Perspective La grande réouverture - MI-ANNÉE 2021 - BentallGreenOak
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Perspective
CANADIENNE
MI-ANNÉE 2021
La grande réouverture
DANS CES PAGES
Le retour du Canada sur le plan du vaccin
La réouverture dynamise les fondamentaux immobiliers
Les activités de placement prennent de l’ampleur
TABLE DES MATIÈRES
3 RÉSUMÉ ANALYTIQUE 5 APERÇU 18 COMMERCE 22 MULTIFAMILIAL
Un aperçu du point de mi-année Perspectives sectorielles au cours des DE DÉTAIL Reprise de la location en cours
12 prochains mois Dépenses des consommateurs
pour revenir à l’économie
6 ÉCONOMIE de l’expérience
La grande réouverture
20 INDUSTRIEL
12 MARCHÉ DE L’activité de construction
L’INVESTISSEMENT croissante n’est pas suffisante
pour satisfaire la demande
L’activité en matière de transaction
prend de l’ampleur, ce qui permet
d’établir une solide deuxième moitié
de l’année
15 BUREAUX
Les fondamentaux continuent de
s’assouplir, mais le pire est derrière
nous après un retour au bureau
3
BENTALLGREENOAK
UN APERÇU DU POINT DE MI-ANNÉE CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
Il y a un incroyable sentiment d’optimisme alors bénéficier fortement de cette activité; Le côté positif de la pandémie est l’augmentation
que le taux de vaccination augmente et que les cependant, le maintien des restrictions des données à haute fréquence pour observer
économies commencent à rouvrir. Le Canada a frontalières représente une menace pour la les conditions économiques en temps réel. Les
été lent, mais il est maintenant le chef de file de santé des entreprises canadiennes. Quel que données de Bell Mobilité montrent une forte
tous les pays du G7 en matière de taux de soit le calendrier de réouverture, le Canada reprise des activités une fois les restrictions
premières doses et gagne rapidement du terrain bénéficiera d’une demande plus forte aux levées. Les réservations OpenTable indiquent
sur les taux de gens entièrement vaccinés. États-Unis, stimulée par les dépenses que beaucoup sont enthousiastes à l’idée de
L’immunité de groupe sera essentielle pour d’infrastructure, surtout si une approche sortir et de socialiser. Cependant, l’utilisation du
fournir une protection contre les variants plus régionale du commerce mondial évolue. transport en commun suscite de l’inquiétude, ce
croissants et prévenir d’autres mesures de qui montre une reprise plus mesurée dans les
Le risque de surchauffe des économies
confinement. grandes régions métropolitaines nord-
américaines et canadiennes suscite des
américaines. La réduction de l’utilisation du
L’économie canadienne s’est avérée résiliente à inquiétudes, mais nous croyons que la plupart
transport collectif est également fonction d'un
la deuxième vague de la COVID-19, avec une des pressions inflationnistes s’avéreront
ralentissement de la rentrée dans les bureaux
croissance dépassant les attentes consensuelles. transitoires. Les attentes en matière d’inflation
(illustré dans les taux d'occupation physique),
La troisième vague a entraîné un recul notable fondées sur le marché ont commencé à se
même dans les villes où les économies sont
de l’activité économique en avril et en mai, en détendre et la courbe de rendement s’est aplatie.
ouvertes depuis des mois. Nous espérons
raison des restrictions de confinement imposées. Cependant, les perturbations de la chaîne
que ces types de données fourniront des
Mais la deuxième moitié de l’année est prête à d’approvisionnement et les contraintes de
signes précoces pour identifier ou
offrir un boom, soutenu par un stimulus fiscal capacité peuvent permettre à une forte pression
confirmer les changements structurels
robuste, la réouverture des entreprises et des sur les prix de prendre de l’expansion dans
apportés ou accélérés par la pandémie.
écoles, les travailleurs qui reviennent au bureau certains segments de l’économie, y compris la
et les attentes des consommateurs pour libérer construction immobilière.
une partie de leur revenu excédentaire sur les
La Réserve fédérale a signalé un ton plus agressif
loisirs et les voyages. Selon Oxford Economics,
sur la politique des taux d’intérêt, mais le marché
le produit intérieur brut (PIB) devrait croître
continue de se fixer des prix entre la fin de 2022
de 6,8 % en 2021 et de 3,5 % en 2022.
et le début de 2023, un cycle de hausse des taux.
Les plans de relance budgétaire du président Si un environnement inflationniste plus élevé
américain Joe Biden de plus de 4 billions de persiste, l’immobilier commercial est bien
dollars américains devraient aider à stimuler la positionné pour être plus performant en raison
croissance du PIB américain de 7,7 % en 2021 (le des protections inhérentes aux structures de
taux le plus rapide depuis 1951) et de 4,5 % location qui protègent contre la hausse
en 2022. L’économie intégrée du Canada devrait des coûts.
4
BENTALLGREENOAK
UN APERÇU DU POINT DE MI-ANNÉE CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
L’immobilier commercial s’est avéré résilient, avec des se rétablir. Pendant ce temps, les marchés suburbains et les activités de location dans des conditions Au milieu de l’optimisme renouvelé, nous sommes conscients
recouvrements de loyers et la préservation de la valeur du secondaires ont connu peu de perturbation de la demande historiquement serrées. des défis et des risques qui nous attendent. Avec des taux
capital qui, jusqu’à présent, ont dépassé les attentes d’appartements alors que la pandémie accélère la élevés de vaccination, le Canada est bien positionné pour
Les perspectives pour le secteur des bureaux demeurent
établies au début de la pandémie. Cependant, l’impact n’a migration vers l’extérieur. L’immigration est prête à contenir la propagation du variant Delta, mais il y a un risque
tièdes. Les stratégies de travail hybrides sont de plus en
pas été ressenti uniformément dans tous les secteurs. Les prendre le relais, car les permis de résidents non de baisse pour la reprise économique mondiale. Après la
plus répandues, même parmi de nombreuses sociétés de
évaluations des centres commerciaux fermés ont été permanents sont en hausse au début de 2021. Cela est un initiale de célébration de la grande réouverture, les
premier ordre. Mais nous pourrions voir moins d’espaces
durement touchées, tandis que les fondamentaux et la bon choix pour la demande de location à court terme. consommateurs canadiens continueront-ilsà dépenser,
de bureau rationalisés que l’impression ne l’avait indiqué
tarification des petits centres commerciaux défensifs et surtout avec une dette élevée des ménages? Comment les
La tarification immobilière industrielle continue de monter tôt dans la pandémie. Les fondamentaux de bureau se sont
centrés sur l’alimentation demeurent solides. La force de la pressions inflationnistes influenceront-elles la politique des
en flèche, stimulée par la forte demande des locataires et atténués et il y a des indications que le rythme de
reprise dans la vente au détail dépendra fortement de la taux d’intérêt et l’impact de l’immobilier et des évaluations?
des investisseurs, et d’un approvisionnement insuffisant de détérioration a ralenti. Cependant, il n’est pas clair si le pire
santé des petites entreprises une fois le soutien du Nous dévoilerons ces problèmes et plus encore dans les
propriétés logistiques modernes. est terminé ou si le marché est en pause en attendant une
gouvernement retiré. perspectives de mi-annéesuivantes.
évaluation plus approfondie des stratégies de retour
La pénétration du commerce électronique s’est accélérée
Le marché de la location multifamiliale urbain a connu une au bureau.
au cours de la dernière année et continuera de stimuler
forte baisse de l’occupation et des loyers, mais commence à
5
APERÇU : PERSPECTIVES SECTORIELLES AU COURS
DES 12 PROCHAINS MOIS
BENTALLGREENOAK
CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
CANADA É.-U.
Éléments Éléments
Moral des Globalement Moral des Globalement
fondamentaux En bref fondamentaux En bref
investisseurs Aperçu investisseurs Aperçu
d’exploitation d’exploitation
Une hausse du nombre de
locations inoccupées, des L’incertitude persiste, car le
retour au bureau s’est fait
nouvelles unités à offrir et des
stratégies en milieu de travail lentement. Les banlieues
Bureaux en évolution rendent les Bureaux connaissent une hausse de la
perspectives floues. Le retour vacance moins importante que
au bureau au H2 de 2021 celle des sous-marchés des
centres-villes.
devrait apporter plus de clarté.
Les locations « axées sur
EN BREF
Les investisseurs manifestent leur
l’expérience » bénéficieront appétit pour les commerces de
Commerce d’un coup de pouce à court
terme, mais la vente au détail
Commerce de détail bien situés et orientés vers
les produits de première
de détail « basée sur les besoins » détail nécessité. L’optimisme est
demeure la soumission active naissant quant au fait selon lequel
pour les investisseurs. le creux des valeurs est proche.
La pénurie des produits
industriels continuera à La demande d’espace a
considérablement augmenté à
alimenter la demande record
la première moitié de 2021 et
Industriel des locataires et des Industriel continue à être supérieure à
investisseurs. Les loyers et les
valeurs devraient continuer l’offre. Les valeurs des
d’augmenter. propriétés sont en hausse.
La preuve d’un plafonnement La demandeSource
de location est
: BGO Research
des fondamentaux émerge. Le forte. Une importante pression
Multifamilial financement attrayant offre un Multifamilial à la hausse sur les loyers devrait
profil risque/rendement persister, la construction ayant
attrayant. ralenti.
Aperçu clé des 12 prochains mois Source: BGO Research
Positif Mixte Négatif
CANADA Perspective sur L’ÉCONOMIE La grande réouverture
7
LE CANADA PASSE DU DERNIER AU PREMIER RANG BENTALLGREENOAK
EN MATIÈRE DE VACCINATION CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ À mi-chemin de 2021, l’économie canadienne § En Colombie-Britannique, en Alberta, en Ontario VACCINATION DANS L’ENSEMBLE DU G7
émerge d’une troisième vague de COVID et est et au Québec, les tendances en matière de 11 JUILLET 2021
prête à prendre de la vitesse pour le reste de mobilité commencent à montrer des signes de vie Canada Royaume-Uni Italie Allemagne États-Unis France Japon
l’année, car les mesures de confinement sont à mesure que les restrictions sont levées. La
atténuées. L’activité économique a été réactive à fatigue de confinement et la vaccination
18 %
la suite de la première vague, alors que la pourraient entraîner un rebond plus rapide de la
38 % 42 % 48 % 36 %
consommation et l’emploi ont rebondi, établissant troisième vague. Cela est de bon augure pour le 43 % 51 % 12 %
un précédent prometteur. côté demande de l’économie.
16 %
21 % 16 %
§ La vaccination a connu une croissance importante § La mobilité autour des points d’intérêt de la vente 26 % 7%
16 %
au printemps, car les Canadiens étaient au détail a augmenté au cours des dernières
impatients de se faire vacciner. À 69 %, le Canada semaines et approche les niveaux précédant la
affiche maintenant l’un des taux de vaccination les COVID. Cela indique que les ménages libèrent le
plus élevés au monde et se classe au deuxième revenu excédentaire accumulé pendant la
Deux doses
rang au sein de l’Organisation de coopération et pandémie, ce qui donne un coup de pouce
de développement économiques. En date du indispensable au secteur des services en Une dose
Source : Notre monde en matière de données
11 juillet 2021, 43 % de la population a été difficulté.
entièrement vaccinée et 26 % avaient reçu une
§ Pendant ce temps, l’activité autour des centres de MOBILITÉ PAR POINTS D’INTÉRÊT
dose. Le taux de vaccination à dose unique a
transport collectif et des lieux de travail a été 9 JUILL. 2021, MOYENNE MOBILE SUR 14 JOURS
diminué pour les États-Unis et le Royaume-Uni,
relativement stable tout au long de la pandémie et
mais il continue de dominer le G7 avec le
demeure bien en deçà des niveaux précédant la 20
pourcentage le plus élevé de personnes
COVID, en particulier dans les grandes régions Niveau précédant la COVID Épicerie
entièrement vaccinées.
métropolitaines. Cela signifie principalement
§ Le taux de vaccination à la deuxième dose au qu’une partie importante de la main-d’œuvre 0
Commerce de détail
Canada prend de l’ampleur, ce qui implique un flux continue de travailler à domicile.
constant d’approvisionnement et un engagement -20
§ À mesure que l’économie rouvre et que la Mili eux de travail
des Canadiens à se faire vacciner pleinement –
consommation gagne en popularité, la prochaine
deux facteurs clés pour obtenir une immunité
étape de la reprise dépendra de la rapidité avec -40
collective et une reprise économique soutenue. Transit
laquelle le reste de la main-d’œuvre retourne au
§ La mobilité est un baromètre perspicace qui bureau. Une renaissance des centres urbains sera
-60
explique la rapidité avec laquelle la reprise peut se un pas de géant vers une reprise complète.
dérouler. Les vagues précédentes ont indiqué que
les ménages ont montré peu d’anxiété à se -80
réengager auprès de la société une fois que les févr.-20 avr.-20 jui n-20 août-20 oct.-20 dé c.-20 févr.-21 avr.-21 jui n-21
mesures de confinement étaient atténuées. Source : Google Mobility
8
BENTALLGREENOAK
SANTÉ DU MARCHÉ DU TRAVAIL CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ La politique monétaire à court terme continuera d’être plus petite, les chômeurs de ce secteur pourraient PRODUCTIVITÉ DU MARCHÉ DU TRAVAIL
guidée par la santé du marché du travail. Le taux de devoir « se perfectionner » pour entrer dans d’autres MILLIONS D’HEURES TRAVAILLÉES, JUIN 2021
chômage est de 7,8 % au mois de juin, ce qui représente secteurs du marché du travail.
2,2 points de pourcentage au-dessus du creux 5 650
§ Alors que nous émergeons de la troisième vague, le
Millions
prépandémique au début de 2020. Par conséquent, la
secteur de l’hôtellerie est prêt à obtenir un coup de
Banque du Canada devrait laisser les taux d’intérêt -5
pouce indispensable. Tout en étant encourageantes, 600
inchangés jusqu’à la fin de 2022 au plus tôt.
les ouvertures hâtives d’autres régions du monde
§ Le marché du travail a fait preuve de résilience, mais indiquent un désir que les ménages dépensent. C’est - 15
il y a encore beaucoup de relâchement. Les heures de bon augure pour la croissance des salaires dans les 550
Écart deGap
Output sortie (LHS)
(LHS)
totales par rapport à la tendance précédant la COVID secteurs à contact élevé, qui ont connu une baisse - 25
se sont considérablement réduites, mais n’ont pas des revenus.
Heures travaillées
Hours Worked (RHS) (RHS)
500
encore été complètement rétablies. - 35 Pre-COVID Trend Line (RHS) (RHS)
Ligne de tendance pré-COVID
§ Les grandes régions métropolitaines comme
§ Après des cycles de baisse, les entreprises ont Montréal, Toronto et Vancouver (MTV) étaient des
tendance à surutiliser d’abord la capacité de main- points chauds de la COVID et ont connu des périodes - 45 450
d’œuvre existante avant d’accroître leur main- prolongées de confinement par rapport au reste du 2017 2018 2019 2020 2021
d’œuvre à temps plein. Le taux de sous-utilisation, qui monde. Compte tenu de la façon dont les dépenses
Source : Statistiques Canada
tient compte des personnes qui sont disponibles et rapides dans les villes américaines ont rebondi, les
recherchent activement du travail, demeure élevée. marchés de MTV devraient connaître une activité
économique accrue à court terme. Cela est CHÔMAGE PAR ANCIENNETÉ
§ Par conséquent, le chômage à long terme continue MILLIERS DE PERSONNES, JUIN 2021
particulièrement vrai pour les centres urbains, car les
d’augmenter, car le nombre de personnes qui ont été
secteurs des services professionnels commencent à
sans emploi depuis plus de 27 semaines occupe une moins de 13 semaines de 14 à 26 semaines moins de 27 semaines
reprendre leurs activités normales. La réouverture
plus grande part. Cela pourrait être une fonction des 5 000
des frontières sera également un stimulus pour ces
programmes de soutien du gouvernement qui
villes et leurs secteurs de services qui prospèrent
empêche certains de réintégrer le marché du travail, 4 000
hors du tourisme.
en particulier en tenant compte des risques continus
pour la santé. § Malgré une perspective positive à court terme, le 3 000
nombre global d’emplois demeure à environ 2 %
§ Des périodes prolongées de chômage pourraient 2 000
d’une reprise complète. À plus long terme, la santé du
augmenter le déséquilibre des compétences et avoir
marché du travail au Canada dépend toujours 1 000
un impact durable sur la productivité au-delà de la
fortement de l’immigration, en particulier des
COVID. Le secteur de l’hôtellerie a été le plus touché
travailleurs hautement qualifiés, pour soutenir un 0
et connaît des fermetures et des réductions
secteur technologique florissant et pour combler une
permanentes. Avec une main-d’œuvre potentielle févr.-20 avr.-20 juin-20 août-20 oct.-20 déc.-20 févr.-21 avr.-21 juin-21
main-d’œuvre vieillissante.
Source : Statistiques Canada
9
BENTALLGREENOAK
UNE REPRISE ÉCONOMIQUE AMÉRICAINE SANS PAREIL CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
PIB RÉEL PAR RAPPORT AU TAUX DE CHÔMAGE § Avec un déploiement initial plus rapide des vaccins, § En date du 11 juillet, les taux de vaccination
T1 1948 À T1 2021 les États-Unis sont prêts à mener la reprise complets et d’au moins une dose aux États-Unis sont
mondiale. Celle-ci a connu un ralentissement de 48 % et de 55 %, respectivement. Cependant, le
10 comme aucun autre, car les fondamentaux se sont rythme des nouveaux vaccins a ralenti, passant à
rapidement écartés de la tendance, même par seulement 400 000 doses par jour en juin,
rapport à la crise financière mondiale (CFM). Fait comparativement à un pic d’avril de 3,4 millions. À
8 COVID Q3/20
encourageant, le rebond des vagues précédentes 29 %, la proportion de personnes qui sont
était tout aussi rapide et prometteur pour le reste incertaines et qui ne veulent pas recevoir un vaccin
6
(%)PIB (%)
de 2021. aux États-Unis est l’une des plus élevées du G7.
L’hésitation vaccinale et l’arrivée retardée des
4 COVID Q4/21 § Le marché du travail a fait des progrès importants,
vaccins pour les enfants pourraient poser un défi
RÉELLE DU
mais il y a encore 7,5 millions de moins d’Américains
pour obtenir une immunité collective.
REAL GDP GROWTH
2 en emploi qu’en février 2020 selon le Bureau of
Labor Statistics (BLS). Le taux de chômage est en § Grâce à de solides liens commerciaux et des
COVID
COVIDT3Q3/21
21 déclin constant et est actuellement à un niveau de activités transfrontalières, le rétablissement aux
0
pandémie de 5,8 % en mai. Les demandes initiales États-Unis et au Canada est étroitement lié et devra
CROISSANCE
Zone de d’assurance-emploi sont considérablement en progresser à l’unisson dans une certaine mesure.
-2 baisse, avec une moyenne d’environ quatre cent Alors que le Canada approche du seuil de
confiance
à 95 % milles au cours des dernières semaines et bien en vaccination « transfrontalière » de 75 %, les États-
-4 GFC
GFCT4/08
Q4/08
deçà de la période de pointe de six millions en Unis ont diminué sur le front de la vaccination. Cela
Q/Q
avril 2020. Cela suggère que le rythme des mises à pourrait potentiellement baisser la reprise, car
T/T
-6 pied est subventionné alors que les employeurs certains États qui ont de faibles taux de vaccination
embauchent pour la saison des voyages d’été et connaissent actuellement une augmentation des cas
COVID
COVIDT2 20
Q2/20
-8 commencent à augmenter la production au cours de de variants.
la deuxième moitié de 2021.
- 10 § Oxford Economics prévoit une croissance réelle de
-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 7 % du PIB pour 2021 et de 4,0 % pour 2022. Les
T/TQ/Q PPT CHANGE
VARIATION INDU
DU PPT UNEMPLOYMENT RATE(%)
TAUX DE CHÔMAGE (%) risques éventuels sont en équilibre par rapport aux
risques de hausse liés aux économies de
consommation pouvant nuire aux dépenses des
consommateurs, mais sont compensés par les
risques de baisse de la propagation du variant Delta.
Source : Oxford Economics, Macrobond
10
BENTALLGREENOAK
INFLATION TRANSITOIRE OU SÉCULAIRE? CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
ATTENTE EN MATIÈRE D’INFLATION AUX É.-U. § L’inflation augmente bien au-dessus des cibles de la main d’œuvre non qualifiée étant à son plus haut
À COMPTER DU 12 JUILLET 2021 banque centrale. La dernière lecture en juin est de niveau depuis octobre 2018, une recette de
5,4 % pour les États-Unis, car la Réserve fédérale croissance salariale.
3.0 %
cible l’« inflation moyenne », ce qui permet à
Hundreds
§ À ce jour, l’inflation a eu un impact limité sur les prix
2.5 % l’économie de poursuivre sa lancée jusqu’à ce qu’il y
des obligations. Par conséquent, les prix de
ait des preuves d’une reprise soutenue. Il en va de
2.0 % l’immobilier continuent d’être attrayants lorsqu’on
même pour le Canada, où l’indice des prix à la
examine les écarts de taux de capitalisation par
consommation global s’est inscrit à 3,4 % en
1.5 % rapport aux taux sans risque. Les écarts de taux de
glissement annuel en mai, ce qui marque le troisième
capitalisation varient selon le secteur, mais sont
1.0 % mois consécutif de plus de 2 % de l’inflation.
Point mort du taux d’inflation à 5 ans généralement conformes aux moyennes à long
0.5 % Point mort du taux d’inflation à 10 ans terme. Cela suggère qu’il y a suffisamment d’espace
Taux d’inflation à terme sur 5 ans et 5 ans pour absorber les augmentations des rendements
0.0 % obligataires sans avoir des valeurs d’impact de
1-janv.
janv. 2019 1-avr.
avr. 2019 1-juil.
juil. 2019 1-oct.
oct. 2019 1-janv.
janv. 2020 1-avr.
avr. 2020 1-juil. 1-oct.
juil. 2020 oct. 1-janv.
2020 janv. 2021 1-avr.
avr. 2021 1-juil.
juil. 2021 § Bien que les effets de base expliquent en partie la rendement d’ampleur similaires.
Source : Federal Reserve Bank of St. Louis récente hausse de l’inflation, les confinements
prolongés ont réduit la capacité de production,
LUTTE ACHARNÉE CONTRE L’INFLATION causé des perturbations de la chaîne
d’approvisionnement et créé des pénuries de main-
DÉFLATIONNISTE d’œuvre, ce qui a entraîné des déséquilibres de la § Le marché commence également à établir des prix
• Dette demande et de l’offre. Ces déséquilibres peuvent dans les attentes plus basses en matière d’inflation
• Données démographiques être exacerbés au cours des prochains mois à à long terme, puisque les taux d’inflation de seuil de
• Variants COVID • Technologies perturbatrices mesure que la consommation augmente, mais nous rentabilité pour les bons du Trésor américains à cinq
nous attendons à ce qu’ils s’estompent en 2022 alors et dix ans ont diminué au cours des dernières
que l’économie met de côté la frénésie de la semaines. Cela suggère que les forces
Transitoire Tendance Séculaire
réouverture et qu’il y a un rattrapage de l’offre. déflationnistes séculaires de la dette élevée, du
(à court terme) (moyen terme) (à long terme) vieillissement démographique et de l’innovation
§ Le sondage de la Réserve fédérale de New York sur
technologique perturbatrice peuvent être plus
les attentes des consommateurs en juin a montré
• Effets de base • Perturbations de la chaîne de • Schémas de soutien importantes que les forces inflationnistes, comme la
que les attentes médianes en matière d’inflation au
• Restrictions de capacité production gouvernementaux récurrents mondialisation de pointe, et l’investissement futur
cours des 12 prochains mois sont passées à 4,8 %.
• Pénuries de main-d’œuvre • Prix des marchandises • Démondialisation requis pour une transition loin des combustibles
• Politique fiscale et • Décarbonisation
De même, les données de juin de la Fédération
• Rehaussement global de la fossiles. Le grand inconnu dans le débat sur
demande • monétaire coordonnée canadienne des entreprises indépendantes
l’inflation séculaire est l’impact potentiel d’un
montrent qu’une pénurie de main-d’œuvre qualifiée
stimulus fiscal récurrent alors que les
INFLATIONNISTE et non qualifiée est une préoccupation pour une part
gouvernements du monde entier évoluent vers des
Source : BGO Canada Research croissante des petites entreprises, la mesure de la
déficits budgétaires plus soutenus.11
BENTALLGREENOAK
L’IMMOBILIER OFFRE UNE PROTECTION CONTRE L’INFLATION CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ Malgré notre conviction que les forces inflationnistes location est plus direct dans ces secteurs et devrait INDICE DES PRIX DE CONSTRUCTION DU BÂTIMENT*
seront éphémères, si un environnement à forte fournir une protection plus solide. 11 RMR AU CANADA, INDICE, 2017=100
inflation persiste, les caractéristiques inhérentes de
§ Les preuves empiriques sont rares sur la force de
l’immobilier commercial le rendent relativement plus 130 CHANGEMENT DE PRIX 2017-2021
couverture de l’immobilier privé, en particulier
attrayant que les autres catégories d’actifs. Les 125
dans tous les secteurs, car de nombreux indices de
structures de location comprennent souvent des
rendement privés ne disposent pas de données au 120 Maison unifamiliale
Single-de (+31
ta ched house %)
(+31%)
étapes périodiques de location, et elles ont souvent Tour d’habitation
High-rise apartment(+18 %)
(+18%)
niveau du secteur pendant les périodes d’inflation
la capacité de transmettre la hausse des coûts 115 Entrepôt
Ware (+13
house %)
(+13%)
élevée. Cependant, des recherches académiques
d’exploitation aux locataires, deux composantes 110 Office building
Immeuble (+11%)(+11 %)
de bureaux
analysant les rendements de l’indice des propriétés
essentielles pour une couverture efficace. *Le prix reflète la valeur de tous les matériaux, la
NCREIF qui commencent en 1978 (période 105
main-d’œuvre, l’équipement, les frais généraux et les
§ Cependant, le type d’inflation est également inflationniste plus élevée) ont révélé aux États-Unis
100 profits pour construire un nouveau bâtiment. Il
important. Par exemple, l’inflation liée à la hausse que les portefeuilles diversifiés d’immobilier ont exclut les taxes à valeur ajoutée et tous les coûts
des coûts sans croissance économique (stagflation) été une solide protection contre l’inflation 95 pour les terrains, l’assemblage des terrains, la
2017
2017
2017
2017
2018
2018
2018
2018
2019
2019
2019
2019
2020
2020
2020
2020
2021
Q1/17
Q2/17
Q3/17
Q4/17
Q1/18
Q2/18
Q3/18
Q4/18
Q1/19
Q2/19
Q3/19
Q4/19
Q1/20
Q2/20
Q3/20
Q4/20
Q1/21
conception de bâtiments, le développement foncier
rend difficile de faire passer les coûts sans une attendue et inattendue. et les frais immobiliers.
augmentation correspondante de la demande des
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
§ Nous avons analysé des données comparables sur Source : Statistiques Canada
locataires.
le rendement des biens au Canada et aux États-
§ La protection contre l’inflation varie également selon Unis de MSCI et examiné le changement INFLATION ET CROISSANCE DU CAPITAL
les types de propriétés. Pour les raisons mentionnées correspondant dans la plus-value du capital par % DE CHANGEMENT A/A DE 2000–2020
ci-dessus, les baux de courte durée comme ceux que rapport aux augmentations des indices de prix à la
l’on retrouve dans la location multifamiliale offrent consommation (IPC) respectifs. Bien qu’un
une plus grande protection que les baux à long terme environnement inflationniste faible ait été présent
trouvés dans les immeubles de bureaux. Et surtout, pendant la durée des séries chronologiques moins de 1 % de 1 % à 2 % 4.5 %
les fondamentaux actuels de l’offre et de la demande observées, nous avons constaté que la croissance
2.9 %
jouent également un rôle important dans la solidité du capital surperforme lorsque l’inflation est Moyenne de 2,2 % Moyenne de 2,6 %
de la couverture. Pour les secteurs comme les supérieure à 2 % d’une marge notable. Pendant les
bureaux et la vente au détail, il s’agit d’une période périodes où la croissance de l’IPC se situe dans la 1.6 % 1.8 %
plus difficile. fourchette « normale » de 1 % à 2 %, la croissance
moyenne du capital est autour de 2 % et suggère
§ Dans des secteurs comme le résidentiel et
que les valeurs immobilières tendent à bien -0.9 %
l’industriel, nous constatons le plus grand impact
s’aligner sur l’élan et le flux du cycle commercial.
sur la hausse des coûts de construction. Le lien
entre les coûts de remplacement et les taux de
-3.6 %
Canada É.-U.
Source : MSCICANADA Perspective sur MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT « L’activité de transaction prend de l’ampleur, établissant une solide deuxième moitié de l’année. »
13
BENTALLGREENOAK
L’ÉLAN SE POURSUIT EN 2021 CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ Les investisseurs institutionnels étaient sur les lignes développements de pipelines, où les rendements sont VOLUME D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COMMERCIAUX CANADIENS
de touche au début de la pandémie, mais sont revenus plus attrayants. Par conséquent, les transactions MILLIARDS DE DOLLARS
pour le reste de 2020. Cet élan s’est poursuivi résidentielles, industrielles et foncières 20.0 $ 22 500
500
en 2021 et grâce à une hausse des taux de vaccination représentaient plus de 80 % des activités
et à une perspective économique plus forte, les d’investissement au premier trimestre de 2021. 16.0 $ 22 000
000
investisseurs devraient être encore plus actifs au
§ Nous nous attendons à une solide deuxième moitié
12.0 $ 11 500
500
cours de la deuxième moitié de l’année.
de l’année, car nous voyons des portefeuilles plus
§ Selon la société immobilière, CBRE a accéléré les importants qui sont mis sur le marché. Les 8.0 $ 11 000
000
activités de transaction immobilière au cours des investisseurs continueront probablement de
trois derniers trimestres. Malgré la baisse des flux réduire les actifs non essentiels après avoir réévalué 4.0 $ 500
500
d’ententes dans les secteurs importants comme la les stratégies de portefeuille dans des conditions de
vente au détail et les bureaux, près de 40 milliards pandémie. L’année dernière a souligné l’importance 0.0 $ 0
de dollars ont été traités au cours des quatre d’une stratégie de portefeuille diversifiée et sa T1 18 T2 18 T3 18 T4 18 T1 19 T2 19 T3 19 T4 19 T1 20 T2 20 T3 20 T4 20 T1 21
derniers trimestres. À ce rythme, CBRE estime capacité à réduire la volatilité et à générer des flux Actif unique et portefeuill e (LHS) Offres de fusions et acquisitions (LH S) Nombre de transations (RHS)
que 2021 est susceptible d’enregistrer environ de trésorerie stables et prévisibles. Pour beaucoup,
Source : CBRE
43 milliards de dollars en volume, soit la troisième cela comprend l’ajout de secteurs immobiliers
année la plus active enregistrée. spécialisés, comme les centres de données, le
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL CANADIEN : APPRÉCIATION DU CAPITAL PAR SECTEUR
stockage frigorifique et les sciences de la vie, afin
§ Les activités d’achat récentes ont été dominées par % DE CHANGEMENT Q/Q
d’élargir l’ensemble des possibilités et d’offrir une
des investisseurs privés qui ont été actifs dans les
plus grande résilience aux ralentissements 10 % 10 %
transactions du marché intermédiaire (25 à
économiques.
100 M$). Avec un profil de risque plus élevé et
moins de bureaucratie, ils ont été en mesure de tirer § En 2020, le Canada a été le pays le moins 5% 5%
rapidement profit d’un plus grand volume performant de l’indice MSCI Global Annual Property
d’ententes plus petites par rapport à leurs Index, en raison de sa pondération importante dans 0% 0%
homologues institutionnels. le commerce de détail, en particulier les centres
commerciaux fermés. Nos attentes du marché en
§ Les secteurs privilégiés pour l’investissement -5% -5%
matière de rendement se sont améliorées
continuent d’être l’industriel, le multifamilial et la
pour 2021, avec des rendements de revenu
vente au détail de denrées alimentaires. Alors que les
supérieurs à 4 % et une appréciation du capital qui - 10 % - 10 %
prix des propriétés génératrices de revenus se sont T4 19 T1 20 T2 20 T3 20 T4 20 T1 21
est susceptible d’être stable, à 2 %. Une grande
multipliés, de nombreux investisseurs se sont
partie de ce rendement repose sur la reprise dans le Industriel Résidentiel
concentrés sur les terres industrielles et
secteur de la vente au détail et la découverte de prix Bureaux Commerce de détail
résidentielles pour reconstituer les futurs
dans les bureaux. Toutes les propriétés – Retour total Toutes les propriétés – Croissance du capital
Source : MSCI/REALPAC Canada Property Index14
LA CONCURRENCE ACCRUE OFFRE UNE TARIFICATION BENTALLGREENOAK
DE LA DETTE ATTRAYANTE CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ Le marché des prêts hypothécaires commerciaux § Les écarts de prêt pour les prêts hypothécaires bifurcation entre des bureaux et des commerces de § Tout comme la souscription d’investissements en
demeure hautement concurrentiel et devrait l’être commerciaux de haute qualité sont réduits de 10 à détail plus fondamentalement sains dans le secteur actions, les facteurs environnementaux, sociaux et de
dans un avenir prévisible. La concurrence entraîne 15 points de base à l’extrémité inférieure de la industriel et multifamilial plus difficile. gouvernance (ESG) sont de plus en plus intégrés au
une compression supplémentaire des écarts de prêt et fourchette au cours de la première moitié de l’année, processus d’octroi des prêts. Cette lentille est
§ Cependant, l’écart semble s’être réduit au cours du
des structures plus favorables pour les emprunteurs. mais semblent se stabiliser. Tout comme les écarts essentielle pour atténuer le risque de prêt, en raison
dernier trimestre, ce qui, selon nous, est une fonction
des obligations de sociétés, les écarts hypothécaires de l’obsolescence potentielle du titre d’actif sous-
§ Il y a toujours une forte demande de financement du sentiment et de la nécessité généralement
actuels sont légèrement inférieurs au niveau jacent.
hypothécaire, car les emprunteurs cherchent à tirer améliorés du marché pour que les prêteurs puissent
précédant la COVID.
profit des conditions favorables du marché et des taux regarder à l’extérieur des prêts hypothécaires
d’intérêt attrayants. § Les secteurs privilégiés pour les prêteurs reflètent industriels et multifamiliaux pour atteindre leurs
ceux du côté des actions. Notamment, il y a une objectifs.
RENDEMENT DES OBLIGATIONS D’ÉTAT
ÉCARTS DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES COMMERCIAUX PAR RAPPORT AUX RENDEMENTS
3.5 % DES OBLIGATIONS DU GOUVERNEMENT DU CANADA
Commercial
3.0 %
Terme de 5 ans Terme de 10 ans
135–75 pb 145–85 bp
2.5 %
2.0 %
1.5 % 1,45 %
1,44 % Résidentiel assuré par la SCHL
1.0 % États-Unis, 10 ans 0,98 % Terme de 5 ans Terme de 10 ans
Canada, 10 ans
80–95 à 95 pb 90–105 à 105 pb
0.5 %
Canada, 5 ans
0.0 %
2017 2018 2019 2020 2021
Source : MSCI/REALPAC Canada Property Index Source : Investissements hypothécaires BGO, Recherche BGO CanadaCANADA Perspective sur BUREAU « Les bases de la situation continuent de s’assouplir, mais est-ce que le pire est derrière nous avec un retour au bureau? »
16
BENTALLGREENOAK
UN LENT RETOUR AU BUREAU CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
VOYAGES EN TRANSIT § La santé du marché du bureau et la reprise dans les villes canadiennes dans les mois à venir alors
% PAR RAPPORT À LA RÉFÉRENCE PRÉCÉDANT LA COVID, 7 JUILLET 2021 dans les zones urbaines dépendront de la rapidité que les économies rouvrent complètement.
avec laquelle les employés retournent au bureau et
100 Référence précédant la COVID § À plus long terme, la santé du secteur des bureaux est
dans quelle mesure ils le font.
beaucoup plus incertaine et dépend d’une myriade de
80 § Malgré une hausse de la mobilité à mesure que les facteurs qui tournent autour de l’évolution des
restrictions de confinement s’assouplissent, les stratégies en milieu de travail et de l’utilisation de
entrées dans les centres urbains demeurent bien en l’espace.
60 Europe
É.-U. deçà des niveaux précédant la COVID, mais à divers
§ D’innombrables sondages menés auprès des
Asie-Pacifique degrés dans les régions du monde. Les données de
40 Montréal employés ont indiqué un désir énorme d’un modèle de
planification de voyage en commun, utilisées comme
Toronto lieu de travail hybride. De plus en plus d’employeurs
procurations pour la mobilité urbaine, soulignent que
20 Vancouver adoptent un modèle flexible. Un récent sondage mené
les grandes villes d’Europe sont beaucoup plus
auprès de 236 organismes canadiens, mené par le
proches des niveaux normaux. Pendant ce temps,
0 malgré une hausse des cas et des taux de vaccination
Conference Board du Canada, a indiqué que le retour
juin-20 août-20 oct.-20 déc.-20 févr.-21 avr.-21 juin-21 post-vaccin, en moyenne, 52 % de la main-d’œuvre
plus faibles, la mobilité dans les grandes villes
Source : Carte de la ville sera hybride ou entièrement à distance. Ces chiffres
asiatiques a ralenti récemment.
se comparent à seulement 12 % avant la pandémie.
INDICE DE RETOUR AU TRAVAIL DE KASTLE § Avec un déploiement plus rapide des vaccins, les
% PAR RAPPORT À LA RÉFÉRENCE PRÉCÉDANT LA COVID, 14 JUILLET 2021 § Il est clair qu’il y aura un changement vers plus de
grandes villes américaines ont bénéficié d’ouvertures
travail à distance. Mais il est également de plus en plus
antérieures et la mobilité urbaine s’améliore plus
100 Référence précédant clair qu’il n’existe pas de stratégie universelle. Chaque
rapidement par rapport aux villes canadiennes.
stratégie d’employeur prendra du temps à mettre en
L’utilisation des transports en commun à Montréal,
œuvre, et il y aura probablement de nombreuses
80 Toronto et Vancouver demeure bien en deçà des
itérations pour « bien faire les choses ». Par
niveaux normaux.
conséquent, l’impact ultime sur l’utilisation des
60 § Une demande de procuration plus directe pour espaces de bureau demeure incertain.
Austin
l’occupation des bureaux sur place est une carte
Dallas § Il existe un certain nombre de facteurs qui
40 Houston d’accès/d’activité de carte d’accès. L’indice de travail de
influenceront la reprise du secteur des bureaux et qui
10 Metro
MetroAvg.
Moy. Kastle Systems indique que l’occupation physique dans
Chic ago varieront d’une ville à l’autre. Les temps de
les immeubles de bureaux augmente dans les
20 Los Angeles déplacement, la concentration des
New York principales régions métropolitaines des États-Unis,
industries/locataires, le cycle d’échéance des baux et
mais à un rythme mesuré. Même dans des villes comme
les pipelines de développement joueront tous un rôle
0 Houston, Dallas et Austin, qui sont ouvertes depuis des
clé dans la dictée du paysage du secteur des bureaux
mars-20 juin-20 sept.-20 déc.-20 mars-21 juin-21 mois, il y a eu un ralentissement. Ces données
dans un monde post-pandémique.
Remarque : 10 Metro Moy à DC, NY, Chicago, Houston, Philadelphie, SF, LA, Dallas, San Jose et Austin
fournissent une indication de ce qui peut se produire
Source : Bloomberg, Kastle17
LES FONDAMENTAUX SE DÉTÉRIORENT,
MAIS À UN RYTHME PLUS LENT
BENTALLGREENOAK
CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
§ Les fondamentaux des bureaux ont considérablement persister, étant donné les 9,3 et 3,5 millions de pieds ABSORPTION DES BUREAUX AU CANADA : CFM ET RÉCESSION DUE À LA COVID
changé au cours de la dernière année, ce qui a fait carrés (pc) des nouveaux approvisionnements au
CENTRE-VILLE BANLIEUE
basculer l’équilibre du pouvoir en faveur des cours des deux à trois prochaines années. Bien
locataires. L’absorption négative a déjà dépassé le qu’une partie importante de cet espace ait été
niveau atteint dans la crise financière mondiale. prélouée, la question de l’espace de remblayage de Crise financière mondiale Récession liée à la COVID Crise financière mondiale Récession liée à la COVID
Comparativement aux banlieues, les marchés du qualité inférieure peut s’avérer difficile à traiter, car (2008 à 2010) (T20/20 – présent) (2008 à 2010) (T20/20 – présent)
0 0%
centre-ville ont été plus touchés, car l’espace le travail à distance pèse sur l’absorption.
excédentaire a été éliminé alors que les travailleurs -2 -1 %
§ L’inoccupation en sous-location a atteint des niveaux
ont quitté le centre pour travailler à domicile.
historiques, car de nombreuses entreprises ont -4
-2 %
§ Le taux d’inoccupation du centre-ville, qui est de cherché à réduire leur empreinte. Tout en étant -6
14,9 % à l’échelle nationale, a atteint son plus haut encourageante, la perte d’espaces de sous-location -3 %
niveau depuis le krach immobilier des années 1990, s’est atténuée au cours des derniers trimestres. Bien -8
après avoir augmenté de 560 points de base pendant qu’une partie de ceux-ci ait été transférée à - 10 -4 %
la pandémie. Pendant ce temps, le taux l’inoccupation directe à l’expiration des baux, nous
- 12 -5 %
d’inoccupation des banlieues a augmenté de constatons que des locataires retiennent de l’espace
Pieds carrés d’absorption négative En % de l’inventaire (RHS)
510 points de base, à 15,7 %. en prévision d’un retour au bureau.
Source : CBRE
§ Cette augmentation du taux d’inoccupation est plus § Un autre signe prometteur est la façon dont l’activité
INOCCUPATION DES BUREAUX EN CENTRE-VILLE
prononcée au centre-ville de Toronto : le taux de la tournée de location a été réactive en 2021,
BARRES FONCÉES = CLASSE A, BARRES LUMINEUSES = ENSEMBLE
d’inoccupation a augmenté de 790 points de base pour jusqu’à ce que les dernières mesures de confinement
atteindre 10,0 % en seulement un an. Le centre-ville soient mises en place. Avec l’ouverture des économies
de Vancouver a également subi une pression à la une fois de plus, nous nous attendons à ce que 10.7 % 10.6 % 11.1 %
10.0 % 10.2 % 10.6 %
hausse considérable sur le taux d’inoccupation, qui a l’amélioration de l’activité se poursuive. Les données 9.1 % 9.5 %
augmenté de 400 points de base pour atteindre 6,6 %. de VTS sur les marchés américains lèvent le voile sur
7.2 % 6.9 % 9.2 %
Le centre-ville de classe A a mieux résisté jusqu’à des tendances similaires où l’activité de la tournée de 6.6 % 6.4 % 8.4 % 8.4 %
présent, mais n’a certainement pas été épargné. location a repris aux niveaux précédant la COVID dans 5.8 % 6.2 % 8.2 % 7.9 % 7.7 %
7.3 % 7.0 %
de nombreux marchés.
§ Les loyers de titres se sont généralement bien
5.0 %
5.5 % 5.1 % 5.2 %
maintenus, mais ne reflètent pas les incitatifs des § Nous considérons l’environnement actuel comme le 2.2 % 4.2 % 4.4 % 2.0 %
propriétaires et la faiblesse sous-jacente du marché. début d’une « pause » dans le marché, plutôt qu’un
1.8 % 1.8 %
Selon CBRE, les loyers nets moyens demandés à point d’inflexion, alors que les entreprises travaillent
Toronto et à Vancouver ont diminué de 9,4 % et de à retourner au bureau. Ce n’est qu’à ce moment-là Vancouver Toronto Ottaw a Montré al
0,5 %, respectivement, depuis le début de la pandémie. qu’ils pourront évaluer pleinement leurs besoins en
matière d’espace et commencer à prendre des Q1/20
T1 20 Q4/20
T4 20 Q1/21
T1 21 Q2/21
T2 21
§ Les conditions favorables aux locataires au centre- Source : CBRE
décisions plus à long terme.
ville de Toronto et à Vancouver sont susceptibles deCANADA Perspective sur COMMERCE DE DÉTAIL « Les dépenses des consommateurs doivent revenir à l’économie de l’expérience. »
19
BENTALLGREENOAK
REPRISE DES PISTES DE VENTE DES MÉNAGES CANADA PERSPECTIVE | MID-YEAR 2021
DÉPENSES DE DÉTAIL PAR RAPPORT À LA MOBILITÉ § La mobilité au Canada montre des signes de vie alors que § Les ouvertures plus tôt aux États-Unis indiquent à quelle
% DE VARIATION A/A les villes commencent à rouvrir. La croissance vitesse les dépenses peuvent rebondir dans les services.
économique dépendra fortement du consommateur à Les transactions par carte de crédit sur les services
60 60
court terme, car le logement et les produits de base ont alimentaires et les sièges de restaurant sont près d’une
Dépenses au détail (LHS) Google Mobilité (RHS)
montré des signes de refroidissement et l’investissement reprise complète des niveaux précédant la COVID. Il est
40 40
commercial devraient accuser un certain retard. probable que le consommateur canadien se comportera
avec le même enthousiasme, du moins au début de la
20 20 § Oxford Economics estime qu'il y a plus de 4,7 billions de
reprise pendant les mois d’été.
dollars américains d'économies excédentaires à l'échelle
0 0 mondiale. L’amélioration des bilans des ménages est § Bien qu’un rebond à court terme des dépenses apportera
fonction des réductions forcées des dépenses de services un soulagement bien nécessaire pour l’« économie de
-20 -20
et de divers plans de soutien des revenus. Le Canada a le l’expérience », la reprise à long terme demeure plus
deuxième niveau le plus élevé d’économies incertaine et nous croyons qu’un consommateur plus
-40 -40
excédentaires sur les ménages, à 11,3 % du PIB, à côté prudent ou plus concentré émergera dans un monde
févr.-20 avr.-20 juin-20 août-20 oct.-20 déc.-20 févr.-21 avr.-21 juin-21
Source : Statistique Canada, Google Mobility
des États-Unis (11,6 %). Pour le contexte, la moyenne des post-pandémique. Les consommateurs peuvent adopter
économies avancées est d’environ 6 %. une approche plus minimaliste de leurs habitudes de
ÉCONOMIE. DÉPENSES LIÉES AUX SERVICES ALIMENTAIRES consommation, en se concentrant sur les besoins
§ Selon la Banque du Canada, le ménage moyen a dépensé
% PAR RAPPORT À LA RÉFÉRENCE PRÉCÉDANT LA COVID essentiels et quotidiens, et ils peuvent être beaucoup plus
4 000 $ de moins en 2020 par rapport à la tendance. De
exigeants en matière de dépenses discrétionnaires et
0 Référence précédant la COVID plus, les données de Statistique Canada suggèrent qu’un
d’articles à prix élevé, en demandant : « En ai-je vraiment
impressionnant 160 000 $ par ménage a été créé en
besoin? »
richesse nette depuis le Q4 de 2019, grâce à la valeur des
-20
propriétés et au cours des actions. Cette capacité de § Ce changement dans le comportement des
dépenses excédentaires est sur le point d’être libérée, car consommateurs aura des répercussions sur le
-40
les restrictions sont levées et les gens s’aventurent dans rendement de différentes formes de vente. Ceux qui
des bars, des restaurants et des spectacles en direct. répondent aux dépenses discrétionnaires sont
-60 susceptibles de faire face à une concurrence encore plus
§ Les ventes au détail ont fortement rebondi depuis les
importante pour l’attention et les dollars des
-80 premiers confinements du printemps dernier, alors que
consommateurs.
Transitions de cartes de crédit Couverts assis les détaillants se sont rapidement adaptés au ramassage
en ligne et en bordure de trottoir. Ces solides ventes
-100
en 2020 rendront les comparaisons de 2021 difficiles à
févr.-20 avr.-20 juin-20 août-20 oct.-20 déc.-20 févr.-21 avr.-21 juin-21
battre alors que les dépenses des consommateurs se
Source : U.S. Bureau of Economics Analysis, Open Table transforment vers des dépenses de services.Vous pouvez aussi lire
