Perméabilité et Identité - Lachine - Pierre Barrieau - Nadhir Handous - Lucie Le - Bernard Rodrigue - Université de Montréal
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Pierre Barrieau - Nadhir Handous - Lucie Le - Bernard Rodrigue Perméabilité et Identité - Lachine
1. TABLE DES MATIÈRES
Section
Table des matières 1
Le mandat 2
Dessin urbain 3
Le site 4
Analyse 5
La vision 6
Le programme 7
Le projet levier 8
Montage financier 9
Bibliographie 10
Annexe: poster 1 11
Annexe: poster 2 12
Annexe: poster 3 13
1. TABLE DES MATIÈRES
2. LE MANDAT
Mandat du projet
En janvier 2017, la Ville de Montréal a octroyé à
Dessin urbain le mandat de réfléchir sur l’avenir de
Lachine-Est.
L’ancien coeur industriel du Canada est aujourd’hui
défini par la présence de bâtiments abandonnés,
d’autres actifs mais qui ne profitent pas pleinement
du potentiel du site et de terrains vacants. SECTEUR LACHINE EST
5e
8e
20 Sta
nle
Plus spécifiquement, il nous a été demandé de y Ric
ha
rds
on
monter un programme visant la regénération du Go
wa
´
ns 20
site bordé par l’avenue Saint-Pierre à l’est, le canal Provost
e
am
8e
de Lachine au sud, la 6e avenue à l’ouest et la rue
1re
-D
2e
3e
4e
tre
Sain
No
Victoria au nord.
t-P
ierr
Lachine
e
Saint-Antoine
7e se
ph
-Jo
int
Sa
StationDu Canal
Do
lla
ald
cdon
rd
m-Ma
ri a Willia
Victo
Dominion
seph
George-V
t-Jo
LaSalle
Sain
1re
Legende
6e
138
Périmètre du secteur
2
I
Vézina
Train de Banlieue
Saint-Louis Clém
ent
Voie ferrée
vin
Autoroute
Berge
Beauchamp
Route principale
8e
Réseau cyclable
r
ortie
Géobase
Marroni
Canal Lachine
is-F
Lacroix
Hydraugraphie
Lou
Bergevin
Rôle foncier
Stirling
ts
Obla
Jeannette
Jeannette 100 50 0 100
eur
Lafl
Meters
te
Com
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
2.1 LE MANDAT
3. DESSIN URBAIN
Notre firme Notre équipe PIERRE BARRIEAU
Fondée en 2017, Dessin urbain est une organisation L’une des forces de notre équipe repose sur la di- Je suis fasciné par la ville et les transports depuis
à but non lucratif préconisant les partenariats avec versité des formations et des expériences de ses mon plus jeune jeune âge. J’ai fait un baccalauréat
le monde universitaire. La vision portée par Des- membres. Elle regroupe des individus provenant du en sociologie durant lequel j’ai suivi plusieurs cours
sin urbain repose sur l’idée que la recherche, tant milieu de l’urbanisme, des affaires et de l’immobilier. en urbanisme. J’ai par la suite complété une maîtrise
les infrastructures que le potentiel humain qu’elle en études urbaines et cette année, je termine mon
sous-tend, peut agir comme catalyseur de redéve- Nous proposons pour la réalisation du mandat, la doctorat dans la même discipline.
loppement urbain. Le mandat de la firme consiste à participation de quatre membres de notre équipe.
planifier et encadrer le redéveloppement des friches Enseignant l’urbanisme depuis onze ans dans cinq
urbaines en collaboration avec les villes et arrondis- universités, j’ai choisi de réaliser une seconde maî-
sements. trise afin de pouvoir accéder à l’Ordre des Urba-
nistes du Québec. Il s’agit désormais d’un pré-re-
Dessin urbain offre différents services: quis pour accéder à plusieurs postes de professeur
• Architecture dans mon champ de compétences. Ce retour sur les
• Architecture du paysage bancs d’école m’a d’ailleurs permis d’identifier des
• Développement urbain éléments pour améliorer mon enseignement et de
• Développement immobilier mieux m’outiller pour ma pratique privée en dévelop-
• Gestion de projet urbain pement des infrastructures et de l’immobilier.
• Urbanisme
3.1 DESSIN URBAIN
NADHIR HANDOUS LUCIE LE BERNARD RODRIGUE
En 2010, j’ai reçu le diplôme national en architecture Plusieurs années passées dans la finance d’entre- Après plusieurs années d’expérience professionnelle
d’intérieur de l’Institut Supérieur des Beaux-Arts de prise m’ont convaincue de l’inadéquation de ma car- à titre de directeur de lieux de tournage en cinéma
Tunis. rière vis-à-vis mes aspirations. De nombreux ques- et en publicité, j’ai développé une connaissance fine
tionnements plus tard, je me retrouve de retour sur du territoire métropolitain. La dynamique entre les
Par la suite, j’ai occupé un poste au sein d’un bu- les bancs de l’école à Montréal, puis à Hong-Kong, différents citoyens ou organisations m’a toujours fas-
reau d’étude dans le domaine de l’architecture et pour un semestre des plus enrichissants. ciné. Parce que la ville, c’est avant tout les gens qui
du bâtiment. Après cette expérience, mon ambition y habitent, l’urbanisme est complémentaire à mon
m’a porté de l’avant. Au début de 2013 j’ai ouvert Ces dernières années ont été façonnées par de présent travail en immobilier.
mon propre bureau de design, et après une année grands arguments et débats sur des principes ur-
d’opération j’ai pu constater combien la gestion des banistiques acquis au fil de mes lectures, de confé- Ma démarche universitaire à la maîtrise en urba-
projets dans le domaine de l’architecture et de l’amé- rences, d’écoute attentive durant les cours, de mon- nisme m’a permis non seulement d’en saisir les prin-
nagement constitue un volet important de mon tra- tages de projets urbains, de présentations sur la ville, cipaux enjeux, mais de mieux articuler une réflexion
vail. C’est pourquoi, je me suis inscrit à la maîtrise en ses travers et opportunités, nourrissant chaque jour sur cet espace urbain. Je souhaite encore découvrir,
gestion de projet à l’Université de Montréal. un peu plus mon intérêt pour la question urbaine. créer des opportunités et avoir un impact positif sur
les relations avec mes concitoyens.
DESSIN URBAIN 3.2
4. LE SITE
Historique de Lachine n’ont pas pu clairement identifier les portions du ca- d’attrait de la région (BARRIEAU, 2017).
nal construites, car ces dernières furent remblayées
Lachine est le lieur où se trouve la première entrave (Marsan, 2016). C’est dans ce contexte que viendront s’établir, et ce
majeure à la navigation pour les bateaux en prove- tout au long du 19e siècle, une multitude d’indus-
nance d’Europe et désirant pénétrer le continent : les Dès la Conquête de 1760, les Britanniques vont com- tries, dont la Dominion Bridge, la Dominion Cable
rapides de Lachine. Leur présence a eu pour impact prendre l’importance non seulement économique, & Wire et la Jenkins. Ces compagnies vont devenir
fondamental l’implantation de deux ports, l’un à cha- mais aussi militaire du Canal et vont débuter la pla- pami les plus importants employeurs montréalais.
cune des extrémités des rapides ; soit les ports de nification d’un un nouveau tracé. En 1812, est créée La présence de ces industries et les emplois qu’elles
Montréal et de Lachine. Au cours des siècles, le lien la Company of the Proprietors of the Lachine Canal, offrent favorisent la création de quartiers ouvriers.
entre les deux s’est fait via divers modes de trans- qui tentera d’amasser l’argent nécessaire pour me-
ports. Quant à la marchandise et aux passagers, ils ner à terme le projet. N’arrivant qu’a obtenir la moitié L’apogée industriel ne durera qu’un certain temps.
transitaient par voie terrestre. Une fois rendu au port du financement, le projet est abandonné (Marsan, Trois principaux facteurs expliquent le déclin de
de Lachine, ils pouvaient poursuivre leur trajet sur la 2016). Il est important de noter que le développe- cette zone industrielle. Premièrement, l’industrie
portion ouest du fleuve Saint-Laurent ainsi que vers ment du canal de Lachine s’inscrit dans une vague canadienne se déplace en Ontario et ce, dès la fin
les Grands Lacs, de même que sur les différentes ri- de construction de canaux existants depuis plus de du 19e siècle. Deuxièmement, suivant l’avènement
vières qui venaient s’y relier. cinquante ans en Angleterre et aux États-Unis de la Seconde Révolution industrielle, les industries
sont de moins en moins dépendantes envers la force
Bien connu des autochtones vivant dans la région, Historiquement, le développement de Lachine se hydraulique, préférant désormais l’électricité. Troi-
les rapides de Lachine ont étés identifiées comme fait parallèlement à celui de Montréal. Le dévelop- sièmement, en 1959, le Canal sera remplacé par la
entrave à la navigation par Samuel de Champlain pement économique et démographique de Montréal Voie Maritime du Saint-Laurent, le transit direct des
(1574-1635) dès 1611 (Marsan, 2016). Pour pallier ainsi que celui du Haut-Canada font en sorte que l’ad- bateaux sans ruptures de charge à Montréal.
à cet obstacle naturel, il avait lui-même lancé la pos- ministration locale décide de construire le canal. Le
sibilité d’y construire un canal. chantier débute en 1823. Le Canal sera ouvert à la De plus, au courant des années 1960, les voies fer-
navigation dès 1824 et complété en 1825 (Marsan, rées, appartenant désormais au Chemin de fer Ca-
René-Robert Cavelier, sieur de La Salle (1643-1687), 2016) Pas assez profond pour permettre le passage nadien National (CN) sont déplacées vers le nord, à
est nommé, en 1667 seigneur de la seigneurie Côte- des grands navires, la marchandise et les passagers côté de celles du Chemin de fer Canadien Pacifique
Saint-Sulpice (Marsan, 2016). Aussi explorateur, le sont transférés sur des plus petites embarcations (CP). Cette relocalisation se fait en même temps que
sieur de La Salle cherchait une manière de se rendre entre le port de Montréal et celui de Lachine. la construction de l’Autoroute 20 (BARRIEAU, 2017).
en Chine via le passage vers l’Ouest. Le nom de La-
chine est d’ailleurs attribué par des colons désirant Lorsque le potentiel de la force hydraulique est ex- Le secteur historique industriel de Lachine-Est a
se moquer de leur seigneur, et de son rêve. ploité, le Canal devient le cœur de l’industrie du Ca- souffert de délocalisation à quatre échelles : vers les
nada. Tout au long du canal, des droits hydroliques nouveaux parcs industriels de la Ville situés au nord
En 1670 les Sulpiciens, sous l’égide de François seront octroyés afin d’y développer des usines. Le ca- de l’Autoroute 20 et tout au long de l’Autoroute 520
de Salignac de La Mothe-Fénélon (1651-1715), en- nal sera agrandi à multiple reprise afin d’augmenter ; ailleurs dans la région métropolitaine de Montréal
treprennent un projet de construction de canal qui sa capacité ainsi que de permettre la navigation à de ; suivant la délocalisation de la base industrielle ca-
permettrait à la fois de franchir les rapides ainsi que plus gros bateaux. nadienne vers le bassin des Grands Lacs ; et suivant
de profiter de la force hydraulique. En 1680, le pro- le transfert vers les pays où les coûts de production
jet est repris par un autre Sulpicien, François Dollier À partir de 1847 le premier chemin de fer situé sur sont moindres (Mexique, Taiwan, Singapore, Chine,
de Casson (1636-1701), mais le chantier est rapide- l’Île de Montréal, le Montréal & Lachine Rail Road etc.). Le secteur continuera son déclin.
ment abandonné dû aux contraintes économiques offrira un service de navettage et pour le transport
et des ennuis avec les autochtones. Les recherches de la marchandise, venant ainsi augmenter la force Malgré tout, le développement d’un parc industriel
4.1 LE SITEsitué au nord de l’Autoroute 20 et tout au long de dissement demeure responsable des projets spéci- L’arrondissement de Lachine
l’Autoroute 520 a permis de soutenir la croissance fiques qui sont confiés aux arrondissements, tel que
de l’activité économique. Ce nouveau parc indus- l’émission des permis de construction. L’arrondissement de Lachine compte 41 600 ha-
triel répondait aux nouveaux besoins de l’industrie. bitants répartis sur 17,7 kilomètres carrés, ce qui
L’industrie nécessite de plus en plus d’espaces, des Le plan d’urbanisme de 2004 propose une série de donne une densité moyenne de 2 350 habitants par
quais de chargements pour le camionnage, un accès balises d’aménagement pour le site. Nous avons kilomètre carré (Ville de Montréal, Arrondissement
aisé aux autoroutes, un raccordement aux voies fer- procédé à l’évaluation des neuf balises afin de dé- de Lachine, 2014). La zone/terrain d’étude étant si-
rées, etc. En plus, les bâtiments étaient neufs ou ré- terminer si les actions avaient étés posées (Ville de tué dans un secteur industriel, la densité y est donc
cents. La proximité du canal de Lachine n’étant plus Montréal, 2004). Deux actions, soit le prolongement nulle ce qui ne nous permet pas d’analyser la popu-
vu comme un avantage compétitif, mais plutôt en de la rue Victoria ainsi que la construction de la piste lation existante. Nous nous rabattrons donc sur les
tant que facteur d’enclavement du secteur industriel. cyclable furent réalisées. Il reste néanmoins sept ba- zones limitrophes.
lises pour lesquels les actions n’ont pas encore étés
La Ville de Lachine n’avait pas grand intérêt à relan- posées. Les zones d’habitation touchant le site possèdent
cer le secteur de Lachine-Est, puisqu’ayant la pos- une densité inférieure à 3 000 habitants par kilo-
sibilité de développer de nouvelles zones et ce, à mètre carré (Ville de Montréal, Arrondissement de
moindre coût. Les terrains disponibles pour les fonc- Lachine, 2014). La population est majoritairement
tions industriel ont eux aussi étés développés. C’est composée d’actifs de 25-64 ans (plus de 65%), re-
pourquoi la Ville de Lachine, qui parallèlement voyait lativement peu de personnes âgées (moins de 10%),
ses derniers terrains résidentiels être construits, en- mais il s’agit principalement de personnes âgées vi-
tame une longue réflexion sur l’avenir du site afin de vant seules (50% et plus) et d’une faible part d’en-
répondre aux besoins actuels et futurs de la Ville. fants de moins de 14 ans (moins de 15%). À noter
que l’on retrouve au nord, une concentration impor-
Les fusions municipales de 2001 accapare grande- tante de 15-24 ans par rapport au reste de l’Arrondis-
ment l’attention de l’Arrondissement, nouvellement sement (15% et plus).
créé. Plusieurs projets immobiliers voient le jour, no-
tamment aux abords de la 32e Avenue et sur diffé- Les couples avec enfants occupent principalement
rents sites dispersés sur le territoire. La plupart des l’ouest de Lachine et sont donc moins présents de ce
projets portent sur la revalorisation de bâtiments ou côté de l’Arrondissement où l’on dénombre plus de
des démolitions suivies de nouvelles constructions. ménage composé d’une seule personne (40%-49%)
Bien souvent, l’ampleur des travaux à réaliser fait en et de familles monoparentales (25% et plus).
sorte qu’aucun projet ne dépasse le stade des démo-
litions et de la décontamination des sols. Ce côté de l’arrondissement possède également les
ménages ayant les revenus les plus bas : moins de
En 2004, ce secteur de Lachine-Est sera identifié 60 000 dollars contre plus de 70 000 dollars dans
dans le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal l’ouest. Le taux de chômage des plus de 15 ans y
comme étant une zone à redévelopper (Ville de Mon- est également plus élevé ce qui n’est pas surprenant
tréal, 2004) puisqu’on y constate une forte concentration de per-
sonnes de plus de 15 ans n’ayant aucun certificat,
La Ville de Montréal et l’arrondissement de Lachine diplôme ou grade (30-35%) (Ville de Montréal, Arron-
se sont entendus afin que la première prenne les dissement de Lachine, 2014).
devants pour piloter le dossier. Néanmoins, l’Arron-
LE SITE 4.2Les ménages sont le plus souvent composés de lo- Le site pation au sol, l’embouchure du Canal a été peuplée
cataires (plus de 60%) avec des coûts d’habitation par la classe ouvrière. La spontanéité de la formation
moins élevés dans les zones limitrophes au site, ce Situé dans la partie est de l’arrondissement de La- du tissu urbain a engendré une mixité d’empreintes
qui témoigne d’une valeur immobilière plus faible chine, le périmètre de notre zone d’étude est d’une architecturales de petite volumétrie.
(Ville de Montréal, Arrondissement de Lachine, superficie de 80 hectares. Il est traversé par le si-
2014). La valeur moyenne des logements est effec- nueux boulevard Saint-Joseph, qui en constitue le Il est enclavé par le canal de Lachine au sud et
tivement inférieure à 275 000 dollars contre plus de tracé fondateur. les voies ferrées au nord et en son centre, ce qui
425 000 dollars dans certaines partie de l’arrondis- contraint le développement. Quant au réseau routier,
sement de Lachine (Ville de Montréal, Arrondisse- Le territoire à revitaliser est délimité à l’est par l’ave- il est discontinu dû à l’absence de certains tronçons
ment de Lachine, 2014). nue Saint-Pierre qui relie l’ancienne municipalité de critiques, tel que la rue Notre-Dame ainsi que la 1e
Ville Saint-Pierre à l’arrondissement de LaSalle et Avenue.
Les immigrants résident principalement au nord vient s’appuyer à l’ouest sur l’ancien noyau villageois
du territoire à l’étude et sont, pour la plupart, issus de Lachine. Ce dernier est composé SECTEURprincipalementLACHINE EST
Aujourd’hui, ce secteur est principalement caractéri-
5e
8e
d’une immigration récente, soit entre 2006 et 2011 d’un mélange d’habitat résidentiel formé 20 de duplex sé par
Sta
nlla
ey présence
Ric
d’usines désaffectées ou partiel-
ha
(40% et plus) (Ville de Montréal, Arrondissement de et de triplex possédant un faible coefficient d’occu- lement démolies.
Go
rds
on Ces bâtiments rappellent la forte
wa
´
20
Lachine, 2014). ns
Provost
e
am
8e
1re
-D
2e
3e
4e
tre
Sain
No
t-P
ierr
Lachine
e
Saint-Antoine
7e
h
ep
-J os
int
Sa
StationDu Canal
Do
lla
ald
cdon
rd
m-Ma
ri a Willia
Victo
Dominion
seph
George-V
t-Jo
LaSalle
Sain
1re
Legende
6e
138
Périmètre du secteur
2
I
Vézina
Train de Banlieue
Saint-Louis Clém
ent
Voie ferrée
vin
Autoroute
Berge
Beauchamp
Route principale
8e
Réseau cyclable
r
ortie
Géobase
Marroni
Canal Lachine
is-F
Lacroix
Hydraugraphie
Lou
Bergevin
Rôle foncier
Stirling
ts
Obla
Jeannette
Jeannette 100 50 0 100
eur
Lafl
Meters
te
Com
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
4.3 LE SITEprésente de l’industrie lourde qui a jadis, participé à Le cadre réglementaire Échelle métropolitaine
l’essor de Montréal. À leur apogée, certaines d’entre
elles, comme c’est le cas pour la Dominion Bridge Échelle provinciale Plan Métropolitain d’Aménagement et de Développe-
possédaient une renommée à l’échelle continentale ment (PMAD)
et aujourd’hui, ce qu’il reste de leur présence phy- Cadre d’aménagement et orientations gouverne-
sique témoigne du déclin de la vocation industrielle mentales 2001-2021 Le PMAD prône, tout comme le fait le cadre d’amé-
lourde locale (Desloges, Gelly, 2002). Par contre, il nagement du Ministère Affaires municipales et de
convient de mentionner que des entreprises manu- Le Ministère des Affaires municipales et de la Métro- la Métropole, un développement et aménagement
facturières légères sont toujours en activité dans la pole a développé un cadre d’aménagement et dans durable du territoire (CMM, 2011). Le PMAD se
partie est du secteur. lequel il présente des orientations gouvernementales concentre sur trois défis : l’aménagement, le trans-
pour la région métropolitaine de Montréal durant la port et l’environnement (CMM, 2011). Il préconise,
Contrairement au voisinage à prédominance rési- période 2001-2021. Ce dernier s’appuie sur le prin- entre autres le développement des aires TOD (Transit
dentielle, le parcellaire formé par des lots industriels cipe de développement durable (Gouvernement du Oriented Development) autour des stations de trans-
de grande taille et il ne respecte pas le tracé des Québec, 2001). Le Ministère y expose neuf préoccu- port (CMM, 2011).
anciennes terres agricoles orientées sur la côte St- pations et dix orientations. Notre programme pourra
Pierre au nord (Goad, 1912). L’absence d’une trame notamment s’appuyer sur l’orientation 5 qui vise, en
de rue, dictée par la prévalence de la vocation indus- priorité, le renforcement de six pôles économiques
trielle, crée de longs îlots sans intersection, tel que la majeurs, dont le pôle de Saint-Laurent/Dorval, tout
rue Notre-Dame ainsi que la 1e Avenue. proche du territoire à l’étude (Gouvernement du Qué-
bec, 2001).
LE SITE 4.4Échelle locale des grands défis du redéveloppement de Lachine-Est. quelque peu oublié Lachine-Est. Bien que certains
dispositifs généraux puissent s’appliquer au secteur
Schéma d’Aménagement et de Développement de (charte du piéton, camionnage, augmentation des
Montréal (SAD) Plan d’urbanisme de Montréal pistes cyclables, etc.), il n’en reste pas moins qu’au-
cun projet phare de transport collectif n’est avancé
La Ville de Montréal identifie dans son SAD, La- Il n’y a pour le moment aucun Plan particulier d’ur- pour désenclaver le territoire à l’étude. Il est envi-
chine-Est comme possédant un intérêt patrimonial à banisme (PPU) prévu pour le secteur à l’étude mal- sagé par les décideurs d’envisager la construction
mettre en valeur (Ville de Montréal, 2014). Ainsi, pour gré la forte volonté de le régénérer et son importante d’une ligne vers Lachine dans la seconde phase du
le développement futur du secteur, il faudra prendre dimension. Il sera intéressant de poser la question REM réalisé par la CDPQ-INFRA.
en compte ce paramètre. Le territoire à l’étude est de la pertinence de créer un PPU pour le secteur ou
également identifié comme « secteur de planification bien de penser le redéveloppement sans cet outil ur-
stratégique » pour le développement d’un cadre de banistique. Cependant, le plan d’urbanisme de 2004
vie de qualité (Ville de Montréal, 2014). Autre chose, propose la réalisation d’un PPU pour le site et pose
la Ville entend soutenir le dynamisme du Pôle de quelques balises d’aménagement du site.
l’Ouest (Ville de Montréal, 2014) dont le nord de La-
chine fait partie. Conserver une part d’industrie dans
le secteur tout en travaillant sur son intégration avec Plan de transport de Montréal
la portion résidentielle pour lequel il sera nécessaire
de favoriser un meilleur cadre de vie, constituera un Le Plan de transport de Montréal semble avoir
4.5 LE SITE5. ANALYSE
Le site à l'étude de Lachine-Est a subi depuis plu- Économique Légal
sieurs décennies un déclin important. Déstructuré, • Emplois créés et perdus • Patrimoine
peu invitant et formé principalement de terrains va- • Taux de chômage et sous-emplois • Primauté du droit à la navigabilité
cants et de bâtiments abandonnés ou sous-utilisés, • Entreprises • Limite des hauteurs (Aéroport International Pierre-Elliot-Tru-
son redéveloppement constituera un grand gain. • Cycles économiques deau)
• Marché immobilier • Expropriation le long du Canal Lachine en vue de piste
Afin de mieux comprendre les dynamiques en cours cyclable
sur notre territoire, nous avons analysé l’environne- Social • Modification du réseau de la voirie
ment dans lequel le projet évolue. L'analyse du site • Population fragile • Zonage
à été réalisée à travers deux techniques qui sont • Famille monoparentale • PPU
reliées. Nous avons réalisé une analyse PESTEL qui • Désert alimentaire • PIIA Vieux-Lachine
nous a permis par la suite de réaliser une matrice • Réapropriation de segments ferroviaires abandonnés
SWOT. Technologie et transport • Remambrement urbain et création d’un nouveau lotisse-
• Autoroutier: A13, A20, et la route 138 ment
PESTEL • Routes: collectrices, commerciales, transit (camions et • Faillite potentielle du Projet VillaNova
autos), desserte locale • Achat gré à gré d’installations industrielles et propriétés
L’analyse PESTEL a pour objectif d’identifier l’in- • Chemins de fer : CFCP =) Vaudreuil-Hudson, Candiac et résidentielles
fluence positive ou négative des différents facteurs trains de marchandise, M&LRR, CAD Railway • Délocalisation des entreprises dans le secteur industriel de
sur un projet à travers six angles différents, mais • Transports collectifs : STM, AMT et CDPQ Infra l’arrondissement de Lachine
complémentaires : Politique, Économique, Social, • Transports actifs : vélo, BIXI, piéton, canal de Lachine
Technologie et Transport, Environnement et Légal • Maritime: canal de Lachine et port de Lachine
(PESTEL).
Environnement
Voici les éléments reliés à chacun des angles dans le • Décontamination des sols industriels
cas du site de Lachine-Est: • Zone tampon pour la pollution sonore et de la qualité de
l’air aux abords du réseau routier
Politique • Zone tampon pour la pollution sonore, qualité de l’air et
• Gouvernement du Canada sécurité le long de la voie ferrée
• Gouvernement du Québec • Nouvelle gestion du rejet des eaux pluviales et des eaux de
• Communauté métropolitaine de Montréal ruissellement à potentiel contaminé
• Agglomération de Montréal • Augmentation des espaces verts
• Ville de Montréal • Programme Climat-Sol
• Arrondissements/villes contigues (LaSalle, Montréal-Ouest
et Dorval)
• Arrondissement de Lachine
• Élection municipale 2017
• Élection provinciale 2019
5.1 ANALYSESWOT
Notre analyse PESTEL nous a permis de passer à la Forces Faiblesses
matrice SWOT. L’acronyme SWOT vient des quatre • Localisation le long du canal Lachine • Site fortement contaminé
termes suivants : Strengths, Weaknesses, Opportu- • Vastes terrains à requalifier • Présence de l’autoroute
nities and Weaknesses. • Grand potentiel de captation foncière • Problèmes d’accessibilité
• Piste cyclable le long du canal Lachine • Ligne ferroviaire traversant le territoire
Le recours à la matrice SWOT a permis d’identifier • Proximité du Parc LaSalle • Multiplicité des propriétaires terriens
clairement les forces et faiblesses de notre territoire, • Désert alimentaire
ainsi que les potentielles opportunités et menaces • Ruissellement des eaux usées
qui peuvent être rencontrées, pour une meilleure
compréhension de la situation actuelle et des enjeux Opportunités Menaces
liés au site à l’étude. • Arrivée d’une gare de train de banlieue • Réseaux ferroviaires
• Programme renouveau Notre-Dame • Chevauchement du territoire d’intervention
Notre analyse nous a permis de dégager les forces • Réaménagement de l’Échangeur St-Pierre • Accidents, danger électrique
de notre site. Nous estimons que la localisation lon- • Centre d’achat à proximité
geant du canal de Lachine représente un atout ma-
jeur qui va se traduire par les mécanismes reliés à la
captation de la valeure foncière. L’analyse PESTEL ainsi que la matrice SWOT a four-
ni la matière première permettant d’élaborer la vi-
Le site possède cependant plusieurs faiblesses tel sion, le programme ainsi que le projet levier que
la contamination des sols et le coût élevé de la dé- nous proposons de réaliser afin de mettre en valeur
contamination qui représentent un obstacle pour un le développement du secteur tout en respectant les
éventuel redéveloppement. L’autre faiblesse est la conditions existantes et les demandes de la part des
présence des autoroutes et des lignes ferroviaires. différentes acteurs.
De plus, la présence de ces infrastructures peut se
aussi se classer dans la colonne des opportunités.
Pour continuer avec les opportunités, mentionnons
le programme de renouveau de la rue Notre-Dame et
la conservation des ponts roulants qui représente un
potentiel patrimonial à exploité. Pour les menaces il
ne faut pas oublier que le site se trouve dans un em-
placement de chevauchement de territoires entre les
arrondissements de Lachine et de Lasalle.
ANALYSE 5.26. LA VISION
Notre territoire d’intervention est composé de plu- l’objet d’actions et d’aménagements complémen- L’urbanisme durable
sieurs friches industrielles, territoires ancienne- taires. En travaillant simultanément sur ces deux
ment occupés par des entreprises industrielles interventions que nous souhaitons publiques, nous L’urbanisme durable entend agir aussi bien sur l’as-
et, depuis, abandonnés (Chaline, 1999). Ces der- aspirons à rendre le secteur plus attrayant aux in- pect environnemental que sur l’aspect économique
nières laissent souvent des sites et bâtiments plus vestissements privés. L’objectif sous-jsacent étant et social d’un territoire. Il va ainsi s’assurer de « [l’]
ou moins contaminés (Chaline, 1999). Dans notre d’attirer promoteurs et entreprises afin d’accélérer équité sociale, [la] qualité environnementale, [la]
cas, les terrains sont fortement contaminés, ce qui la transition du site, depuis trop longtemps laissé en préservation des ressources et du patrimoine, ain-
a ralenti les différents projets de requalification friche, pour en un territoire densifié et dynamique. si que de la cohérence des territoires » (MAMROT,
envisagés sur la zone. Cela représente encore au- 2012, p.6).
jourd’hui un énorme défi. Les solutions aux friches Par ailleurs, notre réflexion s’arrime à celle de l’Ar-
industrielles reposent, et ce à travers le monde, sur rondissement de Lachine qui souhaite, d’une part, Cet urbanisme soutient notamment les déplace-
des programmes de régénération urbaine implantés un développement immobilier soucieux des com- ments en transports collectifs ou déplacements
à différentes échelles. Compte tenu des caractéris- munautés existantes et d’autre part, un maintien actifs, promeut la mixité des fonctions, la densifica-
tiques de notre secteur, l’idée d’une régénération de l’activité industrielle. Notre vison repose ain- tion des territoires centraux, la mise en place d’un
urbaine semble être la solution la plus adaptée. si sur deux tendances populaires à savoir l’urba- cadre bâti plus durable et l’efficacité énergétique.
nisme durable et la transition énergétique qui, La Ville de Montréal en est d’ailleurs à son troisième
Le succès des régénérations urbaines est condition- associées apporteront une solution adaptée à plan de développement durable pour son territoire.
né par un accès facilité au territoire et une meilleure la question de la régénération de Lachine-Est.
connexion au centre (Chaline, 1999). Le renforcement Dans le cas de Lachine-Est, nous pensons que le
de l’accessibilité de notre secteur constitue, dès lors, désenclavement du territoire reste une priorité abso-
une priorité. Cette seule action n’étant pas suffisante lue pour développer une mobilité, une socialisation
pour redynamiser de manière pérenne notre site, il et une économie plus durable. Aussi, le futur redé-
faudra apporter un point d’intérêt ayant la force de veloppement devra permettre une cohabitation har-
changer la perception négative du territoire et de monieuse entre les nouveaux habitants et les plus
relancer économiquement Lachine-Est. De plus, la anciens passant, en outre, par une complémentarité
contamination des sols et, par extension leur décon- des territoires. La densification voulue par le PMAD
tamination, constitue un enjeu déterminant dans le devra être mûrement réfléchie afin de ne pas créer
processus de régénération urbaine. C’est pourquoi il de fractures avec le tissu urbain existant. De plus,
nous paraît évident de positionner cette probléma- le maintien de l’activité industrielle et son intégra-
tique à la hauteur de celle du désenclavement du site. tion dans le redéveloppement devront permettre une
mixité des fonctions pérenne pour qu’une accepta-
Afin de réussir le redéveloppement du territoire, bilité se fasse et que l’économie soit relancée dura-
il faut donc d’abord composer avec les deux en- blement.
jeux principaux que sont le désenclavement et la
décontamination. Par la suite, il sera possible d’im-
planter un point d’intérêt. L’idée au départ était
de transformer les faiblesses et menaces de notre
site en opportunités. Nous nous sommes fixés
comme objectif de travailler prioritairement sur
ces deux enjeux principaux. Ces derniers feront
6.1 LA VISIONLa transition énergétique au Québec de l’autre côté de maintenir en partie la vocation in- sur le site n’est pas envisageable afin de permettre
dustrielle du site. une nouvelle cohérence, une industrie plus légère et
Le gouvernement du Québec a adopté en 2006 une verte est, par contre, la bienvenue. Coupler à cela
politique énergétique pour son territoire. « L’énergie De plus, l’une des grandes barrières au redévelop- l’impératif de décontaminer avec l’implantation d’un
pour construire le Québec de demain », première poli- pement du site est le haut taux de contamination centre de recherche sur les questions environnemen-
tique énergétique du gouvernement québécois, a été des sols. Or, la décontamination de ces sols entre tales, nous obtenons pour point d’intérêt la création
depuis remplacée par une nouvelle politique énergé- dans le défi durable du Québec. Le secteur possède d’un pôle de développement durable.
tique mise à jour et à horizon 2030. Cette dernière de vastes terrains pouvant servir de terrains d’étude
politique se fonde sur quatre grandes orientations pour la recherche de nouvelles technologies de dé-
qui vont permettre au Québec de passer à une éner- contamination plus écologiques, plus rapides et effi-
gie plus verte (Gouvernement du Québec, 2016) : caces. Partant du constat que les terrains fortement
contaminés sur notre territoire ne sont pas encore
1. Assurer une gouvernance intégrée de la transition assez attractifs pour que des projets immobiliers
énergétique voient le jour, nous considérons que l’utilisation de
ces espaces à requalifier dans un but de recherches
2. Favoriser la transition vers une économie à faible scientifique demeure la solution la plus appropriée
empreinte carbone dans un premier temps. Ce premier projet servira par
la suite à donner plus de valeur au site et à en aug-
3. Proposer une offre énergétique renouvelée et di- menter l’attractivité.
versifiée aux consommateurs
Pour résumer, nous avons établi la nécessité d’une
4. Définir une nouvelle approche en matière d’éner- régénération urbaine pour Lachine-Est, régénération
gies fossiles qui implique l’arrivée d’un point d’intérêt sur le site
afin de changer son image d’une part, et de le rendre
Preuve de l’engouement autour de l’intention d’une plus attractif, d’autre part. Nous avons, aussi, fait
consommation énergétique plus verte, la toute ré- apparaître les deux principaux défis du territoire que
cente création d’une grappe industrielle pour les vé- sont son enclavement et sa décontamination. Nous
hicules électriques et intelligents qui rejoint la grappe avons également insisté sur la volonté exprimée par
des technologies propres créée en 2009 dans la l’Arrondissement de garder, en partie, la vocation in-
liste des grappes montréalaises vertes. L’avenir éco- dustrielle du site. Forts de ces constats, nous nous
nomique du Québec et de Montréal se trouve donc sommes mis à réfléchir sur un futur possible inté-
dans l’industrie durable. grant cette dernière exigence. Si le fait de désencla-
ver en ouvrant le territoire au nord, à l’est, au sud et
Notre site comprend déjà des acteurs engagés dans à l’ouest est une évidence, la nature du point d’inté-
le développement durable. On peut citer à titre rêt mérite plus grande réflexion. L’avenir du Québec
d’exemple Hydro-Québec et Cascades, deux entre- se voulant durable, l’idée d’intégrer ce paramètre
prises reconnues pour leur conscience environne- nous a amené à la piste suivante. L’industrie peut
mentale. Dès lors, renforcer la présence d’industries effectivement demeurer sur le site, mais doit impé-
vertes sur le territoire permettrait, d’un côté, de ré- rativement changer de nature. En effet, si la conser-
pondre aux attentes de la transition énergétique et, vation de toutes les activités aujourd’hui présentes
LA VISION 6.27. LE PROGRAMME
Le programme Améliorer la connectivité et l’accessibilité du terri- Rendre la nouvelle gare attrayante
toire
Le programme que nous proposons guidera le redé- La nouvelle gare de train de banlieue ouverte en
velopement du site pour les prochaines décennies. Le territoire est enclavé par le Canal, des voies fer- 2017 est peu attrayante. Située en viaduc, mal reliée
Ce programme a été fait en regard des contraintes et rées et des autoroutes. De plus, il est mal relié aux pour les piétons et les cyclistes, inaccessible pour les
avantages du site ainsi que des demandes du milieu. secteurs avoisinants. Nous proposons donc que soit personnes à mobilité réduite et construite avec des
Il est divisé en quatre objectifs : pris en considération le réaméagment de l’Autoroute matérieaux bien moins nobles que d’autres gares ré-
A20 en viaduc recouvert en partie par une dalle, la centes, elle se doit d’être réaménagée, tant pour les
• Améliorer la connectivité et l’accessibilité du ter- construction d’un lien routier entre le secteur et l’ar- usagers que pour attirer le développement aux alen-
ritoire rondissement LaSalle ainsi qu’un second réservé tours. Dans un second temps, nous proposons l’inté-
• Rendre la nouvelle gare attrayante uniquement aux piétons et cyclistes. Nous propo- gration de cette gare à une phase ultérieure du REM.
• Refaire du canal de Lachine un atout sons aussi le prolongement des trames de rues et Un service de cette qualité permettrait d’augmenter
• Valoriser le patrimoine et l’histoire de Lachine. des pistes cyclables existantes afin d’assuer la cohé- considérablement l’attrait du site et serait bénéfique
sion du territoire. pour la mobilité des lachinois.
Autoroute A20 Gare du Canal
7.1 LE PROGRAMMERefaire du canal de Lachine un atout Valoriser le patrimoine et l’histoire de Lachine
Les canaux à travers le monde sont mis en valeur de- Plusieurs bâtiments du territoire à redévelopper pos-
puis des siècles et deviennent des pièces maîtresses sèdent un fort potentiel de réutilisation et permet-
dans les plans de réaménagement de quartiers. À traient d’augmenter l’attractivité des projets immobi-
Montréal, la portion est du Canal est depuis plus liers ainsi que l’intérêt du quartier. Nous proposons
de deux décennies en train d’être mis en valeur. Le donc de réaliser un inventaire exhaustif du territoire
programme a pour objectif d’aménager les abords ainsi que de mettre en place des orientations et stra-
du Canal dans notre secteur et de les rendre acces- tégies afin de les mettre en valeur et de favoriser leur
sibles et attractifs pour faire profiter aux lachinois les réemploi dans l’objectif de créer un milieu à la fois
atouts et le potentiel qu’il offre. ancré dans son histoire et tourné vers l’avenir.
Voie ferrée Usine Dominion Cable & Wire
LE PROGRAMME 7.2Volets et phases Les quatre objectifs seront réalisés à travers les deux volets que sont: le désenclavement et la décontami- nation. Les deux volets s’attaquent aux deux grandes problé- matiques du site identifiés comme nuisant au redé- veloppement du site. Les activités posés mèneront au désenclavement du site ainsi que sa décontamination. Par ces activités, Désenclavement Décontamination non seulement plusieurs nouveaux équipements se- ront réalisés mais aussi, les conditions gagnantes seront maintenant réunies afin de lancer de manière gagnante le redéveloppement du reste du site. 7.3 LE PROGRAMME
Phase 1
SECTEUR LACHINE EST
Sta Sa
int
nle - Pi e
20 y rre
´
e
am
es -D
cq
u tre
-J
a No
int Désenclavement
Sa
4e Autoroute 20
3e
6e
7e
Régie
Lachine de
l'électrification
George-V
1re
2e
5e
Do
Trame verte
lla
rd
Centre
ld
de
na
m-M ac do recherche
Willia
ph
8e
e
os
t-J
in
6e avenue
Dominion Sa
k
ric
at
t-P
ain
LaSalle
S
Pont
Lasalle/Lachine
Notre-Dame
138
Clém
en t
Saint-Louis Inventaire
Évaluation Éléments du programme
Identification
e ur
Périmètre du secteur proposé
Lafl
Volet Désenclavement
Volet Décontamination
Autoroute
Route principale
Géobase
Rôle foncier
Parcs
Canal Lachine
Hydrographie
160 80 0 160
Mètres
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
LE PROGRAMME 7.4Phase 2
SECTEUR LACHINE EST
Sta Sa
in t-P
n ley ie r
20 re
e
s am
e -D
qu tre
ac No
in t-J
4e Sa
3e
6e
7e
´
Lachine
Eaux
de ruissellement
George-V
1re
2e
5e
Do
l
lar
Parc
d
de
phytorémédiation
ald
cdon
m-Ma
Willia Construction h
8e
infrastructures ep
os
t-J
in
6e avenue
Dominion Sa
Réaménagement k
ric
rue Victoria at
-P
in t
Sa
LaSalle
Notre-Dame
Continuation
138
trame urbaine
Clém
ent
Saint-Louis
Éléments du programme
ur
Périmètre du secteur proposé
e
Lafl
Volet Désenclavement
Volet Décontamination
Autoroute
Route principale
Géobase
Rôle foncier
Parcs
Canal Lachine
Hydrographie
160 80 0 160
Mètres
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
7.5 LE PROGRAMMEPhase 3
SECTEUR LACHINE ESTStanley
Sa
int
-Pi
err
e
9e
´
e
20 s am
ue -D
cq tre
Lien - Ja No
int
St-Pierre Sa
4e
Lachine
3e
6e
7e
Lachine Relocalisation
de la
George-V
1re
2e
5e
Do
Gare
lla
rd
Industries vertes
&
ld StationDu Canal bioénergétiques
cdona
m-Ma
Willia
ph
8e
e
os
n t-J
6e avenue
i
Projets Dominion Sa
Résidentiels Réaménagement
ric
k
du at
& nt-P
i
Commerciaux boul. St-Joseph Sa
LaSalle
Notre-Dame
Projets
Résidentiels
138
& Clém
ent
Commerciaux
Saint-Louis
ur
Éléments du programme
Lafle
Volet Désenclavement
Volet Décontamination
Périmètre du secteur proposé
Géobase
Autoroute
Route principale
Parcs
Canal Lachine
Rôle foncier
Hydrographie
150 75 0 150
Mètres
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
LE PROGRAMME 7.6Phase 4
SECTEUR LACHINE EST
Sta
nle
y
Sa
int
-P ier
´
re
e
20 am
es -D
qu tre
Lien ac No
t -J
in
St-Pierre Sa
4e
Lachine
3e
6e
7e
Lachine Relocalisation
de la
George-V
1re
2e
5e
Do
Gare
lla
rd
Industries vertes
&
ald StationDu Canal bioénergétiques
cdon
m-Ma
Willia
ph
8e
e
os
t-J
in
6e avenue
Projets Dominion Sa
Résidentiels Réaménagement ick
du atr
& -P
int
Commerciaux boul. St-Joseph Sa
LaSalle
Notre-Dame
Projets
Résidentiels
138
& Clém
ent
Commerciaux
Saint-Louis
eur
Éléments du programme
Lafl
Volet Désenclavement
Volet Décontamination
Périmètre du secteur proposé
Géobase
Autoroute
Route principale
Parcs
Canal Lachine
Rôle foncier
Hydrographie
150 75 0 150
Mètres
Sources : Communauté Métropolitaine de Montréal (2012), MTM8NAD83 Auteur : Équipe AME 6917 (2017)
Rôle foncier Ville de Montréal (2011).
7.7 LE PROGRAMMERéalisation du projet
Notre planification s’échelone sur une période de
trente ans, soit 2017-2047.
La réalisation du projet se fera en quatre temps, soit
l’initiation, l’élaboration, la conception et validation
ainsi que l’exécution.
C’est à l’intérieur de ce quatrième temps, soit l’exécu-
tion, que se réalisé le projet dans les quatre phases
présentés précédamment.
LE PROGRAMME 7.8Parties prenantes du Programme Dans le cadre de notre démarche nous avons iden- tifié les acteurs qui seront impliqués de près ou de loin dans mise en place du programme. Cela permet ensuite de les classifier suivant la matrice de pouvoir et intérêt. La matrice propose quatre groupes de parties pre- nantes : -Un groupe de parties prenantes avec un pouvoir éle- vé et un intérêt élevé qui complrend principalement les acteurs majeurs, comme la ville de Montréal, des arrondissements, des ministères, etc. - Un groupe de parties prenantes avec un pouvoir élevé et un intérêt faible représentés par les acteurs qu’il faut satisfaire, comme les élus, les représen- tatnts des ministères, des propriétaires de terrains, etc. - Un groupe de parties prenantes avec un pouvoir faible et un intérêt élevé regroupe les acteurs qu’il faut les tenir satisfait, comme les groupes commu- nautaires, les architectes, les entreprises réalisa- trices. - Un groupe de parties prenantes avec un pouvoir faible et un intérêt faible qui représente les acteurs a effet minimum, comme les centres d’affaires et de développement, des associations, etc. La matrice ci-dessous qui montre clairement le po- sitionnement de chaque acteur par rapport au pro- gramme. 7.9 LE PROGRAMME
LE PROGRAMME 7.10
8. PROJET LEVIER
Notre projet du centre de décontamination repré- zone tampon en terrains pour l’expérimentation des
sente la première étape dans le but de créer le pôle techniques développées par les chercheurs oeuvrant
de développement durable. Il s’inscrit dans une au centre.
succession d’actions et de projets visant à assurer
la continuité des activités industrielles. Nous propo- L’emplacement est vraiment stratégique puisqu’il est
sons que le secteur conserve sa vocation industrielle proche des installations de la compagnie Cascades
historique, mais dans un contexte bien particulier et et de son site de dépôt des déchets recyclables. Aus-
d’actualité qu’est le secteur du développement du- si, le terrain choisi est à côté des nouvelles installa-
rable. tions faites par la Ville de Montréal pour traiter l’eau
de ruissellement, qui représente aussi un enjeu ma-
L’idée d’installer un centre de décontamination jeur de notre secteur.
des sols est venue après une longue réflexion ainsi
qu’une analyse des besoins et des enjeux du site. Le centre de décontamination des sols offriraune op-
Cette étape nous a permis de mettre l’accent sur un portunité très intéressante pour le développement du
élément essentiel qui représente l’un des risques secteur de Lachine Est. Il va être la locomotive qui va
les plus importants, la contamination des sols. Alors tirer vers l’avant tous les autres projets associés pour
nous avons essayé de transformer le risque en op- créer le pôle de développement durable. Le centre
portunité et voir comment traiter cette contrainte. va amener une nouvelle industrie légère qui va créer
des emplois et une nouvelle dynamique commerciale
Le but de la création de ce centre est d’aider à dé- et sociale. Cela aura sûrement un impact positif sur
velopper des nouvelles techniques afin de décon- le déroulement des autres projets comme les projets
taminer notre secteur en, premier lieu et d’ensuite commerciaux et immobiliers puisqu’entrainant l’arri-
partager cette expertise pour l’avenir tout en sachant vée de travailleurs et de consommateurs.
que le problème de la contamination des sols est un
problème répandu dans l’Île de Montréal et ailleurs.
Le centre sera installé du côté est du chemin de fer,
sur un terrain d’une superficie de 4699 m². Le bâ-
timent principal sera construit sur six étages avec
deux bâtiments adjacents de quatre étages chacun.
Le choix de l’emplacement a été motivé par plusieurs
facteurs. Le premier facteur était la volonté de main-
tenir les activités industrielles dans l’est de notre
secteur et développer le côté ouest pour tout ce qui
est projets immobiliers, parcs, etc. Cet emplacement
nous permet aussi d’optimiser l’utilisation de nos
terrains, surtout avec la présence du chemin de fer
qui nous oblige à avoir une zone tampon. Alors le fait
que le centre soit implanté à cet endroit va nous per-
mettre de transformer les terrains consacrés pour la
PROJET LEVIER 8.1Vous pouvez aussi lire
