Marché immobilier suisse 2023: qu'est-ce qui sépare le bon grain de l'ivraie? - Vincent Clapasson Partenaire
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Marché immobilier suisse 2023: qu'est-ce qui sépare le bon grain de l'ivraie? Vincent Clapasson Partenaire
Un environnement radicalement différent
Rendement des obligations et taux hypothécaires
5%
Taux hypothécaire fixe à 10 ans
4% Taux hypothécaire lié au Libor/Saron
Rendement des obligations à 10 ans
3% Saron
2%
1%
0%
-1%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2
Un marché stable pour les placements directs
Rendements initiaux nets sur l'ensemble des immeubles (avant CAPEX)
8%
Distribution des rendements (quantiles)
7% Rendement des obligations d’État à 10 ans
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
3
Volatilité accrue pour les placements indirects
Évolution du rendement total (indice 3 janvier 2018 = 100)
160
WUPIX-A
WUPIX-F
140 SPI
120
100
80
60
40
2018 2019 2020 2021 2022
4
Les facteurs de succès : la création de valeur
Perspectives Évolution Identifier les Durabilité
de rendement de coûts opportunités
5
Forte croissance de l'emploi et de la population
Croissance de la population Croissance de l’emploi
120’000 4%
100’000
3%
80’000
2%
60’000
1%
40’000
0%
20’000
0 -1%
2012 2014 2016 2018 2020 2022 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Croissance démographique annuelle Variation du nombre d'e mplois
Solde migratoire Proportion de postes vacants (par rapport à l'ensemble des
postes)
6Loyers en hausse
Indices des loyers du logement Indices des loyers des bureaux
(1er trimestre 2012 = 100) (1er trimestre 2012 = 100)
120 120
115 115
110 110
105 105
100 100
95 95
90 90
2012 2014 2016 2018 2020 2022 2012.1 2014.1 2016.1 2018.1 2020.1 2022.1
Évolution des loyers existants: tous les logements Zurich Bâle
Indice des loyers de l'OFS Genève Suisse
Indice des loyers des baux conclus WP
Indice des loyers de l'offre WP Villes moyennes
7Répartition du taux d'intérêt de référence dans les baux
Évolution des différents niveaux du taux d'intérêt de référence dans les baux
100%
7 6.75 6.5 6.25
90%
6 5.75 5.5 5.25
80% 5 4.75 4.5 4.25
70% 4 3.75 3.5 3.25
60% 3 2.75 2.5 2.25
2 1.75 1.5 1.25
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2019 2020 2021 2022
8Évolution des coûts
Diminution de la durée des baux
Durée des nouveaux baux conclus (en années)
Surfaces de bureaux Surfaces de vente
9Évolution des coûts
Évolution des coûts
Coûts en % des revenus bruts
30%
Frais de gestion nets
Autres coûts nets
25%
Frais d'entretien
Coût total net d'exploitation
20%
15%
10%
5%
0%
2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020
10Évolution des coûts
La forte hausse du prix de la construction augmente les
frais de remise en état
Croissance des prix de la construction et évolution de quelques facteurs d’influence importants
11Identifier les opportunités
Alternatives aux segments classiques
Life Sciences Logistique / micrologistique
12Durabilité
Propension à payer plus fréquente pour la durabilité
Bâtiment qui se distingue par une très grande souplesse d’utilisation et de réaffectation
Bâtiment construit avec des matériaux recyclables ou facilement réutilisables
Bâtiment construit avec des matériaux et composants réutilisés
Bâtiment construit avec des matériaux de construction minéraux recyclés
Bâtiment construit avec des matériaux biosourcés
Bâtiment construit selon les principes de l'économie circulaire
Bâtiment dont la construction émet très peu de gaz à effet de serre
Bâtiment dont l’exploitation émet très peu de gaz à effet de serre
Bâtiment particulièrement efficace en énergie qui présente une très faible énergie grise (Minergie-ECO)
Bâtiment produisant plus d'énergie qu'il n'en consomme (Minergie-A)
Bâtiment à très faible consommation d'énergie (Minergie-P)
Bâtiment particulièrement efficace en énergie (utilisant une large part d'é nergies renouvelables; Minergie)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Oui, plus de 6% Oui, jusqu'à 6% Oui, jusqu'à 3% Non Ne sais pas / sans réponse
13Durabilité
Valeurs de marché plus élevées pour les objets durables
Revenus Coûts
Émissions de CO2
Taux d’escompte
14Durabilité
La durabilité comme critère de recherche obligatoire
Quelle est l'importance des facteurs suivants pour votre entreprise ? (2021)
Qualité des postes de travail au bureau (par exemple en ce qui concerne
l'espace, l'isolation phonique, la luminosité des pièces)
Durabilité ou consommation d'énergie
Bonne accessibilité en voiture
Proximité des transports publics (arrêts de train et de bus)
Loyers des bureaux
Possibilité d'utilisation flexible des locaux
Possibilités de restauration et d'achat à proximité
Immeuble représentatif, esthétique et architecture de l'immeuble
Accueil et espace clients spacieux (suffisamment de place)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
15Take aways
Le retournement des taux d'intérêt La gestion des coûts gagnera également
continuera d'influencer le marché en importance en raison de la hausse des
immobilier cette année et se manifestera prix à la production et à la consommation.
encore plus fortement. Le nouvel Le renchérissement des prix de la
environnement n'offre toutefois pas que construction devrait avoir atteint son pic.
des risques, mais aussi des opportunités.
La durabilité écologique aura un impact
Sur le marché de l'immobilier, la création plus important sur la stabilité de la valeur
de valeur est revenue sur le devant de la des biens immobiliers. Il s'agit de réaliser
scène. les potentiels futurs en interaction avec
une gestion professionnelle des revenus
et des coûts.
Les flux de trésorerie reviennent au
premier plan. Une gestion professionnelle
des revenus est plus que jamais
nécessaire.
16Vincent Clapasson vincent.clapasson@wuestpartner.com Suisse | Allemagne | France | Portugal info@wuestpartner.com Disclaimer: Die Wüest Partner AG übernimmt für die Daten und Informationen keine Gewähr, insbesondere nicht für ihre Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Jede diesbezügliche Haftung ist ausgeschlossen. Grafiken und Abbildungen werden rein zu Veranschaulichungszwecken verwendet. Die Daten und Informationen sind ausschliesslich für die Anwesenden und Auftraggeber bestimmt und dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung von Wüest Partner Dritten zugänglich gemacht werden.
Une évolution stable de l'économie réelle est attendue
Prévisions 2023
+1.0% +0.7% +1.2% +2.2%
Produit intérieur brut Emploi Nombre de ménages Inflation
18Sources
Page 2: BNS
Page 3: Wüest Partner
Page 4: Fundo; Thomson Reuters; Wüest Partner
Page 6: OFS
Page 7: OFS; Wüest Partner
Page 8: BNS
Page 9: Wüest Partner
Page 10: MSCI
Page 11: OFS; KBOB
Page 12: Recherche Wüest Partner
Page 13: Wüest Partner sondage
Page 14: Wüest Partner
Page 15: Wüest Partner
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