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MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES Des centres qui se “démarquent” Février 2019
SOMMAIRE Chiffres clés 2 Introduction 3 Le marché européen 4 Le parc existant 5 Les projets 7 Les performances 8 Les défis 9 Investissement 10 Définitions 12 Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019 1
CHIFFRES CLES CENTRES DE MARQUES
26
Pôles organisés
(1 ou plusieurs opérateurs)
Dont 70% en Province
480 000 m²
Parc français
2,5% du parc des centres
commerciaux
153 €
Panier moyen en Europe
310 € pour les clients à fort
pouvoir d’achat
6,3 m² pour
1 000 hab.
60 % Densité France 2019
Part de l’équipement de la 9,9 m² au Royaume-Uni
personne en boutiques
15 % Moyennes surfaces
Sources : Cushman & Wakefield, Ecostra, Coniq
Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019 2
INTRODUCTION
Bref historique
Les villages de marques ou centres de marques ont fait leur
apparition en France dans les années 1980. Inspirés à
l’origine par les magasins d’usine dont la vocation était de
vendre directement au public la partie de leur production non
écoulée, les centres de marques ont peu à peu investi le
marché, proposant des produits de sur-stock (anciennes
collections, produits de second choix) à des prix inférieurs à
ceux du commerce traditionnel. Ces centres ont évolué de
façon graduelle depuis leur création.
Les premiers centres de magasins d’usine ont fait leur
apparition dans des régions historiquement industrielles à
dominante textile telles que Troyes et Roubaix. Les
développements anarchiques de cette première génération
ont connu un succès mitigé, et furent rapidement remplacés
dans les années 1990 par les premiers centres de marques
ou deuxième génération (« Marques Avenue » et « Mc
Arthur Glen » dans l’agglomération de Troyes). Les concepts
sont repensés en termes d’architecture et de marketing et
les promoteurs plus impliqués dans la gestion et la
commercialisation des sites.
La troisième génération, inspirée par les anglo-saxons,
apparait dans les années 2000 dans des zones nouvelles à
proximité de pôles d’attraction touristique. Le concept évolue
à nouveau vers une architecture plus ludique, c’est ainsi
qu’apparaissent les villages de marques avec en premier
« La Vallée Village » à Marne-La-Vallée en 2000. La notion
de « shopping plaisir » et « d’expérience client » est ainsi
naturellement intégrée à ces nouveaux pôles. Le
merchandising accompagne cette évolution et se positionne
vers le haut-de-gamme, le fondement de l’attractivité étant
concentré sur la qualité de l’offre et des marques présentes.
Cette tendance s’est accentuée durant les années 2010
avec les centres de quatrième génération (les villages de
marques) qui s’orientent résolument vers une offre labellisée
et de marques et complètent les centres de la génération
précédente par l’intégration de pôles de restauration et
loisirs et de nombreux services. Les ouvertures récentes
réalisées en France et en Europe en sont la meilleure
illustration et confèrent à cette typologie d’actif une image de
plus en plus qualitative qui s’oriente vers le premium/luxe.
Dans un contexte de morosité économique affectant
presque tous les formats de distribution, le phénomène
« centres de marques » se « démarque » par sa bonne
santé, à en juger par les chiffres de fréquentation, les
performances et les projets d’investissements des principaux
opérateurs européens.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019 3
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LE MARCHE EUROPEEN
Croissance continue du parc européen Principales densités de centres de marques en m²/1 000
Le marché européen des centres de marques est relativement habitants en Europe, 2019
dynamique et totalise plus de 3,7 millions de m² GLA à fin 2018
répartis sur plus de 180 sites en activité. Depuis 2016, le parc
a augmenté de +12% en surfaces et de +8% en nombre de
sites. La France occupe la 3ème place en termes de surfaces
mais aussi en nombre de centres, derrière le Royaume-Uni et
l’Italie et juste devant l’Espagne et l’Allemagne. La France se
situe en partie basse du classement si l’on considère la densité
avec 6,3 m²/1 000 habitants, loin derrière le Portugal (13,9),
l’Italie et le Royaume-Uni. Cette performance s’explique en
partie par la maturité du secteur, l’évolution historique de
l’industrie et du commerce sur le territoire national, mais aussi
par un cadre réglementaire strict (AEC avec étude d’impact et
typologie des marchandises vendues). Cette position de la Sources : Cushman & Wakefield, Ecostra, Oxford Economics
France dans le classement diffère peu du classement des
Principales polarités de centres de marques en Europe,
centres commerciaux. La surface moyenne des sites français 2018
est d’environ 18 000 m², au niveau de la médiane européenne
mais en-dessous de la moyenne (21 000 m²).
Bonne représentativité des opérateurs
Le marché européen des opérateurs de villages de marques
est largement dominé par MC ARTHUR GLEN qui exploite 23
centres en Europe dont 3 en France (Troyes, Roubaix et
Miramas) depuis 1995. NEINVER est en 2ème position avec 16
outlets dont le centre français « Roppenheim The Style
Outlet ». D’origine espagnole, cet opérateur exploite 6 pôles
dans la péninsule ibérique et se positionne également dans le
reste de l’Europe et notamment en Pologne avec 4 sites.
NEINVER vient de céder ses actifs logistiques à un fonds géré
par Blackstone et cherche un acquéreur pour le reste du
groupe. L’opérateur prévoit quelques ouvertures en Europe et
notamment le site « Alpes The Style Outlet » pour 2020 à
Châtillon-en-Michaille à la frontière franco-suisse. Source : Ecostra
Dans le top 10 des opérateurs européens, 5 sont présents en Les principaux opérateurs européens, 2018
France, dont 2 exclusivement sur le territoire national :
CONCEPTS ET DISTRIBUTION-GROUPE MARQUES
AVENUE: détenteurs des labels historiques Marques Avenue
et Quai des Marques. Présents en France depuis 1993
(Troyes), le groupe est leader en France et exploite 9 sites.
ADVANTAIL: l’un des opérateurs les plus récents (créé en
2008), à l’origine de « Nailloux Outlet Village » en 2011. Ce
groupe exploite 6 centres en France.
LA COMPAGNIE DE PHALSBOURG en lien avec FREEPORT
a fait son entrée sur le marché avec l’ouverture de « The
Village » à Villefontaine près de Lyon. D’autres acteurs parmi
lesquels FIMINCO et JMP EXPANSION sont attendus dans les
Source : Cushman & Wakefield, Ecostra
années qui viennent.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 4
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LE PARC EXISTANT
Une couverture nationale Localisation des principaux centres de marques français
• Une forte concentration des équipements en Ile-de-France,
environ 1/3 des centres organisés en nombre et en surface.
• Le marché français est dominé par le label Marques
Avenue /Quai des Marques (9 sites).
• Des pôles historiques et consolidés exploités par plusieurs
opérateurs : « Marques Avenue », « McArthur Glen » et
« Marques City » à Troyes, « Circuit des Marques » et
« Marques Avenue » à La Séguinière.
• Ouverture au printemps 2018 de « The Village » à
Villefontaine sur 22 000 m². Il s’agit de la première
réalisation « outlet » de LA COMPAGNIE DE
PHALSBOURG qui a particulièrement soigné le concept
architectural du site, caractéristique des centres de 4ème
génération. Ce centre attend à terme entre 4 et 5 millions
de visiteurs à fort pouvoir d’achat, ce qui le positionnerait
en 2ème place des outlets les plus visités de France derrière
« La Vallée Village ».
• Le taux de vacance moyen constaté s’établit entre 15% et
25% en fonction des centres. Pour certains sites, la
vacance s’inscrit dans une stratégie de renouvellement des
enseignes et varie significativement d’une année sur
l’autre, révélant une rotation élevée des marques
représentées.
Source : Cushman & Wakefield / Magdus
Principaux centres de magasins d’usine en France au T1 2019 (surfaces > 10 000 m² GLA)
date
Dpt Commune Nom GLA Nbre lots Investisseur Opérateur / Dévelopeur
Ouverture
10 Saint-Julien-les-villas Marques Avenue Mode et Maison 31 000 140 1993 CIC/ AEW Concepts et Distribution/Marques Avenue
31 Nailloux Nailloux Outlet Village 30 950 136 2011 Klépierre Advantail
10 Pont-Sainte-Marie McArthur Glen 28 800 108 1995 Savills Investment Management Mc Arthur Glen
67 Roppenheim The Style Outlets 27 000 125 2012 Neinver / TH Real Estate Neinver
13 Miramas McArthur Glen Provence 25 000 120 2017 Mc Arthur Glen Group Mc Arthur Glen
78 Les Clayes-sous-Bois One Nation 24 000 112 2013 Catinvest Catinvest
38 Villefontaine The Village 22 000 82 2018 Compagnie de Phalsbourg Compagnie de Phalsbourg, Freeport Retail
57 Talange Marques Avenue 21 735 79 1987 CNP Assurances (AEW Europe SGP) Concepts et Distribution/Marques Avenue
77 Serris La Vallée Village 21 400 112 2000 Value retail Value retail
78 Vélizy-Villacoublay Usine Mode et Maison 20 600 140 1986 Unibail Rodamco Westfield Advantail
91 Corbeil-Essonnes Marque Avenue A6 (ex-Art de Vivre) 20 100 111 2008 CNP Assurances (AEW Europe SGP) Concepts et Distribution/Marques Avenue
78 Aubergenville Marques Avenue A13 20 000 61 2015 Altarea Cogedim Concepts et Distribution/Marques Avenue
59 Roubaix L'Usine 18 550 74 1984 Primonial Reim Advantail
59 Roubaix McArthur Glen 17 000 60 1999 Savills Investment Management Mc Arthur Glen
95 Gonesse Usines Center Paris Nord 2 16 500 110 1985 CNP Assurances / AEW Europe SGP Advantail
10 Pont-Sainte-Marie Marques City 15 000 20 1990 nc nc
95 Franconville Quai des Marques A15 14 915 95 1989 CNP Assurances (AEW Europe SGP) Concepts et Distribution/Marques Avenue
26 Romans-sur-Isère Marques Avenue 14 800 70 1999 AEW Europe SGP (Nami Investment) Concepts et Distribution/Marques Avenue
93 Ile-Saint-Denis (L') Marques Avenue 14 500 70 1985 CNP Assurances (AEW Europe SGP) Concepts et Distribution/Marques Avenue
49 Séguinière (La) Circuit des marques 14 267 51 1989 indépendants indépendants
62 Coquelles L'Usine Channel Outlet 13 850 57 2003 Primonial Reim Advantail
14 Honfleur Honfleur Normandy Outlets 12 000 70 2017 Resolution Property Advantail
33 Bordeaux Quai des Marques 12 000 44 2004 Affine Concepts et Distribution/Marques Avenue
49 Séguinière (La) Marques Avenue 11 800 62 2005 Klépierre Concepts et Distribution/Marques Avenue
Sources : Cushman & Wakefield / Ecostra / Magdus / Codata
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 5
LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LE PARC EXISTANT
Les activités Répartition du merchandising type de centres de
L’essentiel des activités présentes dans les centres de marques, % par activité
marques est historiquement concentré vers l’équipement de la
personne (textile, chaussures, maroquinerie, vêtements de
sport) et l’équipement de la maison (art de la table, linge de
maison, petit électroménager). Depuis 2014, sous l’impulsion
des outlets américains, les grands magasins ont fait leur
apparition avec l’ouverture de points de vente GALERIES
LAFAYETTE Outlet en région parisienne (« One Nation »), puis
en province à « Marques Avenue » La Séguinière et « Nailloux
Outlet ». L’enseigne est désormais présente sur une dizaine de
points de vente et devrait poursuivre son maillage des centres
de marques français. LE PRINTEMPS Outlet a suivi le
mouvement chez « Mc Arthur Glen » à Miramas en 2017. Ces
implantations portent la part des moyennes surfaces de 6 à Source : Cushman & Wakefield
10% il y a quelques années, à environ 15 à 20% de la surface
totale à ce jour. Elles sont principalement dédiées à
Evolution du parc de centres de marques en milliers de
l’équipement de la personne (prêt-à-porter, chaussures, m² (hors rénovation)
vêtements de sport). Suivant la tendance constatée dans les
centres commerciaux traditionnels, le secteur « food &
beverage » a progressivement fait son apparition dans les
centres de marques. Il s’agissait à l’origine de répondre à la
nécessité d’une clientèle parfois éloignée de plus de 150 kms
et désireuse de rester la journée entière sur site. La part de ce
secteur a ainsi progressé avec le développement des centres
de 4ème génération et représente désormais entre 5% et 10%
de la surface totale des centres de marques. En alimentation,
l’enseigne de distribution traditionnelle CARREFOUR
EXPRESS a fait son apparition en 2018 à « One Nation » sur
150 m².
Evolution du parc Source : Cushman & Wakefield
Le parc des villages de marques a connu une croissance
progressive et relativement linéaire depuis son origine dans la Evolution des ouvertures annuelles par typologie en
moitié des années 1980. Il totalise en France à fin 2018 plus de milliers de m²
480 000 m² répartis sur une vingtaine de sites, ce qui
correspond à un peu moins de 2,5% du parc total de centres
commerciaux. Il s’agit donc d’un marché qui tire sa spécificité
d’un réseau restreint et exclusif. D’ici 2025, environ 200 000 m²
supplémentaires sont attendus, portant la surface totale du parc
à environ 670 000 m². Comme pour tout projet commercial, il
est probable qu’une partie de ces surfaces sera reportée à une
date ultérieure voire annulée. S’agissant d’un concept
relativement récent, la majorité des ouvertures concerne des
créations de surfaces (90% en moyenne). Depuis les années
2000, quelques pôles se sont néanmoins agrandis à la faveur
d’une croissance de chiffres d’affaires et de l’évolution du
paysage commercial existant. Ces extensions ont porté sur une Source : Cushman & Wakefield
surface moyenne assez réduite, de l’ordre de 2 900 m² par site.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 6LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LES PROJETS
Principaux projets
Centres de marques – principaux projets attendus 2019 / 2021
date
Dpt Commune Nom GLA Nbre lots Type projet Opérateur / Dévelopeur
Ouverture
93 Romainville Paddock 20 000 90 2019 Création Fiminco
12 La Cavalerie Viaduc Village 7 500 45 2019 Création Faubourg du Commerce
1 Châtillon en Michaille Alpes The Style Outlets 19 000 93 2020 Création Neinver
59 Hautmont Escale 19 950 nc 2021 Création JMP expansion
27 Douains Mac Arthur Glen 20 000 100 2021 Création Mc Arthur Glen
78 Aubergenville Marques Avenue A13 10 000 42 2021 Restructuration Altarea Cogedim
Sources : Cushman & Wakefield / Ecostra / Magdus
Localisation des principaux centres de marques Projets d’ouvertures de centres de marques à moyen
existants et en projets terme, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Cushman & Wakefield / Magdus
Le maillage du pays se poursuit
• Renforcement de l’offre en Normandie (Douains) et desserte de la région Centre à horizon 2021 (Sorigny).
• Couverture plus dense des zones frontalières nord/est afin de capter la clientèle étrangère du Benelux, de l’Allemagne et de
la Suisse (Châtillon-en-Michaille).
• En Ile-de-France, un projet de création au nord/est de la région parisienne à Romainville au sein de la Zac de l’Horloge:
« Paddock » sur 20 000 m² (2019).
• Révision à la baisse des projets d’extensions et redéveloppements, avec environ 16 000 m² supplémentaires dans les 3
prochaines années (Honfleur, Aubergenville)
• Un secteur qui croit à une vitesse plus lente que par le passé avec un rythme d’ouvertures qui devrait marquer le pas : une
croissance annuelle estimée à environ +6% entre 2015 et 2025 vs +10% entre 1990 et 2015.
• 2 projets de créations pour 2019 : « Paddock » à Romainville et « Viaduc Village » à la Cavalerie (7 500 m²).
• A plus long terme, des annonces de projets couvrant des zones encore vierges: en Bretagne (Dinard) et dans le centre du
pays (Clermont-Ferrand).
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 7LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LES PERFORMANCES
Les performances Les valeurs locatives
D’après l’enquête réalisée par Ecostra en 2018 auprès des Les loyers sont traditionnellement composés d’un loyer fixe
enseignes de centres de marques, le top 3 des centres les et d’un loyer variable additionnel calculé en % du chiffres
plus performants en France est représenté par « La Vallée d’affaires générés, soit dès le 1er€, soit au-delà d’un certain
Village » à Marne-la-Vallée (8ème place ex-aequo dans le seuil de déclenchement. La 1ère année de chiffre d’affaires
classement européen), « Marques Avenue » de Romans- sert généralement de marqueur pour déterminer le loyer
sur-Isère (13ème place) et « Roppenheim The Style Outlet » fixe de l’année suivante.
(27ème place). Pour la 1ère fois en 10 ans, c’est le centre
Les valeurs locatives moyennes (hors DAB et hors
allemand « Outletcity Metzingen » qui remporte la palme et
charges) se situent dans une fourchette oscillant, hors
devance le centre « McArthurGlen Roermond » (Pays-Bas)
extrêmes entre 180 €/m²/an et 320 €/m²/an selon les
qui tenait le haut du pavé depuis 2015.
activités représentées.
Il existe de grandes disparités entre les sites en termes de
Hormis les moyennes unités, les loyers les plus extrêmes
chiffres d’affaires. Toutefois, au vu des références
sont générés en boutique par des activités encore peu
disponibles, les meilleurs rendements (> à 4 000 €/m² de
représentées en superficie, à savoir la beauté/santé pour
vente) sont traditionnellement obtenus sur les sites de la
les loyers au m² les plus élevés, et la restauration pour les
région parisienne et les sites de province, jouissant d’une
plus faibles. Au centre de ce panel sont regroupées à des
présence historique et d’une clientèle fidélisée. Le
niveaux sensiblement analogues, les activités
rendement moyen des centres de marques est relativement
traditionnelles des centres outlets, à savoir l’équipement de
stable depuis quelques années et s’élève aux alentours de
la personne, l’équipement de la maison et les unités de
3 800 €/m². Par activité, les performances affichent une
sport et loisirs. Le loyer moyen pour ce type d’activités se
large amplitude de valeurs, se situant hors extrêmes entre
situe aux alentours de 280 €/m²/an.
2 500 €/m² et 5 500 €/m². En tête, se trouvent les
moyennes surfaces (>500 m²), majoritairement orientées Ainsi, les taux d’effort moyens constatés oscillent entre 8%
vers l’équipement de la personne, avec des rendements et 15% toute activité confondue. Ces taux sont plus faibles
pouvant parfois dépasser 7 000 €/m². Cette analyse pour les moyennes surfaces, et ne dépassent
réalisée sur un échantillon d’une douzaine de centres exclut généralement pas 10%. Il convient d’ajouter à ces loyers
les résultats « hors normes » de « La Vallée Village » dont des charges locatives dont le poids n’est pas négligeable
les performances moyennes dépassent largement les ratios sur la rentabilité des unités (frais de marketing en
annoncés. particulier), même si les négociations conduisent souvent
les bailleurs à en prendre une partie à leur charge.
Classement des 5 premiers centres européens selon les Rapport entre loyers moyens et amplitude de
enseignes, 2018 performances, €/m²/an, 2018
Source : Ecostra Source : Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 8LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
LES DEFIS
Le centre de marques devient village…
Un faisceau de clientèle étendu et Le rôle crucial du digital
plutôt jeune, en quête de bonnes Initialement utilisé par la clientèle pour les
affaires comparaisons de prix, internet devient une
véritable place de marché génératrice de
(données Magdus - Xerfi / Etude Opinion Way pour Neinver / Coniq) chiffre d’affaires en direct.
• Le profil du consommateur de centres de marques se situe Les labels de centres de marques ont
principalement dans la tranche 30 à 55 ans avec une forte renforcé leur visibilité sur internet, passant
proportion de femmes (65%). également par une meilleure ergonomie de
leurs sites :
• Plus d’un Français sur 2 (52%), soit 26 millions de personnes,
déclarent connaître le concept d’outlet, en particulier les femmes • création d’un magazine internet chez
et les Franciliens. Marques Avenue actualisé régulièrement
avec une sélection d’offres, publicités TV
• La fréquence de visites est de 3 à 4 fois par an, principalement les
week-ends, jours fériés et périodes de soldes. • mise en place de l’e-shop
« thevillageoutlet.com » avec réductions
• Les Français sont aujourd’hui plus de 10 millions (20%) à immédiates sur des achats en ligne, et
envisager la visite d’un outlet comme un moment de détente et 9 où le client bénéficie d’assistants
français sur 10 font du shopping pendant les vacances. shopping personnalisés.
• La recherche de bonnes affaires est la principale motivation des La présence sur les réseaux sociaux devient
clients des centres de marques (86%). incontournable : Instagram et Facebook
jouent un rôle majeur de véhicule des
• 38% des vêtements sont achetés en solde ou en promotion, part marques.
qui tend à augmenter avec le temps.
Au même titre que les commerces
• 34% du chiffre d’affaires des centres de marques européens est traditionnels, l’introduction physique du
réalisé par une clientèle à fort pouvoir d’achat dont le panier digital dans les magasins se généralise,
moyen s’élève à 310 € vs 153 € en moyenne par centre. notamment avec les nouvelles techniques
• La clientèle chinoise génère 60% des dépenses réalisées par les de paiement sans cash et sans carte (Alipay
touristes en centres de marques en Europe. à La Vallée Village).
L’expérience client et l’achat plaisir
• Renforcement de la qualité architecturale et environnementale des sites et prise en compte des critères écologiques
et de développement durable : « Marques Avenue A13 », 1er complexe commercial français réalisé avec du bois
massif et certifié BREEAM International 2013 au niveau « Excellent »; « Roppenheim The Style Outlet » également
labellisé BREEAM «Outstanding » grâce à son système de récupération des eaux pluviales et enfin « The Village » à
Villefontaine certifié HQE qui a remporté le prix international de « Best Outlet Center » en 2018.
• Création d’animations thématiques et ludiques, relookings, shooting photos... Développement de partenariats avec
des acteurs tiers du tourisme ou des transports (compagnies aériennes, autobus, location de voitures, presse
spécialisée), mécénat culturel.
• Renforcement de l’offre en loisirs et restauration afin de prolonger la durée de présence sur le site et augmenter
l’attractivité des centres notamment auprès d’une clientèle touristique éloignée.
• Ouverture à des activités et enseignes traditionnellement présentes dans les autres typologies de centres : bijoux,
équipement de sport, alimentation (ex. La Comtesse du Barry chez Marques Avenue), parfums et cosmétiques (Bar
à Ongles, Clarins, Rituals…), convenience stores (Carrefour Express).
• Evolution du positionnement vers le haut de gamme avec un renforcement de l’offre premium et luxe par opposition
aux centres traditionnels plus spécialement destinés à une clientèle mass-market.
• Développement des services: accueil, détaxe, cartes de fidélité, conciergerie, voiturier, retouches, personal
shoppers, déplacements (covoiturages, transports en commun)…
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 9LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
INVESTISSEMENT
Un volume à l’image de la taille du parc Volume investi en centres de marques en Europe et part
de la France dans le marché européen, millions d’euros
S’agissant d’un secteur d’exploitation restreint, le marché de
l’investissement des centres de marques apparaît comme un
micro-marché à l’aune de l’immobilier de commerce. A
l’échelle européenne, il représentait en 2017 aux alentours
de 1,9% du marché global de l’investissement en immobilier
de commerces, un peu au-delà de la moyenne relevée sur
les 10 dernières années (1,1%). Avec plus de 900 millions
d’euros investis depuis 2009, la France tient une bonne place
au sein du marché européen, puisque les opérations
réalisées sur le territoire national représentent en cumul 17%
du volume total transacté sur le segment des centres de
marques en Europe.
Compte-tenu d’un parc réduit en nombre de sites et en Source : Cushman & Wakefield, RCA
surfaces, le rythme des transactions suit une trajectoire
erratique au gré des opportunités du marché. Cette Part des centres de marques dans l’investissement en
commerces en France (hors commerces de centre-ville),
inconstance différencie ce marché de niche de celui des
millions d’euros
commerces traditionnels (centres commerciaux, retail parks),
où l’offre est plus abondante. L’année 2018 a été marquée
en France par l’acquisition de deux centres « McArthurGlen »
à Roubaix et Troyes, par SAVILLS INVESTMENT
MANAGEMENT pour environ 300 millions d’euros. Ce
volume a permis de dépasser le record de 2016 réalisé sur
les mêmes actifs pour un montant inférieur. Ce volume
représente une part significative des transactions recensées
en Europe en 2018 (62%).
La part des centres de marques dans le volume des
investissements réalisés en actifs commerciaux (hors
centres-villes) a suivi de la même façon une trajectoire
Source : Cushman & Wakefield
irrégulière depuis 10 ans en passant de 0% à plus de la
moyenne (3,8%) en 2010, 2016 et 2018.
Principaux propriétaires de centres de marques en
Un panel restreint d’investisseurs France en 2019
Plusieurs centres de marques ont changé de mains au cours
des deux dernières années. Les centres « L’usine Channel »
à Coquelles et « L’Usine » à Roubaix tout d‘abord, ont été
acquis par PRIMONIAL REIM en 2017 auprès de UNIBAIL-
RODAMCO, puis plus récemment les centres
« McArthurGlen » de Troyes et Roubaix par SAVILLS
INVESTMENT MANAGEMENT. Ces opérations ont fait
entrer de nouveaux acteurs et reculer certains autres dans le
classement européen des investisseurs sur cette typologie
d’actifs. En nombre de centres, AEW EUROPE SGP et les
fonds représentés se détachent clairement dans le
classement de tête des principaux investisseurs actifs sur le
Source : Cushman & Wakefield
marché français.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 10LE MARCHE FRANCAIS DES CENTRES DE MARQUES
INVESTISSEMENT
Convergence progressive des taux Evolution des taux de rendement de centres de Marques
en Europe, en %
Les taux de rendements constatés en Europe sur le
segment des centres de marques ont suivi ces 5 dernières
années le mouvement de compression des taux des
centres commerciaux traditionnels. Après avoir frôlé les
7% en 2008, ils se situent désormais en-deçà de 5%. Il
s’agit néanmoins d’une trajectoire plus progressive et
linéaire, révélant une résilience aux aléas du marché plus
marquée que pour la typologie des centres commerciaux.
L’écart avec les meilleurs taux en centres commerciaux a
diminué d’environ 50 pdb pour se stabiliser depuis 2016 à
1,25 pdb avec les meilleurs actifs du marché français, au
niveau des taux prime des centres commerciaux italiens.
L’évolution des mix-merchandising et des concepts
architecturaux des centres de marques de la dernière
Source : Cushman & Wakefield
génération devrait confirmer ce mécanisme de
convergence avec la typologie des centres commerciaux
traditionnels.
En Résumé…
Même si le développement des centres de marques est relativement erratique, il s’agit d’un
secteur de niche qui jouit de caractéristiques spécifiques présentant certains avantages,
notamment pour les investisseurs :
• Des zones de chalandises très larges (au-delà d’1h30 de trajet voiture)
• Une clientèle principalement occasionnelle avec un panier moyen assez élevé
• Un concept basé sur des prix réduits plus résistant aux aléas de la conjoncture et de la
consommation
• Une attractivité aussi puissante que les soldes des magasins physiques ou les offres
des commerces en ligne
• Des coûts d’exploitation généralement assez bas, proches de ceux des parcs d’activités
commerciales
• Des loyers plus étroitement corrélés aux performances des enseignes que dans le cas
des centres commerciaux
• Un circuit de distribution et d’écoulement des stocks pour les fabricants permettant de
générer des volumes de vente conséquents
• Une source d’attractivité et de tourisme commercial pour les régions et collectivités
locales concernées.
• Une très bonne rentabilité pour les investisseurs.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques – Février 2019 11DEFINITIONS
Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au Retail park : Anglicisme du parc d’activités commerciales
moins 20 magasins et services ou totalisant une surface qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel
commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au
conçu, réalisé et géré comme une entité. moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000
m² SHON (surface construite).
Centres commerciaux super régionaux : Centres
commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants
m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services. comprenant généralement l’ensemble de cette surface
(vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et
Centres commerciaux régionaux : Centres commerciaux
calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties
dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou
privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les
totalisant au moins 80 magasins et services.
parties communes. Ce sont les usages en matière de centres
CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est commerciaux.
l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs
Surface de plancher: remplace la SHON depuis le 1er mars
qui participent à la promotion et au développement des
2012. Somme des surfaces de plancher clos et couvert sous
centres commerciaux : promoteurs, propriétaires,
une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètres. Elle est
gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de
calculée à partir du nu intérieur des façades.
commerçants.
Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les
Commerce périphérique : Ensemble de points de vente
loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif
situés dans les zones suburbaines des agglomérations. Il
(Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement
peut s’agir de centres commerciaux ou à thème, de retails
longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une
parks, de moyennes surfaces spécialisées en stand alone ou
période donnée, après élimination des valeurs aberrantes
de moyennes surfaces alimentaires. Le commerce
(occurrences inférieures à deux).
périphérique fait opposition au commerce de centre-ville.
Magasins d’usine / Centre de marques : à l’origine un
Grands centres commerciaux : Centres commerciaux dont
magasin attenant au lieu de production vendant à prix
la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant
réduits, des produits en fin de série, d'une collection passée
au moins 40 magasins et services.
ou en sur-stockage.
Indice de fréquentation des centres commerciaux : Afin
L’appellation magasin d’usine a été précisément définie par
d’analyser les flux de fréquentation des centres
l’Article L310-4 du code du commerce:
commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel
« La dénomination de magasin ou de dépôt d’usine ne peut
de près de 102 centres équipés d’un système de comptage.
être utilisée que par les producteurs vendant directement
Ce panel se compose de 4% de Centres Commerciaux
au public la partie de leur production non écoulée dans le
Régionaux, 53% de Grands Centres Commerciaux et 23% de
circuit de distribution ou faisant l’objet de retour. Ces
Petits Centres Commerciaux.
ventes directes concernent exclusivement les productions
Indice de performance des centres commerciaux : Analyse de la saison antérieure de commercialisation, justifiant ainsi
mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux une vente à prix minoré».
réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de
Les centres commerciaux spécialisés ont tendance à
centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé
délaisser l’appellation de magasin d’usine au profit de
chaque année, comprend actuellement 180 centres et
magasin de marques ou de centre ou village de marques,
couvre 10 000 commerces.
définition commerciale qui n’a toutefois pas de valeur
Petits centres commerciaux : Centres commerciaux dont la juridique et assimile ce dernier à un commerce classique.
surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au
moins 20 magasins et services.
Cushman & Wakefield – Les centres de marques –Février 2019 12AUTEURS Typhaine Gaillard Magali Marton Chargée d’Etudes Senior Directrice des Etudes +33 (0)1 86 46 10 94 +33 (0)1 86 46 10 95 typhaine.gailllard@cushwake.com magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Christian Dubois Président Head of Retail Services France +33 (0)1 53 76 92 91 +33 (0)1 53 76 92 96 antoine.derville@cushwake.com christian.dubois@cushwake.com Jean-Philippe Carmarans Nils Vinck Vanessa Zouzowsky Head of Valuation & Advisory France Head of French Capital Markets Head of Retail - French Capital Markets +33 (0)1 41 02 71 11 +33 (0)1 86 46 10 19 +33 (0)1 86 45 11 05 jean-philippe.carmarans@cushwake.com nils.vinck@cushwake.com vanessa.zouzowsky@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©mars2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
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