’attends de bonnes surprises sur
manière dont il entend la voir se plus grande diversification des l’évolution du statut du LLI, tant sur
développer. produits, et d’autre part compte les agréments que sur le modèle
tenu de notre implantation dans financier. En synthèse, le fait de
des quartiers QPV. Nous sommes pouvoir porter conjointement des
souvent amenés dans ces projets au niveau national et avec
quartiers à démolir et requalifier, des acteurs locaux majeurs permet
offrir de la mixité sociale, etc., de faire avancer les dossiers.
pourtant, ces quartiers ne sont
■ Patrice ROQUES
pas immédiatement capables
Directeur Général,
de proposer de l’accession
libre. Passer par le logement Seine Saint-Denis Habitat
Nous n’aurions pas intermédiaire peut être un moyen Comment fonctionne l’association
été capables de de répondre à cette mixité sociale au plan VEFA ?
créer cette filiale de manière douce. Nous n’aurions
sans CDC Habitat. pas été capables de créer cette
■ Thierry LAGET
L’objectif sera filiale sans CDC Habitat. L’objectif À la faveur d’une totale
de créer 200 à sera de créer 200 à 250 logements transparence des réponses sur
250 logements intermédiaires par an. Nous nous votre territoire. Vous avez accès à
intermédiaires appuierons sur le réseau d’élus toutes les réponses, réservations,
par an. Nous nous pour identifier les projets, que nous résultats de nos discussions avec
appuierons sur ne prendrons pas tous loin s’en les promoteurs dans le cadre
le réseau d’élus faut : nous déléguerons auprès du plan 40 000 VEFA. Si vous
pour identifier les des ESH de CDC Habitat pour souhaitez une substitution de votre
projets, que nous nous répartir le développement de organisme à CDC Habitat dans la
ne prendrons pas logements intermédiaires. Nous réservation, vous serez toujours
tous loin s’en faut : avons également travaillé sur le prioritaire sur les opérations que
nous déléguerons programme des 40 000 logements vous aurez choisies.
auprès des ESH VEFA suite au confinement, ce
de CDC Habitat qui a été un bon moyen pour
pour nous répartir nous d’amorcer un programme
le développement de développement en offre de
de logements logements intermédiaires.
intermédiaires.
Arnaud Legros
-5
VALORISATION DE L’EXISTANT
I) I NTERVENTIONS SUR LES
COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ
■ Aurélien SOUCHET de référence : nous achetons des
Directeur adjoint à la logements dans des copropriétés
direction de la rénovation des pour faciliter leur redressement
financier, soit sur des copropriétés
copropriétés dégradée
viables bénéficiant de dispositifs
Les copropriétés en difficultés
publics, soit sur des projets de
sont des copropriétés qui
recyclage sur des copropriétés ne
Aurélien SOUCHET cumulent un certain nombre de
problèmes financiers, techniques,
pouvant plus poursuivre sur un tel
modèle eu égard à des problèmes
Directeur adjoint à la juridiques et de fonctionnement,
financiers et techniques trop
direction de la rénovation et immobilières, lesquels ont
importants ; dans ce second cas,
tendance à s’alimenter entre eux.
des copropriétés dégradées il s’agira de projets de démolition,
CDC Habitat a été mobilisé par souvent par des procédures
le gouvernement dans le cadre d’aménagement. Pour ce faire,
du Plan Initiative Copropriétés, nous avons créé une foncière filiale
qui visait à mieux prévenir les de CDC Habitat visant à terme
difficultés des copropriétés, à l’acquisition de 5 000 logements
mieux les redresser grâce à plus dans des copropriétés dégradées.
de subventions publiques, et à Nous avons également créé
faciliter le traitement coercitif des une direction dédiée début
copropriétés non viables. Nous 2019, et nous appuyons sur des
nous sommes inscrits dans ce partenaires locaux.
plan en tant qu’opérateur foncier
II) M ONTAGES OFS/COOP POUR PRODUIRE
ET RÉHABILITER
■ Zahir ARROUDJ cas de figure, le preneur du BRS
Directeur en charge du opérateur construit ou réhabilite
co-développement des logements et s’engage à
les mettre en location au profit
L’OFS /BRS est un nouvel
des ménages sous plafonds de
acteur couplé à un nouvel outil
ressources et de loyers. L’intérêt
visant à développer de manière
du montage réside dans le
durable une offre de logements
Zahir ARROUDJ
portage long terme du foncier
à prix abordable et dont le
par l’OFS, mais aussi dans la
modèle économique repose
Directeur en charge du capacité de ce modèle à générer
sur la dissociation du foncier et
co-développement des économies de fonds propres
du bâti. Chez CDC Habitat, la
aux OLS partenaires – ceux-ci
direction des partenariats a jugé
ayant à financer un investissement
pertinent d’expérimenter l’une des
moindre. Cette alternative au
déclinaisons du dispositif de BRS,
financement de projets portés
en l’occurrence le BRS opérateur
par les OLS s’adresse tout
location dit de « BLOC ». Dans ce
particulièrement aux OPH, qui eux
6-
ne peuvent faire appel directement de leur bien ; il pourrait être du bail réel solidaire, laquelle
aux capitaux d’investisseurs tiers, intéressant de transposer dans vise à couvrir les dépenses
et vient en complément des titres les cœurs de ville l’expérience d’investissement engagées
participatifs que pourrait octroyer des grandes copropriétés à des et les frais généraux. Dans le
la Caisse des Dépots. petites constituées de 5 ou 6 cadre du montage que nous
appartements. expérimentons, il est possible pour
■ Arnaud LEGROS l’OLS partenaire de reconstituer la
Les villes sondent régulièrement ■ Aurélien SOUCHET pleine propriété à moyen terme. À
notre intérêt pour les rachats de C’est un sujet que nous regardons 15 ans par exemple, le foncier bâti
propriétés dégradées situées attentivement. Une vraie réflexion acquis par l’OFS pourrait être cédé
en cœur de ville, en vue de les devrait toutefois avoir lieu sur le à l’OPH pour permettre in fine de
réhabiliter puis d’en assurer la montage économique, car sur les rentabiliser les fonds injectés dans
gestion locative. Pourriez-vous, petites copropriétés, les opérations l’opération.
par le biais de l’OFS, nous sont généralement plus contraintes
accompagner pour acquérir ce et plus fines.
patrimoine ?
■ Patrice ROQUES L’intérêt du montage
■ Aurélien SOUCHET D’habitude, les OFS se
réside dans le portage
Oui : nous pouvons également remboursent sur la valeur à
travailler sur des petites terme du foncier. Comment long terme du foncier
copropriétés, le plus souvent avec l’OFS dégage-t-il un retour sur par l’OFS, mais aussi
des opérateurs OLS. investissement avec un bâtiment dans la capacité de
réhabilité propriétaire d’un bailleur ce modèle à générer
■ Jean-Michel COHEN social ?
Directeur de la SAIEM de des économies de
Draguignan ■ Zahir ARROUDJ fonds propres aux OLS
Sur Draguignan, nous observons Le modèle économique de l’OFS partenaires – ceux-ci
des copropriétés dégradées avec est effectivement d’acheter et ayant à financer un
des propriétaires qui n’ont pas les de faire payer sur du long terme
investissement moindre.
moyens ou se sont désintéressés une redevance par l’intermédiaire
Zahir Arroudj
AMÉNAGEMENT ET HABITAT :
UNE DÉMARCHE GLOBALE CŒUR DE VILLE
Jean-Michel Arnaud
COHEN CURSENTE
Directeur de Directeur général
la SAIEM de adjoint en charge
Draguignan des territoires
Lucile Pascal
BAROU RIGAULT
Directrice Directeur général
interrégionale de Val de Berry
adjointe en charge
des partenariats
Auvergne-Rhône-
Alpes
-7
I) P
ROJET CŒUR DE VILLE ET
CONCESSION
■ Pascal RIGAULT plus adapté à ce type d’opération,
Directeur général de et quel est l’acteur le plus à même
Val de Berry de porter ces opérations ?
Pour intervenir sur 30 sites très
La démarche Cœur de Ville
hétérogènes, nous avons opté pour
concernant Val de Berry à Bourges
une approche globale multisites au
s’inscrit dans le partenariat engagé
travers de la mise en place d’une Un partenariat étroit
avec CDC Habitat et Montluçon
concession d’aménagement – qui a été noué entre la
Habitat au travers d’une SAC
permet d’adapter l’intensité et le SAIEM de Draguignan
mais également de la création
rythme des interventions et des et CDC Habitat pour
d’une filiale dédiée à des projets
remises sur le marché des biens répondre aux enjeux
d’habitat collectif de type foyer
aux capacités d’absorption du du cœur de ville
notamment pour les séniors ou
marché, d’arbitrer entre les projets et plus largement
les étudiants. Il s’agit de s’adosser
en fonction de la complexité de la du territoire de
à CDC Habitat en adoptant une
mise en œuvre, de mettre en œuvre Draguignan, à
approche autour de la preuve
des procédures exorbitantes du l’aune d’un projet
par l’exemple, en illustrant le
droit commun comme le droit de politique ambitieux
partenariat au travers du dispositif
préemption, et enfin de générer de renforcement
Cœur de Ville. L’objectif pour
dans la durée un contrat avec des de l’attractivité du
Val de Berry est d’évoluer vers
droits et des obligations pour le centre-ville, et d’un
un rôle d’opérateur territorial
concessionnaire d’aménagement contexte d’incitation
capable d’emmener demain
d’une part et le concédant (la au regroupement
des opérations d’aménagement
collectivité) d’autre part. des bailleurs sociaux
plus complexes. Pour ce faire,
S’agissant de la deuxième dans le cadre de la loi
CDC Habitat, notamment par sa
question, nous avons choisi ELAN.
surface financière, sa crédibilité
et son expertise sur les différents
un groupement d’opérateurs Lucile Barou
associant le potentiel financier et
métiers et outils, nous a semblé
les expertises nationales portés par
le partenaire idéal. La ville de
CDC Habitat à une connaissance
Bourge dispose d’un centre-ville
du territoire et une proximité aux aux enjeux du Cœur de Ville
fragile qui a été largement déserté
élus locaux - incarnées par Val de et plus largement du territoire
par les investisseurs privés.
Berry, la SAC et la SEM Territoria, de Draguignan, à l’aune d’un
De nombreuses opportunités
dans la mesure où ce type de projet politique ambitieux de
émergent aujourd’hui, eu égard à
projet nécessite une approche sur renforcement de l’attractivité
un regain d’intérêt qui se traduit
mesure. Les missions seront ainsi du centre-ville, et d’un contexte
dans la démographie notamment.
réparties entre les membres du d’incitation au regroupement des
Tel est le sens de ce travail sur le
groupement en fonction de leurs bailleurs sociaux dans le cadre
Cœur de Ville. La méthodologie
compétences respectives. de la loi ELAN. Ce partenariat
retenue est une étude pré
renvoie dans un premier temps
opérationnelle exhaustive sur tous ■ Pascal RIGAULT à une volonté de la SAIEM de
les sites d’intervention possibles L’outil a le mérite d’être rapidement consolidation financière, avec
– bâtiments publics, privés, compréhensible par les différents notamment l’objectif de production
copropriétés dégradées, etc., ce acteurs. de plus de 500 logements sur 10
qui n’aurait pas été possible sans
ans, mais également au souhait
le partenariat avec CDC Habitat. ■ Lucile BAROU
de s’appuyer sur l’expertise de
Directrice interrégionale adjointe
■ Arnaud CURSENTE en charge des partenariats
CDC Habitat pour monter des
Directeur général adjoint en opérations spécifiques en cœur de
Auvergne-Rhône-Alpes ville – en codéveloppement et en
charge des territoires
Un partenariat étroit a été noué rénovation de patrimoine.
CDC Habitat s’est posé deux entre la SAIEM de Draguignan
questions : quel est le dispositif le et CDC Habitat pour répondre
8-
■ Jean-Michel COHEN traiter des ilots d’habitat dégradé,
Directeur de la SAIEM de des espaces publics, etc., et en Il me semble
Draguignan parallèle : nécessaire de
■ un renforcement de
Le cas de Draguignan est un peu poursuivre les échanges
l’intervention en acquisitions/
différent de celui de Bourges, d’expérience en vue
améliorations de logements ;
puisque la SAIEM est à la d’élaborer des process,
■ la rénovation d’un immeuble à
fois SEM immobilière et SEM
vocation médicale. modèles et cadrages
d’aménagement. La ville de
économiques visant à
Draguignan avait engagé dès 2016 ■ Thierry LAGET
un projet urbain global visant à Ce sujet des interventions en
faire en sorte que la
traiter toutes les problématiques centre-ville suscite beaucoup démarche exploratoire
pour redynamiser son centre-ville. d’intérêt. Il me semble nécessaire se transforme en une
La SAIEM intervient actuellement de poursuivre les échanges démarche fondée sur un
sur bon nombre de ces d’expérience en vue d’élaborer
problématiques et selon différents cadre partagé.
des process, modèles et cadrages
montages juridiques dans le économiques visant à faire en Thierry Laget
périmètre « Cœur de Ville ». sorte que la démarche exploratoire
La perspective est la mise en se transforme en une démarche
place d’une nouvelle concession fondée sur un cadre partagé.
d’aménagement globale pour
FACE À LA COMPLEXITÉ DES PROJETS, S’ORGANISER ET
MUTUALISER NOS EXPERTISES AU SEIN DES TERRITOIRES
Thierry Patrice
BERTHIER ROQUES
Président du Directeur général de
directoire Grand Seine-Saint-Denis
Paris Habitat Habitat
■ Patrice ROQUES doublé d’une faible qualification.
Directeur général de Dans ce contexte, l’habitat se
Seine-Saint-Denis Habitat dresse comme un véritable
obstacle au développement, avec
La Seine-Saint-Denis est un
beaucoup d’habitat insalubre et de
département en plein essor,
copropriétés dégradées, 100 000
notamment compte tenu de
demandes de logement social en
sa situation géographique
attente et 3 000 logements agréés
privilégiée et de prix du foncier très
par an, des besoins d’habitat
Nous croyons à attractifs. Ce boom du territoire
spécifique très importants, des
l’hybridité des se traduit par une forte hausse
difficultés pour accueillir les
compétences de nos des créations d’emplois en dépit
travailleurs en mobilité, 18 500
structures. d’un chômage endémique – lié à
chambres d’hôtel par nuit
un niveau important de pauvreté
Patrice Roques occupées par des personnes en
-9
situation d’urgence,… Face à ce nos besoins propres et aux besoins
contexte, un certain nombre de du territoire.
projets très complexes sont mis
en place par une grande mixité ■ Patrice ROQUES
d’acteurs. Nous croyons à l’hybridité des
compétences de nos structures.
■ Thierry BERTHIER En février 2018, nous avons initié
Président du directoire des échanges pour monter de
Grand Paris Habitat l’usufruit locatif social, gérer
Les enjeux en termes d’habitat certains immeubles détenus
se traduisent par des enjeux par CDC Habitat pour faire face il y a un an, nous
opérationnels très forts, eu égard aux dépenses, réfléchir à une parlions de la création
à un patrimoine vieillissant, intervention de CDC Habitat d’une société de
des problématiques urbaines sur de l’habitat participatif, des coordination et de la
complexes liées à l’organisation copropriétés dégradées, et plus manière de travailler
des quartiers en lien avec la largement proposer aux élus une ensemble, nous
ville et les infrastructures de forme de boite à outils. Nous parlons aujourd’hui
transport existantes, ainsi que des souhaitons créer une SAC sur d’intervenir
caractéristiques socioéconomiques le territoire et nous appuyer sur de manière
des habitants très spécifiques. Grand Paris Habitat, dans l’optique opérationnelle et
Ce contexte conduit à des d’apporter une réponse aux de co-construire au
projets complexes par définition différents problèmes des élus et travers de boites à
coûteux, raison pour laquelle nous de créer un guichet unique de la outils d’intervention
réfléchissons depuis quelque maîtrise d’ouvrage sur le territoire urbaine.
de la Seine-Saint-Denis.
temps avec Seine-Saint-Denis Thierry Laget
Habitat en vue d’apporter une
réponse correspondant à la fois à
CONCLUSION
■ Thierry LAGET
Je constate une évolution notable dans
nos réunions : il y a un an, nous parlions de
la création d’une société de coordination
et de la manière de travailler ensemble,
nous parlons aujourd’hui d’intervenir de
manière opérationnelle et de co-construire
au travers de boites à outils d’intervention
urbaine. Ces process sont complexes, variés,
mais également coûteux. Nos métiers ne
s’apprennent pas dans les livres, mais en
les pratiquant sur le terrain. Si les cadres
opérationnels existent, nous devons échanger
ensemble sur les pratiques urbaines.
CDC Habitat aura vocation à assurer son
rôle de suivi et de partage d’expérience, pour
élaborer et partager avec vous ces process
d’utilisation.
Merci à tous.
10 -Les ateliers
5 novembre 2020
12
Atelier 1 _ HABITAT, CADRE DE VIE ET SÉCURITÉ
5 novembre 2020
16
Atelier 2 _ HABITAT ET EMPLOI
12 novembre 2020
22
Atelier 3 _ HABITAT ET USAGE : DE NOUVELLES FORMES
DE TRAVAIL ET D’OCCUPATION DES LIEUX
18 novembre 2020
28
Atelier 4 _ RECOMPOSITION DE L’HABITAT, COEUR
DE VILLE, COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES, ANRU
19 novembre 2020
- 11Atelier 01
Habitat, cadre de vie et
sécurité
5 novembre 2020
Christophe Emilie Marc
CAPPE VASQUEZ PATAY
Directeur du réseau de Directrice du service Directeur général de Nantes
province d'ingénierie et de pilotage Métropole Habitat
de la sûreté
■ Christophe CAPPE ■ Émilie VASQUEZ L’enquête BVA menée en 2019
Directeur du réseau de Directrice du service auprès d’un échantillon de
province d'ingénierie et de pilotage locataires du parc social en
de la sûreté France montre des différences
L’objectif de cet atelier est
importantes en termes de qualité
d’identifier les problématiques Le phénomène que nous adressons
de vie entre les quartiers hors
sécurité rencontrées par chacun aujourd'hui est en constante
QPV et en QPV, et un plus grand
d’entre nous, les réponses qui y mutation. À partir des années 1970,
sentiment d’insécurité, même si ce
sont apportées et les limites de on constate des phénomènes
sentiment est élevé dans les deux
ces réponses. Il s’agit de trouver d’émeutes dans des quartiers dits
cas. Les locataires du parc social
des réponses collectives à cette sensibles. Les différents dispositifs
demandent à leur bailleur de mettre
problématique commune. de politique de la ville (ZUS, ANRU,
en place prioritairement des actions
ZSP, QPV, QRR) mis en œuvre
permettant d’améliorer la sécurité
depuis cette époque montrent
des personnes et des biens dans
que le regard sur ces quartiers se
les quartiers.
transforme, passant d’un regard
social à un regard sécuritaire.
12 -Franck ALBERT, Franck ALBERT
Nantes Métropole Habitat Le degré d’exposition médiatique
La majorité des locataires est est à prendre en compte : à
satisfaite de ses conditions de vie. Nantes, le trafic de drogue
Une minorité de personnes tire et l’insécurité sont des sujets Une des
l’image de notre parc immobilier récurrents dans les médias locaux. problématiques
vers le bas, alors même qu’ils La difficulté est de trouver le juste majeures porte sur
n’en sont pas toujours locataires. positionnement, en rappelant que les temporalités du
Certains articles des médias gérer les problèmes de tranquillité traitement de ces
contribuent à véhiculer une image publique n’est pas de notre ressort, questions, distinctes
négative du monde HLM. Face à même si nous devons nous y entre la justice, la
ces interpellations, les bailleurs impliquer – ce qui peut amener police, le bail et le
peuvent rencontrer des difficultés certains à penser que nous quotidien.
pour apporter la réponse juste : sommes en partie responsables du Salvatore Iannuzzi
la sécurité est avant tout un problème. Nous devons montrer
travail policier, mais il n’est pour que nous sommes sensibles à ce
autant pas envisageable pour les sujet, tout en rappelant notre juste
bailleurs de rester sans réaction. place.
Aujourd'hui, il est difficile pour les L’utilisation de la vidéo comme
bailleurs de ne pas s’impliquer
■ Roselyne DELIVET, preuve a ses limites.
Montluçon Habitat Je m’efforce d’étendre l’action
dans la question de la délinquance.
Chez Nantes Métropole Habitat, Montluçon Habitat gère 5 000 de Montluçon Habitat et de
les 2/3 de notre parc sont situés logements en collectif sur la ville. travailler en partenariat avec des
en QPV, avec des tensions plus La tranquillité des locataires est associations de quartiers, mais
marquées autour des questions de principalement perturbée par également avec les syndics de
sécurité et de tranquillité publique, le trafic de stupéfiants installé copropriété, de façon à créer une
notamment dues à la présence de au pied des immeubles. Même dynamique commune, notamment
trafics illicites. lorsque nous parvenons à faire vis-à-vis des pouvoirs publics.
cesser une poche de trafic, Nous avons donc une réflexion en
■ Salvatore IANNUZZI, celle-ci se déplace, parfois dans termes de quartier, afin d’impliquer
Nantes Métropole Habitat des quartiers plus calmes. Les tous les acteurs.
La question de la sécurité et de grands ensembles sont les plus
Émilie VASQUEZ
la sûreté était taboue jusqu’à touchés, le plus souvent par des
Nous avons recensé les
récemment car l’État devait seul individus qui ne sont pas locataires
problématiques auxquelles vous
incarner cette dimension sur le et qui s’approprient petit à petit
êtes confrontés aujourd'hui.
territoire. Tel n’est plus le cas. le quartier. Nous sommes très
Elles sont classées en quatre
Nous souhaitons avancer sur sensibilisés à ces problématiques
catégories :
cette question, et avons établi en interne. Chaque incident est
■ incivilités quotidiennes,
des partenariats avec les polices traité en lien avec les services
usantes pour les habitants ;
nationales et municipales et les de police et la justice, ce qui
■ infractions du quotidien,
associations de médiation. Une permet de confronter les sources
menées par des personnes qui
des problématiques majeures d’informations et de coordonner
agissent en toute impunité ;
porte sur les temporalités du nos actions. Nous participons
■ faits graves et dangereux,
traitement de ces questions, également aux GPO pour faire
généralement en lien avec les
distinctes entre la justice, la police, remonter des faits aux services de
trafics, avec une volonté de
le bail et le quotidien. Nous avons police.
contrôle sur le quartier ;
mis en place un certain nombre Cependant, nous nous sentons
■ atteintes aux personnels.
de procédures, et nous travaillons démunis. Les procédures de
En ce qui concerne l’impact sur
régulièrement avec le Tribunal de résiliation de bail ne vont pas
nos activités, elles sont de cinq
Grande Instance pour un suivi plus toujours jusqu’au bout, même
natures : impact RSE pour le
rapide de nos dossiers, notamment lorsque le logement sert de lieu
personnel, difficultés de gestion,
dans le cadre de procédures de d’échange. Nous avons un parc de
impact financier, risques juridiques
rupture de bail pour des locataires caméras important, mais il n’a plus
et préjudice en termes d’image.
condamnés pour des faits de trafic aujourd'hui de vertu dissuasive.
ou de proxénétisme.
- 13 atherine ABIVEN,
C Émilie VASQUEZ ■ Salvatore IANNUZZI
Brest Métropole Habitat Je vous propose un tour de Nous avons réfléchi à un dispositif
Des locataires nous sollicitent table pour identifier les réponses pour lutter contre l’occupation des
pour que nous apportions des permettant d’améliorer la sécurité halls, en créant des contraintes
réponses rapides, alors que la dans l’habitat social. structurelles sur nos bâtiments.
réponse ne nous appartient pas Chez CDC Habitat, nous avons Nous avons ainsi créé un
totalement. Les trafics existent mis en place une cartographie préfabriqué qui se connecte
depuis longtemps, mais ont des sites sensibles en fonction au hall, et dont la disposition
beaucoup évolué, avec une hausse d’indicateurs objectifs : remontées gêne l’activité du trafiquant. Si
de la violence et des guerres de des personnels de proximité, taux le retour sur investissement est
territoires qui prennent en otage de vacance, taux de rotation, intéressant, cette structure pourrait
les locataires et les équipes. coût du vandalisme, présence être intégrée dès la construction
Nous constatons également une d’une ZSP. Un outil, Sentinelle, du bâtiment. Nous sommes en
hausse de l’abus de personnes nous sert à tracer les incidents phase d’élaboration de ce cahier
vulnérables, chez qui les survenus dans notre patrimoine des charges, dans le cadre de
trafiquants s’installent de plus et les actions mises en œuvre par la mise en place du prototype.
en plus. Nous faisons face à des les équipes. Nous avons signé L’environnement externe compte
individus extérieurs à la résidence, des conventions de partenariat également beaucoup pour le
sur lesquels nous avons moins de avec les directions centrales de trafiquant, ce qui pourrait conduire
moyens d’action. police et de gendarmerie. Nous à modifier le cahier des charges
déployons la vidéoprotection dans pour le bâti du hall, voire à
Émilie VASQUEZ les résidences sensibles. Nous formuler des recommandations à
Certains d’entre vous ont-ils avons des process internes en la municipalité pour intervenir sur
mesuré l’impact financier de matière d’accompagnement des l’espace public afin de perturber le
l’insécurité ? salariés agressés et des guides de trafic de drogue.
Salvatore IANNUZZI bonne pratique pour former nos Il est par ailleurs important de
Il me semble qu’il ne faut rien collaborateurs de proximité. Nous montrer que nous sommes
lâcher, en tant que propriétaire avons enfin recours à des agents présents pour ne pas laisser nos
des lieux, même si cela coûte de sécurité privée sur certains résidences à ces occupants, ce qui
très cher compte tenu des dégâts secteurs, ce qui pose la question suppose de renforcer les équipes.
générés par ces actes délictueux. des limites de notre intervention. Un dispositif inter-bailleurs a
Nous devons nous doter de Nous avons identifié un besoin en été mis en œuvre avec la ville
métiers, d’outils et de process termes de relais territoriaux pour de Nantes, afin de coordonner
nous permettant de lutter contre mettre en applications les process l’intervention de médiateurs sur
toutes les formes d’occupation et et outils sûreté et faire le lien avec l’ensemble du parc.
d’incivilités de façon à préserver la les partenaires locaux. Nous avons une équipe interne
jouissance paisible du bien. Pour dédiée aux problématiques de
Nantes Métropole Habitat, le coût santé mentale et aux personnes en
annuel doit largement dépasser les grande fragilité, ce qui peut aider
600 000 euros. des personnes abusées par des
trafiquants. Ce service a permis
de créer des partenariats avec le
milieu de la psychiatrie dans des
Je m’efforce d’étendre l’action de
CHU et avec des associations de
Montluçon Habitat et de travailler en
victimes de violences.
partenariat avec des associations
de quartiers, mais également avec
les syndics de copropriété, de façon
à créer une dynamique commune,
notamment vis-à-vis des pouvoirs
publics. Nous avons donc une
réflexion en termes de quartier, afin
d’impliquer tous les acteurs.
Roselyne Delivet, Montluçon Habitat
14 -Franck ALBERT déposons plainte pour dégradation Roselyne DELIVET
Nous manquons encore d’une de façon systématique. Nous Cela permettrait de soutenir nos
vision nationale de veille, travaillons auprès des familles actions et de faire comprendre à
d’évaluation et de partage dont les jeunes peuvent créer nos partenaires et aux habitants la
d’expériences. Il serait par ailleurs des troubles, en convoquant façon dont nous agissons – alors
intéressant de prévoir des prises les parents pour leur rappeler le même que nous sommes souvent
de position nationales et générales contrat de location. Des mutations accusés de ne rien faire.
du monde HLM afin de poser peuvent être décidées pour
éloigner la famille du quartier. Émilie VASQUEZ
un discours sur ces questions
Nous travaillons en partenariat Il serait intéressant, en parlant
et de rappeler ce que sont nos
avec la police, avec des échanges d’une seule voix, de parler des
périmètres d’intervention légitimes.
hebdomadaires et une présence mêmes choses, ce qui supposerait
■ Roselyne DELIVET à toutes les GPO. Nous avons d’objectiver et de qualifier
À Montluçon Habitat, nous avons nommé un référent « tranquillité l’insécurité en constituant des
commencé par une logique de résidentielle » pour identifier un indicateurs clairs et homogènes.
renforcement des contrôles acteur dédié en charge d’appeler la Franck ALBERT
d’accès et par la mise en place de police. Nous attendons aujourd'hui Cette nouvelle thématique doit
la vidéoprotection. Nous avons des partages de bonnes pratiques être portée par le monde HLM.
instauré une équipe de médiation sur ce sujet. Développer un discours commun
de nuit, mais nous n’avons pu la est intéressant, en s’appuyant
maintenir faute de soutien financier ■ Christophe CAPPE
sur des données objectives et
des collectivités. Nous avons Il ressort un besoin de partage des
nationales de façon à remettre ce
développé des procédures de bonnes pratiques. La question du
sujet à sa juste place.
gestion des conflits de voisinage. relais médiatique est également
Nous avons mis en œuvre des intéressante. Bénéficier de Émilie VASQUEZ
formations en interne pour les prestations de terrain menées par Travailler avec tous les acteurs du
conditions d’approche des troubles un certain nombre d’organismes territoire est très intéressant, ce qui
mentaux. Nous avons établi des pourrait également nous intéresser. suppose d’identifier les territoires
partenariats avec les services de Les faits divers relayés par les sur lesquels nous pourrions agir de
police et de justice. médias ont parfois plus d’impact façon conjointe et concertée.
sur la législation que nos actions Christophe CAPPE
Catherine ABIVEN
en la matière. Il serait donc Nous vous enverrons un relevé de
À Brest Métropole Habitat,
intéressant de travailler sur ce propositions, sur lesquelles vous
nous avons le souci de réparer
sujet en associant nos différentes pourrez vous positionner, afin
de manière systématique les
structures de communication. de préparer la restitution du 26
dégradations, car les habitants
n’ont pas à les subir. Nous novembre.
- 15Atelier 02
Habitat et emploi
12 novembre 2020
Jean-Baptiste Charlotte Patrice
DESANLIS HAPPE ROQUES
Directeur interrégional Chargée de mission relations Directeur général de Seine-
Sud-Ouest publiques et partenariats Saint-Denis Habitat
innovation sociale
■ Jean-Baptiste DESANLIS Pensez-vous que nous puissions compte tenu du niveau de mobilité
Directeur interrégional investir ce champ ? des individus. A mon sens, le
Sud-Ouest sujet se situe au cœur de nos
■ Patrice ROQUES préoccupations.
L’objectif de cet atelier est de Directeur général de
partager nos expériences et nos Seine-Saint-Denis Habitat ■ Régis CONDETTE
attentes. Nous vous proposons de SAIEM Agire
En Seine-Saint-Denis, il nous est
nous concentrer sur deux thèmes :
difficile de ne pas participer à la Pour notre part, nous nous
■ notre rôle en tant que
dynamique partenariale sur ce employons à favoriser l’insertion
bailleurs sociaux dans
thème, bien qu’elle aille au-delà dans nos opérations de
l’accompagnement des
de notre cœur de métier. Nous réhabilitation ou de constructions
personnes en mobilité, en
exerçons une responsabilité neuves, en insistant sur les
formation ou en recherche
sociale sur les territoires et clauses d’insertion. Nous
d’activité ;
sommes, compte tenu du niveau travaillons également avec la
■ la prolongation de notre rôle
de chômage, très concernés régie de quartier, ce qui permet
d’acteur de l’insertion par le
par le sujet. La question de à certaines familles de percevoir
logement vers l’insertion par le
l’accès au logement est en outre des revenus. Nous avons conclu
vecteur économique.
particulièrement prégnante des partenariats avec celle-ci,
16 -notamment dans le recrutement plus fragiles couvertes par Seine-
de gardiens ou d’agents Saint-Denis Habitat.
d’entretien. Nous travaillons Pour notre part, nous participons
également avec des associations à de nombreuses actions
locales, comme avec l’association d’insertion par l’économique, car
Conceptic que nous rémunérons nous sommes un gros donneur
pour organiser des formations d’ordres en matière de rénovation
dans le domaine de l’informatique. urbaine. Nous incluons également
des heures d’insertion dans les
■ Jean-Baptiste DESANLIS prestations d’entretien. Mais nous Nous nous heurtons
Le soutien à l’écosystème ne sommes pas très performants à des difficultés
constitue en effet un élément très sur la qualification de ces heures. dans le recrutement
important. Travaillez-vous avec Nous peinons à travailler avec de gardiens, faute
d’autres partenaires locaux pour le les missions locales pour nous de profils adéquats.
recrutement des gardiens ? assurer que les populations qui Nous avons besoin
en bénéficient résident dans le de renforcer leur
■ Régis CONDETTE professionnalisme,
territoire et sont les populations les
Nous nous y employons, mais plus en demande. Nous peinons car les gardiens nous
nous nous heurtons à des également à les suivre et à permettent de réduire
difficultés dans le recrutement mesurer l’efficacité de ces actions. les dégradations,
de gardiens, faute de profils les dépenses et
adéquats. Nous avons besoin de ■ Régis CONDETTE d’améliorer le lien
renforcer leur professionnalisme, Dans le cadre de l’abattement de social.
car les gardiens nous permettent taxe foncière, nous avons organisé
de réduire les dégradations, les des chantiers d’insertion pour les
dépenses et d’améliorer le lien jeunes durant l’été. Ce dispositif,
Régis Condette
social. qui permet de responsabiliser
les jeunes de ces quartiers,
■ Jean-Baptiste DESANLIS
fonctionne bien. Parallèlement,
Quels sont les taux de chômage nous avons travaillé avec d’autres
sur vos territoires ? ■ Patrice ROQUES
associations qui ont réalisé des
Nous travaillons nous aussi
■ Régis CONDETTE fresques murales, en présence
beaucoup avec les régies de
d’un grapheur professionnel et
Sur le secteur d’Evreux, il est quartier, notamment pour les
avec des individus du quartier.
légèrement supérieur à 10 %, mais prestations de ménage et
Ce dispositif fonctionne bien
au-delà de 15 % sur les secteurs l’entretien des espaces verts.
également. Il est toutefois plus
défavorisés. Certaines interviennent également
facile de faire de l’insertion sur
dans le domaine de la serrurerie
■ Eric TROUSSIER certains corps de métier que sur
ou de la plomberie, ou encore
Directeur interrégional adjoint d’autres.
de la blanchisserie. L’intérêt
Nord-Est
■ Jean-Baptiste DESANLIS tient au fait que celles-ci font
A Sarreguemines, le taux de Le professionnalisme de ces systématiquement appel aux
chômage est un peu supérieur à projets constitue un point populations locales, notamment
7 %. Un certain nombre d’emplois essentiel. des publics jeunes et habitant
se situent toutefois de l’autre le quartier. La mise en œuvre
côté de la frontière. Ce sont les ■ Régis CONDETTE n’est toutefois pas aisée dans la
premiers touchés en période de En effet, la qualité des permanents mesure où nous nous heurtons
crise. des régies est essentielle. Malgré notamment au Code des marchés
un tarif un peu supérieur, je pense publics. Mais il s’agit d’un axe
■ Patrice ROQUES que nous avons intérêt à recourir fondamental.
En Seine-Saint-Denis, le taux de à leurs services plutôt qu’à ceux
chômage est variable suivant les d’entreprises privées. ■ Jean-Baptiste DESANLIS
communes et l’éloignement par Savons-nous aller chercher les
rapport à Paris. Il doit être de 20 % jeunes de ces quartiers ?
en moyenne, et de l’ordre de 30 %
à 40 % au sein des catégories les
- 17■ Régis CONDETTE démarche s’avère globalement ■ Patrice ROQUES
Dans ces quartiers, la forme vertueuse. En revanche, au regard En Seine-Saint-Denis, il me
associative est primordiale. Nous des besoins des populations et de semble qu’il nous faudrait créer
nous employons donc à soutenir la commande publique, elle reste un cadre partenarial pour faire
tout type d’associations. L’enjeu anecdotique, car elle demande émerger une filière d’insertion plus
consiste également à aider au un fort encadrement et un suivi professionnelle. L’objectif pourrait
plus vite ceux qui arrivent, ce que important. De mon point de vue, par exemple consister à définir
nous ne pouvons faire que par nous nous heurtons à un problème les thématiques sur lesquels les
le biais d’une action commune d’échelle. bailleurs pourraient être donneurs
avec les autres associations. d’ordres, autour d’un certain
■ Thierry BERTHIER
Nous œuvrons également dans la nombre d’objectifs, et en lien avec
La question consiste finalement
réinsertion d’individus qui les entreprises environnantes. A
à déterminer la façon de profiter
purgent de petites peines de mon sens, il manque une politique
de notre positionnement
prison, pour leur faire redécouvrir partenariale pour porter ce
dans les quartiers et de notre
la vie professionnelle. Les mouvement.
vocation d’intérêt général pour
travaux que nous proposons
restent relativement basiques ;
créer un mouvement plus ■ Thierry BERTHIER
large, éventuellement avec des Sur ce point, nous nous heurtons
ils ont néanmoins de grandes
partenaires. un peu à la problématique de
conséquences.
l’empilement des structures
■ Patrice ROQUES ■ Régis CONDETTE
territoriales.
Pour notre part, nous ne gérons
En faisant effectuer ces travaux
par des jeunes des quartiers,
que 2 800 logements. Nous ■ Patrice ROQUES
ne pouvons donc agir qu’à A mon sens, les politiques
nous constatons que ceux-ci sont
l’échelle de nos moyens. Sur la de l’emploi peinent à être
ensuite mieux respectés.
problématique du développement, territorialisées. Les contrats locaux
Par ailleurs, les difficultés
il me semble que l’enjeu consiste d’insertion par l’économique
que rencontrent ces publics
à être à l’écoute des projets pourraient être une solution. A ce
tiennent parfois à la posture
pour saisir les opportunités de stade, la démarche tient plutôt du
professionnelle. Avec des tâches
partenariats. « bricolage ».
simples, nous parvenons à les
faire travailler sur ce point et la
Antenne « Axel vos service pour l’emploi » de Montreuil (93)
18 -Vous pouvez aussi lire
