Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti

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Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
Ville de Saint-Louis

Etude flash sur le commerce du centre-ville
                 Juin 2016

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Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
• La ville de Saint-Louis, ville moyenne de 21 000 habitants, frontalière avec la ville de
  Bâle en Suisse, et à proximité immédiate de l’Allemagne, souhaite renforcer
  l’attractivité de son centre-ville commercial et avoir une réflexion prospective sur le
  devenir de son centre-ville, à l’horizon 2020-2025.

• De multiples commerces et restaurants de qualité sont implantés dans les 4 artères
  principales du centre-ville de Saint-Louis, mais certains locaux sont vacants.

• A partir de cet état des lieux de l’existant, la Ville souhaite obtenir des préconisations
  pour renforcer et diversifier le commerce de proximité, en réponse aux attentes de la
  population.

• La plupart des commerçants sont fédérés au sein d’une association « Les Vitrines de
  Saint-Louis & Environs », qui mène de nombreuses opérations d’animation et
  d’information tout au long de l’année.

• La collectivité souhaite développer une approche globale pour le centre-ville et non
  plus thématique. Elle souhaite élaborer un projet global intégrant toutes les
  dimensions du centre-ville : commerce, voirie, patrimoine, culture, animation,
  service public, loisir, habitat, économie, déplacement, pour redynamiser le
  commerce local et attirer un maximum de chalands au centre-ville.

• La Caisse des Dépôts, partenaire de long terme des collectivités territoriales,
  souhaite accompagner la Ville dans son développement et faciliter la réalisation de
  ses projets. A ce titre, elle est déjà actionnaire des SEM La Coupole et SAGEL.

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                                              Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
 La collectivité s’interroge sur l’évolution de son commerce de centre-ville :

 diagnostic de la situation actuelle : forces - faiblesses
 quels commerces faire venir en centre-ville ?
 comment dynamiser / rendre plus attractif le commerce de proximité ?
 préfigurer le commerce de centre-ville face au développement du centre commercial du technoport : la complémentarité des
  commerces devrait être un levier pour le commerce de centre-ville
 l’arrivée de nouvelles populations à Saint-Louis pourrait conforter les commerces de centre-ville

La Caisse des dépôts et consignations souhaite réaliser une étude flash pour analyser les opportunités d’investissement dans le
centre-ville de Saint-Louis, en lien avec la stratégie immobilière et d’aménagement de la collectivité. Il s’agira de redéfinir le
périmètre du centre-ville et celui de la zone commerçante, afin de proposer pour le centre-ville une stratégie de zonage et de
cohabitation entre les différentes fonctions du centre-ville.

La mission à réaliser comportera donc une :

 Analyse commerciale de St Louis et de son centre-ville marchand :
       o approche de la zone de chalandise : demande potentielle,
       o caractérisation de l’appareil commercial : quels pôles, quels rapports de force concurrentiels
       o niveau d’offre du centre-ville par rapport à des villes comparables en termes de zone de chalandise ;
       o enjeux d’évolution, cohérence de l’espace central, secteurs ou zones de fragilité, potentialités de développement
          (éventuelles opportunités foncières / urbaines) ;
 Approche des loyers de marché. L’expert pourra donner des éléments de benchmark liés au secteur et/ou issus de sa propre
  expérience et de ses bases de données sur le commerce de centre-ville en ville moyenne ;)
 Evaluation (sommaire) des impacts possibles et enjeux posés par le projet de développement commercial sur le technoport
  (projet porté par Unibail)
 Stratégie et politique municipale (ou communautaire) en faveur du commerce : qualité du projet stratégique, moyens mis en
  œuvre en faveur du développement commercial du centre-ville : caractérisation des méthodes et outils, recommandations
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Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
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• Afin de pouvoir identifier les potentialités de développement de l’offre
  commerciale, il convient tout d’abord de mesurer la commercialité du
  périmètre d’étude.

• Pour ce faire, il s’agit de réaliser une analyse croisée des différents               Accessibilité      Environnement
  facteurs susceptibles d’optimiser la commercialité du site et d’assurer               tous modes             urbain
  la pérennité de l’offre commerciale, à savoir :

        1. l’environnement urbain actuel et les programmes en projet                               Commercialité
           (principales fonctions existantes et futures, équipements                                  du site
           générateurs de flux, commerces à proximité, etc.),

        2. l’accessibilité : « voitures » (accès voitures, stationnement,
           etc.), « piétons » et « transports en commun » (desserte en
           TC, éventuelles ruptures physiques, etc.),                                               Visibilité
        3. la visibilité des différents linéaires commerciaux.

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Messages clefs :
A l’échelle large, la ville de Saint-Louis s’inscrit dans un territoire caractérisé par :
    - une situation au carrefour de la Suisse, de l’Allemagne et de la France.
    - une organisation transfrontalière partagée entre 3 pays et structurée autour des villes de Bâle (Suisse), Mulhouse en France, Fribourg-en-Brigau (Allemagne)
    - la proximité immédiate de la ville de Bâle, située à moins de 4 kms), la ville de Saint-Louis fait donc parte de cette agglomération trinationale

Au sein de ce territoire, Saint-Louis est donc entouré de pôles d’évasion commerciale (principaux ou secondaires) mais bénéficie de certains avantages liés à sa
position transfrontalière.

                                                                                            STRASBOURG
                                                                                             276 000 hab

                                                                                           COLMAR                              ALLEMAGNE
                                                                                          68 000 hab
                                                                                                                          FRIBOURG-EN-BRISGAU
                                                                                                                               214 000 hab
                                                                   FRANCE              MULHOUSE
                                                                                       112 000 hab
                                                                                                                SAINT-LOUIS
                                                                              BELFORT                            21 000 hab
                                                                             50 000 hab

                                                                                                                    BÂLE                     ZURICH
                                                                                                                 166 000 hab               372 000 hab

                                                                                                       SUISSE

                                                                                                                  BERNE
                                                                                                                129 000 hab

                                                                                                                                                                     6
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Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
Messages clefs :
                                                                                                             A l’échelle intercommunale, l’environnement
                                                                                                             urbain du site se caractérise par :
                                                                                                                 - une agglomération bâloise qui couvre
                                                                                                                    un large territoire fortement urbanisé
                                                                                                                    et à la densité de population élevée
                                                                                                                 - un territoire très rural dès que l’on sort
                                                                                                                    de l’agglomération et de son
                                                                                                                    développement radial
                                                                                                                 - la      proximité    d’un     équipement
                       Saint-Louis
                                                                          Lorrach
                                                                                                                    structurant majeur : l’EuroAirport
                                                                                                                 - un programme de développement
                                                                                                                    urbain ambitieux (Vision 3Land) sur 82
         EuroAirport                                                                 ALLEMAGNE
                                                                                                                    hectares dimensionné pour accueillir
                                     Hunningue   Weil-am-Rhein                                                      de multiples projets (éducation,
                                                                                                                    services,     entreprises,    transports,
                                                                                                                    logements…)

                                                                                                             L'agglomération bâloise est tri-nationale,
FRANCE
                                                                                                             puisqu'elle englobe notamment les villes de
                                         Bâle
                                                                                                             Saint-Louis et Huningue, en Alsace, et de Weil
                                                                                                             am Rhein et Lörrach dans le Bade-
                                                                                                             Wurtemberg.

                                                                                                             Légende :
                                                                                                                       Site d’étude
                                                                                                                       Projet Vision 3Land
                                                                                                                       Agglomération Bâloise
                                                                 SUISSE
                                                                                                               Zones fonctionnelles
                                                                                                                       Zone au tissu urbain quasi-continu
                                                                                                                       Zone naturelle, forêts
                                                                                                                       Zone d’activités économiques
                                                                                                                       Le Rhin

                                                                                                                                                            7
                                                       Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
Messages clefs :
A l’échelle proche, un environnement à dominante résidentielle (habitat collectif et densité importante). La construction de plusieurs résidences (Hanami, Les
terrasses d’Eden, LogiEst…) à proximité immédiate du centre-ville confirment le dynamisme de la ville.
De nombreux équipements publics générateurs de flux sont localisés au centre-ville : cette concentration génère des flux importants au sein ce quartier.
Plusieurs équipements ont la capacité de renforcer la structuration du tissu commercial : la médiathèque, la Mairie, la Poste, le cinéma et le théâtre, le Forum, le
marché et les nombreux équipements scolaires. Ces équipements peuvent participer à la mise en tension des flux qui pourra être propice au développement
commercial sur les deux principaux axes commerciaux. On note une prédominance du secteur nord qui regroupe la majorité des équipements.

                                                                                                                                Légende :

                                                                                                                                       Hôtel de Ville

                                                                                                                                       Marché plein air (samedi matin)

                                                                                                                                       Cinéma et Théâtre
                                                                                                                                       Conservatoire de musique et
                                                                                                                                       de danse
                                                                                                                                       Médiathèque

                                                                                                                                       La Poste

                                                                                                                                       Gendarmerie municipale

                                                                                                                                       Commissariat de Police

                                                                                                                                       Église

                                                                                                                                       Lycée
                                                                      ZAC Ville de Paris                                               Ecoles élémentaires / maternelles

                                                                                                                                       Le Forum
                                                                                                                                       Projet de réalisation de la Maison
                                                                                                                                       du Service Public au sein de la ZAC
                                                                                                                                       Ville de Paris
                                                                                                                                       Gare TER
                                                                                                                                       Mise en tension des flux
                                                                                                                                       entre les équipements
     Document de travail                                                                                                                                          8
                                                      Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
Messages clefs :

Le projet : requalifier un secteur de 2 ha en centre ville après la
libération d’une partie du site occupé par d’anciens ateliers
municipaux.

Les enjeux : création d’une extension du centre ville, aménagement
d’un nouveau quartier d’environ 200 logements et des activités
tertiaires (pôle administratif, bureaux et services) respectant les
enjeux de développement durable (réseau de chaleur biomasse,
réduction de la place de la voiture au profit des modes actifs, mixité
des fonctions, insertion du quartier dans son environnement,…)
création d’une nouvelle trame urbaine permettant de relier les
quartiers existants entre eux.

Le programme : le programme des constructions porte sur la
réalisation d’un programme de 27.000m² SHON comprenant
environ 200 logements, une tour signal, un pôle administratif de
4600 m², des bureaux et commerces (6000 m²),

Les acteurs :
• Maître d’ouvrage : SERS (concessionnaire de la Ville de Saint
   Louis)
• Maître d’œuvre : Groupement DRLW, Villes et paysages, Greder
   –Kessler, BEREST, ILLIOS

Le planning :
• 2010-2012 : études opérationnelles,
• 2013 : travaux de démolition
• 2015 : travaux de viabilisation et commercialisation des terrains
• 2015-2018 : programmes immobiliers

                                                Source : www.sers.eu

    Document de travail                                Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
Messages clefs :
  A l’échelle large, un centre-ville localisé en bordure de deux axes structurant du territoire :
    - L’A35 reliant Strasbourg à Bâle et traversant l’Alsace du Nord au Sud,
    - L’E5, en Allemagne qui longe le Rhin et relie Francfort à Bâle
  Cette desserte autoroutière est complétée par un système routier structuré par des routes départementales qui maillent efficacement le territoire.
  Le centre-ville de Saint-Louis est lui-même situé à l’intersection de deux départementales et donc accessible et visible depuis ces deux axes desservant Saint-Louis
  depuis le Nord et Sud comme l’Est et l’Ouest du territoire.
TER vers Mulhouse / Strasbourg

       51 457

                       A35
                                                                    E5
                                      D66               17 650

                                                D105
                                                                           31 705

                             31 310

                D419
                                                                                                                          Légende :
                                                                                                                                Site d’étude
                                                                         E3                                                     Frontière

                                                                                                                          Axes de desserte
                                                                                                                                      Axe routier régional         Gare TER
                                                                                                                                      Axe routier d’échelle
                                                                                                                                      intercommunale
                                                                                                                           XX à XX      Trafic moyen journalier 2013
                                                                                                                                        – DREAL Alsace
                                                                                                                                                                       10
                                                        Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
Une organisation du maillage viaire, qui se traduit par :
 - une logique de fonctionnement très routière qui permet de desservir aisément le centre-ville depuis le Nord et le Sud, comme depuis l’est et l’ouest avec la
    présence d’une sortie d’autoroute située à moins de 5 minutes du centre.
 - L’ensemble de ces axes confèrent au site une réelle capacité à attirer et capter les flux automobiles.

                                            D66

               A35
                                                                                                                              Légende :
                                                                                                                                       Site d’étude

                                                                                                                              Axes de desserte

                                                                                                                                       Axe routier régional
                                                                                                                                       Axe routier d’échelle
                                                                                                                                       intercommunale
                      D469                                                                                                             Axe routier d’échelle locale

                                                                                                                                       Parking sur voirie
                                                                                                                                       Parking souterrain

                                                                                                                                                               11
                                                     Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs
Un centre-ville adapté à l’échelle piétonne : il se parcourt d’un bout à l’autre en moins de 15 minutes. Des trottoirs relativement larges le long des axes permettent
au piéton de ne pas être entravé dans ses parcours. Cependant les traversées des deux principaux axes commerçants ne sont pas toujours évidentes : les routes
sont assez larges, la traversée doit souvent se faire en deux temps.
De nombreuses lignes de bus desservent le centre-ville et permettent de rejoindre rapidement les autres quartiers de la ville mais également les villes alentours
ainsi que Bâle.
L’accessibilité en TC va être renforcée dès 2017 grâce au prolongement (3,4 kms et 5 nouvelles stations) de la ligne 3 du tramway de Bâle, reliant actuellement la
ville de Birsfelden à la frontière de Bourgfelden à Bâle. Le tramway permettra notamment de relier la gare de Saint-Louis au centre-ville de Bâle en 15/20 minutes,
sans correspondance. A moyen voire long terme, il est planifié d’étendre cette ligne vers l’EuroAirport.

                      Gare de
                      St- Louis

                                                                                                                                 Légende :

                                                                                                                                     3’ Temps de parcours piétons
                                                                                                                                         Prolongement du Tramway 3 (mise
                                                                                                                                         en service prévue fin 2017)
                                                                                                                                         Lignes de bus

                                                                                                                                         Gare TER

     Document de travail                                                                                                                                         12
                                                       Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
SOMMAIRE
  Messages clefs : Un confort d’achat correct mais qui pourrait être amélioré, centre-ville très fonctionnel avec une logique routière prédominante.

Des déplacements des piétons peu contraints mais des espaces aux logiques fonctionnelles, davantage pensés pour la voiture Des linéaires commerciaux assez discontinus
                                                                                                                                     sur l’ensemble du centre-ville
  Des commerces majoritairement implantés le long des axes de dessertes principaux ce qui confère un certain
       confort d’achat. Mais les distances sont assez importantes, davantage à l’échelle « voiture » que piétonne,
       les voies sont larges et donc assez compliquées à traverser, les linéaires sont souvent discontinus. Les
       espaces dédiés aux piétons sont cependant relativement larges et permettent une balade commerciale sans
       obstacles (exceptés les axes à traverser) :
           • qualité des espaces publics : trottoirs suffisamment larges mais manque d’homogénéité des espaces
              et peu de mobilier dédié aux piétons : poursuivre la requalification telle qu’engagée Avenue de Bâle et
              qui rompt avec la logique très routière, fonctionnelle des axes
           • devantures commerciales : alignement mais manque d’homogénéité, problème de discontinuité des
              linéaires
  Enjeux :
 - Favoriser en priorité la circulation des piétons                                                                     Des espaces publics récents sur certaines portions
           • réaménager l’espace urbain public de façon qualitative avec pour objectif de rompre avec la logique        d’axes : étendre ces requalifications qualitatives à
              « routière » et fonctionnelle                                                                                          l’ensemble du centre-ville
           • élargir les trottoirs pour les rendre plus confortables, davantage sécurisés et arborés
           • améliorer l’accessibilité et mettre l’espace public aux normes pour les personnes à mobilité réduite
           • homogénéiser l’espace public (trottoirs, mobilier urbain…)
           • poursuivre la création de pistes cyclables

 - Conforter l’attractivité commerciale
          • améliorer le confort d'achat pour donner davantage une ambiance spécifique de centralité
              commerciale, renforcer la vocation de proximité et le confort d’achat
          • optimiser les liaisons/linéaires (atténuer les coupures routières - carrefour central notamment)                    Une place de la voiture prédominante
          • harmoniser et moderniser les devantures commerciales (charte à mettre en place…)
                                                                                                                                                                       13
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Messages clefs
Le périmètre d’étude bénéficie globalement de bonnes conditions de visibilité : les 4 principaux linéaires sont situés sur les axes majeurs et profitent des flux
véhicules importants et jouissent donc d’une bonne visibilité. Cependant les espaces situés en retrait de des axes majeurs tel que celui autour de l’Hôtel de Ville,
souffrent d’une faible visibilité. Ces derniers sont trop en retrait des axes et masqués par les nombreux bâtiments et des accès étroits à ces espaces « intérieurs ».

        Document de travail                                                                                                                                              14
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Messages clefs
Une commercialité du périmètre qui met en évidence :
- Une bonne commercialité des linéaires situés le long de la D66 et de la D469 et notamment à l’intersection de ces deux axes
- Des linéaires plus contraints, notamment pour des raisons d’accessibilité/visibilité, pour l’ensemble des rues perpendiculaires à ces deux axes principaux
- Les espaces récemment requalifiés autour de la place de l’Hôtel de Ville et de la rue Croisée des Lys souffrent d’une situation assez complexe de cœur d’îlot et un
  déficit réel de visibilité qui privent les activités commerciales concernées d’une bonne commercialité.

                                                                                                                        Emplacement n°1 : à privilégier
                                                                                                                        - Emplacement stratégique pour la structuration et
                                                                                                                          le développement du tissu commercial
                                                                                                                        - Emplacement privilégié pour la localisation des
                                                                                                                          activités commerciales (notamment locomotives
                                                                                                                          alimentaires et commerces de bouche)
                                                                                                                        - Emplacement à préserver d’un développement
                                                                                                                          excessif de certains services faiblement
                                                                                                                          générateurs d’animation commerciale et urbaine
                                                                                                                          (banques, …).

                                                                                                                        Emplacement n°1 bis : à conforter
                                                                                                                        - Emplacement pertinent pour le développement
                                                                                                                          du tissu commercial (aussi bien pour les activités
                                                                                                                          commerciales que les services).
                                                                                                                        - Emplacement dont les conditions d’accessibilité,
                                                                                                                          visibilité, stationnement, …. doivent être
                                                                                                                          optimisées si possible.

                                                                                                                        Emplacement n°2 : à risque
                                                                                                                        - Emplacement présentant un risque pour le
                                                                                                                          développement d’une activité commerciale
                                                                                                                          pérenne.
                                                                                                                        - Emplacement qui peut toutefois accueillir une
                                                                                                                          offre de services susceptibles de générer leur
                                                                                                                          propre flux de clientèle (banque, cabinet médical,
                                                                                                                          activités associatives, petite enfance, …) .

        Document de travail                                                                                                                                           15
                                                         Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
Une commercialité du périmètre d’étude qui est globalement satisfaisante mais dont l’attractivité pourrait être optimisée par :
- la structuration du centre-ville autour d’un « circuit marchand », reliant les points d’ancrage et formant une boucle entre le théâtre et la place de l'Europe afin de
  renforcer son attractivité et atténuer sa logique « fonctionnelle » (axes principaux plus « traversant » que « convergeant »),
- la mise en valeur du linéaire entre l'intersection principale (avec sa MSA) et la place (le long de la rue d'Huningue),
- dans un second temps, le même travail de mise en valeur et renforcement du linéaire de la rue du Temple,
- une restructuration urbaine de la place de l'Europe pour lui donner une vocation d'espace public et non de parking (même si le parking devra être en partie
  préservé),
- le renforcement de la liaison entre la place de l'Europe et le parc Trimbach.

                                                                     Implantation
                                                                     nouvelle
                                                                     locomotive ?

                        Equipement
                        s publics

                                                                    MSA

                                                                                                                                  Légende :
                                                                                                                                           Structuration d’un circuit
                                                                                                                                           marchand

                                                                                                                                           Points d’ancrage de
                                                                                                                                           mise en tension

                                                                                                                                           Mise en valeur et
                                                                                                                                           renforcement des linéaires
                                                                                           Pharmacie
                                                                                                                                           Liaison à renforcer avec
                                                                                                                                           le Parc

        Document de travail                                                                                                                                             16
                                                          Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : l’attractivité commerciale se situe principalement côté Allemagne et Suisse, cette dernière possédant les pôles leaders du territoire régional et
                                constituant la source d’évasion commerciale principale. Ce dernier se caractérise ainsi par une couronne de pôles commerciaux, qui encercle les plus petites polarités
                                situées sur Huningue et Saint-Louis.
                                A terme, ce contexte concurrentiel risque d’évoluer au profit de la partie française, Unibail-Rodamco ayant la volonté de développer un projet commercial d’environ 50
                                000 m² en bordure de l’EuroAirport.

                              L’environnement concurrentiel trinational est très dense dans un rayon                                T W I N N E R

                               d’attraction relativement court de 15 minutes de trajet-voiture en moyenne,
                               intensifiant la concurrence et facilitant l’évasion commerciale.                                        RD 201
                                                                                                                                       Sierentz         13’

                              L’offre commerciale est dense côté Allemagne et Suisse, cette dernière                                                                                                                            Allemagne
                               possédant les pôles commerciaux les plus attractifs grâce à des enseignes leader :
                                                                                                                                                                                        Hauptstraβe
                               H&M, Ikea, MediaMark, Toys’R’US… Leur offre forme une couronne limitant                                                                                  Weil am Rhein       10’
                               l’attraction de polarités de moindre envergure, telle que celle du centre-ville de                                                      Super U
                                                                                                                                                                      Huningue
                               Saint-Louis ou encore Huningue qui possèdent seulement quelques enseignes
                                                                                                                         Projet Unibail-Rodamco
                               attractives mais secondaires (non leaders sur leur secteur d’activités) : Camaieu,                                                                                                 Centre-ville
                                                                                                                                Saint-Louis
                                                                                                                                                                                                                   Lörrach       20’
                               Graine de Malice…
                              Ce constat va probablement évoluer dans les années à venir avec l’arrivée du
                               projet 3Land, le projet d’Huningue, ou encore avec le projet commercial
                               d’environ 50 000 m² d’Unibail-Rodamco, s’insérant dans le projet global
                               d’EuroAirport-Technoport, qui va inverser la situation et créer un véritable point         Rue de Mulhouse
                                                                                                                    8’                                                                    Stücki Shopping Basel
                               d’attractivité commerciale d’envergure régionale sur le site de l’EuroAirport.                Saint-Louis             Centre-ville                                  Bâle             10’
                                                                                                                                                     Saint-Louis
                           Légende :
                                     Site étudié
                                                                                                                                                                     Centre-ville
                                     Frontière                                    50 000 m²                                                                   12’       Bâle

                                     Pôle commercial intercommunal
                                                                                                                                                                                    Sankt Jakobs-Strasse
Document non contractuel

                                                                                  30 000 m²                                                                                  13’
                                     Pôle commercial intercommunal                                                                                                                          Bâle
                                                                                  15 000 m²                                      France                             Suisse
                                     Pôle commercial communal
                                                                                                                                                                                                                  Grüssenweg
                                                                                                                                                                                                                    Pratteln       15’
                                      Projet commercial à l’étude

                                      Projet commercial autorisé              Surface de vente
                                      Temps moyen d’accès en voiture
                               xx’    depuis le centre-ville de Saint-Louis                                                                                                                                                              17
                                      (en minutes)                                               Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : les polarités commerciales adoptent des positionnement et des formats différents, permettant une bonne complémentarité de l’offre qui peut ainsi
                                satisfaire les besoins et attentes différents des chalands.

                           Deux types d’offres coexistent sur Saint-Louis et ont un profil relativement
                            traditionnel :
                            • Une offre structurante de grande proximité, portée par des hypermarchés.                                                                                      1
                                 Le centre E.Leclerc est le pôle périphérique dominant : il se compose d’un                                                                         3 800 m²
                                                                                                                                                    Rue de Mulhouse
                                 hypermarché, d’une galerie commerciale très attractive, tant par la qualité                                           Saint-Louis
                                 de son architecture, le confort d’achat du client que par la renommée des                                                                   170 m²
                                 enseignes présentes, ainsi que plusieurs moyennes surfaces spécialisées au
                                 sein de la zone commerciale.
                            •    Une offre de proximité, représentée par le centre-ville de Saint-Louis, des
                                 moyennes surfaces alimentaires isolées de format différent (supermarché,
                                                                                                                                                                                                                      Hauptstraβe
                                 hypermarché, surgelés..) et situées à l’Ouest du centre-ville de Saint-Louis,                                                                                                        Weil am Rhein
                               soit au Nord de ce dernier, sur la ville d’Huningue.                                   Projet Unibail-Rodamco
                                                                                                                             Saint-Louis
                           Aucune moyenne surface alimentaire n’est implantée en centre-ville. Ce type                                                                               1 950 m²
                            d’offre pourrait jouer le rôle de locomotive commerciale. L’hypermarché Géant                                         Centre-ville
                            Casino comme le supermarché Match sont trop éloignés pour jouer ce rôle.                                              Saint-Louis

                           Le manque d’information sur la programmation du projet d’Unibail-Rodamco ne
                            permet pas de savoir si une offre type MSA sera présente : dans ce cas, cette
                            future offre viendrait impacter les petites offres du centre-ville de Saint-Louis,
                                                                                                                                                           5 600 m²
                            ainsi que les autres MSA (le positionnement sera très certainement différent
                            mais la proximité géographique accroît le risque d’impacts significatifs).                        800 m²
                                                                                                                                               250 m²                                                       Stücki Shopping Basel
                                                                                                                                                                                                                     Bâle

                           Légende :
                                     Site étudié
Document non contractuel

                                     Frontière                                                                           Projets autorisés/non encore réalisés et projets non autorisés (au 07/06/2016) :
                                     Offres alimentaires isolées              Projet commercial à l’étude
                                                                                                                      1 Huningue – ancienne site de Plasco – 14/05/2014 : Création d’un ensemble commercial d’une surface de
                                                                              Projet commercial autorisé
                                     Pôle commercial intercommunal                                                      vente totale de 3 990 m², comprenant : un hypermarché à l’enseigne « SUPER U » d’une surface de vente
                                                                              Temps moyen d’accès en voiture            de 3 800 m² et une galerie marchande d’une surface de vente globale de 190 m² composée de 3 boutiques
                                     Pôle commercial intercommunal      xx’                                             (80, 60 et 50 m²).
                                                                              depuis le centre-ville de Saint-Louis
                                                                              (en minutes)
                                     Pôle commercial communal
                                                                                                                                                                                                                                    18
                                                                                                 Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : L’évasion commerciale de la Suisse alémanique vers la France est par conséquent très faible et concentrée sur les grandes surfaces alimentaires. Si le
                            pays de Saint-Louis et des Trois Frontières peut en bénéficier, cela concerne en premier lieu l’hypermarché Géant, idéalement bien situé en bordure de l’A35. Le projet
                            d’Unibail-Rodamco pourra par ailleurs augmenter cette évasion en fonction de sa programmation et de son positionnement. Si la zone de chalandise de ces
                            équipements peut aller au-delà de la frontière, ce n’est pas le cas de celle du centre-ville de Saint-Louis, qui reste limitée à son proche environnement.
                            L’évasion de l’Allemagne vers la France est usuellement faible, une étude réalisée il y a quelques années par la CCI de Strasbourg avait identifié une évasion centrée sur
                            certains produits alimentaires. En l’espèce, la seule traversée directe du Rhin se situe au niveau de la D105, axe permettant rapidement d’accéder à Match et au site du
                            projet Super U, ainsi qu’au futur pôle développé par Unibail-Rodamco. Là aussi, la zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis ne devrait pas dépasser la frontière.

                          L’évasion commerciale suisse s’élève à 10%, elle a augmenté de 8% au
                                                                                                                                                                         1
                           global et de 11% vis-à-vis de l’Allemagne en 2015 d’après la dernière
                                                                                                                                        Rue de Mulhouse        3 800 m²
                           enquête menée par le cabinet GFK et les analyses du Crédit Suisse (parution
                                                                                                                                           Saint-Louis
                           2016), notamment vers l’Allemagne pour la région de Bâle. Elle a augmenté                                                      170 m²
                           en 2015 suite à l’abandon du cours plancher mi janvier, se traduisant par
                           une appréciation de 15% du franc suisse face à l’euro.
                          La moitié de cette évasion provient d’achats délibérément ciblés à
                           l’étranger.
                                                                                                                                                                                             Hauptstraβe
                          L’Allemagne est la première destination d’évasion commerciale, elle                                                                                               Weil am Rhein
                                                                                                          Projet Unibail-Rodamco
                           représente environ la moitié de l’évasion totale là où la France se limite à          Saint-Louis
                           18%, dont seulement 2,6% pour la Suisse alémanique.
                                                                                                                                                                   1 950 m²
                          Les principales sources d’évasion sont l’alimentaire (un quart de l’évasion)
                                                                                                                                      Centre-ville
                           et les vêtements.                                                                                          Saint-Louis
                          Le niveau de prix est la principale raison de cette évasion, les denrées
                           alimentaires à base de viandes et d’œufs étant par exemple de 2 à 4,5 fois
                           plus chers en Suisse qu’en Allemagne.
                                                                                                                                               5 600 m²

                                                                                                                      800 m²
Document non contractuel

                                                                                                                                   250 m²                                          Stücki Shopping Basel
                                                                                                                                                                                            Bâle

                                                                                                                                                                                                      19
                                                                                         Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : les pôles allemand et suisse se singularisent grâce à une offre affirme en Equipement de la Personne/Restauration/HBS, contrairement aux pôles de
                               Saint-Louis, dont l’offre est très diversifiée mais sans réelle thématique et par conséquent peu lisible.

                            Le pôle E.Leclerc est porté par son offre en Equipement de la
                                                                                                                                                       15%
                              personne, et par sa locomotive alimentaire. Pôle de référence du                                                                             27%
                                                                                                                                                                                                       8%
                              territoire, il est qualitatif mais pâtit d’une circulation intra-zone un peu                                        8%                                             8%
                                                                                                                                                                                                                 38%
                              plus difficile.                                                                                                     12%                                        8%
                                                                                                                                                                        6%
                            Le pôle de Weil am Rhein se caractérise par le triptyque Equipement                                                       10%            8%                     7%
                                                                                                                                                                8%
                              Personne – Restauration- HBS ce qui en fait une destination dite                                                                                                         19%
                                                                                                                                                       Rue de Mulhouse                                        6%
                              « shopping ».                                                                                                              Saint-Louis
                                                                                                                                                             51 cellules
                            Le pôle de Bâle est porté par son offre en Equipement Personne, et                                                                                                        Rhein Center
                                                                                                                                                                                                       Weil am Rhein
                              souffre d’une vacance excessive.                                                                                                                                          52 cellules

                            Le centre-ville de Saint-Louis possède une offre diversifiée sans
                                                                                                                          1% 12%      17%
                              thématique dominante : les Services, l’HBS et l’Equipement Personne                                           3%
                              sont les 3 secteurs qui se démarquent et représentent environ                              19%
                                                                                                                                            11%
                              respectivement 18% de l’offre totale.                                                                                                               26%
                                                                                                                                          10%                                                      38%
                                                                                                                             19%
                                                                                                                                     8%
                                                                                                                                                                                 7%
                             Légende :                                                                                           Centre-ville
                                                                                                                                 Saint-Louis                                      6% 8% 7%
                                                                                                                                 159 cellules
                                       Site étudié                                                                                                                                Stücki Shopping Basel
                                       Frontière                                                                                                                                           Bâle
                                                                                                                                                                                        110 cellules

                                  Automobile                     Services
Document non contractuel

                                  Equipement de la personne      Hygiène Beauté Santé
                                                                                                               % en nombre d’unité commerciale
                                  Equipement de la maison        Bricolage Jardinerie Animalerie
                                  Café Hôtel Restaurant
                                                                 Vacance
                                  Culture Loisirs Sport
                                  Alimentaire

                                                                                                                                                                                                                       20
                                                                                              Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : Une offre de proximité diversifiée sans réelle thématique, et se décomposant en 5 secteurs différents, peu reliés entre eux, accentuant ce manque de
                               visibilité et de cohérence (notamment en termes de thématique commerciale). De plus, le centre-ville ne possède qu’une supérette, Carrefour City, qui ne joue pas le
                               rôle de locomotive commerciale (ou peu).

                              1 : le secteur de l’avenue de Bâle a un profil qui s’apparente l plus à un centre-ville, grâce à                                                                                           6%6% 12%
                               son offre en commerces de bouches très qualitative, son offre en HBS, Services. De plus, la                                                                                           17%
                                                                                                                                                                                                                                         12%
                               qualité de cette offre s’accompagne d’un traitement urbain également de qualité.
                              2 : le secteur « Carrefour City » correspond aux linéaires en bordure des axes structurants                                                                                            35%           12%
                               desservant le centre-ville. Cette meilleure visibilité se retrouve dans la décomposition de
                                                                                                                                                                                                                    Secteur « Rue du Temple »
                               l’offre qui est dominé par une offre PAP, HBS, et Services. Ce carrefour expose l’offre la                                                                                       4      17 cellules commerciales

                               plus attractive du centre-ville, participant à son exposition, et est la plus connoté
                               « shopping » même si en termes de densité que d’enseignes présentes, ce n’est pas le cas.              5 Secteur « Rue de Mulhouse »
                                                                                                                                            14 cellules commerciales

                              3 : ce secteur correspond essentiellement à la place éponyme. Sa configuration ultra
                               introvertie entre deux grands bâtiments, qui en fait une place invisible depuis les                                        6%
                               principaux axes, souffre de vacance (31% des locaux), et est principalement destinée à la
                                                                                                                                      31%
                               l’offre restauration de la ville, en lien avec les équipements culturels de la ville et les                                         25%
                               Salariés situés à proximité.                                                                                                                                                                              8%
                                                                                                                                                                                                                                                  12%
                              4 : secteur situé à l’écart des flux, dans une rue sans vis-à-vis commercial, l’offre est                                                                                                                                 7%
                                                                                                                                        6%                  13%
                               essentiellement dédiée aux services, qui ne sont pas sources d’animation commerciale                                                                                                             28%                      5%
                                                                                                                                               19%                                                                                                    7%
                               (« vitrine froide »), ce qui permet de doter les linéaires les plus visibles d’une offre
                                                                                                                                              Secteur « Croisée des Lys »
                                                                                                                                                                                                                                                   13%
                               commerciale plus attractive (PAP, HBS…)                                                                    3        16 cellules commerciales
                                                                                                                                                                                                                                        20%
                              5 : secteur situé en extrémité Nord, ses franges s’effritent et posent la question de
                                                                                                                                                                                                                                   Secteur « Avenue de Bâle »
                               l’appartenance de ce secteur au périmètre de centre-ville. ce linéaire est surtout marqué                                                                5%                                    1         40 cellules commerciales

                               par la vacance, qui se distingue, et par la présence de fleuriste, et d’une petite offre en                                                                        27%
                                                                                                                 1% 12% 17%                                                   28%
                               PAP.
                                                                                                                                          3%
                           Légende :                                                                                19%                                                                             10%
                                                                                                                                          11%                                     13%
                                                                                                                                                                                              10%
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                                    Equipement de la Personne                     Alimentation                                                                                          7%
                                                                                                                                        10%           3
                                                                                                                         19%
                                    Beauté – Hygiène - Santé                      Equipement de la maison                          8%                                              Secteur « Carrefour City »
                                                                                                                                                                              2      40 cellules commerciales

                                    Culture et Loisirs                            Locaux vacants                   Secteur global du centre- ville
                                                                                                                       159 cellules commerciales
                                    Services                                      Automobile
                                                                                                                                                                              % en nombre d’unité commerciale
                                    Restauration                                                                                                                                                                                                              21
                                                                                               Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : Un marché convivial, qui anime le centre-ville trois fois par semaine en proposant une offre de qualité et variée, avec une offre mixte et diversifiée
                           le samedi et une offre composée de commerces de bouche en semaine.

                               Le marché de plein-vent de Saint-Louis est situé sur la Place
                                de l’Europe au cœur du périmètre d’étude.

                               Il a la particularité d’être accessible depuis la rue de
                                Huningue mais aussi depuis la rue du Temple.

                               Fort de plus de 150 ans d’existence, le marché de Saint-Louis
                                est très attaché aux traditions.

                               Engagé dans une démarche de développement durable, il
                                contribue à l’animation du centre-ville grâce à plus de 5 000
                                participants chaque semaine.

                               Le marché se tient 3 jours par semaine, le mardi et jeudi
                                matin de 8h à 12h et le samedi matin de 6h à 13h. Son
                                fonctionnement est excellent le samedi.

                               Le samedi une centaine de commerçants sont présents sur le
                                marché et proposent une offre très variée, à la composition
                                équilibrée, mêlant alimentation et produits divers (fleurs,
                                confection hommes-femmes-enfants, art africain, bijoux,
                                sacs, savons, nappes, corbeilles, tapis…)

                               En semaine      il   est   composé   uniquement   d’abonnés
                                alimentaires.

                               L’offre alimentaire y est qualitative et diversifiée avec un
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                                accent mis sur les productions locales.

                               L’ambiance sur le marché est conviviale et des animations y
                                sont régulièrement tenues.

                                                                                                                                                                                             22
                                                                                     Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Les échanges transfrontaliers peuvent être de deux sortes

                                                                                                         Tourisme d’achat : les personnes résidant en Allemagne et
                           Les personnes résidant en France mais travaillant en
                                                                                                         en Suisse et venant faire leurs courses dans les pays
                           Allemagne et en Suisse
                                                                                                         frontaliers

                           Population comptabilisée dans la clientèle française.
                           Ces échanges se font donc davantage dans le sens France
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                                                                                                         Evasion commerciale hors d’Allemagne et de Suisse, ou
                           vers l’Allemagne et la Suisse que l’inverse en raison des
                                                                                                         tourisme d’achat pour les Allemands et les Suisses.
                           différences de rémunération entre les pays.

                                                                                                                                                              23
                                                                         Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : l’attractivité économique de la Suisse s’est renforcée au fil des années, aussi bien auprès des Français que des Allemands. La ville de Saint-Louis compte
                               une forte proportion de transfrontaliers dans sa population active en particulier des actifs qui travaillent en Suisse.

                            Au sein de l’Eurodistrict trinational de Bâle, la Suisse constitue la première zone de
                              destination des travailleurs transfrontaliers (français et allemands).

                            La part de travailleurs transfrontaliers dans les emplois des résidents de la zone d’emploi
                              de Saint-Louis s’élève à 45,9%, actant le rôle de la commune comme zone de résidence
                              de migrants transfrontaliers, qu’ils travaillent en Suisse ou en Allemagne.

                                                                                                                                             Part des transfrontaliers dans la population
                                                                                                                                             ayant un emploi
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                                                                                                                                                                                                     24
                                                                                         Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : EuroAirport constitue une source d’emplois et d’attractivité
                            indéniables pour le territoire. Pour autant, il est une destination en soi, et profite
                            d’accès performants qui ne permettent pas au reste du territoire de réellement
                            profiter de cette population salariée.

                            EuroAirport draine chaque année 6,5 millions de voyageurs et la zone emploie
                              environ 6 200 personnes en 2014. Les développements prévus à horizon 2030
                              indiquent un potentiel de 20 000 emplois à terme au total.

                            Les deux-tiers des employés habitent en France, 13,5% en Suisse et 7,3% en
                              Allemagne.

                            Le projet du Technoport prévoit la création d’un quartier comprenant de
                              l’immobilier de bureau et surtout de 40 000 à 60 000 m² de commerces et loisirs
                              développés par Unibail-Rodamco à horizon 2020-2022. Le projet se situera entre
                              l’autoroute et la voie ferrée, coupant le cœur de ville de Saint-Louis de la zone
                              aéroportuaire.

                            Ce projet aura pour objectif de capter la clientèle de flux liée à l’autoroute et à
                              l’aéroport, et de capter la clientèle résidant en Suisse et en Allemagne.

                            Compte tenu de la taille et du positionnement de cet équipement, le commerce de
                              centre-ville de Saint-Louis pourra difficilement capter cette clientèle pourtant
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                              géographiquement proche.

                                                                                                                                           25
                                                                                     Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Forces                                                                   Faiblesses
 Une accessibilité en voiture aisée par plusieurs axes majeurs           Absence de boucle marchande
 Proximité de l’EuroAirport                                              Un tryptique services/hygiène-beauté-santé/alimentaire marqué
 Nombreuses lignes de bus                                                 par la faiblesse du nombre de commerces alimentaires.

 Des commerces de proximité, et notamment des commerces de               Une absence de points d’ancrages forts jouant le rôle de marqueurs
  bouche proposant un positionnement qualitatif moyen de gamme             d’entrée en centre-ville

 Le marché de plein vent Place de l’Europe se situe en cœur de           Un confort d’achat parfois contraint pour les piétons (logique
  ville et propose une offre importante                                    fonctionnelle et routière, déficit d’espaces publics,...)

 Des équipements vecteurs de flux en centre-ville (Mairie,               Une commercialité limitée des nouveaux espaces Place de l’Hôtel
  équipements scolaires, équipements culturels, poste, église…)            de Ville

 Un cœur de ville resserré, à l’échelle piétonne, qui offre une          A l’échelle large, l’offre de Bâle accentue l’évasion commerciale
  véritable centralité en regroupant la majorité des commerces et         Des commerces qui ne profitent pas des flux générés par la
  des équipements                                                          locomotive alimentaire.

Opportunités                                                              Menaces

 Projet urbain Vision 3 Land                                             Renforcement de l’évasion commerciale : projet Unibail
 Renforcement de la desserte en transport en commun avec le              Projet centre-ville de Huningue
  prolongement du tram depuis Bâle jusqu’à la gare de Saint-Louis

   Document de travail                                                                                                                         26
                                               Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
27
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : la zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis est limitée à l’Est, sur les pays transfrontaliers qu’elle a et aura du mal à capter. Au nord, la
                               présence de l’autoroute facilite les déplacements, mais aussi l’évasion commerciale vers Mulhouse, qui réduit l’attractivité de la zone sur cette partie du territoire.
                               La zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis comptabilise plus de 60 000 habitants environ, soit un bassin de population inférieur à 100 000 habitants et qui
                               constitue une référence minimale pour la mobilisation d’enseignes nationales/internationales.

                               La zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis est limitée par les frontières
                                administratives comme géographique, ainsi que part la proximité de l’appareil
                                commercial de Mulhouse.
                               Aucun critère objectif ne permet d’envisager une attraction potentielle significative sur           Appareil
                                les populations suisses et allemandes, d’autant plus si le projet d’Unibail-Rodamco se           commercial de
                                                                                                                                l’agglomération
                                réalise.                                                                                          de Mulhouse
                               En tenant compte des projets urbains à venir, dont les données de programmation sont
                                connues, la population à terme (à 2035 environ), s’élèvera à 71 568 habitants.

                               Légende :
                                                                                                                                                                    Rhin
                                     Site d’étude
                                                                                          Zone isochrone
                           La zone de chalandise ne suit pas le                            À 20 minutes
                           délimité administratif. Elle est contrainte                      en voiture
                           pas différentes natures de barrières.
                                                                                    Barrières concurrentielles

                                                                                     Barrières géographiques

                                                                                    Barrières psychologiques
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                                                                                   Zone de chalandise réelle :
                                                                                     64 068 hab. en 2012
                                                                                     71 568 hab. en 2035

                                                                                                                                                                                                 28
                                                                                             Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : la population de la zone de chalandise se caractérise par une prépondérance de personnes âgées entre 30 et 59 ans : cette clientèle est en général
                           active et mobile, sous l’influence des pôles d’évasion commerciale, et davantage sous l’influence des nouvelles tendances de consommation, qui évoluent (très) vite.
                           On notera également une légère sous-représentation des 60 ans et +.

                           => Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés

                           Population par âge – INSEE 2012
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                                 Zone de chalandise
                                 Départ. Haut-Rhin
                                 Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
                                 Zone de chalandise

                                                                                                                                                                                          29
                                                                                  Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : plus des deux tiers des ménages sont des familles, qui sont représentées de manière équivalente par des couples avec enfants comme sans enfants.

                           => Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés

                           Profil et typologie des ménages – INSEE 2012
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                                 Zone de chalandise
                                 Départ. Haut-Rhin
                                 Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
                                 Zone de chalandise

                                                                                                                                                                                           30
                                                                                  Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : Une prépondérance de CSP Moyennes à CSP + (45%) , relayée par les CSP Populaires (41%) induisant des niveaux de revenus élevés, et par conséquent
                           un pouvoir d’achat élevé.

                           => Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés

                           Catégories socioprofessionnelles – INSEE 2012

                             Zone de chalandise
                             Départ. Haut-Rhin
                             Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
                             Zone de chalandise
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                                                                                                                                                                                        31
                                                                                  Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : les niveaux de revenus dans la zone de chalandise sont très élevés ; les villes de Saint-Louis et de Huningue possèdent en revanche les niveaux de
                           revenus les plus bas de la zone (respectivement 21 908 € et 23 186 €).

                           Revenu fiscal médian par UC – INSEE 2012

                                                                                                            Légende :

                                                                                                                  Site d’étude
                                                                                                                Zone de chalandise
                                                                                     Zone de chalandise
                                                                                                                Départ. Haut-Rhin
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                                                                                       Source : geoclip         Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
                                                                                                                Zone de chalandise

                                                                                                                                                                                         32
                                                                                 Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Remarque : l’étude de potentiel met en évidence les activités développables (le champ des possibles) mais ne constitue pas une proposition de programmation.

                                                                            Potentiel de développement commercial

                                                                                                                  Potentiel commercial pour
                                                                  Potentiel commercial pour
                                                                                                                    une offre commerciale
                                                                     une MS alimentaire
                                                                                                                     d’accompagnement

                                                                                                                      Population de la zone de
                                                                     Chiffre d’affaires pris sur la
                                                                                                                            chalandise
                                                                       réduction de l’évasion
                                                                            commerciale

                                                                                   +
                                                                     Chiffre d’affaires pris sur la                  Nombre de commerces de
                                                                    concurrence dans la zone de                       proximité développables
                                                                       chalandise secondaire

                                                                                   +                                               -
                                                                                                                 Nombre actuel de commerces de
                                                                     Chiffre d’affaires pris sur la                         proximité
                                                                        clientèle de passage                       dans la zone de chalandise
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                                                                       Chiffre d’affaires total                     Potentiel de commerces de
                                                                            envisageable                              proximité mobilisables

                                                                                                                                                                                   33
                                                                              Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
                           Le potentiel commercial existe pour le développement d’une nouvelle MSA de 1 000 m² de vente actuellement, jusqu'à 1 200 m² de vente à terme, soit la taille d’un
                           petit supermarché. Cette capacité de développement pourrait également permettre au Carrefour City de s’agrandir.
                           Quel que soit le cas, la création d’une moyenne surface alimentaire permettra de structurer une centralité commerciale attractive.

                                                                                                          Surfaces de plancher envisageables
                                     Chiffre d’affaires pris
                                      sur la réduction de
                                            l’évasion
                                         commerciale

                                     Chiffre d’affaires pris
                                      sur la concurrence
                                       dans la zone de
                                           chalandise

                                                                                                          N.B : Potentiel de surfaces de vente développables en sus de l’offre
                                                                                                          existante sur la zone de chalandise
                                     Chiffre d’affaires pris
                                      sur la clientèle de
                                            passage                                                    Enseignes envisageables
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                                       Chiffre d’affaires
                                      total envisageable
                                                                                                        Remarque : l’étude de potentiel met en évidence des surfaces
                                                                                                        développables (le champ des possibles) mais ne constitue pas une
                                                                                                        proposition de programmation.
                                                                                                                                                                                         34
                                                                                 Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
 Rappel de la méthodologie :

                                        Population de la                     Nombre de                            Nombre actuel de                             Potentiel de
                                           zone de                          commerces de                           commerces de                               commerces de
                                          chalandise                          proximité                           proximité dans la                             proximité
                                                                            développables                        zone de chalandise                            mobilisables

                                       Zone de chalandise                Prise de part de marché             Hors zone                            Méthodologie

                                                                                                                                      Population X dépense moyenne X prise de
                                                                                                                                       part de marché + hors zone/ CA moyen
                                 • 64 098 habitants à l’état actuel                                                                            par secteur d’activité*
                                • 71 568 habitants à terme (2035)        De 30 % à 50 % suivant les      5% à 10% selon les               = unités développables ex nihilo
                                                                             secteurs d’activité              activités
                                                                                                                                           Unités développables ex nihilo
                                                                                                                                                 – unités existantes
                                                                                                                                         = unités développables en plus de
                                                                                                                                                     l’existant

                                                   Source : INSEE 2012   Estimation Convergences-CVL Estimation Convergences-CVL                               *Source : FCGA
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                                                                                                                                                                          35
                                                                           Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Rés ul ta ts Etude Potenti el
                                                                                                            A vi s     N om bre        Surf a ce pl a ncher   Surf a ce de vente
                                           A cti vi tés                                                                                                                                                                           Com m enta i res
                                                                                                           C- CV L   dével oppa bl e           ( m ²)                 ( m ²)
                                                           Si tuati on actue l l e   Long te rme ( 2035)

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n m agasin d e
                           Un surgelés
                                                                                                                          1                  250 m²               200 m²         su r gelés su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n e

                           Boulangerie-pâtisserie
                                                                                                                          1                  150 m²                120 m²
                                                                                                                                                                                   b o u lan ger ie su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Il est indispensable d'implanter la boulangerie
                                                                                                                                                                                   vers la locomotive alimentaire afin d'assurer sa pérennité.
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e ép ic er ie fin e

                                                                                      
                                                                                                                                                                                   su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Cette activité peut être mutualisée avec l'activité
                           Epicerie fine                                                                                    1                  60 m²                 50 m²
                                                                                                                                                                                   Chocolaterie-confiserie.
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e ép ic er ie fin e

                           Chocolaterie confiserie
                                                                                                                          1                  60 m²                 50 m²
                                                                                                                                                                                   su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Cette activité peut être mutualisée avec l'activité Epicerie
                                                                                                                                                                                   fine.
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                      
                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n p r essin g su r
                           Pressing                                                                                         1                  120 m²                80 m²         l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                      
                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer 1 à 2 in st it u t s su r
                           Salon de beauté et parfumerie                                                                   1à 2             100 m² / unité        80 m² / unité    l'en sem b le d es éc h elles t em p s . Leur positionnement devra être complémentaire.
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                      
                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer 1 à 2 salo n s d e
                           Salon de coiffure                                                                               1à 2             80 m² / unité         70 m² / unité    c o iffu r e su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s . Leur positionnement devra être complémentaire.
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n e lib r air ie-

                                                                                       
                                                                                                                                                                                   p ap et er ie su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Une mutualisation de l'activité avec le tabac-
                                                                                                                                                                                   presse devrait être privilégiée, d'autat plus que l'offre est déjà bien representée en centre-ville de Saint-
                                                                                                                                                                                   Louis.
                           Librairie papeterie                                                                              1                  120 m²                100 m²        Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
                           Tabac- presse

                                                                                       
                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n t ab ac -p r esse
                                                                                                                                                                                   su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
                                                                                                                                                                                   Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.

                                                                                                                                                                                   L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e p h ar m ac ie su r
                           Pharmacie
                                                                                                                          1                  250 m²               200 m²         l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
                                                                                                                                                                                   Sous réserve des autorisations administratives nécessaires.
Document non contractuel

                           Restaurants
                                                                                                                        3à5               450 à 750 m²                -          Selon l'étude de dimensionnement 3 à 5 r est au r an t s, au concept différenciant, peuvent être créés.

                                                                                    TO TAL
                                                                                                                        12 à 16        1 6 4 0 à 2 1 2 0 m²   9 5 0 à 1 1 0 0 m²
                                                                      sur l'ensemble des éc helles temps

                                                                                                                                                                                                                                                                                                 36
                                                                                                              Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
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