Valorisation du foncier sous la nouvelle LAT Principe de rocade et quotas dans les agglos - Présentation du 16 juin 2016 SVIT School
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Valorisation du foncier sous la
LAT
nouvelle LAT
Principe de rocade et quotas dans
les agglos
Présentation du 16 juin 2016
SVIT School
Juin 2016
Sommaire
1. LAT – Compensation des zones à bâtir
2. Rocade des zones à bâtir : explications
3. Rocade des zones à bâtir : réussites et échecs
4. LAT – Phases transitoires - Rocades
5. Densification et droits populaires
6. Application des quotas dans les centres
7. Conclusions
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Juin 2016
1 LAT – Compensation des zones à bâtir
• Phase transitoire de la LAT jusqu’en mai 2019 !
• Compensation obligatoire des zones à bâtir à affecter (et
probablement après)
• Compensation obligatoire des surfaces d’assolement
(pratiquement toujours le cas sur le plateau) – aussi après la
phase transitoire – sacralisation des terres agricoles (idem forêts)
• Pas de perception de plus-value (économie de 20 à 30%)
• Inconvénient : Communes et propriétaires laissés à leur sort
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Juin 2016
1 LAT – Compensation des zones à bâtir
Constat : Terrains bloqués
Action : Jouer les marieuses (réunir le couple et fournir la dot)
Dommage collatéral : LA PEUR AU VENTRE
Crainte de communiquer sur les démarches, par peur de réaction du
canton ou de la Confédération è c’est le cas aujourd’hui pour ce
séminaire !
Rupture du lien de confiance
Renvoi aux Art. 15, 15a, 38 et 38a LAT, 30 et 30a OAT
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2 Rocades des zones à bâtir : explications Juin 2016
Terrain hors Terrain en Source :
zone à bâtir zone à bâtir
Propriétaire Propriétaire
A B
Commune Commune
A B
Situation de base
1. Le propriétaire A recherche des droits à bâtir
2. La commune B / propriétaire B possède des droits à bâtir mais sans utilisation planifiée
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2 Rocades des zones à bâtir : explications Juin 2016
Terrain hors Terrain en Source :
zone à bâtir zone à bâtir
Propriétaire Propriétaire
A B
Commune Commune
A B
1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA)
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2 Rocades des zones à bâtir : explications Juin 2016
Terrain hors Terrain en Source :
zone à bâtir zone à bâtir
Propriétaire Propriétaire
A B
Commune Commune
A B
1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA)
2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir
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2 Rocades des zones à bâtir : explications Juin 2016
Terrain hors Terrain en Source :
zone à bâtir zone à bâtir
Propriétaire Propriétaire
A B
Commune Commune
A B
1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA)
2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir
3. Accord de la commune A pour pouvoir récupérer les droits à bâtir
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2 Rocades des zones à bâtir : explications Juin 2016
Terrain hors Terrain en Source :
zone à bâtir zone à bâtir
Propriétaire Propriétaire
A B
Commune Commune
A B
1. Accord avec un propriétaire (idéalement la commune B) possédant un terrain à bâtir (voire SDA)
2. Accord de la commune B pour transférer les droits à bâtir
3. Accord de la commune A pour pouvoir récupérer les droits à bâtir
4. Accord entre les communes A et B pour validation par le canton
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93 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Juin 2016
Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux
Chavannes-près-Renens Veytaux
Plan et zone PQ en Dorigny (site stratégique)
Zone intermédiaire + SDA de
56’604 m2 passant en zone à bâtir
Contrainte Compensation obligatoire de la Commune surdimensionnée è
zone à bâtir è MAIS site nécessité de dézoner un terrain
stratégique donc la compensation communal de 66’566 m2
SDA peut être différée
Orientation Recherche de terrain de surface au Terrain de Sonchaux : non répertorié
moins équivalente sur VD comme SDA mais pourrait le devenir
Entente Négociations entre les 2 autorités pour rédaction convention avec
planning coordonné et paiement par étapes
Validation Accord de principe du SDT
PGA / PQ Procédure de modification des PGA respectifs (PQ) par les communes
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103 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Juin 2016
Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux
Chavannes-près-Renens Veytaux
Plan et zone PQ en Dorigny Terrain de Sonchaux
Zone intermédiaire + SDA de Non répertorié comme SDA mais
56’604 m2 passant en zone à bâtir pourrait le devenir
Situation
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113 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Juin 2016
Un cas réussi : Chavannes-près-Renens (Chavannes) et Veytaux
Chavannes-près-Renens Veytaux
Négociation Sur les modalités et le prix de cession de ces droits (c’est toujours
moins cher que de payer la plus-value…).
A Chavannes, 20 à 30% de CHF 1’000.-/m2…
Qui paye ? Le bénéficiaire, soit le propriétaire du terrain affecté en ZàB – Société
Demaurex & Cie SA.
Combien ? C’est confidentiel dans le cas qui nous occupe, mais des transactions
similaires connues se situent entre CHF 30 et 80.-/m2 de terrain
A qui ? A celui ou celle dont on déclasse le terrain, voire à la commune
notamment s’il y a des équipements prévisionnels
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123 Rocades des zones à bâtir : Réussites et échecs Juin 2016
Un Echec : Commune A et Commune B
Commune A (pas agglo, ni centre) Commune B
Plan et zone Plan de quartier (propriété privée)
bloqué par moratoire LAT. 15’000
m2 en zone intermédiaire + SDA
Contrainte Compensation obligatoire de la Commune surdimensionnée è
zone à bâtir et de la SDA nécessité de dézoner
Orientation Recherche de terrain de surface au B dispose de terrains qui devraient être
moins équivalente sur VD. sortis de la zone à bâtir et qui sont au
surplus des SDA
Entente Négociations entre autorités puis avec les propriétaires cédants et
acquéreurs. Rédaction d’une convention avec planning coordonné entre
les deux communes, les propriétaires et modalités de paiement.
PGA / PQ Procédure de modification des PGA respectifs (PQ) par les communes
Validation Refus du SDT : bien que phase transitoire, la zone à bâtir et la SDA
sont compensées mais ne répondent pas à l’Art. 30 OAT !
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134 LAT – Phase transitoire - Rocades Juin 2016
Phase transitoire de la LAT è jusqu’en mai 2019 !
à Doit-on avoir peur de procéder à des tels échanges ?
Pour autant que la mise en zone et la sortie de zone soient opportunes, il
s’agit de pallier au « silence » des cantons, donc NON
à Il s’agit d’une solution WIN – WIN, car sans rocade :
• attente du développement du secteur stratégique En Dorigny jusqu’en
2019, voire au-delà !
• Terrains de Veytaux sortis sans compensation financière.
è C’est maintenant ou jamais pour faire des rocades !
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14Juin 2016
5 Densification et droits populaires
• Droits populaires : tendance inflationiste après 30 ans de LAT (information,
consultation, concertation, participation…)
• Densification dans les centres : fortement encouragée par la LAT et les actions des
cantons (VD)
• Centres : quartiers habités ou zones occupées par des emplois
• Syndrome du PUMA
• Contradiction : Comment densifier dans les centres si la
population des centres s’y oppose ?
• Conclusion : Pour densifier, il faut faire participer
• Conséquence : processus long, coûteux, et risqué
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15Juin 2016
5 Densification et droits populaires
Le cas des Bergières à Lausanne : Le lien de cause à effet selon les locataires !
• Modification du PPA à SBP supplémentaires
• Surélévation proposée
• Rénovation du bâti existant et des appartements
• Augmentation des loyers
• Conclusion : opposition collective au PPA !
• Conséquence : Abandon du projet par une Municipalité élue
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16Juin 2016
5 Densification et droits populaires
Les tours : des projets suscitant des réactions
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176 Les quotas Juin 2016
Définition
• Les quotas : facteurs de croissance annuelle maximum de la démographie/m2 ZàB
définis par l’Autorité cantonale
• en principe fixés pour 15 ans
• croissance bloquée lorsque l’équivalent de sa croissance à 15 ans est atteinte
avant l’échéance ou que ses surfaces en zones à bâtir sont épuisées (construites).
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186 Application des quotas Juin 2016
Croissance maximum
autorisée à 15 ans
Source : État de Vaud
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196 Application des quotas Juin 2016
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206 Quotas Juin 2016
Exemple d’application: Projets Cèdres et Vortex – Chavannes-près-Renens
Chavannes : environ 7’000 habitants. Compris dans le PALM dont le taux de croissance annuel
est limité à 1.8%, soit pour la localité 126 nouveaux résidents annuels, ou 1’890 en 15 ans.
Projet 1: Les Cèdres : 1’000 logements à 2’500 personnes à horizon 2017-2022.
Projet 2: Vortex : 1’250 logements à 1’500 personnes à horizon 2020.
Conséquence: Les deux projets représentent à eux seuls 24 ans de croissance : blocage de la
suite du développement de Chavannes
è Solutions : construction partielle/report des projets ? Négociation ($) avec les communes
voisines ?
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216 Quotas dans les centres Juin 2016
Constat
Pertinence d’introduire des quotas pour les centres?
• 2000 à 2013 : la proportion d’habitants dans les centres a même baissé.
• Directives techniques sur les zones à bâtir CH : pas de mention sur des quotas dans
les centre.
• Politique vaudoise plus sévère que la Confédération ? : risque de créer un
désavantage concurrentiel avec les cantons voisins, moins restrictifs
Au surplus, pour ce qui est des agglomérations, elles aussi limitées dans leur
croissance, l’institution de quotas paraît contraire à la politique des agglomérations, de
même qu’aux accords contractuels et financiers entre communautés de communes,
canton, et confédération autour du financement d’infrastructures reposant précisément
sur une croissance ambitieuse des emplois ET des habitants.
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226 Quotas dans les centres Juin 2016
Conséquences
Limiter la croissance des centres et plus particulièrement celle des agglomérations :
• rendra plus difficile l’inversion de la tendance actuelle d’urbanisation en périphérie
supérieure à celle des centres
• ralentira le processus d’urbanisation dans les centres où les communes devront
négocier entre elles la répartition des quotas – agglomérations et centres régionaux
notamment
• aura notamment comme impact une raréfaction des sites à urbaniser, ayant
notamment comme conséquence une augmentation des prix du foncier
(déjà constaté en 2015-16), voire des prix des loyers
• rendra plus difficile la résorption de la pénurie de logements
• et pourrait provoquer un ralentissement économique dans le secteur
de la construction
Ces conséquences - prévisibles - sont contraires aux objectifs de la LAT.
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23Juin 2016
7 Conclusions
• L’urbanisation est un processus lent et long (5 à 15 ans entre la genèse et
l’entrée des utilisateurs)
• L’urbanisation répond à une logique de flux, avec une production plus ou moins
constante
• Afin d’éviter de créer de la pénurie – en surfaces de logement ou d’activités par
exemple – il fut donc assurer un flux constant en relation avec la demande
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24Juin 2016
7 Conclusions
La phase transitoire LAT 2014-2019 a trois conséquences sur la production
immobilière :
1. Une accélération de projets déjà engagés et – pour l’instant – non
bloqués
2. L’acquisition de terrains - à des prix qui prennent l’ascenseur - et leur
développement avant que la phase transitoire prenne fin, ce qui
représente un risque financier énorme car le résultat n’est pas garanti
3. L’attente – ou le blocage – de sites et de projets par les propriétaires, les
communes, et les développeurs, en attendant la fin de la phase
transitoire et des instabilités légales
Nos observations montrent que la troisième réaction paraît majoritaire.
Conséquence: Probablement un trou de cinq ans dans le démarrage et la
planification de projets, qui risque fort d’engendrer une nouvelle pénurie à court-
moyen terme.
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25Juin 2016
7 Conclusions
Etre souple sur les périmètres
de centres, les quotas et les
rocades, afin de densifier
intelligemment les secteurs
offrant de grandes potentialités
en zones urbaines
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26Juin 2016
Place au débat !
www.durable-dev.com
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