Plaza Alma 500 Sacre-Coeur W - Joe Rullier
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
1 Plaza Alma
500 Sacre-Coeur W.
À vendre | Opportunité d’investissement
Joe Rullier Anthony Kyriacou
Vice-président Associé
Courtier immobilier commercial Courtier immobilier commercial
+1 514 813 8636 +1 514 574 0000
joe.rullier@colliers.com anthony.kyriacou@colliers.com
Accélérateur de réussite.
Table des
matières
Faits saillants 02
Aperçu de la propriété 03
Aperçu de l’emplacement 05
Aperçu financier 08
Processus d’offre 09
Contact 10
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 1
1e partie Faits saillants
Aperçu de
l’opportunité
Colliers International (le “Conseiller”) a le plaisir de représenter
Brasserie Le Viking (le “vendeur”) pour offrir à la vente Plaza
Alma, un immeuble commercial situé à Alma, Québec. Cette
offre présente l’opportunité d’acquérir un immeuble commercial
locatif de 32 espaces situé stratégiquement au cœur d’Alma.
Prix d’achat : 10,9 millions de dollars
Faits saillants
Propriété Espaces locatives
± 115 900 pi2 32
Locataires phares
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 2
2e partie Aperçu de la propriété
Description
de la propriété
Il s’agit d’anciens bâtiments qui ont été reliés ensemble en 1971 afin de créer l’entité connue comme
Âge du bâtiment
étant la Plaza 1 d’Alma.
Âge effectif 25 ans
Vie économique restante 45 ans
Dimensions du bâtiment Référence certificat de localisation dans la « data room ».
Superficie totale ± 115 900 pieds carrés
Superficie sous-sol ± 17 000 pieds carrés
Superficie locative 32 espaces
Locataires phares Dollarama, Fabricville, Royal Bank, Laurentian Bank, Bell
• Charpente ossature d’acier et maçonnerie
• Fondations béton coulé
Structure
• Structure des planchers ossature d’acier et béton
• Isolation laine minérale et isolant rigide
• Toiture toit plat multicouche élastomère (±2018) sur structure en acier
• Murs pierres de granit,
Revêtement et finition • Revêtement acrylique (adex)
de l’extérieur • Acier
• Ouvertures vitrine thermos fixe cadrage en acier
• Portes-commerciales, cadre en aluminium
• Revêtements de sol en carreaux céramiques et en pierre de granit
Revêtement et finition • Plaques de plâtre et carreaux suspendus au plafond
de l’intérieur • Murs en plâtre
• Éclairage fluorescent et incandescent
• Chauffage et climatisation : unités de climatisation et de chauffage central au gaz combiné au toit
• Électricité : entrées électriques principales de 600 ampères volts avec panneaux de
redistribution
• Approvisionnement en eau : aqueduc municipal
Mécanique, plomberie • Système d’égout municipal
système d’incendie • 2 salles de toilettes publiques (3 cabinets et deux urinoirs, par salle de toilettes)
• Une salle de toilette au bureau.
• Protection : système d’alarme relié et système de gicleurs
• Éclairage d’urgence extra
• Détecteurs de fumée et incendie
• Rez-de-chaussée : nous y retrouverons à ce niveau une entrée sur Sacré-Coeur Ouest, une sur
la rue Collard Ouest, une donnant sur un stationnement public et une donnant accès à la Plaza 2.
On y retrouve 26 commerces, une aire de restauration et deux salles de bains.
Aménagement intérieur
• Mezzanine : où l’on y retrouve les espaces administratifs
• Sous-sol : on y retrouve un espace commercial (Fabricville), un local vacant et quelques espaces
de rangement.
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 3
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 4
3e partie Aperçu de l’emplacement
À propos de Alma La ville d’Alma a été officiellement fondée en 1962 après la fusion de quatre villages de la région : Isle Maligne, Naudville, Riverbend et St Joseph d’Alma. La ville est urbanisée à 15 %, le reste du territoire étant encore considéré comme rural. Cependant, la région a une riche histoire qui remonte aux années 1860, lorsque l’industrie du bois a permis de coloniser la région. La ville est devenue un centre agricole prospère et a été revigorée par la construction de la centrale hydroélectrique de l’Isle Maligne en 1923. L’achèvement de la centrale hydroélectrique en 1926 a permis l’ouverture de l’usine d’aluminium Arvida à 42 minutes d’Alma et de l’usine de papier Price, qui sont toutes deux encore en activité aujourd’hui, bien que l’entreprise originale Price Brothers soit maintenant connue sous le nom de Produits forestiers Résolu après une série de fusions. Avec l’implantation des deux usines, la population d’Alma a quintuplé entre 1921 et 1931. En 2002, la municipalité de Delisle a fusionné avec Alma, ajoutant ainsi 4 208 personnes à la population de la ville qui comptait alors 25 918 personnes. Aujourd’hui, 30 612 personnes vivent à Alma, un nombre qui a augmenté de 7,2 % au cours des 10 dernières années. Alma est maintenant la deuxième plus grande ville de la région du Saguenay Lac Saint Jean après Saguenay et le siège municipal de la municipalité du Lac Saint Jean. Jean. La ville est accessible par autoroute et est également desservie par un aéroport. La communauté s’est engagée à maintenir la croissance culturelle et économique de sa ville pour les générations à venir. À cette fin, elle a créé la Corporation d’Innovation et Développement Alma Lac Saint Jean Est (CIDAL) pour favoriser l’innovation économique et soutenir les industries clés, notamment l’agriculture, le tourisme, la transformation de l’aluminium, la transformation du bois et l’aéronautique. Pour les entrepreneurs qui souhaitent créer des entreprises dans ces domaines ou soutenir des entreprises existantes, CIDAL offre des subventions et des prêts pour encourager l’innovation. La ville est également un centre touristique, à proximité du parc national de la Pointe Taillon, des plages de sable du Lac Saint Jean et des pistes cyclables. Source : ville.alma.qc.ca Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 5
Alma:
profil sociodémographique Croissance de la population
La population est restée constante à
Densité de la population
La densité de population à Alma est de
Alma depuis 2010, mais on prévoit une 1455,5 personnes/km2, en comparaison
Alma est une ville du sud-est du Québec située sur la rivière Saguenay, juste à l’est du lac Saint-Jean. diminution de 0,39 % d’ici 2025. Il y a avec Québec, où la population est de 6
Elle est située à 2,5h au nord de la ville de Québec, dans la région du Saguenay-Lac-Saint-Jean. Alma actuellement 30 612 personnes qui personnes/km2 en moyenne.
vivent à Alma, ce qui représente 58 %
fait partie de la municipalité de Lac-Saint-Jean-Est, dont elle est le siège municipal. La route 169 (nord-
de la population du Lac-Saint-Jean.
sud) traverse directement la ville et se raccorde aux routes 172 et 170, qui sont orientées est-ouest,
respectivement au nord et au sud de la ville.
En 2020, il y a 30 612 personnes qui vivent à Alma, une diminution par rapport aux 30 930 personnes de
2015. Cela représente une diminution de 1 % de la population. La population d’Alma représente 58 % de la
population totale de la municipalité du Lac-Saint-Jean. La densité de population par kilomètre carré au Lac-
Saint-Jean est de 2,8 personnes/km2, et de 1455,5 personnes/km2 à Alma. L’âge médian dans la ville est de
48,5 ans en 2020, le groupe d’âge le plus important étant celui des 60-64 ans (9,3 %). En 2016, les ménages
de deux personnes étaient les plus fréquents (38,5 %), suivis des foyers d’une seule personne (32,5 %).
Les familles représentent 32,9% de la population, dont 23,9% sont des couples avec enfants, le reste étant
des foyers monoparentaux (9%). Âge de la population Propriétaires vs. locataires
Parmi la population, 14 463 personnes font partie de la population active d’Alma, le taux d’emploi dans la En 2020, le groupe d’âge le plus À Alma, 68,3 % des habitants sont
important à Alma était le groupe des propriétaires de leurs leur maison, tandis
ville est de 96%, un chiffre qui ne devrait diminuer que de 0,36% d’ici 2025, et le taux d’activité ne devrait
60-64 ans, représentant 9,3 % de la que 31,7% sont locataires. D’ici 2025,
diminuer que de 0,5%, passant de 57,8% en 2020 à 57,3% en 2025. population totale. Juste derrière, on ce chiffre devrait rester constant, avec
trouve le groupe des 55- 59 ans, avec 68,9% des habitants possédant leur
8,59 %, et les 65-69 ans, avec 7,61 %. propre habitation, soit une évolution de
Population 30 612 résidents En 2025, le groupe d’âge le plus 60 points de base.
important sera celui des 65-69 ans,
Âge médian 48,5 ans suivi de près par les 60-64 ans.
Revenu médian des ménages 64 914 $ (2020)
Groupe d’âge principal 55 à 64 ans
Taille moyenne des familles 2,7 personnes
Composition des ménages Revenu des ménages
• 60,7 % des résidents ont un certificat postsecondaire, diplôme ou un grade
Niveau d’éducation • 14,3 % d’entre eux ont un certificat, un diplôme ou un grade universitaire ou Il y a environ 14 465 ménages à Alma, Le groupe de revenu le plus important,
un diplôme universitaire dont la majorité est composée de soit 28 % de la de la population d’Alma
ménages de deux personnes (38,5 %) sont ceux qui gagnent 100 000 $ et plus
• 68,3 % sont propriétaires et de maisons individuelles (32,5 %). par an. Cependant, le revenu médian des
Location ou propriété Les familles représentent 32,9 % de la ménages est de 64 914 $ par an.
• 31,7 % sont des locataires
population, les couples avec enfants
représentant 23,9 % des familles et
les familles monoparentales les 9 %
restants.
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 6Transport
Malgré sa situation périphérique, Alma est
relativement facile d’accès par les routes 169 (nord-
sud), 170 (est-ouest) et 172 (est-ouest). La route
169 est non seulement la principale autoroute de la
ville, mais aussi sa principale artère commerciale.
Parmi les routes locales les plus utilisées, le
boulevard Auger, la route du Lac Ouest, le boulevard
de Quen et le boulevard Maurice Paradis le sont
principalement. Boulevard Maurice Paradis sont
principalement utilisés pour se déplacer dans la ville
et même pour traverser la rivière Saguenay.
La ville est desservie par l’aéroport d’Alma situé
à 4 km au sud de la ville, qui propose des vols
privés et sert d’espace de stockage pour les jets
privés. Parmi les principales entreprises travaillant
à partir de l’aéroport figurent Aviatech Products,
Panorama Helicopters et le Centre d’excellence
pour les systèmes aériens sans pilote (UAS CE),
une organisation à but non lucratif qui développe
l’innovation et l’expertise en matière de conception
de systèmes aériens sans pilote.
Le service de transport Taxibus à Alma est un Aéroport d’Alma
réseau de transport en commun de taxis proposé
aux membres abonnés à Taxibus Alma. Les usagers
réservent généralement une prise en charge par
téléphone, généralement une heure avant le Lac Saint-Jean
départ. Transport Adapté Lac Saint Jean Est offre Terminal d’autobus d’Alma
également des services de transport, notamment
aux résidents à mobilité réduite, sur l’ensemble
du territoire de la MRC du Lac Saint Jean. Et pour
répondre au besoin d’options de transport plus
accessibles, Option Transport a été mis en place en
tant qu’organisme sans but lucratif qui cherche à
faciliter le déplacement des habitants résidant dans
la région.
Gare d’Alma
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 74e partie Aperçu financier
Valorisation stabilisée et Rapport du marché
taux de capitalisation Québec T3 2021
Revenu brut
Le secteur du commerce de détail a connu une augmentation des ventes tout
Taux de
capitalisation
Valeur nette au long de l’année 2021, les petites propriétés commerciales bien positionnées
Revenu brut tel quel des locataires actuels 1 665 485 $ capitalisée suscitant beaucoup plus d’intérêt. Plus récemment, le secteur du commerce
du marché
Revenu brut des unités vacantes 356 608 $ de détail au Québec a été ouvert aux affaires, et il a été difficile de trouver
7.75% 11 245 192 $ suffisamment d’employés pour combler les postes précédemment vacants.
Total Revenu brut 2 022 092 $
7.50% 11 620 032 $
Moins : Vacance stabilisée (9%) 181 988 $
7.25% 12 020 723 $ Détail
Loyer brut effectif 1 840 104 $
Régional / Méga Épicerie / Communauté Quartier / Strip Prédiction T3
Coûts d’exploitation Surface locative
115 901 pi2 Bas Haut Bas Haut Bas Haut R G N
brute (pi2)
Fonctionnement général
$ / SLB 94.30 $ 5.25 % 6.50 % 6.00 % 7.00 % 6.50 % 7.50 %
Salaire Conciergerie 64 715 $
Assurance 62 593 $
R&M Espace commun 47 741 $
Prix demandé
R&M autres 71 080 $
10 900 000 $
Uniformes 2 122 $
Électricité 242 946 $
Taxes 206 876 $
Télécommunications 7 426 $
Administration
Autres salaires 151 709 $
Fournitures de bureau 8 487 $
Télécommunications 8 487 $
Publicité 41 375 $
Juridique 15 914 $
Professionnels 31 827 $
Frais bancaires 5 305 $
Total des dépenses 968 602 $
Revenu net d’exploitation à capitaliser 871 502 $
Valeur stabilisé 11 620 032 $
Moins : commission de location sur les unités vacantes (4,5 % sur un contrat de 5 ans) 80 237 $
Moins : améliorations locatives sur les unités vacantes (25 $ par pied carré) 253 485 $
Moins : perte de revenu potentiel des unités vacantes (revenu brut sur 1 an) 356 608 $
Valeur finale ajustée 10 929 703 $
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 85e partie Processus d’offre
Processus
d’offre
Introduction Directives relatives à l’offre
La présente note de renseignements confidentiels (“NRC”) est remise aux acheteurs potentiels pour les aider à décider Une offre doit présenter les conditions d’achat de la propriété et doit inclure, au minimum, les informations et éléments
s’ils souhaitent acquérir la propriété. suivants :
Cette NRC n’a pas la prétention d’être exhaustive ou de contenir toutes les informations dont un acheteur potentiel • Prix d’achat
pourrait avoir besoin pour décider d’acheter ou non la propriété. Cette NRC est uniquement destinée à des fins • Nom des propriétaires réels ultimes de l’acheteur, y compris leurs pourcentages d’intérêt respectifs ;
d’information et de discussion et ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de la
propriété. • Preuve de la capacité financière de l’acheteur à réaliser la transaction ;
Cette NRC fournit des informations sélectives relatives à certaines caractéristiques physiques, géographiques et • Confirmation que la propriété sera achetée sur une base “telle quelle, où elle est” ;
financières de la propriété. Les informations sur lesquelles cette NRC est basée ont été obtenues de diverses sources • Les modalités de la clôture, y compris un calendrier et des événements pour conclure la transaction ;
considérées comme fiables. Ni le vendeur ni Colliers ne font de déclarations ou de garanties, explicites ou implicites,
quant à l’exactitude ou à l’exhaustivité des informations ou des déclarations contenues dans le présent document • Une adresse, une adresse électronique et un numéro de télécopie pour l’envoi de notifications à l’acquéreur ;
ou autres, et les acheteurs potentiels ne doivent pas se fier à ces informations ou déclarations sans procéder à une Le vendeur se réserve le droit de retirer la propriété du marché et de modifier le processus d’offre décrit ci-dessus e
enquête et une vérification indépendante. t le calendrier de celui-ci, à sa seule discrétion.
Le vendeur et Colliers déclinent expressément toute responsabilité en cas d’erreur ou d’omission dans cette NRC ou Les offres doivent être soumises à :
dans toute autre communication écrite ou orale transmise ou mise à disposition des acheteurs potentiels. Les acheteurs
Colliers International
potentiels doivent mener leur propre enquête indépendante et vérifier les informations fournies dans le présent
1800, avenue McGill College, bureau 400
document, et doivent demander des conseils juridiques, comptables, fiscaux et techniques si nécessaire.
Montréal, Québec, Canada H3A 3J6
Confidentialité À l’attention de : Joe Rullier
En acceptant cette NRC, les acheteurs potentiels acceptent de conserver et de traiter cette NRC et son contenu dans la Anthony Kyriacou
plus stricte confidentialité. Les acheteurs potentiels ne communiqueront pas, directement ou indirectement, cette NRC
ou son contenu, en tout ou en partie, à toute personne, entreprise ou entité sans le consentement écrit préalable du Examen des offres
vendeur et de Colliers. Les acheteurs potentiels n’utiliseront pas ou ne permettront pas que la présente NRC soit utilisée
Les offres d’achat seront évaluées en fonction, mais sans s’y limiter, de la structure proposée par l’acheteur potentiel,
d’une manière préjudiciable aux intérêts du vendeur ou de Colliers ou de leurs sociétés affiliées ou à toute autre fin que
du produit net pour le vendeur, de la capacité de l’acheteur potentiel à réaliser la transaction, des délais et des
l’achat proposé de la propriété.
conditions de clôture proposées. Le vendeur n’est pas obligé d’accepter une offre et se réserve le droit de rejeter une ou
Le destinataire de cette NRC accepte de fournir à Colliers une liste des personnes à qui cette NRC ou toute information toutes les offres reçues.
contenue dans ce document est fournie. Les modalités de cette section concernant la confidentialité et la clause de
non-responsabilité contenue dans la rubrique “ Contenu du mémorandum “ s’appliquent à toutes les sections de la NRC Conditions de vente
comme si elles y étaient énoncées indépendamment. La propriété ainsi que les installations, les biens meubles et l’équipement inclus dans la propriété sont achetés sur une
base “ tel quel, où il est “. Il n’y a aucune garantie, explicite ou implicite, quant au titre, à la description, à l’état, au coût,
Inspection de la propriété à la taille, à la quantité ou à la qualité de ces biens.
En aucun cas, l’acheteur potentiel ou l’un de ses agents ou entrepreneurs ne doit contacter les autorités
gouvernementales concernant la propriété, ou effectuer une inspection physique ou un test de la propriété, sans le Agent agissant pour le vendeur
consentement écrit préalable du Vendeur. Toutes les questions concernant la propriété ou toute information contenue dans cette NRC doivent être adressées
à Colliers en tant qu’agent du vendeur :
Processus Colliers International
Ni le vendeur ni Colliers ne font de déclaration ou de garantie, ni ne concluent d’accord quelconque, selon lequel le 1800, avenue McGill College, bureau 400
vendeur acceptera l’une des offres ou tout accord d’achat et de vente, avant ou après les négociations, qui peuvent Montréal, Québec, Canada H3A 3J6
être étendues. Ni le vendeur ni Colliers n’indemnisent les participants pour les frais encourus dans le cadre de leur
Joe Rullier
participation au processus.
Vice-président, Courtier immobilier commercial
+1 514 813 8636
Chambre de données confidentielles
Joe.Rullier@colliers.com
Une chambre de données confidentielles a été mise en place pour cette transaction. Les acheteurs potentiels sont
fortement encouragés à accéder à cet espace virtuel afin de rendre leurs offres aussi inconditionnelles que possible. Anthony Kyriacou
Les informations contenues dans cet espace virtuel comprendront des éléments tels que la présente NRC, le rapport Associé, Courtier immobilier commercial
d’évaluation de l’état de la propriété, le rapport environnemental de phase I. Colliers a mis à disposition le matériel de +1 514 574 0000
cet espace virtuel en ligne sur Colliers Sharefile ; l’accès est limité à ceux qui ont signé un accord de confidentialité et Anthony.Kyriacou@colliers.com
qui ont reçu un nom d’utilisateur et un mot de passe.
Colliers International Mémorandum d’information confidentiel | 9Joe Rullier Anthony Kyriacou Vice-président Associé Courtier immobilier commercial Courtier immobilier commercial +1 514 813 8636 +1 514 574 0000 joe.rullier@colliers.com anthony.kyriacou@colliers.com Ce document fut préparé par Colliers International uniquement à des fins de publicité et d’information. Colliers International n’émet aucune garantie ou représentation que ce soit, ni explicite, ni implicite, à l’égard de l’information, y compris, sans toutefois se limiter à des garanties de contenu, de précision et de fiabilité. Colliers International exclut sans équivoque toute condition et garantie présumées ou sous-entendues découlant de ce document et exclut toute responsabilité pour des pertes et dommages qui en découleraient. Cette publication est la propriété de Colliers International et / ou de ses concédants et elle est protégée par le droit d’auteur. © 2021. Tous droits réservés. Cette communication ne vise pas à causer ou mener à la rupture d’un mandat de vente existant. Colliers International (Québec) Inc., Agence immobilière. collierscanada.com
Vous pouvez aussi lire
