Prévisions Avison Young 2014 Immobilier commercial canadien - REVUE ANNUELLE 2013
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REVUE ANNUELLE 2013 Prévisions Avison Young 2014 Immobilier commercial canadien Partenariat. Performance.
Table des matières Message du PDG 3 Canada : aperçu et prévisions 6 Calgary 9 Edmonton 10 Montréal 11 Ottawa 12 Québec 13 Toronto 14 Mississauga 15 Vancouver 16 À propos d’Avison Young 17
Message du PDG
L’immobilier nord-américain en 2014 : des taux d’intérêt plus élevés, un
marché canadien stable et le rétablissement des marchés américains.
D epuis quelques années, nous conseillons à notre
clientèle d’investir dans le marché canadien pour sa
stabilité, ainsi que de rechercher des investissements à
vocation de bien fondamental
grâce à la diversification et
au rendement qu’il offre.
rendement supérieur aux États-Unis, sans toutefois omettre Par contre, l’argent gratuit
de prévoir des taux d’intérêts plus élevés au fur et à mesure qu’offraient ces politiques est
que progresse la reprise des marchés économiques nord- devenu une force motrice aux
américains et que s’estompe la relance budgétaire. Ce yeux de plusieurs, au détriment de la gestion efficace des
dernier point est d’un impact significatif : en effet, un trop investissements. Cette situation a entraîné des spéculations
grand nombre d’investisseurs ont perçu cet apaisement quant à la présence d’une bulle de prix, en particulier pour
quantitatif comme un changement de paradigme et comme les actifs de choix sur les marchés influents, où les prix
de l’argent gratuit, alors qu’ils auraient dû contempler ont atteint des niveaux sans précédent. S’il est vrai que les
l’opportunité qu’il représentait. Le déclin des taux d’intérêt politiques de taux d’intérêt ont stimulé les rendements de
sur 15 ans et la compression des taux de capitalisation manière significative, la stabilité des prix est devenue plus
en résultant, générant des revenus supplémentaires, attrayante aux yeux des fonds de pension et des institutions
devaient éventuellement arriver à une fin. De fait, lorsque que des FPI, grâce à leurs investissements discrétionnaires
les marchés économiques mondiaux auront commencé importants, et à des niveaux de financement inférieurs
à se redresser, l’emploi suivra tranquillement la motion, auxquels ils ont recours au moment des acquisitions.
au même titre que l’investissement en capital. La bonne Ce qui est différent aujourd’hui, c’est que nous négocions
nouvelle est que malgré leur retard d’un an dû aux impasses dans un environnement où les taux d’intérêt sont
politiques, le retour aux conditions d’opération normales et remarquablement bas, et que par conséquent, notre
la réduction graduelle de l’assouplissement monétaire sont industrie bénéficie d’un sursis. Comme nous le disons
les catalyseurs nécessaires à la libération du capital qui s’est souvent chez Avison Young, la plupart des gens savent
accumulé chez les investisseurs et les utilisateurs d’espaces. ce qu’ils connaissent, mais ils ignorent ce qu’ils ne savent
Par conséquent, les conditions semblent parfaitement pas. Les stratégies sont d’une importance cruciale. Nous
propices au retour des vraies conditions économiques en n’avons manqué aucune occasion pour communiquer
2014. aussi fréquemment que possible avec nos clients dans le
Au cours des cinq dernières années, la vélocité du marché but de les préparer à un changement inévitable, même s’il
immobilier s’est substantiellement atténuée. Toutefois, elle n’est pas populaire de le faire, et même si le facteur temps
s’est stabilisée à nouveau dans les marchés et secteurs où les peut ne pas sembler important pour le moment.
investisseurs ont pu trouver une certaine liquidité. Le Canada Bien que notre industrie soit composée d’investisseurs très
a enregistré des records de volumes et de prix au cours des expérimentés, nous avons eu tendance à fermer les yeux
dernières années. La progression s’effectue toujours plus sur le fait que des politiques monétaires gouvernementales
lentement aux États-Unis, mais les prix sont maintenant sont à la source des conditions actuelles, et qu’à court ou
comparables à ceux qui précédaient la récession. Les moyen terme, celles-ci diminueront graduellement jusqu’à
politiques de prêts sans intérêts ou de prêts hypothécaires leur fin. La terminaison de ce cycle marquera alors un retour
à l’achat soutenues par les banques centrales ont généré à l’investissement immobilier fondamental.
d’importantes liquidités, lesquelles se sont traduites en
d’importants revenus pour notre industrie. L’immobilier est Bien qu’elle ne soit pas prévue, toute augmentation des taux
dès lors devenu une option d’investissement alternative de capitalisation ou réévaluation des prix représenterait
plus qu’intéressante. une bonne opportunité pour les investisseurs motivés
(ceux qui demeurent en touche) d’intervenir et de faire des
Plusieurs points positifs et négatifs sont associés à ces acquisitions à des valeurs plus attrayantes.
politiques. Bien sûr, l’immobilier s’est à nouveau distingué
des autres catégories d’actifs, en plus de retrouver sa
Prévisions Avison Young 2014 3
Message du PDG
Message du PDG (Suite)...
L’environnement économique et le marché seront leur permettre de se développer à nouveau. La poussée de la
vraisemblablement meilleurs en 2014. Dès le début de demande d’investissement et de consommation, de pair avec
2013, la plupart des économistes et des experts prévoyait l’accalmie de la colère à l’égard de l’Obamacare et des conflits
des améliorations significatives dans l’économie et les internes du gouvernement, créeront un environnement
marchés immobiliers des États-Unis. Ils ont cependant propice à l’investissement. Plus important encore, ces
omis de considérer l’augmentation des cotisations d’impôt phénomènes permettront aux utilisateurs d’espaces de croître,
sur le revenu, et l’incertitude occasionnée par l’Affordable au même titre que leurs investissements.
Healthcare Act. De plus, la séquestre budgétaire et les plafonds Si les utilisateurs d’espaces font face à une économie plus
de financement ont généré un doute assez puissant pour forte et plus claire, et si les investisseurs se trouvent dans un
maintenir les processus décisionnels au point mort. Comme environnement d’affaires avec un minimum de surprises et
indiqué précédemment, tous ces facteurs ont été aggravées où les stratégies se basent sur les principes fondamentaux
par la diminution des taux d’intérêt sur une période de 15 ans, de l’investissement immobilier, l’année 2014 pourrait s’avérer
quant à elle alimentée par l’excès de liquidité puis interrompue excellente.
par un soudain risque d’épuisement en mai 2013. Avec le
recul, il n’est pas surprenant que les pronostics prometteurs À l’échelle mondiale, malgré les craintes liées à la présence
d’amélioration des conditions du marché en 2013 ne soient d’une bulle de prix pour les actifs de choix sur les marchés
pas devenus une réalité. Bien que certaines améliorations influents, les actifs à risque demeurent les moins privilégiés.
aient eu lieu en 2013, celles-ci n’ont rien eu de spectaculaire. De plus, le surendettement qui s’est accumulé au cours des
dernières années doit toujours être résolu, particulièrement en
Nous croyons qu’en 2014, ces éléments négatifs deviendront Europe. Les opportunités les plus intéressantes deviendront
des points positifs. La diminution graduelle attendue se produira donc abondantes pour les investisseurs qui acceptent de
selon toute vraisemblance au cours du premier trimestre de transférer leurs actifs vers des marchés secondaires ou de faire
2014, au même titre que l’augmentation des taux d’intérêt, appel à des stratégies alternatives. Il en sera de même pour
et le financement immobilier deviendra quant à lui plus ceux qui choisiront de privilégier les actifs qui requièrent du
dispendieux. La réalisation de ces prévisions est imminente et capital additionnel ou dont repositionnement est nécessaire.
elle n’occasionnera donc pas de chamboulements majeurs. Au
Canada, l’excellent leadership dont bénéficie le pays pourrait Comme vous le constaterez tout au long des prochaines pages,
être à la source d’un excédent budgétaire en 2015/2016, des changements sont imminents. Ceux-ci devront être pris en
lui-même potentiellement inflationniste. Certes, les prix considération dans le cadre des planifications à court terme,
demeurent un aspect plus complexe, d’autant plus qu’ils au fur et à mesure que les flux d’investissement mondiaux
semblent plafonner, mais la demande d’actifs de qualité avec modifieront nos meilleures pratiques et nos approches en
d’importants engagements est forte, et le capital nécessaire à matière d’investissements. Par exemple, la reconfiguration
l’acquisition de biens à long terme est plus qu’abondant. des espaces et l’augmentation des besoins technologiques
des utilisateurs d’espaces alimenteront la demande pour de
Les États-Unis n’ont pas atteint la même stabilité ou des prix nouvelles installations ou le réaménagement d’infrastructures
comparables, mais le pays réussit toujours à attirer un capital existantes. Il faudra aussi s’attendre à voir les détaillants
stable et opportuniste. Le Canada, le plus grand investisseur opter davantage pour la location d’espaces industriels afin
immobilier étranger aux États-Unis, y a investi à lui seul plus de d’accommoder les besoins occasionnés par une distribution
9 milliards de dollars en 2013. Malgré les troubles politiques qui plus omnidirectionnelle. Attendons-nous également à voir les
portent atteinte à tout progrès significatif, Washington semble utilisateurs d’espaces de bureaux débourser des sommes plus
sur le point de trouver un terrain d’entente, et dans l’éventualité importantes afin de s’offrir des infrastructures et des systèmes
où les démocrates et les républicains adoptent un budget plus contemporains et éco-énergétiques. Par conséquent,
pour la première fois depuis des années, le doute qui plane les bureaux médicaux et les centres de données risquent de
actuellement sur les marchés diminuera suffisamment pour
4 Prévisions Avison Young 2014
Message du PDG
Message du PDG (Suite)...
compter parmi les secteurs spécialisés les plus touchés par les
nouvelles tendances.
En conclusion, nous remercions nos clients, nos membres
et nos collaborateurs. C’est à eux que nous devons notre
croissance. Il y a cinq ans, Avison Young comptait 290
employés répartis dans 11 bureaux canadiens. Toujours basée
au Canada, notre entreprise compte aujourd’hui plus de 1 500
professionnels de l’immobilier et mène ses opérations depuis
54 bureaux en Amérique du Nord et deux en Europe.
Notre stratégie est claire : elle consiste à aligner notre entreprise
sur les objectifs de nos clients et de nos membres, et à faire
appel à une structure de services différente, gérée de manière
unique, afin de dépasser toutes les attentes. En offrant à nos
clients le soutien de nos experts et en leur fournissant des
solutions durables, nous parvenons à satisfaire leurs besoins,
et par conséquent, nos professionnels sont donc responsables
du succès de leurs opérations, de leur réputation et de leurs
finances.
Cordialement,
Mark E. Rose
Président du Conseil et Président-directeur général
Avison Young
Prévisions Avison Young 2014 5
Canada : aperçu et prévisions
Optimisme prudent et perspectives mitigées pour 2014
Les changements survenus en 2013 sur les marchés canadiens beaucoup d’emplois. La décision de Sears offre une occasion unique
imposeront plusieurs défis pour l’année à venir. Toutefois, les à des détaillants étrangers comme Nordstrom et Simon’s de mettre la
événements récents démontrent de manière encourageante que main sur des espaces de haute qualité dans les centres commerciaux
les marchés demeurent forts et qu’ils ont toujours beaucoup à offrir très convoités. Aussi, les propriétaires investissent de manière
aux locataires, aux propriétaires et aux investisseurs. importante dans les centres commerciaux régionaux dans le but
Les taux d’inoccupation bas, la demande forte et les taux de d’accommoder leurs locataires et d’attirer de nouveaux détaillants
location stables et presqu’à la hausse observés sur plusieurs sur le marché canadien. Les détaillants américains devraient toutefois
marchés d’espaces de bureaux pourraient bientôt se retrouver tirer une leçon du cas de Target : les consommateurs canadiens ont
sous pression. En 2013, le taux d’inoccupation national moyen s’est beaucoup moins tendance à acheter leurs biens divers sous un seul
élevé légèrement au-dessus de 8 %. Le volume des transactions de et même toit que les américains, et ils s’attendent à avoir les mêmes
location a graduellement diminué après un départ canon, suite à bas prix qu’aux États-Unis.
quoi nous avons pu observer une émergence du marché de sous- Loblaw Companies et Canadian Tire ont quant à eux monétisé leurs
location, particulièrement dans les villes de Toronto et Calgary. La actifs immobiliers, créant ainsi respectivement Choice Properties
demande plus timide et les nouveaux 27 millions de pieds carrés et CT REIT. De son côté, la Compagnie de la Baie d’Hudson a fait
disponibles d’ici 2017 occasionneront une modeste augmentation l’acquisition des magasins Saks Fifth Avenue. Il sera donc intéressant
du taux d’inoccupation en 2014. d’observer si la chaîne de détaillants à grande surface sera en mesure
Les restructurations corporatives et le souci d’efficacité en matière d’emboîter le pas au cours des trimestres à venir.
de planification d’espace, autant dans l’inventaire existant que dans Le marché industriel du Canada est demeuré assez actif en 2013,
les nouveaux développements, transforment la dynamique des alors que les taux d’inoccupation augmentaient timidement dans
marchés d’espaces de bureaux. Au fur et à mesure qu’avanceront les certains marchés et diminuaient dans d’autres. À 1,8 milliards
travaux de construction et de consolidation, la présence d’espaces de pieds carrés, l’inventaire industriel canadien affichait un taux
en sous-location sera de plus en plus marquée. Les taux de location d’inoccupation de 4,6 %, soit 200 points de base en deçà de ceux
des immeubles dont l’inoccupation est imminente subiront une enregistrés au moment où la récession de 2009 atteignait son
baisse considérable, mais les actifs de qualité les moins exposés paroxysme. Les pénuries ont alimenté la construction de 8 millions de
peuvent s’attendre à maintenir des taux de location stables au cours pieds carrés de développements sur-mesure et spéculatifs, lesquels
de 2014. Le choix des locataires devra se faire suite à l’évaluation porteront tout juste le taux d’inoccupation sous la barre des 5 % en
de l’efficacité des nouveaux développements, en comparaison aux 2014. La demande provient principalement d’utilisateurs locaux et
avantages d’un renouvellement ou d’un agrandissement de leurs américains, et plus particulièrement de géants du détail qui désirent
locaux actuels. La relation entre les locataires et les propriétaires sera agrandir leur réseau de distribution. Les besoins spécifiques de plus
également soumise à un fort rapport de compétition. Entretemps, en plus importants, notamment en matière de plafonds élevés et de
les édifices LEED ont réduit les écarts de coûts entre les immeubles larges espacements inter-colonnaires, feront augmenter les loyers,
au centre-ville et ceux en banlieue, ce qui incite les locataires des ce qui résultera en un défi de taille pour les produits existants moins
banlieues à considérer des options plus centralisées. attrayants.
Les détaillants avec pignon sur rue veulent démontrer qu’ils sont Pendant que le secteur manufacturier se pare à la réémergence de
toujours cohérents et poursuivent leur combat contre le commerce la demande provenant de consommateurs américains, de nouvelles
en ligne. Les consommateurs examinent de plus en plus les articles tendances apparaissent. L’impression tridimensionnelle, bien
en magasin avant de les acheter en ligne, et les détaillants doivent qu’elle ne s’applique pas à tous les secteurs, permet notamment
adopter une vision plus omnidirectionnelle. Les magasins à grande la personnalisation de masse de produits finis. Son arrivée ne sera
surface expérimentent quant à eux des concepts plus urbains en pas sans impact sur l’immobilier : son empreinte de production
optant pour des succursales plus centralisées, mais dont la superficie inférieure permettrait possiblement de rassembler les affaires, la
est moindre. production et la distribution sous un seul et même toit. La nouvelle
Les géants du détail, comme Bureau en Gros, Best Buy et Sears, vision omnidirectionnelle adoptée par les détaillants unit aussi les
on considérablement réduit la taille de leurs espaces et sacrifié opérations de vente, d’entreposage, de distribution et de logistique.
6 Prévisions Avison Young 2014
Canada : aperçu et prévisions
Optimisme prudent et perspectives mitigées pour 2014 (suite)
Toutefois, bien que le commerce électronique occasionne la
fermeture et la rationalisation de commerces au fur et à mesure
que progresse la migration vers la vente en ligne, des espaces
industriels supplémentaires deviendront nécessaires à l’exécution
des commandes et aux retours de marchandise.
L’augmentation des taux d’intérêt a débuté au printemps de l’année
2013. L’impact de cette hausse a commencé à devenir de plus
en plus évident au fur et à mesure que passaient les semaines :
les volumes d’investissement ont diminué et la trajectoire des
prix dessinait désormais une courbe différente. Au cours des trois
premiers trimestres de 2013, seulement un peu plus de 20 milliards $
d’actifs avaient changé de main. Au décompte final, le record de
28 milliards $ enregistré en 2012 risque donc de demeurer hors de
portée.
En tant qu’acheteurs les plus actifs du marché au cours des quatre
dernières années et responsables des records en matière de volumes
et de prix, les FPI sont désormais confrontés à des valeurs stables
ou en baisse de leurs unités. Les principes d’investissement de base
ont changé pour tous les investisseurs, et particulièrement pour
ces fonds de placement. Les acheteurs font maintenant face à un
environnement plus complexe, où les transactions s’effectuent de
manière de plus en plus discriminatoire. Comme le capital est plus
dispendieux, les investisseurs seront portés à gérer leurs actifs de
manière plus attentionnée afin d’en améliorer le rendement. Tandis
que certains FPI coupent dans leurs achats, d’autres choisiront de
se débarrasser de certains de leurs biens. La compétition entre
les fonds de pension, les compagnies d’assurance-vie et les fonds
d’investissement privés s’intensifiera, tandis que les prix élevés
inciteront plus d’acheteurs à favoriser les développements. Les actifs
de qualité et bien occupés maintiendront leur valeur et demeureront
hautement convoités, mais les taux de capitalisation augmenteront
de manière significative pour les actifs secondaires ou compromis.
Toutefois, malgré la menace d’une augmentation des taux d’intérêt,
le capital investi dans l’immobilier commercial devrait demeurer
bien stable au cours de l’année à venir.
Bill Argeropoulos
Vice-président et
Directeur de la recherche, Canada
Prévisions Avison Young 2014 7
Canada : aperçu et prévisions
Canada - Overall Office Vacancy Rate Comparison
20%
Canada - Overall
Comparaison desOffice
tauxVacancy Rate Comparison
d’inoccupation canadiens : bureaux
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16%
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2012 2013 2014F
2012 2013 2014F
Canada - Overall Industrial Vacancy Rate Comparison
8% Canada - Overall
Comparaison desIndustrial Vacancy Ratecanadiens
taux d’inoccupation Comparison
: industriel
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2012 2013 2014F
2012 2013 2014F
Canada - Area Under Construction
10 Canada - Areaen
Superficie Under Construction
construction au Canada
9
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10
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Construction
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Office
Bureaux Industrial
Industriel
Office Industrial
8 Prévisions Avison Young 2014
Calgary
Le City of Calgary Water Centre
Les excellentes performances économiques alimentent le marché commercial et les
investissements.
T ous s’attendaient à ce que les inondations de juin dernier aient des
conséquences sinistres en Alberta, mais des études récentes semblent
prouver le contraire. En septembre dernier, RBC Économie expliquait que la
solidité de la province et les dépenses suivant les inondations compenseraient
pour les défis à court terme provoqués par le désastre.
Les signes sont effectivement encourageants, et bien que le projet suscite
des craintes relativement à une bulle des sables bitumineux, l’annonce du
pipeline Energy East pourrait occasionner une croissance de 4,1 % du PIB en
2014. Parallèlement, le prix du baril de pétrole brut Western Canada Select
atteignait en moyenne plus de 75 $ en 2013. Les perspectives optimistes dans
le secteur de l’énergie de l’Alberta devraient donc se traduire en demande
soutenue d’espaces de qualité supérieure par des entreprises pétrolières. Le
boom de construction que subissent présentement le centre-ville, le Beltline
et les banlieues au sud de Calgary se fait sentir. 21 édifices de bureaux y sont
4,9 % à la fin de 2012. Du point de vue industriel, Calgary bénéficie toujours
présentement en construction, totalisant à eux seuls plus de 7 millions de
d’une grande confiance de la part des promoteurs et développeurs. L’activité
pieds carrés.
de construction la plus élevée a notamment été observée dans le marché du
Espaces de bureaux nord-est de la ville, où 3,5 millions de pieds carrés ont été érigés en 2013. Le
Le taux d’inoccupation du marché des espaces de bureaux de Calgary a taux d’inoccupation devrait légèrement augmenter au cours de l’année 2014,
augmenté en 2013, pour atteindre 6,6 % au troisième trimestre. Au centre- au fur et à mesure que de nouveaux édifices industriels seront annoncés
ville, le taux a dépassé la barre des 5 % pour la première fois depuis les ou construits. Par conséquent, les locataires auront désormais plusieurs
sept derniers trimestres. Les espaces de catégorie AA demeurent toutefois nouvelles options à prendre en considération.
extrêmement rares parce que la demande d’espaces de qualité supérieure Investissments
au centre-ville ne s’épuise pas, ce qui stimule le développement de nouveaux
Du point de vue des investissements, 2013 a été une année solide à Calgary.
projets de bureaux. Au total, la construction huit projets a été annoncée ou
Les terrains ont occupé un pourcentage significativement plus élevé de
amorcée au centre-ville, représentant 5,2 millions de pieds carrés d’espace
l’activité d’investissement, et la vente du Jacobs Engineering Building à
locatif, desquels 61 % sont pré-loués.
Quarry Park a établi de nouveaux records grâce à un taux de capitalisation
Espaces commerciaux exceptionnellement bas de 5,2 %, ce qui est plus qu’inhabituel pour les
La force de l’économie locale, le grand pouvoir d’achat des consommateurs édifices de bureaux de banlieue en Alberta.
et les offensives agressives de détaillants tels Target et Nordstrom ont Plusieurs grands joueurs institutionnels ont réalisé d’importants
alimenté les performances du marché des espaces commerciaux en 2013. investissements en matière de développement afin de compenser pour le
TD Economics prévoit que les ventes au détail de l’Alberta augmenteront de manque d’échanges d’actifs existants. Plusieurs complexes d’appartements
6,5 %, ce qui octroierait à la province le premier rang à l’échelle nationale. locatifs ont été annoncés en périphérie du centre-ville de Calgary, ce
Les questions liées à l’étalement urbain de Calgary, notamment les nouvelles qui met un terme à une perpétuelle tendance privilégiant la conversion
lignes directrices municipales et la demande croissante de mise sur pied résidentielle et le développement de condominiums, prédominante depuis
de complexes autonomes où les gens peuvent vivre, travailler et se divertir, des décennies.
changent le visage du commerce de détail dans les centres urbains et en
Les FPI devraient être plus actifs sur le marché en 2014. Suite au déclin de la
banlieue. Les promoteurs sont de plus en plus intéressés par des projets de
valeur des unités et à la hausse du coût des capitaux propres, ces investisseurs
haute densité à vocation mixte, composés d’espaces commerciaux au rez-de-
s’étaient abstenus de procéder à de nouvelles acquisitions en 2013. Leur
chaussée et de stationnements souterrains, alors que les étages supérieurs
absence du marché a toutefois été bénéfique pour les investisseurs privés,
comportent des espaces de bureaux et des condominiums.
les fonds de pension et les autres joueurs institutionnels, desquels plusieurs
Espaces industriels recherchent de façon très agressive des actifs rentables influencés par
l’économie prospère de l’Alberta.
Le taux d’inoccupation global du marché des espaces industriels de Calgary
atteignait 5,5 % à la fin du troisième trimestre de 2013, alors qu’il se trouvait à
Prévisions Avison Young 2014 9
Edmonton
L’édifice Kelly Ramsey
Changement de vitesse dans tous les secteurs
2 013 s’est déroulée sans surprises sur le marché d’Edmonton, confirmant
ainsi les prévisions d’une année où l’évolution serait modérée et où les
conditions demeureraient stables. Comme dans le reste de la province, le PIB
d’Edmonton a augmenté de 3,5 %, le taux d’inoccupation a dégringolé dans
tous les secteurs de l’immobilier commercial et l’activité de construction bat
son plein.
Comme la majorité du marché d’Edmonton dépend de l’industrie de
l’énergie, la région devrait suivre la motion des indicateurs économiques du
pétrole et demeurer solide pour 2014. Les taux d’immigration et de croissance
phénoménaux qui surpassent ceux du reste du pays laissent croire que
l’année à venir sera très intéressante sur le marché immobilier commercial de
la ville. D’importants développements sont à prévoir dans tous les secteurs
alors que les taux d’inoccupation atteignent des niveaux extrêmement bas.
Espaces de bureaux
Le taux d’absorption du marché des espaces de bureaux d’Edmonton est Espaces industriels
demeuré positif tout au long de l’année 2013. À l’approche de la fin du
troisième trimestre, le taux d’inoccupation indiquait 7,6 %, alors qu’il se Les taux d’inoccupation dans la région de la capitale albertaine diminuent
trouvait à 8,8 % un an auparavant. Les taux de location sont quant à eux lentement, atteignant maintenant 3,3 % d’un inventaire total de 117 millions
demeurés relativement stables au cours de la même période, même si les de pieds carrés. Même si les taux de location sont demeurés stables au cours
loyers gratuits se font de plus en plus rare parmi les incitatifs offerts sur le de l’année 2013, les terrains disponibles en ville se font de plus en plus rares
marché. au profit des régions environnantes, qui sont quant à elles de plus en plus
convoitées pour de nouveaux développements. Les nouvelles constructions
Quatre projets de tours de bureaux ont été présentés à Edmonton, ce qui comptent une superficie d’environ 1,7 millions de pieds carrés, desquels une
soulève plusieurs hypothèses quant aux conditions du marché en 2014. grande majorité devrait facilement trouver preneur.
Plusieurs spéculations quant à l’impact qu’auront ces quatre édifices
potentiels sont émises, bien que le consensus qui s’en dégage semble être Bien sûr, le développement industriel dépend directement du secteur
que les taux de location des immeubles de catégorie A et AA diminueront au de l’énergie, qui offre aussi une externalité positive importante à la ville
fur et à mesure qu’augmenteront les taux d’inoccupation. L’imminence d’un d’Edmonton. 2014 devrait donc être une autre excellente année pour le
tel consensus reste toutefois à voir. segment industriel, et les secteurs les plus éloignés de la région peuvent
s’attendre à une augmentation des activités de développement en cours
Espaces commerciaux d’année.
Les albertains bénéficient toujours d’un revenu disponible supérieur à la Investissments
moyenne nationale de 150 %, et ce pouvoir d’achat s’est très bien fait sentir
sur le marché en 2013. Le taux d’inoccupation global a dégringolé sous la Tout comme en 2012, les embouteillages sur le marché des investissements
barre des 2 % au cours de l’année, témoignant ainsi de la demande excessive de 2013 n’étaient pas le résultat d’un manque de capital, mais bien d’un
et du manque flagrant d’espace. manque d’opportunités intéressantes disponibles. Même si les prix sont
demeurés élevés partout sur le marché, les volumes de transactions ont
42 nouveaux développements commerciaux sont en construction ou prévus stagné, particulièrement dans le segment multi-résidentiel, où les taux
au cours des deux prochaines années. La majorité d’entre eux se situe en d’inoccupation exceptionnellement bas ont fait drastiquement augmenter
périphérie de la ville, dans de nouveaux voisinages nécessitant d’être desservis les loyers et la rentabilité. Grâce aux faibles taux d’intérêt, les investissements
par un centre commercial local. Au fur et à mesure que ces développements immobiliers à Edmonton constituent d’excellentes opportunités. Cette
deviendront disponibles, les taux d’inoccupation augmenteront, même s’il tendance devrait par ailleurs se maintenir puisque la Banque du Canada
est possible que les détaillants d’Edmonton doivent attendre deux ans avant n’envisage pas augmenter les taux d’intérêt au cours des mois à venir.
d’observer un retour à la normale.
10 Prévisions Avison Young 2014Montréal
La Place Ville Marie
Signe encourageant : une nouvelle administration publique est en place à Montréal.
L ’activité économique de la région métropolitaine de Montréal a été
plutôt modérée en 2013. Toutefois, les perspectives de croissance
s’annoncent prometteuses avec l’amélioration de la conjoncture
économique mondiale.
Les travaux de la commission d’enquête sur l’octroi de travaux de
construction dans le secteur public en cours, ainsi que les élections
de l’automne dans les villes de Montréal et de Laval portent à croire à
une amélioration de la gouvernance des administrations publiques. Ces
changements laissent également présager la fin du contexte de morosité
entourant la gestion des fonds publics et surtout, la dynamisation de
l’économie montréalaise.
Espaces de bureaux
Il y a près de 3 millions de pieds carrés de projets de construction
présentement à Montréal, dont le tiers est situé au centre-ville. Le projet
principal est la tour Deloitte, le nouvel édifice de bureaux de Cadillac espaces industriels a perdu 1,7 millions de pieds carrés. Une fois vacants,
Fairview, loué à 70 % aux firmes Deloitte et Rio Tinto. Avec l’arrivée de ces anciens entrepôts ont été transformés en bureaux de style loft, alors
ces nouveaux projets, les taux d’inoccupation ont augmenté de 9,8 % à que d’autres immeubles industriels bien localisés ont été convertis en
10,9 % depuis un an. commerces de détail ou de vente en gros. La réindustrialisation des
De façon générale, un certain ralentissement des transactions de location États-Unis pourrait également avoir un impact favorable sur le marché
se fait sentir, de même qu’un nombre croissant de sous-locations sur montréalais dans les prochaines années, grâce à la proximité de la ville
le marché, celui-ci étant principalement causé par la rationalisation de aux marchés américains.
l’espace pour laquelle plusieurs entreprises choisissent d’opter. Dans ce Investissments
contexte, il est prévu que le taux d’inoccupation augmente légèrement
En matière d’investissements, les volumes de transactions immobilières de
jusqu’à atteindre 11,9% en 2014.
2013 s’apparentent aux volumes enregistrés en 2012. La plus importante
Espaces commerciaux des transactions réalisées au cours de l’année fut le rachat de 50 % des
Les ventes de détail ont légèrement augmenté au cours des dernières intérêts de la Place Ville Marie par Ivanhoé Cambridge, qui est désormais
années. Les types de commerces se sont diversifiés, transformant par le propriétaire de la totalité du complexe. Par ailleurs, d’importants
fait même la dynamique de l’immobilier commercial. La popularité des immeubles et portefeuilles immobiliers ont été mis en vente en 2013 et
petits centres commerciaux traditionnels est en déclin constant, au profit devraient trouver preneur en 2014.
des centres commerciaux régionaux, des méga-centres et des carrefours Le gouvernement du Québec a annoncé un investissement de 246 millions $
commerciaux. pour la construction d’un édifice de bureaux gouvernementaux à l’Îlot
Montréal n’échappe pas à l’arrivée des grandes chaînes américaines à Voyageur. Une fois terminé en 2019, l’immeuble aura une superficie totale
bas prix et des géants du commerce électronique qu’a subi le Canada au de 625 000 pieds carrés. Malgré certaines craintes concernant une hausse
cours des derniers mois. Cette nouvelle et sévère concurrence incite les des taux d’intérêt, les volumes d’investissement de 2014 devrait être
commerçants locaux à réduire les espaces qu’ils occupent, entraînant une semblables à ceux des deux dernières années, compte tenu des liquidités
diminution des loyers par la même occasion. des caisses de retraite et du nombre croissant de fiducies de placement
immobilier, qui sont quant à elles devenues des joueurs dominants sur
À Mirabel, dans la banlieue au nord de Montréal, un méga-centre les marchés.
Premium Outlets est présentement en construction. Attendu en 2014,
cet investissement de 150 millions de dollars doit compter 350 000 pieds
carrés et 80 magasins.
Espaces industriels
Le taux d’inoccupation du marché industriel montréalais observé au
troisième trimestre indiquait 6,6 %, alors qu’il se trouvait à 5,4 % à pareille
date un an auparavant. Toutefois, depuis 2010, l’inventaire du marché des
Prévisions Avison Young 2014 11Ottawa
Le centre commercial Bayshore
Assouplissement du marché des bureaux et émergence du détail
À cause du rôle de capitale canadienne de la ville, les marchés
immobiliers commerciaux d’Ottawa sont très influencés par l’espace
qu’occupe le gouvernement fédéral au centre-ville. Par conséquent,
de nouvelles tendances émergent sur le marché des espaces de
bureaux d’Ottawa, telles les relocalisations en périphérie du centre-
ville et la demande d’édifices plus efficaces et éco-énergétiques. La
construction très attendue du train léger sur rail a finalement débuté, et
l’impact de cette nouvelle infrastructure de transport est important. Le
développement autour des nouvelles stations de train a fait l’objet de
plusieurs spéculations en 2013, comme il sera désormais le cas pour les
projets futurs.
Espaces de bureaux
Un certain doute plane sur le marché des espaces de bureaux du
centre-ville d’Ottawa. Alors que 2013 tirait à sa fin, Travaux publics et
services gouvernementaux Canada (TPSGC) avait considérablement
réduit la superficie de ses espaces, et les rumeurs entourant un autre
compétition entre les centres commerciaux existants. L’industrie culinaire
non-renouvellement substantiel se faisaient de plus en plus concrètes.
a également pris de l’ampleur sur le marché d’Ottawa, comme en
En 2014, le taux d’inoccupation du centre-ville devrait donc augmenter
témoigne l’augmentation de l’activité observée parmi les restaurateurs
jusqu’à atteindre un pourcentage de deux chiffres, une première depuis
locaux et nationaux. Au cours des mois à venir, les taux d’inoccupation
plusieurs années.
bas et l’activité de développement actuelle devraient se maintenir, ce
Au dernier trimestre de 2013, le taux d’inoccupation des espaces de qui permettra à Ottawa de demeurer une destination de choix pour les
bureaux de la région atteignait 5,8 %. Selon les prévisions, ce taux détaillants nationaux qui sont en processus d’agrandissement.
devrait grimper à 6 % en 2014. Sur le plan du taux de disponibilité, le
pourcentage s’est fixé à 8,2 % en 2013. Cette augmentation semble due
Espaces industriels
à l’inoccupation croissante au centre-ville, elle-même occasionnée par Sur le marché des espaces industriels, la demande est restée forte en 2013,
l’arrivée de nouveaux projets de constructions sur le marché et le taux ce qui a eu un impact réducteur significatif sur le taux d’inoccupation
d’absorption négatif observé en 2013. de la région. En effet, ce dernier atteignait 1,9 % au dernier trimestre de
2013, alors qu’il se trouvait à 2,8 % à pareille date en 2012. Les faibles taux
De l’autre côté de la ville, la banlieue à l’ouest d’Ottawa retient son
d’inoccupation et les loyers nets élevés attirent toujours les investisseurs
souffle : les restructurations chez Blackberry pourraient avoir un impact
nationaux à la recherche de rendements stables. Malgré le grand appétit
désastreux sur le marché de Kanata-Nord, et les rumeurs stipulant
des acheteurs, les disponibilités limitées et le manque de sites de
qu’Alcatel coupe un important nombre de postes jettent une ombre sur
développement de qualité ont occasionné une compression majeure des
le secteur de Kanata en entier.
taux de capitalisation à travers la ville. Par conséquent, la rénovation et le
Espaces commerciaux repositionnement de l’inventaire vieillissant auront une importance de
Avec l’arrivée de plusieurs nouveaux développements, le marché des plus en plus grande sur le marché industriel d’Ottawa.
espaces commerciaux d’Ottawa a été très actif en 2013. Comme la Investissments
capitale demeure un point de focalisation des détaillants nationaux,
Les marchés des capitaux d’Ottawa ont enregistré d’excellentes
les commerçants se battent pour obtenir le meilleur positionnement
performances en 2013. Les offres des propriétaires et des utilisateurs ont
dans les grands centres commerciaux de la ville. De plus, d’importants
augmenté en fin d’année, ce qui laisse supposer que ceux qui avaient
travaux d’agrandissement et de redéveloppement ont été entrepris
recours à l’immobilier comme stratégie d’investissement ont choisi
dans plusieurs de ces complexes commerciaux afin d’attirer des géants
de tirer avantage des faibles taux d’intérêt. Cette tendance devrait se
nationaux et internationaux du détail qui cherchent à s’implanter sur le
maintenir en 2014.
marché.
Près du Centre Canadian Tire, à l’extrémité ouest de la ville, plusieurs
nouveaux développements ont été annoncés, tels le nouveau centre
Tanger Outlets et le Bass Pro Shops, qui feront certainement mousser la
12 Prévisions Avison Young 2014Québec
La Place de la Cité sur le boulevard Laurier
Les affaires poursuivent leur cours
A vec la réélection du maire Régis Labeaume à l’automne, la région de
Québec s’assure de poursuivre énergiquement son développement
économique. Le secteur privé s’est beaucoup diversifié et dynamisé depuis
une dizaine d’années en mettant l’accent sur l’innovation et la recherche,
créant ainsi des emplois de haut niveau. De plus, avec une vaste base de
services publics (enseignement, santé, services gouvernementaux), la
région s’assure une bonne stabilité économique et un bon niveau d’emploi,
avec un taux de chômage de 5 % inférieur à la moyenne canadienne de
7 %.
Espaces de bureaux
Suite à la livraison d’un million de pieds carrés d’espaces de bureaux au
cours des années 2011 et 2012, la construction de nouveaux édifices
se poursuit avec près de 450 000 pieds carrés dans la Grande région de
Québec, desquels environ 50 % ont déjà trouvé preneur.
Avec tous ces projets en développement, il est désormais possible Toutefois, à l’extrémité ouest de la ville, dans le secteur de Saint-Augustin-
d’observer un déplacement des activités du centre-ville vers les régions de-Desmaures, le parc industriel s’agrandit, et la disponibilité de terrains
en périphérie, plus particulièrement dans les secteurs de Lebourgneuf et devrait générer de nouvelles constructions au cours de 2014.
du boulevard Laurier. Cette vague de construction aura sans l’ombre d’un
doute un effet croissant sur les taux d’inoccupation. À la fin de 2013, le taux Investissments
d’inoccupation global de la ville était de 6,5 %, mais dans le contexte actuel, La région de Québec a connu d’importantes transactions immobilières
il est prévu que ce dernier augmente encore en 2014, jusqu’à atteindre en 2013. Les principales transactions ont été la vente de deux méga-
7,2 %. centres d’une superficie totale de 983 000 pieds carrés (le Méga-centre
Espaces commerciaux Lebourgneuf et le RioCan Sainte-Foy) pour la somme de 238 millions $;
la vente de deux ensembles multi-résidentiels de 417 appartements (Les
La croissance des ventes de détail a été plutôt faible ces dernières années. Méandres et l’Aristocrate) pour 83,5 millions $ et la vente de l’édifice à
Les méga-centres ont changé le visage de l’immobilier commercial et les bureaux Bois-Fontaine, 50 millions $ d’une superficie 350 000 pieds carrés.
types de commerces se sont diversifiés.
Au chapitre des investissements, la construction de l’amphithéâtre de
Les activités de construction dans le segment commercial ont été très Québec, d’un total de 400 millions $, est présentement en cours. De plus, la
limitées en 2013 et aucun nouveau projet n’a été annoncé à ce jour. Seuls société Almerys investira 34,5 millions $ dans la construction d’un nouvel
les anciens espaces de Zellers dans trois centres commerciaux ont subi immeuble abritant un centre de données sur un site d’une superficie de
des rénovations pour accueillir les magasins Target. Actuellement, les 400 000 pieds carrés.
consommateurs sont bien desservis : plus de 1 000 commerces, répartis
dans cinq centres commerciaux régionaux et quatre méga-centres, sont à
leur service. Face à la concurrence des grandes chaînes américaines à bas
prix et des géants du commerce électronique, il faut s’attendre à ce que les
commerces tentent de diminuer leurs frais d’exploitation en réduisant la
superficie de leurs espaces et leur loyer.
Espaces industriels
Nous avons assisté en 2013 à une certaine effervescence des parcs
industriels. Les terrains dans les zones industrielles sont désormais
occupés à 95 %. Le marché est maintenant caractérisé par une majorité de
propriétaires occupants, et par conséquent, peu d’immeubles industriels
ou d’entrepôts locatifs. De plus, peu d’immeubles sont à vendre sur le
marché. Dans un tel contexte, les loyers et le prix des immeubles subissent
une pression à la hausse, jusqu’à être équivalents aux prix des nouvelles
constructions.
Prévisions Avison Young 2014 13Toronto
Le Globe and Mail Centre
La pause de 2013 met plusieurs secteurs au défi pour l’année 2014
J usqu’alors solides depuis la récession, et même durant celle-ci, les marchés
immobiliers commerciaux de la Région du Grand Toronto ont enregistré
des performances disparates en 2013. Les rationalisations corporatives et les
relocalisations vers des espaces plus éco-énergétiques ont stimulé le marché des
sous-locations suite à l’arrivée des nouvelles constructions, et les inquiétudes liées
aux taux d’intérêt ont adouci le marché des investissements. Biens que les marchés
ne courent pas de risques importants en 2014, ces facteurs imposent plusieurs défis
à l’immobilier commercial torontois.
Espaces de bureaux
Ayant jusque-là enregistré d’excellentes performances, même au cours des
ralentissements économiques, le marché des espaces de bureaux de Toronto
a eu beaucoup moins de succès en 2013. Les activités de location ont ralenti, la
demande s’est affaiblie et les disponibilités en sous-location ont drastiquement
augmenté, comme les taux d’inoccupation dans tous les secteurs. Bien que les taux sur la densité des condominiums et des bureaux qui s’est développée au centre-ville
de location aient diminué vers la fin de l’année, ils demeurent néanmoins parmi au cours des dernières années.
les plus élevés, atteignant même des records historiques dans les tours de qualité
supérieure au centre-ville. Espaces industriels
Des conditions similaires sont attendues pour 2014, alors que le marché se prépare Avec un taux d’inoccupation inférieur à 5 %, la demande de nouveaux espaces de
pour une autre vague de développement de 7,8 millions de pieds carrés disponibles distribution modernes a mené à une augmentation de l’activité de développement,
d’ici 2017. 5,8 millions de ces pieds carrés seront érigés au centre-ville, où le taux en réponse aux besoins des grands détaillants locaux, comme Canadian Tire, et
d’inoccupation de 5,6 % est très bénéfique pour les bailleurs. Parmi les annonces de internationaux, tels Amazon. Malgré les frais élevés de développement, les nouveaux
projets importants se trouvent la Tour Ernst & Young d’Oxford Properties, le 1, York projets industriels sont particulièrement concentrés dans Toronto West, où plusieurs
Street de Menkes Developments et le Globe and Mail Centre de First Gulf. centres de distribution cumulant de 1 à 1,5 million de pieds carrés sont projetés
ou entamés. De plus, Orlando Corporation livrera bientôt le 7875 Winston-Churchill
La continuité du développement, particulièrement dans Toronto West, a contribué
Boulevard, un bâtiment industriel d’une superficie de 377 000 pieds carrés doté de
à contrer tout changement notable du taux d’absorption de la ville, maintenant
plafonds de 36 pieds. Il s’agit de la première construction industrielle spéculative
le taux d’inoccupation des banlieues à 11,9 %. Les promoteurs se ruent sur les
offrant des plafonds d’une telle hauteur. Les taux d’inoccupation augmenteront
terrains près des artères de transport existantes ou futures, espérant tamiser l’attrait
modestement en 2014, et les utilisateurs seront de plus en plus portés vers les
qu’exerce le centre-ville en modernisant les banlieues.
nouveaux projets, diminuant ainsi le taux d’absorption des immeubles industriels
Espaces commerciaux existants.
Sears Canada a attiré beaucoup d’attention dans les grands titres en 2013 en Investissments
annonçant la remise du bail de cinq de ses grandes succursales à leur propriétaire,
Le rythme impressionnant des activités d’investissement qui caractérisait le marché
en l’occurrence Cadillac Fairview, trois desquelles se trouvent dans la Région du
depuis les dernières années semble s’être essoufflé, majoritairement à cause de la
Grand Toronto (Eaton Centre, Sherway Gardens et Markville Shopping Centre).
volatilité des taux d’intérêt observée dès le début de 2013. Cette volatilité limite
Entretemps, Nordstrom a annoncé son arrivée au Yorkdale Shopping Centre.
le pouvoir d’achat des plus gros investisseurs, les FPI, qui sont très sensibles aux
L’ouverture très anticipée de Target dans les anciens magasins Zellers a généré des
fluctuations des taux d’intérêt. Au troisième trimestre de 2013, le total des transactions
résultats mitigés. La chaîne américaine a dû affronter plusieurs obstacles, incluant
atteignait 8,2 milliards $. Il est donc peu probable que les investissements totaux de
l’insatisfaction des consommateurs à l’égard de la parité des prix des deux côtés de
l’année dernière surpassent ceux de 2012, qui totalisaient 11 milliards $ à la fin du
la frontière.
quatrième trimestre.
En 2014, le marché des espaces commerciaux continuera à évoluer. Le secteur Bloor/
Au cours des mois à venir, les FPI deviendront de plus en plus difficiles en matière
Yorkville maintient des taux d’inoccupation stables, alors qu’à l’ouest du centre-ville,
d’acquisitions, et la compétition s’accentuera entre les fonds de pension, les
Liberty Village attire de plus en plus l’intérêt des détaillants, dont plusieurs devraient
compagnies d’assurance-vie et les investisseurs privés. La vente de Bayview Village
annoncer leur ouverture dans le secteur sous peu. Parallèlement, le réaménagement
en décembre 2013, pour un total de 500 millions $, met en évidence le maintien des
de Union Station devrait être terminé d’ici les Jeux panaméricains en 2015. Une
prix élevés pour des actifs uniques sur le marché qui ne sont pas nécessairement
fois terminé, le projet cumulera 165 000 pieds carrés d’espaces commerciaux. Les
dans les quartiers les plus primés. Toutefois, la compression des taux de capitalisation
détaillants pourront y miser sur l’achalandage élevé de passagers de la station et
des actifs secondaires ou compromis semble s’être estompée en 2013.
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