Nouvelles règles applicables en matière de TVA sur les opérations immobilières - YVES JACQUET, PRÉSIDENT DE LA COMMISSION FINANCEMENT ET FISCALITE ...
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Nouvelles règles applicables en matière de
TVA sur les opérations immobilières
YVES JACQUET, PRÉSIDENT DE LA COMMISSION
FINANCEMENT ET FISCALITE DE LA FPI
JEAN ZAMOUR, AVOCAT, ZAMOUR & ASSOCIÉS
ÉPrésentation générale
• Deux objectifs principaux
▫ Mise en conformité du droit national avec la Directive n°2006/112/CE du 28 novembre
2006
▫ Simplification du régime TVA applicable à ces opérations
• Principaux axes de la réforme
▫ Distinction fondamentale entre les opérations réalisées par des personnes assujetties et
des personnes non assujettis à la TVA;
▫ Nouvelles définition des terrains à bâtir (TAB);
▫ Redevable de la TVA – suppression de l’article 285 du CGI sur l’inversion du redevable;
▫ Assiette de la TVA – TVA sur le prix total ou TVA sur la marge;
▫ Banalisation du régime des marchands de biens;
▫ Aménagements
é d
de certaines
i règles
è l relatives
l i aux d
droits
i d’d’enregistrement;
i
▫ Généralisation des règles de la livraison à soi-même;
▫ Aménagements de certaines règles relatives au bail à construction;
JEP - 09 février 2011 2Présentation générale
• Fondements textuels:
▫ Article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010;
▫ Instruction 3 A-3-10 du 15 mars 2010 fixant les diverses mesures transitoires
au moment de l’entrée en vigueur du nouveau régime;
▫ Rescrit n°2010/20 du 6 avril 2010 en DMTO;
▫ Rescrit n°2010/21 du 27 avril 2010 en TVA;
▫ Article 1er du décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010;
▫ Instruction 3 AA-5-10
5 10 du 22 septembre 2010 présente le régime général
applicable aux opérations locatives sociales et certaines règles relatives aux
dispositifs d’accession à la propriété;
▫ Instruction 3 A-9-10 du 30 décembre 2010 présente l’ensemble du dispositifs
en matière
è d de TVA;
▫ Instruction à venir qui commentera les dispositions applicables aux
opérations immobilières en matière de droit de mutation à titre onéreux.
JEP - 09 février 2011 3Présentation générale
• Entrée en vigueur du nouveau régime : 11 mars 2010
• Opérations en cours au 11 mars 2010 sont soumises à des dispositions
particulières (BOI 3 A-3-10)
▫ Lorsque l’avant-contrat (PUV ou PSV enregistrée ou signée en présence d’un
professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière) a été conclu
avant le 11 mars 2010,
2010 les parties peuvent appliquer,
appliquer au choix,
choix ll’ancien
ancien ou le
nouveau régime
▫ Dans les autres cas, le nouveau régime s’appliquent obligatoirement
JEP - 09 février 2011 4Le mécanisme TVA
Livraison d’immeuble effectuée à titre onéreux par un assujetti
en tant que tel (article 256-1 CGI)
Opération à titre onéreux ? Non = cession à prix symbolique = pas de TVA
Oui
Le vendeur est-il assujetti ? Non = pas de TVA
Oui
Le vendeur agit-il en qualité d’assujetti en tant que tel ? Non = pas de TVA sauf immeuble neuf
Oui
S quell bien
Sur bi iimmobilier
bili portet lla mutation
t ti ?
Terrain constructible ?
Non : pas TVA
Oui : terrain est-il dépourvu de construction ?
Oui : Terrain à bâtir = TVA
Non : immeuble bâti
Immeuble bâti : est-il utilisable ?
Non : Terrain à bâtir = TVA
Oui : est-il achevé depuis plus de 5 ans ?
Non = TVA
Oui = sans TVA, sauf option
JEP - 09 février 2011 5I. ACHAT D’UN TAB JEP - 09 février 2011 6
ACHAT D’UN TAB
Nouvelle définition du TAB
• L’article 257 I, 2, 1° du CGI retient une définition objective : tous terrains sur
lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents
qui caractérisent leur situation au regard
q g des règles
g d’urbanisme.
• Elle ne repose plus sur l’intention de construire de l’acheteur
• Documents d’urbanisme pertinents:
▫ Plan local d’urbanisme (PLU);
▫ Ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu;
▫ Carte communale;
▫ Article L.111-1-2 du code de l’urbanisme.
• Est assimilé à un TAB un immeuble inachevé dont l’état le rend impropre à un
usage quelconque
• Les terrains comportant des constructions utilisables ayant vocation à être
démolies sont des immeubles construits et non des TAB
JEP - 09 février 2011 7ACHAT D’UN TAB
Notion d’assujetti
• Une distinction doit opérée entre :
▫ Les assujettis agissant en tant que tels dans le cadre d’une activité économique
▫ Les non
non-assujettis
assujettis réalisant des opérations immobilières en dehors d d’une
une activité
économique.
• Article 256A du CGI
▫ Sont assujettis à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une
activité économique,
q ,q quels q
que soient leur statut jjuridique,
q , leur situation au regard
g des
autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention
▫ Activité économique :
x activité de producteur, commerçant, prestataires de services
x Exploitation
E l it ti d’und’ bien
bi en vue d’en
d’ tirer
ti d recettes
des tt ayantt un caractère
tè ded permanence;
x Vente d’un immeuble pour un prix symbolique : HC TVA
JEP - 09 février 2011 8ACHAT D’UN TAB
Notion d’assujetti
• Opérations réalisées dans un but commercial ou dans un cadre patrimonial:
Non-assujettis
N j i présumés
é é : particuliers,
i li sociétés
ié é sans activité,
i i é société
ié é patrimoniale
i i l
▫ Placements immobiliers réalisés par des non-assujettis
x Est présumé ne pas réaliser une activité économique:
x Le particulier qui cède des terrains recueillis par voie de succession ou donation;
x Le fait que, préalablement à la cession, le particulier procède au lotissement parcellaire du terrain pour en tirer
un meilleur prix global;
x Renversement de la présomption
x Le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière et acquiert les biens en dehors d’une
démarche purement patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les
professionnels (tels que ouverture d’un bureau de vente ou commissions garanties versées à un agent mandaté)
Assujettis présumés : entreprise, lotisseurs, promoteurs, foncières, marchands de biens,
agriculteurs
▫ Personnes assujetties au titre de leur activité courante mais qui réalisent la cession d’un
élément de leur patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial
: notion d’assujetti « agissant en tant que tel »
x Ex: agriculteur qui vend un terrain de son patrimoine foncier : non assujetti
JEP - 09 février 2011 9ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
• Au regard de la TVA
▫ La
a vente
e te est placée
p acée da
danss lee cchamp
a pdd’application
app cat o de la
a TVA
V
▫ Assiette de la TVA
x Si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propre acquisition : TVA sur
le prix total (prix de cession hors taxe stipulé dans l’acte ou la valeur vénale réelle des biens si
l’administration considère que cette valeur est supérieur au prix convenu entre les parties)
Notion « d’acquisition du terrain ayant ouvert droit à déduction »:
x Acquisition avec TVA;
x Acquisition sans TVA mais avec transfert des droits à déduction du cédant à l’acquéreur;
x Lorsque le bien a été « acquis » dans le cadre d’un transfert d’universalité (article 257 bis du CGI),
c’est le régime de l’acquisition par l’ancien propriétaire qui détermine le régime de la cession.
Exemple
Achat de bâtiments p
par un assujetti,
j , agissant
g en tant q
que tel,, p
puis revente du terrain à bâtir après
p
démolition de ces bâtiments = TVA sur le prix total
JEP - 09 février 2011 10ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
x Si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lors de sa propre
acquisition : TVA sur la marge (différence entre le prix exprimé augmenté des charges
et les sommes que le cédant a versées pour l’acquisition du bien)
Notion « d’acquisition du terrain n’ayant pas ouvert droit à déduction »:
x Vendeur ayant acquis le bien auprès d’un précédent propriétaire qui n’avait pas lui-même
soumis la cession à TVA;
x Aucune taxe déductible ne figurait dans l’acte d’acquisition ou dans tout autre document
valant facture;
x Revente par un assujetti d’un terrain qui avait fait l’objet d’une auto-liquidation de la TVA par
le cédant au moment de son acquisition.
acquisition
Précision apportée par le rescrit 2010/21 TCA du 27 avril 2010 : le prix exprimé s’entend
de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la
TVA afférente
ffé à la
l marge résultant
é l d ce prix
de i
JEP - 09 février 2011 11ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
▫ Taux de la TVA
x 19,6%
x 5,5% (logements sociaux – article 278 sexies du CGI)
▫ Redevable de la TVA
x Le vendeur
▫ Droit à déduction
x L’acquéreur peut exercer son droit à déduction pour la TVA afférente aux charges
supportées à l’occasion de l’acquisition (commission de l’intermédiaire, honoraires de
notaire etc.)) et la TVA g
grevant l’acquisition
q du terrain à bâtir
JEP - 09 février 2011 12ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
• Au regard des DMTO
▫ Aucun engagement:
x Si TVA sur le prix total : droits dus au taux réduit de 0.715% (article 1594F quinquies du CGI)
x Si TVA sur marge : droits dus au taux de droit commun (5.09%)
▫ Le p
promoteur est un assujetti,
j , il p
peut donc p
prendre ou reprendre
p un engagement
g g de
construire dans les quatre ans, prévu par l’article 1594-0 G du CGI (travaux
conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un
immeuble achevé)
Exonération de TPF (éventuellement limitée par une condition de
superficie) sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €
Condition de superficie
p
x Dans la limite de 2.500 m² par maison s’il s’agit de construction individuelle;
x Sans limitation de superficie à condition que les immeubles couvrent avec leurs cours et jardins la
totalité des terrains, s’il s’agit de la construction d’immeubles collectifs;
x Dans la limite des surfaces occupées p par les construction et p
p par les dépendances
p nécessaire à
l’exploitation des construction, s’il s’agit d’immeubles non affectés à l’habitation pour les ¾ au
moins de leur superficie.
JEP - 09 février 2011 13ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
Précisions sur la notion de « Production d’un immeuble neuf »
x Enjeu : respect ou inexécution de l’engagement de construire
x Définition : sont considérés comme des immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de
cinq années, qu
qu’ils
ils résultent d
d’une
une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont
consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
1. Soit la majorité des fondations ;
2. Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
3. Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4. Soit l’ensemble des éléments de second œuvre, dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun
d’entre eux (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de
plomberie, installations électriques, système de chauffage ) – cf. BOI 3 C-7-06
Cas des planchers porteurs
L’instruction 3 A-9-10 n’a pas repris la solution exposée dans l’instruction du 8 décembre 2006 (BOI 8 A-1-06) qui
prévoyait que, pour les immeubles ne comprenant pas des planchers non porteurs, il convenait de prendre en compte
seulement les cinq autres lots techniques pour déterminer si les travaux du second œuvre conduisent à la production
d’un immeuble neuf.
En revanche, le projet d’instruction relatif au DMTO prévoit que lorsque les travaux auxquels s’est engagé
l’acquéreur ne donnent pas lieu à l’application du taux réduit de la TVA prévu à l’article 279-0 bis du CGI, il demeure
admis que dans la situation ou tous les planchers de l’immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage,
on considère pour la seule application du II de l’article 1594-0 G que l’ensemble des éléments de second œuvre
ontt été rendus
d à l’état
l’ét t neuff sii chacun
h d cinq
des i autres
t élé
éléments
t mentionnés
ti é à l’article
l’ ti l 245 A ded l’annexe
l’ II au CGI a été
rendu à l’état neuf dans une proportion au moins égale au deux tiers.
JEP - 09 février 2011 14ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
Prorogation annuelle de l’engagement de construire
x Demande à faire dans le mois qui suit l’expiration du délai de 4 ans;
x En cas d’absence de réponse de l’administration dans un délai de 2 mois : demande
automatiquement accordée;
x Le refus de prorogation doit être motivé
Substituer un engagement de revendre à l’engagement de construire
x Délai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;
x Effets :
x Souscription rétroactive de l’engagement de revendre qui est réputé avoir pris effet à la
d t d’acquisition
date d’ i iti initiale;
i iti l
x Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard
(0.40%/mois)
JEP - 09 février 2011 15ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un assujetti
▫ Si l’acquéreur prend un engagement de revendre
x Tout assujetti peut désormais prendre un engagement de revendre le bien dans un délai de
5 ans (article 1115 du CGI). Cette faculté n’est plus réservée au seul marchand de biens;
x Pas de prorogation annuelle renouvelable de l’engagement de revendre possible, excepté
pour les immeubles situés dans le périmètre d
d’une
une ZAC et acquis par la personne chargée
de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone;
x Possibilité de substituer un engagement de construire à l’engagement de revendre
x Délai : dans les 5 ans de l’engagement de revendre;
x Prise d’effet de l’engagement à la date à laquelle il est souscrit;
x Vaut accomplissement du délai de revendre (article 1594-0 G A, II)
x Souscription d’un engagement de revendre dans le délai de 4 ans pris avant le 11 mars
2010 : sans incidence sur l’application du délai de 5 ans prévu par le nouveau régime –
Projet d’instruction DMTO à confirmer
JEP - 09 février 2011 16ACHAT D’UN TAB
Achat auprès d’un non-assujetti
• Au regard de la TVA
▫ La vente est placée hors du champ d
d’application
application de la TVA, sans possibilité d’option.
d option.
• Au regard de DMTO
▫ Aucun engagement
x Si l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun
(5,09%)
▫ Engagement de construire
x Si l’acquéreur prend l’engagement de construire dans les quatre ans prévu par l’article
1594-0 G du CGI : exonération de TPF sous réserve du droit fixe d’enregistrement de 125 €
▫ Engagement de revendre
x Si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115
du CGI : droits dus au taux réduit de 0.715%
JEP - 09 février 2011 17II. REVENTE D’UN TAB JEP - 09 février 2011 18
REVENTE D’UN TAB
• En cas de revente à défaut de construction de ll’immeuble
immeuble : 2 options
possibles
▫ Transfert de ll’engagement
engagement de construire
x En cas d’acquisitions successives, l’engagement peut être transféré au nouvel acquéreur;
x En cas de non respect de l’engagement:
x Le sous-acquéreur doit acquitter le complément de droit;
x Ce
C complément
lé t estt calculé
l lé sur le
l prix
i d’acquisition
d’ q i iti dud bien
bi par le
l sous-acquéreur;
q é
x La date de première acquisition est prise en compte comme point de départ des intérêts
de retard.
▫ Substituer
S b i un engagement de
d revendre
d à l’engagement
l’ d construire
de i
x Délai : 5 ans à compter de la date à laquelle l’engagement de construire a été souscrit;
x Effets :
x Souscription
p rétroactive de l’engagement
g g de revendre q
qui est réputé
p avoir p
pris effet à la
date d’acquisition initiale;
x Paiement des droits non versés à la première acquisition (0.75%) + intérêts de retard
(0.40%/mois)
JEP - 09 février 2011 19III. LIVRAISONS DES
CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET
LIVRAISON A SOI-MÊME
JEP - 09 février 2011 20INTRODUCTION
N N+2 N+5
Achèvement
VEFA Vente d
d’un
un Vente d
d’un
un Vente d
d’un
un
immeuble neuf immeuble neuf immeuble ancien
Pas de LASM Pas de LASM LASM
Pas de
P d Pas de
P d Pas de
P d Ré l i ti
Régularisation
régularisation régularisation régularisation
Si location:
• En TVA et vente avant 5 ans : régularisation par 1/20e de la TVA sur LASM
• Sans TVA : régularisation par 1/20e à compter de ll’année
année N+4 et régularisation
complémentaire lors de la revente
JEP - 09 février 2011 21III.1
LIVRAISONS DES CONSTRUCTIONS
NOUVELLES
JEP - 09 février 2011 22LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans
NOTION D’IMMEUBLE NEUF
• Achevé depuis moins de 5 ans;
• Article 257-I-2-2° : construction nouvelle ou travaux de surélévation ayant rendu à l’état neuf (cf. page
14);
• N i d’achèvement
Notion d’ hè
▫ Date de dépôt à la mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
▫ Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle les circonstances
de fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)
x Cas des bâtiments livrés « brut de béton » : l’administration précise que « dans le cas où le permis de
construire et la déclaration d’achèvement subséquente ne porteraient que sur une construction qui ne
serait utilisable pour aucun usage sauf à faire l’objet d’une déclaration d’achèvement et de conformité
complémentaire, il y aurait lieu de considérer qu
qu’aucune
aucune livraison d
d’immeuble
immeuble neuf n n’est
est intervenue au
sens du a du 1° du 3 du I de l’article 257 et que les conditions d’intervention du fait générateur et de la
livraison à soi-même ne sont pas réunies »
x Cas de la construction d’un groupe d’immeubles : l’administration précise qu’il faut raisonner par
bâtiment tout en renvoyant à la possibilité de déposer une demande d’achèvement et de conformité des
travaux pour lal totalité
li é des
d travaux
JEP - 09 février 2011 23LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles en VEFA ou achevés depuis moins de 5 ans
VENTE A UN ASSUJETTI OU A UN NON-ASSUJETTI
• Au regard de la TVA
▫ La vente est placée dans le champ d’application de la TVA
▫ TVA sur le prix total, même si l’acquisition par le cédant s’est faite sans TVA
x Base d’imposition
d’i i i : prix
i de
d cession
i HT stipulé
i lé dans
d l’
l’acte
▫ Exigibilité :
x Principe : lors de la livraison = lors du transfert du droit de disposer du bien comme un propriétaire
x Immeubles achevés : exigibilité au moment de la livraison qui est concomitante avec la signature de l’acte
x Immeubles en VEFA : exigibilité au moment de chaque versement, lors de l’encaissement (article 269, 2, bis, a
du CGI)
x Cas de la dation en paiement : exigibilité intervient à la livraison du terrain qui constitue la contrepartie de la
livraison des locaux remis en dation
▫ Taux : 19,6%
19 6% (5,5%
(5 5% pour les opérations portant sur les logements sociaux)
• Au regard de DMTO
▫ DMTO au taux réduit de 0.715% (article 1594 F quiquies)
▫ Sauf engagement de construire pris par un assujetti : droit fixe de 125 €
JEP - 09 février 2011 24LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans
VENTE A UN ASSUJETTI
• Au regard de la TVA
▫ La vente est exonérée de TVA (article 261-5 du CGI) avec possibilité d’option
▫ En cas d’option:
p
x Base d’imposition:
x TVA sur le prix totale, si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de
sa propre acquisition;
x TVA sur la marge,
marge si le vendeur du terrain n n’a
a pas bénéficié dd’un
un droit à déduction lors
de sa propre acquisition.
x L’option doit être exprimée dans l’acte constatant la mutation, et de manière distinct
lorsque des immeubles, fractions d’immeubles ou droits immobiliers relèvent de
règles différentes pour la détermination de la base d
d’imposition
imposition
x Intérêt de l’option :
x Récupération de la TVA sur l’achat;
x Récupération de la TVA sur les travaux.
JEP - 09 février 2011 25LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans
x Droit à déduction
x Immeuble comptabilisé en stock (affecté à la revente)
▫ Cas des bâtiments comptabilisés en stock mais assimilés à des immobilisations lorsque le bâtiment
est utilisé dans ll’attente
attente de sa vente pendant une certaine durée (activité de location)
▫ Si l’utilisation du bâtiment ouvre droit à déduction (location taxable) = TVA grevant l’acquisition est intégralement
déductible dans les conditions de droit commun + régularisation par 1/20ème au moment de la revente (en
proportion du nombre d’année restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation)
▫ Si l’utilisation du bâtiment n’ouvre pas droit à déduction (location exonérée de TVA) = régularisation annuelle par
1/20ème de la TVA ayant grevé ll’acquisition,
acquisition, dans ll’attente
attente de la revente, à partir de NN+ 4 (N étant la date
d’achèvement)
x Cas des Aménageurs et lotisseurs
▫ Application de la décision du CE du 7 mai 1986 (CE n°49911, SA Terrabatir) qui a jugé que le coût
des équipements remis gratuitement à une commune par un aménageur de zone constituait pour
ce dernier un élément du prix des terrains des ZAC dont la vente est imposable à la TVA
L’aménageur est donc autorisé à déduire la TVA qui lui a été facturée à l’occasion des
q p
équipements remis à la collective
▫ Il n’y a pas lieu d’effectuer de distinction selon qu’il s’agit d’équipements d’infrastructure ou de
superstructure ou que les équipements sont situés à l’intérieur ou à l’extérieur de la zone et
implantés sur des terrains appartenant à la collectivité, à l’aménageur ou à une collectivité tierce.
▫ Cette décision s’applique aux titulaires d’une autorisation de lotir dans les même conditions que
pour les aménageurs.
JEP - 09 février 2011 26LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans
• Au regard des DMTO
▫ Aucun engagement:
x Si l’acquéreur ne prend aucun engagement, les droits sont dus au taux de droit commun
(5,09%)
▫ Engagement de revendre
x Si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans les cinq ans prévue par l’article 1115
d CGI
du CG : droits
d i dusd au taux réduit
éd i de
d 0.715%
%
JEP - 09 février 2011 27LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Vente d’Immeubles achevés depuis plus de 5 ans
VENTE A UN NON-ASSUJETTI
• Au regard de la TVA
▫ La vente est exonéré de TVA (article 261
261-5-2°
5 2 du CGI) avec possibilité d
d’option
option
• Au regard des DMTO
▫ Droit commun de 5.09%
JEP - 09 février 2011 28LIVRAISON DES CONSTRUCTIONS NOUVELLES
Dispense de taxation – Article 257 bis du CGI
• La refonte des nouveaux textes a repris à l’identique le dispositif de l’article 257
bis du CGI.
▫ Rappel:
x Transmission d’une universalité totale ou p partielle de biens, réalisée à titre g
gratuit ou à
titre onéreux ou sous la forme d’apport à une société entre deux redevables
x Dispositif qui ne constitue pas une option mais qui s’applique de plein droit – cf. BOI 3 A-
6-06 + rescrits publiés
▫ Cas d’un immeuble immobilisé donné en location
x La cession de cet immeuble à un acquéreur qui poursuit l’activité du cédant en reprenant
les baux est regardé comme intervenant dans le cadre d’une transmission d’universalité de
bi
biens, éli ibl à la
éligible l dispense
di d taxation,
de t ti que la
l cession
i i t i
intervienne d
dans l 5 ans de
les d
l’achèvement de la construction ou plus tard
JEP - 09 février 2011 29III.2 LASM SUR LA CONSTRUCTION ET
LES TRAVAUX
JEP - 09 février 2011 30LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX
• Champs d’application
▫ Généralisation
Gé é li i du d dispositif
di i if de
d taxation
i ded la
l LASM : tous les
l immeubles
i bl construitsi par un
assujetti, non vendus dans les 2 ans de leur achèvement, doivent faire l’objet d’une livraison à
soi-même (article 257, I-3-1° du CGI)
x Immeubles destinés à être affectés à l’habitation
x Immeubles
I bl d destinés
ti é ou non à être
êt utilisés
tili é pour la
l réalisation
é li ti d’opération
d’ é ti imposable;
i bl
x Immeubles destinés à être immobilisés ou vendus;
Notion d’achèvement
x Date
D t ded dépôt
dé ôt à la
l mairie
i i de
d la
l déclaration
dé l ti d’achèvement
d’ hè t ett de
d conformité
f ité des
d travaux.
t
x Si cette déclaration n’est pas déposée dans les temps, on prend en compte la date à laquelle les
circonstances de fait rendent exigible cette déclaration (cf. § 114 BOI 3 A-9-10)
▫ Les travaux immobiliers,
immobiliers qui ne conduisent pas à la production d d’un
un immeuble neuf,
neuf mais qui
contribuent à la valorisation ou à la prolongation de la vie d’un immeuble affecté aux besoins
de l’entreprise (c’est à dire non comptabilisé en stock) doivent faire l’objet d’une LASM (article
257,II-1-2° du CGI)
x Travaux dd’amélioration,
amélioration, de transformation, d d’aménagement,
aménagement, ou d
d’entretien
entretien autre que ll’entretien
entretien
des espaces verts et les travaux de nettoyage
JEP - 09 février 2011 31LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX
• Base d’imposition
▫ Pour les constructions : prix de revient total de l’immeuble, y compris le coût des
terrains (prix, honoraires des notaires, droits de mutation …) ou leur valeur
d’apport:
x Le prix de revient comprend : coût des études, plan, prix d’achat des matériaux, frais
facturés par les différents intermédiaires, frais financiers …
x Sont exclus de l’assiette : travaux supplémentaires effectués pour le compte d’une partie
des destinataires de l’immeuble,, les installations d’équipements
q p fonctionnels des
immeubles (sous réserve que leur valeur soit mentionnée distinctement sur les divers
mémoires et factures)
▫ Pour
P l travaux
les t i
immobiliers
bili : prix
i de
d revient
i t total
t t l des
d travaux
t
JEP - 09 février 2011 32LASM SUR LA CONSTRUCTION ET LES TRAVAUX
• Exigibilité
E i ibili é et fait
f i générateur
é é
▫ Au moment où se produit la livraison, qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration
d’achèvement prévue par la réglementation relative au permis de construire
▫ Dépôt d’une déclaration n°940 dans le mois qui suit la date de dépôt en mairie de la déclaration
d’achèvement et de conformité des travaux prévue par la réglementation relative au permis de
construire
• Déclaration et paiement de la TVA
▫ LASM de construction : jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de
ll’achèvement
achèvement de ll’immeuble
immeuble
x Autoliquidation de la TVA sur une CA3 à déposer jusqu’au 31 décembre de la 2ème année qui suit
l’achèvement, avec référence à la déclaration 940
▫ LASM de travaux : achèvement de l’ensemble des travaux
• Sanction en cas de défaut de la LASM
▫ Pénalité de 5% à hauteur du rapport entre les dépenses non grevées de TVA comprise dans le
prix de revient de ll’immeuble
immeuble et ce prix de revient (article 1788 A,4)
A 4)
JEP - 09 février 2011 33IV. CAS PARTICULIERS JEP - 09 février 2011 34
CAS PARTICULIERS
Bail à construction
• Le bail à construction s’analyse comme la mise à disposition à titre onéreux d’un
terrain et constitue pour les besoins de la TVA une location de terrain, dont les
l
loyers sont exonérés.
é é
• Lorsque l’option est exercée :
▫ Base d
d’imposition
imposition :
x Le montant des loyers versés au cours du bail;
x La valeur du droit de reprise prévue au contrat diminuée, s’il en est prévue une, de
l’indemnité de reprise stipulée au profit du preneur.
▫ Exigibilité:
x Au titre des loyers : lors de l’encaissement;
x Au titre du droit de reprise : lors de la conclusion du bail.
▫ Redevable : le bailleur
• Cession du bail à construction : référence au sous-jacent
j
JEP - 09 février 2011 35CAS PARTICULIERS
Le crédit bail immobilier
• Location d’un bien immobilisé suivie de la levée de l’option, au plus tard à
l’expiration du bail
• Cession du contrat de crédit-bail
▫ Période de régularisation est ramenée au nombre d’années qui courent jusqu’à
ll’échéance
échéance du contrat,
contrat si ce nombre est inférieur à 20.
20
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