LES SERVITUDES, LES ENCLAVES ET LES DROITS DE PASSAGE : QUE FAUT-IL SAVOIR? - Présenté par : Me Mario Paul-Hus et Me Émie Dubuc - Combeq
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LES SERVITUDES, LES ENCLAVES
ET LES DROITS DE PASSAGE :
QUE FAUT-IL SAVOIR?
Présenté par :
Me Mario Paul-Hus et Me Émie Dubuc
Congrès 2021 - COMBEC
Formation du 19 avril 2021
1
Objectifs de l’atelier…
Vous serez en mesure de mieux comprendre les servitudes, vous aurez
notamment réponse aux questions suivantes :
1. Qu’est-ce qu’une servitude sur un terrain?
2. Quels sont les différents types de servitudes?
3. Quelles sont habituellement les obligations des parties à l’acte de
servitude?
4. Comment acquiert-on une servitude?
5. Qui est le bénéficiaire d’une servitude?
2Objectifs de l’atelier (suite)…
6. Comment savoir s’il y a une servitude sur un terrain?
7. Une municipalité peut-elle exproprier une servitude pour ses
propres besoins?
8. Un requérant de permis peut-il prétendre que la servitude est
l’équivalent d’un chemin privé dans le cadre d’une demande de
permis de construction?
9. Existe-t-il d’autres règles particulières relatives à la propriété d’un
immeuble qui peuvent influencer votre travail ?
31. Qu’est-ce qu’une servitude sur un terrain?
Le Code civil du Québec, au premier alinéa de son article 1177, définit la servitude comme étant :
Une charge imposée sur un immeuble, le fond servant, en faveur d’un autre immeuble, le fond
dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds
servant à supporter, de la part du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même
d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
Qu’est qu’une charge ? Un droit réel (dans la chose) affectant un immeuble.
La servitude réelle est aussi désignée sous les noms de « service foncier ». Le fond qui subi la servitude,
soit celui sur lequel est imposé le service, est appelé le fonds servant. Celui pour l’utilité ou l’agrément
duquel elle est établie reçoit le nom de fond dominant.
La servitude sert à apporter une solution à certaines irrégularités (vue illégale, lot enclavé…) ou à
accorder un service ou un accommodement à un fonds voisin.
Tous les types de services peuvent faire l’objet d’une servitude, pourvu qu’ils soient à l’avantage d’un
immeuble.
41. Qu’est-ce qu’une servitude sur un terrain? (suite)
• La servitude réelle porte toujours sur un immeuble en raison de sa nature ou par
son inclusion au au sol (art. 900 C.c.Q.).
900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à
caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie
intégrante.
Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés
ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol
peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition
dont ils sont l’objet.
• La servitude pourrait aussi porter sur un immeuble autre qu’un fond de terre :
une construction ou un ouvrage. Cependant, en raison de leur nature temporaire,
les plantations ne pourraient pas être l’objet d’une servitude.
51. Qu’est-ce qu’une servitude sur un terrain? (suite)
La notion de propriété : (Art. 947 CCQ)
947. La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer
librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des
conditions d’exercice fixées par la loi.
Elle est susceptible de modalités et de démembrements.
Une fois la servitude établie, le propriétaire du fonds servant doit supporter
certains actes d’usage (par exemple : un passage, le puisage d’eau, une vue, etc.) ou
encore s’abstenir lui-même d’exercer certains droits (par exemple : ne pas
construire, ne pas couper de bois, etc.). Ces actes sont déterminés dans l’acte
notarié qui établit la servitude.
62. Quels sont les différents types de servitudes?
Deux types de servitudes en fonction de leur nature :
2.1 Les servitude réelles : celles qui sont dues à la chose ou à la
personne en raison de la chose qu’elle possède.
2.2 Les servitudes personnelles : celles qui sont rattachés à la personne.
(Droit de pêche, de chasse, de coupe de bois)
72.1 Les servitudes réelles
Quelles sont les conditions qui doivent être réunies pour la création d’une servitude réelle ?
• Deux fonds de terre (deux lots) ;
• Appartiennent à deux propriétaires différents (non identité des propriétaires) ;
• Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds (le dominant) ;
• Que la servitude oblige le propriétaire du fond asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque
chose (le servant) ;
• Que la servitude soit perpétuelle.
La servitude est normalement perpétuelle, mais le caractère perpétuelle ne s’oppose pas à la
possibilité de consentir une servitude pour une durée déterminée ou déterminable, si l’intention des
parties apparaît comme telle dans l’acte constitutif (art. 1191(3) C.c.Q.). On peut citer l’exemple d'un
droit de passage établi pour la durée de travaux de construction ou pour la durée d’un droit de
superficie.
Qu’est-ce qu’un droit de superficie ?
82.1 Les servitudes réelles (suite)
La servitude de passage : Denise affecte son terrain d’un droit de passage en faveur du terrain de
Denis pour que celui-ci puisse circuler, à certaines conditions, sur une partie du terrain de sa voisine
et ainsi atteindre une rue ou un chemin public.
La servitude de vue : Paul accepte que la maison de Denise, sa voisine, comporte des vues illégales
en raison d’une fenêtre se trouvant à moins d’un mètre cinquante (1,50 m) de la ligne qui sépare les
propriétés de Paul et Denise.
La servitude de services publics : Les servitudes de services publics ou servitudes d’utilité publique
inscrites au nom d’Hydro-Québec, de Gaz Métropolitain ou de Bell, par exemple, satisfont à la
première condition requise pour l’établissement d’une servitude même si la centrale de distribution
se trouve fort éloignée du fond servant, voire à plusieurs kilomètres de distances. Ces servitudes
autorisent généralement des entreprises de services publics à faire passer des fils électriques ou
des canalisations sur des terrains privés ou dans leur sous-sol et à interdire aux propriétaire du fond
servant d’y faire des constructions. (ex : une ligne électrique dans une bande de terrain en bordure
d’une piscine.
9La qualification des servitudes
Qualification des servitudes :
• Les positives vs. Les négatives (art. 1178 CCQ)
• Les continues vs. Les discontinues (art. 1179 CCQ)
• Les apparentes vs. Les non apparentes (art. 1180 CCQ)
10Les servitudes positives vs. négatives
Les servitudes positives autorisent le propriétaire du fonds dominant à poser
des actes déterminés sur le fond servant. Il en est ainsi de la servitude de
passage et d’un droit de coupe de bois.
Les servitudes négatives interdisent au propriétaire du fond servant
d’exécuter certains actes de propriété qu’il aurait le droit de faire en vertu du
droit commun.
Ex. Les servitudes de vues, de non-construction ou de non-subdivision
Ex. Défendre de construire à plus d’une hauteur déterminée ou à moins
d’une distance précise de la ligne de division
11Les servitudes continues vs. discontinues
L’usage des servitudes continues s’exerce en continuité, elle ne nécessite pas
d’intervention humaine directe.
Ex : Servitudes de vues, de non-construction, de conduites d’eau ou d’égout
Dans le cas d’une servitude de vue, le simple fait qu’il existe un arrangement
matériel contraire aux prohibitions de l’article 993 C.C.Q. en constitue l’exercice.
Pour que la servitude soit exercée, il n’est pas nécessaire que, dans les faits, son
titulaire fasse usage de cette vue.
Ex : Une fenêtre à moins de 1,50 mètre de distance de la ligne de division.
12Les servitudes continues vs. discontinues (suite)
Les servitudes discontinues commandent l’intervention de leur
titulaire; elles s’exercent donc de façon intermittente (art. 1179, al.3
C.C.Q.). Leur exercice consiste en des actes successifs du propriétaire
du fond dominant.
Ex. La servitude de passage, de puisage d’eau et de pacage
permettant aux animaux de brouter de l’herbe sur un lot privé.
13Les servitudes apparentes vs. non apparentes
Servitudes apparentes : celles qui se constatent par des ouvrages extérieurs et des matériels (art. 1180 C.C.Q.)
Ex. Servitudes de vues, d’Hydro-Québec (fils électriques qui passent au-dessus des terrains.)
1180. Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.
La servitude est apparente lorsqu’elle se manifeste par un signe extérieur; autrement elle
est non apparente.
Servitudes non apparentes : leur existences ne peut être détectée qu’à la suite d’un examen des titres.
Ex. Servitudes de non-construction, de non-construction en hauteur ou de coupe de bois.
La servitude de passage devient apparente si son existence se démontre par un chemin ou s’il existe une porte
dans la clôture qui sépare les deux terrains voisins.
En l’absence de tels signes, elle reste non apparente. Il en va de même des servitudes d’aqueduc, de canaux ou
d’égout permettant de construire sur le fond dominant les eaux d’une source située sur le fond servant: elles
sont apparentes si des tuyaux ou des branchements apparaissant à la surface du sol et non apparentes, dans le
cas où les tuyaux sont enfouis.
Ex. Les servitudes de pipelines
143. Quelles sont habituellement les obligations des
parties à l’acte de servitude?
Obligations habituelles :
Pour connaître l’étendue des droits découlant d’une servitude, il importe,
avant toute chose, de prendre connaissance de l’acte de servitude ou, dans
le cadre d’une servitude établie par destination du propriétaire, dans l’acte
de vente ou autre qui en fait état.
De manière générale, le propriétaire du fonds dominant exerce ces droits
suivant les limites de son titre.
L’exercice actuel de la servitude ne doit pas être considéré afin d’établir
l’intention des parties à l’acte à l’époque de la création du droit.
154. Comment acquiert-on une servitude?
Une servitude peut être crée de quatre façons (art. 1181, al.1 C.c.Q.) :
4.1 Par contrat (acte de servitude)
4.2 Par testament
4.3 Par destination du propriétaire (acte de vente)
4.4 Par l’effet de la loi (Code civil du Québec)
Aucune servitude ne peut s’établir sans titre, c’est-à-dire que la servitude doit être créé par
un acte notarié dûment publié sur l’immeuble servant. (art. 1181, al.2 C.c.Q.)
1181. La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du
propriétaire ou par l’effet de la loi.
Elle ne peut s’établir sans titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet
effet.
164.1 Par contrat
Tout propriétaire usant de ses droits et capable de disposer de ses
immeubles peut établir sur ceux-ci les servitudes que bon lui semble.
Pour établir une servitude sur un immeuble, il faut d’abord en être
propriétaire.
Le silence ou la tolérance du propriétaire du fonds servant ne peut en
aucun cas fonder une servitude opposable au propriétaire d’un fonds.
174.2 Par testament
Pour établir une servitude par testament, le testateur doit être le
titulaire du droit de propriété du fonds servant et avoir pleine capacité
de l’aliéner.
184.3 Par destination du propriétaire
Le mécanisme de création de ce type de servitude se trouve à l’article 1183
C.C.Q. :
1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par
un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement
éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue
et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur
d’autres parties.
Ce type de servitude doit être constaté dans un écrit émanant du
propriétaire du fonds servant constatant que les deux fonds ont appartenus
dans le passé à un même propriétaire et que ce dernier y a établi un
arrangement matériel constituant aujourd’hui la servitude.
194.4 Par l’effet de la loi
Certains textes législatifs créent des servitudes (art. 1177 C.C.Q.)
• Droit de passage du fonds enclavé (art. 997 C.C.Q.);
997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la
voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si
on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de
l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à
l’exploitation de son fonds.
Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer.
1000. Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les
ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les
moins dommageables pour le fonds qui le subit.
204.4 Par l’effet de la loi (suite)
• Servitudes nécessaires à l’exercice du droit de propriété superficiaire
(art. 1111 C.C.Q.);
1111. Le droit du propriétaire superficiaire à l’usage du tréfonds est réglé par la
convention. À défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires à l’exercice de ce
droit; elles s’éteignent lorsqu’il prend fin.
• Servitudes de service publics pour l’électricité, le gaz et le téléphone (Loi
constitutive);
• Servitudes légales de passage d’utilité privée établies sur certaines terres du
domaine public lors de leur concession, dont celles bordant un cours d’eau
non navigable (réserve des trois chaînes);
214.4 Par l’effet de la loi (suite)
• Les lois québécoises prévoyant l’imposition d’une
servitude affectant l’immeuble d’un tiers :
• Loi sur l’expropriation, L.R.Q., c. E-24, art. 69, al.2.
69. La réserve peut aussi avoir pour objet l’imposition d’une servitude de
non-accès ou d’une autre servitude réelle. Dans ce cas les dommages-
intérêts résultant du préjudice causé par l’imposition ultérieure de la
servitude s’évaluent à la date de l’imposition de la réserve.
225. Qui est le bénéficiaire d’une servitude?
C’est le propriétaire du fonds dominant qui est bénéficiaire des droits
conférés par la servitude.
236. Comment savoir s’il y a une servitude sur un
terrain?
L’opposabilité de tout droit réel immobilier, comme la servitude, nécessite l’obligation de
publicité foncière (art. 2938 et 2941 C.C.Q.).
2938. Sont soumises à la publicité, l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la
modification, la transmission et l’extinction d’un droit réel immobilier.
Le sont aussi la renonciation à une succession, à un legs, à une communauté de biens, au
partage de la valeur des acquêts ou du patrimoine familial, ainsi que le jugement qui
annule la renonciation.
Les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la
mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication. La modification ou
l’extinction d’un droit ainsi publié est soumise à la publicité.
2941. La publicité des droits les rend opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la
loi le prévoit, leur donne effet.
Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu’ils ne soient pas publiés,
sauf disposition expresse de la loi.
246. Comment savoir s’il y a une servitude sur un
terrain? (suite)
257. Une municipalité peut-elle exproprier une servitude
pour ses propres besoins?
L’expropriation du fond servant met fin à la servitude (passive). Bien que cette cause ne
sont pas énoncé au Code, l’expropriation du fond servant a pour effet de purger tous les
droits réels qui entachent l’immeuble exproprié.
• Loi sur l’expropriation, L.R.Q., c. E-24, art. 55.2.
• Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 5e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, no
647, p. 418.
La jurisprudence reconnaît que le propriétaire du fond dominant peut avoir droit à une
indemnité pour la perte de son droit réel qu’est la servitude.
• Stan-Jar Holding Co. C, Lot 82 Inc., [1966] C.S. 174.
L’expropriation du fonds dominant ne met évidemment pas fin à la servitude; l’expropriant
en devient tout simplement le titulaire.
267. Une municipalité peut-elle exproprier une servitude
pour ses propres besoins ? (suite)
Exemple d’une société
Loi sur Hydro-Québec, L.R.Q., c. H-5
33. Avec l’autorisation du gouvernement, la Société peut:
3° acquérir, par voie d’expropriation:
b) tous immeubles, servitudes ou constructions requis
pour l’exploitation des forces hydrauliques détenues par la
Société ou pour la production, la transmission ou la
distribution d’énergie;
278. Un requérant de permis peut-il prétendre que la servitude est l’équivalent d’un
chemin privé dans le cadre d’une demande de permis de construction?
Pour le requérant d’un permis de construction, il faut être le propriétaire du terrain.
En tant que bénéficiaire d’une servitude sur un immeuble, on ne peut prétendre que la détention d’un droit de
servitude de passage équivaut à un chemin privé au sens du règlement zonage ou de lotissement. Il faut
toujours consulter l’acte constitutif de servitude.
Ex : Règlement d’une municipalité des Laurentides
1.1.4 Dispositions relative à l'article 116 de la L.A.U.
1.1.4.1 Conditions d'émission d'un permis de construction
Aucun permis de construction ne sera accordé à moins que soit réunies les conditions suivantes :
1) Respecter toutes les dispositions du présent règlement, du règlement de zonage, du règlement de lotissement et tout
autre règlement municipal;
2) Le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée, y comprisses dépendances, ne forme un ou plusieurs lots
distincts sur les plans officiels du cadastre(ou sur le plan de subdivision fait et déposé conformément à l'article 2175 du Code
civil, conformément aussi au règlement de lotissement de la municipalité);
3a) Les services d'aqueduc ou d'égouts ayant fait l'objet d'une autorisation ou d'un permis délivré en vertu de la loi ne soient
établis sur la rue en bordure de laquelle la construction est projetée ou que le règlement décrétant leur installation ne soit en
vigueur;
28Exemple d’un règlement en vertu de 116 L.A.U.
3) Les projets d'alimentation en eau potable et d'épuration d'eaux usées de la construction à être
érigée sur le terrain ne soient conformes à la Loi sur la qualité de l'environnement;
4) Le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée est adjacent à :
i. une rue publique ;
ii. à une rue privée conforme aux exigences du règlement de lotissement et construite
conformément au règlement sur la construction des chemins ;
iii. à une rue privée existante avant l'entrée en vigueur du règlement de zonage 216 ;
iv. à une servitude de passage laquelle doit être conforme au règlement de lotissement
actuel concernant les dispositions relatives aux voies de circulation et le fond de terrain de
cette servitude doit appartenir aux propriétaires qu'elle dessert ;
v. à une servitude de passage existante avant l'entrée en vigueur de règlement de zonage
216.
29Mode d’exercice de la servitude
Sauf disposition contraire dans l’acte constitutif, un droit de passage
n’est pas limité au droit de passer à pied ou en voiture, mais comprend
également celui de passer l’énergie, l’eau et les autres utilités courantes
pour les citoyens.
L’exercice des droits découlant de la servitude est généralement
restreint à l’usage initialement prévu par les parties, lors de sa
constitution (il faut regarder le titre).
30Comment s’éteignent les servitudes?
EXTINCTION DE LA SERVITUDE :
• La servitude s’éteint lorsque la propriété des fonds « dominant et servant » se trouve
réunie dans la même personne que ce soit par suite d’un achat, d’un héritage, d’un
partage, etc.
• Par la renonciation expresse du propriétaire du « fonds dominant » à son droit dans la
servitude ou encore par un contrat où les parties décident d’un commun accord de
mettre fin à la servitude. L’acte de renonciation ou de résiliation de la servitude doit être
publié au Registre foncier, comme l’a été l’acte de servitude.
• Par l’arrivée du terme de la servitude.
• Par le rachat de la servitude. Ce sera le cas lorsque, par exemple, lorsque l’utilité de la
servitude pour le « fonds dominant » est hors de proportion avec l’inconvénient ou la
dépréciation qu’elle entraine pour le « fonds servant ». À défaut d’entente entre les
parties, c’est le tribunal, s’il accorde le droit au rachat, qui fixera le prix.
• Par le non-usage pendant 10 ans. Sauf exception prévues par la loi, une servitude
s’éteint au bout de 10 ans si personne n’en use volontairement.
319. Existe-t-il d’autres règles particulières relatives à la propriété
d’un immeuble qui peuvent influencer votre travail ?
32Écoulement des eaux
SECTION III
DES EAUX
979. Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus
élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement.
Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever aucun ouvrage qui
empêche cet écoulement. Celui du fonds supérieur ne peut aggraver la
situation du fonds inférieur; il n’est pas présumé le faire s’il effectue
des travaux pour conduire plus commodément les eaux à leur pente
naturelle ou si, son fonds étant voué à l’agriculture, il exécute des
travaux de drainage.
33Des arbres
SECTION IV
DES ARBRES
985. Le propriétaire peut, si des branches ou des racines venant du
fonds voisin s’avancent sur son fonds et nuisent sérieusement à son
usage, demander à son voisin de les couper; en cas de refus, il peut le
contraindre à les couper.
Il peut aussi, si un arbre du fonds voisin menace de tomber sur son
fonds, contraindre son voisin à abattre l’arbre ou à le redresser.
34Du découvert
DU DÉCOUVERT:
986. Le propriétaire d’un fonds exploité à des fins agricoles peut
contraindre son voisin à faire abattre, le long de la ligne séparative, sur
une largeur qui ne peut excéder cinq mètres, les arbres qui nuisent
sérieusement à son exploitation, sauf ceux qui sont dans les vergers et
les érablières ou qui sont conservés pour l’embellissement de la
propriété.
35De l’accès au fonds d’autrui
ACCÈS AU FOND D’AUTRUI:
987. Tout propriétaire doit, après avoir reçu un avis, verbal ou écrit,
permettre à son voisin l’accès à son fonds si cela est nécessaire pour
faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur
le fonds voisin.
991. Le propriétaire du fonds ne doit pas, s’il fait des constructions,
ouvrages ou plantations sur son fonds, ébranler le fonds voisin ni
compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations
qui s’y trouvent.
36Des vues
DES VUES:
993. On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre
cinquante de la ligne séparative.
Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou
sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide.
995. Des jours translucides et dormants peuvent être pratiqués dans un mur
qui n’est pas mitoyen, même si celui-ci est à moins d’un mètre cinquante de
la ligne séparative.
996. Le copropriétaire d’un mur mitoyen ne peut y pratiquer d’ouverture
sans l’accord de l’autre.
37Des clôtures
SECTION VIII
DES CLÔTURES ET DES OUVRAGES MITOYENS
1002. Tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais, l’entourer de
murs, de fossés, de haies ou de toute autre clôture.
Il peut également obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour
moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer
leurs fonds et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux.
1003. Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée
mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté,
des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge.
38Merci !
Pour nous joindre :
514 954-0440
Me Mario Paul-Hus : mph@municonseil.com
Me Émie Dubuc : edu@municonseil.com
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