Prévisions Avison Young 2017 - Revue annuelle 2016 Est du Canada
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Revue annuelle 2016 Prévisions Avison Young 2017 Est du Canada Partenariat. Performance.
Avis Les informations contenues dans ce rapport proviennent de sources que nous jugeons fiables et, si elles sont jugées correctes, ne sont pas garanties par Avison Young (Canada) Inc. Toutes les opinions exprimées et les données fournies dans ce document sont susceptibles d'être modifiées sans préavis. Ce rapport ne peut être reproduit, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, sans le consentement écrit préalable d'Avison Young (Canada) Inc.
Table des matières Un mot de... 04 Mark E. Rose, Président du Conseil et Président-directeur général Revue et prévisions 08 Canada 12 Montréal 13 Québec 14 Toronto À propos de nous 15 À propos d' Avison Young
Un mot de...
Mark E. Rose, Président du Conseil et Président-directeur général
Nous sommes en septième manche, mais combien de temps durera cette partie?
Emmenez-moi au match de baseball! Il est des investissements non-traditionnels, les Les grandes tendances internationales que
tout à fait approprié que, dans une année propriétaires d'immeubles commerciaux, sont la croissance financière mondiale,
pleine de bouleversements, les Cubs de les occupants et les investisseurs ont des à partir d'un creux historique, et une
Chicago aient remporté la Série mondiale opinions divergentes quant à la durée du population mondiale qui devrait excéder
pour la première fois en 108 ans. Les neuf cycle actuel, et même quant à savoir si les 10 milliards au cours des prochaines
manches d’un match de baseball sont celui-ci, idéalement, devrait se poursuivre. décennies, propulsent fortement tout ce
devenues une métaphore pour le cycle qui touche à l'immobilier. La technologie
global du marché immobilier. Mais étant Les experts ont pris position des deux est une force perturbatrice qui pourrait
donné les nombreuses variables de la côtés du débat, en ce qui concerne avoir un impact sur le type de projets
situation actuelle, tout comme la finale les taux d'intérêt. Certains prônent un qui seront entrepris, l’endroit où les
de la Série mondiale, ce cycle nécessitera maintien des faibles taux, indéfiniment, projets seront réalisés et comment les
peut-être des manches supplémentaires. tandis que d’autres recommandent un immeubles seront utilisés et construits. Si
retour progressif aux niveaux historiques on se fie à l'histoire, la technologie, tout
Une répétition de 2016, ou du nouveau à (normalisation). Pendant ce temps, la comme l'immigration, auront des effets
l’horizon? quasi-totalité des pays développés ont distributifs, et pourront ainsi contribuer à
accumulé de la dette supplémentaire, une importante croissance économique
L'industrie de l'immobilier commercial assurant du même coup qu'aucun au cours des décennies à venir.
a terminé l’année 2016 comme elle gouvernement ne veuille endosser la
l’a commencé, avec des taux d'intérêt responsabilité d’une augmentation Voici donc la situation à laquelle nous
très bas, des taux d’actualisation peu des taux. Les économistes sont en faisons face, en ce début de 2017. Les
élevés et une croissance modérée désaccord quant à la meilleure façon de prix sont à des sommets historiques,
du PIB, dans la plupart des pays. Mais procéder, mais la majorité des dirigeants les liquidités sont disponibles, mais les
l’environnement n’est plus le même d'entreprises comprennent que les taux tensions naturelles augmentent. En effet,
en 2017. L‘augmentation des mesures devront éventuellement être ajustés. les prises de décision ont ralenti et la
protectionnistes et les perturbations crainte que nous connaissions une fin
politiques ont introduit une certaine Les acheteurs et les vendeurs ont profité de cycle teste la résistance des modèles
dose d’appréhension et de scepticisme du Brexit et des élections présidentielles financiers, ce qui nourrit un climat négatif.
quant à l'endroit où nous sommes dans aux États-Unis pour faire une pause et Le marché du commerce de détail et
le cycle actuel du marché, et à ce qui s’en recueillir des informations. Les prises le marché résidentiel à New York sont
suivra. Malgré la croissance de l'emploi, de décision ont peut-être ralenti en des exemples de types d’actifs propres
l'amélioration des bases économiques 2016, mais l'intérêt démontré pour à une ville qui subissent un ajustement,
du marché et les rendements supérieurs l'investissement immobilier ne fléchit pas. actuellement, mais qui se portent bien
4 Prévisions Avison Young 2017
A Message From... Mark E. Rose, Chairman and CEO
Même si on a pu constater
un ralentissement de la prise
de décisions en 2016, l'intérêt
démontré pour l'investissement
immobilier est toujours aussi
important.
à l’échelle nationale. L’investisseur Sam actuellement des rendements plus Le Royaume-Uni, l'Allemagne et l'Europe
(Grave Dancer) Zell prétend que le marché élevés que les actions et les obligations. occidentale, les États-Unis, le Canada et
a atteint un nouveau sommet, mais le À vrai dire, les taux d'intérêt fournissent le Mexique font partie des plus grandes
timing définitif demeure incertain. Il se un soutien important au secteur de économies au monde, et le commerce
peut que les marchés qui ont connu des l’immobilier, et en stimulent même la mondial ne ralentit pas—et il ne ralentira
gains disproportionnés plus tôt dans ce surperformance, en raison de l'abondance pas non plus. Les États-Unis et le Canada,
cycle prennent une pause, compte tenu de capitaux pour les investissements en particulier, sont dotés de ressources, de
du fait que les investisseurs recherchent immobiliers. Tant que les taux seront pôles technologiques et de populations
des opportunités de façon plus large. Dans proches de zéro dans la plupart des actives en croissance. En raison de ces
un cycle classique, nous nous attendons pays industrialisés avancés, l'immobilier facteurs, en plus de son statut en tant
à une vague de consolidation qui pousse demeurera une option privilégiée pour les que refuge sécuritaire et de ses faibles
les prix encore plus haut, avant que ne fonds de pension et autres investisseurs taux d'intérêt, l'Amérique du Nord est la
survienne une réévaluation du marché en mondiaux. destination privilégiée du capital mondial,
général. et continuera de l'être en 2017.
Les événements géopolitiques, tels que
Des manches supplémentaires à prévoir le Brexit, se jouent principalement sur les De plus, les investisseurs commencent
marchés des devises, la livre sterling et à récolter des gains dans ces pays,
Revenons à l'analogie du baseball. l'euro encaissant le coup, face au dollar créant ainsi un « mur de capital » dont ils
L'opinion largement répandue veut américain. La volatilité des marchés de pourront se servir pour profiter de tout
que le marché immobilier soit dans la l'énergie et des produits de base contribue bouleversement dans le marché. Ce mur
septième manche. Chez Avison Young, à une réévaluation de pays comme le est l'une des raisons pour lesquelles nous
nous ne sommes pas d'accord. Nous Canada, dont la devise a perdu du terrain prévoyons que les investisseurs nord-
voyons la situation de manière très face au dollar américain. Mais dans chaque américains auront le Royaume-Uni et
différente. Nous pourrions bien être dans cas, la variation de la valeur de la devise Londres, en particulier, dans leur mire, en
la septième ou huitième manche du point a rendu ces pays plus concurrentiels 2017. Nous croyons que les acquisitions
de vue des prix, mais, compte tenu des au niveau des exportations et mis des ciblées de portefeuilles pourraient
forces du marché et des particularités actifs immobiliers en vente auprès produire des rendements significatifs.
de la situation actuelle, nous pourrions d’investisseurs qui ont d’importantes
être dans la septième manche d'un réserves de liquidités et qui bénéficient
très long match comportant plusieurs d'une devise plus forte.
manches. L'immobilier est une alternative
de placement légitime qui produit
avisonyoung.com 5
Le marché du travail continue d'évoluer Répondre aux besoins d’une clientèle Au nom du conseil d'administration, des
partout dans le monde globale directeurs et de toute la famille Avison
Young, nous vous souhaitons une année
Au cours des dernières années, les Chez Avison Young, nous continuons 2017 pleine de joie, de santé et de
grands utilisateurs d'espaces corporatifs de développer notre plateforme et nos prospérité!
ont accéléré la numérisation de leurs capacités pour répondre aux besoins de
opérations et ont migré vers des processus nos clients à travers le monde. À partir Sincèrement,
alternatifs en milieu de travail, et des de nos 79 bureaux situés dans cinq pays,
stratégies d'impartition. À mesure que nous effectuons des transactions pour le
la technologie permet la migration et compte de clients dans plus de 50 pays.
l'analyse des données et que les systèmes Nous sommes ravis que 2017 s’annonce
deviennent automatisés, les occupants comme une autre année extraordinaire
deviennent plus efficaces quant à pour Avison Young, l’entreprise mondiale
Mark E. Rose
l'utilisation de l'espace. En ce qui concerne de services immobiliers commerciaux
Président du Conseil et
les sièges sociaux et autres utilisateurs qui connaît la croissance la plus rapide.
de grands espaces, les occupants ont Et nous serons encore plus présents et Président-directeur général
amélioré leurs concepts d'espace de actifs dans plusieurs villes et gammes de
travail, d'abord sur un plan d'étage-type, services, à mesure que nous prendrons
puis en introduisant progressivement les de l’expansion dans divers marchés en
changements dans les départements les Europe, et que nous nous développerons
plus réceptifs, comme celui des ventes. au Mexique. Nous sommes honorés
de fournir des solutions qui surpassent
chaque jour les besoins et les objectifs
de nos clients—et nous n'aurions pas pu
croître si rapidement sans leur confiance et
leur fidélité.
6 Prévisions Avison Young 2017
Revue et prévisions
Canada
avisonyoung.com 7Canada
Revue et prévisions
Abondance d'occasions d’affaires sur le marché Canadien
Face aux bouleversements économiques notamment, par Montréal, Edmonton et de luxe. Une tendance surprenante est
et politiques en cours dans l’arène Vancouver. l'augmentation du nombre de magasins
internationale, la stabilité est l’élément qui ouverts par les détaillants en ligne, forçant
caractérisera le secteur de l'immobilier Le déséquilibre entre l'offre et la ainsi les commerçants à repenser leurs
commercial au Canada, en 2017. En effet, demande entraînera une hausse du taux stratégies de vente au détail. Les détaillants
malgré les défis auxquels fait face l'Alberta, d’inoccupation des espaces de bureaux expérimenteront de nouveaux concepts
les affaires se déroulent normalement sur la dans la plupart des marchés, ce qui fera à l’aide de « pop-up shops » et tenteront
plupart des principaux marchés canadiens. passer le taux d’inoccupation global de conserver les concepts qui auront du
Ainsi, les tendances qui prévalaient en canadien légèrement au-dessus de 13 %, succès pour le long terme.
2016—l’évolution démographique, la à la fin de 2017. En comparaison, celui-ci
nouvelle conception des lieux de travail se trouvait à 12,5 %, à la fin de 2016. Le Bien que la technologie soit le principal
et les technologies perturbatrices— développement lié au transport collectif facteur qui influence le comportement des
contribuent encore à une sérieuse remise s'intensifiera, tandis que l'évolution des consommateurs, il existe un consensus
en question du statu quo. Les stratégies concepts en milieu de travail aura un selon lequel une présence physique
immobilières qui connaitront le plus profond impact sur les occupants et sur le marché demeure un élément
de succès sont celles qui évolueront en les propriétaires. La prédominance des incontournable pour le succès d’un
fonction du risque et des opportunités moteurs traditionnels du secteur (la détaillant. On mettra davantage l'accent
présentées par ces changements. finance et les services professionnels) sur la façon dont les consommateurs
pourraient s’amenuiser, en raison de la passent leur temps en magasin, plutôt
En général, les bases économiques nouvelle croissance provenant du secteur que sur ce qu'ils achètent réellement dans
du marché de bureaux demeurent de la technologie, de l'intensification de les commerces de détail urbains et de
relativement saines. Cependant, les niveaux l’occupation urbaine et des consolidations banlieue, en constante évolution.
variables de la demande et des projets qui visent à accroitre l'efficacité de
de construction, en grande partie liés à la l’utilisation d’espace. Le marché industriel, qui a fait preuve
densification urbaine, ont accru l'écart de d’une grande résilience, demeure le secteur
performance entre les marchés du centre- Le commerce de détail est considéré vedette de l’immobilier commercial, au
ville et ceux des banlieues, ainsi qu’entre comme étant le secteur le plus volatil, Canada. Comportant près de 2 milliards
les villes elles-mêmes. Ralentis par Calgary en raison des nouvelles technologies de pieds carrés (Mpc), le secteur industriel
et, dans une moindre mesure, Edmonton, perturbatrices et de l'augmentation a surpassé les attentes dans la plupart des
les marchés de l’ouest canadien seront à de la dette des consommateurs, qui marchés, le taux d'inoccupation national se
la traîne par rapport aux marchés de l’est. demeurent parmi les principales menaces. situant autour de 3,1 % vers la fin de 2016,
Près de 6,5 millions de pieds carrés (mpc) Les principales artères commerciales par rapport à son niveau de 3,6 %, à la fin
d’espace de bureaux ont été construits en du pays (soit la rue Bloor à Toronto, la de 2015. Dix des onze marchés à l’étude
2016, alors que 14 mpc supplémentaires, rue Robson à Vancouver, la rue Sainte- affichaient un taux d'inoccupation sous le
dont 61 % ont déjà trouvé preneur, étaient Catherine à Montréal, l’avenue Whyte à seuil de 10 %, en 2016. Sous l'impulsion de
en construction vers la fin de l'année, Edmonton et la 17e avenue, à Calgary), Toronto, cinq des dix villes ayant les taux
soit à peine 2,6 % de l’inventaire existant. et les grands centres commerciaux d'inoccupation les plus faibles en Amérique
À l'heure actuelle, Toronto et Calgary régionaux, ont misé sur d’importants du Nord se trouvent au Canada—une
occupent le premier rang en termes de programmes d’investissement et de tendance qui perdurera en 2017.
projets de construction en cours, suivis, réaménagement pour attirer les marques
8 Prévisions Avison Young 2017Calgary
Edmonton
Halifax
Lethbridge
Montréal
Inoccupation, Ottawa
bureaux
Le déséquilibre entre
l'offre et la demande
Québec
fera augmenter les taux
d'inoccupation en 2017.
Regina
Toronto
Vancouver
Waterloo (Région)
Winnipeg
Canada
0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 30 %
2015 2016 2017P
avisonyoung.com 9Superficie en construction
EDMONTON
2 MPC
CALGARY
4 MPC
WINNIPEG
VANCOUVER
565K PI2
LETHBRIDGE REGINA
5 MPC 112K PI 2
246K PI2
MONTRÉAL
TORONTO 3 MPC
10 MSC
OTTAWA
531K PI2 HALIFAX
RÉGION DE WATERLOO 350K PI2
398K PI 2
BUREAUX INDUSTRIEL
14 MPC 12 MPC
Afin de répondre à la demande, plus de 12 partiellement) pour cristalliser des gains, Encore une fois, un déséquilibre entre
mps (dont 34 % sont déjà pré-loués) étaient financer de nouveaux investissements l'offre et la demande, un environnement
en construction à la fin de 2016 (soit moins et réduire leur niveau de dette. Fait à d'emprunt à faible coût (indépendamment
de 1 % de l’inventaire industriel total). noter, les investissements menés par des du mouvement des taux d'intérêt) et
Toronto et Vancouver demeurent des pôles coentreprises sont devenus des moyens les sources de capitaux étrangères, bien
majeurs de construction, représentant près de plus en plus populaires pour répartir que modérées, définiront le secteur de
de 80 % des projets de développement le risque. Sous l’impulsion de Toronto l'investissement en 2017. Ayant fait le plein
totaux. La construction spéculative devrait et de Vancouver, environ 26 milliards $ de capital, les investisseurs reprendront
pousser le taux d'inoccupation légèrement d’actifs immobiliers avaient été vendus au leur recherche des meilleurs rendements,
vers le haut, à 3,4 %, d'ici la fin de l'année Canada, en date de la mi-décembre 2016, ajustés au risque, dans toute la gamme
2017. en hausse par rapport au montant total de des investissements (investissements de
24 milliards $, en 2015. Les ventes d’actifs base et opportunistes, emprunts et fonds
Les perspectives sont prometteuses, uniques et de portefeuille d’envergure propres). La demande pour les actifs de
compte tenu de la concurrence qui impliquant un large éventail d'investisseurs grande qualité se répercutera de Toronto
s'intensifie parmi les propriétaires et nationaux, et certains investisseurs et Vancouver à Montréal —et peut-être à
les promoteurs existants pour offrir des provenant de la Chine continentale, ont Calgary, une fois que les prix du pétrole se
immeubles fonctionnels, flexibles et défrayé les manchettes. Parmi celles-ci, on seront stabilisés.
abordables près des centres urbains, afin note le Bentall Centre et le Royal Centre, de
de répondre aux exigences du commerce Vancouver, la TransCanada Tower, à Calgary,
électronique qui évoluent rapidement. Le la Scotia Plaza, à Toronto, et le 1350-1360
défi majeur sera de faire concorder l’offre et René-Lévesque Ouest, à Montréal. Bien
la demande. Bill Argeropoulos
que la décision récente du gouvernement Associé
chinois, visant à empêcher la sortie de Directeur de la recherche (Canada)
Comme on pouvait s'y attendre, le marché
capitaux, puisse limiter les investissements
de l’investissement a connu une grande
en provenance de ce pays en 2017, cela
effervescence, en 2016. La hausse des
pourrait également susciter des occasions
prix dans les marchés clés (Vancouver et
d’affaires pour d'autres investisseurs
Toronto) a poussé certains propriétaires
étrangers, qui étaient auparavant exclus du
à vendre des actifs (entièrement ou
marché.
10 Prévisions Avison Young 2017Calgary
Edmonton
Halifax
Lethbridge
Montréal
Ottawa
Regina
Inoccupation,
Industriel
5 des 10 marchés avec les Toronto
taux d'inoccupation les plus
faibles en Amérique du Nord
se trouvent au Canada, ce
qui devrait se maintenir en Vancouver
2017.
Waterloo
(Région)
Winnipeg
Canada
0% 2% 4% 6% 8% 10 % 12 % 14 %
2015 2016 2017P
avisonyoung.com 11Montréal
Les investissements augmentent dans toute la région
La croissance économique a été soutenue Marché industriel de la vente au détail le plus actif demeure
au cours des dernières années, à Montréal. le centre-ville, en particulier sa prestigieuse
Les entreprises de distribution,
Il y a également plusieurs nouveaux projets artère, la rue Sainte-Catherine. Également au
d'entreposage et de logistique en
de construction en cours, une situation qui centre-ville de Montréal, la Maison Birks et la
impartition demeurent les joueurs les plus
ne devrait pas s’estomper à brève échéance. Maison Ogilvy bénéficieront de rénovations
importants sur le marché industriel. Leurs
Bien que l'activité d'investissement ait importantes au cours des prochaines
emplacements de prédilection demeurent
augmenté dans la grande région de années. Cela renforcera leur emprise sur le
les locaux de grande superficie, avec
Montréal (GRM), elle est toujours confrontée marché du luxe. De plus, Saks Fifth Avenue
entreposage extérieur. Bien que le marché
à un manque d’inventaire, en particulier ouvrira un magasin en 2018, qui occupera
ait démarré lentement en 2016, il a repris
dans le secteur industriel. Par ailleurs, le 200 000 pieds carrés dans l’immeuble de
de la vigueur au cours de la seconde moitié
Québec devrait bénéficier de l’amélioration la Baie d'Hudson. L'une des transactions
de l'année, terminant 2016 sur une note
de l’activité économique aux États-Unis, et les plus importantes de 2016 fut la vente
positive. Le taux d'inoccupation a fléchi à
en Ontario. du 777, rue Sainte-Catherine Ouest, pour
5,5 % à la fin de 2016, tandis qu’il devrait
41,8 millions $. La majeure partie de cet
augmenter modérément à la fin de l'année
Marché des bureaux immeuble est occupée par Banana Republic.
2017.
Les immeubles de bureaux neufs et rénovés Investissements
qui se sont ajoutés à l'inventaire sur le
Taux d'inoccupation, Montréal Les activités du secteur de l'investissement
marché montréalais ont eu une incidence
se sont sensiblement améliorées en 2016,
importante sur le taux d’inoccupation.
16 % atteignant 3,1 milliards $ au troisième
En effet, le taux d'inoccupation global
13,1 % trimestre de 2016, contre 2,6 milliards $
des immeubles de bureaux augmente 12,5 %
un an auparavant. Montréal présentait de
constamment depuis 2013, dans la GRM,
multiples occasions d'investissement en
atteignant 13,1 % au troisième trimestre de 6%
5,6 % 5,5 % 2016, et cette tendance devrait se maintenir
2016, l'un des taux les plus élevés au Canada.
en 2017. La société Investissements Monit a
Par ailleurs, des immeubles représentant acquis la portion de la Tour Scotia qu’elle ne
globalement 1,7 million de pieds carrés détenait pas encore de Services immobiliers
étaient en construction à la fin de 2016, 2015 2016 2017P
Scotia limitée, pour 79 millions $. Monit,
la plupart de ceux-ci devant être achevés Bureaux Industriel
un investisseur privé, détenait 50 % de
en 2017. Avec une telle disponibilité de cet immeuble depuis son ouverture, en
locaux, le marché des bureaux de la GRM Commerce de détail 1990. Une autre transaction marquante
devrait continuer à favoriser les locataires au fut l'acquisition par SmartREIT, au coût de
cours des prochaines années. L'économie L'augmentation du niveau de l'emploi 62 millions $, d'un immeuble de 382 000
est actuellement stimulée par le secteur devrait stimuler les dépenses de pieds carrés à usage mixte (bureaux et
technologique, qui se détourne des bureaux consommation en 2017. Au cours des commerce de détail), à Pointe-Claire.
traditionnels. La demande pour ces types dernières années, la construction de
de locaux devrait donc diminuer tandis que mégacentres commerciaux, combinée aux
la demande pour les espaces de bureaux de achats en ligne, a grandement affecté les
style « loft » devrait croître. petits détaillants de proximité. Le secteur
12 Prévisions Avison Young 2017Québec
Encore l’un des marchés les plus vigoureux au Canada
Le taux d'inoccupation des immeubles de lorsque la construction du Complexe Sidicor Commerce de détail
bureaux de Québec est parmi les plus bas II, un immeuble de bureaux de cinq étages
au Canada, et il n'y a actuellement aucun Bien qu'il n'y ait pas eu de grands projets
situé sur le marché de Lebourgneuf, sera
projet important en cours de construction. immobiliers voués au commerce de détail
terminée.
Toutefois, la quantité de bureaux vacants au cours des dernières années à Québec, la
Marché industriel rénovation des Galeries de la Capitale (au
pourrait augmenter au cours des prochaines
coût de 40 millions $) est en cours, et devrait
années, suite à la livraison des quatre
Le marché industriel a atteint une grande se terminer en 2017. Le commerce de détail
immeubles qui composeront Le Phare de
stabilité au cours des dernières années est surtout concentré dans les mégacentres
Québec, du Groupe Dallaire (Cominar), dont
et la situation devrait perdurer au cours commerciaux. La bannière Saks Fifth Avenue
l’échéancier de construction n’a, cependant,
a annoncé en 2016 qu'elle envisageait
pas encore été annoncé. de 2017. Le secteur de la Rive-Nord étant
l'ouverture d’un nouveau magasin de
presque entièrement occupé, la plupart
Marché des bureaux 32 900 pieds carrés à la Place Sainte-Foy,
des transactions industrielles auront lieu
en 2017. Grâce à son économie stable et
sur la Rive-Sud, en 2017. IKEA a annoncé à une population en pleine croissance,
Malgré la hausse observée dans l’ensemble
de la province, le taux d'inoccupation la construction d’un grans magasin l’on s’attend à ce que plusieurs projets de
demeure peu élevé à Québec. Les coûts dans le parc industriel de Sainte-Foy. La développement soient entrepris à Québec,
moyens d'occupation se situent autour construction de cet édifice de 340 000 dans le secteur du commerce de détail, au
de 22 $ le pied carré, soit un loyer net pieds carrés débutera au printemps 2017, et cours des prochaines années.
de 11,70 $ le pied carré et un loyer devrait se terminer en 2018.
supplémentaire de 10,95 $ le pied carré.
S’il est approuvé, le projet du Phare de Taux d'inoccupation, Québec
Québec, un complexe immobilier à usage
multiples, entraînera des investissements
9,2 % 9,5 %
estimés à 650 millions de dollars de la part
du Groupe Dallaire. Le projet comprend 7,1 %
une tour de 65 étages et trois autres
immeubles comportant entre 15 et 45
étages. L’immeuble principal accueillera
150 chambres d'hôtel, des condominiums
résidentiels haut de gamme et 17 étages
2015 2016 2017P
d'espace de bureaux de catégorie A. Les
autres immeubles comprendront 350 Bureaux
appartements locatifs et une salle de
concert de 750 places. Le dernier étage
de la tour de 65 étages abritera une aire
d'observation et des restaurants. Une
superficie de 80 000 pieds carrés, au total,
s’ajoutera à l'inventaire d’espace de bureaux
avisonyoung.com 13Toronto
Un secteur immobilier relativement stable suscite des opportunités et des défis
Une économie saine et diversifiée, soutenue entre les cycles de construction. de détail et de la logistique, qui visent à
par l'urbanisation, la démographie, le réduire la distance des dernières étapes du
commerce électronique et l'abondance de En revanche, le marché de bureaux de la processus de livraison. L'augmentation des
capitaux, continue de transformer la grande banlieue peine à maintenir son équilibre. prix des terrains et des coûts de construction
région de Toronto (GRT)—le plus grand En dépit d'un taux d’inoccupation dans entraînera une hausse des loyers proposés
marché immobilier urbain et commercial les deux chiffres, cependant, les projets par les propriétaires de nouveaux édifices, ce
au Canada—alors que celui-ci se prépare à de développement n'ont pas diminué en qui ralentira le développement de projets sur
banlieue. Malgré une vive concurrence pour une base spéculative, car peu de locataires
faire face aux défis et aux opportunités qui se
attirer les locataires vers les centres urbains sont prêts à payer un prix supérieur pour de
présenteront en 2017.
et les banlieues, le développement axé sur tels espaces. Bien que la demande pour les
Marché des bureaux le transport en commun prend de l'ampleur. espaces de moins de 100 000 pieds carrés
Ainsi, bien que le secteur ouest de Toronto devrait croître, cette situation ne devrait pas
Les bases économiques du marché révèlent soit au cœur de plusieurs nouveaux projets, stimuler énormément de développement
une activité de location stable dans les le secteur nord de la ville devient une option d’immeubles de ce type.
marchés du centre-ville et des banlieues, de plus en plus intéressante. Contrairement
malgré les écarts observés en matière au centre-ville, la banlieue offre de nombreux En effet, les locataires se font concurrence
de performance relative. Avec un taux choix d’immeubles, et une vaste gamme de pour les installations existantes dans les
d’inoccupation qui oscille autour de 5 %, c’est sous-marchés établis de longue date et
le secteur du centre-ville qui a généré une recherchent des immeubles en dehors des
bonne partie de la croissance. Bien que la
Taux d'inoccupation, Toronto zones industrielles traditionnelles. Compte
demande provienne d'un groupe diversifié de tenu de la faiblesse des taux d’emprunt et
9,6 % 9,9 % 10 % du petit nombre d’immeubles disponibles,
locataires, la réputation de Toronto en tant que
plaque tournante pour les travailleurs du savoir il y aura une recrudescence des transactions
ne cesse d’augmenter. En effet, ces utilisateurs impliquant les utilisateurs eux-mêmes.
d’espace recherchent non seulement des
Commerce de détail
immeubles de style « brick and beam » situés 2,2 %
en périphérie, mais aussi des tours de bureaux 1% 1,4 % Les détaillants nord-américains Nordstrom et
conventionnelles au cœur du centre-ville. Saks Fifth Avenue ont dévoilé de nouveaux
Les espaces libérés suite au déménagement 2015 2016 2017P magasins, tandis que les investissements
de locataires vers de nouveaux immeubles Bureaux Industriel réalisés dans les centres commerciaux
diminuent, tandis que la rationalisation régionaux portent leurs fruits, grâce à
des espaces occupés transforme les lieux prix. des initiatives visant à optimiser le temps
de travail. Le marketing bat son plein pour passé par les consommateurs en magasin,
Marché industriel
promouvoir la prochaine vague de grands en offrant un service de restauration,
projets immobiliers—qui ne commenceront Les creux historiques des taux d’inoccupation par exemple. La section de la rue Bloor,
vraisemblablement à être livrés qu’en 2021- définiront le marché industriel en 2017. à Toronto, surnommée le « Mink Mile »,
2022—alors que les projets de construction Les espaces modernes et de grande taille continue d'attirer les détaillants et les
de plus petite envergure vont bon train, sont très populaires parmi les utilisateurs investisseurs. Nordstrom Rack a signé une
comblant ainsi les besoins des utilisateurs du commerce électronique, du commerce entente pour ouvrir son premier magasin
14 Prévisions Avison Young 2017au 1 Bloor E. (38 600 pieds carrés), tandis que Par ailleurs, l'intérêt des investisseurs
le Manulife Centre a réussi à attirer le célèbre étrangers se maintiendra en 2017, exerçant
concept de restauration centré sur les produits une certaine pression sur les acheteurs déjà
et les mets italiens, Eataly (50 000 pieds carrés). établis au niveau national. Ainsi, la demande
Pendant ce temps, l'investisseur néerlandais continuera vraisemblablement à dépasser
ProWinko a établi un nouveau record en se l'offre, ce qui maintiendra les rendements à
portant acquéreur du 77 Yorkville, au coût des niveaux historiquement bas.
de 3 900 $ le pied carré. De plus en plus, les
commerces éphémères constituent un terrain
d'essai pour les nouveaux concepts et/ou des
emplacements comportant certains défis.
Investissements
Vers la fin de 2016, il s’était vendu plus de
11 milliards $ de biens immobiliers au cours
de l’année, alors que le chiffre final devrait
dépasser 12 milliards $—un nouveau record
pour la présente décennie—compte tenu du
fait que des investisseurs ont mis la main sur
un large éventail d'actifs. Les transactions les
plus importantes ont porté sur les immeubles
de bureaux, incluant les prises de participation
de 50 % dans les centres Richmond-Adelaide et
Scotia Plaza, pour 666 millions $ et 655 millions
$, respectivement. La croissance des ventes
d’immeubles par des propriétaires ayant mis
fin à leurs activités est ce qui a le plus marqué
les ventes industrielles. Un exemple de cette
tendance est la vente, pour 54 millions $, des
anciennes installations d'imprimerie du Toronto
Star à l’entreprise américaine DuPont Fabros
Technology (DFT), qui y aménagera son premier
centre de données dans la GRT. L’acquisition de
terrains de développement à court ou à long
terme demeure d'intérêt pour les investisseurs,
en raison de la forte demande de projets de
construction à usage mixte et de centres de
distribution à proximité des centres urbains.
avisonyoung.com 15EDMONTON
LETHBRIDGE
REGINA
CALGARY
WINN
À propos d'Avison Young VANCOUVER COL
SACRAMENTO MINNEAPOLIS
L’entreprise, dont le siège social est à Toronto, Canada, est CHICAGO (2
une firme collaborative d’envergure mondiale entièrement RENO
DENVER ST. LOUIS
détenue et gérée par ses associés. Fondée en 1978, Avison
LAS VEGAS INDIANAPOLIS
Young compte plus de 2400 professionnels de l’immobilier
PHOENIX NASHVILLE
répartis dans 79 bureaux. La société offre une gamme DALLAS MEMPHIS
complète de services à valeur ajoutée, entièrement axés HOUSTON
KNOX
sur les besoins du client, qu’il s’agisse d’investissements, de AUSTIN
location, de consultation, de gestion ou de financement, SAN ANTONIO
et ce, autant auprès de propriétaires que d’utilisateurs de SAN FRANCISCO LOS ANGELES (4)
bureaux, de propriétés commerciales, industrielles, multi- OAKLAND ORANGE COUNTY O
SAN MATEO SAN DIEGO
résidentielles et hôtelières. MEXICO
Nous sommes différents
Chez Avison Young, nous avons repensé la structure
habituelle de l’agence immobilière typique. Nous avons
conçu de toutes pièces une structure corporative basée sur FONDÉE PROFESS
la collaboration et l’innovation dans le but de fournir les EN L'IMM
1978 24
meilleures solutions sur le marché, axées avant tout sur la
clientèle.
Notre approche repose sur le partenariat. Puisque notre
société est gérée et détenue par ses associés, les gens
à qui appartient notre firme sont responsables du bon
fonctionnement de vos affaires. Vous bénéficiez donc de
l’engagement, de la fidélité et de la fiabilité dont vous
profitez en faisant affaire directement avec le propriétaire
Services transactionnels Consultatio
d’une entreprise. –– Représentation de locataires, conseils
nouveaux baux et dispositions –– Examen
La croissance la plus rapide –– Ventes et dispositions pour portefeu
propriétaires et occupants –– Évaluatio
Nous avons fondé notre société sur la solidité des –– Benchma
–– Représentation de
partenariats que nous développons et que nous –– Gestion
propriétaires (tous types de
entretenons jour après jour avec nos clients. Au cours des –– Rational
propriétés commerciales)
trois dernières décennies, nous sommes devenus la société –– Fusions
indépendante de services immobiliers commerciaux dont –– Solution
la croissance est la plus rapide au monde, et notre expertise –– Acquisit
s’étend maintenant aux États-Unis, au Mexique et en –– Taxes fo
Europe.
16 Prévisions Avison Young 2017TORONTO (2) COVENTRY
PITTSBURGH TORONTO NORD
TORONTO OUEST LONDRES (2)
CLEVELAND RÉGION DE WATERLOO
QUÉBEC
THAMES VALLEY
OTTAWA MONCTON
NIPEG
MONTRÉAL
HALIFAX
DETROIT
BOSTON HAMBOURG
LUMBUS
HARTFORD BERLIN
NEW YORK CITY
DÜSSELDORF
2) LONG ISLAND
FAIRFIELD/WESTCHESTER FRANCFORT
PHILADELPHIA
MUNICH
NEW JERSEY
WASHINGTON, DC
TYSONS CORNER
SUBURBAN MARYLAND
XVILLE RALEIGH-DURHAM (2)
TAMPA CHARLOTTE
GREENVILLE
JACKSONVILLE
CHARLESTON
ORLANDO
MIAMI
ATLANTA
O BOCA RATON
FORT LAUDERDALE
WEST PALM BEACH
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