MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES - Février 2019 Des centres qui se "démarquent" - Cushman ...

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MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES - Février 2019 Des centres qui se "démarquent" - Cushman ...
MARCHE
FRANCAIS DES
CENTRES DE
MARQUES

Des centres qui se “démarquent”

Février 2019
MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES - Février 2019 Des centres qui se "démarquent" - Cushman ...
SOMMAIRE

Chiffres clés                                                 2

Introduction                                                 3

Le marché européen                                           4

Le parc existant                                             5

Les projets                                                  7

Les performances                                             8

Les défis                                                    9

Investissement                                               10

Définitions                                                  12

Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019        1
MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES - Février 2019 Des centres qui se "démarquent" - Cushman ...
CHIFFRES CLES CENTRES DE MARQUES

                                                                                      26
                                                                Pôles organisés
                                                                (1 ou plusieurs opérateurs)

                                                                                Dont 70% en Province
 480 000 m²
Parc français

         2,5% du parc des centres
                   commerciaux

                                                                     153 €
                                                             Panier moyen en Europe

                                                                310 € pour les clients à fort
                                                                           pouvoir d’achat

                                                                6,3 m² pour
                                                                     1 000 hab.
                  60 %                                          Densité France 2019
Part de l’équipement de la                                                  9,9 m² au Royaume-Uni
personne en boutiques

                15 % Moyennes surfaces

                                                                   Sources : Cushman & Wakefield, Ecostra, Coniq

Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019                                                         2
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INTRODUCTION

                                                             Bref historique
                                                             Les villages de marques ou centres de marques ont fait leur
                                                             apparition en France dans les années 1980. Inspirés à
                                                             l’origine par les magasins d’usine dont la vocation était de
                                                             vendre directement au public la partie de leur production non
                                                             écoulée, les centres de marques ont peu à peu investi le
                                                             marché, proposant des produits de sur-stock (anciennes
                                                             collections, produits de second choix) à des prix inférieurs à
                                                             ceux du commerce traditionnel. Ces centres ont évolué de
                                                             façon graduelle depuis leur création.

                                                             Les premiers centres de magasins d’usine ont fait leur
                                                             apparition dans des régions historiquement industrielles à
                                                             dominante textile telles que Troyes et Roubaix. Les
                                                             développements anarchiques de cette première génération
                                                             ont connu un succès mitigé, et furent rapidement remplacés
                                                             dans les années 1990 par les premiers centres de marques
                                                             ou deuxième génération (« Marques Avenue » et « Mc
                                                             Arthur Glen » dans l’agglomération de Troyes). Les concepts
                                                             sont repensés en termes d’architecture et de marketing et
                                                             les promoteurs plus impliqués dans la gestion et la
                                                             commercialisation des sites.

                                                             La troisième génération, inspirée par les anglo-saxons,
                                                             apparait dans les années 2000 dans des zones nouvelles à
                                                             proximité de pôles d’attraction touristique. Le concept évolue
                                                             à nouveau vers une architecture plus ludique, c’est ainsi
                                                             qu’apparaissent les villages de marques avec en premier
                                                             « La Vallée Village » à Marne-La-Vallée en 2000. La notion
                                                             de « shopping plaisir » et « d’expérience client » est ainsi
                                                             naturellement intégrée à ces nouveaux pôles. Le
                                                             merchandising accompagne cette évolution et se positionne
                                                             vers le haut-de-gamme, le fondement de l’attractivité étant
                                                             concentré sur la qualité de l’offre et des marques présentes.

                                                             Cette tendance s’est accentuée durant les années 2010
                                                             avec les centres de quatrième génération (les villages de
                                                             marques) qui s’orientent résolument vers une offre labellisée
                                                             et de marques et complètent les centres de la génération
                                                             précédente par l’intégration de pôles de restauration et
                                                             loisirs et de nombreux services. Les ouvertures récentes
                                                             réalisées en France et en Europe en sont la meilleure
                                                             illustration et confèrent à cette typologie d’actif une image de
                                                             plus en plus qualitative qui s’oriente vers le premium/luxe.
                                                             Dans un contexte de morosité économique affectant
                                                             presque tous les formats de distribution, le phénomène
                                                             « centres de marques » se « démarque » par sa bonne
                                                             santé, à en juger par les chiffres de fréquentation, les
                                                             performances et les projets d’investissements des principaux
                                                             opérateurs européens.

Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019                                                                      3
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LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES

   LE MARCHE EUROPEEN

   Croissance continue du parc européen                                Principales densités de centres de marques en m²/1 000
   Le marché européen des centres de marques est relativement          habitants en Europe, 2019
   dynamique et totalise plus de 3,7 millions de m² GLA à fin 2018
   répartis sur plus de 180 sites en activité. Depuis 2016, le parc
   a augmenté de +12% en surfaces et de +8% en nombre de
   sites. La France occupe la 3ème place en termes de surfaces
   mais aussi en nombre de centres, derrière le Royaume-Uni et
   l’Italie et juste devant l’Espagne et l’Allemagne. La France se
   situe en partie basse du classement si l’on considère la densité
   avec 6,3 m²/1 000 habitants, loin derrière le Portugal (13,9),
   l’Italie et le Royaume-Uni. Cette performance s’explique en
   partie par la maturité du secteur, l’évolution historique de
   l’industrie et du commerce sur le territoire national, mais aussi
   par un cadre réglementaire strict (AEC avec étude d’impact et
   typologie des marchandises vendues). Cette position de la           Sources : Cushman & Wakefield, Ecostra, Oxford Economics
   France dans le classement diffère peu du classement des
                                                                       Principales polarités de centres de marques en Europe,
   centres commerciaux. La surface moyenne des sites français          2018
   est d’environ 18 000 m², au niveau de la médiane européenne
   mais en-dessous de la moyenne (21 000 m²).

   Bonne représentativité des opérateurs
   Le marché européen des opérateurs de villages de marques
   est largement dominé par MC ARTHUR GLEN qui exploite 23
   centres en Europe dont 3 en France (Troyes, Roubaix et
   Miramas) depuis 1995. NEINVER est en 2ème position avec 16
   outlets dont le centre français « Roppenheim The Style
   Outlet ». D’origine espagnole, cet opérateur exploite 6 pôles
   dans la péninsule ibérique et se positionne également dans le
   reste de l’Europe et notamment en Pologne avec 4 sites.
   NEINVER vient de céder ses actifs logistiques à un fonds géré
   par Blackstone et cherche un acquéreur pour le reste du
   groupe. L’opérateur prévoit quelques ouvertures en Europe et
   notamment le site « Alpes The Style Outlet » pour 2020 à
   Châtillon-en-Michaille à la frontière franco-suisse.                Source : Ecostra

   Dans le top 10 des opérateurs européens, 5 sont présents en         Les principaux opérateurs européens, 2018
   France, dont 2 exclusivement sur le territoire national :
   CONCEPTS ET DISTRIBUTION-GROUPE MARQUES
   AVENUE: détenteurs des labels historiques Marques Avenue
   et Quai des Marques. Présents en France depuis 1993
   (Troyes), le groupe est leader en France et exploite 9 sites.

   ADVANTAIL: l’un des opérateurs les plus récents (créé en
   2008), à l’origine de « Nailloux Outlet Village » en 2011. Ce
   groupe exploite 6 centres en France.
   LA COMPAGNIE DE PHALSBOURG en lien avec FREEPORT
   a fait son entrée sur le marché avec l’ouverture de « The
   Village » à Villefontaine près de Lyon. D’autres acteurs parmi
   lesquels FIMINCO et JMP EXPANSION sont attendus dans les
                                                                       Source : Cushman & Wakefield, Ecostra
   années qui viennent.

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                       4
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LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
          LE PARC EXISTANT

      Une couverture nationale                                                                    Localisation des principaux centres de marques français

      •   Une forte concentration des équipements en Ile-de-France,
          environ 1/3 des centres organisés en nombre et en surface.

      •   Le marché français est dominé par le label Marques
          Avenue /Quai des Marques (9 sites).

      •   Des pôles historiques et consolidés exploités par plusieurs
          opérateurs : « Marques Avenue », « McArthur Glen » et
          « Marques City » à Troyes, « Circuit des Marques » et
          « Marques Avenue » à La Séguinière.

      •   Ouverture au printemps 2018 de « The Village » à
          Villefontaine sur 22 000 m². Il s’agit de la première
          réalisation « outlet » de LA COMPAGNIE DE
          PHALSBOURG qui a particulièrement soigné le concept
          architectural du site, caractéristique des centres de 4ème
          génération. Ce centre attend à terme entre 4 et 5 millions
          de visiteurs à fort pouvoir d’achat, ce qui le positionnerait
          en 2ème place des outlets les plus visités de France derrière
          « La Vallée Village ».

      •   Le taux de vacance moyen constaté s’établit entre 15% et
          25% en fonction des centres. Pour certains sites, la
          vacance s’inscrit dans une stratégie de renouvellement des
          enseignes et varie significativement d’une année sur
          l’autre, révélant une rotation élevée des marques
          représentées.
                                                                                                  Source : Cushman & Wakefield / Magdus

 Principaux centres de magasins d’usine en France au T1 2019 (surfaces > 10 000 m² GLA)

                                                                                                 date
Dpt            Commune                             Nom                    GLA      Nbre lots                        Investisseur                     Opérateur / Dévelopeur
                                                                                               Ouverture
10         Saint-Julien-les-villas   Marques Avenue Mode et Maison        31 000      140        1993                  CIC/ AEW               Concepts et Distribution/Marques Avenue
31                Nailloux                 Nailloux Outlet Village        30 950      136        2011                  Klépierre              Advantail
10           Pont-Sainte-Marie                 McArthur Glen              28 800      108        1995        Savills Investment Management    Mc Arthur Glen
67             Roppenheim                    The Style Outlets            27 000      125        2012           Neinver / TH Real Estate      Neinver
13               Miramas                  McArthur Glen Provence          25 000      120        2017            Mc Arthur Glen Group         Mc Arthur Glen
78         Les Clayes-sous-Bois                 One Nation                24 000      112        2013                  Catinvest              Catinvest
38             Villefontaine                    The Village               22 000      82         2018          Compagnie de Phalsbourg        Compagnie de Phalsbourg, Freeport Retail
57                Talange                    Marques Avenue               21 735      79         1987      CNP Assurances (AEW Europe SGP)    Concepts et Distribution/Marques Avenue
77                 Serris                    La Vallée Village            21 400      112        2000                 Value retail            Value retail
78          Vélizy-Villacoublay           Usine Mode et Maison            20 600      140        1986          Unibail Rodamco Westfield      Advantail
91          Corbeil-Essonnes         Marque Avenue A6 (ex-Art de Vivre)   20 100      111        2008      CNP Assurances (AEW Europe SGP)    Concepts et Distribution/Marques Avenue
78             Aubergenville               Marques Avenue A13             20 000      61         2015               Altarea Cogedim           Concepts et Distribution/Marques Avenue
59                Roubaix                         L'Usine                 18 550      74         1984               Primonial Reim            Advantail
59                Roubaix                      McArthur Glen              17 000      60         1999        Savills Investment Management    Mc Arthur Glen
95               Gonesse                Usines Center Paris Nord 2        16 500      110        1985      CNP Assurances / AEW Europe SGP    Advantail
10           Pont-Sainte-Marie                 Marques City               15 000      20         1990                     nc                  nc
95              Franconville              Quai des Marques A15            14 915      95         1989      CNP Assurances (AEW Europe SGP)    Concepts et Distribution/Marques Avenue
26          Romans-sur-Isère                 Marques Avenue               14 800      70         1999      AEW Europe SGP (Nami Investment)   Concepts et Distribution/Marques Avenue
93          Ile-Saint-Denis (L')             Marques Avenue               14 500      70         1985      CNP Assurances (AEW Europe SGP)    Concepts et Distribution/Marques Avenue
49            Séguinière (La)              Circuit des marques            14 267      51         1989                indépendants             indépendants
62              Coquelles                 L'Usine Channel Outlet          13 850      57         2003               Primonial Reim            Advantail
14               Honfleur               Honfleur Normandy Outlets         12 000      70         2017             Resolution Property         Advantail
33               Bordeaux                   Quai des Marques              12 000      44         2004                    Affine               Concepts et Distribution/Marques Avenue
49            Séguinière (La)                Marques Avenue               11 800      62         2005                  Klépierre              Concepts et Distribution/Marques Avenue

Sources : Cushman & Wakefield / Ecostra / Magdus / Codata

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                                                                             5
MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES - Février 2019 Des centres qui se "démarquent" - Cushman ...
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES

   LE PARC EXISTANT

   Les activités                                                       Répartition du merchandising type de centres de
   L’essentiel des activités présentes dans les centres de             marques, % par activité
   marques est historiquement concentré vers l’équipement de la
   personne (textile, chaussures, maroquinerie, vêtements de
   sport) et l’équipement de la maison (art de la table, linge de
   maison, petit électroménager). Depuis 2014, sous l’impulsion
   des outlets américains, les grands magasins ont fait leur
   apparition avec l’ouverture de points de vente GALERIES
   LAFAYETTE Outlet en région parisienne (« One Nation »), puis
   en province à « Marques Avenue » La Séguinière et « Nailloux
   Outlet ». L’enseigne est désormais présente sur une dizaine de
   points de vente et devrait poursuivre son maillage des centres
   de marques français. LE PRINTEMPS Outlet a suivi le
   mouvement chez « Mc Arthur Glen » à Miramas en 2017. Ces
   implantations portent la part des moyennes surfaces de 6 à          Source : Cushman & Wakefield
   10% il y a quelques années, à environ 15 à 20% de la surface
   totale à ce jour. Elles sont principalement dédiées à
                                                                       Evolution du parc de centres de marques en milliers de
   l’équipement de la personne (prêt-à-porter, chaussures,             m² (hors rénovation)
   vêtements de sport). Suivant la tendance constatée dans les
   centres commerciaux traditionnels, le secteur « food &
   beverage » a progressivement fait son apparition dans les
   centres de marques. Il s’agissait à l’origine de répondre à la
   nécessité d’une clientèle parfois éloignée de plus de 150 kms
   et désireuse de rester la journée entière sur site. La part de ce
   secteur a ainsi progressé avec le développement des centres
   de 4ème génération et représente désormais entre 5% et 10%
   de la surface totale des centres de marques. En alimentation,
   l’enseigne de distribution traditionnelle CARREFOUR
   EXPRESS a fait son apparition en 2018 à « One Nation » sur
   150 m².

   Evolution du parc                                                   Source : Cushman & Wakefield
   Le parc des villages de marques a connu une croissance
   progressive et relativement linéaire depuis son origine dans la     Evolution des ouvertures annuelles par typologie en
   moitié des années 1980. Il totalise en France à fin 2018 plus de    milliers de m²
   480 000 m² répartis sur une vingtaine de sites, ce qui
   correspond à un peu moins de 2,5% du parc total de centres
   commerciaux. Il s’agit donc d’un marché qui tire sa spécificité
   d’un réseau restreint et exclusif. D’ici 2025, environ 200 000 m²
   supplémentaires sont attendus, portant la surface totale du parc
   à environ 670 000 m². Comme pour tout projet commercial, il
   est probable qu’une partie de ces surfaces sera reportée à une
   date ultérieure voire annulée. S’agissant d’un concept
   relativement récent, la majorité des ouvertures concerne des
   créations de surfaces (90% en moyenne). Depuis les années
   2000, quelques pôles se sont néanmoins agrandis à la faveur
   d’une croissance de chiffres d’affaires et de l’évolution du
   paysage commercial existant. Ces extensions ont porté sur une       Source : Cushman & Wakefield
   surface moyenne assez réduite, de l’ordre de 2 900 m² par site.

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                  6
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES

   LES PROJETS

  Principaux projets
       Centres de marques – principaux projets attendus 2019 / 2021

                                                                                       date
   Dpt           Commune                      Nom               GLA      Nbre lots                      Type projet         Opérateur / Dévelopeur
                                                                                     Ouverture
   93            Romainville                 Paddock            20 000      90          2019               Création       Fiminco
   12            La Cavalerie             Viaduc Village         7 500      45          2019               Création       Faubourg du Commerce
   1         Châtillon en Michaille   Alpes The Style Outlets   19 000      93          2020               Création       Neinver
   59             Hautmont                    Escale            19 950      nc          2021               Création       JMP expansion
   27              Douains               Mac Arthur Glen        20 000      100         2021               Création       Mc Arthur Glen
   78           Aubergenville          Marques Avenue A13       10 000      42          2021            Restructuration   Altarea Cogedim

  Sources : Cushman & Wakefield / Ecostra / Magdus

       Localisation des principaux centres de marques                                Projets d’ouvertures de centres de marques à moyen
       existants et en projets                                                       terme, en milliers de m²

                                                                                     Source : Cushman & Wakefield

       Sources : Cushman & Wakefield / Magdus

   Le maillage du pays se poursuit
   •     Renforcement de l’offre en Normandie (Douains) et desserte de la région Centre à horizon 2021 (Sorigny).
   •     Couverture plus dense des zones frontalières nord/est afin de capter la clientèle étrangère du Benelux, de l’Allemagne et de
         la Suisse (Châtillon-en-Michaille).
   •     En Ile-de-France, un projet de création au nord/est de la région parisienne à Romainville au sein de la Zac de l’Horloge:
         « Paddock » sur 20 000 m² (2019).
   •     Révision à la baisse des projets d’extensions et redéveloppements, avec environ 16 000 m² supplémentaires dans les 3
         prochaines années (Honfleur, Aubergenville)
   •     Un secteur qui croit à une vitesse plus lente que par le passé avec un rythme d’ouvertures qui devrait marquer le pas : une
         croissance annuelle estimée à environ +6% entre 2015 et 2025 vs +10% entre 1990 et 2015.
   •     2 projets de créations pour 2019 : « Paddock » à Romainville et « Viaduc Village » à la Cavalerie (7 500 m²).
   •     A plus long terme, des annonces de projets couvrant des zones encore vierges: en Bretagne (Dinard) et dans le centre du
         pays (Clermont-Ferrand).

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                                      7
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
  LES PERFORMANCES

    Les performances                                               Les valeurs locatives
    D’après l’enquête réalisée par Ecostra en 2018 auprès des      Les loyers sont traditionnellement composés d’un loyer fixe
    enseignes de centres de marques, le top 3 des centres les      et d’un loyer variable additionnel calculé en % du chiffres
    plus performants en France est représenté par « La Vallée      d’affaires générés, soit dès le 1er€, soit au-delà d’un certain
    Village » à Marne-la-Vallée (8ème place ex-aequo dans le       seuil de déclenchement. La 1ère année de chiffre d’affaires
    classement européen), « Marques Avenue » de Romans-            sert généralement de marqueur pour déterminer le loyer
    sur-Isère (13ème place) et « Roppenheim The Style Outlet »     fixe de l’année suivante.
    (27ème place). Pour la 1ère fois en 10 ans, c’est le centre
                                                                   Les valeurs locatives moyennes (hors DAB et hors
    allemand « Outletcity Metzingen » qui remporte la palme et
                                                                   charges) se situent dans une fourchette oscillant, hors
    devance le centre « McArthurGlen Roermond » (Pays-Bas)
                                                                   extrêmes entre 180 €/m²/an et 320 €/m²/an selon les
    qui tenait le haut du pavé depuis 2015.
                                                                   activités représentées.
    Il existe de grandes disparités entre les sites en termes de
                                                                   Hormis les moyennes unités, les loyers les plus extrêmes
    chiffres d’affaires. Toutefois, au vu des références
                                                                   sont générés en boutique par des activités encore peu
    disponibles, les meilleurs rendements (> à 4 000 €/m² de
                                                                   représentées en superficie, à savoir la beauté/santé pour
    vente) sont traditionnellement obtenus sur les sites de la
                                                                   les loyers au m² les plus élevés, et la restauration pour les
    région parisienne et les sites de province, jouissant d’une
                                                                   plus faibles. Au centre de ce panel sont regroupées à des
    présence historique et d’une clientèle fidélisée. Le
                                                                   niveaux      sensiblement     analogues,        les   activités
    rendement moyen des centres de marques est relativement
                                                                   traditionnelles des centres outlets, à savoir l’équipement de
    stable depuis quelques années et s’élève aux alentours de
                                                                   la personne, l’équipement de la maison et les unités de
    3 800 €/m². Par activité, les performances affichent une
                                                                   sport et loisirs. Le loyer moyen pour ce type d’activités se
    large amplitude de valeurs, se situant hors extrêmes entre
                                                                   situe aux alentours de 280 €/m²/an.
    2 500 €/m² et 5 500 €/m². En tête, se trouvent les
    moyennes surfaces (>500 m²), majoritairement orientées         Ainsi, les taux d’effort moyens constatés oscillent entre 8%
    vers l’équipement de la personne, avec des rendements          et 15% toute activité confondue. Ces taux sont plus faibles
    pouvant parfois dépasser 7 000 €/m². Cette analyse             pour les moyennes surfaces, et ne dépassent
    réalisée sur un échantillon d’une douzaine de centres exclut   généralement pas 10%. Il convient d’ajouter à ces loyers
    les résultats « hors normes » de « La Vallée Village » dont    des charges locatives dont le poids n’est pas négligeable
    les performances moyennes dépassent largement les ratios       sur la rentabilité des unités (frais de marketing en
    annoncés.                                                      particulier), même si les négociations conduisent souvent
                                                                   les bailleurs à en prendre une partie à leur charge.

   Classement des 5 premiers centres européens selon les           Rapport entre loyers moyens et amplitude de
   enseignes, 2018                                                 performances, €/m²/an, 2018

   Source : Ecostra                                                Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                      8
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
    LES DEFIS

    Le centre de marques devient village…
       Un faisceau de clientèle étendu et                                         Le rôle crucial du digital
       plutôt jeune, en quête de bonnes                                           Initialement utilisé par la clientèle pour les
       affaires                                                                   comparaisons de prix, internet devient une
                                                                                  véritable place de marché génératrice de
       (données Magdus - Xerfi / Etude Opinion Way pour Neinver / Coniq)          chiffre d’affaires en direct.

       •   Le profil du consommateur de centres de marques se situe               Les labels de centres de marques ont
           principalement dans la tranche 30 à 55 ans avec une forte              renforcé leur visibilité sur internet, passant
           proportion de femmes (65%).                                            également par une meilleure ergonomie de
                                                                                  leurs sites :
       •   Plus d’un Français sur 2 (52%), soit 26 millions de personnes,
           déclarent connaître le concept d’outlet, en particulier les femmes     •   création d’un magazine internet chez
           et les Franciliens.                                                        Marques Avenue actualisé régulièrement
                                                                                      avec une sélection d’offres, publicités TV
       •   La fréquence de visites est de 3 à 4 fois par an, principalement les
           week-ends, jours fériés et périodes de soldes.                         •   mise      en     place    de    l’e-shop
                                                                                      « thevillageoutlet.com » avec réductions
       •   Les Français sont aujourd’hui plus de 10 millions (20%) à                  immédiates sur des achats en ligne, et
           envisager la visite d’un outlet comme un moment de détente et 9            où le client bénéficie d’assistants
           français sur 10 font du shopping pendant les vacances.                     shopping personnalisés.

       •   La recherche de bonnes affaires est la principale motivation des       La présence sur les réseaux sociaux devient
           clients des centres de marques (86%).                                  incontournable : Instagram et Facebook
                                                                                  jouent un rôle majeur de véhicule des
       •   38% des vêtements sont achetés en solde ou en promotion, part          marques.
           qui tend à augmenter avec le temps.
                                                                                  Au même titre que les commerces
       •   34% du chiffre d’affaires des centres de marques européens est         traditionnels, l’introduction physique du
           réalisé par une clientèle à fort pouvoir d’achat dont le panier        digital dans les magasins se généralise,
           moyen s’élève à 310 € vs 153 € en moyenne par centre.                  notamment avec les nouvelles techniques
       •   La clientèle chinoise génère 60% des dépenses réalisées par les        de paiement sans cash et sans carte (Alipay
           touristes en centres de marques en Europe.                             à La Vallée Village).

       L’expérience client et l’achat plaisir
       •   Renforcement de la qualité architecturale et environnementale des sites et prise en compte des critères écologiques
           et de développement durable : « Marques Avenue A13 », 1er complexe commercial français réalisé avec du bois
           massif et certifié BREEAM International 2013 au niveau « Excellent »; « Roppenheim The Style Outlet » également
           labellisé BREEAM «Outstanding » grâce à son système de récupération des eaux pluviales et enfin « The Village » à
           Villefontaine certifié HQE qui a remporté le prix international de « Best Outlet Center » en 2018.

       •   Création d’animations thématiques et ludiques, relookings, shooting photos... Développement de partenariats avec
           des acteurs tiers du tourisme ou des transports (compagnies aériennes, autobus, location de voitures, presse
           spécialisée), mécénat culturel.

       •   Renforcement de l’offre en loisirs et restauration afin de prolonger la durée de présence sur le site et augmenter
           l’attractivité des centres notamment auprès d’une clientèle touristique éloignée.

       •   Ouverture à des activités et enseignes traditionnellement présentes dans les autres typologies de centres : bijoux,
           équipement de sport, alimentation (ex. La Comtesse du Barry chez Marques Avenue), parfums et cosmétiques (Bar
           à Ongles, Clarins, Rituals…), convenience stores (Carrefour Express).

       •   Evolution du positionnement vers le haut de gamme avec un renforcement de l’offre premium et luxe par opposition
           aux centres traditionnels plus spécialement destinés à une clientèle mass-market.

       •   Développement des services: accueil, détaxe, cartes de fidélité, conciergerie, voiturier, retouches, personal
           shoppers, déplacements (covoiturages, transports en commun)…

Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019                                                                        9
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
   INVESTISSEMENT

   Un volume à l’image de la taille du parc                         Volume investi en centres de marques en Europe et part
                                                                    de la France dans le marché européen, millions d’euros
   S’agissant d’un secteur d’exploitation restreint, le marché de
   l’investissement des centres de marques apparaît comme un
   micro-marché à l’aune de l’immobilier de commerce. A
   l’échelle européenne, il représentait en 2017 aux alentours
   de 1,9% du marché global de l’investissement en immobilier
   de commerces, un peu au-delà de la moyenne relevée sur
   les 10 dernières années (1,1%). Avec plus de 900 millions
   d’euros investis depuis 2009, la France tient une bonne place
   au sein du marché européen, puisque les opérations
   réalisées sur le territoire national représentent en cumul 17%
   du volume total transacté sur le segment des centres de
   marques en Europe.

   Compte-tenu d’un parc réduit en nombre de sites et en            Source : Cushman & Wakefield, RCA

   surfaces, le rythme des transactions suit une trajectoire
   erratique au gré des opportunités du marché. Cette               Part des centres de marques dans l’investissement en
                                                                    commerces en France (hors commerces de centre-ville),
   inconstance différencie ce marché de niche de celui des
                                                                    millions d’euros
   commerces traditionnels (centres commerciaux, retail parks),
   où l’offre est plus abondante. L’année 2018 a été marquée
   en France par l’acquisition de deux centres « McArthurGlen »
   à Roubaix et Troyes, par SAVILLS INVESTMENT
   MANAGEMENT pour environ 300 millions d’euros. Ce
   volume a permis de dépasser le record de 2016 réalisé sur
   les mêmes actifs pour un montant inférieur. Ce volume
   représente une part significative des transactions recensées
   en Europe en 2018 (62%).

   La part des centres de marques dans le volume des
   investissements réalisés en actifs commerciaux (hors
   centres-villes) a suivi de la même façon une trajectoire
                                                                    Source : Cushman & Wakefield
   irrégulière depuis 10 ans en passant de 0% à plus de la
   moyenne (3,8%) en 2010, 2016 et 2018.
                                                                    Principaux propriétaires de centres de marques en
   Un panel restreint d’investisseurs                               France en 2019

   Plusieurs centres de marques ont changé de mains au cours
   des deux dernières années. Les centres « L’usine Channel »
   à Coquelles et « L’Usine » à Roubaix tout d‘abord, ont été
   acquis par PRIMONIAL REIM en 2017 auprès de UNIBAIL-
   RODAMCO,        puis   plus    récemment       les    centres
   « McArthurGlen » de Troyes et Roubaix par SAVILLS
   INVESTMENT MANAGEMENT. Ces opérations ont fait
   entrer de nouveaux acteurs et reculer certains autres dans le
   classement européen des investisseurs sur cette typologie
   d’actifs. En nombre de centres, AEW EUROPE SGP et les
   fonds représentés se détachent clairement dans le
   classement de tête des principaux investisseurs actifs sur le
                                                                    Source : Cushman & Wakefield
   marché français.

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LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
   INVESTISSEMENT

   Convergence progressive des taux                             Evolution des taux de rendement de centres de Marques
                                                                en Europe, en %
   Les taux de rendements constatés en Europe sur le
   segment des centres de marques ont suivi ces 5 dernières
   années le mouvement de compression des taux des
   centres commerciaux traditionnels. Après avoir frôlé les
   7% en 2008, ils se situent désormais en-deçà de 5%. Il
   s’agit néanmoins d’une trajectoire plus progressive et
   linéaire, révélant une résilience aux aléas du marché plus
   marquée que pour la typologie des centres commerciaux.
   L’écart avec les meilleurs taux en centres commerciaux a
   diminué d’environ 50 pdb pour se stabiliser depuis 2016 à
   1,25 pdb avec les meilleurs actifs du marché français, au
   niveau des taux prime des centres commerciaux italiens.
   L’évolution des mix-merchandising et des concepts
   architecturaux des centres de marques de la dernière
                                                                Source : Cushman & Wakefield
   génération devrait confirmer ce mécanisme de
   convergence avec la typologie des centres commerciaux
   traditionnels.

           En Résumé…
           Même si le développement des centres de marques est relativement erratique, il s’agit d’un
           secteur de niche qui jouit de caractéristiques spécifiques présentant certains avantages,
           notamment pour les investisseurs :
           • Des zones de chalandises très larges (au-delà d’1h30 de trajet voiture)
           • Une clientèle principalement occasionnelle avec un panier moyen assez élevé
           • Un concept basé sur des prix réduits plus résistant aux aléas de la conjoncture et de la
             consommation
           • Une attractivité aussi puissante que les soldes des magasins physiques ou les offres
             des commerces en ligne
           • Des coûts d’exploitation généralement assez bas, proches de ceux des parcs d’activités
             commerciales
           • Des loyers plus étroitement corrélés aux performances des enseignes que dans le cas
             des centres commerciaux
           • Un circuit de distribution et d’écoulement des stocks pour les fabricants permettant de
             générer des volumes de vente conséquents
           • Une source d’attractivité et de tourisme commercial pour les régions et collectivités
             locales concernées.
           • Une très bonne rentabilité pour les investisseurs.

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DEFINITIONS

       Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au        Retail park : Anglicisme du parc d’activités commerciales
       moins 20 magasins et services ou totalisant une surface         qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel
       commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m²,      ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au
       conçu, réalisé et géré comme une entité.                        moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000
                                                                       m² SHON (surface construite).
       Centres commerciaux super régionaux : Centres
       commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000         Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants
       m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services.          comprenant généralement l’ensemble de cette surface
                                                                       (vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et
       Centres commerciaux régionaux : Centres commerciaux
                                                                       calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties
       dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou
                                                                       privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les
       totalisant au moins 80 magasins et services.
                                                                       parties communes. Ce sont les usages en matière de centres
       CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est          commerciaux.
       l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs
                                                                       Surface de plancher: remplace la SHON depuis le 1er mars
       qui participent à la promotion et au développement des
                                                                       2012. Somme des surfaces de plancher clos et couvert sous
       centres commerciaux : promoteurs, propriétaires,
                                                                       une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètres. Elle est
       gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de
                                                                       calculée à partir du nu intérieur des façades.
       commerçants.
                                                                       Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les
       Commerce périphérique : Ensemble de points de vente
                                                                       loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif
       situés dans les zones suburbaines des agglomérations. Il
                                                                       (Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement
       peut s’agir de centres commerciaux ou à thème, de retails
                                                                       longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une
       parks, de moyennes surfaces spécialisées en stand alone ou
                                                                       période donnée, après élimination des valeurs aberrantes
       de moyennes surfaces alimentaires. Le commerce
                                                                       (occurrences inférieures à deux).
       périphérique fait opposition au commerce de centre-ville.
                                                                       Magasins d’usine / Centre de marques : à l’origine un
       Grands centres commerciaux : Centres commerciaux dont
                                                                       magasin attenant au lieu de production vendant à prix
       la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant
                                                                       réduits, des produits en fin de série, d'une collection passée
       au moins 40 magasins et services.
                                                                       ou en sur-stockage.
       Indice de fréquentation des centres commerciaux : Afin
                                                                       L’appellation magasin d’usine a été précisément définie par
       d’analyser les flux de fréquentation des centres
                                                                       l’Article    L310-4      du     code     du      commerce:
       commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel
                                                                       « La dénomination de magasin ou de dépôt d’usine ne peut
       de près de 102 centres équipés d’un système de comptage.
                                                                       être utilisée que par les producteurs vendant directement
       Ce panel se compose de 4% de Centres Commerciaux
                                                                       au public la partie de leur production non écoulée dans le
       Régionaux, 53% de Grands Centres Commerciaux et 23% de
                                                                       circuit de distribution ou faisant l’objet de retour. Ces
       Petits Centres Commerciaux.
                                                                       ventes directes concernent exclusivement les productions
       Indice de performance des centres commerciaux : Analyse         de la saison antérieure de commercialisation, justifiant ainsi
       mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux       une vente à prix minoré».
       réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de
                                                                       Les centres commerciaux spécialisés ont tendance à
       centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé
                                                                       délaisser l’appellation de magasin d’usine au profit de
       chaque année, comprend actuellement 180 centres et
                                                                       magasin de marques ou de centre ou village de marques,
       couvre 10 000 commerces.
                                                                       définition commerciale qui n’a toutefois pas de valeur
       Petits centres commerciaux : Centres commerciaux dont la        juridique et assimile ce dernier à un commerce classique.
       surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au
       moins 20 magasins et services.

Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019                                                                              12
AUTEURS
  Typhaine Gaillard                                  Magali Marton
  Chargée d’Etudes Senior                            Directrice des Etudes
  +33 (0)1 86 46 10 94                               +33 (0)1 86 46 10 95
  typhaine.gailllard@cushwake.com                    magali.marton@cushwake.com

  CONTACTS
  Antoine Derville                                   Christian Dubois
  Président                                          Head of Retail Services France
  +33 (0)1 53 76 92 91                               +33 (0)1 53 76 92 96
  antoine.derville@cushwake.com                      christian.dubois@cushwake.com

  Jean-Philippe Carmarans                            Nils Vinck                              Vanessa Zouzowsky
  Head of Valuation & Advisory France                Head of French Capital Markets          Head of Retail - French Capital Markets
  +33 (0)1 41 02 71 11                               +33 (0)1 86 46 10 19                    +33 (0)1 86 45 11 05
  jean-philippe.carmarans@cushwake.com               nils.vinck@cushwake.com                 vanessa.zouzowsky@cushwake.com

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