Le mondial de l'immobilier n 1 - Galivel & Associés
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Le mondial de l’immobilier n°1
Le mot du
Président Président de BARNES
Thibault de Saint Vincent
B
ARNES est désormais solide-
ment implanté dans les principa-
les grandes villes et lieux de villé-
giature situés dans une dizaine de
pays plébiscités par une clientèle
internationale fortunée. Cette présence globale
lui confère un statut d’observateur privilégié des
grandes tendances du marché et des évolutions du
comportement de la clientèle haut de gamme.
Nos clients et nos partenaires vivent dans un
monde où il est essentiel de savoir anticiper les
grandes mutations économiques et les nouvelles
tendances pour pouvoir investir et arbitrer au
mieux de ses intérêts.
Au fil de cette étude, BARNES vous invite à dé-
couvrir les villes de demain, les métropoles qui
montent, les nouveaux lieux recherchés et les
nouvelles tendances de style de vie de cette po-
pulation désormais nomade, souvent expatriée
et qui a aujourd’hui une vision globale de l’im-
mobilier de prestige dans le monde.
3
1. La population mondiale
des millionnaires
Qui achète et investit ?
Un nouveau
millionnaire toutes Le top 10 des millionnaires par pays
les cinq minutes !
Dans le monde, on compte désor-
mais 34 millions de millionnaires (en
dollars américains, soit l’équivalent
de 877 000 euros) dont 123 800
personnes qui ont un patrimoine
de plus de 50 millions de dollars et
45 000 personnes qui détiennent
plus de 100 millions de dollars.
En un an, leur nombre a augmenté
de 2,6 millions dans le monde, selon
l’étude annuelle du Boston Consul-
ting Group sur la richesse mondiale.
4
40 % de progression
pour BARNES en 2015
Selon l’étude d’Oxfam révélée il ya deux
jours, la population fortunée et très fortunée
explose puisque la fortune des 62 personnes
les plus riches du monde a augmenté de 44
% entre 2010 et 2015, soit une hausse de Thibault
plus de 500 milliards de dollars (542 milliards de Saint Vincent,
de dollars exactement), pour s’établir à 1 760 Président de BARNES
milliards de dollars.
Dans cette mouvance, BARNES continue son expansion et affiche
une progression de 40 %. 2015 aura été une année particuliè-
rement fructueuse pour le groupe qui affiche en France (France
& Monaco) un chiffre d’affaires de 35M€, en hausse de 34 % en
2015 par rapport à 2014. BARNES dispose aujourd’hui de 49 bu-
reaux dans le monde et projette d’en ouvrir une dizaine en 2016.
BARNES compte 380 collaborateurs dans le monde et compte
bien renforcer sa présence internationale.
Cette population ne limite plus ses investissements dans son pays
ou sur son continent mais mondialise ses implantations, arbitre
son patrimoine et est à l’écoute des nouvelles opportunités et ten-
dances qui se présentent. Elle est ainsi sensible aux zones ou
pays qui ont traversé des crises mais dont les valeurs fondamen-
tales de qualité et d’économie se sont maintenues, générant de
belles opportunités.
Elle est prête à y acquérir de l’immobilier haut de gamme ou ex-
ceptionnel, véritable valeur refuge. Nous constatons que contrai-
rement à leurs parents qui achetaient dans l’hexagone, les jeunes
quadragénaires français vont aujourd’hui à l’étranger, à la recher-
che de rentabilités de 5 à 6 % (là où elles peinent à atteindre 3 %
en France) et de plus-values qui ont souvent atteint dans de nom-
breuses villes internationales plus de 50% sur les cinq dernières
années.
BARNES entend anticiper et accompagner les choix de ses clients,
très nomades aujourd’hui, en renforçant sa présence dans des «
Ce sont les Etats-Unis qui concen- terres d’opportunités » telles que l’Espagne et la Grèce, l’Italie, la
trent le plus grand nombre de mil- Russie, le Moyen-Orient, …
lionnaires : 15 millions de million-
naires et 61 300 personnes avec
plus de 50 millions de dollars de Ces millionnaires investissent pour loppé une appétence particulière
patrimoine. près d’un quart de leurs place- pour les placements dans l’im-
La Chine est deuxième avec 9 600 ments dans l’immobilier et plus mobilier résidentiel, situé dans les
millionnaires qui pèsent plus de 50 particulièrement dans l’immobilier grandes capitales économiques et
millions de dollars. Mais l’Europe résidentiel. les beaux lieux de villégiature in-
n’a pas à rougir : c’est le Royaume- temporels, considérés comme un
Uni qui arrive de nouveau en tête En effet, plusieurs décisions gui- investissement à risque limité (dits
avec 513 000 millionnaires (4ème dent ces choix d’investissement. « core investment»).
du classement global), la Suisse Devant les fluctuations observées
435 000 (5ème), l’Allemagne 386 sur les marchés financiers et les Ainsi, cet engouement pour ce
000 (6ème), l’Italie 281 000 (9ème). cours des matières premières ces type d’actif se manifeste, pour
La France n’arrive qu’en 10ème dernières années, accompagnés une large majorité (61%), par la
position du classement global avec de risques économiques et géopo- possession de deux à cinq pro-
274 000 millionnaires. litiques, les millionnaires ont déve- priétés.
5
En complément, une étude de la nal. Ainsi, près de la moitié de
banque Barclays, montre que ces nos clients envisage de poursui-
millionnaires ont vécu pour au vre leurs investissements immobi-
moins 20% d’entre eux dans plus liers en dehors de leurs frontières
de trois pays et que 70% investis- et que cette proportion progresse
sent dans des actifs situés dans chaque année.
des zones géographiques diver-
ses.
Des riches de plus
En effet, nos consultants BAR- en plus nombreux et
NES constatent que leurs clients de plus en plus riches
ont un appétit de plus en plus
prononcé pour l’investissement
immobilier résidentiel internatio- D’ici 2021, et d’après UBS, le
nombre total de millionnaires de-
vrait encore augmenter de 50% et
leur pouvoir d’investissement de
Nombre de propriétés par millionnaire plus de 21%.
Ainsi, si on regarde les projec-
tions, les capitaux détenus par
les millionnaires devraient attein-
dre 200 trillions de dollars à la fin
de l’année 2018 et c’est la zone
Asie Pacifique qui sera le leader du
mouvement. Elle devrait représen-
ter à elle seule, à terme, la moitié
de l’enrichissement (l’Amérique
du Nord devant se placer en se-
conde position, avec une projec-
tion de 59,1 trillions de dollars de
Source : BARNES richesse cumulée et l’Europe de
l’Ouest fermant le trio de tête à 44,
6 trillions).
6
2.Le choix des
destinations
De belles perspectives !
Quatre
tempéraments
BARNES a classifié les villes euro-
péennes en quatre groupes aux-
quels correspondent des stratégies
d’investissement spécifiques :
Les indéfectibles :
elles correspondent aux stratégies
de long terme, quel que soit le ni-
veau de risque car elles conjuguent
des marchés d’investissement so-
lides avec de belles perspectives
sur le long terme, portées par une
forte démographie, une économie
avancée sur le plan technologique
et des zones urbaines en crois-
sance.
7
Si Londres, Paris et Munich oc-
Une implantation cupent les premières places du
groupe, nous constatons que
internationale Francfort, Hambourg, Stuttgart et
Amsterdam sont elles aussi à sur-
renforcée mais veiller de près.
Les pépites :
mesurée également adaptées aux straté-
gies immobilières de long terme,
elles sont plus difficiles à cerner en
Romain Boudot, Si dans Ia seconde moitié des années raison de leur petite taille et de la
Directeur du
1990, nous avons assisté au phénomène compétition des investisseurs lo-
développement
de « financiarisation de l’immobilier » initié caux. Mais la richesse de leur po-
BARNES
par les entreprises à la recherche de nou- pulation offre selon nous de belles
veaux relais de croissance, ce mouvement s’est étendu perspectives. On parle ici de Stoc-
dans les années 2000 aux particuliers eux aussi désireux de re- kholm, Luxembourg, Oslo, Copen-
pousser les frontières et de mondialiser leurs lieux de vie. hague-Malmö et Zurich.
Multi-villes, multi-pays et multi-projets
Aujourd’hui, près d’un quart de la population fortunée a vécu
dans trois pays ou plus, en lien direct avec la mondialisation de
ses enjeux professionnels et personnels (études faites à l’étran-
ger, mariages transnationaux…) et du changement de mode de
vie. Nos clients sont multi-villes, multi-pays et multi-projets.
Cette nouvelle appétence croissante pour l’investissement trans-
national se traduit par une progression de dix points de leurs
souhaits d’investissement en dehors de leurs frontières en seu-
lement trois ans, pour atteindre près de 40% des personnes
aisées. La vision des investissements est de plus en plus inter-
nationale.
Des signes d’appartenance forts
La mondialisation fait que les marques de prestige se dévelop-
pent et s’internationalisent, avec leurs codes et leurs signes de
reconnaissance. Toutes les grandes enseignes appréciées des
personnes à hauts revenus s’implantent dans les grandes ca-
pitales, pour aller à la rencontre de leurs clients et être partout
dans le monde, au plus proche d’eux.
BARNES a décidé de s’implanter dans tous les endroits privilé-
giés par sa clientèle (les grandes capitales économiques notam-
ment) et symboles de sa présence (lieux de villégiature presti-
gieux). Ainsi, nous nous implantons avec les acteurs reconnus
localement qui partagent nos valeurs et sont soucieux d’appor-
ter la meilleure qualité de service au client.
De nouveaux bureaux méticuleusement choisis
Depuis deux ans, nous avons choisis de nous implanter à l’Ile
Maurice, à Tel-Aviv, à Lisbonne, à Bruxelles et dans d’autres lieux
choisis par notre clientèle. A terme, nous contiendrons notre dé-
veloppement à 150 bureaux maximum à travers le monde afin de
conserver notre image d’exclusivité et d’assurer la fluidité de la
gestion des projets de nos clients entre nos agences.
Au premier trimestre 2016, BARNES devrait s’implanter à Ma-
drid, Barcelone et Dubaï. Parallèlement, nous allons fortement
renforcer nos implantations américaines et russes en nous asso-
ciant avec des acteurs réputés new-yorkais et moscovite.
8
Où investir en Europe demain ?
françaises de Toulouse et de Bor- latentes pour les plus patients :
Les mouvantes : deaux sont dans la même mou- nous mettons en tête de liste Is-
leur marché est certes cyclique
vance, car elles surperforment leur tanbul, tirée par une croissance
mais elles ne cessent de grim-
économie nationale. économique forte, talonnée par
per. Ainsi, Madrid et Barcelone
Varsovie et Prague qui ont béné-
ont connu la plus forte croissance
ficié de leur entrée dans l’Union
dernièrement, aux côtés de Bilbao Les « pétroleuses » : Européenne. Les rendements y
et de Valence. elles promettent à court terme des sont aujourd’hui à des niveaux
Berlin, Leipzig-Dresde, Manches- perspectives importantes de ren- proches de celles des villes d’Eu-
ter, Birmingham, Bristol et les villes dement, sur fond de plus-values rope de l’Ouest.
9
3. Les arbitrages
internationaux
Stars et outsiders
D
te avec une croissance de 12% tation moyenne des prix d’achat a
ans un contexte où les au cours de l’année dernière, his- été de 0,6% l’an dernier et la ville
échanges et déplace- sant les loyers à une moyenne de jouit d’une stabilité dont le marché
ments mondiaux conti- 2 230 € par mois. avait bien besoin suite à la crise
nuent d’augmenter, les villes à financière mondiale et à la crise
renommée mondiale présentent économique locale.
chacune leurs atouts et carac- Bangkok
téristiques, mais elles partagent La ville est très abordable en ter- L’avis de BARNES : les zones des
entre elles de plus en plus leurs mes de coût de la vie et bénéficie biens les plus prestigieux sont :
richesses, savoirs et expériences. actuellement d’un taux de chô- Pedralbes, Sarria Sant Gervasi,
Elles attirent également la clientèle mage très bas à 1,1%. Le marché l’Eixample, et Gracia, quartiers
fortunée internationale. haut de gamme s’y développe résidentiels situés dans la partie
fortement avec une hausse de haute de la ville. On y trouve des
30% des prix des appartements appartements et villas de prestige,
Tour d’horizon sur plan. Les prix dans les immeu- pouvant atteindre 10 000 € du m²
bles anciens sont stables car la pour les biens les plus prestigieux.
Abu Dhabi majorité des acheteurs thaïlandais Ceux-ci représentent sans contes-
Le marché de l’immobilier a connu préfèrent le neuf. te une valeur sûre pour la haute
une croissance de 31% en 2013, société catalane. Les prix sont
puis de 24% en 2014. Depuis, la susceptibles d’augmenter d’envi-
hausse s’est tassée notamment Barcelone ron 10% sur ce type de biens cette
du fait de la baisse des prix du pé- Le coût de la vie au centre de Bar- année, l’attractivité de l’Espagne
trole. Le marché locatif est robus- celone est raisonnable, l’augmen- étant de nouveau au rendez-vous.
10Les destinations • Berlin étant la capitale du pays européen le plus
puissant sur le plan économique, il est donc nor-
de demain mal que cette ville attire de nombreux dirigeants
et cadres de grandes entreprises. L’économie
Pour des raisons différentes, étant forte, l’immobilier s’y développe naturelle-
un certain nombre de desti- ment, l’offre n’étant pas toujours à la hauteur de la
nations attirent les acqué- demande, le marché y est très sain. Néanmoins,
reurs et les investisseurs. Aux BARNES y constate plus une stabilité « positive »
yeux de BARNES, les villes qu’une croissance forte en termes de prix. Berlin
les plus séduisantes pour les est plus un marché « sécurité » qu’un marché «
années à venir sont : spéculatif ».
• Certaines grandes villes de l’Europe du sud re-
• Dublin viennent de loin. Après un effondrement du marché
• Berlin immobilier, l’attrait naturel de ces villes leur permet
• Lisbonne Richard Tzipine, de se relancer enfin. Athènes, Madrid, Barcelone,
• Athènes Directeur général restent séduisantes, tant sur le plan touristique
• Madrid BARNES que du cadre de vie. Cette dernière reste l’une des
• Barcelone villes espagnoles les plus dynamiques et les plus
internationales.
En France, les lieux de villégiature reprennent De nombreux étrangers et en particulier les Fran-
des couleurs, les stations de la côte d’azur et de çais y achètent de l’immobilier car les prix sont
la côte atlantique, tout comme celles des Alpes, encore très attractifs. En comparaison avec Pa-
présentent à nouveau un fort potentiel avec des ris, les prix vont de 3 000 € à 9 000 €/m², pour
prix redevenus attractifs. une fourchette comparable qui va de 8 000 € à
25 000 €/m² à Paris.
De forts potentiels
• La fiscalité d’entreprise : à Dublin, l’impôt sur Mais Paris reste incontournable
les sociétés n’est que de 12,5%, de nombreuses Si nous regardons les grandes capitales occi-
entreprises américaines et en particulier dans le dentales, BARNES pense que Paris reste une
secteur de l’internet s’y sont installées (Google, place intéressante pour les années qui viennent
Yahoo …), sans oublier que la crise financière car contrairement à New York ou à Londres,
des années 2000 a eu pour conséquence une dont les prix sont remontés vite et haut, ceux
chute des prix de l’immobilier de près de 49%. de la capitale française sont restés relativement
Dublin revient de loin. faibles, ce qui en fait une place séduisante pour
• La fiscalité des particuliers : à Lisbonne, le les investisseurs dont les liquidités sont de plus
retraité français est totalement exonéré de son en plus importantes.
impôt sur le revenu s’il y passe au moins 183 Les grands acteurs cherchent à investir dans de
jours/an. De plus, de nombreux efforts et de nombreux secteurs immobiliers comme l’hôtel-
transformation urbaine font de Lisbonne une lerie, les résidences services (personnes âgées,
ville de plus en plus attractive.La rentabilité de étudiantes …), voire des investissements patri-
l’immobilier locatif y est de plus en plus intéres- moniaux importants. Paris a de beaux jours de-
sante. vant elle.
Pour BARNES, le principal atout augmenter de 16% au cours des
de Barcelone est son côté inter- 10 années à venir. Une série de
Berlin
Avec son côté avant-gardiste, Ber-
national et le fait que la ville soit mesures d’incitation mises en pla-
lin attire les artistes et également
plébiscitée par les français qui y ce par le gouvernement pour dy-
une nouvelle clientèle à forts re-
investissent de manière importan- namiser le marché de l’immobilier
venus. Les loyers sont désormais
te pour des acquisitions autour de résidentiel a eu l’effet escompté.
élevés, et les ventes immobilières
500 000 € en moyenne. Le volume des transactions a aug-
explosent.
menté de 25%. La construction
d’un nouvel aéroport international
Beijing L’avis de BARNES : Le centre-ville
à horizon 2019 aura un impact
Deuxième ville chinoise derrière est une opportunité intéressante
majeur sur le marché de l’immo-
Shanghai en termes de popula- encore abordable (entre 5 000 et
bilier, puisqu’il aura une capacité
tion, avec 22 millions d’habitants, 7 000 € du m²) pour les particu-
d’accueil de 72 millions de passa-
Beijing devrait voir sa population liers.
gers par an d’ici 2025.
11volume moyen des dix dernières
Chicago années. La tendance quant à la
Chicago est la troisième plus
construction de logements neufs
grande métropole des USA der-
en quantités importantes devrait
rière New York et Los Angeles. A
continuer avec une moyenne
la suite de la crise financière mon-
de 35 000 nouveaux logements
diale, les prix dans l’immobilier,
construits chaque année. Actuel-
dans toute l’aire métropolitaine, se
lement, 14 000 projets sont en
sont redressés et ont augmenté
cours de construction, et le gou-
de 1,2% au cours de l’année der-
vernement estime à 3,4 millions
nière. Chicago se situe au-dessus
le nombre d’habitants à horizon
de la moyenne nationale et devrait
2020, et à plus de 100 millions
connaître selon BARNES une aug-
le nombre de voyageurs, avec la
mentation régulière des prix du
construction d’un second aéro-
marché de l’ordre de 2% dans les
port, le plus vaste du monde.
cinq années à venir.
Des grandes compagnies Euro-
L’avis de BARNES : réaliser des
péennes telles que Motorola, Uni-
investissements auprès de pro-
ted Airlines, ou encore Capital
moteurs renommés dans le rési-
One y ont installé leurs sièges afin
dentiel (EMAAR, DAMAC) ou bien
de se rapprocher de la jeunesse
dans l’hôtellerie (The First Group),
éduquée, ce qui a eu pour effet
avec l’explosion du concept de «
de faire grimper le marché de la
l’appart-hotel. »
location en centre-ville. Malgré un
endettement élevé, la ville reste
attractive pour les entreprises et Dublin
les travailleurs. Le coût de la vie dans la capitale nomique est au rendez-vous, et
Sur les conseils et à la demande irlandaise est relativement élevé BARNES considère que les prix de
de grand nombre de ses clients mais il demeure plus bas qu’à l’immobilier devraient retrouver fin
investisseurs, BARNES envisage Londres avec un prix moyen légè- 2016 leur niveau d’avant la crise.
l’ouverture d’un bureau local à rement inférieur à 10 000 € du m²,
Chicago à l’horizon 2016 / 17. pour les biens de qualité. L’Irlande Francfort
est une nation de propriétaires et Francfort est le plus grand centre fi-
les prix de l’immobilier à l’échelle nancier en Europe avec le siège de la
Dubaï du pays se redressent progressi- BCE, mais également de la Bundes-
Le marché résidentiel est très dy- vement, avec une croissance des bank et du Deutsche Börse stock
namique avec 23 000 transactions prix de l’immobilier résidentiel de exchange. Le taux de chômage y
l’an dernier, 28% au dessus du 21,6% l’an dernier. La reprise éco- est bas avec 5,2%. Environ 77,1%
Les dix villes à plus fort potentiel Les dix villes les plus chères au monde
Les dix plus belles Prix moyens de Les dix plus fortes Prix moyens de
opportunités d’avenir l’immobilier (€/m2) valorisations l’immobilier (€/m2)
1. Istanbul 1 020 1. Hong Kong 13 250
2. Johannesburg 1 110 2. Londres 9 600
3. Le Cap 1 140 3. New York 8 100
4. Lisbonne 1 760 4. Paris 8 020
5. Toronto 2 030 5. Singapour 7 600
6. Chicago 2 140 6. Tokyo 4 810
7. Madrid 2 240 7. Los Angeles 4 630
8. Barcelone 2 270 8. Milan 3 760
9. Sydney 2 360 9. Rome 3 620
10. Bangkok 2 400 10. Edimbourg 3 530
Source : CBRE
12peuvent se revendre après réno-
vation autour de 6 000 € du m².
Londres
Ville multiculturelle de 8,7 millions
d’habitants, le marché immobilier
du centre de Londres s’emballe et
les prix de vente ont augmenté de
86% depuis 2009. La hausse en
2015 est évaluée à 6% contre 22%
en 2014. La banlieue suit le mou-
vement ! L’économie londonienne
est aujourd’hui tirée par des entre-
prises qui opèrent dans le secteur
du high tech.
L’avis de BARNES : Anticiper l’aug-
mentation des prix dans les ban-
lieues proches, et investir dans les
quartiers qui attirent les start-up,
tel que NineElms, Noho, ou enco-
re Shoreditch. Le marché devrait
continuer à être très dynamique
jusqu’au mois d’avril 2016, c’est-
à-dire jusqu’à l’augmentation de
3% de la stampduty pour les inves-
des locations relèvent du secteur ment élevés. Ce quartier devrait tisseurs non-résidents. Il devrait donc
privé et le loyer moyen à Francfort, à dépasser d’ici dix ans celui de se ralentir dans la deuxième partie de
1 100 € par mois, est considérable- central en termes de nombres de l’année, sachant que Londres reste en
ment plus élevé que dans le reste de bureaux. tout état de cause la ville plébiscitée
l’Allemagne (159% au-dessus de la sans réserve par la clientèle UHNWI.
moyenne nationale). L’avis de BARNES : pour les UH-
Cela est dû au fait qu’un grand NWI, il faut investir dans des pro-
nombre de logements a été re- grammes neufs dans le quartier Los Angeles
tiré du marché pour des raisons de Kowloon East. En raison de ses 80% de maisons
de qualité, et que les projets de individuelles et de son encadre-
construction sont limités, en com- ment strict des loyers, il existe
paraison avec les années précé- Lisbonne selon BARNES dans cette ville,
dentes. Destination touristique appréciée, caractérisée par son étalement
le coût de la vie y est relativement urbain, un sérieux déséquilibre
bas et son marché immobilier entre l’offre et la demande qui
L’avis de BARNES : Investir dans se redresse lentement depuis la pousse les prix de l’immobilier à la
des programmes neufs car la de- crise financière mondiale. L’aug- hausse. Le nombre de locataires à
mande sur le marché locatif est mentation des prix de l’immo- Los Angeles est l’un des plus éle-
très élevée. BARNES amorce un bilier au Portugal a été de 2,2% vés des États-Unis (51,7%) et les
développement en Allemagne dès en moyenne, et de près de 10% loyers dans le secteur privé sont
le début de l’année 2017. dans le vieux Lisbonne en 2015, plus hauts qu’à New York, après
qui représente la première année une hausse de 5,6% au cours de
de hausse depuis cinq ans. Les l’an dernier.
Hong Kong investisseurs étrangers sont une L’avis de BARNES : 2016 repré-
Cette ville, que l’on pourrait qua- force dynamique sur le marché ré- sente une année qui s’avère « un
lifier de verticale, affiche le prix sidentiel et représentent 22% des grand cru » pour l’investissement
moyen des ventes immobilières transactions immobilières. immobilier à Los Angeles. Le quar-
le plus élevé à 665 000 €. Les prix tier de Downtown à Los Angeles,
ont continué d’augmenter, avec L’avis de BARNES : Ne pas tarder ! est encore très abordable, avec un
une hausse de 7,2% au cours de Cette année offre encore de réel- prix moyen compris entre 7 000 € et
l’année écoulée. Le manque d’es- les opportunités d’investissement 8 000 € du m² pour des apparte-
pace dans le centre a poussé les à Lisbonne, notamment pour des ments situés dans des immeubles
entreprises présentes à décentra- immeubles ou appartements de de qualité (immeubles neufs, ou im-
liser leurs activités vers le quartier standing à rénover, situés dans le meubles art déco rénové avec tous
de Kowloon East, car les loyers à vieux Lisbonne, qui se négocient services).
central Hong Kong sont extrême- entre 2 000 € et 3 000 € le m² et Dans ce quartier, les rendements
13sont de l’ordre de 5% nets après im- un quartier haut de gamme tel à 5% et un potentiel important de
pôts et charges. que Salamanca ou encore Chueco, plus-value à 3-5 ans (de 30% à
Un deux pièces de 50 m² se loue il faut compter entre 3 500 € et 5 50%). BARNES conseille toujours
$3000 par mois et peut être acquis 000 € le m² en fonction des tra- d’investir dans le quartier d’Ed-
autour de 400 000 € ($450 000). vaux à effectuer. Les rendements gewater, et notamment dans les
Le potentiel de plus-value à 3-5 sont raisonnables, entre 2% et 3% immeubles neufs avec vue mer.
ans est également très important. pour l’immobilier haut de gamme, Les prix de ces immeubles ont un
Dans le quartier de Beverly Hills et mais les plus-values potentielles potentiel de hausse de l’ordre de
de Bel Air, BARNES propose des à 3-5 ans se situent entre 25% et 50% à 3-5 ans, compte tenu de la
maisons de qualité (250 m² à 300 30%. Le marché du bien d’excep- transformation radicale du quar-
m²), à partir de $2 000 000. tion est particulièrement attractif, tier, à la suite de l’installation de
avec des appartements de pres- toutes les marques de luxe dans
tige situés sur le Retiro, qui se né- le design district situé à proximi-
Madrid gocient entre 8 000 € et 10 000 € té.
Le marché immobilier espagnol du m² (à comparer aux 25 000 €
dans son ensemble est resté ato- le m² du Champ-de Mars). La
ne à la suite de la crise financière clientèle sud-américaine fortunée Milan
mondiale et de la crise économi- considère Madrid comme un El- Centre financier et commercial
que qui a fortement touché l’Es- dorado et y investit en masse en majeur, Milan est aussi l’une des
pagne. Néanmoins le prix moyen ce moment. capitales de la mode les plus im-
à Madrid a augmenté de 0,7% l’an portantes dans le monde. BAR-
dernier et le nombre de ventes a NES a constaté que le prix moyen
augmenté de 28% par rapport au Miami de l’immobilier dans le centre est
volume moyen des dix dernières La ville bénéficie actuellement de 50% au-dessus de la moyenne
années. d’un marché immobilier dynami- nationale.
que avec des prix 59% au-dessus
L’avis de BARNES : Le marché de la moyenne nationale. Une pé- L’avis de BARNES : Milan est appré-
connait un frémissement certain riode d’offre restreinte a poussé cié des investisseurs britanniques et
depuis le deuxième trimestre 2015. les prix de l’immobilier à la hausse américains qui y voient une opportu-
Les acquéreurs sont à nouveau et une remontée de la construc- nité idéale pour un pied à terre. Les
confiants, les banques financent à tion de logements neufs a récem- difficultés économiques qu’a rencon-
nouveau les acquisitions immobi- ment généré un nouveau niveau trées récemment l’Italie permettent
lières jusqu’à 50% du montant de de croissance. d’acquérir un bien de qualité dans les
l’acquisition à des taux variables, L’avis de BARNES : L’investis- meilleurs quartiers de Milan, à moins
actuellement autour de 2%. Pour sement dans les programmes de 10 000 € du m².
un appartement de qualité dans neufs offre une rentabilité de 3%
14dans le Queens. 48% des habi- demeurent élevés avec un coût
Moscou tants à New York sont locataires moyen à l’acquisition de l’ordre de
En 2014, l’immobilier en Russie a
et, bien que les prix des loyers 750 000 €.
chuté de près de 40%, à la suite de
soient en moyenne plus bas qu’à
la crise Ukrainienne. En 2015, la
Londres, ils sont 42 % au-dessus
crise immobilière s’est maintenue
de la moyenne des États-Unis. Un bien dans
dans un contexte de sanctions,
entrainant une baisse supplémen-
chaque continent
L’avis de BARNES : Les prix ont
taire de l’ordre de 20%. Depuis
augmenté de 12% en 2015, et la A l’instar « des marins qui avaient une
avril 2015, BARNES constate une
hausse de ces trois dernières an- femme dans chaque port », BARNES
arrivée d’investisseurs internatio-
nées entre 2012 et 2015 se monte a constaté que les grandes fortu-
naux qui achètent des biens de
désormais à 30% en valeur Euro. nes aiment à disposer de plusieurs
qualité à Moscou dans les quar-
New York est désormais en concur- adresses internationales pour trois
tiers du centre, autour de la Pla-
rence avec Londres, dans le palma- principales raisons :
ce Rouge, et de la cathédrale du
rès des villes internationales les plus • Avoir un lieu correspondant à cha-
Christ Sauveur.
recherchées du monde. C’est une que moment de vie : résidence prin-
valeur sûre par excellence pour la cipale, villégiature d’été, d’hiver, en
L’avis de BARNES : Il existe une
clientèle fortunée. Les rentabilités y ville ou pour les loisirs ;
opportunité unique d’investir
sont faibles à Manhattan (entre 2% • Répartir les avoirs (et les toits)
aujourd’hui à Moscou dans des
et 2,5%) et plus élevées à Brooklyn dans le monde pour lisser les ris-
biens haut de gamme situés dans
(entre 3% et 4%). ques et contrecarrer rapidement
des emplacements premium, qui
tout soubresaut économique ou re-
se négocient autour de 10 000 €
tournement politique
le m², contre 20 000 € le m² en Rome • Profiter des opportunités des dif-
2012. En 2014, BARNES a rentré Les prix de l’immobilier à Rome sont férents marchés immobiliers inter-
un mandat de vente pour un du- 44% au-dessus de la moyenne ita- nationaux, selon les tendances à la
plex de deux mille m² situé dans le lienne et un nombre de transactions baisse ou à la hausse.
quartier de Pretchskinska qui était légèrement plus élevé y a été enre- Ce sont de véritables investisseurs
présenté à 50 000 € le m². Le pro- gistré, grâce, selon BARNES, à des qui arbitrent et gèrent leur patrimoi-
priétaire l’a finalement vendu à un acquéreurs britanniques et améri- ne, profitant des potentiels de plus-
oligarque local à 30 000 € le m². En cains entre autres, ayant identifié value. Ils sont « nomades » et ont
ce moment, les étrangers arrivent une opportunité d’investissement. une vision mondiale de l’investisse-
de plus en plus avec des deman- Les prix oscillent entre 8 000 € et ment et des placements.
des qui varient entre 1 000 000 € 12 000 € le m² selon les biens et les
et 2 000 000 €. quartiers.
Les nouveaux arrivants
New York Singapour Selon Forbes, il y a aujourd’hui en-
BARNES a constaté que le man- Une économie prospère et un ca- viron mille cinq cents milliardaires
que d’offres et le niveau élevé des dre de vie attractif ont doté Sin- dans le monde dont une cinquan-
prix à Manhattan a conduit à la gapour d’un marché immobilier taine ayant moins de quarante ans,
‘Manhattanisation’ de beaucoup dynamique qui a connu une crois- et fait nouveau, n’ayant pas hérité
de quartiers à l’extérieur de l’île. sance moyenne de 8% par an au mais s’étant constitué leur propre
Des gratte-ciel de luxe sont en cours des dix dernières années. fortune dans les nouvelles techno-
train de voir le jour à Brooklyn et BARNES y constate des prix qui logies et internet principalement.
Leur vision de la fortune est entre-
preneuriale, pragmatique, misant
sur la rentabilité et la plus value. La
La génération Palace collection de châteaux et de bel-
les demeures ne les intéresse pas
Les nouveaux quadras exigent d’être aussi bien dans leur résidence du tout. L’immobilier de prestige
qu’à l’hôtel. Ayant fréquenté de nombreux palaces, leur maître mot est : (dans lequel ils souhaitent vivre)
Service. Aussi prestigieux soit le logement, ils ne le sélectionneront que doit avant tout être contemporain,
s’il est accompagné d’une conciergerie, d’un parking permettant de discret mais vaste, épuré, facile à
loger toutes les voitures de la famille, de prestations de ménage ou de vivre et surtout porteur de plus va-
baby sitting, de jardiniers, de services de dépannage, … lue. Ils sont avant tout investisseurs
L’architecture du logement doit répondre à leur mode de vie : grands et businessmen dans l’âme.
espaces à vivre, absence de longs couloirs inutiles, appartements ou N’ayant pas grandi dans l’opulence,
maisons lumineux, équipements de qualité, sécurité renforcée, état ils ne sont pas du tout attachés à
irréprochable. La chambre de service reste appréciée mais moins une demeure de famille ni à leur pro-
que la place de parking. Le lieu de vie ne doit poser aucune contrain- pre résidence uniquement vue com-
te ni désagrément, ni créer de perte de temps. me un placement et un lieu de séjour
temporaire. Maitre mot : business.
154 Les grandes
villes et capitales
Les adresses
de prédilection
16Où vivent les 2ème : Zurich, qui héberge population influençant sa position.
27,34 % de millionnaires
Euromillionniaires ? 5ème : Londres, avec 3,69 %.
3ème : Genève, avec un taux Les pourcentages de destinations
1ère : Monaco, la principauté de millionnaires de 17,92%. telles qu’Amsterdam (2,63%),
peut se targuer d’avoir 29,21% Florence (2,59%), Hong Kong
des résidents monégasques qui 4 ème : New York, 4,63% (2,58%) ou Rome (2,54%) sont en
sont millionnaires. de millionnaires, la densité de sa hausse.
(source Welthinsight)
Les UHNWI (Ultra High Net Worth
Individuals), catégorie de la po-
pulation baptisée de la sorte par
les analystes financiers, sont très
intéressés par les biens d’excep-
tion. Ils seraient plus de 15 000
d’ici 2023 à choisir l’Europe pour
investir dans l’immobilier de luxe.
Disposant d’au moins 30 millions
de dollars, ces familles aisées se
tournent majoritairement vers les
villes européennes les plus impor-
tantes, à l’image de Paris, Lon-
dres, Moscou, Monaco, Genève
et Barcelone. Les métropoles Mu-
nich, Florence, Vienne, Rome ou
encore Zurich sont également très
prisées (source Knight Frank).
Qu’achète-t-on
avec 1 million
en Europe ?
20 m² à Monaco
33 m² à Londres
56 m² à Paris etGenève
74 m² à Venise
83 m² à Rome
95 m² à Vienne
111 m² à Florence
143 m² à Dublin
166 m² à Madrid
Et hors Europe ?
20 m² à Hong Kong
34 m² à New York
145 m² à Dubaï
204 m² à Cape Town
Source : BARNES
17Les lieux de villégiature
en France
L es villes et capitales ne
sont pas les seuls lieux
à être courtisés par les
fortunes mondiales. Les adresses
de villégiature sont également très
liens a mis à mal le marché. Mais
grâce à un retour à des prix rai-
sonnables, BARNES a constaté
une reprise des transactions sur
la Côte d’Azur, à Saint-Tropez et
constaté que les Russes, prêts à
payer tout à n’importe quel prix,
sont partis.
Les Anglais qui avaient déserté re-
viennent mais sont très exigeants.
courues même si la clientèle se Cannes notamment, depuis le 1er Les biens les plus prisés tien-
fait plus pointilleuse. trimestre 2015. nent leur valeur mais doivent être
luxueux, spacieux, dans un état ir-
La Côte d’Azur La montagne réprochable et au goût du jour.
redevient attrayante séduit toujours Sachant que dans une station,
Le temps des prix atteignant des
BARNES estime que trois per-
Le départ des Russes et des Ita- sommets est révolu et BARNES a
sonnes sur quatre sont des non
18Attention
La France n’est plus la seule
les chalets dont les prix oscillent
skieurs, la détente et le bien-être aujourd’hui à proposer des
entre 3 et 5 M€. La clientèle est
sont privilégiés. Un chalet sans pis- destinations de rêve avec
composée à 70% de Français et
cine intérieure, sans espace soin, son littoral méditerranéen et
dotée d’une décoration désuète ne30% d’étrangers (Anglais, Suisses, ses montagnes.
trouve que difficilement preneur.Belges et ressortissants de pays de Elle est rudement concur-
l’Est). Une nouveauté : de plus en rencée par les Etats-Unis,
A Megève, BARNES a enregistré plus de milliardaires polonais achè- le Portugal, Israël et même
une forte activité notamment sur tent dans la station. la Grèce.
19L’éloge de la verticalité
L a rareté du foncier fait que
si les largeurs et les lon-
gueurs sont limitées, la
hauteur ne l’est généralement pas.
D’où l’engouement (partout dans
(Triangle, Phare 1, Phare 2, Duo,
Altaïs, .. ) prévoyant des commer-
ces, des bureaux, des zones de loi-
sirs et d’activités.
turm) ont fait office de pionnier en la
matière. Entre-temps, des tours ont
également été bâties ou planifiées
dans certaines villes de province et
communes d’agglomération. Selon
le monde) pour les gratte ciels et En Suisse germanophone, cela fait une enquête du cabinet de conseil
les « droits à air » venus droit des déjà plusieurs années que les tours immobilier Wüest & Partner, il est
Etats-Unis et surtout de New York. sortent de terre comme des cham- prévu de construire entre 140 et
BARNES a constaté que le prix pignons. Zurich, avec ses Prime et 160 immeubles de grande hauteur
des appartements élevés avec vue MobimoTowers, et Bâle (Messe- en Suisse ces prochaines années.
panoramique y atteint des niveaux
stratosphériques.
Trois ont récemment dépassé la
barre des cent millions de dollars.
Une demi-douzaine poussent ou
sont en projet au sud de Central
Park, pour des vues à couper le
souffle qu’assurent le célèbre pou-
mon vert de Manhattan.
D’autres voient le jour autour de Ma-
dison Square Park, ou encore plus
au sud de l’île, et au moins un dans
l’Upper East Side. Leurs acheteurs
sont des multimillionnaires du monde
entier, qui considèrent ces «apparte-
ments trophées» dans le ciel comme-
des mètres carrés d’investissement
ou un très chic pied-à-terre.
La tour 0ne57, au 157 West 57e
rue, surnommée la rue des milliar-
daires au sud de Central Park, en
est l’un des premiers exemples.
Aujourd’hui, BARNES a noté que
certains appartements ultra-luxueux
dans le ciel se négocient de 55 000
à 110 000 dollars le mètre carré.
La Seine attendra
sa skyline.
A Paris, seule la tour Hermitage
prévoit des logements, les autres
205.
Les volumes
de transaction
Comment évoluent
les marchés ?
On va de record La zone Asie-Pacifique et l’EMEA
(Europe – Moyen-Orient – Afrique)
en record ont enregistré 40% d’augmenta-
tion par rapport au 3ème trimestre
et le continent américain +15%.
Les volumes de transactions im- Le continent américain et l’Europe
mobilières à l’échelle mondiale ont ont été les forces motrices de la
atteint un nouveau record au der- croissance mondiale, et la reprise
nier trimestre 2014, avec 218 mil- économique aux Etats- Unis et au
liards de dollars. Royaume-Uni un élément-clé.
Avec un 4ème trimestre à $218Mds,
soit 28% d’augmentation par rap- En effet, les Amériques ont enre-
port au 3ème trimestre, ce sont gistré un volume de $298Mds de
plus de $700Mds qui ont été in- transactions immobilières en 2014,
vestis dans l’immobilier pour toute soit 24% de plus qu’en 2013. Cet-
l’année 2014, soit +18% comparé te augmentation de transactions
à l’ensemble de l’année 2013. immobilières a été stimulée par
21forte probabilité de plus-va-
Une vision business lue. C’est ce qui s’est produit
à Miami de 2011 à 2015 où
de l’investissement les prix étaient particulière-
ment attractifs et qui ont été
aujourd’hui multipliés par trois
Aujourd’hui la clientèle for- en quatre ans. Lisbonne connaît à son tour le
tunée (HNWI) et très fortu- même phénomène depuis mi-2014.
née (UHNWI) diversifie ses
investissements dans les Paris est depuis quelques mois le « Lisbonne et
Thibault zones euro, livre, dollar et le Miami qui attirait la clientèle fortunée en 2013
de Saint Vincent, yuan. Si Londres reste la et 2014 ». Les prix stagnent depuis trois ans
Président de BARNES valeur sûre de référence avec une baisse sensible des biens familiaux. La
en Europe, ce sont New capitale française est vue comme très aborda-
York et Miami qui sont plébiscités dans la zone ble et en retard sur ses concurrentes principales
Dollar. Nous assistons également à un fort en- que sont Londres et New York. Comme les ca-
gouement pour Dubaï, devenue une place finan- pitaux se déplacent très vite, 2016 devrait être
cière avec laquelle il faut compter. une très bonne année immobilière pour Paris.
Les HNWI et UHNWI (ceux qui détiennent des
avoirs supérieurs à trente millions de dollars) ont Et demain ?
une vision résolument internationale de leurs in- Les lieux de villégiature internationaux tels que
vestissements. l’Ile Maurice, Saint Barth sont et vont rester très
Ils considèrent l’immobilier qui représente de appréciés. Mais de nouvelles destinations ap-
25 à 75% de leur patrimoine comme un véri- paraissent : le Mexique avec Tulum ou Playadel
table « asset » et répartissent leurs investisse- Carmen ; la Thaïlande et Bali, très appréciées
ments dans le monde, au gré des opportunités. de la clientèle internationale asiatique ; Mykonos
Ils procèdent à une analyse mondiale de tous et les Baléares, si proches du continent européen ;
les marchés et n’hésitent pas à acquérir « au Aspen et Vail ou les Hampton aux Etats-Unis,
son du canon » dans les villes où les prix son très prisés des clients américains et sud-amé-
particulièrement attractifs, misant ainsi sur une ricains.
un 4ème trimestre très fort aux mais a enregistré un très fort
Etats-Unis où les volumes ont dernier trimestre ($42Mds), à la
atteint $85Mds (+6% par rapport hauteur des chiffres de 2013.
au dernier trimestre 2013). Les
Etats-Unis, le Brésil et Mexique L’année 2015 qui vient de s’ache-
ont maintenu un bon élan tran- ver, a enregistré des volumes de
sactionnel tout au long de 2014, transactions immobilières com-
tandis que le Canada a été en prises entre 730 et 750 milliards
légère baisse. de dollars, ce qui représente la
sixième année consécutive de
En Europe, la hausse de transac- croissance des volumes de tran-
tions immobilières a été presque sactions immobilières.
identique à celle des USA avec
+21% en 2014, soit $267Mds.
Alors que les plus grands mar-
chés - Royaume-Uni, France et
Allemagne – ont enregistré une
croissance solide de 17%, cer-
tains marchés plus petits ont
connu une croissance particu-
lièrement forte : les pays nordi-
ques +41%, le Benelux +61% et
l’Europe du sud +70%.
L’Asie-Pacifique est restée néan-
moins à la traîne sur l’ensemble
de l’année 2014 ($128Mds),
22A Miami, après la crise 2007/2011, l’immobilier haut de gamme de-
LES PRIX le marché s’est fortement repris. A puis cinq ans sur toutes les pla-
l’agence BARNES Miami, les biens ces internationales (grandes villes
La tendance haut de gamme classiques se né- internationales et lieux de villégia-
internationale est gocient autour de 8 000 € le m². ture haut de gamme) à l’exception
de la France et de la Suisse.
à la hausse A Los Angeles, la reprise s’est
également confirmée depuis Sur cette période de cinq ans, les
A New York, BARNES enregis- trois ans avec des prix, pour des prix ont même baissé en France
tre des prix désormais deux fois biens immobiliers haut de gamme pour les résidences secondaires
plus élevés qu’à Paris (alors que classiques, autour de 12 000 € situées dans les principaux lieux
New York était 20% moins cher le m². de villégiature (de -15 à -50% en 5
que Paris en 2009). Il est intéres- ans) et à Paris (-5% à -20% selon
sant de constater qu’à New York, A Tel Aviv, les prix grimpent éga- les biens depuis 2012), rendant la
ville internationale par excellence, lement, portés par de nombreux capitale très attractive (voir zoom
85% des transactions au-delà programmes neufs haut de gam- sur Paris).
de 5M€ concernent les Améri- me, et BARNES constate que de
cains alors que 85% des transac- nombreux clients retournent dans Les étrangers constatent que Pa-
tions au-dessus de 5M€ à Paris leur pays et de nombreux jeunes ris est beaucoup plus abordable
concernent des étrangers. s’installent pour travailler dans les que les principales capitales in-
technologies de pointe. ternationales avec des prix com-
En effet, les Américains conservent pris entre 15 000 € et 25 000 €
le leadership en tant que population Globalement, BARNES a enre- le m² contre 30 000 € à 70 000 €
ayant le plus fort pouvoir d’achat. gistré une forte augmentation de le m² à Londres ou New-York.
23De plus en plus tention de passeports, imaginaire
LES GRANDES migratoire entretenu par l’informa-
TENDANCES de mobilité tion, absence d’espoir lié à des
Difficile de prévoir aujourd’hui où régimes non démocratiques, éco-
nous habiterons dans cinquante nomie du passage, réseaux trans-
ans. On peut imaginer qu’à Pa- nationaux, crises politiques et en-
L’immobilier business ris, lorsque les véhicules seront vironnementales, démographie et
tous électriques, il sera formidable pauvreté même si ce ne sont pas
Une mondialisation des investis- d’habiter en bordure du périphé- les plus pauvres quipartent.
sements, des arbitrages de por- rique !
tefeuilles immobiliers « sans état L’Europe est devenue l’une des
d’âme », la place de plus en plus Si l’on en croit l’analyse des flux plus grandes régions du monde,
importante du neuf très haut de migratoires des populations et de recevant plus de flux d’entrées
gamme, des logements dotés de la hausse du nombre de terriens, à légales annuelles que le reste du
services, intelligents, « verts », en l’échelle mondiale, les migrations monde car elle est accessible
étages élevés avec vue, en hy- vont se poursuivre car les facteurs géographiquement, liée à de nom-
per centre, proches de toutes les de mobilité continuent à persister breuses régions par un passé his-
commodités, sécurisés et entou- et sont loin de disparaître, bien au torique, colonial, linguistique et re-
rés d’espaces verts. contraire : généralisation de la dé- liée par de nombreux médias aux
24régions reculées où elle alimente
un puissant imaginaire.
En France, la migration se poursuit
chez les non-qualifiés et les qualifi-
cations intermédiaires. Les régions
les plus affectées par la migration
continuent à être l’Île-de-France,
la région Rhône-Alpes, mais aussi
la Bretagne et la région Centre où
les migrations ont beaucoup aug-
menté depuis 2005, ce qui plaide
en faveur d’une plus grande dis-
persion de la population étrangère
sur le territoire français.
BARNES constate que les sec-
teurs comme le tourisme, la garde
des personnes âgées, les métiers
de la restauration et des services
favorisent une orientation plus
forte dans l’ouest de la France,
accentuée également par le dé-
veloppement de l’installation des
seniors des pays voisins du nord
(Royaume-Uni, Allemagne) dans
les régions de l’ouest et du sud-
ouest pour y passer la retraite (le
Britishland).
Une tendance qui se vérifie aussi
au sud de l’Europe, en Espagne,
au Portugal, en Italie, en Grèce,
en Bulgarie et plus au sud, au Ma-
roc, en Tunisie et au Sénégal, qui
accueillent de nouveaux venus du
nord partis chercher le soleil et un
coût de la vie moins élevé.
Le réchauffement climatique, pour
lequel les experts du climat pré-
voient des flux aussi nombreux que
l’ensemble des migrations interna-
tionales actuelles (entre 50 et 200
millions à l’horizon 2050) pourrait
être de nature à introduire une nou-
velle donne, sud nord et nord sud.
La France ne sera pas épargnée.
En outre, bien que l’essentiel des
ressources démographiques du
monde se situe en Asie, le conti-
nent africain, dont la population
atteindra un milliard vers 2050 et
deux milliards à la fin du siècle avec
un passage de 70% de ruraux à
70% d’urbains en moins d’un siècle,
continuera à se situer dans un face-
à-face géopolitique avec l’Europe,
opposant une population riche et
vieillissante à une population jeune
et majoritairement pauvre (source
Territoires 2040, DATAR).
25Vous pouvez aussi lire
