Nouvelles règles applicables en matière de TVA sur les opérations immobilières - YVES JACQUET, PRÉSIDENT DE LA COMMISSION FINANCEMENT ET FISCALITE ...

 
Nouvelles règles applicables en matière de
    TVA sur les opérations immobilières

YVES JACQUET, PRÉSIDENT DE LA COMMISSION
FINANCEMENT ET FISCALITE DE LA FPI

JEAN ZAMOUR, AVOCAT, ZAMOUR & ASSOCIÉS
                                    É
Présentation générale
      • Deux objectifs principaux
           ▫ Mise en conformité du droit national avec la Directive n°2006/112/CE du 28 novembre
             2006
           ▫ Simplification du régime TVA applicable à ces opérations

      • Principaux axes de la réforme
           ▫ Distinction fondamentale entre les opérations réalisées par des personnes assujetties et
             des personnes non assujettis à la TVA;
           ▫ Nouvelles définition des terrains à bâtir (TAB);
           ▫ Redevable de la TVA – suppression de l’article 285 du CGI sur l’inversion du redevable;
           ▫ Assiette de la TVA – TVA sur le prix total ou TVA sur la marge;
           ▫ Banalisation du régime des marchands de biens;
           ▫ Aménagements
                é             d
                              de certaines
                                      i    règles
                                            è l relatives
                                                    l i    aux d
                                                               droits
                                                                  i d’d’enregistrement;
                                                                             i
           ▫ Généralisation des règles de la livraison à soi-même;
           ▫ Aménagements de certaines règles relatives au bail à construction;

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Présentation générale

      • Fondements textuels:

           ▫ Article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010;
           ▫ Instruction 3 A-3-10 du 15 mars 2010 fixant les diverses mesures transitoires
             au moment de l’entrée en vigueur du nouveau régime;
           ▫ Rescrit n°2010/20 du 6 avril 2010 en DMTO;
           ▫ Rescrit n°2010/21 du 27 avril 2010 en TVA;
           ▫ Article 1er du décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010;
           ▫ Instruction 3 AA-5-10
                               5 10 du 22 septembre 2010 présente le régime général
             applicable aux opérations locatives sociales et certaines règles relatives aux
             dispositifs d’accession à la propriété;
           ▫ Instruction 3 A-9-10 du 30 décembre 2010 présente l’ensemble du dispositifs
             en matière
                     è d  de TVA;
           ▫ Instruction à venir qui commentera les dispositions applicables aux
             opérations immobilières en matière de droit de mutation à titre onéreux.

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Présentation générale

      • Entrée en vigueur du nouveau régime : 11 mars 2010

      • Opérations en cours au 11 mars 2010 sont soumises à des dispositions
        particulières (BOI 3 A-3-10)

           ▫ Lorsque l’avant-contrat (PUV ou PSV enregistrée ou signée en présence d’un
             professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière) a été conclu
             avant le 11 mars 2010,
                               2010 les parties peuvent appliquer,
                                                         appliquer au choix,
                                                                       choix ll’ancien
                                                                                ancien ou le
             nouveau régime
           ▫ Dans les autres cas, le nouveau régime s’appliquent obligatoirement

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Le mécanisme TVA
                        Livraison d’immeuble effectuée à titre onéreux par un assujetti
                                      en tant que tel (article 256-1 CGI)

      Opération à titre onéreux ?              Non = cession à prix symbolique = pas de TVA
                                               Oui

      Le vendeur est-il assujetti ?            Non = pas de TVA
                                               Oui

      Le vendeur agit-il en qualité d’assujetti en tant que tel ?         Non = pas de TVA sauf immeuble neuf
                                                                          Oui

      S quell bien
      Sur     bi iimmobilier
                      bili portet lla mutation
                                         t ti ?
                             Terrain constructible ?
                             Non : pas TVA
                             Oui : terrain est-il dépourvu de construction ?
                                            Oui : Terrain à bâtir = TVA
                                            Non : immeuble bâti

                                 Immeuble bâti : est-il utilisable ?
                                             Non : Terrain à bâtir = TVA
                                             Oui : est-il achevé depuis plus de 5 ans ?
                                                              Non = TVA
                                                              Oui = sans TVA, sauf option
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I. ACHAT D’UN TAB

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ACHAT D’UN TAB
                             Nouvelle définition du TAB
      • L’article 257 I, 2, 1° du CGI retient une définition objective : tous terrains sur
        lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents
        qui caractérisent leur situation au regard
        q                                     g    des règles
                                                         g d’urbanisme.

      • Elle ne repose plus sur l’intention de construire de l’acheteur

      • Documents d’urbanisme pertinents:
           ▫   Plan local d’urbanisme (PLU);
           ▫   Ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu;
           ▫   Carte communale;
           ▫   Article L.111-1-2 du code de l’urbanisme.

      • Est assimilé à un TAB un immeuble inachevé dont l’état le rend impropre à un
        usage quelconque

      • Les terrains comportant des constructions utilisables ayant vocation à être
        démolies sont des immeubles construits et non des TAB

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ACHAT D’UN TAB
                                       Notion d’assujetti
      • Une distinction doit opérée entre :
           ▫ Les assujettis agissant en tant que tels dans le cadre d’une activité économique
           ▫ Les non
                  non-assujettis
                      assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors d       d’une
                                                                                           une activité
             économique.

      • Article 256A du CGI
           ▫ Sont assujettis à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une
             activité économique,
                              q ,q  quels q
                                          que soient leur statut jjuridique,
                                                                        q , leur situation au regard
                                                                                                g    des
             autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention
           ▫ Activité économique :
               x activité de producteur, commerçant, prestataires de services
               x Exploitation
                 E l it ti d’und’ bien
                                   bi en vue d’en
                                             d’ tirer
                                                  ti   d recettes
                                                       des      tt ayantt un caractère
                                                                                  tè ded permanence;
               x Vente d’un immeuble pour un prix symbolique : HC TVA

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ACHAT D’UN TAB
                                               Notion d’assujetti

      • Opérations réalisées dans un but commercial ou dans un cadre patrimonial:

           Non-assujettis
           N       j i présumés
                          é   é : particuliers,
                                       i li     sociétés
                                                   ié é sans activité,
                                                                i i é société
                                                                         ié é patrimoniale
                                                                                  i   i l
           ▫ Placements immobiliers réalisés par des non-assujettis
               x Est présumé ne pas réaliser une activité économique:
                    x   Le particulier qui cède des terrains recueillis par voie de succession ou donation;
                    x   Le fait que, préalablement à la cession, le particulier procède au lotissement parcellaire du terrain pour en tirer
                        un meilleur prix global;
               x Renversement de la présomption
                    x   Le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière et acquiert les biens en dehors d’une
                        démarche purement patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les
                        professionnels (tels que ouverture d’un bureau de vente ou commissions garanties versées à un agent mandaté)

           Assujettis présumés : entreprise, lotisseurs, promoteurs, foncières, marchands de biens,
           agriculteurs
           ▫ Personnes assujetties au titre de leur activité courante mais qui réalisent la cession d’un
              élément de leur patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial
              : notion d’assujetti « agissant en tant que tel »
               x Ex: agriculteur qui vend un terrain de son patrimoine foncier : non assujetti

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ACHAT D’UN TAB
                                Achat auprès d’un assujetti
      • Au regard de la TVA

           ▫   La
                a vente
                   e te est placée
                            p acée da
                                   danss lee cchamp
                                                a pdd’application
                                                      app cat o de la
                                                                    a TVA
                                                                       V

           ▫   Assiette de la TVA

               x Si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propre acquisition : TVA sur
                 le prix total (prix de cession hors taxe stipulé dans l’acte ou la valeur vénale réelle des biens si
                 l’administration considère que cette valeur est supérieur au prix convenu entre les parties)

                   Notion « d’acquisition du terrain ayant ouvert droit à déduction »:
                    x Acquisition avec TVA;
                    x Acquisition sans TVA mais avec transfert des droits à déduction du cédant à l’acquéreur;
                    x Lorsque le bien a été « acquis » dans le cadre d’un transfert d’universalité (article 257 bis du CGI),
                      c’est le régime de l’acquisition par l’ancien propriétaire qui détermine le régime de la cession.

                    Exemple
                    Achat de bâtiments p
                                       par un assujetti,
                                                  j , agissant
                                                         g     en tant q
                                                                       que tel,, p
                                                                                 puis revente du terrain à bâtir après
                                                                                                                  p
                    démolition de ces bâtiments = TVA sur le prix total

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ACHAT D’UN TAB
                                Achat auprès d’un assujetti
               x Si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propre
                 acquisition : TVA sur la marge (différence entre le prix exprimé augmenté des charges
                 et les sommes que le cédant a versées pour l’acquisition du bien)

                   Notion « d’acquisition du terrain n’ayant pas ouvert droit à déduction »:
                    x Vendeur ayant acquis le bien auprès d’un précédent propriétaire qui n’avait pas lui-même
                      soumis la cession à TVA;
                    x Aucune taxe déductible ne figurait dans l’acte d’acquisition ou dans tout autre document
                      valant facture;
                    x Revente par un assujetti d’un terrain qui avait fait l’objet d’une auto-liquidation de la TVA par
                      le cédant au moment de son acquisition.
                                                  acquisition

                   Précision apportée par le rescrit 2010/21 TCA du 27 avril 2010 : le prix exprimé s’entend
                   de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la
                   TVA afférente
                         ffé      à la
                                    l marge résultant
                                             é l      d ce prix
                                                      de     i

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ACHAT D’UN TAB
                              Achat auprès d’un assujetti

           ▫ Taux de la TVA
               x 19,6%
               x 5,5% (logements sociaux – article 278 sexies du CGI)

           ▫ Redevable de la TVA
               x Le vendeur

           ▫ Droit à déduction
               x L’acquéreur peut exercer son droit à déduction pour la TVA afférente aux charges
                 supportées à l’occasion de l’acquisition (commission de l’intermédiaire, honoraires de
                 notaire etc.)) et la TVA g
                                          grevant l’acquisition
                                                      q         du terrain à bâtir

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ACHAT D’UN TAB
                              Achat auprès d’un assujetti
      • Au regard des DMTO

           ▫ Aucun engagement:
               x Si TVA sur le prix total : droits dus au taux réduit de 0.715% (article 1594F quinquies du CGI)
               x Si TVA sur marge : droits dus au taux de droit commun (5.09%)

           ▫ Le p
                promoteur est un assujetti,
                                     j , il p
                                            peut donc p
                                                      prendre ou reprendre
                                                                   p       un engagement
                                                                                g g      de
             construire dans les quatre ans, prévu par l’article 1594-0 G du CGI (travaux
             conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un
             immeuble achevé)

                              Exonération de TPF (éventuellement limitée par une condition de
                              superficie) sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €

               Condition de superficie
                              p
               x Dans la limite de 2.500 m² par maison s’il s’agit de construction individuelle;
               x Sans limitation de superficie à condition que les immeubles couvrent avec leurs cours et jardins la
                 totalité des terrains, s’il s’agit de la construction d’immeubles collectifs;
               x Dans la limite des surfaces occupées   p     par les construction et p
                                                              p                       par les dépendances
                                                                                                p         nécessaire à
                 l’exploitation des construction, s’il s’agit d’immeubles non affectés à l’habitation pour les ¾ au
                 moins de leur superficie.
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ACHAT D’UN TAB
                                    Achat auprès d’un assujetti
               Précisions sur la notion de « Production d’un immeuble neuf »
               x      Enjeu : respect ou inexécution de l’engagement de construire
               x      Définition : sont considérés comme des immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de
                      cinq années, qu
                                    qu’ils
                                       ils résultent d
                                                     d’une
                                                       une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont
                      consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
                   1.     Soit la majorité des fondations ;
                   2.     Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
                   3.     Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
                   4.     Soit l’ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun
                          d’entre eux (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de
                          plomberie, installations électriques, système de chauffage ) – cf. BOI 3 C-7-06

              Cas des planchers porteurs
              L’instruction 3 A-9-10 n’a pas repris la solution exposée dans l’instruction du 8 décembre 2006 (BOI 8 A-1-06) qui
              prévoyait que, pour les immeubles ne comprenant pas des planchers non porteurs, il convenait de prendre en compte
              seulement les cinq autres lots techniques pour déterminer si les travaux du second œuvre conduisent à la production
              d’un immeuble neuf.

               En revanche, le projet d’instruction relatif au DMTO prévoit que lorsque les travaux auxquels s’est engagé
               l’acquéreur ne donnent pas lieu à l’application du taux réduit de la TVA prévu à l’article 279-0 bis du CGI, il demeure
               admis que dans la situation ou tous les planchers de l’immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage,
               on considère pour la seule application du II de l’article 1594-0 G que l’ensemble des éléments de second œuvre
               ontt été rendus
                           d à l’état
                                 l’ét t neuff sii chacun
                                                   h     d cinq
                                                         des i autres
                                                                 t    élé
                                                                      éléments
                                                                            t mentionnés
                                                                                    ti  é à l’article
                                                                                            l’ ti l 245 A ded l’annexe
                                                                                                               l’        II au CGI a été
               rendu à l’état neuf dans une proportion au moins égale au deux tiers.

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ACHAT D’UN TAB
                             Achat auprès d’un assujetti

               Prorogation annuelle de l’engagement de construire

               x Demande à faire dans le mois qui suit l’expiration du délai de 4 ans;
               x En cas d’absence de réponse de l’administration dans un délai de 2 mois : demande
                 automatiquement accordée;
               x Le refus de prorogation doit être motivé

               Substituer un engagement de revendre à l’engagement de construire

               x Délai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;
               x Effets :
                 x Souscription rétroactive de l’engagement de revendre qui est réputé avoir pris effet à la
                    d t d’acquisition
                    date  d’     i iti initiale;
                                       i iti l
                 x Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard
                    (0.40%/mois)

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ACHAT D’UN TAB
                             Achat auprès d’un assujetti
           ▫ Si l’acquéreur prend un engagement de revendre

               x Tout assujetti peut désormais prendre un engagement de revendre le bien dans un délai de
                 5 ans (article 1115 du CGI). Cette faculté n’est plus réservée au seul marchand de biens;

               x Pas de prorogation annuelle renouvelable de l’engagement de revendre possible, excepté
                 pour les immeubles situés dans le périmètre d
                                                             d’une
                                                               une ZAC et acquis par la personne chargée
                 de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone;

               x Possibilité de substituer un engagement de construire à l’engagement de revendre
                 x Délai : dans les 5 ans de l’engagement de revendre;
                 x Prise d’effet de l’engagement à la date à laquelle il est souscrit;
                 x Vaut accomplissement du délai de revendre (article 1594-0 G A, II)

               x Souscription d’un engagement de revendre dans le délai de 4 ans pris avant le 11 mars
                 2010 : sans incidence sur l’application du délai de 5 ans prévu par le nouveau régime –
                 Projet d’instruction DMTO à confirmer

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ACHAT D’UN TAB
                        Achat auprès d’un non-assujetti
      • Au regard de la TVA

           ▫ La vente est placée hors du champ d
                                               d’application
                                                 application de la TVA, sans possibilité d’option.
                                                                                         d option.

      • Au regard de DMTO

           ▫ Aucun engagement
               x Si l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun
                 (5,09%)

           ▫ Engagement de construire
               x Si l’acquéreur prend l’engagement de construire dans les quatre ans prévu par l’article
                 1594-0 G du CGI : exonération de TPF sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €

           ▫ Engagement de revendre
               x Si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115
                 du CGI : droits dus au taux réduit de 0.715%

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II. REVENTE D’UN TAB

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REVENTE D’UN TAB

      • En cas de revente à défaut de construction de ll’immeuble
                                                         immeuble : 2 options
        possibles

           ▫ Transfert de ll’engagement
                             engagement de construire
               x En cas d’acquisitions successives, l’engagement peut être transféré au nouvel acquéreur;
               x En cas de non respect de l’engagement:
                 x Le sous-acquéreur doit acquitter le complément de droit;
                 x Ce
                    C complément
                             lé     t estt calculé
                                             l lé sur le
                                                      l prix
                                                          i d’acquisition
                                                             d’ q i iti dud bien
                                                                            bi par le
                                                                                    l sous-acquéreur;
                                                                                             q é
                 x La date de première acquisition est prise en compte comme point de départ des intérêts
                    de retard.

           ▫ Substituer
             S b i      un engagement de
                                      d revendre
                                             d à l’engagement
                                                 l’           d construire
                                                              de       i
               x Délai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;
               x Effets :
                 x Souscription
                             p     rétroactive de l’engagement
                                                      g g        de revendre q
                                                                             qui est réputé
                                                                                       p    avoir p
                                                                                                  pris effet à la
                    date d’acquisition initiale;
                 x Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard
                    (0.40%/mois)

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III. LIVRAISONS DES
                 CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET
                    LIVRAISON A SOI-MÊME

JEP - 09 février 2011                         20
INTRODUCTION
                            N                   N+2                    N+5
                        Achèvement

              VEFA               Vente d
                                       d’un
                                         un             Vente d
                                                              d’un
                                                                un          Vente d
                                                                                  d’un
                                                                                    un
                               immeuble neuf          immeuble neuf       immeuble ancien
        Pas de LASM             Pas de LASM              LASM
           Pas de
           P    d                 Pas de
                                  P    d                 Pas de
                                                         P    d              Ré l i ti
                                                                             Régularisation
        régularisation         régularisation         régularisation

       Si location:
             • En TVA et vente avant 5 ans : régularisation par 1/20e de la TVA sur LASM
             • Sans TVA : régularisation par 1/20e à compter de ll’année
                                                                     année N+4 et régularisation
             complémentaire lors de la revente

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III.1
              LIVRAISONS DES CONSTRUCTIONS
                       NOUVELLES

JEP - 09 février 2011                        22
LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
       Vente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans
      NOTION D’IMMEUBLE NEUF

      •   Achevé depuis moins de 5 ans;

      •   Article 257-I-2-2° : construction nouvelle ou travaux de surélévation ayant rendu à l’état neuf (cf. page
          14);

      •   N i d’achèvement
          Notion d’ hè
           ▫   Date de dépôt à la mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
           ▫   Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle les circonstances
               de fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)

               x   Cas des bâtiments livrés « brut de béton » : l’administration précise que « dans le cas où le permis de
                   construire et la déclaration d’achèvement subséquente ne porteraient que sur une construction qui ne
                   serait utilisable pour aucun usage sauf à faire l’objet d’une déclaration d’achèvement et de conformité
                   complémentaire, il y aurait lieu de considérer qu
                                                                   qu’aucune
                                                                       aucune livraison d
                                                                                        d’immeuble
                                                                                          immeuble neuf n n’est
                                                                                                            est intervenue au
                   sens du a du 1° du 3 du I de l’article 257 et que les conditions d’intervention du fait générateur et de la
                   livraison à soi-même ne sont pas réunies »
               x   Cas de la construction d’un groupe d’immeubles : l’administration précise qu’il faut raisonner par
                   bâtiment tout en renvoyant à la possibilité de déposer une demande d’achèvement et de conformité des
                   travaux pour lal totalité
                                        li é des
                                             d travaux

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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
       Vente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans

      VENTE A UN ASSUJETTI OU A UN NON-ASSUJETTI

      • Au regard de la TVA

           ▫   La vente est placée dans le champ d’application de la TVA
           ▫   TVA sur le prix total, même si l’acquisition par le cédant s’est faite sans TVA
               x   Base d’imposition
                        d’i    i i : prix
                                       i de
                                          d cession
                                                i HT stipulé
                                                       i lé dans
                                                             d   l’
                                                                 l’acte
           ▫   Exigibilité :
               x   Principe : lors de la livraison = lors du transfert du droit de disposer du bien comme un propriétaire
                    x   Immeubles achevés : exigibilité au moment de la livraison qui est concomitante avec la signature de l’acte
                    x   Immeubles en VEFA : exigibilité au moment de chaque versement, lors de l’encaissement (article 269, 2, bis, a
                        du CGI)
                    x   Cas de la dation en paiement : exigibilité intervient à la livraison du terrain qui constitue la contrepartie de la
                        livraison des locaux remis en dation
           ▫   Taux : 19,6%
                      19 6% (5,5%
                            (5 5% pour les opérations portant sur les logements sociaux)

      • Au regard de DMTO

           ▫   DMTO au taux réduit de 0.715% (article 1594 F quiquies)
           ▫   Sauf engagement de construire pris par un assujetti : droit fixe de 125 €
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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
                    Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

      VENTE A UN ASSUJETTI

      • Au regard de la TVA

           ▫ La vente est exonérée de TVA (article 261-5 du CGI) avec possibilité d’option
           ▫ En cas d’option:
                       p
               x Base d’imposition:
                    x TVA sur le prix totale, si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de
                      sa propre acquisition;
                    x TVA sur la marge,
                                 marge si le vendeur du terrain n  n’a
                                                                     a pas bénéficié dd’un
                                                                                        un droit à déduction lors
                      de sa propre acquisition.
               x L’option doit être exprimée dans l’acte constatant la mutation, et de manière distinct
                 lorsque des immeubles, fractions d’immeubles ou droits immobiliers relèvent de
                 règles différentes pour la détermination de la base d
                                                                     d’imposition
                                                                       imposition
               x Intérêt de l’option :
                    x Récupération de la TVA sur l’achat;
                    x Récupération de la TVA sur les travaux.

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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
                    Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

               x Droit à déduction
                    x Immeuble comptabilisé en stock (affecté à la revente)
                        ▫ Cas des bâtiments comptabilisés en stock mais assimilés à des immobilisations lorsque le bâtiment
                          est utilisé dans ll’attente
                                              attente de sa vente pendant une certaine durée (activité de location)
                           ▫   Si l’utilisation du bâtiment ouvre droit à déduction (location taxable) = TVA grevant l’acquisition est intégralement
                               déductible dans les conditions de droit commun + régularisation par 1/20ème au moment de la revente (en
                               proportion du nombre d’année restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation)
                           ▫   Si l’utilisation du bâtiment n’ouvre pas droit à déduction (location exonérée de TVA) = régularisation annuelle par
                               1/20ème de la TVA ayant grevé ll’acquisition,
                                                                   acquisition, dans ll’attente
                                                                                        attente de la revente, à partir de NN+ 4 (N étant la date
                               d’achèvement)

                    x Cas des Aménageurs et lotisseurs
                        ▫ Application de la décision du CE du 7 mai 1986 (CE n°49911, SA Terrabatir) qui a jugé que le coût
                          des équipements remis gratuitement à une commune par un aménageur de zone constituait pour
                          ce dernier un élément du prix des terrains des ZAC dont la vente est imposable à la TVA

                                  L’aménageur est donc autorisé à déduire la TVA qui lui a été facturée à l’occasion des
                                   q p
                                  équipements remis à la collective

                        ▫ Il n’y a pas lieu d’effectuer de distinction selon qu’il s’agit d’équipements d’infrastructure ou de
                          superstructure ou que les équipements sont situés à l’intérieur ou à l’extérieur de la zone et
                          implantés sur des terrains appartenant à la collectivité, à l’aménageur ou à une collectivité tierce.

                        ▫ Cette décision s’applique aux titulaires d’une autorisation de lotir dans les même conditions que
                          pour les aménageurs.
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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
                    Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

      • Au regard des DMTO

           ▫ Aucun engagement:
               x Si l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun
                 (5,09%)

           ▫ Engagement de revendre
               x Si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115
                 d CGI
                 du  CG : droits
                          d i dusd au taux réduit
                                             éd i de
                                                  d 0.715%
                                                         %

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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
                    Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans

      VENTE A UN NON-ASSUJETTI

      • Au regard de la TVA

           ▫ La vente est exonéré de TVA (article 261
                                                  261-5-2°
                                                      5 2 du CGI) avec possibilité d
                                                                                   d’option
                                                                                     option

      • Au regard des DMTO

           ▫   Droit commun de 5.09%

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LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
                        Dispense de taxation – Article 257 bis du CGI

      • La refonte des nouveaux textes a repris à l’identique le dispositif de l’article 257
        bis du CGI.

           ▫ Rappel:
               x Transmission d’une universalité totale ou p partielle de biens, réalisée à titre g
                                                                                                  gratuit ou à
                 titre onéreux ou sous la forme d’apport à une société entre deux redevables
               x Dispositif qui ne constitue pas une option mais qui s’applique de plein droit – cf. BOI 3 A-
                 6-06 + rescrits publiés

           ▫   Cas d’un immeuble immobilisé donné en location
               x La cession de cet immeuble à un acquéreur qui poursuit l’activité du cédant en reprenant
                  les baux est regardé comme intervenant dans le cadre d’une transmission d’universalité de
                  bi
                  biens, éli ibl à la
                         éligible   l dispense
                                       di       d taxation,
                                                de t    ti    que la
                                                                  l cession
                                                                        i   i t i
                                                                            intervienne d
                                                                                        dans l 5 ans de
                                                                                             les         d
                  l’achèvement de la construction ou plus tard

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III.2 LASM SUR LA CONSTRUCTION ET
                     LES TRAVAUX

JEP - 09 février 2011                        30
LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX

      • Champs d’application

           ▫   Généralisation
               Gé  é li i du   d dispositif
                                  di     i if de
                                              d taxation
                                                     i ded la
                                                            l LASM : tous les
                                                                           l immeubles
                                                                              i       bl construitsi par un
               assujetti, non vendus dans les 2 ans de leur achèvement, doivent faire l’objet d’une livraison à
               soi-même (article 257, I-3-1° du CGI)
               x Immeubles destinés à être affectés à l’habitation
               x Immeubles
                 I    bl d destinés
                              ti é ou non à être
                                              êt utilisés
                                                     tili é pour la
                                                                 l réalisation
                                                                    é li ti d’opération
                                                                               d’ é ti imposable;
                                                                                        i    bl
               x Immeubles destinés à être immobilisés ou vendus;

               Notion d’achèvement
               x Date
                 D t ded dépôt
                          dé ôt à la
                                  l mairie
                                        i i de
                                            d la
                                               l déclaration
                                                 dé l ti d’achèvement
                                                             d’ hè         t ett de
                                                                                 d conformité
                                                                                      f    ité des
                                                                                               d travaux.
                                                                                                   t
               x Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle les
                 circonstances de fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)

           ▫   Les travaux immobiliers,
                            immobiliers qui ne conduisent pas à la production d   d’un
                                                                                    un immeuble neuf,
                                                                                                   neuf mais qui
               contribuent à la valorisation ou à la prolongation de la vie d’un immeuble affecté aux besoins
               de l’entreprise (c’est à dire non comptabilisé en stock) doivent faire l’objet d’une LASM (article
               257,II-1-2° du CGI)
               x Travaux dd’amélioration,
                            amélioration, de transformation, d d’aménagement,
                                                                 aménagement, ou d
                                                                                 d’entretien
                                                                                   entretien autre que ll’entretien
                                                                                                          entretien
                 des espaces verts et les travaux de nettoyage

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LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX

      • Base d’imposition

           ▫ Pour les constructions : prix de revient total de l’immeuble, y compris le coût des
             terrains (prix, honoraires des notaires, droits de mutation …) ou leur valeur
             d’apport:
               x Le prix de revient comprend : coût des études, plan, prix d’achat des matériaux, frais
                 facturés par les différents intermédiaires, frais financiers …
               x Sont exclus de l’assiette : travaux supplémentaires effectués pour le compte d’une partie
                 des destinataires de l’immeuble,, les installations d’équipements
                                                                               q p      fonctionnels des
                 immeubles (sous réserve que leur valeur soit mentionnée distinctement sur les divers
                 mémoires et factures)

           ▫ Pour
             P    l travaux
                  les t     i
                            immobiliers
                                bili    : prix
                                            i de
                                               d revient
                                                    i t total
                                                         t t l des
                                                               d travaux
                                                                   t

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LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX
      • Exigibilité
        E i ibili é et fait
                       f i générateur
                            é é

           ▫       Au moment où se produit la livraison, qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration
                   d’achèvement prévue par la réglementation relative au permis de construire
               ▫     Dépôt d’une déclaration n°940 dans le mois qui suit la date de dépôt en mairie de la déclaration
                     d’achèvement et de conformité des travaux prévue par la réglementation relative au permis de
                     construire

      • Déclaration et paiement de la TVA

           ▫        LASM de construction : jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de
                   ll’achèvement
                      achèvement de ll’immeuble
                                       immeuble
                   x Autoliquidation de la TVA sur une CA3 à déposer jusqu’au 31 décembre de la 2ème année qui suit
                     l’achèvement, avec référence à la déclaration 940
           ▫       LASM de travaux : achèvement de l’ensemble des travaux

      • Sanction en cas de défaut de la LASM

           ▫       Pénalité de 5% à hauteur du rapport entre les dépenses non grevées de TVA comprise dans le
                   prix de revient de ll’immeuble
                                         immeuble et ce prix de revient (article 1788 A,4)
                                                                                      A 4)

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IV. CAS PARTICULIERS

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CAS PARTICULIERS
                                       Bail à construction

      • Le bail à construction s’analyse comme la mise à disposition à titre onéreux d’un
        terrain et constitue pour les besoins de la TVA une location de terrain, dont les
        l
        loyers sont exonérés.
                         é é

      • Lorsque l’option est exercée :
           ▫ Base d
                  d’imposition
                    imposition :
               x Le montant des loyers versés au cours du bail;
               x La valeur du droit de reprise prévue au contrat diminuée, s’il en est prévue une, de
                 l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.

           ▫ Exigibilité:
               x Au titre des loyers : lors de l’encaissement;
               x Au titre du droit de reprise : lors de la conclusion du bail.

           ▫ Redevable : le bailleur

      • Cession du bail à construction : référence au sous-jacent
                                                           j

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CAS PARTICULIERS
                           Le crédit bail immobilier

      • Location d’un bien immobilisé suivie de la levée de l’option, au plus tard à
        l’expiration du bail

      • Cession du contrat de crédit-bail
           ▫ Période de régularisation est ramenée au nombre d’années qui courent jusqu’à
             ll’échéance
                échéance du contrat,
                            contrat si ce nombre est inférieur à 20.
                                                                 20

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