Société Coopérative d'Habitation Lausanne - Amazon S3
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S o ci é té C oopé r ati ve d’Habitation Laus anne
Rapport
d ’a c t i vi t é
2 0 08
Sommaire
1> Considérations générales
Difficile de dresser le bilan de l’année 2008. L’approche pragmatique et prudente de la SCHL peut paraître
parfois comme manquant de dynamisme, aujourd’hui elle se justifie pleinement.
2> Chiffres clés
Quelques tableaux pour apprécier l’état de santé de la SCHL.
3> Propos de la direction
La spéculation est un fléau. Politique de développement.
4> Rapport d’activité 2008 - administration
Augmentation du résultat. Activité intense avec le chantier de Maillefer. Forte capacité d’autofinance-
ment.
5> Vie de la Société
Projet de modification des statuts. Politique de développement et d’investissement jusqu’en 2020.
Site Internet. Questionnaire de satisfaction.
6> < 11 Chantiers et projets de la SCHL
Rénovation en cours, Ouchy I. Rénovations projetées, Pierrefleur, Vennes. Améliorations du confort et de
l’équipement des immeubles. Constructions en cours et projetée, Maillefer.
12 > Le personnel administratif à votre service
L’annexe aux comptes.
13 > < 17 Comptes 2008
Un résultat en hausse de 9.53%, le deuxième meilleur résultat des dix dernières années.
18 > < 19 Rapports de la Commission de gestion et de l’Organe de révision
20 > < 21 Tableau descriptif des immeubles
22 > < 23 Situation des immeubles
24 > Organes de la Coopérative
Assemblée générale ordinaire jeudi 4 juin 2009, à 19h30
1>
C o n s i d é r at i o n s g é n é r a l e s
Tenter de dresser le bilan de l’année 2008 est un exercice périlleux tant le cons-
tat final occulte complètement les prémices du printemps de l’an dernier.
Le Conseil d’administration, faisant alors une pesée d’intérêts, envisageait une hausse significative des taux pour l’au-
tomne et après une discussion très serrée, prenait cependant le risque de ne pas prévoir une augmentation des loyers.
Financièrement, la santé de la SCHL n’en aurait pas trop subi de conséquence, politiquement l’impact d’une telle
hausse à contre-courant aurait eu une répercussion importante sur tous nos membres.
On est toujours plus intelligent après mais les faits nous ont donné raison. Par contre, personne ne pouvait imaginer
que la cascade d’événements, touchant tant
l’immobilier international que les banques, provo-
querait des répercussions en chaîne menaçant les
fondements mêmes de notre économie.
L’énumération des principales crises au cours des
siècles passés nous montre deux phénomènes: les
événements ne sont jamais comparables, leur cause
principale en est régulièrement l’appât de l’argent
facile et la leçon tirée est très vite oubliée.
Une approche pragmatique et prudente comme la
SCHL l’a toujours préconisée peut être considérée
comme manquant parfois de dynamisme. Aujour-
d’hui, elle se justifie pleinement, nous conduit à
rester la tête froide sans triomphalisme et en étant
humbles vis-à-vis d’un lendemain difficile à cerner.
Au-delà de ces considérations générales, nous gar-
dons, parce que c’est notre conviction profonde et
notre objectif, foi en nos possibilités d’adaptation,
grâce à notre bonne organisation et au soutien
solide, quasi indéfectible, de tous nos membres.
Structuré dans un document fondamental adopté l’an dernier, le 1er volet de notre développement dans le domaine
des investissements immobiliers est sous toit. Le second, traitant de la gouvernance et du renouvellement des
organes, devrait parachever l’élan que nous entendons donner à la SCHL jusqu’à l’horizon 2020.
Tous ces constats réjouissants nous amènent à considérer l’année 2008 comme une étape importante et significative
d’un développement bien maîtrisé.
Jean-François Thonney
Président
3>
Propos de la direction
La spéculation est un fléau à l’origine de la plupart des crises mondiales depuis des siècles. Malgré ce constat,
l’avidité a été la plus forte pour créer une nouvelle crise. Les fondateurs de la SCHL, en s’interdisant toute spéculation, et en
en ancrant le principe dans les statuts (article 2, point 3), ont été clairvoyants. Pour bien fonctionner, une société doit générer
du profit. Mais quand sa recherche s’appuie sur des gains artificiels qui ne correspondent pas à de réelles plus-values et s’appa-
rente plus à un jeu de casino, il ne faut pas s’étonner des conséquences. Les discours d’aujourd’hui, pavés de bonnes intentions
sur la moralité des affaires, font sourire. Le plus grave est que les responsables ne sont pratiquement jamais inquiétés et, eux
qui préconisent le libéralisme à outrance, semblent trouver tout à fait naturel que l’Etat intervienne comme le pompier de
service. Alors après la crise des années 70, celle des années 90 et celle en cours, il y a fort à parier que la prochaine est
déjà programmée!
Les principales crises financières de ces derniers siècles
Année Crise Marchés financiers en cause Raisons
1637 Tulipomanie Marché à terme Spéculation sur le cours des bulbes de tulipes au Pays-Bas
1720 Banqueroute de 1720 Actions Spéculation sur des titres
1819 Crise de 1819 Banques Placements fonciers spéculatifs
1825 Crise de 1825 Actions Spéculations intenses sur investissements
1873 Krach de 1873 Actions Spéculation effrénée sans garanties
1929 Krach de 1929 Actions Spéculation sur les actions
1987 Krach de 1987 Actions, taux d’intérêt Spéculation sur le marché des changes
2000 Bulle Internet Actions Surinvestissements et spéculation sur les actions
Surendettement et créances douteuses,
2008 Crise financière Marché immobilier, banques, actions
spéculations immobilière et financière
La politique de développement et d’investissement de la SCHL jusqu’en 2020 a été
adoptée par le Conseil d’administration en septembre 2008. Le SCHL-Informations N°42 de novembre 2008 s’en est fait
largement l’écho. Il s’agit d’assurer l’essor de notre Coopérative en fixant les grandes lignes et principes sur lesquels se basera
notre action ces prochaines années. Cette démarche perpétue la volonté des organes et des dirigeants de la SCHL de poursuivre
«l’élan constructeur au service de la qualité de la vie», titre du livre édité en 1995 à l’occasion des 75 ans de la SCHL.
Bernard Virchaux
Directeur5>
Vie de la Société
Sociétariat Politique de développement et d’investissement jusqu’en 2020
Au 31.12.2008, la SCHL compte 5’390 membres en progression Fruit d’une étude approfondie des capacités de la SCHL et d’une
de 21 ou 0.40% par rapport à 2007. Nous avons enregistré 178 longue discussion sur les objectifs que nous voulons atteindre
arrivées et 157 départs (105 démissions et 52 décès). ainsi que des valeurs que nous désirons préserver, la politique
Nous appliquons toujours une politique restrictive d’admission de développement et d’investissement jusqu’en 2020 a été pré-
afin de garder un équilibre entre les sociétaires locataires et sentée et adoptée par le Conseil d’administration en automne
non locataires. 2008.
Par contre, nous acceptons toutes les inscriptions pour un lo- Largement expliquée dans le SCHL-Informations N°42 de no-
gement. Sans être sociétaire, les chances d’obtenir un logement vembre 2008, cette étude trace la voie à suivre. Elle est ambi-
sont tout à fait réelles. En effet, environ 60% des logements tieuse mais raisonnable et réaliste. Comme déjà dit, la crise ne
des nouvelles constructions sont loués à des personnes qui devrait pas affecter la SCHL, mais plutôt lui offrir des occasions
deviennent sociétaires à cette occasion. Il convient de d’atteindre ses objectifs.
rappeler que dans tous les cas les sociétaires sont prioritaires.
Démissionner de la SCHL doit être mûrement réfléchi car nous
n’acceptons qu’exceptionnellement une réadmission. Les socié-
taires démissionnaires en sont dûment avertis.
Capital social Evolution probable de la SCHL jusqu’en 2020
Alors qu’en 2007 le capital social avait augmenté d’une façon
spectaculaire de 23.06%, en 2008 sa progression n’a été que
de 1.58%, soit de Fr. 582’000.- pour atteindre 37.44 millions 1000 3500
900 TOTAL DU BILAN
de francs. 3000
800 NB DE LOGEMENTS
La SCHL a toujours considéré qu’avec un capital représentant 700 2500
actuellement 10.13% du bilan, elle offrait une garantie de 600 2000
premier ordre à ses prêteurs lui permettant d’obtenir des condi- 500
tions encore plus avantageuses pour ses crédits. C’est égale- 1500
NB DE LOGEMENTS
MILLIONS DE FRS.
400
ment un gage de sécurité et d’indépendance. 300 1000
200
Personnel 100
500
Avec l’engagement d’apprenti-e-s supplémentaires, l’effectif du 0 0
personnel administratif s’est étoffé en 2008 avec 20 employé-e-s
2000
représentant 17.27 postes de travail à temps complet. 2020
2010
1940
1980
1990
1950
1930
1920
1970
1960
L’importante activité de l’année écoulée a mis tout le monde
à forte contribution. Le dicton dit que le travail c’est la santé.
Le très faible taux d’absentéisme au sein de la SCHL tend à le
prouver, avec une moyenne de moins de 2 jours d’absence pour
maladie par employé-e.
Les 84 concierges que nous employons dont, 48 pour la SCHL, Site Internet
sont invités avec leur époux-se en novembre de chaque année Le site www.schl.ch a vu le jour en août 2002. Rafraîchi der-
à une soirée conviviale à laquelle participent également notre nièrement dans sa présentation, il connaît une fréquentation
personnel administratif et des représentants des organes. C’est soutenue. On enregistre en moyenne 100 accès par jour avec
l’occasion de remercier chacun-e du travail accompli et de sa la consultation de plus de 6 pages. Ce sont celles de la liste
fidélité. La soirée qui se déroule autour d’un bon repas est agré- des objets à louer, des webcams des chantiers et des immeu-
mentée d’un spectacle. bles qui sont les plus consultées.
Projet de modification des statuts Questionnaire de satisfaction
La modification des statuts proposée à la prochaine Assemblée Une enquête de satisfaction avait eu lieu en 1998 et les résul-
générale découle d’une obligation légale consécutive au chan- tats publiés dans le rapport annuel de la même année.
gement du Code des obligations. Alors que les coopératives Après plus de dix ans, nous avons décidé de renouveler l’opé-
pouvaient s’organiser comme elles le voulaient pour le contrôle ration. Cette nouvelle enquête permettra de constater l’évolu-
des comptes, le législateur leur a imposé, dorénavant, les mê- tion dans divers domaines durant ces dernières années et de
mes règles qu’aux sociétés anonymes. mieux répondre à la demande et aux aspirations de nos mem-
Les modifications proposées par le Conseil d’administration font bres. Elle se déroulera en automne 2009 et les résultats seront
l’objet d’un feuillet à part qui donne toutes les explications publiés dans le rapport 2009 qui paraîtra en 2010, année des
nécessaires. Il est joint au présent rapport. 90 ans de la SCHL.6 ans) Court terme (>1 an)
35.541% 35.538%
Moyen terme (2-6 ans)
28.921%7>
Loyers
Alors que le taux de référence était à 3.50%, la SCHL n’a pris il s’agit principalement de successions répudiées qui sont tou-
en considération que 3.25% pour calculer les hausses de loyer jours longues à liquider et qui occasionnent d’importants frais
possibles en 2008. Au vu de la situation actuelle, le Conseil qui ne sont que partiellement couverts par les parts sociales.
d’administration a décidé le statu quo pour 2009. Le solde du poste, manque à gagner sur objets vacants/pertes
On peut donc s’attendre à une stabilité des loyers. Même si les sur loyers des comptes, représente les places de parcs et pe-
charges des intérêts diminuent, les autres charges augmentent tits objets qui n’ont pas trouvé preneur. Aucun appartement n’a
malheureusement. été vacant.
Le graphique ci-dessous montre comment est utilisé Fr. 1.- de Chauffage et énergie
loyer. Il montre également l’évolution des charges entre 2005
Alors que pour la période 2006-2007, la consommation
et 2008.
d’énergie avait diminué de 17.56%, grâce à un hiver très doux,
celle pour 2007-2008 a augmenté de 15.60%. Conjuguée à la
hausse des prix des énergies, les coûts ont augmenté de
26.98%.
Utilisation d’un franc de loyer La baisse actuelle du coût du pétrole ne se répercutera pas im-
médiatement en raison de la constitution de stocks au prix fort.
Frais d’entretien 18%
Avec les rudes conditions climatiques de cet hiver, il faut s’at-
Frais de capitaux 38%
En 2005 19% tendre à des coûts encore plus élevés pour la saison 2008-2009,
En 2005 39% ce qui justifie pleinement les hausses des acomptes des char-
Charges ges notifiées en automne 2008.
d’exploitation 5%
En 2005 5% Le chauffage urbain reste l’énergie la moins chère avec Fr. 4.78
par m3 chauffé (pour l’énergie et les frais d’entretien). Le ma-
zout vient en deuxième position avec Fr. 5.52 par m3 chauffé
et le gaz reste l’énergie la plus chère avec Fr. 7.19 par m3
chauffé.
Entretien des immeubles
La dépense consacrée à l’entretien courant a augmenté en 2008
Frais d’administration 6% Provisions et amortissements 31%
En 2005 6% En 2005 29% (+ Fr. 207’028.-, soit +9.00%) pour atteindre Fr. 2’508’013.-,
Impôts 2%
En 2005 2%
représentant 11.08% du revenu locatif annuel, subventions
comprises.
Nous avons consacré Fr. 1’068’438.- (+ 9.28%) à la réfection
des appartements. Ce sont 371 pièces (chambres, halls, cuisi-
nes, pièces d’eau) qui ont été rafraichîes.
Les réfections qui peuvent être demandées par les locataires
Rotation des locataires avant la fin août de chaque année pour l’année suivante
Le nombre de changements de locataires a diminué en 2008. n’occasionnent jamais de hausse de loyer.
Nous avons enregistré 143 départs (172 en 2007) représentant
Perspective du marché immobilier
un taux de rotation de 8.26% (9.93% en 2007). Pour plus de
20% des cas il s’agissait d’un échange d’appartement. Les au- L’état de santé du marché immobilier nous intéresse, mais
tres raisons les plus importantes des départs sont pour 28% les n’affecte pas notre confiance. Il pourra conditionner la mise en
décès et les hébergements en EMS et pour 14.7% des raisons location de Maillefer qui se fera dès la fin de cette année et
familiales (mariage, naissance, divorce). jusqu’à fin 2010.
A notre avis la crise inévitable de l’immobilier qui va se pro-
Contentieux duire sera nettement moins importante que celle des années
Les locataires sont de bons payeurs. Chaque mois nous enre- nonante, ceci en raison de la baisse très forte des taux d’inté-
gistrons moins d’une cinquantaine de cas de retard dans le rêts. Ce sont surtout les opérations de ventes de PPE à des prix
paiement du loyer (sur 1732 locataires d’un appartement). surfaits qui souffriront. La demande d’appartements à loyer
Le contentieux ne concerne qu’une dizaine de cas. Exception- raisonnable restera très soutenue.
nellement en 2008, une perte sur loyer de Fr. 30’973.-, dont A Maillefer, les prix de location des logements seront inférieurs
Fr. 21’374.- pour un seul cas relatif à la faillite d’une société lo- de près de 20% à ceux du marché actuel. Nous ne devrions
cataire d’un local commercial, a été comptabilisée. Pour le reste, donc pas rencontrer de problème pour leur mise en location.9>
Rénovations projetées
Améliorations du confort et de l’équipement des
Pierrefleur
immeubles
Le projet développé par les architectes est séduisant et très
L’un des objectifs fixés par la politique de dévelop-
prometteur. Le devis en cours d’élaboration permettra de juger
pement et d’investissement jusqu’en 2020 est
si les travaux tels que prévus n’induisent pas une hausse trop
l’amélioration du confort et de l’isolation des
importante des loyers.
bâtiments.
La configuration actuelle des appartements, avec de grands
Depuis de nombreuses années plusieurs programmes
halls, permet d’améliorer notablement leur équipement en lo-
d’amélioration ont été mis sur pied. On peut citer:
caux sanitaires et de les rendre accessibles aux personnes han-
dicapées. Les logements devraient correspondre à très peu de · Equipement des cuisines avec des cuisinières en-
choses près à ce qui se fait actuellement de mieux en matière castrées
de confort et de surface. · Pose d’interphones pour sécuriser l’accès aux
Le dossier sera soumis prochainement pour approbation au immeubles
Conseil d’administration. Les locataires seront informés cet été · Pose de vannes thermostatiques sur les radiateurs
des travaux prévus et de leur incidence sur les loyers. · Amélioration de la sécurité des ascenseurs par la
Vu l’ampleur des travaux, un déménagement provisoire sera pose de portes de cabine
nécessaire. Sauf imprévus, le chantier devrait s’ouvrir au début · Pose de détecteurs de présence pour l’allumage de
de l’année 2010. Il se déroulera, vraisemblablement, en deux l’éclairage des zones communes
étapes et durera environ 16 mois, soit jusqu’en septembre 2011.
· Mise aux normes des installations électriques,
Vennes prises pour l’accès à Internet
La rénovation se fera après celle de l’immeuble de Pierrefleur. · Mise aux normes des balustrades de balcon
Ce n’est donc pas avant l’automne 2011 qu’il est prévu · Amélioration des équipements des buanderies.
d’entreprendre des travaux. La plupart de ces programmes sont terminés ou en
voie d’achèvement. Les prochaines interventions
concernent le changement des portes palières pour
des raisons phoniques et de sécurité, la sécurisation
des cylindres et l’amélioration de l’isolation ther-
mique de plusieurs bâtiments. A ce sujet des études
sont en cours pour, non seulement déterminer les
travaux d’isolation nécessaires, mais également ceux
qui pourraient améliorer le bilan énergétique comme
la pose de panneaux solaires, le changement des
anciennes chaudières et l’élimination des aérother-
mes dans les buanderies.
En 2009, c’est près d’un million de francs qui sera
consacré à cet effet.
Maillefer, mars 2009 Maillefer, mars 2009< 10 Construction en cours Maillefer Depuis l’ouverture du chantier des immeubles le 15 janvier 2008, les travaux vont bon train. Les mauvaises conditions climatiques de cet hiver très rigoureux ont quelque peu freiné leur avance. Il se peut que la mise à disposition des premiers logements pré- vue à fin 2009, soit un peu repoussée à début 2010. Un chantier de cette ampleur (il s’agit du plus gros chantier de logements ouvert actuellement dans le canton) demande de la part de tous un engagement sans faille. Les problèmes rencontrés sont à l’échelle de cette importante réalisation. Mais on peut dire que la situation est parfaitement maîtrisée tant au niveau technique qu’à celui des coûts. Le budget initial de 85 millions de francs, sans le terrain, devrait être respecté. La liste d’inscriptions est ouverte, nous en avons déjà enregistrée près de 350. Nous encourageons les sociétaires intéressés par ces logements à se manifester rapidement. Les premières démarches pour la mise en location débuteront cet été. Chaque candidat à un logement sera contacté pour qu’il confirme son intérêt. Une plaquette sera éditée avec les plans des appartements et le montant des loyers. Les constructions répondront au label Minergie-Eco. Les aménagements extérieurs sont conçus pour répondre à cette philosophie. Les futurs locataires seront appelés à s’engager, par une charte, à participer aux efforts d’économie d’énergie. Maillefer, mars 2009 Maillefer, mars 2009 Maillefer, mars 2009
11 >
Construction projetée
Maillefer II
La parcelle sur laquelle nous construisons actuellement, située sur la commune de Lausanne, fait partie d’un ensemble plus vaste
situé, lui, sur la commune du Mont-sur-Lausanne. Dès le début, le propriétaire avait émis le vœu d’élaborer un plan de quartier
qui a été adopté dernièrement par les autorités cantonales.
Ainsi le quartier de Maillefer, dans son ensemble, comprendra environ 600 logements et 1’800 habitants.
Nous avons fait part au propriétaire de notre intérêt pour la construction de deux bâtiments sur la parcelle Montaine qui com-
pléterait harmonieusement notre quartier. Les tractations sont en cours et si elles aboutissent, ce sont environ 70 logements sup-
plémentaires que nous aurions l’opportunité de réaliser.
Bâtiments de la SCHL en construction
Eventuels futurs bâtiments de la SCHL,
en cours de négociation< 12
L e p e r s o n n e l a d m i n i st r at i f à v ot r e s e r v i c e
G. Andenmatten B. Virchaux P. Batschelet
Fondé de pouvoir Directeur Fondé de pouvoir
Chef du Service des bâtiments Chef des Finances
Th. Dessibourd M. Salanitro O. Bolay
Mandataire Secrétaire de direction Mandataire
Gestion des projets Adjoint au chef des Finances
A. Desmeules A. Vallat D. Rimensberger E. Collaud P. Nicoletti M. Chamot
Gérante Gérant Gérant Location Location Location
B. Godel F. Camerieri S. Riedo J. Chevalier S. Jeanneret S. Viande
Secrétaire Secrétaire Responsable sociétariat Sociétariat Comptabilité Comptabilité
Service des bâtiments Service des bâtiments
V. Villard E. Duc
Apprenti Apprentie
Annexe aux comptes de l’exercice 2008
Gages constitués en faveurs de tiers
Cédules hypothécaires nanties en faveur des prêteurs Fr. 301’174’500.-
Hypothèques légales en faveur des collectivités publiques Fr. 13’099’500.-
Actifs mis en gage
Valeur au bilan des immeubles grevés par un gage hypothécaire Fr. 364’042’000.-
Valeur d’assurance incendie des immobilisations corporelles
Bâtiments Fr. 406’126’639.-
Mobilier et machines de bureau Fr. 1’102’500.-13 >
Comptes
Le résultat brut de l’exercice 2008 est en hausse de 9.53% pour atteindre Fr. 7’715’587.-
(+ Fr. 671’157.-). C’est le deuxième meilleur résultat enregistré des dix dernières années
après celui record de 2006. La baisse des charges des intérêts hypothécaires (- 2.03%),
la hausse du revenu locatif (+ 2.09%) et surtout l’augmentation des produits divers
(+ 48.00%) qui englobent les honoraires pour les réalisations en cours et ceux perçus
pour l’activité à des tiers (gérance), contribuent à cette excellente progression. Pour
2009, le budget prévoit également un bon résultat, proche de celui enregistré pour le
présent exercice.
Bilan
La progression du bilan de 5.32% est le reflet de l’activité de construction et rénovation en cours. On peut relever que les inves-
tissements en cours, soit 23,49 millions, n’ont nécessité que des emprunts supplémentaires à hauteur de 11,37 millions de francs.
L’endettement reste ainsi très faible avec un taux de 66.20% du total du bilan. Les fonds et provisions progressent favorablement
avec une augmentation de 5.82% (+ Fr. 4’678’993.-).
Pertes et profits
Les charges, avant les attributions aux fonds et provisions, augmentent de 9.04% alors que les produits progressent de 4.63%.
Deux postes, principalement, font évoluer les charges, soit la prise en compte d’une partie des coûts des travaux de rénovation
d’OuchyI (Fr. 1’074’000.-) et la moins-value sur titres pour Fr. 189’000.- qui figure dans le poste charges diverses. Sans ces deux
opérations purement comptables, les charges ont réellement augmenté de 2.01%.
Répartition du bénéfice
Le Conseil d’administration propose de fixer la rémunération des parts sociales à 3.25%, en diminution de 0.25%, afin de pren-
dre en compte l’évolution à la baisse des taux pratiqués par les banques.
Il invite l’Assemblée générale du 4 juin 2009 à répartir le bénéfice net de Fr. 1’287‘149.59, report ancien compris, comme suit:
Fonds de réserve légal Fr. 64’000.-
1)
Intérêt sur parts sociales (3.25%) Fr. 1’199’883.75
Report à nouveau Fr. 23’265.84
Total Fr. 1’287’149.59
1)
Sur les parts sociales libérées au 31 mars 2008
Conclusions
L’excellent résultat enregistré pour 2008 ne doit pas nous faire oublier la crise ambiante et nous saurons rester vigilants.
Cependant la SCHL, par sa politique constante de loyers abordables, restera certainement à l’abri des aléas du marché immobilier.
Elle se doit de poursuivre son développement qui a été, paradoxalement, plus fort en période de crise par les opportunités
offertes.
Nous adressons nos sincères remerciements à nos collaboratrices et collaborateurs pour la qualité de leur travail et leur engage-
ment à la cause de notre Coopérative.
Enfin, nous exprimons nos sentiments de très vive reconnaissance à nos membres pour les encouragements et la confiance qu’ils
nous témoignent.
Lausanne, le 2 avril 2009 Le Conseil d’administration< 14
Bilan au 31 décembre
avant répartition du bénéfice net, en CHF
A ct i f 2 00 8 2 00 7
Immobilisé – Capitaux fixes 367 346 064.31 348 227 643.61
Immeubles en exploitation:
Lausanne-Bellevaux 7 976 000.- 7 976 000.-
Lausanne-Valency 15 955 000.- 15 955 000.-
Lausanne-Languedoc 14 360 000.- 14 360 000.-
Lausanne-Grangette 1) 12 909 000.- 12 909 000.-
Bussigny-près-Lausanne 20 900 000.- 20 900 000.-
Le Mont-sur-Lausanne 1) 8 492 000.- 8 492 000.-
Lausanne-Praz-Séchaud 19 105 000.- 19 105 000.-
Lausanne-Vennes 6 800 000.- 6 800 000.-
Lausanne-Prélaz 1) 2 282 000.- 2 282 000.-
Lausanne-Cour 3 890 000.- 3 890 000.-
Lausanne-Fleurettes 2 473 000.- 2 473 000.-
Lausanne-Chailly 1 100 000.- 1 100 000.-
Lausanne-Montolivet I 2 840 000.- 2 840 000.-
Lausanne-Paleyres 4 100 000.- 4 100 000.-
Lausanne-Couchirard 10 000 000.- 10 000 000.-
Lausanne-Ouchy II 2 446 000.- 2 446 000.-
Lausanne-Fontenay 5 720 000.- 5 720 000.-
Lausanne-Reposoir I 2 900 000.- 2 900 000.-
Lausanne-Reposoir II 7 300 000.- 7 300 000.-
Lausanne-Marc-Dufour 10 100 000.- 10 100 000.-
Prilly-Montétan 19 100 000.- 19 100 000.-
Lausanne-Boisy 27 500 000.- 27 500 000.-
Lausanne-Ouchy I 7 100 000.- 7 100 000.-
Romanel-sur-Lausanne 3 000 000.- 3 000 000.-
Lausanne-Pierrefleur 9 500 000.- 9 500 000.-
Chavannes-près-Renens 6 000 000.- 6 000 000.-
Lausanne-Lisière I 2 729 000.- 2 729 000.-
Lausanne-Lisière II 5 920 000.- 5 920 000.-
Ecublens (VD) I 12 974 000.- 12 974 000.-
Ecublens (VD) II 9 260 000.- 9 260 000.-
Pully I-Ruisselet 1) 8 076 000.- 8 076 000.-
Lausanne-Montolivet II 3 100 000.- 3 100 000.-
Pully II-Montillier 10 060 000.- 10 060 000.-
Pully III-Ramiers 6 000 000.- 6 000 000.-
Pully IV-Liaudoz 10 170 000.- 10 170 000.-
Pully V-Alpes 5 380 000.- 5 380 000.-
Epalinges 21 800 000.- 21 800 000.-
Lausanne-Plaines-du-Loup 9 200 000.- 9 200 000.-
Subtotal 338 517 000.- 338 517 000.-
Terrains 2 000 000.- 2 000 000.- 1
Immeubles en construction/rénovation :
Ouchy I 2 084 120.26 -.-
2
Maillefer 1)
21 410 882.40 -.-
Projets de construction/rénovations
Pierrefleur 30 000 .- -.-
Ouchy I -.- 323 056.96
Maillefer -.- 3 715 381.60
Autres immobilisations 3 304 061.65 3 672 205.05 3
Mobilisé - Capitaux circulants 2 417 227.43 2 863 381.53
Caisse, CCP, Banques 649 869.49 476 767.18
Débiteurs 328 457.34 607 673.75
Capital social à libérer 93 115.95 57 160.45
Titres 1 288 600. - 1 527 000. -
Actifs transitoires 57 184.65 194 780.15
Totaux 369 763 291.74 351 091 025.14
1)
Terrain en droit de superficie15 >
Pa s s i f 2 00 8 2 00 7
Non exigible – Capitaux propres 38 662 800.- 38 014 200.-
Capital social 37 441 800.- 36 859 200.-
Fonds de réserve légal 1 221 000.- 1 155 000.-
Exigible – Capitaux étrangers 244 777 265.20 231 379 705.19
4 Prêts hypothécaires et emprunts 238 064 562.75 226 691 758.65
Créanciers 2 623 036.57 2 109 174.37
Passifs transitoires 4 089 665.88 2 578 772.17
5 Fonds et provisions 85 036 076.95 80 357 083.42
Fonds
· d’amortissement des immeubles subventionnés 15 352 705.57 14 599 705.57
· d’amortissement des autres immeubles 54 537 365.- 51 731 365.-
· de régularisation du revenu locatif d’immeubles subventionnés 569 700.- 663 800.-
· de péréquation du bénéfice d’immeubles subventionnés 512 496.36 207 900.-
· de péréquation des loyers 7 880 000.- 6 980 000.-
· de solidarité 30 140.40 12 140.40
Provisions
· d’entretien des immeubles subventionnés 4 866 595.36 4 858 256.45
· pertes sur loyers 25 000.- 25 000.-
6 · de contribution d’assainissement à la caisse de pensions 980 964.26 973 000.-
· autres provisions 281 110.- 305 916.-
Bénéfice à répartir (report ancien compris) 1 287 149.59 1 340 036.53
Totaux 369 763 291.74 351 091 025.14
C o m m e nt a i r e s
Bilan
Actif
1 Il s’agit du terrain du Mont-Robert à Renens mis à disposition, sous forme d’un droit de superficie, aux propriétaires des villas.
2 Ce poste représente les dépenses déjà effectuées pour les opérations de construction et de rénovation en cours.
3 Les autres immobilisations comprennent le remboursement anticipé des avances de la Confédération reçues pour les cons-
tructions édifiées sous le régime de la LCAP, les frais d’émission des emprunts auprès de la CCL ainsi que le mobilier et les
équipements de bureaux. Ces postes sont régulièrement amortis.
Passif
4 La différence entre les fonds investis dans les constructions et rénovation et l’augmentation de nos emprunts est couverte par
les fonds propres disponibles.
5 Les fonds et provisions continuent à progresser. Le fonds de péréquation des loyers, qui a pu être alimenté de Fr. 900’000.-
pour cet exercice, sera utilisé lors de la consolidation du coût des travaux de Maillefer afin d’abaisser les loyers.
6 La contribution d’assainissement à la Caisse de pensions de la Commune de Lausanne (CPLC) à laquelle nous sommes affiliés
ne sera finalement versée qu’en 2009. Le montant de la provision a été légèrement ajusté selon les derniers calculs de la
caisse.< 16
Compte de pertes et profits
Charges 2 00 8 2 00 7
Fr. Fr. Fr. Fr.
Charges financières:
· Intérêts hypothécaires 7 375 908.82 7 528 752.03
· Redevances droits de superficie 195 534.- 7 571 442.82 195 534.- 7 724 286.03 1
Frais d’entretien:
· Appartements 1 068 437.90 977 722.30
· Immeubles 1 439 575.95 1 323 263.26
· Travaux de rénovation 1 074 000.- 3 582 013.85 -.- 2 300 985.56 2
Conciergerie:
· Matériel et produits d’entretien 83 197.90 61 101.65
· Salaires et charges sociales 1 462 731.99 1 545 929.89 1 418 787.80 1 479 889.45
Autres frais d’exploitation des immeubles:
· Taxes immobilières 535 071.40 507 576.90
· Assurances 210 109.80 206 018.45
· Eau 386 999.25 364 755.30
· Electricité 312 530.90 1 444 711.35 298 057.60 1 376 408.25
Charges d’administration:
· Organes et personnel administratif 2 559 824.45 2 407 886.10
· Frais généraux et de bureau 462 779.88 481 262.02
· Frais d’équipement informatique 44 341.70 3 066 946.03 48 658.- 2 937 806.12
· Impôts 362 313.80 358 108.03
· Manque à gagner sur objets vacants/pertes sur loyers 107 998.15 90 396.65
· Moins-value sur titres 189 000.00 98 000.00
· Charges diverses 162 087.69 171 131.90
Subtotal 18 032 443.58 16 537 011.99
Travaux financés par les fonds et provisions:
· Rénovation d’immeubles subventionnés -.- -.-
· Rénovation d’autres immeubles -.- -.-
· Construction d’autres immeubles -.- -.- 320 000.- 320 000.-
Amortissements:
· Immeubles 3 559 000.- 3 730 089.-
· Mobilier 14 642 40.- 13 338.20
· Equipement informatique 17 053.- 13 098.30
· Aide fédérale remboursée 650 000.- 4 240 695.40 325 000.- 4 081 525.50
Attributions:
Fonds
· de péréquation des loyers 900 000.- 700 000.-
· de régularisation du revenu locatif -.- 43 000.-
d’immeubles subventionnés
· de péréquation du bénéfice 304 596.36 221 900.-
d’immeubles subventionnés
· de solidarité 18 000.- -.-
Provisions
· d’entretien des immeubles subventionnés 134 690.55 17 400.-
· pertes sur loyers -.- 5 000.-
· de contribution d’assainissement de 7 964.26 1 365 251.17 973 000.- 1 960 300.-
la caisse de pensions
Subtotal 23 638 390.15 22 898 837.49
Bénéfice net 1 256 092.56 1 314 349.87
Totaux 24 894 482.71 24 213 187.3617 >
Produits 2 00 8 2 00 7
Fr. Fr. Fr. Fr.
Revenus locatifs:
· Appartements 18 804 399.- 18 346 661.50
· Locaux commerciaux 585 744.- 577 973.-
· Places de parc 1 451 276.75 1 441 631.75
· Jardins et locaux divers 179 833.45 21 021 253.20 178 156.70 20 544 422.95
Aide financière des pouvoirs publics 1 621 023.- 1 634 659.-
Subtotal 22 642 276.20 22 179 081.95 3
Intérêts créditeurs 231 729.05 186 137.73
Produits divers 1 800 025.82 1 216 223.27 4
Subtotal 24 674 031.07 23 581 442.95
Prélèvements:
Fonds
· de péréquation des loyers -.- 320 000.-
· de régulation du revenu locatif 94 100.- 142 200.-
d’immeubles subventionnés
· de péréquation du bénéfice -.- 14 000.-
d’immeubles subventionnés
Provisions
· d’entretien des immeubles subventionnés 126 351.64 220 451.64 155 544.41 631 744.41
Totaux 24 894 482.71 24 213 187.36
C o m m e nt a i r e s
Pe r t e s et p r o f i t s
Charges
1 On relèvera la diminution des charges financières de Fr. 152’844.- (-1.98%).
2 Les frais d’entretien comprennent une part du coût des travaux de rénovation d’OuchyI qui ne sera pas activée.
Produits
3 La hausse du revenu locatif, subventions comprises, de 2.09% est la conséquence des hausses de loyers faites en 2008.
4 L’augmentation des produits divers provient des honoraires pour les constructions et rénovations en cours ainsi que des mon-
tants plus importants perçus pour l’activé en faveur de tiers (administration, gérance et surveillance de travaux). Nous gérons
depuis 2008 des immeubles pour la Vaudoise Assurances et la Caisse de Pensions de l’Etat de Neuchâtel.< 18
R a p p o r t d e l a C o m m i s s i o n d e g e st i o n
pour l’exercice 2008
Monsieur le Président,
Mesdames, Messieurs,
Conformément au mandat que lui a confié l’Assemblée générale de la SCHL du 29 mai 2008,
la Commission de gestion s’est constituée en deux sections, l’une vérifiant la gestion et le bilan
de l’exercice et l’autre contrôlant l’état d’entretien des immeubles de la SCHL.
Les nombreux pointages et vérifications effectués lors de l’exercice en cours ont fait ressortir,
sur la base des pièces mises à disposition, l’exactitude des écritures et la bonne tenue des comptes
de la Coopérative.
La Section des immeubles a pu apprécier le bon état d’entretien du parc immobilier de la Société.
La Commission de gestion remercie l’ensemble du personnel pour l’excellent travail fourni durant
l’exercice écoulé et propose à l’Assemblée générale du 4 juin 2009:
· d’approuver les comptes de l’exercice 2008 tels que présentés,
· d’accepter la répartition du bénéfice net proposée par le Conseil d’administration,
· de donner décharge aux organes responsables de la Société.
Lausanne, le 17 mars 2009
La Commission de gestion
Marco Piccirelli
Blaise Jaunin
Jean-Marc Bertorelli
Olivier Enz
Ruth Chevalley19 >
Rapport de l’Organe de révision
pour l’exercice 2008
Société Coopérative d’Habitation Lausanne
Lausanne
En notre qualité d’organe de révision, nous avons opinion sur l’efficacité de celui-ci. Un audit comp-
effectué l’audit des comptes annuels de la Société rend, en outre, une évaluation de l’adéquation des
Coopérative d’Habitation Lausanne, comprenant le méthodes comptables appliquées, du caractère
bilan, le compte de profits et pertes pour l’exercice plausible des estimations comptables effectuées
arrêté au 31 décembre 2008. ainsi qu’une appréciation de la présentation des
comptes annuels dans leur ensemble. Nous esti-
Responsabilité du Conseil d’administration mons que les éléments probants recueillis consti-
La responsabilité de l’établissement des comptes tuent une base suffisante et adéquate pour former
annuels, conformément aux dispositions légales et notre opinion d’audit.
aux statuts, incombe au Conseil d’administration.
Cette responsabilité comprend la conception, la Opinion d’audit
mise en place et le maintien d’un système de Selon notre appréciation, les comptes annuels pour
contrôle interne relatif à l’établissement et la pré- l’exercice arrêté au 31 décembre 2008, sont confor-
sentation des comptes annuels afin que ceux-ci ne mes à la loi suisse et aux statuts.
contiennent pas d’anomalies significatives, que cel-
les-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Rapport sur d’autres dispositions légales
Conseil d’administration est responsable du choix Nous attestons que nous remplissons les exigen-
et de l’application de méthodes comptables ap- ces légales d’agrément conformément à la loi sur
propriées, ainsi que des estimations comptables la surveillance de la révision (LSR) et d’indépen-
adéquates. dance (art. 728 CO) et qu’il n’existe aucun fait
Responsabilité de l’organe de révision incompatible avec notre indépendance.
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre Conformément à l’art. 728a al. 1 chiff. 3 CO et à la
audit, à exprimer une opinion sur les comptes an- Norme d’audit suisse 890, nous attestons qu’il
nuels. Nous avons effectué notre audit conformé- existe un système de contrôle interne relatif à
ment à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses l’établissement et la présentation des comptes
(NAS). Ces normes requièrent de planifier et réali- annuels, défini selon les prescriptions du Conseil
ser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable d’administration.
que les comptes annuels ne contiennent pas d’a- En outre, nous attestons que la proposition relative
nomalies significatives. à l’emploi du bénéfice au bilan est conforme à la
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures loi suisse et aux statuts et recommandons d’ap-
d’audit en vue de recueillir des éléments probants prouver les comptes annuels qui vous sont soumis.
concernant les valeurs et les informations fournies Lausanne, le 24 mars 2009
dans les comptes annuels. Le choix des procédu-
res d’audit relève du jugement de l’auditeur, de
même que l’évaluation des risques que les comp-
tes annuels puissent contenir des anomalies signi- BDO Visura
ficatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’er- René-Marc Blaser
reurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur Expert-comptable diplômé · Expert-réviseur agréé
prend en compte le système de contrôle interne
relatif à l’établissement des comptes annuels, pour Yves Mottis
définir les procédures d’audit adaptées aux cir- Auditeur responsable
constances, et non pas dans le but d’exprimer une Expert-comptable diplômé · Expert-réviseur agréé< 20
Ta b l e a u d e s c r i p t i f d e s i m m e u b l e s
Caractéristiques
Année Nombre
Immeubles
Entrées
Groupes d’immeubles Catégorie Construction Rénovation
Lausanne-Prélaz libre 1921 1980 3 4
Lausanne-Cour libre 1926 1977 3 8
Lausanne-Fleurettes libre 1928 1979 3 3
Lausanne-Chailly libre 1931 1986 1 1
Lausanne-Montolivet I libre 1931 1980/2006 2) 2 3
Lausanne-Paleyres libre 1931 1997 1 3
Lausanne-Reposoir I libre 1931 1999/2000 1 1
Lausanne-Couchirard libre 1932 1976/2003 2)
1 10
Lausanne-Ouchy II libre 1933 1977 1 4
2)
Lausanne-Fontenay libre 1934/1946 1985/1998 1 5
Lausanne-Bellevaux subventionné 1947 1995 2 4
Lausanne-Reposoir II libre 1948 1999/2000 1 3
Lausanne-Marc-Dufour libre 1948 1998/1999 2 5
Lausanne-Valency subventionné 1949 1997/1998 1 8
Prilly-Montétan libre 1955 2000/2002 3 9
Lausanne-Languedoc subventionné 1958 2001/2003 3 6
Lausanne-Boisy libre 1961/1962/1963 1997/1998/1999 3 9
Lausanne-Ouchy I libre 1970 1998 2) 1 3
Romanel-sur-Lausanne libre 1972 2005 1 1
Lausanne-Pierrefleur libre 1973/1974 2005 2) 1 4
Lausanne-Vennes libre 1975 2000 2)
1 4
Chavannes-près-Renens libre 1975 2005 1 1
Lausanne-Lisière I libre 1982 1 1
Ecublens (VD) I libre 1982/1983/1984 3 3
Pully I-Ruisselet libre 1986 2 2
Lausanne-Grangette subventionné 1987 2 6
Lausanne-Montolivet II libre 1991 1 1
Bussigny-près-Lausanne subventionné 1991 2 2
Le Mont-sur-Lausanne subventionné 1993 3 5
Lausanne-Praz-Séchaud subventionné 1994 4 7
Pully II-Montillier libre 1995 1 1
Ecublens (VD) II libre 1998 2 2
Pully III-Ramiers libre 1998 2 2
Lausanne-Lisière II libre 2001 1 1
Pully IV-Liaudoz libre 2002/2003 2 2
Lausanne-Plaines-du-Loup libre 2002 1 2
Epalinges libre 2002/2003/2006 7 7
Pully V-Alpes 3) libre 2004 1 6
Totaux 72 149
1)
Surface des locaux commerciaux: 3821 m2 .2)
Rénovation partielle 3)
En copropriété avec la SCHP21 >
Appartements Places de parc Autres objets
Total objets locatifs
Nombre Nombre Nombre
Locaux divers
commerciaux
1)
vélomoteurs
dans garage
dans garage
à l’extérieur
Motos et
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
Jardins
Locaux
1 pièce
Autos
Autos
Total
Total
8 12 20 4 18 42
64 64 24 14 38 102
6 12 4 22 3 4 7 1 1 31
1 4 4 9 9
18 4 22 10 10 2 34
16 8 24 24
8 1 9 9
6 50 65 121 33 28 61 5 22 209
2 31 16 1 50 3 3 1 54
5 23 23 1 52 47 12 7 66 4 16 138
24 12 8 44 26 1 10 37 81
17 14 5 36 15 6 21 57
27 21 12 60 60
43 36 8 87 14 30 15 59 1 4 4 155
40 65 15 120 17 44 61 1 182
17 26 23 66 20 20 86
29 58 69 42 198 101 11 26 138 9 345
3 18 41 9 1 72 64 11 75 2 10 159
4 8 4 16 12 9 3 24 2 42
7 22 15 14 7 65 34 38 11 83 3 13 164
12 13 16 5 46 10 9 19 1 4 70
7 14 7 28 15 13 28 56
2 5 5 12 1 13
4 20 20 4 48 30 38 17 85 7 140
1 12 19 32 27 23 12 62 2 3 99
3 19 25 5 52 59 14 24 97 8 157
1 3 4 8 24 16 40 48
8 24 28 60 55 10 21 86 146
14 14 28 26 14 15 55 2 12 97
6 26 21 53 51 18 21 90 8 151
1 6 7 13 27 25 14 12 51 1 79
8 4 12 3 27 28 11 16 55 6 88
1 4 8 13 17 5 22 35
1 6 8 15 23 5 4 32 47
1 8 16 25 26 11 37 62
12 12 30 4 34 3 5 54
15 31 10 56 86 26 112 7 36 211
1 5 25 2 33 49 17 66 1 8 108
53 443 740 454 42 1732 909 420 345 1674 21 143 74 3644
3% 26% 43% 26% 2% 100%< 22
LAUSANNE
1 Bellevaux Chemin de la Forêt 10-12
Ch
.d
eG
Route du Pavement 65-67 Bussigny-
rav
ern
près-Lausanne
ay
2 Boisy Chemin du Boisy 16-18-20-22-24-26-28-30-32
3 Maillefer Construction en cours CFF 24 Rue St-Germain
4 Chailly Chemin de Rovéréaz 2
Lau Rte de Remanan
5 Couchirard Rue de Genève 92-94-96 san
ne
-Yv
Avenue de Morges 147-149-151-153-155-157-159 erd
on
6 Cour Avenue de Cour 54-56-58-60-62-64-66-68
7 Fleurettes Chemin du Mont-Tendre 3-5-16
8 Fontenay Chemin de Fontenay 6-8-10-12-14
9 Grangette Chemin des Eterpeys 9-11-13-15-17-19
Rte
10 Languedoc Chemin de la Tour-Grise 10-12-14-16-18-20
de
Re
11 Lisière Chemin de la Lisière 7-9
ne
ns
12 Marc-Dufour Avenue Marc-Dufour 52-54-56-58-60
13 Montolivet I-II Chemin Charles-Gide 1-2-5-6
14 Ouchy I Avenue de la Harpe 33-35-37
15 Ouchy II Avenue de la Harpe 39-41-43, Avenue des Jordils 6
16 Paleyres Chemin des Paleyres 2-4-6
17 Pierrefleur Chemin de Pierrefleur 50-50A-52-52A
18 Plaines-du-Loup Route des Plaines-du-Loup 32-34-36
ve
nè
-Ge
19 Praz-Séchaud Chemin de Praz-Séchaud 21-23-32-34-36-38-40
ne
san
Lau
20 Prélaz Avenue de Morges 59-61-115-117
CFF
21 Reposoir Chemin du Reposoir 1-3-5-5bis
22 Valency Chemin de Renens 34-36-38-40-42-44-46-48
23 Vennes Chemin Isabelle-de-Montolieu 121-123-125-127
BUSSIGNY-PRÈS-LAUSANNE
N1
ute
24 Rue Saint-Germain 34-36
l
éra
o
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LE MONT-SUR-LAUSANNE Route cantonale
28 Chemin de Longeraie 2-2A-2B-4-4A
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29 Montétan Chemin de la Suettaz 1-3-5-2-4-6-8-10-12
PULLY
30 Pully I-Ruisselet Chemin du Ruisselet 1-3
31 Pully II-Montillier Chemin du Montillier 5
32 Pully III-Ramiers Chemin des Ramiers 17-19
33 Pully IV-Liaudoz Chemin du Liaudoz 34-36
34 Pully V-Alpes Avenue des Alpes 24-26-28-30-32-34
ROMANEL-SUR-LAUSANNE
35 Chemin de la Covatannaz 1823 >
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Ch. des Golliettes Ch. de Fontany
Ch. de Longeraie
Ch. de la Covatannaz 35
Romanel- Grand-Mont
sur-Lausanne 28 Ch. du Hameau
Ch. du Taulard Rte de Lausanne Le Mont-sur-Lausanne
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