Les rénovations énergétiques comme opportunité pour le secteur immobilier - Publication spécialisée
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Les rénovations énergétiques comme opportunité pour le secteur immobilier Publication spécialisée 1
Avant-propos
Depuis quelques années, la Confédération poursuit la Straté-
gie énergétique 2050, la Stratégie climatique 2050 ainsi que la
Stratégie pour le développement durable 2030. Toutes visent à
réduire substantiellement les émissions de gaz à effet de serre
d’ici à 2050 au plus tard. Sachant que le secteur du bâtiment
représente environ un quart de ces émissions, il est urgent de
rénover le parc immobilier, car ce ne sont pas les quelques
constructions neuves respectueuses du climat et efficaces sur
le plan énergétique qui auront un impact sur l’ensemble du sec-
teur. Pour l’heure, la rénovation accuse un certain retard. Son
taux actuel de 1% doit être doublé si la Suisse veut atteindre ses
objectifs climatiques.
Les rénovations énergétiques font encore l’objet d’une atten-
tion insuffisante dans les processus d’assainissement. Sou-
Sachant que le secteur du bâtiment représente environ vent, les propriétaires du foncier manquent d’informations
un quart des émissions de gaz à effet de serre, il est urgent essentielles sur le potentiel économique, écologique et social
d’une rénovation énergétique. C’est donc précisément à cela
de rénover le parc immobilier. que doit servir ce publication spécialisée: donner un aperçu
global de l’urgence, du cadre légal, du bénéfice, des opportu-
nités et des stratégies possibles de la rénovation énergétique.
Les différentes options de rénovation pour l’approvisionnement
en énergie et la rénovation des enveloppes de bâtiments feront
l’objet d’un second publication spécialisée.
Daniel Kellenberger, Christoph Deiss,
Chef de division Protection du Chef Solutions énergétiques ewz,
climat et gestion énergétique membre de la Direction
Page 2Sommaire Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier
Pertinence des
rénovations énergétiques
Pertinence
8 Stratégie nationale et
cadre légal des rénovations
9
10
Diversité des aides
Créer des bases
décisionnelles
énergétiques
11 Modalités de financement En tant que membre de la communauté
et de soutien
internationale et signataire de l’Accord
12 Impliquer et interconnecter de Paris sur le climat, la Suisse s’est
les acteurs
engagée à respecter l’Agenda 2030.
13 Assurance qualité Le secteur du bâtiment joue un rôle
grâce aux labels
crucial dans la réalisation de ces
Guide de la stratégie objectifs. D’une part, les bâtiments ont
de rénovation une grande influence sur le climat ainsi
que sur les besoins en énergie et en
15 Solutions pour enveloppe, ressources, d’autre part, en tant
parties et technique de bâtiment
qu’élément du paysage urbain, ils
16 Integrated Project Delivery (IPD) constituent un lieu social et un lieu de
et planification intégrale (IP)
consommation pour différents acteurs.
17 Moment optimal pour rénover
19 Processus de décision
Il existe un grand besoin d’agir, et notamment en En Suisse, le taux de rénovation actuel d’environ 1%
20 Stratégies de rénovation ce qui concerne la protection du climat et la pré- ne permet pas d’atteindre les objectifs énergétiques
22 Autres aspects importants servation de l’énergie et des ressources, qui peut et climatiques.2 L’Office fédéral de l’énergie souligne
être satisfait par des rénovations énergétiques. La la nécessité d’un taux plus élevé pour atteindre ces
24 Mesures possibles de rénovation
raréfaction du sable lui-même, en tant que matière objectifs, car les bâtiments du pays sont respon-
25 Technique de bâtiment – mesures première, révèle le manque de durabilité du secteur sables d’environ un quart des émissions de gaz à ef-
de la construction. fet de serre, principalement causées par l’utilisation
27 Gestion, surveillance et
de combustibles fossiles. Ces combustibles servent
facturation
à chauffer environ 60% des bâtiments résidentiels
Exemples de projets Le PNUE alerte sur la raréfaction suisses et sont également utilisés à grande échelle
du sable, nécessaire à la fabri- pour la production d’eau chaude. À cela s’ajoutent
les pertes de chaleur dues à des bâtiments mal iso-
28 Zürcher Freilager AG à Zurich cation du béton. On consomme lés. En Suisse, 60% des bâtiments résidentiels ont
30 L’Ambassador House à Opfikon actuellement deux fois plus été construits avant 1980, ils ne satisfont plus aux
32 La cité Le Lignon à Vernier de sable qu’il n’en est produit.1 exigences énergétiques.3
1
UNEP (2019): Sand and Sustainability: Finding new solutions for environmental governance of global sand resources.
2
Prognos AG/TEP Energy GmbH/INFRAS AG. (2021). Perspectives énergétiques 2050+, Résumé des principaux résultats.
Sur mandat de l’Office fédéral de l’environnement (OFEV), Berne.
3
Schmid, C. et al. (2020). Habitat à faible impact environnemental. Intep - Integrale Planung GmbH sur mandat de l’Office fédéral de l’environnement (OFEV).
Page 5Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Les rénovations énergétiques répondent précisé-
ment à ces défis de manière efficace: contrairement
Mutation des
aux constructions neuves de remplacement, elles
présentent un fort potentiel pour améliorer l’efficacité
marchés
énergétique dans l’exploitation des bâtiments et pour
préserver les ressources lors de leur mise en œuvre.
De multiples avantages
immobiliers
Des compagnies d’assurances et des banques ont
Les rénovations énergétiques n’ont pas que des rejoint en 2021 le forum «Glasgow Financial Alliance
avantages écologiques. Elles contribuent égale- for Net-Zero» (GFANZ) dirigé par les Nations unies.
ment à atteindre les propres objectifs de durabilité Les membres de la «Net-Zero Banking Alliance» et
et de zéro émission nette, ainsi que les objectifs «Net-Zero Insurance», dont font partie UBS Credit Suisse,
de politique énergétique qui devraient s’intensifier SwissRe et Zurich Assurances, s’engagent d’ici à 2050
dans le futur. D’un point de vue économique, les lo- à réduire les émissions de gaz à effet de serre produites
gements rénovés réduisent par exemple les risques par leurs activités commerciales à zéro émission nette.
de commercialisation ou de vacance. De plus, les
rénovations énergétiques sont plus attrayantes pour La tendance à davantage de durabilité est également
les investisseurs qui considèrent de plus en plus les visible sur les marchés immobiliers. Trois facteurs en
critères de développement durable dans leurs déci- sont à l’origine4: d’une part, la pression croissante de
sions d’investissement. D’un point de vue culturel, la société provoque une réaction au niveau politique.
les rénovations énergétiques servent notamment Ces dernières années, l’Union européenne a élaboré
à préserver le bâti historique, conservant ainsi les plusieurs nouveaux règlements comme le Green Deal,
éléments qui forment l’identité et l’adresse d’un le règlement sur la transparence ESG et la taxonomie
quartier, d’une ville ou d’une commune. En outre, européenne. En raison de la forte interdépendance des
l’attractivité d’un lieu peut être encouragée en main- marchés, les réglementations européennes auront pro-
tenant ou en créant une grande diversité. bablement un impact sur la Suisse.
D’autre part, un changement de paradigme est en
Prendre ses responsabilités train de s’opérer sur le marché des capitaux. Les in-
vestissements selon les critères ESG sont également
Afin que les bénéfices et les avantages de la réno- rentables sur le plan économique. Les investissements
vation énergétique soient plus visibles, il faut que durables ne sont pas réalisés uniquement en raison du
des propriétaires aillent de l’avant. En Suisse, les cadre légal ou de la responsabilité sociale, mais aus-
propriétaires institutionnels possèdent environ 40% si en fonction de la rentabilité. La sensibilisation des
des logements. Ceux-là ont donc un rôle clé à jouer, acteurs représente le troisième facteur. Il est de plus
en exploitant leur position sur le marché, pour ré- en plus courant de voir des propriétaires et des utilisa-
duire de manière significative l’impact environne- teurs de bâtiments fixer des exigences en matière de
mental et climatique dans le secteur du bâtiment. durabilité, et des organisations s’engager pour «zéro
Intégrer les rénovations énergétiques dans les dé- émission nette de gaz à effet de serre». On constate
cisions stratégiques en matière d’immobilier et de également une tendance à l’engagement volontaire
portefeuille aide les propriétaires institutionnels à des entreprises immobilières à reconnaître les critères
prendre cette responsabilité. Le secteur public éga- Les propriétaires institutionnels adoptent ESG comme critères essentiels. L’importance d’une
lement doit jouer un rôle de modèle et montrer que un rôle clé dans le cadre de la réduction construction et d’une exploitation durables pour le
les rénovations énergétiques offrent une plus-value secteur de l’immobilier ne cesse donc de croître et,
écologique, sociale et économique multiple pour
de l’impact environnemental et climatique avec elle, l’importance de la rénovation énergétique.
leurs propres intérêts et ceux de la société. dans le secteur du bâtiment.
4
https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Nachhaltigkeitszertifikat-als-Werttreiber-JLL-Deutschland.pdf
Page 6 Page 7Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Stratégie nationale et cadre légal Diversité des aides
D’une part, les rénovations énergétiques se basent
sur la stratégie climatique à long terme adoptée par
En Suisse, les solutions énergétiques durables sont
encouragées à tous les niveaux politiques. Avec la ré- Aide financière
dans le secteur
le Conseil fédéral, qui vise zéro émission nette de gaz tribution unique, la Confédération soutient l’aménage-
à effet de serre d’ici à 2050.6 D’autre part, la politique ment d’installations photovoltaïques. Le programme
du bâtiment
énergétique suisse est basée sur la Stratégie énergé- ProKilowatt soutient des mesures d’efficacité visant
tique 2050. Cela doit permettre à la Suisse de profiter à réduire la consommation d’électricité et incite à
depuis 2017
de la mutation des marchés énergétiques, de mainte- renouveler les anciennes installations tout comme
nir un niveau d’approvisionnement élevé et de réduire à investir dans des technologies à haute efficacité.
l’impact environnemental de l’énergie en Suisse.7 Le Programme Bâtiments de la Confédération et des
Selon la Constitution fédérale (art. 89, § 4)8, les cantons encourage les mesures de construction Classification du ModEnHa 2015
cantons sont compétents pour édicter des prescrip- efficaces sur le plan énergétique qui réduisent la
tions dans le secteur du bâtiment. La Conférence consommation d’énergie et les émissions de gaz à Le modèle d’encouragement harmonisé des cantons
des directeurs cantonaux de l’énergie (CDEn) a éla- effet de serre.12 Les rénovations de l’enveloppe des (ModEnHa 2015) constitue depuis le 1er janvier 2017
boré, sur la base des expériences d’exécution, le bâtiments sont directement soutenues, tandis que les une base importante pour l’aide financière de la
Modèle de prescriptions énergétiques des cantons énergies renouvelables, l’utilisation des rejets ther- Confédération et des cantons dans le secteur du
(MoPEC). Il s’agit d’un ensemble de prescriptions miques et la technique de bâtiment sont encouragées bâtiment. Les mesures clés du programme d’en-
relatives au droit de l’énergie dans le secteur du par des programmes cantonaux. couragement de base comprennent trois variantes
bâtiment qui vise à garantir un haut degré d’harmo- Les programmes d’encouragement cantonaux se de programme, dont l’une au moins doit être mise
nisation entre les prescriptions cantonales.9 basent sur le modèle d’encouragement harmonisé en œuvre par les cantons. La variante 1 porte sur
La reprise de certaines parties du «module de base» des cantons (ModEnHa). Les incitations financières des rénovations avec mesures individuelles, la va-
du MoPEC est obligatoire pour tous les cantons. Ce du ModEnHa donnent la priorité à la rénovation des riante 2 sur des rénovations avec étapes détaillées
module de base, qui contient les exigences minimales bâtiments, tandis que les nouvelles constructions et et la variante 3 sur des rénovations globales sans
auxquelles les constructions chauffées ou réfrigé- les projets de réseaux de chaleur ne sont soutenus étapes. Les mesures complémentaires sont, par
rées doivent répondre, doit servir de dénominateur qu’à titre complémentaire.13 Les cantons orientent exemple, promouvoir l’aération des logements par
commun à la législation cantonale. Ces exigences leurs offres d’encouragement au niveau régional et la récupération de chaleur, un bonus pour l’efficacité
comprennent des prescriptions pour l’enveloppe et en fonction de leurs objectifs de politique énergétique de l’enveloppe du bâtiment ou pour l’efficacité éner-
la technique de bâtiment. La dernière révision du et de leurs possibilités financières. Les programmes gétique globale. D’autres mesures complémentaires
Exemple de la ville de Zurich MoPEC (2014) prescrit des renforcements supplé- fédéraux et cantonaux sont complétés par des offres existent dans le domaine des nouvelles construc-
mentaires au niveau des exigences pour les nouvelles régionales proposées par les communes, les four- tions hautement efficaces, comme l’exigence
La ville de Zurich incite les maîtres d’ouvrage à prendre constructions (introduction du concept de bâtiment nisseurs d’énergie et les prestataires de services Minergie-P ou CECB A/A. Au niveau des projets
des mesures destinées à améliorer l’efficacité énergé- à énergie quasi nulle) et pour la réduction progres- financiers. Le portail francsenergie.ch liste tous les de réseaux de chaleur, il existe des mesures com-
tique5. Celles-ci reposent sur les objectifs communaux sive des émissions de CO2. La notice d’information programmes d’encouragement disponibles dans le plémentaires pour les nouvelles constructions, les
en matière d’énergie des bâtiments et visent notam- Bases du modèle de prescriptions énergétiques des domaine énergétique pour les particuliers, les entre- extensions des réseaux de chaleur ou les installa-
ment des constructions «compatibles 2000 watts». cantons donne un aperçu des bases, des contenus prises et les administrations publiques. Toutes les tions de production de chaleur.
La ville de Zurich se concentre sur les émissions de et des objectifs du MoPEC.10 L’état d’avancement de offres d’encouragement fédérales, cantonales, com-
gaz à effet de serre et l’énergie primaire nécessaire la mise en œuvre au sein des différents cantons est munales et régionales y sont prises en compte. www.prokw.ch
à la construction, ainsi que sur la mobilité générée disponible auprès de la CDEn.11 Dans l’ensemble, l’évolution du Programme Bâtiments www.leprogrammebatiments.ch
par l’utilisation des bâtiments. En 2021, la ville a éga- Les communes aussi adaptent leurs exigences en peut être considérée comme très positive. Si en 2016 www.francsenergie.ch
lement adapté ses objectifs de protection du climat matière de bâtiments aux objectifs énergétiques et 161 millions de francs avaient été versés, ce sont Conseils énergétiques ewz aux entreprises
et tient à atteindre zéro émission nette d’ici à 2040. climatiques. Elles ont également intégré des pres- 299 millions de francs qui l’ont été en 2020, ce qui re-
Pour cela, elle prend autant en compte les émissions criptions relatives à l’approvisionnement en énergie présente une augmentation de 185% en quatre ans.14
directes de gaz à effet de serre sur le territoire de la ville et aux normes des bâtiments dans les plans d’affec-
que celles indirectes causées en dehors de celle-ci. tation et plans d’affectation spéciaux. Grâce à son service de conseil en énergie, ewz sert de guide à travers
les aides diverses et complexes et indique la voie à suivre pour obtenir
5
Ville de Zurich (06.2020). Masterplan Energie. P. 8, 27-29. Zürich, Chargé d’énergie de la ville de Zurich. des offres optimales pour les projets immobiliers dans toute la Suisse.
https://www.stadt-zuerich.ch/energie/de/index/publikationen-broueschren/masterplan-energie-2020.html
6
Le Conseil fédéral (27.01.2021): Stratégie climatique à long terme de la Suisse. 12
Le Programme Bâtiments, (26.01.2022). Un plus en termes de climat, de coûts et de confort. https://www.leprogrammebatiments.ch/fr/le-programme-batiments/avantages-fr
7
Office fédéral de l’énergie (02.03.2020). Politique énergétique. https://www.bfe.admin.ch/bfe/fr/home/politique/politique-energetique.html 13
Office fédéral de l’énergie, Conférence des services cantonaux (rév. 09.2016). Modèle d’encouragement harmonisé des cantons (ModEnHa 2015) rapport final. P. 4-6.
8
Constitution fédérale de la Confédération suisse. Cst. 6 art. 89 al. 4 De: https://www.endk.ch/fr/documentation/modele-dencouragement-harmonise-des-cantons-modenha
9+11
Conférence des directeurs cantonaux de l’énergie (rev. 20.04.2018). MoPEC 2014 (version française). 14
Le Programme Bâtiments. Rapport annuel 2020. P. 4-7.
https://www.endk.ch/fr/politique-energetique/mopec https://www.leprogrammebatiments.ch/media/filer_public/8d/cd/8dcdfb16-aca0-4f23-a81f-07e517239626/bfe_gebaudeprogrammjahresbericht_fr_210903.pdf
10
Aeesuisse. Notice d’information I: Bases du modèle de prescriptions énergétiques des cantons. https://aeesuisse.ch/fr/politique/modeles-prescriptions-energetiques-cantons/
Page 8 Page 9Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Créer des bases décisionnelles Quantification de l’impact écologique
et économique Planification
En collaboration avec les propriétaires et les in- stratégique
vestisseurs, des bases décisionnelles solides sont Les résultats d’un écobilan (analyse du cycle de vie,
Matières premières
créées afin de maximiser le potentiel d’économie ACV) et d’une analyse des coûts du cycle de vie (CCV) Élimination
d’énergie et d’identifier les possibilités d’un appro- constituent d’excellentes bases décisionnelles. Ces mé- Avant-projet
visionnement en énergie efficace et renouvelable thodes d’évaluation quantitatives prennent en compte
Produits Démantèlement
du projet de rénovation. Les analyses de porte- l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment. L’ACV en ACV
feuille, d’état et de potentiel y constituent la base montre l’impact environnemental. Aujourd’hui, il arrive CCV
de solutions globales et individuelles. souvent que, lors de la construction de bâtiments bien
Projet de
construction Composants
isolés, l’énergie grise et les émissions de gaz à effet
de serre de l’ensemble du cycle de vie soient plus im- L’analyse du cycle de vie (ACV)
Implication des spécialistes portantes que l’énergie d’exploitation, ce qu’ignorent Exécution du projet/ pour déterminer l’impact
on
Bâtiment i
at
environnemental et l’analyse
et des prestataires de services de nombreux décideurs et décideuses. Afin de réduire appel d’offres it des coûts du cycle de vie (CCV)
Ex pl o
énergétiques l’impact environnemental de la construction de bâti- offrent des bases décisionnelles
quantitatives pour la rénovation
ments par rapport aux constructions neuves de rem- Réalisation/ énergétique. (Source: Kellenber-
Des experts et expertes aident les décideurs et placement, les rénovations énergétiques occupent une
achèvement ger [intep], 2021)
décideuses à vérifier quelles sources d’énergie et place de plus en plus importante dans un processus
technologies locales et respectueuses du climat de rénovation. L’analyse CCV, elle, évalue l’impact éco-
sont disponibles et peuvent potentiellement être nomique en intégrant les coûts de capital, d’entretien
combinées. Chaque analyse se base sur le besoin et d’exploitation en plus des coûts d’investissement.
en énergie, les vecteurs énergétiques requis et les Pour quantifier cela, la durée de vie totale d’un bâtiment Modalités de financement mesures d’économie d’énergie se traduisent sur-
objectifs écologiques. Les fournisseurs d’énergie (50 ans) et la hausse de la valeur du bien immobilier sont et de soutien tout par des réductions de frais d’exploitation et
examinent si des solutions couvrant plusieurs ter- prises en compte. Bien souvent, les coûts d’entretien et profitent en priorité aux locataires grâce à une
rains ou bâtiments sont possibles. De même, ils d’exploitation assez faibles compensent nettement les Parallèlement aux financements classiques, les baisse des charges. Toutefois, il existe déjà des
peuvent se charger du développement des projets coûts d’investissement plus élevés. Dans ce contexte, banques proposent souvent des crédits préféren- approches permettant de résoudre ce dilemme
et de la planification, de la mise en service ainsi que l’avantage en termes de coûts augmente avec la hausse tiels pour les rénovations respectueuses de l’envi- investisseur/utilisateur et le retard de rénovation
de l’exploitation et la maintenance des installations. des prix de l’énergie et des taxes sur le CO2.15 ronnement, présentant souvent des taux d’intérêt qui en découle. L’une d’entre elles est le contrac-
Des solutions et des possibilités sont présentées Il vaut donc la peine d’intégrer les analyses ACV et CCV plus faibles. En général, ces crédits sont soumis au ting de rénovation.
de manière neutre et indépendante, permettant dès le développement du projet, car des concepts pro- respect de normes ou de standards énergétiques,
ainsi de construire un avenir respectueux de l’en- fessionnels, un choix des matériaux et une conception tels que CECB Plus ou Minergie.
vironnement et du climat en collaboration avec les de l’approvisionnement énergétique peuvent influencer Exemple de contracting
propriétaires et les investisseurs. de manière précoce les coûts et l’impact environnemen- Les modèles de financement ewz permettent de de rénovation
tal, que l’on peut ensuite continuer à réduire grâce à une réduire les risques d’investissement et d’exploita-
Par exemple, en tant qu’entreprise générale pour exploitation efficace. tion. Les clients et les clientes ont la possibilité de Ce modèle de financement pour la rénovation
l’énergie pour les propriétaires immobiliers, ewz participer de 0 à 100% aux coûts d’investissement. énergétique connaît déjà du succès dans le can-
s’occupe de tout, est responsable de l’exploita- Ainsi, lors de rénovations énergétiques, la rentabili- ton de Vaud. Afin de partager les coûts de la réno-
tion technique et assure l’astreinte dans toute la Un projet de rénovation requiert un té et l’innovation peuvent être prises en compte au vation entre les locataires et les propriétaires, des
Suisse grâce à son propre service de piquet 24h/24 partenaire fiable et expérimenté. même titre que la durabilité et la sécurité d’appro- contrats-cadres de location sont négociés. Ils pré-
et 7j/7. Avec plus de 1500 projets réalisés avec visionnement. cisent comment les coûts de rénovation peuvent
succès et des réseaux énergétiques dans toute
ewz accompagne les propriétaires être répartis équitablement et répercutés sur les
la Suisse, ewz dispose d’un vaste savoir-faire. immobiliers, les concepteurs de Souvent, dans le cas de biens loués, les proprié- locataires sans adaptation du taux hypothécaire.
www.ewz.ch/solutionsenergetiques site ainsi que les villes et les communes taires ne sont pas incités financièrement à réaliser Il en résulte un «leasing pour rénovations énergé-
des rénovations énergétiques, car les investisse- tiques», qui accélère la mise en œuvre et protège
durant tout le cycle de vie du bien ments dans les mesures de rénovation ne peuvent les locataires. Une mise à l’échelle du modèle
immobilier et se charge des questions pas être répercutés sur le loyer, ou ne peuvent pourrait être établie sur la base des expériences
énergétiques, de la planification l’être qu’en partie. Les investissements dans des du canton de Vaud. 16
à la mise en œuvre en passant par une
exploitation sûre et efficace.
16
Horber-Papazian Katia, Baud-Lavigne Marion et al. (2018).
«De la conciliation des intérêts entre propriétaires et locataires en matière de transition énergétique à de nouvelles mesures de politiques publiques».
15
UmweltPerspektiven 5/19
In: Niwa Nelly, Frund Benoît (éd.), Volteface − La transition énergétique: un projet de société. Lausanne: Éditions d’en bas, p. 183-206.
Page 10 Page 11Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Impliquer et interconnecter L’assurance qualité grâce
les acteurs à des labels
Pour soutenir les propriétaires immobiliers et les Christian Vogler, coordinateur énergie Lors de rénovations énergétiques, il est possible Minergie est l’un des standards de construction les
communes, divers forums offrent la possibilité de de la ville de Baden d’utiliser des labels pour garantir la qualité. Plus tôt plus répandus en Suisse pour les bâtiments neufs et
mettre en réseau les acteurs impliqués. Des tables «Le rôle consultatif des communes lors du lance- on prend en compte les exigences correspondantes rénovés. Il se caractérise par un confort élevé pour
rondes favorisent l’échange de connaissances, ment de processus de rénovation gagne en impor- dans la planification, plus il est facile et avantageux les utilisateurs de bâtiments et un faible besoin en
d’idées et de besoins entre les parties prenantes tance. La transmission des connaissances renforce d’y répondre. Il existe différents labels nationaux et énergie des constructions.
dans le but de créer des perspectives de dévelop- la prise de conscience des propriétaires. La mise internationaux pour la construction durable. Ces
pement pour les propriétaires immobiliers et les en réseau avec des spécialistes incite et déclenche certificats renseignent le mode de construction et/ SNBS Le standard Construction durable Suisse
communes et d’initier des processus de rénovation. des mises en œuvre.» ou de rénovation durable et peuvent être utilisés (SNBS) évalue la durabilité même des bâtiments et
Sous la direction de spécialistes du secteur immobi- comme instruments de mesurabilité, de compara- étend l’évaluation au contexte de l’environnement.
lier et énergétique, elles sont l’occasion de lancer et bilité, de communication et de transparence. Dans Les besoins aux niveaux social, économique et
de développer des idées de projets réalisables. Les tous les cas, ils vont au-delà des exigences légales environnemental sont intégrés dans les phases de
objectifs des propriétaires immobiliers coïncident et sont donc facultatifs. planification, de construction et d’exploitation.
souvent avec les intérêts des communes.
CECB/CECB Plus Le certificat énergétique cantonal Site 2000 watts Le label «Site 2000 watts» considère
La ville de Baden participe au projet de l’OFEN San-CH des bâtiments (CECB) évalue, en tant qu’état des l’efficacité énergétique, les énergies renouvelables,
qui vise à augmenter les taux de rénovation dans lieux, la qualité de l’enveloppe du bâtiment et la le respect du climat ainsi que la qualité sociale de
les communes et se base sur le projet EFZ «Cluster performance énergétique globale de ses installa- quartiers entiers. Il est le seul label à prendre en
développement de projet». Il aide les communes à tions techniques. Le CECB Plus inclut un rapport compte l’ensemble du processus de développe-
mettre en réseau les propriétaires et les spécialistes de conseil comprenant des variantes de rénovations ment, y compris l’exploitation et la transformation
à un stade précoce afin de lancer et de mettre en énergétiques. d’un site/quartier.
œuvre des projets de rénovation. Le programme
de recherche EFZ (Energieforschung Stadt Zürich D’autres labels internationaux, tout aussi répandus
energieforschung-zuerich.ch est une contribution en Suisse, existent aussi, tels que le DGNB, LEED ou
ewz à la société à 2000 watts. BREEAM, qui sont des labels de durabilité complets,
comparable au SNBS.
Informations supplémentaires sur les standards de
construction et les labels
Les communes et les propriétaires immobiliers
poursuivent des buts similaires Communes Propriétaires immobiliers
Augmenter le taux de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment
Renforcer l’attractivité de la commune
Améliorer la rentabilité (impôts, rendement) «En réalité, les certificats sont considérés
Respect des normes qualitatives et labellisation – Communes (p. ex. Cité de l’énergie), comme utiles dans le secteur immobilier et
bâtiments (p. ex. Minergie), exploitation (p. ex. certifications ISO) souvent aussi exigés par les locataires. Pour
Respecter les prescriptions légales les agences de notation et les autres parties
Se concentrer sur l’activité principale (moins d’investissement et de complexité) prenantes, ils sont parfois la première, voire la
Exploitation sûre et peu coûteuse des immeubles et préservation de leur valeur
seule possibilité d’obtenir des informations
sur le standard de durabilité d’un bâtiment.»
Conjointement avec ses partenaires de la sphère économique, politique et sociale, ewz participe activement au façonnement de
Daniel Kellenberger, Intep – Integrale Planung GmbH
l’avenir énergétique en sa qualité d’initiateur, d’intégrateur et d’entreprise de mise en œuvre. (Source: ewz)
Page 12 Page 13Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier
Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier
Solutions pour les enveloppes,
Guide de la
les parties et la technique du
bâtiment
stratégie de
Cette figure illustre schématiquement les différentes
mesures de rénovation. On distingue les mesures qui
accompagnent le processus de rénovation et l’exploitation
(encadrés 1, 2 et 11), les mesures qui sont mises en œuvre
rénovation
sur l’enveloppe et les parties du bâtiment (encadrés 3 à 6)
Mesures de rénovation et solutions
et les mesures qui concernent la technique du bâtiment
(encadrés 7 àénergétiques
10). pour bâtiments et sites
8
Photovoltaïque
Solution
de facturation
Surveillance
11
énergétique
2
Conseil, exploitation
et optimisation
7
Énergie solaire 3
thermique Toit
8
1
Planification, réalisation
et financement Centrale
électrique
Réseau local avec
chaud/froid/électricité
7
Centrale
7 9 énergétique 6 4
Intérieur Mur extérieur
Gestion et fenêtre
centrale
11
10 Accès au réseau
Mobilité et reprise de l'énergie
électrique produite
7
électrique
Géothermie
9 geocooling
5
Fixer des objectifs Bâtiment souterrain
Par la rénovation énergétique, les bâtiments exis- bâtiment. Contrairement aux nouveaux bâtiments Solutions pour enveloppes, parties et technique de bâtiments
tants doivent suivre une stratégie de développe- de remplacement, aucune énergie intrinsèque n’est 1 Planification, réalisation, 2 Conseil, exploitation et 3 Toit 4 Mur extérieur et fenêtre
financement d’installations optimisation
ment à moyen et long terme, avec des objectifs détruite et aucune émission de gaz à effet de serre énergétiques
concrets, tels que l’utilisation de 100% d’énergies intrinsèque n’est générée. Il y a en outre beaucoup
renouvelables. Cela permet d’améliorer la perfor- moins d’intégration, ce qui ménage les ressources.
mance énergétique des biens immobiliers, d’aug- Une rénovation est également rentable si l’on tient
menter leur valeur, d’offrir un meilleur confort compte de la valeur détruite lors du démantèlement,
aux utilisateurs et de contribuer aux objectifs de surtout si le bâtiment n’a qu’entre 40 et 80 ans. Cet
la Stratégie énergétique et climatique 2050 de la amortissement unique doit être pris en compte 5 Bâtiment souterrain 6 Plafonds, murs intérieurs et 7 Chaleur et froid 8 Photovoltaïque et regroupe-
(dalle, mur extérieur, toit) construction intérieure ment de consommation propre
Confédération. dans une comparaison économique. (RCP)
Une telle stratégie met l’accent sur l’utilisation de Il est essentiel de déterminer le standard énergé-
vecteurs énergétiques renouvelables plutôt que fos- tique visé ainsi que l’utilisation à long terme du bien
siles, ainsi que sur des mesures de construction immobilier pour déterminer le niveau de rénovation.
pouvant réduire l’énergie d’exploitation, en premier Cela inclut une réflexion sur la réglementation en
lieu par une meilleure isolation de l’enveloppe du matière de succession et sur la notion de rendement. 9 Électricité et réseau 10 Mobilité électrique et gestion 11 Gestion, surveillance et
intelligente de la recharge facturation
Eaux usées
E-Mobility
Chaleur
Eau
Électricité
Froid
Page 14 Page 1510
Elektromobilität NetzbezugLes
und
Rückspeisung
rénovations énergétiques comme opportunité 7 Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier Erdwärme pour le secteur immobilier
9 Geocooling
5
Gebäude unter Terrain
Lösungen für Gebäudehülle, Gebäudeteile und Gebäudetechnik
Integrated Project Delivery (IPD) et Le moment idéal
1 2 3
planification intégrale (IP) 4 pour lancer une rénovation
À l’instar des constructions neuves, les rénovations Les experts et les expertes conseillent de procéder rénovation énergétique de l’enveloppe, il vaut la
énergétiques soulèvent des questions complexes. à une rénovation énergétique lorsque des mesures peine de réfléchir à une production d’électricité
En raison des exigences croissantes en matière de de modernisation du bâtiment sont prévues. L’écha- solaire sur les façades et sur le toit, qui pourrait
durabilité, de numérisation et de qualité, mais aussi faudage, qui est de toute façon nécessaire, peut par exemple être destinée à la mobilité électrique.
de pression accrue sur les coûts et les délais, de alors être utilisé pour plusieurs travaux, ce qui per-
plus en plus de personnes sont impliquées dans met d’économiser de l’argent lors de la rénovation. Chaque partie d’ouvrage d’un bâtiment a sa propre
un projet. Seule une approche interdisciplinaire durée de vie. Un tableau de durée de vie permet
permet souvent de trouver une solution optimale. Dans les bâtiments mal isolés, le remplacement du d’estimer à long terme et de manière prévision-
L’Integrated Project Delivery (IPD) et la planification chauffage devrait être coordonné avec la rénovation nelle les coûts de rénovation et de maintien de
intégrale (IP) contribuent donc de manière déter- énergétique de l’enveloppe, en particulier pour les la valeur. En même temps, on peut en déduire le
minante à la réussite de la mise en œuvre d’une systèmes de chauffage qui fonctionnent désormais moment optimal pour rénover le bien: il est venu
5 6 rénovation efficace. Tous deux impliquent
7 très tôt 8 à un niveau de température bas. Dans la plupart des lorsque plusieurs parties d’ouvrage doivent être
les donneurs d’ordre, les planificateurs et les exé- cas, cet investissement est rentable, car des tempé- remplacées. Il existe également des programmes
cutants dans le processus. Une équipe centrale est ratures plus basses sont toujours synonymes d’éco- de simulation pour estimer plus précisément la
créée, composée du maître d’ouvrage, de représen- nomies d’énergie et de coûts. Dans le cadre d’une durée de vie des éléments.
tants de la gestion immobilière et des locataires,
de l’équipe de planification ainsi que de spécia-
listes de la gestion, de la durabilité, des solutions
énergétiques et de la numérisation. Les objectifs
sont fixés collectivement et une
communication est établie, point La figure illustre la durée de vie des parties d’ouvrage à l’aide de l’exemple d’un
Une approche conceptuelle et une planifi- primordial pour la collaboration bâtiment construit en 1990. Le vert indique les premiers 80% de la durée de vie.
Le passage du jaune à l’orange indique la fin du cycle de vie moyen. Il est conseillé
cation intégrale permettent de mettre en continue des acteurs et donc d’envisager une rénovation dès que l’on s’approche du jaune.
pour le succès du projet. La
œuvre la stratégie de durabilité du mieux coopération et la collaboration
9possible et mènent à une qualité
10 plus élevée. sont essentielles 11 pour rendre eCCC et partie d’ouvrage Durée de vie 1991 2001 2011 2021 2031 2041 2051 2061 2071
C Construction du bâtiment
Cela permet également d’identifier rapidement les processus efficaces et, si C 1.1 Canalisation du bâtiment 75
possible, éviter les retards et les
les synergies et de les utiliser efficacement. ajustements coûteux. C 1.4 Dalle de sol 75
C 2.1 Construction des murs extérieurs 80
C 2.2 Construction des cloisons 65
Il vaut la peine d’orienter le processus de planifi- D Technique de bâtiment
cation vers l’objectif général qu’est la durabilité. D 1.2 Installation de courant fort 45
Abwasser
D 1.3 Éclairage 25
L’équipe doit développer une compréhension com-
Wasser
D 5.2 Chauffage 20
E-Mobility
mune de l’interaction étroite entre la qualité éner-
Wärme
Kälte
D 5.3 Distribution de chaleur 60
gétique, les coûts d’utilisation et d’exploitation et
Strom
D 5.4 Dégagement de chaleur 60
d’autres aspects de la durabilité. D 8.1 Tuyauterie eau 35
Il y est également pertinent d’intégrer les besoins D 8.4 Conduites d’eau 50
D 8.5 Eaux usées dans le bâtiment 50
croissants en électricité pour la mobilité électrique
ainsi que les mesures pour une construction adap- E Revêtement extérieur du bâtiment
tée au climat. La compréhension commune et la E 1.1 Étanchéité souterraine 35
vision globale soutiennent une stratégie judicieuse E 2.3 Revêtement de façades 40
pour un projet de rénovation durable. Durée de vie des parties d’ouvrage à l’exemple d’un bâtiment construit en 1990. (Source: HEV Schweiz)
Page 16 Page 17Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Olivier Seidel du «baubüro in situ» Processus de décision
au sujet de la rénovation et du réemploi18
Défi zéro émission «Nous devons arrêter de démolir pour reconstruire.
Il faudrait plutôt réutiliser les bâtiments, car les
La décision du maître d’ouvrage quant à la réno-
vation des biens immobiliers plutôt que leur dé-
nette pour la
bâtiments eux-mêmes constituent la plus grande molition ou remplacement entraîne la question de
ressource de construction. Repousser encore plus savoir quelles sont les mesures de rénovation les
construction et
loin les limites du réemploi devrait faire augmenter plus judicieuses, les plus écologiques et les plus
les économies de CO2 liées aux matériaux dans la économiques.
l’exploitation
construction des bâtiments. Un exemple: le béton
recyclé ne permet guère d’économiser du CO2. En Une analyse globale de la situation comprenant les
revanche, réutiliser des éléments en béton com- points suivants constitue la base des mesures de
La neutralité climatique dans le secteur du bâtiment plets ne génère presque aucun CO2 supplémen- rénovation:
implique une construction et une exploitation à zéro taire. Il est possible, à partir de vitres existantes, de
émission nette. Grâce aux technologies actuelles fabriquer un nouveau vitrage isolant qui répond aux État du bâti
et disponibles sur le marché, cela est réalisable. exigences en matière de vitrage. La réutilisation de Potentiel de marché
Toutefois, réduire l’énergie grise lors de la construc- métaux a également un fort potentiel. Le réemploi Potentiel d’extension/cadre juridique
tion est un défi supplémentaire, et pour trouver offre donc des solutions intéressantes pour parvenir Rapport avec les biens voisins
des solutions, il faut reconsidérer les matériaux et à zéro émission nette.» Stratégie de portefeuille
méthodes de construction habituels. De même, il Gestion des locataires actuels
s’agit de réutiliser les bâtiments, les matériaux de Exemple du bâtiment de tête Standards énergétiques, climatiques
construction, les parties d’ouvrage et les installa- de la halle 118 à Winterthour: et de construction visés
tions au moyen de concepts de réemploi afin de les Pour la fondation Abendrot, le «baubüro in situ» a Potentiel de production d’énergie solaire
maintenir dans le circuit. L’amélioration des maté- surélevé de trois étages le bâtiment de tête de la
riaux de construction habituels ainsi que le déve- halle 118 à la Lagerplatz de Winterthour dans le
loppement de nouveaux matériaux sans émission cadre d’un concept de réemploi. L’utilisation de L’état du bâti est un critère décisif. Combiné aux
font partie des solutions.17 Pour les rénovations matériaux neufs aurait généré environ 800 t d’émis- autres points, il en résulte différentes stratégies de
énergétiques également, il vaut la peine de miser sions de CO2. La réutilisation, entre autres, d’une rénovation pour la situation de départ: rénovation
sur des concepts de réemploi et sur des matériaux structure en acier a permis d’économiser environ complète, partielle (p. ex. remplacement du chauf-
de construction écologiques pour influencer de ma- 60% des émissions. fage ou des fenêtres) avec ou sans travaux d’exten-
nière déterminante la réduction de l’énergie grise. sion (p. ex. surélévation ou annexes).
60%
d’émissions de CO2 ont pu être évitées grâce au réemploi
de matériaux lors de la surélévation du bâtiment.
17
TEC21 34-35/2020, H. Gugerli, K. Pfäffli.
18
Entretien avec O. Seidel (baubüro in situ) sur les limites et les avantages du réemploi dans la rénovation énergétique (01.11.2021).
Page 18 Page 19Les rénovations énergétiques comme opportunité Les rénovations énergétiques comme opportunité
pour le secteur immobilier pour le secteur immobilier
Stratégies de rénovation Explication des thématiques
de l’illustration
La figure suivante peut servir de soutien en cas de
développement d’une stratégie de rénovation. Les État du bâti
points mentionnés ci-dessus ne sont pas tous re- L’examen fiable d’un bien immobilier pour y Rénovation partielle: elle vaut la peine lorsque le
pris dans cette arborescence, mais sont expliqués détecter les dommages et les défauts doit être bâti est en bon état alors que le potentiel de marché
ci-dessous. réalisé par un spécialiste qui contrôle la struc- est faible. Même de petits investissements peuvent
ture de la cave au toit, et constate les défauts. entraîner des plus-values avantageuses. Les me-
En outre, il détermine les causes d’éventuels sures possibles sont la rénovation d’éléments de
dommages sur la construction et propose des l’enveloppe, le remplacement du chauffage ou des
solutions pour y remédier et les éviter à l’avenir. aménagements intérieurs comme la cuisine ou la
État du bâti
salle de bains. Cette approche permet d’allonger la
Potentiel de marché durée d’utilisation de 20 à 25 ans.
Pour déterminer le potentiel de marché, on Maintien de la valeur: si l’on part du principe que
évalue des facteurs liés à l’emplacement et le bâti est en mauvais état et que le marché a un bon
à la situation de l’objet. La commune est-elle potentiel, les investissements devraient être plutôt
attractive et avantageuse fiscalement? Qu’en modérés. Les mesures correspondent à une rénova-
Potentiel de marché est-il du bruit, de la vue, des commerces, des tion au pinceau (par exemple une nouvelle couche de
autres infrastructures et de l’accès aux trans- peinture, le renouvellement des revêtements muraux,
ports? Existe-t-il éventuellement la possibilité de des sols, etc.). Si la valeur est conservée, les inves-
mieux utiliser les bâtiments et/ou les terrains tissements permettent un allongement de la durée
et d’améliorer le confort d’habitation? Cela per- de vie de 10 à 15 ans.
met également d’estimer si les investissements Construction neuve de remplacement: l’immeuble
Potentiel représentent une plus-value en cas de vente est en mauvais état et son potentiel de marché est
d’extension
éventuelle. faible. Une rénovation n’est pas rentable financière-
ment et une construction neuve de remplacement
Potentiel d’extension/cadre juridique s’impose. Cela permet souvent d’augmenter l’utili-
En se basant sur le cadre juridique, le terrain sation et de réaliser la nouvelle construction selon
de l’immeuble dispose-t-il d’un potentiel pour un standard énergétique très élevé.
Rénovation être davantage exploité? Il peut s’agir d’une an-
recommandée nexe, d’une surélévation ou d’un aménagement Relations avec le voisinage
Complète Partielle Préservation Construction
de la valeur neuve de des combles. Généralement, quand cela est L’immeuble voisin appartient-il au même propriétaire
remplacement possible, il vaut la peine de rénover l’immeuble ou existe-t-il une bonne relation avec celui-ci? Existe-
entièrement. t-il déjà des solutions énergétiques spécifiques aux
Construction neuve alentours? Il vaut la peine de discuter avec les pro-
standard Rénovation
Remplacement Rénovations recommandées priétaires ainsi qu’avec les fournisseurs et les presta-
Enveloppe de certaines parties
Mesures du chauffage Rénovation complète: un bâti en bon état et un taires d’énergie en vue d’une solution d’approvision-
Remplacement ou de toutes les parties
du chauffage de l’enveloppe potentiel de marché élevé sont des conditions nement en énergie commune et donc plus rentable.
optimales pour une rénovation globale. C’est
également le cas lorsqu’il existe un potentiel Solutions de chauffage
d’extension avec un potentiel de marché plus Si les discussions avec les propriétaires fonciers
faible. La rénovation porte sur l’enveloppe du aboutissent et que d’autres propriétaires souhaitent
Rapport avec bâtiment, l’aménagement intérieur, le chauffage également procéder à une rénovation (partielle), une
les biens voisins
ainsi que d’autres installations techniques et la solution commune s’impose. Cela concerne toutes
structure des locaux. Cela permet d’ajouter 40 les formes d’approvisionnement en énergie telles
à 50 ans d’utilisation supplémentaire. Une telle que les installations PV avec un regroupement de
rénovation nécessite un investissement compa- consommation propre (RCP) et/ou un réseau de
rable à celui d’une construction neuve. chauffage ou de froid local.
Solution de remplacement
du chauffage
En réseau Individuelle
Figure: Schématisation d’un soutien en cas de développement d’une stratégie de rénovation (source: Kellenberger [intep] 2021).
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