Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada

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Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada
Revue annuelle 2016

Prévisions Avison Young 2017
Est du Canada

Partenariat. Performance.
Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada
Avis
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Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada
Table des matières
 Un mot de...
 04   Mark E. Rose, Président du Conseil et Président-directeur général

 Revue et prévisions
 08   Canada

 12   Montréal

 13   Québec

 14   Toronto

 À propos de nous
 15   À propos d' Avison Young
Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada
Un mot de...
   Mark E. Rose, Président du Conseil et Président-directeur général

   Nous sommes en septième manche, mais combien de temps durera cette partie?
   Emmenez-moi au match de baseball! Il est      des investissements non-traditionnels, les     Les grandes tendances internationales que
   tout à fait approprié que, dans une année     propriétaires d'immeubles commerciaux,         sont la croissance financière mondiale,
   pleine de bouleversements, les Cubs de        les occupants et les investisseurs ont des     à partir d'un creux historique, et une
   Chicago aient remporté la Série mondiale      opinions divergentes quant à la durée du       population mondiale qui devrait excéder
   pour la première fois en 108 ans. Les neuf    cycle actuel, et même quant à savoir si        les 10 milliards au cours des prochaines
   manches d’un match de baseball sont           celui-ci, idéalement, devrait se poursuivre.   décennies, propulsent fortement tout ce
   devenues une métaphore pour le cycle                                                         qui touche à l'immobilier. La technologie
   global du marché immobilier. Mais étant       Les experts ont pris position des deux         est une force perturbatrice qui pourrait
   donné les nombreuses variables de la          côtés du débat, en ce qui concerne             avoir un impact sur le type de projets
   situation actuelle, tout comme la finale      les taux d'intérêt. Certains prônent un        qui seront entrepris, l’endroit où les
   de la Série mondiale, ce cycle nécessitera    maintien des faibles taux, indéfiniment,       projets seront réalisés et comment les
   peut-être des manches supplémentaires.        tandis que d’autres recommandent un            immeubles seront utilisés et construits. Si
                                                 retour progressif aux niveaux historiques      on se fie à l'histoire, la technologie, tout
   Une répétition de 2016, ou du nouveau à       (normalisation). Pendant ce temps, la          comme l'immigration, auront des effets
   l’horizon?                                    quasi-totalité des pays développés ont         distributifs, et pourront ainsi contribuer à
                                                 accumulé de la dette supplémentaire,           une importante croissance économique
   L'industrie de l'immobilier commercial        assurant du même coup qu'aucun                 au cours des décennies à venir.
   a terminé l’année 2016 comme elle             gouvernement ne veuille endosser la
   l’a commencé, avec des taux d'intérêt         responsabilité d’une augmentation              Voici donc la situation à laquelle nous
   très bas, des taux d’actualisation peu        des taux. Les économistes sont en              faisons face, en ce début de 2017. Les
   élevés et une croissance modérée              désaccord quant à la meilleure façon de        prix sont à des sommets historiques,
   du PIB, dans la plupart des pays. Mais        procéder, mais la majorité des dirigeants      les liquidités sont disponibles, mais les
   l’environnement n’est plus le même            d'entreprises comprennent que les taux         tensions naturelles augmentent. En effet,
   en 2017. L‘augmentation des mesures           devront éventuellement être ajustés.           les prises de décision ont ralenti et la
   protectionnistes et les perturbations                                                        crainte que nous connaissions une fin
   politiques ont introduit une certaine         Les acheteurs et les vendeurs ont profité      de cycle teste la résistance des modèles
   dose d’appréhension et de scepticisme         du Brexit et des élections présidentielles     financiers, ce qui nourrit un climat négatif.
   quant à l'endroit où nous sommes dans         aux États-Unis pour faire une pause et         Le marché du commerce de détail et
   le cycle actuel du marché, et à ce qui s’en   recueillir des informations. Les prises        le marché résidentiel à New York sont
   suivra. Malgré la croissance de l'emploi,     de décision ont peut-être ralenti en           des exemples de types d’actifs propres
   l'amélioration des bases économiques          2016, mais l'intérêt démontré pour             à une ville qui subissent un ajustement,
   du marché et les rendements supérieurs        l'investissement immobilier ne fléchit pas.    actuellement, mais qui se portent bien

4 Prévisions Avison Young 2017
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A Message From...                 Mark E. Rose, Chairman and CEO

                                                                             Même si on a pu constater
                                                                            un ralentissement de la prise
                                                                            de décisions en 2016, l'intérêt
                                                                           démontré pour l'investissement
                                                                            immobilier est toujours aussi
                                                                                     important.

à l’échelle nationale. L’investisseur Sam    actuellement des rendements plus              Le Royaume-Uni, l'Allemagne et l'Europe
(Grave Dancer) Zell prétend que le marché    élevés que les actions et les obligations.    occidentale, les États-Unis, le Canada et
a atteint un nouveau sommet, mais le         À vrai dire, les taux d'intérêt fournissent   le Mexique font partie des plus grandes
timing définitif demeure incertain. Il se    un soutien important au secteur de            économies au monde, et le commerce
peut que les marchés qui ont connu des       l’immobilier, et en stimulent même la         mondial ne ralentit pas—et il ne ralentira
gains disproportionnés plus tôt dans ce      surperformance, en raison de l'abondance      pas non plus. Les États-Unis et le Canada,
cycle prennent une pause, compte tenu        de capitaux pour les investissements          en particulier, sont dotés de ressources, de
du fait que les investisseurs recherchent    immobiliers. Tant que les taux seront         pôles technologiques et de populations
des opportunités de façon plus large. Dans   proches de zéro dans la plupart des           actives en croissance. En raison de ces
un cycle classique, nous nous attendons      pays industrialisés avancés, l'immobilier     facteurs, en plus de son statut en tant
à une vague de consolidation qui pousse      demeurera une option privilégiée pour les     que refuge sécuritaire et de ses faibles
les prix encore plus haut, avant que ne      fonds de pension et autres investisseurs      taux d'intérêt, l'Amérique du Nord est la
survienne une réévaluation du marché en      mondiaux.                                     destination privilégiée du capital mondial,
général.                                                                                   et continuera de l'être en 2017.
                                             Les événements géopolitiques, tels que
Des manches supplémentaires à prévoir        le Brexit, se jouent principalement sur les   De plus, les investisseurs commencent
                                             marchés des devises, la livre sterling et     à récolter des gains dans ces pays,
Revenons à l'analogie du baseball.           l'euro encaissant le coup, face au dollar     créant ainsi un « mur de capital » dont ils
L'opinion largement répandue veut            américain. La volatilité des marchés de       pourront se servir pour profiter de tout
que le marché immobilier soit dans la        l'énergie et des produits de base contribue   bouleversement dans le marché. Ce mur
septième manche. Chez Avison Young,          à une réévaluation de pays comme le           est l'une des raisons pour lesquelles nous
nous ne sommes pas d'accord. Nous            Canada, dont la devise a perdu du terrain     prévoyons que les investisseurs nord-
voyons la situation de manière très          face au dollar américain. Mais dans chaque    américains auront le Royaume-Uni et
différente. Nous pourrions bien être dans    cas, la variation de la valeur de la devise   Londres, en particulier, dans leur mire, en
la septième ou huitième manche du point      a rendu ces pays plus concurrentiels          2017. Nous croyons que les acquisitions
de vue des prix, mais, compte tenu des       au niveau des exportations et mis des         ciblées de portefeuilles pourraient
forces du marché et des particularités       actifs immobiliers en vente auprès            produire des rendements significatifs.
de la situation actuelle, nous pourrions     d’investisseurs qui ont d’importantes
être dans la septième manche d'un            réserves de liquidités et qui bénéficient
très long match comportant plusieurs         d'une devise plus forte.
manches. L'immobilier est une alternative
de placement légitime qui produit

                                                                                                                      avisonyoung.com 5
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Le marché du travail continue d'évoluer         Répondre aux besoins d’une clientèle           Au nom du conseil d'administration, des
   partout dans le monde                           globale                                        directeurs et de toute la famille Avison
                                                                                                  Young, nous vous souhaitons une année
   Au cours des dernières années, les              Chez Avison Young, nous continuons             2017 pleine de joie, de santé et de
   grands utilisateurs d'espaces corporatifs       de développer notre plateforme et nos          prospérité!
   ont accéléré la numérisation de leurs           capacités pour répondre aux besoins de
   opérations et ont migré vers des processus      nos clients à travers le monde. À partir       Sincèrement,
   alternatifs en milieu de travail, et des        de nos 79 bureaux situés dans cinq pays,
   stratégies d'impartition. À mesure que          nous effectuons des transactions pour le
   la technologie permet la migration et           compte de clients dans plus de 50 pays.
   l'analyse des données et que les systèmes       Nous sommes ravis que 2017 s’annonce
   deviennent automatisés, les occupants           comme une autre année extraordinaire
   deviennent plus efficaces quant à               pour Avison Young, l’entreprise mondiale
                                                                                                                   Mark E. Rose
   l'utilisation de l'espace. En ce qui concerne   de services immobiliers commerciaux
                                                                                                                   Président du Conseil et
   les sièges sociaux et autres utilisateurs       qui connaît la croissance la plus rapide.
   de grands espaces, les occupants ont            Et nous serons encore plus présents et                          Président-directeur général
   amélioré leurs concepts d'espace de             actifs dans plusieurs villes et gammes de
   travail, d'abord sur un plan d'étage-type,      services, à mesure que nous prendrons
   puis en introduisant progressivement les        de l’expansion dans divers marchés en
   changements dans les départements les           Europe, et que nous nous développerons
   plus réceptifs, comme celui des ventes.         au Mexique. Nous sommes honorés
                                                   de fournir des solutions qui surpassent
                                                   chaque jour les besoins et les objectifs
                                                   de nos clients—et nous n'aurions pas pu
                                                   croître si rapidement sans leur confiance et
                                                   leur fidélité.

6 Prévisions Avison Young 2017
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Revue et prévisions
Canada

                      avisonyoung.com 7
Canada
   Revue et prévisions
   Abondance d'occasions d’affaires sur le marché Canadien

   Face aux bouleversements économiques             notamment, par Montréal, Edmonton et         de luxe. Une tendance surprenante est
   et politiques en cours dans l’arène              Vancouver.                                   l'augmentation du nombre de magasins
   internationale, la stabilité est l’élément qui                                                ouverts par les détaillants en ligne, forçant
   caractérisera le secteur de l'immobilier         Le déséquilibre entre l'offre et la          ainsi les commerçants à repenser leurs
   commercial au Canada, en 2017. En effet,         demande entraînera une hausse du taux        stratégies de vente au détail. Les détaillants
   malgré les défis auxquels fait face l'Alberta,   d’inoccupation des espaces de bureaux        expérimenteront de nouveaux concepts
   les affaires se déroulent normalement sur la     dans la plupart des marchés, ce qui fera     à l’aide de « pop-up shops » et tenteront
   plupart des principaux marchés canadiens.        passer le taux d’inoccupation global         de conserver les concepts qui auront du
   Ainsi, les tendances qui prévalaient en          canadien légèrement au-dessus de 13 %,       succès pour le long terme.
   2016—l’évolution démographique, la               à la fin de 2017. En comparaison, celui-ci
   nouvelle conception des lieux de travail         se trouvait à 12,5 %, à la fin de 2016. Le   Bien que la technologie soit le principal
   et les technologies perturbatrices—              développement lié au transport collectif     facteur qui influence le comportement des
   contribuent encore à une sérieuse remise         s'intensifiera, tandis que l'évolution des   consommateurs, il existe un consensus
   en question du statu quo. Les stratégies         concepts en milieu de travail aura un        selon lequel une présence physique
   immobilières qui connaitront le plus             profond impact sur les occupants et          sur le marché demeure un élément
   de succès sont celles qui évolueront en          les propriétaires. La prédominance des       incontournable pour le succès d’un
   fonction du risque et des opportunités           moteurs traditionnels du secteur (la         détaillant. On mettra davantage l'accent
   présentées par ces changements.                  finance et les services professionnels)      sur la façon dont les consommateurs
                                                    pourraient s’amenuiser, en raison de la      passent leur temps en magasin, plutôt
   En général, les bases économiques                nouvelle croissance provenant du secteur     que sur ce qu'ils achètent réellement dans
   du marché de bureaux demeurent                   de la technologie, de l'intensification de   les commerces de détail urbains et de
   relativement saines. Cependant, les niveaux      l’occupation urbaine et des consolidations   banlieue, en constante évolution.
   variables de la demande et des projets           qui visent à accroitre l'efficacité de
   de construction, en grande partie liés à la      l’utilisation d’espace.                      Le marché industriel, qui a fait preuve
   densification urbaine, ont accru l'écart de                                                   d’une grande résilience, demeure le secteur
   performance entre les marchés du centre-         Le commerce de détail est considéré          vedette de l’immobilier commercial, au
   ville et ceux des banlieues, ainsi qu’entre      comme étant le secteur le plus volatil,      Canada. Comportant près de 2 milliards
   les villes elles-mêmes. Ralentis par Calgary     en raison des nouvelles technologies         de pieds carrés (Mpc), le secteur industriel
   et, dans une moindre mesure, Edmonton,           perturbatrices et de l'augmentation          a surpassé les attentes dans la plupart des
   les marchés de l’ouest canadien seront à         de la dette des consommateurs, qui           marchés, le taux d'inoccupation national se
   la traîne par rapport aux marchés de l’est.      demeurent parmi les principales menaces.     situant autour de 3,1 % vers la fin de 2016,
   Près de 6,5 millions de pieds carrés (mpc)       Les principales artères commerciales         par rapport à son niveau de 3,6 %, à la fin
   d’espace de bureaux ont été construits en        du pays (soit la rue Bloor à Toronto, la     de 2015. Dix des onze marchés à l’étude
   2016, alors que 14 mpc supplémentaires,          rue Robson à Vancouver, la rue Sainte-       affichaient un taux d'inoccupation sous le
   dont 61 % ont déjà trouvé preneur, étaient       Catherine à Montréal, l’avenue Whyte à       seuil de 10 %, en 2016. Sous l'impulsion de
   en construction vers la fin de l'année,          Edmonton et la 17e avenue, à Calgary),       Toronto, cinq des dix villes ayant les taux
   soit à peine 2,6 % de l’inventaire existant.     et les grands centres commerciaux            d'inoccupation les plus faibles en Amérique
   À l'heure actuelle, Toronto et Calgary           régionaux, ont misé sur d’importants         du Nord se trouvent au Canada—une
   occupent le premier rang en termes de            programmes d’investissement et de            tendance qui perdurera en 2017.
   projets de construction en cours, suivis,        réaménagement pour attirer les marques

8 Prévisions Avison Young 2017
Calgary

                                Edmonton

                                   Halifax

                               Lethbridge

                                 Montréal

Inoccupation, 		                   Ottawa
bureaux
Le déséquilibre entre
l'offre et la demande
                                   Québec
fera augmenter les taux
d'inoccupation en 2017.

                                   Regina

                                  Toronto

                                Vancouver

                          Waterloo (Région)

                                Winnipeg

                                   Canada

                                             0%   5%    10 %     15 %      20 %    25 %       30 %

                                                       2015    2016     2017P
                                                                                  avisonyoung.com 9
Superficie en construction

                                      EDMONTON

                                      2 MPC

                                     CALGARY

                                     4 MPC
                                                                  WINNIPEG

VANCOUVER
                                                                  565K PI2
                     LETHBRIDGE                 REGINA
 5 MPC                112K PI 2
                                                246K PI2
                                                                                                                  MONTRÉAL

                                                                                  TORONTO                         3 MPC
                                                                               10 MSC
                                                                                                        OTTAWA
                                                                                                        531K PI2          HALIFAX
                                                                           RÉGION DE WATERLOO                        350K PI2
                                                                                   398K PI   2

    BUREAUX       INDUSTRIEL

    14 MPC         12 MPC

   Afin de répondre à la demande, plus de 12        partiellement) pour cristalliser des gains,     Encore une fois, un déséquilibre entre
   mps (dont 34 % sont déjà pré-loués) étaient      financer de nouveaux investissements            l'offre et la demande, un environnement
   en construction à la fin de 2016 (soit moins     et réduire leur niveau de dette. Fait à         d'emprunt à faible coût (indépendamment
   de 1 % de l’inventaire industriel total).        noter, les investissements menés par des        du mouvement des taux d'intérêt) et
   Toronto et Vancouver demeurent des pôles         coentreprises sont devenus des moyens           les sources de capitaux étrangères, bien
   majeurs de construction, représentant près       de plus en plus populaires pour répartir        que modérées, définiront le secteur de
   de 80 % des projets de développement             le risque. Sous l’impulsion de Toronto          l'investissement en 2017. Ayant fait le plein
   totaux. La construction spéculative devrait      et de Vancouver, environ 26 milliards $         de capital, les investisseurs reprendront
   pousser le taux d'inoccupation légèrement        d’actifs immobiliers avaient été vendus au      leur recherche des meilleurs rendements,
   vers le haut, à 3,4 %, d'ici la fin de l'année   Canada, en date de la mi-décembre 2016,         ajustés au risque, dans toute la gamme
   2017.                                            en hausse par rapport au montant total de       des investissements (investissements de
                                                    24 milliards $, en 2015. Les ventes d’actifs    base et opportunistes, emprunts et fonds
   Les perspectives sont prometteuses,              uniques et de portefeuille d’envergure          propres). La demande pour les actifs de
   compte tenu de la concurrence qui                impliquant un large éventail d'investisseurs    grande qualité se répercutera de Toronto
   s'intensifie parmi les propriétaires et          nationaux, et certains investisseurs            et Vancouver à Montréal —et peut-être à
   les promoteurs existants pour offrir des         provenant de la Chine continentale, ont         Calgary, une fois que les prix du pétrole se
   immeubles fonctionnels, flexibles et             défrayé les manchettes. Parmi celles-ci, on     seront stabilisés.
   abordables près des centres urbains, afin        note le Bentall Centre et le Royal Centre, de
   de répondre aux exigences du commerce            Vancouver, la TransCanada Tower, à Calgary,
   électronique qui évoluent rapidement. Le         la Scotia Plaza, à Toronto, et le 1350-1360
   défi majeur sera de faire concorder l’offre et   René-Lévesque Ouest, à Montréal. Bien
   la demande.                                                                                                   Bill Argeropoulos
                                                    que la décision récente du gouvernement                      Associé
                                                    chinois, visant à empêcher la sortie de                      Directeur de la recherche (Canada)
   Comme on pouvait s'y attendre, le marché
                                                    capitaux, puisse limiter les investissements
   de l’investissement a connu une grande
                                                    en provenance de ce pays en 2017, cela
   effervescence, en 2016. La hausse des
                                                    pourrait également susciter des occasions
   prix dans les marchés clés (Vancouver et
                                                    d’affaires pour d'autres investisseurs
   Toronto) a poussé certains propriétaires
                                                    étrangers, qui étaient auparavant exclus du
   à vendre des actifs (entièrement ou
                                                    marché.

10 Prévisions Avison Young 2017
Calgary

                               Edmonton

                                  Halifax

                               Lethbridge

                                Montréal

                                  Ottawa

                                  Regina

Inoccupation,
Industriel
5 des 10 marchés avec les        Toronto
taux d'inoccupation les plus
faibles en Amérique du Nord
se trouvent au Canada, ce
qui devrait se maintenir en    Vancouver
2017.

                                Waterloo
                                 (Région)

                                Winnipeg

                                  Canada

                                            0%   2%   4%      6%      8%     10 %   12 %      14 %

                                                           2015    2016    2017P
                                                                                    avisonyoung.com 11
Montréal

   Les investissements augmentent dans toute la région
   La croissance économique a été soutenue           Marché industriel                                 de la vente au détail le plus actif demeure
   au cours des dernières années, à Montréal.                                                          le centre-ville, en particulier sa prestigieuse
                                                     Les entreprises de distribution,
   Il y a également plusieurs nouveaux projets                                                         artère, la rue Sainte-Catherine. Également au
                                                     d'entreposage et de logistique en
   de construction en cours, une situation qui                                                         centre-ville de Montréal, la Maison Birks et la
                                                     impartition demeurent les joueurs les plus
   ne devrait pas s’estomper à brève échéance.                                                         Maison Ogilvy bénéficieront de rénovations
                                                     importants sur le marché industriel. Leurs
   Bien que l'activité d'investissement ait                                                            importantes au cours des prochaines
                                                     emplacements de prédilection demeurent
   augmenté dans la grande région de                                                                   années. Cela renforcera leur emprise sur le
                                                     les locaux de grande superficie, avec
   Montréal (GRM), elle est toujours confrontée                                                        marché du luxe. De plus, Saks Fifth Avenue
                                                     entreposage extérieur. Bien que le marché
   à un manque d’inventaire, en particulier                                                            ouvrira un magasin en 2018, qui occupera
                                                     ait démarré lentement en 2016, il a repris
   dans le secteur industriel. Par ailleurs, le                                                        200 000 pieds carrés dans l’immeuble de
                                                     de la vigueur au cours de la seconde moitié
   Québec devrait bénéficier de l’amélioration                                                         la Baie d'Hudson. L'une des transactions
                                                     de l'année, terminant 2016 sur une note
   de l’activité économique aux États-Unis, et                                                         les plus importantes de 2016 fut la vente
                                                     positive. Le taux d'inoccupation a fléchi à
   en Ontario.                                                                                         du 777, rue Sainte-Catherine Ouest, pour
                                                     5,5 % à la fin de 2016, tandis qu’il devrait
                                                                                                       41,8 millions $. La majeure partie de cet
                                                     augmenter modérément à la fin de l'année
   Marché des bureaux                                                                                  immeuble est occupée par Banana Republic.
                                                     2017.
   Les immeubles de bureaux neufs et rénovés                                                           Investissements
   qui se sont ajoutés à l'inventaire sur le
                                                          Taux d'inoccupation, Montréal                Les activités du secteur de l'investissement
   marché montréalais ont eu une incidence
                                                                                                       se sont sensiblement améliorées en 2016,
   importante sur le taux d’inoccupation.
                                                                                           16 %        atteignant 3,1 milliards $ au troisième
   En effet, le taux d'inoccupation global
                                                                        13,1 %                         trimestre de 2016, contre 2,6 milliards $
   des immeubles de bureaux augmente                    12,5 %
                                                                                                       un an auparavant. Montréal présentait de
   constamment depuis 2013, dans la GRM,
                                                                                                       multiples occasions d'investissement en
   atteignant 13,1 % au troisième trimestre de                                                    6%
                                                             5,6 %             5,5 %                   2016, et cette tendance devrait se maintenir
   2016, l'un des taux les plus élevés au Canada.
                                                                                                       en 2017. La société Investissements Monit a
   Par ailleurs, des immeubles représentant                                                            acquis la portion de la Tour Scotia qu’elle ne
   globalement 1,7 million de pieds carrés                                                             détenait pas encore de Services immobiliers
   étaient en construction à la fin de 2016,              2015             2016                2017P
                                                                                                       Scotia limitée, pour 79 millions $. Monit,
   la plupart de ceux-ci devant être achevés                         Bureaux      Industriel
                                                                                                       un investisseur privé, détenait 50 % de
   en 2017. Avec une telle disponibilité de                                                            cet immeuble depuis son ouverture, en
   locaux, le marché des bureaux de la GRM           Commerce de détail                                1990. Une autre transaction marquante
   devrait continuer à favoriser les locataires au                                                     fut l'acquisition par SmartREIT, au coût de
   cours des prochaines années. L'économie           L'augmentation du niveau de l'emploi              62 millions $, d'un immeuble de 382 000
   est actuellement stimulée par le secteur          devrait stimuler les dépenses de                  pieds carrés à usage mixte (bureaux et
   technologique, qui se détourne des bureaux        consommation en 2017. Au cours des                commerce de détail), à Pointe-Claire.
   traditionnels. La demande pour ces types          dernières années, la construction de
   de locaux devrait donc diminuer tandis que        mégacentres commerciaux, combinée aux
   la demande pour les espaces de bureaux de         achats en ligne, a grandement affecté les
   style « loft » devrait croître.                   petits détaillants de proximité. Le secteur

12 Prévisions Avison Young 2017
Québec

Encore l’un des marchés les plus vigoureux au Canada
Le taux d'inoccupation des immeubles de         lorsque la construction du Complexe Sidicor   Commerce de détail
bureaux de Québec est parmi les plus bas        II, un immeuble de bureaux de cinq étages
au Canada, et il n'y a actuellement aucun                                                     Bien qu'il n'y ait pas eu de grands projets
                                                situé sur le marché de Lebourgneuf, sera
projet important en cours de construction.                                                    immobiliers voués au commerce de détail
                                                terminée.
Toutefois, la quantité de bureaux vacants                                                     au cours des dernières années à Québec, la
                                                Marché industriel                             rénovation des Galeries de la Capitale (au
pourrait augmenter au cours des prochaines
                                                                                              coût de 40 millions $) est en cours, et devrait
années, suite à la livraison des quatre
                                                Le marché industriel a atteint une grande     se terminer en 2017. Le commerce de détail
immeubles qui composeront Le Phare de
                                                stabilité au cours des dernières années       est surtout concentré dans les mégacentres
Québec, du Groupe Dallaire (Cominar), dont
                                                et la situation devrait perdurer au cours     commerciaux. La bannière Saks Fifth Avenue
l’échéancier de construction n’a, cependant,
                                                                                              a annoncé en 2016 qu'elle envisageait
pas encore été annoncé.                         de 2017. Le secteur de la Rive-Nord étant
                                                                                              l'ouverture d’un nouveau magasin de
                                                presque entièrement occupé, la plupart
Marché des bureaux                                                                            32 900 pieds carrés à la Place Sainte-Foy,
                                                des transactions industrielles auront lieu
                                                                                              en 2017. Grâce à son économie stable et
                                                sur la Rive-Sud, en 2017. IKEA a annoncé      à une population en pleine croissance,
Malgré la hausse observée dans l’ensemble
de la province, le taux d'inoccupation          la construction d’un grans magasin            l’on s’attend à ce que plusieurs projets de
demeure peu élevé à Québec. Les coûts           dans le parc industriel de Sainte-Foy. La     développement soient entrepris à Québec,
moyens d'occupation se situent autour           construction de cet édifice de 340 000        dans le secteur du commerce de détail, au
de 22 $ le pied carré, soit un loyer net        pieds carrés débutera au printemps 2017, et   cours des prochaines années.
de 11,70 $ le pied carré et un loyer            devrait se terminer en 2018.
supplémentaire de 10,95 $ le pied carré.
S’il est approuvé, le projet du Phare de             Taux d'inoccupation, Québec
Québec, un complexe immobilier à usage
multiples, entraînera des investissements
                                                                    9,2 %       9,5 %
estimés à 650 millions de dollars de la part
du Groupe Dallaire. Le projet comprend               7,1 %
une tour de 65 étages et trois autres
immeubles comportant entre 15 et 45
étages. L’immeuble principal accueillera
150 chambres d'hôtel, des condominiums
résidentiels haut de gamme et 17 étages
                                                     2015           2016       2017P
d'espace de bureaux de catégorie A. Les
autres immeubles comprendront 350                                    Bureaux

appartements locatifs et une salle de
concert de 750 places. Le dernier étage
de la tour de 65 étages abritera une aire
d'observation et des restaurants. Une
superficie de 80 000 pieds carrés, au total,
s’ajoutera à l'inventaire d’espace de bureaux

                                                                                                                         avisonyoung.com 13
Toronto

   Un secteur immobilier relativement stable suscite des opportunités et des défis
   Une économie saine et diversifiée, soutenue        entre les cycles de construction.                     de détail et de la logistique, qui visent à
   par l'urbanisation, la démographie, le                                                                   réduire la distance des dernières étapes du
   commerce électronique et l'abondance de            En revanche, le marché de bureaux de la               processus de livraison. L'augmentation des
   capitaux, continue de transformer la grande        banlieue peine à maintenir son équilibre.             prix des terrains et des coûts de construction
   région de Toronto (GRT)—le plus grand              En dépit d'un taux d’inoccupation dans                entraînera une hausse des loyers proposés
   marché immobilier urbain et commercial             les deux chiffres, cependant, les projets             par les propriétaires de nouveaux édifices, ce
   au Canada—alors que celui-ci se prépare à          de développement n'ont pas diminué en                 qui ralentira le développement de projets sur
                                                      banlieue. Malgré une vive concurrence pour            une base spéculative, car peu de locataires
   faire face aux défis et aux opportunités qui se
                                                      attirer les locataires vers les centres urbains       sont prêts à payer un prix supérieur pour de
   présenteront en 2017.
                                                      et les banlieues, le développement axé sur            tels espaces. Bien que la demande pour les
   Marché des bureaux                                 le transport en commun prend de l'ampleur.            espaces de moins de 100 000 pieds carrés
                                                      Ainsi, bien que le secteur ouest de Toronto           devrait croître, cette situation ne devrait pas
   Les bases économiques du marché révèlent           soit au cœur de plusieurs nouveaux projets,           stimuler énormément de développement
   une activité de location stable dans les           le secteur nord de la ville devient une option        d’immeubles de ce type.
   marchés du centre-ville et des banlieues,          de plus en plus intéressante. Contrairement
   malgré les écarts observés en matière              au centre-ville, la banlieue offre de nombreux        En effet, les locataires se font concurrence
   de performance relative. Avec un taux              choix d’immeubles, et une vaste gamme de              pour les installations existantes dans les
   d’inoccupation qui oscille autour de 5 %, c’est                                                          sous-marchés établis de longue date et
   le secteur du centre-ville qui a généré une                                                              recherchent des immeubles en dehors des
   bonne partie de la croissance. Bien que la
                                                              Taux d'inoccupation, Toronto                  zones industrielles traditionnelles. Compte
   demande provienne d'un groupe diversifié de                                                              tenu de la faiblesse des taux d’emprunt et
                                                         9,6 %            9,9 %              10 %           du petit nombre d’immeubles disponibles,
   locataires, la réputation de Toronto en tant que
   plaque tournante pour les travailleurs du savoir                                                         il y aura une recrudescence des transactions
   ne cesse d’augmenter. En effet, ces utilisateurs                                                         impliquant les utilisateurs eux-mêmes.
   d’espace recherchent non seulement des
                                                                                                            Commerce de détail
   immeubles de style « brick and beam » situés                  2,2 %
   en périphérie, mais aussi des tours de bureaux                                 1%                1,4 %   Les détaillants nord-américains Nordstrom et
   conventionnelles au cœur du centre-ville.                                                                Saks Fifth Avenue ont dévoilé de nouveaux
   Les espaces libérés suite au déménagement                  2015          2016              2017P         magasins, tandis que les investissements
   de locataires vers de nouveaux immeubles                              Bureaux       Industriel           réalisés dans les centres commerciaux
   diminuent, tandis que la rationalisation                                                                 régionaux portent leurs fruits, grâce à
   des espaces occupés transforme les lieux           prix.                                                 des initiatives visant à optimiser le temps
   de travail. Le marketing bat son plein pour                                                              passé par les consommateurs en magasin,
                                                      Marché industriel
   promouvoir la prochaine vague de grands                                                                  en offrant un service de restauration,
   projets immobiliers—qui ne commenceront            Les creux historiques des taux d’inoccupation         par exemple. La section de la rue Bloor,
   vraisemblablement à être livrés qu’en 2021-        définiront le marché industriel en 2017.              à Toronto, surnommée le « Mink Mile »,
   2022—alors que les projets de construction         Les espaces modernes et de grande taille              continue d'attirer les détaillants et les
   de plus petite envergure vont bon train,           sont très populaires parmi les utilisateurs           investisseurs. Nordstrom Rack a signé une
   comblant ainsi les besoins des utilisateurs        du commerce électronique, du commerce                 entente pour ouvrir son premier magasin

14 Prévisions Avison Young 2017
au 1 Bloor E. (38 600 pieds carrés), tandis que       Par ailleurs, l'intérêt des investisseurs
le Manulife Centre a réussi à attirer le célèbre      étrangers se maintiendra en 2017, exerçant
concept de restauration centré sur les produits       une certaine pression sur les acheteurs déjà
et les mets italiens, Eataly (50 000 pieds carrés).   établis au niveau national. Ainsi, la demande
Pendant ce temps, l'investisseur néerlandais          continuera vraisemblablement à dépasser
ProWinko a établi un nouveau record en se             l'offre, ce qui maintiendra les rendements à
portant acquéreur du 77 Yorkville, au coût            des niveaux historiquement bas.
de 3 900 $ le pied carré. De plus en plus, les
commerces éphémères constituent un terrain
d'essai pour les nouveaux concepts et/ou des
emplacements comportant certains défis.

Investissements

Vers la fin de 2016, il s’était vendu plus de
11 milliards $ de biens immobiliers au cours
de l’année, alors que le chiffre final devrait
dépasser 12 milliards $—un nouveau record
pour la présente décennie—compte tenu du
fait que des investisseurs ont mis la main sur
un large éventail d'actifs. Les transactions les
plus importantes ont porté sur les immeubles
de bureaux, incluant les prises de participation
de 50 % dans les centres Richmond-Adelaide et
Scotia Plaza, pour 666 millions $ et 655 millions
$, respectivement. La croissance des ventes
d’immeubles par des propriétaires ayant mis
fin à leurs activités est ce qui a le plus marqué
les ventes industrielles. Un exemple de cette
tendance est la vente, pour 54 millions $, des
anciennes installations d'imprimerie du Toronto
Star à l’entreprise américaine DuPont Fabros
Technology (DFT), qui y aménagera son premier
centre de données dans la GRT. L’acquisition de
terrains de développement à court ou à long
terme demeure d'intérêt pour les investisseurs,
en raison de la forte demande de projets de
construction à usage mixte et de centres de
distribution à proximité des centres urbains.

                                                                                                      avisonyoung.com 15
EDMONTON
                                                                                                LETHBRIDGE
                                                                                                              REGINA
                                                                                CALGARY
                                                                                                                              WINN

   À propos d'Avison Young                                                           VANCOUVER                                 COL

                                                                                    SACRAMENTO            MINNEAPOLIS
   L’entreprise, dont le siège social est à Toronto, Canada, est                                                        CHICAGO (2
   une firme collaborative d’envergure mondiale entièrement                           RENO
                                                                                              DENVER                    ST. LOUIS
   détenue et gérée par ses associés. Fondée en 1978, Avison
                                                                                             LAS VEGAS            INDIANAPOLIS
   Young compte plus de 2400 professionnels de l’immobilier
                                                                                                  PHOENIX           NASHVILLE
   répartis dans 79 bureaux. La société offre une gamme                                                  DALLAS          MEMPHIS
   complète de services à valeur ajoutée, entièrement axés                                          HOUSTON
                                                                                                                             KNOX
   sur les besoins du client, qu’il s’agisse d’investissements, de                                       AUSTIN

   location, de consultation, de gestion ou de financement,                                      SAN ANTONIO

   et ce, autant auprès de propriétaires que d’utilisateurs de            SAN FRANCISCO   LOS ANGELES (4)
   bureaux, de propriétés commerciales, industrielles, multi-             OAKLAND         ORANGE COUNTY                             O
                                                                          SAN MATEO       SAN DIEGO
   résidentielles et hôtelières.                                                                                            MEXICO

   Nous sommes différents

   Chez Avison Young, nous avons repensé la structure
   habituelle de l’agence immobilière typique. Nous avons
   conçu de toutes pièces une structure corporative basée sur                   FONDÉE                                  PROFESS
   la collaboration et l’innovation dans le but de fournir les                    EN                                       L'IMM

                                                                             1978                                           24
   meilleures solutions sur le marché, axées avant tout sur la
   clientèle.
   Notre approche repose sur le partenariat. Puisque notre
   société est gérée et détenue par ses associés, les gens
   à qui appartient notre firme sont responsables du bon
   fonctionnement de vos affaires. Vous bénéficiez donc de
   l’engagement, de la fidélité et de la fiabilité dont vous
   profitez en faisant affaire directement avec le propriétaire
                                                                     Services transactionnels                      Consultatio
   d’une entreprise.                                                 ––    Représentation de locataires,           conseils
                                                                           nouveaux baux et dispositions           ––     Examen
   La croissance la plus rapide                                      ––    Ventes et dispositions pour                    portefeu
                                                                           propriétaires et occupants              ––     Évaluatio
   Nous avons fondé notre société sur la solidité des                                                              ––     Benchma
                                                                     ––    Représentation de
   partenariats que nous développons et que nous                                                                   ––     Gestion
                                                                           propriétaires (tous types de
   entretenons jour après jour avec nos clients. Au cours des                                                      ––     Rational
                                                                           propriétés commerciales)
   trois dernières décennies, nous sommes devenus la société                                                       ––     Fusions
   indépendante de services immobiliers commerciaux dont                                                           ––     Solution
   la croissance est la plus rapide au monde, et notre expertise                                                   ––     Acquisit
   s’étend maintenant aux États-Unis, au Mexique et en                                                             ––     Taxes fo
   Europe.

16 Prévisions Avison Young 2017
TORONTO (2)                                                        COVENTRY
     PITTSBURGH           TORONTO NORD
                          TORONTO OUEST                                                     LONDRES (2)
  CLEVELAND               RÉGION DE WATERLOO
                                                        QUÉBEC
                                                                                        THAMES VALLEY
                           OTTAWA                       MONCTON
NIPEG
                            MONTRÉAL
                                                        HALIFAX
     DETROIT
                                                        BOSTON                               HAMBOURG
LUMBUS
                                                        HARTFORD                                BERLIN
                                                        NEW YORK CITY
                                                                                           DÜSSELDORF
2)                                                      LONG ISLAND
                                                        FAIRFIELD/WESTCHESTER               FRANCFORT
                                                        PHILADELPHIA
                                                                                               MUNICH
                                                        NEW JERSEY
                                                        WASHINGTON, DC
                                                        TYSONS CORNER
                                                        SUBURBAN MARYLAND

XVILLE                                                  RALEIGH-DURHAM (2)

     TAMPA                                              CHARLOTTE

                                                        GREENVILLE
                    JACKSONVILLE
                                                        CHARLESTON
ORLANDO
                    MIAMI
                                                        ATLANTA
O                   BOCA RATON
                    FORT LAUDERDALE
                    WEST PALM BEACH

SIONNELS DE                           BUREAUX                             PROFESSIONNELS DU                         PROPRIÉTÉ
MOBILIER                           D'AVISON YOUNG                             COURTAGE                             SOUS GESTION

 400                                      79                                 +900                               100 mpc

on et services-             Investissements                          Services de gestion                  Solutions aux entreprises
                            ––     Acquisitions                      ––   Gestion de projet               ––   Coordination de services
   et analyse de            ––     Gestion d'actifs                  ––   Examen de propriété et des           intégrée
uille                       ––     Stratégie de portefeuille              opérations                      ––   Gestion transactionnelle
 on                         ––     Repositionnement                  ––   Gestion immobilière et des      ––   Optimisation des stratégies
  arking                                                                  installations                   ––   Administration des baux de
  transactionnelle          Financement                              ––   Rapports financiers                  portefeuille
 lisation d'actifs          ––     Permanent et construction         ––   Administration de baux          ––   Coordination et rapports de
  et acquisitions           ––     Financement structuré             ––   Consultation, opérations             projet
ns en milieu de travail     ––     Portefeuille                      ––   Gestion de portefeuille
 tions et dispositions      ––     Mezzanine et intérimaire
oncières

                                                                                                                            avisonyoung.com 17
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