OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES 2020 - COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉR ATION PAYS BASQUE - Entreprendre en Pays Basque
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OB SE RVATOI R E
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
DE L'I M MOBI LI E R D'E N T R E PRISE S
2020
-
CO M M U NAUTÉ D’AG G LO M ÉR ATI O N
PAYS BA SQ U E I N T RODUCTION
Lancé en 2013, l’Observatoire de l’immobilier d’entreprises (OIE) du Pays Basque se structure
autour d’un partenariat fort entre dix agences immobilières spécialisées (Allo immo pro, André
Garreta Immobilier, Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, Carmen Entreprises, IE+, IPC-CBRE,
Reseau 3C, Tourny Meyer et VIP), la Chambre de Commerce et d’Industrie de Bayonne Pays
Basque et l’Agence d’Urbanisme Atlantique et Pyrénées. L’OIE étudie les grandes dynamiques
des marchés de bureaux, locaux d’activités / entrepôts et locaux commerciaux au Pays
Basque afin de construire une analyse partagée.
Ce document présente, à travers différents graphiques, cartes et données chiffrées, un
diagnostic de l’état de l’immobilier d’entreprises au Pays Basque, éclairé par des professionnels
du secteur, sans qui rien ne serait possible et dont il convient une nouvelle fois de saluer la
participation active.
SOM M A I R E
Le territoire de l’Observatoire, en chiffres et en images . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Le marché des bureaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Le marché des entrepôts et locaux d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Le marché des locaux commerciaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Bilan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Lexique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voir fiche détaillée
2L’OB SE RVATOI R E
DE L’I M MOBI LI E R
D’E N T R E PRISE S
AU PAYS BASQU E
UNE DÉMARCHE PARTENARIALE CHIFFRES CLÉS
DU PAYS BASQUE
¤ PILOTÉE PAR LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION PAYS BASQUE
¤ RÉUNISSANT 10 AGENCES SPÉCIALISÉES EN IMMOBILIER 3 000 KM²
PROFESSIONNEL : ALLO IMMO PRO, ANDRÉ GARRETA IMMOBILIER, de superficie
ARTHUR LOYD, BNP PARIBAS REAL ESTATE, CARMEN ENTREPRISES,
IE+, IPC-CBRE, RÉSEAU 3C, TOURNY MEYER ET V.I.P
10 PÔLES TERRITORIAUX
¤ ANIMÉE PAR L’AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUES ET PYRÉNÉES
¤ ASSOCIANT LA CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DE
BAYONNE- PAYS BASQUE
309 201 HABITANTS
(source : INSEE 2020 –
Recensement de la population 2017)
CÔTE BASQUE-
ADOUR
BAYONNE PAYS DE
BIDACHE
BIARRITZ NIVE-ADOUR
MOUGUERRE
BIDACHE
BIDART
ARBONNE
SAINT-JEAN-
DE-LUZ
USTARITZ BARDOS
48 365 ÉTABLISSEMENTS
HENDAYE URRUGNE SUD PAYS BASQUE
ERROBI (source : INSEE – SIRENE 2019)
ST-PÉE-S/NIVELLE HASPARREN
PAYS DE
HASPARREN AMIKUZE
146 530 EMPLOIS EN 2018
ZONE D’INTERVENTION EFFECTIVE
DES AGENCES IMMOBILIÈRES PARTENAIRES
ITXASSOU ST-PALAIS
(source : INSEE – SIRENE 2019)
IHOLDY
IHOLDI-OZTIBARRE
MAULÉON-
GARAZI-BAIGORRI LICHARRE
ST-JEAN-
LE-VIEUX
ST-ETIENNE-
DE-BAIGORRY
4 GARES TGV
SOULE-XIBEROA
2E AÉROPORT D’AQUITAINE
avec plus de 15 destinations desservies
5KM 10KM AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
Territoire de L’Observatoire de l’immobilier d’Entreprises 2 DESSERTES
Cet observatoire 2020 s’appuie sur des données des partenaires et des AUTOROUTIÈRES
transactions principalement concentrées sur le secteur identifié sur la carte vers Paris / Madrid et vers Toulouse
3L E M A RCH É DE S
BU R EAU X
CHIFFRES CLÉS
7 830 m²
commercialisés pour 77 biens
m²257 EN
41 4 47 pour biens
S T OCK
Dont 33 089m² en mandat depuis moins de deux ans pour 211 biens
Un délai d’écoulement
4 A NS e t 3 MOIS
Une transaction moyenne de
100 m²
TRANSACTIONS ET STOCK DE BUREAUX EN 2019
Évolution transactions / stock 2017 – 2018 – 2019
7 648 m2 7 830 m2
5 849 m2
TRANSACTIONS
67 64 77
BIENS BIENS BIENS
2017 2018 2019
35 894 m2 41 447 m2
31 703 m2
STOCKS
250 222 257
BIENS BIENS BIENS
4ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC DE BUREAU
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
T R A N S A C T ION S S T OC K S
11% 11% 14%
28%
12% 6%
12% 13%
17%
9%
11%
73% 59%
16% 42%
66%
ANNEAU EXTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
LOCATION / NEUF VENTE / SECONDE MAIN
LOCATION / SECONDE MAIN VENTE / NEUF
1% 2%
2%
12%
18%
25%
49%
62% 28%
< 100 m2 100 M2 À 200 m2
200 m2 À 500 m2 500 m2 À 1 000 m2 1 000 m2 ET +
DES LOYERS ET DES PRIX DE VENTE TOUJOURS ÉLEVÉS
274 2 400
238 2 250
204 2 000
2 200
1 710 1 700
165 147 1 205
1 400 1 450
141
96
72 90
2017 2018 2019 2017 2018 2019
PRIX MÉDIAN PRIX MÉDIAN
Prix de location en seconde main en 2019 Prix de vente en seconde main en 2019
(en T HT / m² / an) (en T HT / m² / an)
5L E M A RCH É DE S
BU R EAU X
DES TRANSACTIONS CENTRALISÉES DANS PAROLES D’EXPERTS
3 SECTEURS DU PÔLE CÔTE BASQUE-ADOUR Le marché des bureaux a connu
une dynamique favorable en 2019,
comment la crise sanitaire que nous
avons connue est venue impacter
Transactions de bureaux en 2019 - cette dynamique ? Le marché
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour a-t-il été touché par la crise ?
Il est certainement encore trop tôt
pour le dire à deux mois seulement du
TARNOS déconfinement mais à ce jour nous ne
1
constatons pas de virage à 180° sur
77 BOUCAU des décisions d’implantation ou de
5 CANTONS -
PLAGES-
ESTUAIRE-PORT
déménagement.
BD BAB -
HAUSQUETTE
RIVE DROITE
Le tissu PME/PMI reste très dynamique,
ANGLET 1
6
BAYONNE 2
quand les grands groupes se
164 395
CENTRE-VILLE
4
montrent parfois plus attentistes.
19 163
EST En revanche le développement massif
5
1
BAYONNE
1052
du télé travail a changé les mentalités,
55
1970
CŒUR 681
encore beaucoup de sociétés ont
BIARRITZ
1
7
7
NIVE-ADOUR LAHONCE d’ailleurs conservé ce fonctionnement
2
2
pour tout ou partie de leurs salariés.
253 113
BIARRITZ
887 292
163
MOUGUERRE Et même si cela s’est avéré être un
DIFFUS CEINTURE
VILLEFRANQUE ST-PIERRE-D’IRUBE
franc succès pour un grand nombre
BIDART d’entreprises, le retour au lien social
8 s’est aussi vite fait ressentir. Les
461 Neuf Seconde main
5
Nombre de biens
508
Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
employés aspirent désormais à un mix
IZARBEL ET DIFFUS
entre home office et bureaux, cloisonnés
1 KM 2 KM
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
pour certains, open spaces pour
d’autres mais avec des postes de travail
affectés permettant d’assurer une
distanciation physique. Des réflexions
sont donc en cours sur l’évolution des
espaces de bureaux, et plus globalement
sur l’environnement de travail qui
reste un catalyseur indéniable de la
Transactions de bureaux en 2019 - performance des collaborateurs. On
parle tout autant de convivialité que de
Pôles Sud Pays Basque et Errobi confort et d’espaces davantage ouverts
sur l’extérieur. Certaines sociétés
3 repensent ainsi complètement leur
4 stratégie notamment via l’Immobilier
d’Entreprise qui reste un symbole
BASSUSSARY d’identification fort de leur marque.
ST-JEAN-
Hélène BARRIEU
3 Tourny Meyer
2
DE-LUZ 377
ZA DU GOLF
2 ARCANGUES
50 PLANUYA
ASCAIN 150
44
509
5
Neuf Nombre de biens
508
Seconde main Superficie (m2)
Zone d’activité
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
6UN STOCK DIFFUS AVEC DES POCHES SUR
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
3 SECTEURS DU PÔLE CÔTE BASQUE-ADOUR
PAROLES D’EXPERTS Stock de bureaux en 2020 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour
Le délai d’écoulement des bureaux a augmenté 673
5
BOUCAU
l’an dernier. Malgré tout la dynamique est ESTUAIRE-PORT
très bonne, comment l’expliquer, serait-ce 5
4
BAYONNE 4
une augmentation artificielle liée à des biens ANGLET
1986
498 54 BAYONNE
CENTRE-VILLE 753 RIVE DROITE
en mandat depuis trop longtemps ? 5 CANTONS -
PLAGES-
17 31
Si le marché de la transaction tertiaire affiche une 4
BD BAB -
HAUSQUETTE 5 2
333
dynamique certaine, tout particulièrement sur le BIARRITZ
CENTRE
4385 8363 3 NIVE-ADOUR
736 5170 EST
secteur de Bayonne-Anglet-Biarritz, le stock d’offres BIARRITZ
496
51
CŒUR
406
disponibles quant à lui ne faiblit pas. Ce phénomène 1 3
2
1 3
MOUGUERRE
entraine par voie de conséquence, une stagnation 130 247
BIARRITZ 258 2
95253 2
440
voire une progression du délai d’écoulement, critère DIFFUS 4996
CEINTURE
440
VILLEFRANQUE ST-PIERRE-D’IRUBE
d’analyse principal du dynamisme d’un marché tertiaire. BIDART
8
3
Quel regard devons-nous porter sur cette 1092 145
Neuf Seconde main
1 KM 2 KM
progression du délai d’écoulement ? IZARBEL ET DIFFUS 5
Nombre de biens
508
Superficie (m2)
AGENCE D’URBANISME
ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
Tout d’abord, il semble légitime de s’interroger
sur la qualification précise du stock de bureaux. Zone d’activité Secteur d’étude
En effet, celui-ci correspond-il, en tout ou
partie, aux attentes des prospects.
Il est certain que le volume total du stock est en partie
constitué d’offres dites de « seconde main » proposées Stock de bureaux en 2020 -
à la location mais surtout désuètes en termes de Pôles Sud Pays Basque, Errobi
prestations. Il est en effet courant de retrouver année
après année des actifs disponibles qui ne répondent et Pays de Hasparren
plus aux souhaits des utilisateurs. Dans ce cas de
figure précis, envisager une baisse des loyers ne HASPARREN
BASSUSSARRY
4
1
constitue plus une variable d’ajustement suffisante 1
594
ZA DU GOLF
permettant de regagner l’intérêt des prospects. 244
ST-JEAN- LANA
95
3
DE-LUZ ARBONNE PLANUYA
Enfin, si le marché des Bureaux de l’Agglomération est 7
10
ARCANGUES 225 4
davantage porté par des transactions à l’acquisition HENDAYE
URRUGNE
4
USTARITZ 406 316
réalisées par et au profit de TPE et PME, nombreuses CENTRE-BOURG
ERREPIRA
sur le secteur, il ne faut pas oublier que des sociétés 2331
4580 JALDAI CENTRE-
BOURG LARRESSORE
2
LES JONCAUX
qu’elles soient d’envergure régionale ou nationale, 1
2 PELEN BORDA
1
127
65
et à fortiori dans le contexte particulier que nous 96 420
connaissons, recherchent également au travers de ST-PÉE-
SUR-NIVELLE
3
bureaux proposés à la location, la souplesse nécessaire 5 ITXASSOU
au développement de leur activité. Mais une fois Neuf Nombre de biens ZA ORDOKIA
132
encore, faut-il que les surfaces pouvant leur être 508
5KM 10KM
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
proposées par les professionnels, soient en cohérence Seconde main Superficie (m2)
avec un cahier des charges locatif, notamment en
termes de prestations proposées et de loyer.
L’excellent niveau de pré-commercialisation
des programmes de bureaux neufs lié à
des transactions réalisées tant à la vente
qu’à la location confirme ce constat.
Nous devons impérativement, en qualité de spécialistes
de la transaction et du conseil en Immobilier d’Entreprise,
afin d’agir sur le délai d’écoulement qui pénalise l’analyse
de notre marché tertiaire pourtant dynamique, renforcer
notre argumentaire vis-à-vis des propriétaires d’actifs
désuets afin de leur faire accepter cette situation
et entreprendre les démarches nécessaires.
Mathieu LÉONARD - BNP Paribas Real Estate
7L E M A RCH É DE S
E N T R E PÔTS ET
LOCAU X D’ACTI V IT É S
CHIFFRES CLÉS
25 682 m²
commercialisés pour 55 biens
m²135 biens
72 209 pour EN S T OCK
Dont 57 784m² en mandat depuis moins de deux ans pour 122 biens
Un délai d’écoulement
2 A NS e t 3 MOIS
Une transaction moyenne de
4 67 m²
Évolution transactions / stock 2017 – 2018 – 2019
25 682 m2
17 515 m2
15 208 m2
TRANSACTIONS
52 55
66 BIENS
BIENS
BIENS
2017 2018 2019
58 047 m2
72 209 m2
43 396 m2
STOCKS
94 127 135
BIENS BIENS BIENS
8ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC
L E M A RCHÉ DE S EN T REP Ô T S E T L OC AU X D'AC T I V I T É S
DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
T R A N S A C T ION S S T OC K S
7% 4% 5% 11%
7% 23%
9%
11% 10%
33% 14%
22%
60% 67%
56%
61%
ANNEAU EXTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
LOCATION / NEUF VENTE / SECONDE MAIN
LOCATION / SECONDE MAIN VENTE / NEUF
5% 4%
7% 10% 14%
25%
11% 14%
28%
22% 27%
30%
< 100 m2 100 M2 À 200 m2 200 m2 À 500 m2
500 m2 À 1 000 m2 1 000 m2 À 2000 m2 > 2000m2
DES LOYERS ET DES PRIX DE VENTE TOUJOURS ÉLEVÉS
2 242
140 2 084
136
120 1 646
78 85 85 1 224
1 173 1 173
869 625
40 42 42 585
2017 2018 2019 2017 2018 2019
PRIX MÉDIAN PRIX MÉDIAN
Prix de location en seconde main Prix de vente en seconde main
entre 2017 et 2019 entre 2017 et 2019
(en T HT / m² / an) (en T HT / m² / an)
9L E M A RCH É DE S
E N T R E PÔTS ET
LOCAU X D’ACTI V IT É S
DES TRANSACTIONS CONCENTRÉES PAROLES D’EXPERTS
SUR 4 ZONES D’ACTIVITÉS DU
Le marché des entrepôts et locaux
NORD DU TERRITOIRE d’activité s’est montré très dynamique
en 2019, quels sont les facteurs qui
expliquent cette tendance ? Quel a été
Transactions d’entrepôts et de locaux d’activités en 2019 - l’impact du covid sur le premier semestre
2020 sur le marché des entrepôts ?
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour L'année 2019 a été une très belle année
7 pour le marché des locaux d'activité/
entrepôts qui s'explique à la fois par une
LAZARET-REDON bonne santé économique en général mais
1 805
BLANCPIGNON
également par de nouvelles constructions
ST-BERNARD 1 ST-ÉTIENNE principalement sur la zone d'Anglet Maignon.
1
5 CANTONS 595 60
Malheureusement, la crise du covid est arrivée
1
CENTRE-VILLE
BAYONNE
avec un trafic qui a baissé de plus de 40%,
PONTOTS
BIARRITZ
70 1 1 PARC D’ACTIVITÉ mettant un frein sur tous les secteurs. Par
CENTRE-VILLE 2
180
1
contre depuis juin 2020, la demande est très
4
810 forte et a dépassé le trafic d’avant crise !
500 ST-FRÉDÉRIC 1 2 210
PARME-AÉROPORT AV. DU 8 MAI 45
A l’achat en particulier, les recherches des
4 024
MAYSONNABE
3
TECHNOCITÉ
LE HILLANS
PME sont très actives et nous ne sommes pas
4 1
1
2 984 en mesure de satisfaire toute la demande.
335 DUBOSCOA Restons prudents néanmoins car la crise
846 3
432
LA NÉGRESSE/
MOURA/
4 1 1 650 1 économique à venir risque d'être très
IRATY
1 712 160 159 impactante. Il faudra attendre la fin de
1 286
BASSILOUR l'année pour faire un véritable bilan.
1
5 508
PATRICIA VIDAL – ARTHUR LOYD
Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
190 Pourquoi les investisseurs sont-ils
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020 attirés par le Pays Basque ? S’ils sont
1 KM 2 KM
toujours présents post-covid, quels
sont leurs secteurs de prédilection ?
Transactions d’entrepôts et de locaux d’activités en 2019 - Bien que le marché de l’investissement sur
le Pays Basque soit assez confidentiel et
Pôles Sud Pays Basque, Errobi, Pays de Bidache et Pays plutôt orienté vers des investisseurs privés
d’Hasparren locaux, les investisseurs institutionnels et
les Foncières sont fortement attirés par le
CÔTE BASQUE-
NIVE-ADOUR potentiel locatif. En effet, la côte basque
BASSUSSARY
ADOUR
ZA DU GOLF 2 connaissant un faible taux de vacance pour des
ARCANGUES
820
biens dits qualitatifs et aux normes, le marché
ST-JEAN-
DE-LUZ 2
JALDAI
PLANUYA
1
94
est attractif et sécurisant pour les bailleurs.
URRUGNE USTARITZ
ARRAUNTZ
1
Toutes les typologies d’actifs intéressent
CENTRE-BOURG
820
ERROBI
220 PAYS DE
les investisseurs. Les foncières sont
HASPARREN
1
50
LARRESSORE
ERREPIRA
1
plus attentives aux actifs tertiaires et
HENDAYE
SUD PAYS PASQUE PELEN BORDA
aux locaux d’activités et entrepôts. Pour
LES JONCAUX
1
1
95
400
préciser l’analyse concernant le tertiaire,
ZAMARIENA
1
ZA ERROBI-ALZUYETA la tendance est favorable pour les locaux
400
ITXASSOU
1
occupés par des locataires de 1er rang avec
340 un bail ferme (rendement sécurisé - Core),
5
1 935
et également pour les biens dont on sait que
Neuf Nombre de biens
PAYS DE
BIDACHE
la valeur locative peut augmenter (Core+).
BRISCOUS Quant aux investisseurs privés locaux
508 1 1
leur demande de commerces en pied
Seconde main Superficie (m2)
130 300 d’immeubles est toujours soutenue mais
Zone d’activité
PAYS DE
l’offre est extrêmement réduite.
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
HASPARREN
LAURENCE WARTELLE, CBRE – IPC
10UN STOCK PRINCIPALEMENT SITUÉ
L E M A RCHÉ DE S EN T REP Ô T S E T L OC AU X D'AC T I V I T É S
LE LONG DE L’ADOUR ET DANS LES Z.A.E. DU SUD
Stock d’entrepôts et de locaux d’activités en 2020 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour TARNOS
BOUCAU
BLANCPIGNON 2 BAS-BOUCAU
218 5
JORLIS
URCUIT
12 1 ST-ÉTIENNE BOURG
680
LAZARET-REDON ST-BERNARD 5
6 1
4 637 960
2 545
ANGLET PONTOTS ALLEES PARC
80
5 MARINES 3 D’ACTIVITÉS
BAYONNE 3 993
FORUM 4
ST-FRÉDÉRIC
3 1000 CV 359
5 CANTONS BAYONNE 7 RTE DE
3 680 LA GARE
1 1
45 1 246 3173 1 1
70
2 186 3 000
BIARRITZ 1860
LE HILLANS RTE DES
710 DUBOSCOA BARTHES
5 4
BIARRITZ MAIGNON 6 1
DIFFUS LA NÉGRESSE/ 11 LAHONCE
639 MOURA / IRATY 2
MAYSONNABE MOUGUERRE
4 1 897 144
BIDART
3 220
DIFFUS 767 1 118 4 250 ST-PIERRE-D’IRUBE
BIDART 1 VILLEFRANQUE
110
BASSILOUR 5 508
2 Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
1
95 200 AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
PAROLES D’EXPERTS Cette tendance s'explique par la possibilité offerte à de
nombreuses entreprises d'acquérir leur propre bâtiment
sur de nouvelles zones, et également par le fait que
plusieurs "gros faiseurs" nationaux et internationaux ont
restructuré et déplacé leurs activités sur de nouveaux
L’année écoulée affiche un volume de stock qui sites laissant vacants de nombreux biens très spécifiques,
atteint un record depuis la création de l’observatoire. d'autant plus vieillissant, et par conséquent difficiles à
Ce dernier reflète-t-il la dynamique du marché ou louer ou vendre sans envisager des travaux importants.
y-a-t-il des explications à ce stock au niveau élevé ? Enfin, il faut également prendre en compte le
En effet, l'année écoulée affiche un volume de fait que certaines zones proches des centres
stock record pour les locaux d'activités/ entrepôts, urbains sont délaissées au profit de zones
principalement due à l'augmentation d’entrepôts plus proches des accès autoroutiers.
de très grandes surfaces (> 1 000m²). PATRICK VERGEZ – ALLO IMMO PRO
Stock d’entrepôts et de locaux d’activités en 2020 -
Pôles Sud Pays Basque, Errobi, Pays de Bidache et Pays d’Hasparren
BASSUSSARRY
3 BRISCOUS
ZA DU GOLF ZA MENDIKO BORDA
620
4
1
ST-JEAN- JALDAI 344 PLANUYA
DE-LUZ 525
6 2
ARRAUNTZ
401 HASPARREN
USTARITZ ZA PIGNADAS
URRUGNE
HENDAYE CENTRE-BOURG
3 592 LARRESSORE 3
LES JONCAUX 1 2
1 ERREPERIA
190 1 245
ZA LAN TOKI 2
ASCAIN ZAMARIENA 3
LANZELAI 1
170 6 500 875
1
8 872 620 ST-PÉE- 3 735
SUR-NIVELLE
5 508
Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
11L E M A RCH É
DE S LOCAU X
COM M E RCI AU X
CHIFFRES CLÉS
18 036 m²
commercialisés pour 143 biens
m²427 EN
58 797 pour biens
S T OCK
Un délai d’écoulement
3 A NS e t 3 MOIS
Une transaction moyenne de
126 m²
18 036 m2
13 043 m2 13 662 m2 143
BIENS
121
TRANSACTIONS
99
BIENS BIENS
2017 2018 2019
56 383 m2 58 797 m2
48 165 m2
STOCKS
339 352 427
BIENS BIENS BIENS
128%
17% 15%
34%
12%
4% 3% 13%
15%
3% 17% 27%
ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC 20%
L E M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X
24%
45% 33%
2%
DE LOCAUX COMMERCIAUX 44% 33% 31%
ANNEAU INTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
CESSION DU DROIT AU BAIL LOCATION DES MURS
CESSION DU FOND DE COMMERCE LOCATION DES MURS AVEC PAS DE PORTE
T R A N S A C T ION S S T OC K S T R A N S A C T ION S VENTE DES MURS
S T OC K S
0,5%
8% 1%1% 2%
17% 15%
34% 11%
12%
4% 16%
15% 3% 13%
3% 17% 27%
20% 24% 22%
45% 64% 26% 54%
33%
2%
44% 33% 31%
ANNEAU INTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE < 100 m2 100 m2 À 200 m2
CESSION DU DROIT AU BAIL LOCATION DES MURS 200 m2 À 500 m2 500 m2 À 1 000 m2 > 1 000 m2
CESSION DU FOND DE COMMERCE LOCATION DES MURS AVEC PAS DE PORTE
VENTE DES MURS
DE FORTS ÉCARTS SUIVANT LES EMPLACEMENTS
0,5%
1%1% 2%
11%
16%
22%
64% 26% 54%
Valeur locative pour les locaux commerciaux 1 000 m2
1 250
690 671
634
594
370
251
157
180 159
Le calcul du droit au bail
98
est fait sur 9 ans
BIARRITZ SAINT-JEAN- AUTRES BIARRITZ
SECTEUR 1 DE-LUZ SECTEURS SECTEUR 1 BIS
Centre-Ville CBA Les secteurs du centre-ville de
660 Biarritz ont été modifié en 2019
pour une meilleure analyse :
415
360 - Secteur 1 : place Clémenceau,
330 Haut de l’Av Edouard VII,
haut de la rue Mazagran,
280 290 bas de la rue Gambetta, bas
180 180 de la rue Victor Hugo...
110 105 87 119 - Secteur 1 bis : Av. Edouard VII,
Boulevard de Gaulle, Halles,
GRAND haut de la rue Gambetta, rue
BIARRITZ RESTE BAYONNE EROBI, NIVE-ADOUR
BAYONNE SECTEUR 2 Centre-Ville SUD PAYS-BASQUE du Port vieux, Av de Verdun...
(hors saint-jean Centre-Ville) - Secteur 2 : reste du centre-ville
13L E M A RCH É PAROLES D’EXPERTS
DE S LOCAU X Les volumes de transactions ont
COM M E RCI AU X augmenté d’un tiers entre 2018 et 2019
pour atteindre un niveau record de
18 000m². Quels sont les facteurs qui ont
favorisé cette dynamique ? Quel impact
du covid sur les transactions à venir ?
DES TRANSACTIONS CONCENTRÉES Difficile exercice que de revenir sur un
marché immobilier d’entreprise 2019 qui
a su conserver une dynamique forte sur
DANS CINQ SECTEURS DES PÔLES CÔTE notre territoire. Dans la continuité de 2018
et bénéficiant d’une notoriété toujours
plus importante, le marché tertiaire de la
BASQUE-ADOUR ET NIVE-ADOUR Côte Basque est resté très actif avec un
nombre de transactions en hausse comme
pour les locaux d'activités. Le volume de
commercialisations atteint un niveau record.
Transactions de locaux commerciaux en 2019 Les entreprises font de plus en plus le choix
de l’acquisition, plus particulièrement sur
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour des biens de petite surface. Les niveaux
bas des taux d’intérêts et les intentions
TARNOS patrimoniales des dirigeants d’entreprises
ESTUAIRE-PORT
peuvent l’expliquer, en partie, tout comme
1 1
BOUCAU
une conjoncture économique favorable.
30 26
ANGLET
RIVE DROITE NORD
Bien heureux ceux qui peuvent prévoir ce qu’il
5 CANTONS - PLAGES -
BD BAB - HAUSQUETTE 1 3 va se passer économiquement ne serait-ce
8
BAYONNE 150 517
que jusqu’à la fin de l’année 2020. On peut
CŒUR
CENTRE-VILLE
BAYONNE néanmoins, sans trop de risque dire que
1 001
CENTRE-VILLE
BIARRITZ
22 18 21
cette crise devrait rebattre les cartes du
13 8 secteur de l’immobilier d’entreprise. Nous
3 102
1 343 1 998
LAHONCE
avons déjà assisté aux premières demandes
858 656
BIARRITZ
CEINTURE
6 3 d’annulations et ou d’étalement des loyers
5
7 1
90 MOUGUERRE et les risques d’impayés font trembler
BIARRITZ
DIFFUS
308 1622
155 1 051 ST-PIERRE-D’IRUBE les investisseurs, et les banquiers.
BIDART
SUD À l’échelle du territoire français des études ont
3
mis en lumière le report de déménagements
5 508 ou d’investissement dans la pierre de la
1 510 Local vide Local occupé Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
part d’entreprises qui l’avaient planifié.
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020 Émergence du télétravail, réflexion sur le
1 KM 2 KM
coworking ou les open-space, on peut très
facilement se dire que les choses vont
changer, mais peut-être pas partout.
Transactions de locaux commerciaux en 2019 - Pôles Sud En effet, notre territoire, déjà extrêmement
attirant, le devient encore plus avec
Pays Basque et Errobi l’accroissement des nouvelles méthodes
de travail et l’émergence d’une fièvre
décentralisatrice notamment de la part
ARBONNE des cadres des grandes entreprises qui se
CENTRE-BOURG
ST-JEAN-
DE-LUZ
JALDAI
1
rendent compte qu’il est possible d’être
1 1
efficace tout en travaillant à distance.
USTARITZ
5 5
110 200 Ces entreprises vont-elles multiplier les
CENTRE-BOURG
2 325 347 1 300 bureaux en province ? Ce scénario n’est
1 CAMBO-LES-BAINS
CENTRE BOURG
pas à exclure. Il faudra alors considérer le
13753 1 1
cercle vertueux dans son intégralité avec
BÉHOBIE 1
ITXASSOU
ZI ORDOKIA des cadres dirigeants d’entreprise qui
SARE
1 125 100 télétravailleront, vivront et consommeront ici.
105 CENTRE-BOURG
48 La durabilité des bâtiments est l'un des
1
principaux défis de notre époque qui a
Local vide Local occupé déjà commencé mais qui influencera
800
5
Nombre de biens
508
Superficie (m2) Zone d’activité
de plus en plus les investisseurs.
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
Espérons enfin que l’économie touristique
ne s’en verra pas trop bouleversée sur
le moyen terme, car nombre des locaux
commerciaux d’Hendaye au nord des Landes
en dépendent. Rendez-vous à la rentrée de
2020 pour tirer un premier bilan comptable
de cette saison un peu particulière.
SÉBASTIEN GAGNE - CARMEN
14UNE GÉOGRAPHIE DU STOCK CONFORME À LA
L E M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X
LOCALISATION DES TRANSACTIONS
Stock de locaux commerciaux en 2020 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour
ESTUAIRE - PORT
4
1 BOUCAU
RIVE DROITE NORD
5 CANTONS - PLAGES - 403 74
BD BAB - HAUSQUETTE 11
17 8
ANGLET 2
CÔTE BASQUE-ADOUR 32
BAYONNE 173 2 994
1 425 1 184
CENTRE-VILLE
59 BIARRITZ 21 BAYONNE
CENTRE-VILLE 34 4
65
BIARRITZ
16 2 457
3 639 7 813 LAHONCE
CEINTURE COEUR 120
5 260 1 096 23 17 2
5 528 6 019 2
8
2
BIARRITZ
149 310
MOUGUERRE
DIFFUS
653 170 ST-PIERRE-D’IRUBE
3 345 3 633 NIVE-ADOUR
BIDART VILLEFRANQUE
SUD
7 5
1 390 979 5 508
Local vide Local occupé Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
PAROLES D’EXPERTS Les professionnels de l’immobilier ont un rôle de conseil
sur le prix réel d’un bien à vendre ou sur le loyer d’un bien
mis en location alors que certains propriétaires ne veulent
pas entendre que le bien mis à la vente ou à la location
est au-dessus du prix du marché. S’il n’y a pas de contact
Certains biens en stock ne trouvent pas preneurs ou de visite dans les 3 mois qui suivent la mise en vente
depuis plusieurs années, selon-vous au bout de d’un bien, c’est qu’il n’est tout simplement pas au prix.
combien de temps un bien est placé s’il est au prix du Il est indéniable que le covid laissera des traces sur le
marché ? Pensez-vous que le covid aura un impact marché immobilier d’entreprises. Concernant le marché
sur le délai d’écoulement des locaux commerciaux ? des locaux commerciaux, nous pouvons tabler sur une
Dans l’immobilier en règle générale quand un bien baisse de prix sur l’ensemble des biens d’environ 20%,
est au prix du marché, la dynamique de vente peut-être encore plus pour le secteur de la restauration.
s’enclenche très rapidement. Cela se vérifie aussi PASCALE SOULÉ, RESEAU 3C
pour les biens commerciaux à la location.
Stock de locaux commerciaux en 2020 - Pôles Sud Pays Basque et Errobi
ARBONNE
GUETHARY LANA HASPARREN
CENTRE BOURG
1 1
70 1
270 41
JALDAI USTARITZ
LAIATZ 4 CENTRE-BOURG
1 2 CENTRE BOURG 8
CIBOURE 70 1 51
CENTRE BOURG ST-JEAN- 530 AHETZE
HENDAYE 2336 1078
CENTRE VILLE SOCOA 1 DE-LUZ
CENTRE-VILLE CAMBO-LES-BAINS
3 1 47
17 6
9 160 CENTRE-BOURG
779 2 2
540 785 URRUGNE 450 453
CENTRE BOURG 2094
8 SAINT PÉE SUR NIVELLE
ASCAIN CENTRE BOURG
OLHETTE CENTRE BOURG
2
1 1 2
204 1 378 287
120 240
5 508
Local vide Local occupé Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2020
15BI LA N DE
L’É DITION 2020
UN PARTENARIAT AVEC LES PROFESSIONNELS CONSOLIDÉ
DEMise
S enT EMP S D’ÉCH A NGE S MULT IP L IÉ S
place de réunions techniques et de temps d’échanges informels
V ER S DE S AT EL IER S DE T R AVA IL
SUR DE S SU JE T S P RECIS
UNE P RO JEC T ION A L’EL A RGIS SEMEN T A
DE NOU V E AUX P ROF E S SIONNEL S
UN MARCHÉ TOUJOURS DYNAMIQUE
L E SEC T EUR DE S BURE AU X DOP É PA R DE S V EN T E S E XCEP T IONNEL L E S
UN M A RCHÉ caractérisé
DE L OCpar AUdes
X surfaces
D’AC Tplus
I V Igrandes
T É ENplacées
F OR T E H AU S SE
UN M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X HÉ T ÉROGÈNE
qui connait un niveau record de transactions
PAROLES D’EXPERTS Cependant, tous les types de « produits » n’ont pas connu
cette même dynamique, notamment les grandes surfaces
de bureaux qui peinent à trouver preneur. La mise en place,
plus massive, du télétravail pendant le confinement a permis
Pour l'ensemble des marchés étudiés, au-delà des à certaines entreprises de repenser leur organisation et
résultats chiffrés et des emplacements, les agences donc la configuration des locaux. Le temps de l’open space
enregistrent un rebond d’activité après le confi- semble révolu et certaines sociétés envisagent même que
nement, comment expliquer cette dynamique ? le télétravail, au moins en partie, devienne une habitude.
En ce qui concerne les locaux d’activités, la tendance
La période de confinement a permis, pour certains,
est la même qu’avant le confinement : recherche
d’affiner leurs projets professionnels, pour d’autres
importante et plus particulièrement à l’achat.
de repenser leur stratégie. C’est sans doute la raison
pour laquelle, nous avons ressenti un rebond d’activité Quant aux commerces, l’interrogation demeure. En
début juin, le mois de mai ayant été un mois de mise effet, ceux-ci ont été durement touchés par ces deux
en place d’une nouvelle façon de travailler (mesures de mois d’inactivité. Les projets d’avant confinement
protection, gestes barrières, port du masques…) . ont, pour la plupart, été reportés, voire annulés. Il
est actuellement trop tôt pour connaître l’évolution
Les projets étaient réfléchis et par conséquent, la
de ce marché. Et le début de l’année 2021 sera inévi-
demande plus qualifiée. Cette dynamique ressentie en
tablement révélateur de l’impact lié à la Covid-19.
juin était la continuité d’un début d’année prometteur. SOPHIE DEMANGE – IE+
1618
LEXIQU E
TYPOLOGIE DU BIEN
Bureau
Local et annexes où sont exercées des activités de direction,
de services, de conseils, d’études, d’ingénierie…
Entrepôt
Local destiné aux activités de stockage, de
distribution ou de reconditionnement.
Principales caractéristiques :
- Hauteur sous plafond généralement supérieure à 6 m,
- Bureaux associés de l’ordre de 5% à 15% de la surface totale,
- Baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied,
- Aire de manœuvre importante,
- Espace et volume homogènes, avec en particulier
des formes et hauteurs régulières.
Local d’activité
Immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles
de production et permettant de regrouper toutes les
fonctions d’une entreprise sous un même toit.
Principales caractéristiques :
- hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activité,
- bureaux associés de l’ordre 15% et 25% de la surface totale.
Local commercial
Local destiné à l’activité commerciale. Il peut
être utilisé pour vendre, stocker ou fabriquer des
biens ainsi que pour fournir des services.
ÉTAT DU BIEN
Immeuble neuf
Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans
et n’ayant jamais été occupé.
Seconde récent
Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été
occupé, non rénové ou restructuré.
Immeuble ancien
Immeuble de plus de 10 ans rénové ou pas.
Immeuble rénové
Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une
rénovation légère, sans obtention d’un permis de construire.
Immeuble restructuré
Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde.
Les états récent, ancien, rénové et restructuré
forment des biens dits de « seconde main ».LEXIQU E
TRANSACTIONS
Transactions (demandes placées)
Ensemble des opérations, à la location ou à la vente, réalisées
par des utilisateurs finaux et concrétisées par la signature
du bail ou d’un acte de vente (neuf et seconde main).
Compte propre
Opération réalisée pour ses besoins propres par un
utilisateur propriétaire du terrain et futur occupant.
Droit au bail
Indemnité demandée par un commerçant titulaire d’un bail
commercial à celui qui prend sa suite dans la location. L’acquéreur
achète le seul droit de bénéficier d’un bail commercial en
cours, pour la durée restant à courir et dans des conditions
identiques, notamment en ce qui concerne le loyer.
Pas de porte (ou droit d’entrée)
Indemnité versée au propriétaire des murs lors de
la conclusion du bail pour un local vacant.
Fonds de commerce
Ensemble d’éléments mobiliers corporels (matériel, marchandises)
et incorporels (clientèle, enseigne et nom commercial,
marques, licences…) mobilisés pour réaliser une activité
commerciale. Il ne comprend ni les immeubles, ni la dette.
Délais d’écoulement
Rapport entre le stock et les transactions. Il s’agit
de calculer le temps nécessaire au stock pour être
écoulé en fonction des transactions réalisées.Vous pouvez aussi lire
