Plan départemental de lutte contre l'habitat indigne 2019-2021 - Direction départementale des territoires et de la mer de la Loire-Atlantique Pôle ...
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Versio
n V6 – 1
9 juin 20
1 9
Plan départemental
de lutte contre
l’habitat indigne
2019-2021
Direction départementale des territoires et de la mer de la Loire-Atlantique
Pôle de lutte contre l’habitat indigne
Sommaire
Édito ................................................................................................................................ 5
Contexte .......................................................................................................................... 7
1 - Poursuivre les actions engagées ...........................................................................15
1.1 - Action 1 : Le déploiement des différents dispositifs de lutte contre l’habitat dégradé sur le
département : opérations programmées et dispositif cœur de ville ........................................15
1.1.1 - Les opérations programmées (PIG, OPAH) déployées sur le territoire de laLoire-
Atlantique ...................................................................................................................15
1.1.2 - La mise en œuvre du dispositif cœur de ville par les villes de Saint-Nazaire et
Châteaubriant ............................................................................................................ 20
1.2 - Action 2 : Le développement de la lutte contre l’habitat indigne au sein des collectivités :
intercommunalités et communes .......................................................................................... 23
1.2.1 - Accompagnement des intercommunalités ................................................................ 23
1.2.2 - Développement d’outils d’aide à l’application du Règlement Sanitaire Départemental
(et au respect du décret décence) ............................................................................ 24
1.3 - Action 3 : Poursuite de l’organisation d’un partenariat avec les acteurs de la santé mentale
pour répondre à des besoins spécifiques dont l’incurie ......................................................... 26
1.4 - Action 4 : Poursuite de la collaboration avec la chambre des notaires de Loire-Atlantique sur
le repérage des logements de petite surface ........................................................................ 28
1.5 - Action 5 : L’exécution d’office des mesures prescrites dans les arrêtés par l’autorité publique :
relogements/hébergements des occupants et travaux d’office .............................................. 29
1.5.1 - Le relogement/hébergement par l’État (ou par le maître d’ouvrage d’une OPAH)
d’occupants de logements insalubres ....................................................................... 29
1.5.2 - L’exécution de travaux d’office par l’État, les communes ou les EPCI ...................... 32
1.6 - Action 6 : La coordination avec les magistrats référents des tribunaux de grande instancede
Nantes et Saint-Nazaire ........................................................................................................ 33
1.6.1 - TGI de Nantes .......................................................................................................... 33
1.6.2 - TGI de Saint-Nazaire ................................................................................................ 34
1.7 - Action 7 : Le traitement des arrêtés échus et non suivis d’effet ............................................ 35
1.7.1 - Territoire du département (hors ville de Nantes) ....................................................... 36
1.7.2 - Les arrêtés situés sur la commune de Nantes, suivis par le service d’hygiène .............. 37
2 - Se donner de nouvelles ambitions .........................................................................38
2.1 - Objectif 1 : Créer un partenariat PDLHI et action sociale du Département ........................... 38
2.2 - Objectif 2 : Organiser le point de réception des signalements en dehors de Nantes et dela
communauté d’agglomération de Saint-Nazaire qui ont leur propre guichet de réception......38
2.3 - Objectif 3 : Analyser l’expérience du permis de louer / autorisation préalable de mise en
location ................................................................................................................................. 39
2.4 - Objectif 4 : Mettre en œuvre les astreintes par jour de retard prévues dans la loi ELAN ...... 39
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 3/42
2.5 - Objectif 5 : Formaliser un plan de communication du Pôle départemental de lutte
contrel’habitat indigne ........................................................................................................... 40
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 4/42
Édito
Le département de la Loire-Atlantique est particulièrement attractif et connaît une forte croissance
démographique. Grâce à la mobilisation de tous les acteurs, la production de logement est conséquente.
Toutefois des tensions subsistent. Face à ce constat, la lutte contre l’habitat indigne est un enjeu partagé.
C’est pourquoi, depuis sa création en Loire-Atlantique en 2011, l’État et le Département sont copilotes du
pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.
La lutte contre l’habitat indigne comporte différentes facettes (sociales, de santé et de sécurité). Le
traitement du «mal logement» nécessite ainsi de croiser des compétences techniques, juridiques, sociales,
voire médicales. L’enjeu est de coordonner l’ensemble de ces acteurs et d’accompagner les occupants.
Le premier plan visait principalement à construire le partenariat, à mobiliser l’ensemble des collectivités
territoriales, à approfondir la connaissance de la réglementation et à développer les procédures coercitives.
Les objectifs ont été atteints. En effet, le nombre de collectivités actrices du partenariat est en constante
augmentation, le nombre de procédures également. Le programme de lutte contre l’habitat insalubre est
maintenant installé.
Les dispositions du nouveau plan (2019-2021) sont définies par la circulaire du 8 février 2019 du ministre
chargé de la ville et du logement et de la garde des sceaux. Celle-ci est destinée à renforcer et coordonner
la lutte contre l’habitat indigne. Elle précise, entre autres, l’action pénale contre les propriétaires
indélicats.
Une nouvelle réglementation est annoncée en 2020 par la loi portant Evolution du Logement , de
l’Aménagement et du Numérique (ELAN) du 23 novembre 2018.
Ainsi, ce plan prévoit de renouveler les actions permanentes telles que la sensibilisation des acteurs et le
suivi des arrêtés d’insalubrité ou de péril. Il renforce certains partenariats dont celui avec le parquet des
tribunaux de grande instance de Nantes et de Saint-Nazaire, afin d’amplifier l’action pénale. Il inclut de
nouveaux outils offerts par la réglementation récente, tels que le permis de louer ou l’astreinte journalière
par jour de retard. L’accompagnement des collectivités, afin qu’elles se structurent localement pour
repérer les situations de mal-logement, sera poursuivi et amplifié. Ce plan révisé concrétise donc les
avancées portées par l’ensemble des partenaires de la Loire-Atlantique et démontre la mobilisation de
tous.
Le 15 juillet 2019
Le Secrétaire Général Le Vice-président
de la Préfecture de Loire-Atlantique développement des territoires
du Département
S. BOULANGER B. GAGNET
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 5/42
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 6/42
Contexte Données générales sur l’habitat en Loire-Atlantique La Loire-Atlantique regroupe 207 communes et 17 établissements publics de coopération intercommunales. Elle se situe au 5e rang des départements métropolitains en terme de population et se caractérise par une attractivité qui engendre une forte dynamique démographique supérieure à la moyenne nationale. La croissance moyenne entre 2011 et 2016 est ainsi de 1,3 contre une moyenne de 0,7 sur la région Pays- de la Loire et 0,4 en France. Les données INSEE précisent que la population était de 1 380 852 habitants en 2016, ce qui représente 583 107 ménages. Elle fait figure d’exception en Pays-de-la-Loire car c’est le seul département non concerné par le ralentissement démographique. Néanmoins, les situations au sein du département sont diverses. Le solde naturel est négatif sur le littoral et au nord du département. Le solde migratoire est négatif dans le nord-Est du département. L’accélération de la croissance démographique est portée essentiellement par les communes des aires urbaines de Nantes et Saint-Nazaire. Les logements sont représentés à 62 % par des maisons individuelles et à 38 % par du collectif. 85 % sont des résidences principales. L’occupation des logements se répartit en 62 % de propriétaires et 37 % de locataires. Le taux de vacance des logements est inférieur à la moyenne de la région. Il est de 2,67 en 2016. La production neuve de logements et notamment de l’offre locative sociale est en progression. Toutefois la tension sur les segments locatifs, social ou privé est extrêmement forte. Ainsi le fichier de la demande locative sociale fait État de 48 000 demandes dont 31 612 demandes externes, particulièrement sur Nantes Métropole et le littoral. La tension en Loire-Atlantique est de 4 en comparaison avec la région Pays-de-la-loire qui présente une tension de 2,78. En parallèle, les recours DALO présentent une augmentation préoccupante, car progressive et constante : +13 % de dossiers entre 2017 et 2018 (1317 puis 1489). Il faut également noter que l’offre d’hébergement et de logements accompagnés est inégalement répartie sur le territoire. Par ailleurs, les prix des logements locatifs privés sont très élevés. L’engagement de Nantes Métropole dans le programme Logement D’abord devrait permettre à terme la production de plus de petits logements dont l’offre est actuellement très faible, et de logements neufs à bas niveau de loyer. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 7/42
Les statistiques du parc privé potentiellement indigne en Loire-Atlantique (PPPI) : Le parc privé potentiellement indigne est issu du croisement de données relatives aux logements les plus dégradés et aux ménages aux revenus les plus bas. Sont donc considérés comme « potentiellement indignes » les logements de catégories cadastrales 6,7 et 8, dont on sait qu’ils étaient initialement de qualité médiocre et qui sont habités par des ménages dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 150 % du seuil de pauvreté. En 2013, on comptabilisait 19 130 logements potentiellement indignes. Cela représentait 3,7 % de l’ensemble des résidences principales privées. Les logements du PPPI sont trois fois plus présents dans le parc locatif privé que dans le parc des propriétaires occupants, 7 % contre 2,3%. Les données disponibles sont celles de 2013. Les données actualisées sont attendues pour fin 2019. La carte ci-dessous présente la part du PPPI dans les résidences principales par communes, données filocom 2013. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 8/42
La deuxième carte, ci-dessous, opère un zoom sur le « noyau dur », c’est-à-dire les logements de catégorie cadastrale 7 et 8 occupés par des ménages aux revenus inférieurs à 70 % du seuil de pauvreté. Les programmes nationaux et locaux relatifs au traitement de l’habitat indigne : Les programmes nationaux en cours sont le programme accéléré « Logement d’abord » sur le territoire de Nantes Métropole et le programme « Action Cœur de ville » qui s’applique aux communes de Saint- Nazaire et de Châteaubriant. Les programmes locaux que sont les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) ou les Programmes d’Intérêt Généraux (PIG) sont décrits dans la première action du plan « déploiement des différents dispositifs de lutte contre l’habitat indigne » Les collectivités intercommunales se sont emparées de la thématique habitat dans leur Programme Local de l’Habitat (PLH). Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 9/42
Un pôle départemental dynamique créé en 2011, copiloté par l’État et le Département • Le partenariat Il comprend les partenaires suivants : État : Préfecture, Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), Direction Départementale de la Cohésion Sociale (DDCS), Département, Agence Régionale de Santé, Nantes Métropole, Communauté d’agglomération nazairienne, Ville de Nantes, Ville de Saint-Nazaire, Tribunaux de Grande Instance de Nantes et Saint-Nazaire (CARENE), Caisse d'Allocations Familiales de Loire-Atlantique (CAF), Mutualité Sociale Agricole de Loire-Atlantique Vendée (MSA), ADIL 44. La CARSAT, sans être partenaire du pôle a accepté de participer aux repérages des logements indignes. Ce partenariat a été complété par l'association des maires du département fin 2011 et par l'Union Départementale des Centres Communaux d’Action Sociale (UDCCAS) en 2012, avec laquelle des réunions de sensibilisation sont organisées chaque année. L’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) a intégré le partenariat courant 2017 et s’implique par la remontée de signalements et leur suivi en comité mensuel. Une gouvernance redéfinie • L’Organisation du pôle Depuis la création du pôle, trois instances de travail ont été mises en place : Le comité de pilotage co-présidé par le préfet et le président du département. Le comité technique qui se réunit une fois par an pour faire le bilan de l’année précédente et annoncer les objets de travail de l’année en cours. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 10/42
Le comité opérationnel mensuel à l’occasion duquel les partenaires du pôle : - Étudient les situations nouvelles et les évolutions des dossiers, - Évoquent l’actualité générale de la LHI et réfléchissent à des nouvelles actions. Profitant de la confection du présent plan d’actions, les partenaires ont réfléchi à une nouvelle organisation du travail du pôle. • Le comité de pilotage annuel co-présidé par le préfet référent et l’élu du département, se réunira une fois par an. Il regroupe tous les services composant le pôle. Y sont invités l’ensemble des EPCI. Ses missions : - Procéder à une évaluation et établir un bilan annuel des actions menées contre l’habitat indigne. Ce bilan sera transmis au comité de pilotage du PDALHPD, - Valider les objectifs et les orientations sur proposition du comité d’animation du pôle, - Décider des actions prioritaires pour l’année. • Le comité d’animation du plan départemental : Cette instance, composée des partenaires habituels (techniciens) du pôle accompagnés si besoin de leur hiérarchie, se réunit au moins trois fois par an pour : - Assurer le suivi des actions du plan et développer l’évaluation de celles-ci, - contribuer à leur mise en œuvre, - Échanger sur tout sujet d’actualité ou de nouvelle réglementation relatifs à la lutte contre l’habitat indigne, - Proposer des orientations au comité de pilotage et préparer la réunion annuelle de ce dernier. • Le comité opérationnel Il réunit les partenaires au moins 10 fois par an sur des situations individuelles pour lesquelles, par mise en commun des informations et/ou des expériences, des solutions pourront être décidées collégialement. Il permet aussi de suivre l’évolution des situations déjà évoquées. Ses missions : - Examiner les signalements présentés, - Déterminer les suites à donner et orienter les situations vers des réponses adéquates (PIG, suivi médico- social, judiciaires…), - Favoriser la coordination des intervenants. L’animation du pôle départemental est assurée par la DDTM. Ce rôle consiste à organiser les réunions des différentes instances, à faciliter la mise en réseau de l’ensemble des partenaires, à assurer la veille réglementaire. Un bilan satisfaisant de l’activité du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne : Un bilan de l’année N-1 est élaboré chaque année au mois d’avril. Les indicateurs de suivi sont les suivants : - Activité du pôle en matière d’arrêtés d’insalubrité et de périls, de conservation de l’allocation logement par la CAF. Point sur l’État du stock des arrêtés échus, - Synthèse du nombre de relogements, travaux d’office, recours reçus, ainsi que le nombre de signalements envoyés aux procureurs. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 11/42
Concernant les procédures d’insalubrité, l’activité du pôle montre une progression du nombre d’arrêtés depuis 2011. Le schéma ci-dessous illustre la forte évolution des arrêtés du code de la santé publique (les insalubrités des articles 1331-26 et 1331-26-1 du code de la santé publique ; les locaux impropres à l’habitation de l’article 1331-22 ; le danger sanitaire ponctuel de l’article 1311-4) En orange, il détaille les dérogations au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) liées à des critères de surface. Parmi les arrêtés d’insalubrité, il faut noter une nette progression des signalements de situations d’urgence, comme l’indique le graphique ci-dessous. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 12/42
La carte ci-dessous retrace les 120 procédures d’insalubrité concernant 108 logements, en 2018. L’action de lutte contre l’insalubrité est répartie sur l’ensemble du territoire de la Loire-Atlantique. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 13/42
Concernant les procédures de péril, deux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale
(EPCI) détiennent la compétence : Nantes Métropole sur une partie de la Métropole (huit communes) et la
communauté de communes de la région de Nozay sur la totalité de l’EPCI (sept communes).
Les données en matière de péril sont relevées dans le logiciel ACTES ou communiquées par les deux
services hygiène du département. Les deux dernières années sont illustrées ci-dessous :
2017 2018
Arrêtés de péril mainlevées Arrêtés de péril mainlevées
Nantes Métropole 11 13 8 10
Saint-Nazaire 0 0 4 2
Autres communes 3 0 1 1
Concernant la conservation de l’allocation logement des logements non-décents, un partenariat
rapproché se poursuit avec la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) qui conserve environ 50 allocations
par an. La Mutualité Sociale Agricole déclare ne pas avoir reçu de signalement de locataires. Le public de
la MSA est majoritairement propriétaire, elle n’a donc pas souhaité bénéficier d’une sensibilisation des
travailleurs sociaux, proposée par le pôle départemental.
Les indicateurs de suivi de l’activité Habitat indigne et du plan départemental triennal 2019-2021
L’activité de lutte contre l’habitat indigne et contre les marchands de sommeil est déjà suivie dans le bilan
annuel du pôle départemental de Loire-atlantique dont les indicateurs sont :
- Nombre de signalements/visites,
- Nombre de signalements concernant les bailleurs sociaux et taux de résolution,
- Nombre d’arrêtés d’insalubrité, de péril, de conservation d’allocation logement par la CAF,
- Stock des arrêtés échus (insalubrités et locaux impropres à l’habitation),
- Nombre de relogements ou hébergements par la DDCS,
- Volume des travaux d’office réalisés par la DDTM et par les deux services d’hygiène et coût,
- Nombre de recours contre les titres de créance de l’État traités à la DDTM,
- Nombre de signalements envoyés aux procureurs de Nantes et de Saint-Nazaire.
Les indicateurs de suivi de chaque action et objectif du plan seront élaborés avec l’ensemble des
partenaires lors du prochain et premier comité d’animation de l’année 2019.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 14/421 - Poursuivre les actions engagées
1.1 - Action 1 : Le déploiement des différents dispositifs de lutte
contre l’habitat dégradé sur le département : opérations
programmées et dispositif cœur de ville
1.1.1 - Les opérations programmées (PIG, OPAH) déployées sur le territoire de la Loire-
Atlantique :
1/ Le Programme d’Intérêt Général Insalubrité du département :
La Loire-Atlantique est dotée d’un programme d’intérêt général départemental entièrement ciblé sur la
lutte contre l’habitat insalubre. Celui-ci permet, grâce aux moyens importants mis en œuvre par le
Département, maître d’ouvrage de ce programme, et l’ANAH co-financeur, d’accompagner les ménages
en situation de logement insalubre afin qu’ils concrétisent leur projet de travaux.
Ce programme s’articule autour de deux niveaux d’intervention : l’accompagnement des ménages et la
mobilisation des intercommunalités. Ce dernier point sera développé dans l’action 2, intitulée « le
développement de la lutte contre l’habitat indigne au sein des collectivités ».
Dans le cadre du PIG, le département finance un accompagnement complet des ménages dans leur projet
de travaux de sortie d’insalubrité.
Outre l’accompagnement dans le montage technique, financier et administratif du projet, le Département
prend aussi financièrement en charge, quand cela est nécessaire, un accompagnement social pour les
ménages les plus en difficultés. Suivant les situations, le coût d’un accompagnement d’un ménage oscille
entre 3 300 € et 4 600 €.
L’engagement du Département en matière d’accompagnement des ménages va même plus loin. En effet, il
a revu son règlement intérieur Fonds Solidarité Logement (FSL) afin d’ouvrir la possibilité à des
propriétaires occupants accompagnés dans le cadre de ce PIG de bénéficier d’une mesure
d’accompagnement social ALI (Accompagnement logement individualisé) après la réalisation des
travaux. Cette possibilité permet, dans certains cas, de s’assurer que la phase de réaménagement dans le
logement se déroule dans les meilleures conditions et que le ménage trouve de nouveaux repères.
Au total, la mise en œuvre du PIG a permis d’aboutir aux résultats suivants :
Nombre de situations d’insalubrité identifiées depuis janvier 2013 : 195
Nombre de dossiers financés par l’ANAH depuis 2013 : 85
Nombre de chantiers réalisés ou en cours depuis 2013 : 74
Nombre des situations actuellement en cours : 69
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 15/42Situations en cours au 20 mars 2019 2/ Les OPAH et PIG multi-thématiques : La carte ci-dessous précise les différents programmes qui favorisent le repérage et le signalement en Loire-Atlantique. Deux collectivités ont notamment un volet particulier en faveur de la lutte contre l’habitat indigne, la Communauté d’agglomération de la région nazairienne et Nantes Métropole. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 16/42
• PIG multi-thématique dont un volet habitat indigne , maîtrise d’ouvrage communauté d’agglomération de la région nazairienne et de l’Estuaire (CARENE) de janvier 2019 à 2021 La convention d’opération programmée contractualisée avec l’ANAH s’inscrit dans un dispositif global porté par le service amélioration de l’Habitat de la CARENE : ECORENOVE CARENE. Ce dispositif, guichet unique de l‘accompagnement des ménages de la CARENE pour l’amélioration de leur logement, permet l’intervention globale sur les thématiques portées par la CARENE, en assurant une synergie entre les différents dispositifs mis en place. Le PIG de la CARENE s’organise autour de 4 axes majeurs : – La prévention de la précarité énergétique en améliorant la performance énergétique du parc ancien occupé par des ménages aux revenus modestes et très modestes, – Le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées en adaptant les logements et en améliorant leur accessibilité, – Le traitement du logement indigne qui rejoint pour partie la problématique de la précarité énergétique, – La mise sur le marché de logements conventionnés notamment à partir du parc vacant. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 17/42
Le PIG permet également à certains occupants de bénéficier d’une démarche d’Auto-Réhabilitation Accompagnée (ARA). Elle vise à l’amélioration des conditions d’habitat tout en favorisant la participation des occupants à la réalisation des travaux. Elle est proposée dans des situations de mal logement, de précarité énergétique ou d’habitat indigne à certains propriétaires. L’accompagnement est réalisé par les compagnons bâtisseurs et la CARENE. Il est financé par l’ANAH et la CARENE. La CARENE anime localement le pôle mal logement CARENE avec l’ensemble des interlocuteurs locaux sur cette question (CCAS, Service Hygiène et sécurité, ARS…), qui se réunit 4 fois par an et dont les objectifs sont : ─ Organiser, communiquer et animer un réseau de partenaires sur le territoire sur la thématique du mal logement et de la précarité énergétique : du repérage de la situation jusqu’à son traitement et son suivi dans le temps. L’action de ce réseau doit être amplifiée par des démarches proactives de repérage. Un premier pas est fait en ce sens avec la délibération du conseil communautaire du 26 juin 2018, actant la mise en place d’un permis de louer, opérationnel à compter du 27 décembre 2018. Le choix du périmètre restreint et de la typologie des logements concernés s’est fait en concertation avec le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Saint-Nazaire au regard de signalements effectués. Depuis 2018, le pôle mal logement a aussi vocation à suivre, en partenariat avec le CCAS de Saint- Nazaire, les dossiers repérés, accompagnés et orientés au titre du Service Local d’Information sur la Maîtrise de l’Energie (SLIME) mis en place et déployé progressivement sur l’ensemble du territoire de la CARENE. Schéma du pôle mal logement et précarité énergétique CARENE : Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 18/42
• PIG NANTES METROPOLE, maîtrise d’ouvrage Nantes Métropole : Nantes Métropole a mis fin en 2018 à son PIG Habiter Mieux (sept 2013 à août 2018), et travaille à la mise en place d’un nouveau PIG MON PROJET RENOV de 5 ans, à dimension métropolitaine sur les 24 communes. Il permettra l'accompagnement des ménages, propriétaires occupants et bailleurs, dans leur projet de travaux. Ce PIG multi-thématique sera labellisé Habiter Mieux et concernera la rénovation énergétique, la résorption de l’habitat indigne, et l’adaptation du logement au vieillissement ou au handicap, avec des objectifs renforcés, suite à l’adoption d’une Feuille de Route métropolitaine sur la Transition Énergétique. Sur le volet lutte contre l’habitat indigne, il confortera le partenariat existant entre services et acteurs locaux, pour faciliter le repérage de nouvelles situations et résorber les situations identifiées. Aux opérations programmées qui figurent sur la carte s’ajoute une OPAH multi-sites copropriétés dégradées (nov 2017- oct 2019) concernant 36 adresses réparties sur plusieurs quartiers. 4/ Carte des travaux de sortie d’insalubrité instruits par l’unité ANAH de la DDTM de 2015 à 2018 : Les opérateurs des PIG et des OPAH à volet lutte contre l’habitat indigne, ont contribué à rénover des logements grâce à un cumul de financements. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 19/42
La carte ci-dessous illustre le nombre et la localisation des dossiers instruits au sein de l’unité Logement
privé /ANAH de la DDTM.
1.1.2 - La mise en œuvre du dispositif cœur de ville par les villes de Saint-Nazaire et
Châteaubriant :
➔ La mise en œuvre du dispositif cœur de ville par la ville de Saint-Nazaire :
L’existence du pôle mal logement sur le territoire CARENE, et donc sur le centre-ville de Saint-Nazaire,
permet un traitement de longue date des situations de mal logement.
Ces situations sont traitées en collaboration étroite avec les Service Communal d’Hygiène et Santé de la
ville de Saint-Nazaire.
Cette thématique mal logement continue donc à être portée par la CARENE et s’inscrit naturellement
dans le plan d’Action Cœur de Ville.
Pour compléter l’action et répondre aux spécificités du centre-ville de Saint-Nazaire, une concession
d’aménagement a été mise en place en 2015 visant à montrer l’exemple par des actions d’acquisitions
d’immeubles, de réhabilitation et de revente d’immeubles de la reconstruction.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 20/42La concession prévoit l’acquisition de 15 immeubles sur 10 ans (hypothèse d’un immeuble moyen de 500m²). Ces immeubles sont requalifiés en vue d’être remis au plus tôt sur le marché immobilier. Ceux-ci pourront être cédés auprès d’acquéreurs résidents ou d’investisseurs. Un périmètre a été établi de façon à limiter l’intervention aux secteurs à caractère stratégique au regard du projet « centre-ville ». Première opération de la concession : Le Guérandais Enfin, la CARENE, dans ce cadre du programme Action de Cœur de ville, engage une OPAH « copropriétés-cœur de ville » sur le périmètre du programme d’action. Une étude pré-opérationnelle visant la définition du plan d’actions à insérer dans le suivi-animation a été lancée en mai 2019. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 21/42
➔ La mise en œuvre de l’action cœur de ville par la ville de Châteaubriant : La ville de Châteaubriant a signé le 7 septembre 2018, la convention cadre pour l’élaboration du programme Action Cœur de ville. La Communauté de communes Châteaubriant-Derval a lancé fin 2018, une étude pré-opérationnelle pour une opération programmée d’amélioration de l’habitat. Un recensement cartographié de l’habitat insalubre est en cours de réalisation dont la restitution est prévue pour septembre 2019. Le maire a signé six arrêtés de péril au cours des deux dernières années dont quatre concernent le centre- ville. Une réflexion est actuellement menée sur la définition d’un périmètre d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) en collaboration avec Action Logement, et à la mise en œuvre d’une politique de réhabilitation des logements indignes. Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 22/42
1.2 - Action 2 : Le développement de la lutte contre l’habitat indigne au
sein des collectivités : intercommunalités et communes
1.2.1 - Accompagnement des intercommunalités
Il s’agit d’une action qui était prévue dans le PDALHPD 2016-2020.
Un travail de recensement et d’analyse des cellules intercommunales mal-logement existantes a été mené.
En parallèle, le département a développé un axe opérationnel consistant à inciter les EPCI à mettre en
place des cellules mal-logement en les accompagnant dans le cadre du PIG départemental.
La mobilisation des intercommunalités par le département de Loire-Atlantique :
Dans son programme d'intérêt général de lutte contre l'habitat insalubre (PIG LHI), le Département a aussi
souhaité mobiliser les acteurs locaux et accompagner des Établissements Publics de Coopération
Intercommunale volontaires pour se mobiliser dans ce domaine.
L'enjeu de l'accompagnement des territoires est de permettre une meilleure efficience du dispositif par une
sensibilisation accrue des élus et des acteurs locaux et par la mise en place de groupes de travail locaux
dont le but est de suivre les situations au plus près des ménages et des partenaires. L’objectif est d’initier
une dynamique au niveau local pour qu'à terme, les territoires se structurent à l'échelle intercommunale
autour de la lutte contre l'habitat insalubre. Cette ambition est d’ailleurs inscrite dans l’actuel Plan
Départemental pour l’Accès au Logement et à l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD).
Dans ce cadre, le Département a mis en place des conventions de partenariats avec plusieurs EPCI qui ont
manifesté leur intérêt de travailler sur la lutte contre l’habitat insalubre (Communauté de communes du
Pays d’Ancenis, Communauté de communes Pontchâteau-Saint-Gildas-des-Bois et Communauté de
communes Sèvre et Loire).
Les engagements pris par chacune des parties dans le cadre de ces conventions étaient toujours similaires :
─ pour le Département :
– Missionner l’opérateur du programme d'intérêt général pour l’animation des demi-journées
de sensibilisation et des réunions du groupe de travail local ;
– Soutenir les projets de travaux de sortie d’insalubrité situés sur le territoire en accordant des
aides aux propriétaires occupants ou bailleurs ;
– Mettre en place des actions de communication.
– pour l’EPCI :
─ Mobiliser les communes ;
─ Inciter les partenaires locaux et acteurs de terrain à se mobiliser et à participer aux
différentes actions mises en place ;
─ Organiser et animer des réunions de sensibilisation et le groupe de travail en lien avec
l’opérateur du PIG ;
─ Communiquer sur l’intérêt du repérage.
À ce jour, l’impact de la mise en place de ces partenariats est réel :
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 23/42Sur la Communauté de communes du Pays d’Ancenis : Le partenariat entre 2013 et 2016 a
permis de doubler le nombre de repérages suite à la sensibilisation des acteurs locaux. Désormais,
l’EPCI est autonome dans l’organisation de sa cellule de suivi des situations de lutte contre
l’habitat insalubre ;
Sur la Communauté de communes Pontchâteau-Saint-Gildas-des-Bois : Avant la mise en place
d’un travail en commun, il n’y avait presque plus de repérage. Suite aux réunions de
sensibilisation, 7 nouvelles situations ont été identifiées en 2018 notamment dans des communes
avec lesquelles l’opérateur n’avait pas l’habitude de travailler ;
Sur la Communauté de communes Sèvre et Loire : L’organisation de réunions de sensibilisation
en janvier 2019 a contribué à sensibiliser, au repérage des logements insalubres, 70 participants
dont une trentaine d’élus et 6 polices municipales.
Sur Pornic Agglomération Pays de Retz : En mars 2019, la collectivité a sollicité le Département
pour la mise en place d’un partenariat. Une convention devrait être signée prochainement.
L’accompagnement des intercommunalités par les autres partenaires :
En parallèle de cette action développée par le département dans le cadre de son PIG insalubrité, des
réunions mal logements sont organisées par certains EPCI soit dans le cadre du suivi d’une OPAH, soit en
dehors de tout dispositif accompagné.
C’est le cas pour la communauté de communes de la région de Blain. La ville de Blain tenait initialement
une réunion mal logement tous les semestres. Cette réunion s’organise aujourd’hui à l’échelle de
l’intercommunalité.
Plusieurs partenaires du pôle départemental participent régulièrement à ces échanges (ARS, CAF, DDTM)
afin d’échanger au sujet de dossiers particuliers ou de préciser des points de réglementation.
Perspectives 2019-2021 :
- diffuser le guide habitat indigne élaboré par l’association des maires de France en collaboration
avec le pôle national de lutte contre l’habitat indigne.
- développer la mobilisation et l’information des EPCI sur leur rôle en matière de repérage avec
la Direction des Territoires et de la Mer (DDTM) de Loire-Atlantique.
1.2.2 - Développement d’outils d’aide à l’application du Règlement Sanitaire
Départemental (et au respect du décret décence)
Des partenaires du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) de Loire-Atlantique
(Agence Régionale de Santé, Caisse d’allocation familiale, Département, DDTM) ont initié un travail de
création de boîte à outils afin de mettre à disposition des documents destinés à faciliter le traitement des
situations locatives. Ce projet a ensuite été soumis à l’avis de l’ensemble des acteurs du PDLHI pour
validation. Il est prévu de diffuser largement ces outils afin de répondre aux attentes des collectivités
locales qui expriment régulièrement leur besoin d’informations concrètes dans ce domaine. Ces outils
peuvent également être utiles à toute personne qui souhaite comprendre comment traiter une situation
locative (travailleur social, association de défense des locataires...)
La boîte à outils comprend les éléments suivants :
➢ Schéma de traitement des situations locatives :
Ce schéma vise à mieux faire comprendre les différentes démarches à engager, dans le cas d’une
situation locative privée de mal-logement. Le rôle du maire y est notamment explicité.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 24/42Afin de se repérer face aux différentes réglementations, il fixe deux portes d’entrée pour traiter une
situation locative :
─ Allocataire CAF disposant d’un certain niveau de ressources
─ Non allocataire ou allocataire au dessus du barème de ressources
Ce document est à destination des communes, des intercommunalités, du département (élus et agents
sociaux/techniques), des agents de la CAF et de la MSA, de l’ensemble des travailleurs sociaux du
territoire et des associations en lien avec la thématique habitat indigne.
➢ Grille de visite sur la base du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) de Loire-Atlantique :
Pour rappel, le contrôle technique et administratif des règles d’hygiène relève de la compétence du
maire (article L1421-4 CSP) pour les règles générales d’hygiène relevant du RSD.
Le maire a également compétence pour intervenir sur la base des pouvoirs de police qu’il détient au
titre de l’article 2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales.
Face au besoin des communes et des intercommunalités de mieux comprendre la procédure liée à une
infraction au RSD, et afin de pouvoir la mettre en œuvre, un modèle de grille de visite leur est proposé.
Il pourra faciliter la rédaction d’une éventuelle mise en demeure à la suite de la visite.
➢ Liste des organismes habilités à faire des visites :
Le maire ou un agent habilité et assermenté de la commune dispose de pouvoirs :
✔ de police générale en application de l’article 2212-2 du Code Général des Collectivités
Territoriales
✔ de police spéciale (en matière de péril, sécurité des équipements communs d’un immeuble
d’habitation ou sécurité d’un hôtel meublé) en application du Code de la Construction et de
l’Habitation.
✔ d’application du RSD en référence au code de la Santé Publique
Soliha par convention avec la CAF pour les familles dont le quotient familial est inférieur à 750, ou
par convention particulière décidée par un établissement de coopération intercommunale.
L’Agence Régionale de Santé en cas de situation présumée d’insalubrité en application du Code de
la Santé Publique.
➢ Modèle de courrier de mise en demeure sur la base du RSD
Ce modèle de courrier permet au maire de rédiger une mise en demeure destinée au propriétaire
bailleur privé concerné par les infractions identifiées préalablement.
Il permettra de limiter les risques juridiques liés à une éventuelle rédaction approximative.
➢ Fiche de transmission des situations à la Caisse d’Allocations Familiales
Depuis la loi ALUR du 26 mars 2014, les allocations logement peuvent être conservées par
l’organisme quand le logement fait l’objet d’un constat de non-décence.
Dans la mesure où le champ de la non-décence recouvre une majorité des situations de non-
respect du RSD, la CAF a élaboré une fiche de transmission à destination des maires pour
qu’ils transmettent leurs constats d’infraction au RSD à la CAF. Le modèle de fiche est donc
joint au dossier.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 25/421.3 - Action 3 : Poursuite de l’organisation d’un partenariat avec les
acteurs de la santé mentale pour répondre à des besoins
spécifiques dont l’incurie
Action PDALHPD 2016-2020 pilotée par l’ARS.
Contexte :
Lors de l’élaboration du PDALHPD, le SIAO avait mis en évidence des difficultés à satisfaire les
demandes d’hébergement ou de logement pour certains publics spécifiques, notamment ceux présentant
de lourdes problématiques sanitaires et/ou médico sociales, en raison d’un cloisonnement des acteurs de la
santé, du logement et de l’hébergement.
Le PDLHI avait alors mentionné le cas des personnes souffrant d’incurie ou du syndrome de Diogène,
vivant dans des logements dangereux pour leur santé et leur sécurité, et les difficultés pour ces personnes
d’occuper un logement de manière autonome en raison de leur trouble psychique.
En partenariat avec le SIAO, la DT-ARS 44 a embauché un stagiaire durant l’été 2017 afin de disposer
d’un 1er État des lieux des dispositifs existants sur le département pour l’hébergement et le logement des
personnes présentant des troubles psychiques.
Plusieurs points en sont ressortis :
– Des difficultés à caractériser et diagnostiquer les troubles psychiques et donc ensuite à orienter les
personnes vers les bons dispositifs ;
– La souffrance psychique est souvent associée à la précarité et aux addictions ;
– Un manque de mise en réseau et de coordination des acteurs des champs sanitaires, sociaux et
éducatifs.
Les pistes de travail dégagées ont été les suivantes :
– Nécessité d’assouplir les dispositifs d’hébergement médico social (temporalité, conditions d’accès...) et
développer l’offre ambulatoire afin d’éviter les hospitalisations à temps complet ;
– Travailler la question des moyens alloués à l’organisation des soins en santé mentale ;
– Assurer un meilleur maillage du territoire par les acteurs et une coordination de 1 er niveau (au plus près
des territoires) plus opérationnelle (Contrat Local de Santé Mentale,CLSM ou dispositifs
expérimentaux à poursuivre ou mettre en place avec les acteurs locaux) ;
– Mettre en place des formations des acteurs sur la santé mentale (travailleurs sociaux, bailleurs,...) ;
– Développer l’accompagnement des personnes (manque de places dans ceux existants).
Ce travail a également abouti à un annuaire des acteurs et dispositifs départementaux qui a été diffusé aux
partenaires.
Depuis, l’ARS a lancé la construction des Plans Territoriaux de Santé Mentale (PTSM) conformément à la
loi de modernisation de notre système de santé du 26.01.2016 (article 69). Leur objet est l’amélioration
continue de l’accès des personnes concernées à des parcours de santé et de vie de qualité, sécurisés et sans
rupture ; ces plans constituent les fondements de la nouvelle politique territoriale de santé mentale.
Néanmoins, les réunions relatives à ces plans ne traitent pas des dossiers particuliers.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 26/42Leur élaboration commence par l’établissement d’un diagnostic territorial partagé, qui a été finalisé fin
2018 en Loire-Atlantique. Ce diagnostic aboutit notamment aux pistes suivantes :
– Améliorer le repérage précoce et l’accès aux soins
– Améliorer l’organisation des centres médico psychologiques (CMP) : délais de prise en charge,
outils, échanges entre la psychiatrie et la médecine de ville... ;
– Améliorer la prévention et la prise en charge des situations de crise ;
– Promouvoir les droits et agir sur les déterminants sociaux et environnementaux du bien-être ;
– Organiser des parcours de vie et de soins sans rupture en agissant notamment sur le logement.
Perspectives 2019-2021 :
L’enjeu est de travailler sur ces propositions pour leur mise en œuvre concrète. La DT-ARS 44
fera le lien avec les partenaires du PDLHI pour les groupes de travail qui les concernent.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 27/421.4 - Action 4 : Poursuite de la collaboration avec la chambre des
notaires de Loire-Atlantique sur le repérage des logements de
petite surface :
En 2012 une rencontre entre la chambre des notaires, l'ARS, la DDTM et le SCHS de Nantes a permis
d'arrêter une position concernant les petits logements mis à la vente. Les logements de moins de 16m²
sont dorénavant signalés afin qu'une visite soit réalisée pour vérifier s'ils respectent les règles minimales
d'habitabilité.
Cette organisation porte ces fruits puisque de nombreux cas de logements trop petits sont détectés par ce
biais.
Certaines agences immobilières contactent également la ville de Nantes au sujet de cette problématique.
Plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 28/421.5 - Action 5 : L’exécution d’office des mesures prescrites dans les
arrêtés par l’autorité publique : relogements/hébergements des
occupants et travaux d’office
1.5.1 - Le relogement/hébergement par l’État (ou par le maître d’ouvrage d’une OPAH)
d’occupants de logements insalubres
Certains occupants de logements insalubres, en État de péril ou présentant un risque de saturnisme,
doivent être relogés provisoirement ou définitivement par leur propriétaire en cas d’interdiction d’habiter
fixée par arrêté. En cas de constat de carence du propriétaire dans son obligation de relogement, le
représentant de l’État dans le département doit se substituer sauf circonstances particulières (territoires
des Opérations programmées d’amélioration de l’Habitat (OPAH) avec volet lutte contre l’habitat
indigne).
Afin d’assurer les relogements, tous les dispositifs sont à mobiliser : intermédiation locative dans le parc
privé, les résidences sociales, les résidences hôtelières à vocation sociale, les hôtels meublés, etc… En
pratique, l’accès au logement social constitue la voie principale de relogement.
Ce public est en concurrence avec les autres catégories de publics prioritaires (personnes victimes de
violences, ménages DALO, réfugiés, sortants de structure d’hébergement…). La tension locative du
marché ligérien, notamment dans la métropole nantaise, complique fortement la recherche de solutions
d’hébergement temporaire ou de relogement définitif.
Un protocole de mise en œuvre du relogement des locataires de logements indignes a été co-rédigé
par la DDTM et la DDCS, puis validé par l’ARS, les services hygiènes de Nantes et de Saint-Nazaire.
Il rappelle le fondement juridique du relogement d’un locataire dans les procédures d’insalubrité, de péril
ou de saturnisme. Il décrit les étapes qui accompagnent ce relogement et l’articulation entre les différents
partenaires du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.
Cf Extrait du Protocole de mise en œuvre du relogement d’office élaboré par le PDLHI :
La DRDJSCS prend le relais quand le propriétaire est défaillant. Elle vérifie, d’une part, si l’occupant bénéficie
d’un accompagnement social. D’autre part, elle recherche un logement à proposer à l’occupant.
A/ L’accompagnement social de l’occupant :
L’accompagnement social facilite la démarche d’hébergement/relogement.
Lors de la visite d’enquête, le technicien recueille les coordonnées de l’occupant et les coordonnées du travailleur
social, si un suivi est en place.
Si l’occupant est accompagné par un travailleur social, ses coordonnées figurent sur le formulaire de relogement
du PDLHI44 rempli par l’ARS ou le service hygiène de Nantes ou de Saint-Nazaire.
La DRDJSCS contacte l’occupant et son travailleur social.
Si l’occupant n’a pas de travailleur social de référence, il est nécessaire d’étudier les possibilités de mise en place
de cet accompagnement.
Remarque : actuellement, en Loire-Atlantique, l’accompagnement Vers et Dans le Logement (AVDL) est réservé
aux ménages DALO. Les occupants de logements insalubres n’en bénéficient pas.
B/ Recherche d’une solution de relogement par la DRDJSCS :
La proposition doit être formellement notifiée à l’occupant. Les éléments sont transmis à l’ARS.
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