OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISES 2019 - COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉR ATION PAYS BASQUE - Entreprendre en Pays Basque
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OB SE RVATOI R E
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
DE L'I M MOBI LI E R D'E N T R E PRISE S
2019
-
CO M M U NAUTÉ D’AG G LO M ÉR ATI O N
PAYS BA SQ U E I N T RODUCTION
Lancé en 2013, le livret de l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprises (OIE) du Pays Basque se
structure autour d’un partenariat fort entre sept agences immobilières spécialisées (Abault,
André Garreta Immobilier, Arthur Loyd, Carmen Entreprises, IE+, IPC- CBRE et Tourny Meyer),
la Chambre de Commerce et d’Industrie de Bayonne Pays Basque, l’Agence d’Urbanisme
Atlantique & Pyrénées et la Communauté d’Agglomération Pays Basque, l’OIE étudie les
grandes dynamiques des marchés de bureaux, locaux d’activités / entrepôts et locaux
commerciaux au Pays Basque afin de construire une analyse partagée.
Ce document présente, à travers différents graphiques, cartes et données chiffrées,
un diagnostic de l'état de l'immobilier d'entreprises au Pays Basque, éclairé par des professionnels
du secteur, sans qui rien ne serait possible et dont il convient une nouvelle fois de saluer
la participation active.
SOM M A I R E
Le territoire de l’Observatoire, en chiffres et en images . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Le marché des bureaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Le marché des entrepôts et locaux d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Le marché des locaux commerciaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Bilan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Lexique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voir fiche détaillée
2L’OB SE RVATOI R E
DE L’I M MOBI LI E R
D’E N T R E PRISE S
AU PAYS BASQU E
UNE DÉMARCHE PARTENARIALE CHIFFRES CLÉS
DU PAYS BASQUE
¤ PILOTÉE PAR LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION PAYS BASQUE
¤ RÉUNISSANT 7 AGENCES SPÉCIALISÉES EN IMMOBILIER 3 000 KM² de superficie
PROFESSIONNEL :
Abault Immobilier, André Garreta Immobilier, Arthur Loyd,
Carmen Entreprises, IE+, IPC-CBRE et Tourny Meyer
10 PÔLES TERRITORIAUX
¤ ASSOCIANT L’AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUES ET PYRÉNÉES
ET LA CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DE BAYONNE -
PAYS BASQUE
306 306 HABITANTS
(source : INSEE 2019 –
Recensement de la population 2016)
CÔTE BASQUE-
48 243 ÉTABLISSEMENTS
ADOUR
BIARRITZ
BAYONNE
NIVE-ADOUR
PAYS DE
BIDACHE (source : INSEE – SIRENE 2018)
MOUGUERRE
BIDACHE
BIDART
ARBONNE
143 440 EMPLOIS EN 2018
SAINT-JEAN-
DE-LUZ
USTARITZ BARDOS (source : INSEE – SIRENE 2018)
ERROBI
HENDAYE URRUGNE SUD PAYS BASQUE
ST-PÉE-S/NIVELLE HASPARREN
PAYS DE
HASPARREN AMIKUZE
ZONE D’INTERVENTION EFFECTIVE
DES AGENCES IMMOBILIÈRES PARTENAIRES
4 GARES TGV
ITXASSOU ST-PALAIS
IHOLDY
IHOLDI-OZTIBARRE
MAULÉON-
LICHARRE
UN CENTRE DE
GARAZI-BAIGORRI
ST-JEAN-
LE-VIEUX
ST-ETIENNE-
DE-BAIGORRY TRANSPORT MULTIMODAL
SOULE-XIBEROA
de dimension internationale :
Le Centre Européen de Fret.
2E AÉROPORT D’AQUITAINE
avec plus de 15 destinations desservies
5KM 10KM AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
Territoire de L’Observatoire de l’immobilier d’Entreprises
Cet observatoire 2019 s’appuie sur les données des partenaires et des 2 DESSERTES
transactions principalement concentrés sur le secteur identifié sur la carte. AUTOROUTIÈRES
vers Paris / Madrid et vers Toulouse
3L E M A RCH É DE S
BU R EAU X
CHIFFRES CLÉS
7 6 4 8 m²
commercialisés pour 64 biens
m²
31 703 pour EN S T OCK
222 biens
Un délai d’écoulement
4 A NS et 2 MOIS
Une transaction moyenne de
120 m²
TRANSACTIONS ET STOCK DE BUREAUX EN 2018
Évolution transactions / stock 2016 – 2017 – 2018
7 648 m2
6 834 m2 5 849 m2
TRANSACTIONS
66 67 64
BIENS BIENS BIENS
2016 2017 2018
35 894 m2
31 703 m2
28 833 m2
STOCKS
246 250 222
BIENS BIENS BIENS
4ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC DE BUREAU
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
T R A N S A C T ION S S T OC K S
6% 5% 17% 8%
9%
11% 16%10%
13% 4%
45% 44% 23% 52%
67% 70%
ANNEAU EXTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
LOCATION / NEUF VENTE / SECONDE MAIN
LOCATION / SECONDE MAIN VENTE / NEUF
2% 2% 1%
3% 2%
14%
14%
51%
32%
80%
< 100 m2 100 M2 À 200 m2
200 m2 À 500 m2 500 m2 À 1 000 m2 1 000 m2 À 2 000 m2
DES LOYERS TOUJOURS ÉLEVÉS
300
238 2 250
204 2 020 2 000
1 790 1 710 1 700
142 165 1 250 1 205
1 400
141
96
70 72
2016 2017 2018 2016 2017 2018
PRIX MÉDIAN PRIX MÉDIAN
Prix de location en seconde main en 2018 Prix de vente en seconde main en 2018
(en T HT / m² / an) (en T HT / m² / an)
5L E M A RCH É DE S
BU R EAU X
DES TRANSACTIONS CENTRALISÉES DANS PAROLES D’EXPERTS
3 SECTEURS DU PÔLE CÔTE BASQUE-ADOUR Si le nombre de transactions en
2018 a reculé, la demande placée
(en surface) a bondi de 30%
pour atteindre plus de 7 500 m².
Transactions de bureaux en 2018 - Doit-on comprendre que nous
avons assisté à des transactions
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour exceptionnelles ?
« Effectivement fin 2018, nous avons
TARNOS vendu un immeuble de bureaux d’une
surface conséquente de 2 500 m² : une
BOUCAU
5 CANTONS - ESTUAIRE-PORT exception sur un marché qui compte
PLAGES-
BD BAB -
HAUSQUETTE
RIVE DROITE 94% de transactions réalisées sur des
ANGLET 2 3 BAYONNE
5
biens dont la surface est inférieure
112 194
CENTRE-VILLE
4 1140
à 200 m². Il s’agit de l’ancien siège
21
504
EST
1 1
de Guyenne & Gascogne cédé par
2 BAYONNE
100 le groupe Carrefour. Ce qui est
144 1
BIARRITZ
1515
CŒUR
192 2500 NIVE-ADOUR
intéressant dans cette transaction,
LAHONCE
1
15
c’est que les espaces ont pu être
30 855
MOUGUERRE divisés pour répondre à la fois aux
BIARRITZ
DIFFUS CEINTURE
VILLEFRANQUE ST-PIERRE-D’IRUBE
besoins de l’acquéreur et rentabiliser
BIDART
les surfaces restantes en les proposant
1
5 508
à la location.
95
Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
IZARBEL ET DIFFUS
Outre cette transaction exception-
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
1 KM 2 KM
nelle et quelques biens de taille plus
importante que d’habitude, le marché
reste majoritairement concentré sur
des surfaces inférieures à 100 m²
avec 80% des transactions réalisées
(contre 75% en 2017). Cette tendance
correspond bien au profil des entre-
Transactions de bureaux en 2018 - prises du tertiaire qui se créent et
Pôles Sud Pays Basque et Errobi se développent sur notre territoire :
leur immobilier est souvent le second
3 poste de coût après la masse salariale,
les dirigeants sont non seulement très
ST-JEAN-
DE-LUZ
attentifs au rapport qualité/prix de
JALDAI
150 leurs locaux, mais ils sont de plus en
plus sensibles à l’image véhiculée par
ASCAIN 2 ITXASSOU ceux-ci. Or actuellement le marché
de bureaux au Pays Basque souffre
LARRE LORE 3 d’une pénurie d’offre adaptée. Le
77 stock étant composé essentiellement
ZA ORDOKIA
52 de bureaux de seconde main, chaque
5 critère de choix est soigneusement
Neuf Nombre de biens
étudié : l’emplacement, l’accessibilité,
508 la conformité aux normes, l’état du
Seconde main Superficie (m2) bien et l’image qui sera perçue par les
Zone d’activité clients et les salariés. »
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018 Christelle RODET IPC-CBRE
6UN STOCK DIFFUS AVEC DES POCHES SUR
L E M A RCHÉ DE S BURE AUX
3 SECTEURS DU PÔLE CÔTE BASQUE-ADOUR
Stock de bureaux au 1er janvier 2019 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour TARNOS
5
BOUCAU
ESTUAIRE-PORT
673
7
ANGLET 8
43 BAYONNE
622 18 BAYONNE RIVE DROITE
5 CANTONS - CENTRE-VILLE 786
PLAGES- 20
BD BAB -
HAUSQUETTE 8 2
4 402
BIARRITZ
1
3777 6470
CENTRE 3 766
496 CŒUR 405 3619
BIARRITZ 31 4 LAHONCE
406 NIVE-ADOUR
1
200
6 1
360 2 MOUGUERRE
BIARRITZ 103
610 3440
DIFFUS 440
CEINTURE VILLEFRANQUE ST-PIERRE-D’IRUBE
BIDART
5 8
5 508
565 1305 Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
IZARBEL ET DIFFUS
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
1 KM 2 KM
PAROLES D’EXPERTS Ces bureaux se situent également dans des secteurs
comme le forum ou les zones d’activités qui ne sont pas
très qualitatifs.
Le stock de bureaux même s'il recule demeure Par contre, les bureaux qui sont soit sur un secteur tertiaire
important sur le territoire. Malgré tout le loyer comme Aritxague ou Izarbel, soit dans des immeubles
médian pratiqué semble croître, comment neufs font élever de manière significative les loyers avec
l’expliquer ? une valeur locative qui peut même dépasser les 200 €/m²/
an. De plus en plus, des entreprises parisiennes, nationales
« Sur la côte basque, nous avons un décalage important ou même internationales viennent sur le Pays Basque et
entre l’offre et la demande. Il y a certes un stock élevé de veulent des bureaux à la hauteur de leur image. Il y a un
bureaux mais ils ne satisfont plus les demandeurs. Ils sont vrai marché haut de gamme qui se profile pour les années
plutôt vieillissants et ne répondent pas dans la plupart des à venir. »
cas aux normes handicapées et ERP.
Patricia VIDAL – ARTHUR LOYD
Stock de bureaux au 1er janvier 2019 -
Pôles Sud Pays Basque, Errobi et Pays de Bidache
BARDOS
BASSUSSARRY 1
5
1 ZA DU GOLF
508 130
95 CENTRE-BOURG
ST-JEAN- 7 LANA 6
2
DE-LUZ 5 PLANUYA
ARBONNE 865 ARRAUNTZ
420 4
1 461 2098 CENTRE-BOURG
URRUGNE 1
JALDAI
HENDAYE USTARITZ 302
449 90
MENTABERRIKO
LAIATZ BORDA 4
LARRESSORE ERREPIRA
1 1
PELEN BORDA 352
110 65
LES JONCAUX
2
ST-PÉE- ERROBI ALZUYETA
SUR-NIVELLE 32
3
5 ITXASSOU
Neuf Nombre de biens 171
ZA ORDOKIA
508
Seconde main Superficie (m2)
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
5KM 10KM
7L E M A RCH É DE S
E N T R E PÔTS ET
LOCAU X D’ACTI V IT É S
CHIFFRES CLÉS
15 208 m²
commercialisés pour 66 biens
m²
58 0 47 pour EN S T OCK
127 biens
Un délai d’écoulement
3 A NS et 10 MOIS
Une transaction moyenne de
230 m²
Évolution transactions / stock 2016 – 2017 – 2018
17 515 m2
16 942 m2
15 208 m2
TRANSACTIONS
34 52
66
BIENS BIENS
BIENS
2016 2017 2018
56 154 m2 58 047 m2
43 396 m2
STOCKS
148 94 127
BIENS BIENS BIENS
8ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC
L E M A RCHÉ DE S EN T REP Ô T S E T L OC AU X D'AC T I V I T É S
DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
T R A N S A C T ION S S T OC K S
1% 3%
7%
27% 23% 5%
18% 10%
30% 19%
38% 73%
12% 40% 66%
28%
ANNEAU EXTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
LOCATION / NEUF VENTE / SECONDE MAIN
LOCATION / SECONDE MAIN VENTE / NEUF
2% 6% 4%
11% 9%
23% 17%
33%
28%
35% 36%
< 100 m2 100 m2 À 200 m2 200 m2 À 500 m2
500 m2 À 1 000 m2 1 000 m2 À 2 000 m2 > 2 000 m2
DES PRIX GLOBALEMENT À LA HAUSSE
2 084
136
120 1 646
78 85
1 173 1 173
869
40 42 585
2017 2018 2017 2018
PRIX MÉDIAN PRIX MÉDIAN
Prix de location en seconde main en 2018 Prix de vente en seconde main en 2018
(en T HT / m² / an) (en T HT / m² / an)
9L E M A RCH É DE S
E N T R E PÔTS ET
LOCAU X D’ACTI V IT É S
DES TRANSACTIONS CONCENTRÉES PAROLES D’EXPERTS
SUR 4 ZONES D’ACTIVITÉS DU
NORD DU TERRITOIRE 55% de la demande placée a
été vendue alors que les biens
à vendre ne représentent que
24% des mètres carrés en stock.
Transactions d’entrepôts et de locaux d’activités en 2018 - Existe-t-il une véritable volonté
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour d’être propriétaire y compris
chez les TPE ?
BOUCAU-PORT
1 « Il est vrai qu’un net déséquilibre apparaît.
LAZARET-REDON 1 275 Les locaux de ce type à la vente sont
BLANCPIGNON
180 effectivement très recherchés, et l’offre
2 ST-ÉTIENNE
50
1
ST-BERNARD 3 toujours aussi limitée. Ce constat est
380 2
CENTRE-VILLE
465 encore plus vrai pour les petites surfaces de
5 CANTONS PONTOTS 996 BAYONNE 100 à 200 m2, qui sont très plébiscitées par
1 2 1 1 PARC D’ACTIVITÉ
245 251 1
les TPE. Elles représentent d’ailleurs plus de
220 337 1
2 80 310 la moitié des transactions sur le territoire.
ST-FRÉDÉRIC
1060
On peut l’expliquer de plusieurs manières.
PARME-AÉROPORT MELVILLE-LYNCH
MAYSONNABE 2 1 16
1
LE HILLANS Les biens disponibles à la location sont
1 260
98
91 307 généralement inadaptés et rares sont
LA NÉGRESSE/ 1 3
3387
DUBOSCOA
4 1
les propriétaires à vouloir engager des
MOURA/
IRATY
100 MAIGNON
314 travaux de réhabilitation pour répondre
647 1124 à la demande. Les entreprises préfèrent
donc acheter. D’autant que le surplus de
5 508 valeur créé suite aux travaux leur sera
Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
directement bénéfique.
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018 Outre l’intérêt patrimonial, l’entrepreneur,
1 KM 2 KM
qui est à la fois bailleur et locataire, évite
aussi par la même occasion toutes les
problématiques et potentiels conflits liés à
Transactions d’entrepôts et de locaux d’activités en 2018 - l’engagement d’un contrat de bail au sens
Pôles Sud Pays Basque, Errobi, Pays de Bidache et Pays large (reconduction du bail, revalorisation
d’Hasparren du loyer, répartition des charges/dépenses
travaux…). Et certaines TPE qui ont
CÔTE BASQUE-
NIVE-ADOUR une optique d’évolution à moyen terme
ADOUR
apprécient cette souplesse.
ARCANGUES
JALDAI
3
PLANUYA
De plus en plus d’entrepreneurs se
ST-JEAN-
DE-LUZ 1 413 positionnent en profil investisseur
150
URRUGNE
USTARITZ PAYS DE
utilisateur, car d’une part le marché des
CC ARGIA 2 LARRE LORE
ERROBI HASPARREN
locaux d’activités présente des taux de
600
1 100 1
LARRESSORE rentabilité très attractifs, et d’autre part car
LANZELAI PELEN BORDA
1 95
CENTRE-BOURG 1
90 les taux de crédit immobilier sont toujours
ASCAIN
325
1
ZA ERROBI-ALZUYETA
aussi bas et donc propices aux placements.
SUD PAYS PASQUE 2
700
SOURAIDE ITXASSOU
150
C’est pourquoi les locaux d’activités à
la vente, qui plus est neufs, et sur des
5
PAYS DE SAMES
segments de petites surfaces, sont
Neuf Nombre de biens BIDACHE 1 fortement sollicités. En témoigne le succès
508
BRISCOUS
2 BARDOS
555 de Melville Lynch. »
Hélène BARRIEU -
Seconde main Superficie (m2) 175
1
430
Zone d’activité
PAYS DE TOURNY MEYER
HASPARREN
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
10UN STOCK PRINCIPALEMENT SITUÉ
L E M A RCHÉ DE S EN T REP Ô T S E T L OC AU X D'AC T I V I T É S
LE LONG DE L’ADOUR ET DANS LES Z.A.E. DU SUD
Stock d’entrepôts et de locaux d’activités au 1er janvier 2019 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour TARNOS
LAZARET-REDON
7 HAUT-BOUCAU
BOUCAU
2
ST-ÉTIENNE URCUIT
BLANCPIGNON 1183 328
6 ST-BERNARD 4 BOURG
6 1
ANGLET 2318 80
937 PONTOTS PARC
2 D’ACTIVITÉS
5 CANTONS BAYONNE 3341
1 4
ST-FRÉDÉRIC
70 CV
1000 BAYONNE 3 4 RTE DE
FORUM 4 2 LA GARE
3173 1 1
513 855 212
1226 1900 1
PARME / 1 1860
1 BIARRITZAÉROPORT ARKINOVA CEF
RTE DES
1 300 BARTHES
375 2 120
BIARRITZ LE HILLANS 2984 LAHONCE
MAIGNON DUBOSCOA
DIFFUS LA NÉGRESSE/ 1
825 MOURA / IRATY 8 1 1 MOUGUERRE
MAYSONNABE
5 130
290
BIDART 1124
DIFFUS 1727
BIDART 1 VILLEFRANQUE ST-PIERRE-D’IRUBE
1776
110
BASSILOUR 5 508
2 6 Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
261 938
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
PAROLES D’EXPERTS En revanche, la demande pour les surfaces plus modestes
(entre 100 et 200 m2) explose et ce phénomène concerne
plus l’acquisition que le locatif.
En effet, il s’agit là d’une approche pragmatique, le prix
À l'inverse de ce qui est observé sur le au m2 pour le vendeur ou le bailleur reste élevé et en même
temps abordable pour l’acquéreur ou le preneur sur le
segment des bureaux, la demande placée global de par sa petite taille.
diminue en surface mais que le nombre total
de transactions augmente de plus de 25%. La demande préfère certainement privilégier un
Cela traduit-il un marché dynamique pour les emplacement et faire des arbitrages logistiques et
locaux de petites tailles ? organisationnels.
« Effectivement, il s’agit là d’une tendance forte. Même si Nous manquons de produits de type dépôts de petites
de grosses surfaces sont encore recherchées, la demande tailles, lorsque nous proposons à la vente un tel bien sur
reste à la marge et stable depuis plusieurs années. D’autant une zone prisée (de Bayonne nord à Jaldai – Saint-Jean-de-
plus que les prix pratiqués n’incitent pas à se rapprocher Luz), il génère 20 à 30 prospects qualifiés ! »
des secteurs les plus recherchés. Laurent ALLO – ABAULT Immobilier
Stock d’entrepôts et de locaux d’activités au 1er janvier 2019 -
Pôles Sud Pays Basque, Errobi, Pays de Bidache et Pays d’Hasparren
BASSUSSARRY
BRISCOUS
LANA
2 2 2 ZA DU GOLF ZA MENDIKO BORDA
210 485 4 3
155 2
ARBONNE 380 274
ST-JEAN- JALDAI PLANUYA
DE-LUZ 724
8 2
361 ARRAUNTZ
GUICHE
USTARITZ
URRUGNE 1
HENDAYE CC ARGIA
LES JONCAUX
1 6427 480
2 50
ZA LAN TOKI
BERROUETA HASPARREN
2 CENTRE-BOURG
2 2 1
ZA MARITXU 300 ZA ERROBI-ALZUYETA
1800
9022 1 2105 2
200 2550
530 ST-PÉE-
ITXASSOU
BIRIATOU SUR-NIVELLE
5 508
Neuf Seconde main Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
11L E M A RCH É
DE S LOCAU X
COM M E RCI AU X
CHIFFRES CLÉS
13 662 m²
commercialisés pour 121 biens
m²
56 383 pour EN S T OCK
352 biens
Un délai d’écoulement
4 A NS et 1 MOIS
Une transaction moyenne de
113 m²
13 043 m2 13 662 m2
11 436 m2
121
TRANSACTIONS
99
99 BIENS BIENS
BIENS
2016 2017 2018
56 383 m2
46 457 m2 48 165 m2
STOCKS
378 339 352
BIENS BIENS BIENS
1210%
17% 19%
18%
2% 18%
18% 13% 1% 2% 16%
3% 33%
ÉLÉMENTS DE CARACTÉRISATION DU PARC
17%
L E M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X
32%
49% 17% 17%
53% 45%
DE LOCAUX COMMERCIAUX ANNEAU INTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
CESSION DU DROIT AU BAIL LOCATION DES MURS
CESSION DU FOND DE COMMERCE LOCATION DES MURS AVEC PAS DE PORTE
T R A N S A C T ION S S T OC K S T R A N S A C T ION S VENTE DES MURS
S T OC K S
10% 12% 1% 6% 1%
17% 19%
18%
16%
2% 18%
18% 13% 1% 2% 16%
3% 33%
17% 24%
32% 63% 54%
49% 17% 17% 23%
53% 45%
ANNEAU INTÉRIEUR : VOLUMES
DISQUE INTÉRIEUR : NOMBRE
CESSION DU DROIT AU BAIL LOCATION DES MURS
CESSION DU FOND DE COMMERCE LOCATION DES MURS AVEC PAS DE PORTE < 100 m2 100 m2 À 200 m2
VENTE DES MURS 200 m2 À 500 m2 500 m2 À 1 000 m2 > 1 000 m2
12% 1% 6% 1%
16%
24% 63% 54%
DE FORTS ÉCARTS SUIVANT LES EMPLACEMENTS 23%
Valeur locative pour les locaux commerciaux 1 000 m2
695 690
624
366
240 280
157
115 110
SAINT-JEAN BIARRITZ BIARRITZ
DE-LUZ HALLES GRANDE
CENTRE-VILLE PORT VIEUX PLAGE
573
545
500
450
204 227
190
136
80 84 83 72
AUTRES RESTE GRAND EROBI, NIVE-ADOUR
SECTEURS BAYONNE BAYONNE SUD PAYS-BASQUE
CÔTE BASQUE-ADOUR CENTRE-VILLE (hors saint-jean Centre-Ville)
13L E M A RCH É
DE S LOCAU X
COM M E RCI AU X
DES TRANSACTIONS CENTRALISÉES PAROLES D’EXPERTS
SUR LE PÔLE CÔTE BASQUE ADOUR
Les prix sur les secteurs les
plus côtés (comme à Biarritz)
semblent s'envoler. Existe-t-il
Transactions de locaux commerciaux en 2018 toujours un intérêt stratégique
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour pour les grandes enseignes à y
être présent ?
TARNOS
« Les enseignes traditionnellement instal-
ESTUAIRE-PORT BOUCAU lées en périphérie commencent à investir
56
1 1
82 le cœur des centres villes.
ANGLET
RIVE DROITE NORD
5
Aller vers une réduction des surfaces, c'est
ANGLET
6 9
BAYONNE 541
ce que fait la grande distribution alimen-
629 978
CŒUR
CENTRE-VILLE
BAYONNE
taire à travers ses formats de proximité.
CENTRE-VILLE 15 8 16
BIARRITZ La logique actuelle veut que l'on se
14 19
2262
840 1154 rapproche du consommateur avec des
1302 1777
CEINTURE
1
LAHONCE formats plus petits.
BIARRITZ 5
1
70 MOUGUERRE
Les consommateurs veulent passer moins
450 1546
ST-PIERRE-D’IRUBE de temps en magasin.
BIDART
SUD
Seuls les emplacements de 1er ordre
3
240
3
357
offrent un intérêt stratégique pour les
Local vide Local occupé
5
Nombre de biens
508
Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
grandes enseignes avec comme critères :
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
- l'accessibilité multimodale,
1 KM 2 KM
- un plateau piéton étendu à la taille du
cœur de ville,
- le bon partage de l'espace public
entre voitures et piétons (partage du
centre-ville),
Transactions de locaux commerciaux en 2018 - Pôles Sud - l'organisation d'évènements culturels et
Pays Basque et Errobi touristiques récurrents,
- un développement concentré et contenu
ST-JEAN-
des zones de périphéries,
DE-LUZ - la présence importante d'activités
JALDAI
1 culturelles de loisirs (marchandes et non
1
CIBOURE 3 5 marchandes).
CENTRE BOURG 70 433 Par ailleurs, l'apport d'une chalan-
HENDAYE 1 265 332 dise touristique accentue encore ce
CENTRE BOURG 50 CENTRE-VILLE
phénomène de valorisation des locaux
2 1 CENTRE commerciaux.
150
BOURG
73 La plupart de ces critères étant réunis, les
Local vide Local occupé
coeurs marchands peuvent y connaître
un taux de vacances des locaux commer-
URRUGNE 5 508
Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité ciaux relativement faible, ce qui est le cas
sur Biarritz.
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
Sous la pression de l'offre et de la
demande immobilière sur ces bons
emplacements, les loyers peuvent con-
naître encore des hausses importantes. »
André GARRETA -
André GARRETA IMMOBILIER
14UNE GÉOGRAPHIE DU STOCK CONFORME À LA
L E M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X
LOCALISATION DES TRANSACTIONS
Stock de locaux commerciaux au 1er janvier 2019 -
Pôles Côte Basque-Adour et Nive-Adour
TARNOS
ESTUAIRE - PORT
2
1 BOUCAU
170 421
5 CANTONS - PLAGES - RIVE DROITE NORD
15
BD BAB - HAUSQUETTE
3
5 41
ANGLET 6
CÔTE BASQUE-ADOUR
BAYONNE 790 3437
CENTRE-VILLE 350 927
BIARRITZ CENTRE-VILLE
12 BAYONNE 9
59
BIARRITZ 64 35
17
1969
3272 13536
CEINTURE COEUR
4688 1940 8 13
5028 5283 1 2 LAHONCE
2 177
110 57MOUGUERRE
BIARRITZ
DIFFUS 2261 2334 ST-PIERRE-D’IRUBE
NIVE-ADOUR
BIDART VILLEFRANQUE
SUD
2 4
944 587
5 508
Local vide Local occupé Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité Secteur d’étude
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
PAROLES D’EXPERTS Et si elles ne trouvent pas sur ces secteurs précis, elles vont
reporter leur projet d’implantation, mais n’iront pas sur des
marchés dits de report ou plus excentrés : leur clientèle ne
se trouvant pas sur ces secteurs.
Si les prix semblent inaccessibles sur certains Des zones comme celles du Forum à Bayonne, ou des
secteurs, cela peut-il avoir un effet dynamisant Pontots à Anglet, qui n’attiraient pas certains commerces
sur des zones moins recherchées ? il y a quelques années, et malgré leur image quelque peu
vieillissante, sont redevenues attractives, pour certaines
« Il est difficile de faire un lien entre des prix inaccessibles activités ou enseignes. En effet, elles offrent du parking
sur certains secteurs et un effet dynamisant sur certaines gratuit et des accès plus aisés, à la différence des centres
zones moins recherchées. villes. Et l’arrivée du trambus dans ces secteurs-là sera un
En effet, les enseignes souhaitant s’implanter au centre-ville atout supplémentaire pour continuer de redynamiser ces
de Biarritz ou même Saint-Jean-de-Luz ont une stratégie zones commerciales. »
commerciale bien définie. Et totalement différente des Sophie DEMANGE – IE+
enseignes s’installant dans des zones périphériques.
Stock de locaux commerciaux au 1er janvier 2019 - Pôles Sud Pays Basque et Errobi
ZA DU GOLF
1
68
BASSUSSARRY
GUETHARY
ST-JEAN- CENTRE-BOURG
JALDAI
DE-LUZ 1
1 CENTRE BOURG 2
CIBOURE LAIATZ 2 143
608 1 51
CENTRE BOURG 700 1263 AHETZE
HENDAYE CENTRE-VILLE USTARITZ
CENTRE VILLE 2 6 8
CENTRE BOURG 164 CAMBO-LES-BAINS
2
2 1 1 393 440 CENTRE-BOURG
363 642 73 165 CC ARGIA 1 1
LARRE LORE
LES JONCAUX
1
53 450
1 ZA ERROBI-ALZUYETA
1 2
280 700 1
110 256 CENTRE BOURG CENTRE-BOURG
1 300
CENTRE BOURG 1 ITXASSOU
205
120 CENTRE-BOURG
URRUGNE ASCAIN ESPELETTE 1
48
BIRIATOU 1
CENTRE BOURG
400
5 508
Local vide Local occupé Nombre de biens Superficie (m2) Zone d’activité
AGENCE D’URBANISME ATLANTIQUE & PYRÉNÉES, 2018
15BI LA N DE
L’É DITION 2018
UN PARTENARIAT AVEC LES PROFESSIONNELS CONSOLIDÉ
DE S T EMP S D’ÉCH A NGES MULT IP L IÉ S
Mise en place de réunions techniques et de temps d’échanges informels
UNE P RO JEC T ION À L'ÉL A RGIS SEMEN T
À DE NOU V E AUX P ROF E S SIONNEL S
UN MARCHÉ TOUJOURS DYNAMIQUE
L E SEC T EUR DE S BURE AU X DOP É PA R DE S V EN T E S E XCEP T IONNEL L E S
UN M A RCHÉ DE L OC AU X D’AC T I V I T É S DE RE T OUR À L A NOR M A L E
caractérisé par une volonté d’acquisition et la recherche de petites surfaces.
L E M A RCHÉ DE S L OC AU X C OMMERCI AU X T OU JOUR S
C A R AC T ÉRISÉ PA R S ON HÉ T ÉROGÉNÉI T É
PAROLES D’EXPERTS « En effet, les preneurs restent
sensibles aux prestations et à la
qualité des biens proposés notam-
Une accessibilité directe aux grands
axes routiers ou aux réseaux de
transports en commun reste une
ment sur le secteur tertiaire, le valeur ajoutée vu l’importance du
Pour l'ensemble des marchés respect des normes PMR, l’ac- trafic sur notre territoire. »
étudiés, au-delà des résultats cessibilité et le parking sont des Sébastien GAGNE –
chiffrés et des emplacements, conditions quasi indispensables CARMEN IMMOBILIER
aujourd'hui les preneurs, pour des biens au prix du marché.
qu'ils soient issus du terri- Le choix se porte également sur de
toire ou qu'ils souhaitent s'y l’immobilier récent avec des aména-
implanter, ne sont-ils pas gements de qualité, les clients étant
particulièrement sensibles de plus en plus réticents à une prise
aux prestations proposées de possession de biens livrés bruts.
et à la qualité des biens ?
16LEXIQU E
TYPOLOGIE DU BIEN
Bureau
Local et annexes où sont exercées des activités de direction, de
services, de conseils, d’études, d’ingénierie…
Entrepôt
Local destiné aux activités de stockage, de distribution ou de
reconditionnement.
Principales caractéristiques :
Hauteur sous plafond généralement supérieure à 6 m,
Bureaux associés de l’ordre de 5% à 15% de la surface totale,
Baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied
Aire de manœuvre importante,
Espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et
hauteurs régulières.
Local d’activité
Immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de
production et permettant de regrouper toutes les fonctions d’une
entreprise sous un même toit.
Principales caractéristiques :
- hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activité,
- bureaux associés de l’ordre 15% et 25% de la surface totale.
Local commercial
Local destiné à l’activité commerciale. Il peut être utilisé pour vendre,
stocker ou fabriquer des biens ainsi que pour fournir des services.
Local vide
Local sur le marché ou ayant fait l’objet d’une transaction sous la
forme d’achat ou location de murs.
Local occupé
Local sur le marché ou ayant fait l’objet d’une transaction sous la
forme de cession de fond de commerce ou droit au bail.
Immeuble neuf
Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais
été occupé.
Seconde main
Bien déjà occupé ou bien neuf n'ayant jamais été occupé au cours des
cinq dernières années.LEXIQU E
TRANSACTIONS
Transactions (demandes placées)
Ensemble des opérations, à la location ou à la vente, réalisées par des
utilisateurs finaux et concrétisées par la signature du bail ou d’un acte
de vente (neuf et seconde main).
Compte propre
Opération réalisée pour ses besoins propres par un utilisateur
propriétaire du terrain et futur occupant.
Droit au bail
Indemnité demandée par un commerçant titulaire d’un bail commercial
à celui qui prend sa suite dans la location. L’acquéreur achète le seul
droit de bénéficier d’un bail commercial en cours, pour la durée
restant à courir et dans des conditions identiques, notamment en ce
qui concerne le loyer.
Pas de porte (ou droit d’entrée)
Indemnité versée au propriétaire des murs lors de la conclusion du
bail pour un local vacant.
Fonds de commerce
Ensemble d’éléments mobiliers corporels (matériel, marchandises)
et incorporels (clientèle, enseigne et nom commercial, marques,
licences…) mobilisés pour réaliser une activité commerciale. Il ne
comprend ni les immeubles, ni la dette.
Délais d’écoulement
Rapport entre le stock et les transactions. Il s’agit de calculer le temps
nécessaire au stock pour être écoulé en fonction des transactions
réalisées.
Stock
Surfaces immédiatement vacantes, en cours de construction ou à
construire proposées à la commercialisation (neuf et seconde main).Vous pouvez aussi lire
