Ville de Saint-Louis Etude flash sur le commerce du centre-ville - Juin 2016 - Insiti
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Ville de Saint-Louis
Etude flash sur le commerce du centre-ville
Juin 2016
1
• La ville de Saint-Louis, ville moyenne de 21 000 habitants, frontalière avec la ville de
Bâle en Suisse, et à proximité immédiate de l’Allemagne, souhaite renforcer
l’attractivité de son centre-ville commercial et avoir une réflexion prospective sur le
devenir de son centre-ville, à l’horizon 2020-2025.
• De multiples commerces et restaurants de qualité sont implantés dans les 4 artères
principales du centre-ville de Saint-Louis, mais certains locaux sont vacants.
• A partir de cet état des lieux de l’existant, la Ville souhaite obtenir des préconisations
pour renforcer et diversifier le commerce de proximité, en réponse aux attentes de la
population.
• La plupart des commerçants sont fédérés au sein d’une association « Les Vitrines de
Saint-Louis & Environs », qui mène de nombreuses opérations d’animation et
d’information tout au long de l’année.
• La collectivité souhaite développer une approche globale pour le centre-ville et non
plus thématique. Elle souhaite élaborer un projet global intégrant toutes les
dimensions du centre-ville : commerce, voirie, patrimoine, culture, animation,
service public, loisir, habitat, économie, déplacement, pour redynamiser le
commerce local et attirer un maximum de chalands au centre-ville.
• La Caisse des Dépôts, partenaire de long terme des collectivités territoriales,
souhaite accompagner la Ville dans son développement et faciliter la réalisation de
ses projets. A ce titre, elle est déjà actionnaire des SEM La Coupole et SAGEL.
2
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
La collectivité s’interroge sur l’évolution de son commerce de centre-ville :
diagnostic de la situation actuelle : forces - faiblesses
quels commerces faire venir en centre-ville ?
comment dynamiser / rendre plus attractif le commerce de proximité ?
préfigurer le commerce de centre-ville face au développement du centre commercial du technoport : la complémentarité des
commerces devrait être un levier pour le commerce de centre-ville
l’arrivée de nouvelles populations à Saint-Louis pourrait conforter les commerces de centre-ville
La Caisse des dépôts et consignations souhaite réaliser une étude flash pour analyser les opportunités d’investissement dans le
centre-ville de Saint-Louis, en lien avec la stratégie immobilière et d’aménagement de la collectivité. Il s’agira de redéfinir le
périmètre du centre-ville et celui de la zone commerçante, afin de proposer pour le centre-ville une stratégie de zonage et de
cohabitation entre les différentes fonctions du centre-ville.
La mission à réaliser comportera donc une :
Analyse commerciale de St Louis et de son centre-ville marchand :
o approche de la zone de chalandise : demande potentielle,
o caractérisation de l’appareil commercial : quels pôles, quels rapports de force concurrentiels
o niveau d’offre du centre-ville par rapport à des villes comparables en termes de zone de chalandise ;
o enjeux d’évolution, cohérence de l’espace central, secteurs ou zones de fragilité, potentialités de développement
(éventuelles opportunités foncières / urbaines) ;
Approche des loyers de marché. L’expert pourra donner des éléments de benchmark liés au secteur et/ou issus de sa propre
expérience et de ses bases de données sur le commerce de centre-ville en ville moyenne ;)
Evaluation (sommaire) des impacts possibles et enjeux posés par le projet de développement commercial sur le technoport
(projet porté par Unibail)
Stratégie et politique municipale (ou communautaire) en faveur du commerce : qualité du projet stratégique, moyens mis en
œuvre en faveur du développement commercial du centre-ville : caractérisation des méthodes et outils, recommandations
3
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
4 Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
• Afin de pouvoir identifier les potentialités de développement de l’offre
commerciale, il convient tout d’abord de mesurer la commercialité du
périmètre d’étude.
• Pour ce faire, il s’agit de réaliser une analyse croisée des différents Accessibilité Environnement
facteurs susceptibles d’optimiser la commercialité du site et d’assurer tous modes urbain
la pérennité de l’offre commerciale, à savoir :
1. l’environnement urbain actuel et les programmes en projet Commercialité
(principales fonctions existantes et futures, équipements du site
générateurs de flux, commerces à proximité, etc.),
2. l’accessibilité : « voitures » (accès voitures, stationnement,
etc.), « piétons » et « transports en commun » (desserte en
TC, éventuelles ruptures physiques, etc.), Visibilité
3. la visibilité des différents linéaires commerciaux.
5
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
A l’échelle large, la ville de Saint-Louis s’inscrit dans un territoire caractérisé par :
- une situation au carrefour de la Suisse, de l’Allemagne et de la France.
- une organisation transfrontalière partagée entre 3 pays et structurée autour des villes de Bâle (Suisse), Mulhouse en France, Fribourg-en-Brigau (Allemagne)
- la proximité immédiate de la ville de Bâle, située à moins de 4 kms), la ville de Saint-Louis fait donc parte de cette agglomération trinationale
Au sein de ce territoire, Saint-Louis est donc entouré de pôles d’évasion commerciale (principaux ou secondaires) mais bénéficie de certains avantages liés à sa
position transfrontalière.
STRASBOURG
276 000 hab
COLMAR ALLEMAGNE
68 000 hab
FRIBOURG-EN-BRISGAU
214 000 hab
FRANCE MULHOUSE
112 000 hab
SAINT-LOUIS
BELFORT 21 000 hab
50 000 hab
BÂLE ZURICH
166 000 hab 372 000 hab
SUISSE
BERNE
129 000 hab
6
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
A l’échelle intercommunale, l’environnement
urbain du site se caractérise par :
- une agglomération bâloise qui couvre
un large territoire fortement urbanisé
et à la densité de population élevée
- un territoire très rural dès que l’on sort
de l’agglomération et de son
développement radial
- la proximité d’un équipement
Saint-Louis
Lorrach
structurant majeur : l’EuroAirport
- un programme de développement
urbain ambitieux (Vision 3Land) sur 82
EuroAirport ALLEMAGNE
hectares dimensionné pour accueillir
Hunningue Weil-am-Rhein de multiples projets (éducation,
services, entreprises, transports,
logements…)
L'agglomération bâloise est tri-nationale,
FRANCE
puisqu'elle englobe notamment les villes de
Bâle
Saint-Louis et Huningue, en Alsace, et de Weil
am Rhein et Lörrach dans le Bade-
Wurtemberg.
Légende :
Site d’étude
Projet Vision 3Land
Agglomération Bâloise
SUISSE
Zones fonctionnelles
Zone au tissu urbain quasi-continu
Zone naturelle, forêts
Zone d’activités économiques
Le Rhin
7
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
A l’échelle proche, un environnement à dominante résidentielle (habitat collectif et densité importante). La construction de plusieurs résidences (Hanami, Les
terrasses d’Eden, LogiEst…) à proximité immédiate du centre-ville confirment le dynamisme de la ville.
De nombreux équipements publics générateurs de flux sont localisés au centre-ville : cette concentration génère des flux importants au sein ce quartier.
Plusieurs équipements ont la capacité de renforcer la structuration du tissu commercial : la médiathèque, la Mairie, la Poste, le cinéma et le théâtre, le Forum, le
marché et les nombreux équipements scolaires. Ces équipements peuvent participer à la mise en tension des flux qui pourra être propice au développement
commercial sur les deux principaux axes commerciaux. On note une prédominance du secteur nord qui regroupe la majorité des équipements.
Légende :
Hôtel de Ville
Marché plein air (samedi matin)
Cinéma et Théâtre
Conservatoire de musique et
de danse
Médiathèque
La Poste
Gendarmerie municipale
Commissariat de Police
Église
Lycée
ZAC Ville de Paris Ecoles élémentaires / maternelles
Le Forum
Projet de réalisation de la Maison
du Service Public au sein de la ZAC
Ville de Paris
Gare TER
Mise en tension des flux
entre les équipements
Document de travail 8
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
Le projet : requalifier un secteur de 2 ha en centre ville après la
libération d’une partie du site occupé par d’anciens ateliers
municipaux.
Les enjeux : création d’une extension du centre ville, aménagement
d’un nouveau quartier d’environ 200 logements et des activités
tertiaires (pôle administratif, bureaux et services) respectant les
enjeux de développement durable (réseau de chaleur biomasse,
réduction de la place de la voiture au profit des modes actifs, mixité
des fonctions, insertion du quartier dans son environnement,…)
création d’une nouvelle trame urbaine permettant de relier les
quartiers existants entre eux.
Le programme : le programme des constructions porte sur la
réalisation d’un programme de 27.000m² SHON comprenant
environ 200 logements, une tour signal, un pôle administratif de
4600 m², des bureaux et commerces (6000 m²),
Les acteurs :
• Maître d’ouvrage : SERS (concessionnaire de la Ville de Saint
Louis)
• Maître d’œuvre : Groupement DRLW, Villes et paysages, Greder
–Kessler, BEREST, ILLIOS
Le planning :
• 2010-2012 : études opérationnelles,
• 2013 : travaux de démolition
• 2015 : travaux de viabilisation et commercialisation des terrains
• 2015-2018 : programmes immobiliers
Source : www.sers.eu
Document de travail Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs :
A l’échelle large, un centre-ville localisé en bordure de deux axes structurant du territoire :
- L’A35 reliant Strasbourg à Bâle et traversant l’Alsace du Nord au Sud,
- L’E5, en Allemagne qui longe le Rhin et relie Francfort à Bâle
Cette desserte autoroutière est complétée par un système routier structuré par des routes départementales qui maillent efficacement le territoire.
Le centre-ville de Saint-Louis est lui-même situé à l’intersection de deux départementales et donc accessible et visible depuis ces deux axes desservant Saint-Louis
depuis le Nord et Sud comme l’Est et l’Ouest du territoire.
TER vers Mulhouse / Strasbourg
51 457
A35
E5
D66 17 650
D105
31 705
31 310
D419
Légende :
Site d’étude
E3 Frontière
Axes de desserte
Axe routier régional Gare TER
Axe routier d’échelle
intercommunale
XX à XX Trafic moyen journalier 2013
– DREAL Alsace
10
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs :
Une organisation du maillage viaire, qui se traduit par :
- une logique de fonctionnement très routière qui permet de desservir aisément le centre-ville depuis le Nord et le Sud, comme depuis l’est et l’ouest avec la
présence d’une sortie d’autoroute située à moins de 5 minutes du centre.
- L’ensemble de ces axes confèrent au site une réelle capacité à attirer et capter les flux automobiles.
D66
A35
Légende :
Site d’étude
Axes de desserte
Axe routier régional
Axe routier d’échelle
intercommunale
D469 Axe routier d’échelle locale
Parking sur voirie
Parking souterrain
11
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs
Un centre-ville adapté à l’échelle piétonne : il se parcourt d’un bout à l’autre en moins de 15 minutes. Des trottoirs relativement larges le long des axes permettent
au piéton de ne pas être entravé dans ses parcours. Cependant les traversées des deux principaux axes commerçants ne sont pas toujours évidentes : les routes
sont assez larges, la traversée doit souvent se faire en deux temps.
De nombreuses lignes de bus desservent le centre-ville et permettent de rejoindre rapidement les autres quartiers de la ville mais également les villes alentours
ainsi que Bâle.
L’accessibilité en TC va être renforcée dès 2017 grâce au prolongement (3,4 kms et 5 nouvelles stations) de la ligne 3 du tramway de Bâle, reliant actuellement la
ville de Birsfelden à la frontière de Bourgfelden à Bâle. Le tramway permettra notamment de relier la gare de Saint-Louis au centre-ville de Bâle en 15/20 minutes,
sans correspondance. A moyen voire long terme, il est planifié d’étendre cette ligne vers l’EuroAirport.
Gare de
St- Louis
Légende :
3’ Temps de parcours piétons
Prolongement du Tramway 3 (mise
en service prévue fin 2017)
Lignes de bus
Gare TER
Document de travail 12
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisSOMMAIRE
Messages clefs : Un confort d’achat correct mais qui pourrait être amélioré, centre-ville très fonctionnel avec une logique routière prédominante.
Des déplacements des piétons peu contraints mais des espaces aux logiques fonctionnelles, davantage pensés pour la voiture Des linéaires commerciaux assez discontinus
sur l’ensemble du centre-ville
Des commerces majoritairement implantés le long des axes de dessertes principaux ce qui confère un certain
confort d’achat. Mais les distances sont assez importantes, davantage à l’échelle « voiture » que piétonne,
les voies sont larges et donc assez compliquées à traverser, les linéaires sont souvent discontinus. Les
espaces dédiés aux piétons sont cependant relativement larges et permettent une balade commerciale sans
obstacles (exceptés les axes à traverser) :
• qualité des espaces publics : trottoirs suffisamment larges mais manque d’homogénéité des espaces
et peu de mobilier dédié aux piétons : poursuivre la requalification telle qu’engagée Avenue de Bâle et
qui rompt avec la logique très routière, fonctionnelle des axes
• devantures commerciales : alignement mais manque d’homogénéité, problème de discontinuité des
linéaires
Enjeux :
- Favoriser en priorité la circulation des piétons Des espaces publics récents sur certaines portions
• réaménager l’espace urbain public de façon qualitative avec pour objectif de rompre avec la logique d’axes : étendre ces requalifications qualitatives à
« routière » et fonctionnelle l’ensemble du centre-ville
• élargir les trottoirs pour les rendre plus confortables, davantage sécurisés et arborés
• améliorer l’accessibilité et mettre l’espace public aux normes pour les personnes à mobilité réduite
• homogénéiser l’espace public (trottoirs, mobilier urbain…)
• poursuivre la création de pistes cyclables
- Conforter l’attractivité commerciale
• améliorer le confort d'achat pour donner davantage une ambiance spécifique de centralité
commerciale, renforcer la vocation de proximité et le confort d’achat
• optimiser les liaisons/linéaires (atténuer les coupures routières - carrefour central notamment) Une place de la voiture prédominante
• harmoniser et moderniser les devantures commerciales (charte à mettre en place…)
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Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs
Le périmètre d’étude bénéficie globalement de bonnes conditions de visibilité : les 4 principaux linéaires sont situés sur les axes majeurs et profitent des flux
véhicules importants et jouissent donc d’une bonne visibilité. Cependant les espaces situés en retrait de des axes majeurs tel que celui autour de l’Hôtel de Ville,
souffrent d’une faible visibilité. Ces derniers sont trop en retrait des axes et masqués par les nombreux bâtiments et des accès étroits à ces espaces « intérieurs ».
Document de travail 14
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs
Une commercialité du périmètre qui met en évidence :
- Une bonne commercialité des linéaires situés le long de la D66 et de la D469 et notamment à l’intersection de ces deux axes
- Des linéaires plus contraints, notamment pour des raisons d’accessibilité/visibilité, pour l’ensemble des rues perpendiculaires à ces deux axes principaux
- Les espaces récemment requalifiés autour de la place de l’Hôtel de Ville et de la rue Croisée des Lys souffrent d’une situation assez complexe de cœur d’îlot et un
déficit réel de visibilité qui privent les activités commerciales concernées d’une bonne commercialité.
Emplacement n°1 : à privilégier
- Emplacement stratégique pour la structuration et
le développement du tissu commercial
- Emplacement privilégié pour la localisation des
activités commerciales (notamment locomotives
alimentaires et commerces de bouche)
- Emplacement à préserver d’un développement
excessif de certains services faiblement
générateurs d’animation commerciale et urbaine
(banques, …).
Emplacement n°1 bis : à conforter
- Emplacement pertinent pour le développement
du tissu commercial (aussi bien pour les activités
commerciales que les services).
- Emplacement dont les conditions d’accessibilité,
visibilité, stationnement, …. doivent être
optimisées si possible.
Emplacement n°2 : à risque
- Emplacement présentant un risque pour le
développement d’une activité commerciale
pérenne.
- Emplacement qui peut toutefois accueillir une
offre de services susceptibles de générer leur
propre flux de clientèle (banque, cabinet médical,
activités associatives, petite enfance, …) .
Document de travail 15
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs :
Une commercialité du périmètre d’étude qui est globalement satisfaisante mais dont l’attractivité pourrait être optimisée par :
- la structuration du centre-ville autour d’un « circuit marchand », reliant les points d’ancrage et formant une boucle entre le théâtre et la place de l'Europe afin de
renforcer son attractivité et atténuer sa logique « fonctionnelle » (axes principaux plus « traversant » que « convergeant »),
- la mise en valeur du linéaire entre l'intersection principale (avec sa MSA) et la place (le long de la rue d'Huningue),
- dans un second temps, le même travail de mise en valeur et renforcement du linéaire de la rue du Temple,
- une restructuration urbaine de la place de l'Europe pour lui donner une vocation d'espace public et non de parking (même si le parking devra être en partie
préservé),
- le renforcement de la liaison entre la place de l'Europe et le parc Trimbach.
Implantation
nouvelle
locomotive ?
Equipement
s publics
MSA
Légende :
Structuration d’un circuit
marchand
Points d’ancrage de
mise en tension
Mise en valeur et
renforcement des linéaires
Pharmacie
Liaison à renforcer avec
le Parc
Document de travail 16
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : l’attractivité commerciale se situe principalement côté Allemagne et Suisse, cette dernière possédant les pôles leaders du territoire régional et
constituant la source d’évasion commerciale principale. Ce dernier se caractérise ainsi par une couronne de pôles commerciaux, qui encercle les plus petites polarités
situées sur Huningue et Saint-Louis.
A terme, ce contexte concurrentiel risque d’évoluer au profit de la partie française, Unibail-Rodamco ayant la volonté de développer un projet commercial d’environ 50
000 m² en bordure de l’EuroAirport.
L’environnement concurrentiel trinational est très dense dans un rayon T W I N N E R
d’attraction relativement court de 15 minutes de trajet-voiture en moyenne,
intensifiant la concurrence et facilitant l’évasion commerciale. RD 201
Sierentz 13’
L’offre commerciale est dense côté Allemagne et Suisse, cette dernière Allemagne
possédant les pôles commerciaux les plus attractifs grâce à des enseignes leader :
Hauptstraβe
H&M, Ikea, MediaMark, Toys’R’US… Leur offre forme une couronne limitant Weil am Rhein 10’
l’attraction de polarités de moindre envergure, telle que celle du centre-ville de Super U
Huningue
Saint-Louis ou encore Huningue qui possèdent seulement quelques enseignes
Projet Unibail-Rodamco
attractives mais secondaires (non leaders sur leur secteur d’activités) : Camaieu, Centre-ville
Saint-Louis
Lörrach 20’
Graine de Malice…
Ce constat va probablement évoluer dans les années à venir avec l’arrivée du
projet 3Land, le projet d’Huningue, ou encore avec le projet commercial
d’environ 50 000 m² d’Unibail-Rodamco, s’insérant dans le projet global
d’EuroAirport-Technoport, qui va inverser la situation et créer un véritable point Rue de Mulhouse
8’ Stücki Shopping Basel
d’attractivité commerciale d’envergure régionale sur le site de l’EuroAirport. Saint-Louis Centre-ville Bâle 10’
Saint-Louis
Légende :
Site étudié
Centre-ville
Frontière 50 000 m² 12’ Bâle
Pôle commercial intercommunal
Sankt Jakobs-Strasse
Document non contractuel
30 000 m² 13’
Pôle commercial intercommunal Bâle
15 000 m² France Suisse
Pôle commercial communal
Grüssenweg
Pratteln 15’
Projet commercial à l’étude
Projet commercial autorisé Surface de vente
Temps moyen d’accès en voiture
xx’ depuis le centre-ville de Saint-Louis 17
(en minutes) Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : les polarités commerciales adoptent des positionnement et des formats différents, permettant une bonne complémentarité de l’offre qui peut ainsi
satisfaire les besoins et attentes différents des chalands.
Deux types d’offres coexistent sur Saint-Louis et ont un profil relativement
traditionnel :
• Une offre structurante de grande proximité, portée par des hypermarchés. 1
Le centre E.Leclerc est le pôle périphérique dominant : il se compose d’un 3 800 m²
Rue de Mulhouse
hypermarché, d’une galerie commerciale très attractive, tant par la qualité Saint-Louis
de son architecture, le confort d’achat du client que par la renommée des 170 m²
enseignes présentes, ainsi que plusieurs moyennes surfaces spécialisées au
sein de la zone commerciale.
• Une offre de proximité, représentée par le centre-ville de Saint-Louis, des
moyennes surfaces alimentaires isolées de format différent (supermarché,
Hauptstraβe
hypermarché, surgelés..) et situées à l’Ouest du centre-ville de Saint-Louis, Weil am Rhein
soit au Nord de ce dernier, sur la ville d’Huningue. Projet Unibail-Rodamco
Saint-Louis
Aucune moyenne surface alimentaire n’est implantée en centre-ville. Ce type 1 950 m²
d’offre pourrait jouer le rôle de locomotive commerciale. L’hypermarché Géant Centre-ville
Casino comme le supermarché Match sont trop éloignés pour jouer ce rôle. Saint-Louis
Le manque d’information sur la programmation du projet d’Unibail-Rodamco ne
permet pas de savoir si une offre type MSA sera présente : dans ce cas, cette
future offre viendrait impacter les petites offres du centre-ville de Saint-Louis,
5 600 m²
ainsi que les autres MSA (le positionnement sera très certainement différent
mais la proximité géographique accroît le risque d’impacts significatifs). 800 m²
250 m² Stücki Shopping Basel
Bâle
Légende :
Site étudié
Document non contractuel
Frontière Projets autorisés/non encore réalisés et projets non autorisés (au 07/06/2016) :
Offres alimentaires isolées Projet commercial à l’étude
1 Huningue – ancienne site de Plasco – 14/05/2014 : Création d’un ensemble commercial d’une surface de
Projet commercial autorisé
Pôle commercial intercommunal vente totale de 3 990 m², comprenant : un hypermarché à l’enseigne « SUPER U » d’une surface de vente
Temps moyen d’accès en voiture de 3 800 m² et une galerie marchande d’une surface de vente globale de 190 m² composée de 3 boutiques
Pôle commercial intercommunal xx’ (80, 60 et 50 m²).
depuis le centre-ville de Saint-Louis
(en minutes)
Pôle commercial communal
18
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : L’évasion commerciale de la Suisse alémanique vers la France est par conséquent très faible et concentrée sur les grandes surfaces alimentaires. Si le
pays de Saint-Louis et des Trois Frontières peut en bénéficier, cela concerne en premier lieu l’hypermarché Géant, idéalement bien situé en bordure de l’A35. Le projet
d’Unibail-Rodamco pourra par ailleurs augmenter cette évasion en fonction de sa programmation et de son positionnement. Si la zone de chalandise de ces
équipements peut aller au-delà de la frontière, ce n’est pas le cas de celle du centre-ville de Saint-Louis, qui reste limitée à son proche environnement.
L’évasion de l’Allemagne vers la France est usuellement faible, une étude réalisée il y a quelques années par la CCI de Strasbourg avait identifié une évasion centrée sur
certains produits alimentaires. En l’espèce, la seule traversée directe du Rhin se situe au niveau de la D105, axe permettant rapidement d’accéder à Match et au site du
projet Super U, ainsi qu’au futur pôle développé par Unibail-Rodamco. Là aussi, la zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis ne devrait pas dépasser la frontière.
L’évasion commerciale suisse s’élève à 10%, elle a augmenté de 8% au
1
global et de 11% vis-à-vis de l’Allemagne en 2015 d’après la dernière
Rue de Mulhouse 3 800 m²
enquête menée par le cabinet GFK et les analyses du Crédit Suisse (parution
Saint-Louis
2016), notamment vers l’Allemagne pour la région de Bâle. Elle a augmenté 170 m²
en 2015 suite à l’abandon du cours plancher mi janvier, se traduisant par
une appréciation de 15% du franc suisse face à l’euro.
La moitié de cette évasion provient d’achats délibérément ciblés à
l’étranger.
Hauptstraβe
L’Allemagne est la première destination d’évasion commerciale, elle Weil am Rhein
Projet Unibail-Rodamco
représente environ la moitié de l’évasion totale là où la France se limite à Saint-Louis
18%, dont seulement 2,6% pour la Suisse alémanique.
1 950 m²
Les principales sources d’évasion sont l’alimentaire (un quart de l’évasion)
Centre-ville
et les vêtements. Saint-Louis
Le niveau de prix est la principale raison de cette évasion, les denrées
alimentaires à base de viandes et d’œufs étant par exemple de 2 à 4,5 fois
plus chers en Suisse qu’en Allemagne.
5 600 m²
800 m²
Document non contractuel
250 m² Stücki Shopping Basel
Bâle
19
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : les pôles allemand et suisse se singularisent grâce à une offre affirme en Equipement de la Personne/Restauration/HBS, contrairement aux pôles de
Saint-Louis, dont l’offre est très diversifiée mais sans réelle thématique et par conséquent peu lisible.
Le pôle E.Leclerc est porté par son offre en Equipement de la
15%
personne, et par sa locomotive alimentaire. Pôle de référence du 27%
8%
territoire, il est qualitatif mais pâtit d’une circulation intra-zone un peu 8% 8%
38%
plus difficile. 12% 8%
6%
Le pôle de Weil am Rhein se caractérise par le triptyque Equipement 10% 8% 7%
8%
Personne – Restauration- HBS ce qui en fait une destination dite 19%
Rue de Mulhouse 6%
« shopping ». Saint-Louis
51 cellules
Le pôle de Bâle est porté par son offre en Equipement Personne, et Rhein Center
Weil am Rhein
souffre d’une vacance excessive. 52 cellules
Le centre-ville de Saint-Louis possède une offre diversifiée sans
1% 12% 17%
thématique dominante : les Services, l’HBS et l’Equipement Personne 3%
sont les 3 secteurs qui se démarquent et représentent environ 19%
11%
respectivement 18% de l’offre totale. 26%
10% 38%
19%
8%
7%
Légende : Centre-ville
Saint-Louis 6% 8% 7%
159 cellules
Site étudié Stücki Shopping Basel
Frontière Bâle
110 cellules
Automobile Services
Document non contractuel
Equipement de la personne Hygiène Beauté Santé
% en nombre d’unité commerciale
Equipement de la maison Bricolage Jardinerie Animalerie
Café Hôtel Restaurant
Vacance
Culture Loisirs Sport
Alimentaire
20
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : Une offre de proximité diversifiée sans réelle thématique, et se décomposant en 5 secteurs différents, peu reliés entre eux, accentuant ce manque de
visibilité et de cohérence (notamment en termes de thématique commerciale). De plus, le centre-ville ne possède qu’une supérette, Carrefour City, qui ne joue pas le
rôle de locomotive commerciale (ou peu).
1 : le secteur de l’avenue de Bâle a un profil qui s’apparente l plus à un centre-ville, grâce à 6%6% 12%
son offre en commerces de bouches très qualitative, son offre en HBS, Services. De plus, la 17%
12%
qualité de cette offre s’accompagne d’un traitement urbain également de qualité.
2 : le secteur « Carrefour City » correspond aux linéaires en bordure des axes structurants 35% 12%
desservant le centre-ville. Cette meilleure visibilité se retrouve dans la décomposition de
Secteur « Rue du Temple »
l’offre qui est dominé par une offre PAP, HBS, et Services. Ce carrefour expose l’offre la 4 17 cellules commerciales
plus attractive du centre-ville, participant à son exposition, et est la plus connoté
« shopping » même si en termes de densité que d’enseignes présentes, ce n’est pas le cas. 5 Secteur « Rue de Mulhouse »
14 cellules commerciales
3 : ce secteur correspond essentiellement à la place éponyme. Sa configuration ultra
introvertie entre deux grands bâtiments, qui en fait une place invisible depuis les 6%
principaux axes, souffre de vacance (31% des locaux), et est principalement destinée à la
31%
l’offre restauration de la ville, en lien avec les équipements culturels de la ville et les 25%
Salariés situés à proximité. 8%
12%
4 : secteur situé à l’écart des flux, dans une rue sans vis-à-vis commercial, l’offre est 7%
6% 13%
essentiellement dédiée aux services, qui ne sont pas sources d’animation commerciale 28% 5%
19% 7%
(« vitrine froide »), ce qui permet de doter les linéaires les plus visibles d’une offre
Secteur « Croisée des Lys »
13%
commerciale plus attractive (PAP, HBS…) 3 16 cellules commerciales
20%
5 : secteur situé en extrémité Nord, ses franges s’effritent et posent la question de
Secteur « Avenue de Bâle »
l’appartenance de ce secteur au périmètre de centre-ville. ce linéaire est surtout marqué 5% 1 40 cellules commerciales
par la vacance, qui se distingue, et par la présence de fleuriste, et d’une petite offre en 27%
1% 12% 17% 28%
PAP.
3%
Légende : 19% 10%
11% 13%
10%
Document non contractuel
Equipement de la Personne Alimentation 7%
10% 3
19%
Beauté – Hygiène - Santé Equipement de la maison 8% Secteur « Carrefour City »
2 40 cellules commerciales
Culture et Loisirs Locaux vacants Secteur global du centre- ville
159 cellules commerciales
Services Automobile
% en nombre d’unité commerciale
Restauration 21
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : Un marché convivial, qui anime le centre-ville trois fois par semaine en proposant une offre de qualité et variée, avec une offre mixte et diversifiée
le samedi et une offre composée de commerces de bouche en semaine.
Le marché de plein-vent de Saint-Louis est situé sur la Place
de l’Europe au cœur du périmètre d’étude.
Il a la particularité d’être accessible depuis la rue de
Huningue mais aussi depuis la rue du Temple.
Fort de plus de 150 ans d’existence, le marché de Saint-Louis
est très attaché aux traditions.
Engagé dans une démarche de développement durable, il
contribue à l’animation du centre-ville grâce à plus de 5 000
participants chaque semaine.
Le marché se tient 3 jours par semaine, le mardi et jeudi
matin de 8h à 12h et le samedi matin de 6h à 13h. Son
fonctionnement est excellent le samedi.
Le samedi une centaine de commerçants sont présents sur le
marché et proposent une offre très variée, à la composition
équilibrée, mêlant alimentation et produits divers (fleurs,
confection hommes-femmes-enfants, art africain, bijoux,
sacs, savons, nappes, corbeilles, tapis…)
En semaine il est composé uniquement d’abonnés
alimentaires.
L’offre alimentaire y est qualitative et diversifiée avec un
Document non contractuel
accent mis sur les productions locales.
L’ambiance sur le marché est conviviale et des animations y
sont régulièrement tenues.
22
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisLes échanges transfrontaliers peuvent être de deux sortes
Tourisme d’achat : les personnes résidant en Allemagne et
Les personnes résidant en France mais travaillant en
en Suisse et venant faire leurs courses dans les pays
Allemagne et en Suisse
frontaliers
Population comptabilisée dans la clientèle française.
Ces échanges se font donc davantage dans le sens France
Document non contractuel
Evasion commerciale hors d’Allemagne et de Suisse, ou
vers l’Allemagne et la Suisse que l’inverse en raison des
tourisme d’achat pour les Allemands et les Suisses.
différences de rémunération entre les pays.
23
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : l’attractivité économique de la Suisse s’est renforcée au fil des années, aussi bien auprès des Français que des Allemands. La ville de Saint-Louis compte
une forte proportion de transfrontaliers dans sa population active en particulier des actifs qui travaillent en Suisse.
Au sein de l’Eurodistrict trinational de Bâle, la Suisse constitue la première zone de
destination des travailleurs transfrontaliers (français et allemands).
La part de travailleurs transfrontaliers dans les emplois des résidents de la zone d’emploi
de Saint-Louis s’élève à 45,9%, actant le rôle de la commune comme zone de résidence
de migrants transfrontaliers, qu’ils travaillent en Suisse ou en Allemagne.
Part des transfrontaliers dans la population
ayant un emploi
Document non contractuel
24
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : EuroAirport constitue une source d’emplois et d’attractivité
indéniables pour le territoire. Pour autant, il est une destination en soi, et profite
d’accès performants qui ne permettent pas au reste du territoire de réellement
profiter de cette population salariée.
EuroAirport draine chaque année 6,5 millions de voyageurs et la zone emploie
environ 6 200 personnes en 2014. Les développements prévus à horizon 2030
indiquent un potentiel de 20 000 emplois à terme au total.
Les deux-tiers des employés habitent en France, 13,5% en Suisse et 7,3% en
Allemagne.
Le projet du Technoport prévoit la création d’un quartier comprenant de
l’immobilier de bureau et surtout de 40 000 à 60 000 m² de commerces et loisirs
développés par Unibail-Rodamco à horizon 2020-2022. Le projet se situera entre
l’autoroute et la voie ferrée, coupant le cœur de ville de Saint-Louis de la zone
aéroportuaire.
Ce projet aura pour objectif de capter la clientèle de flux liée à l’autoroute et à
l’aéroport, et de capter la clientèle résidant en Suisse et en Allemagne.
Compte tenu de la taille et du positionnement de cet équipement, le commerce de
centre-ville de Saint-Louis pourra difficilement capter cette clientèle pourtant
Document non contractuel
géographiquement proche.
25
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisForces Faiblesses
Une accessibilité en voiture aisée par plusieurs axes majeurs Absence de boucle marchande
Proximité de l’EuroAirport Un tryptique services/hygiène-beauté-santé/alimentaire marqué
Nombreuses lignes de bus par la faiblesse du nombre de commerces alimentaires.
Des commerces de proximité, et notamment des commerces de Une absence de points d’ancrages forts jouant le rôle de marqueurs
bouche proposant un positionnement qualitatif moyen de gamme d’entrée en centre-ville
Le marché de plein vent Place de l’Europe se situe en cœur de Un confort d’achat parfois contraint pour les piétons (logique
ville et propose une offre importante fonctionnelle et routière, déficit d’espaces publics,...)
Des équipements vecteurs de flux en centre-ville (Mairie, Une commercialité limitée des nouveaux espaces Place de l’Hôtel
équipements scolaires, équipements culturels, poste, église…) de Ville
Un cœur de ville resserré, à l’échelle piétonne, qui offre une A l’échelle large, l’offre de Bâle accentue l’évasion commerciale
véritable centralité en regroupant la majorité des commerces et Des commerces qui ne profitent pas des flux générés par la
des équipements locomotive alimentaire.
Opportunités Menaces
Projet urbain Vision 3 Land Renforcement de l’évasion commerciale : projet Unibail
Renforcement de la desserte en transport en commun avec le Projet centre-ville de Huningue
prolongement du tram depuis Bâle jusqu’à la gare de Saint-Louis
Document de travail 26
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis27 Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis
Messages clefs : la zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis est limitée à l’Est, sur les pays transfrontaliers qu’elle a et aura du mal à capter. Au nord, la
présence de l’autoroute facilite les déplacements, mais aussi l’évasion commerciale vers Mulhouse, qui réduit l’attractivité de la zone sur cette partie du territoire.
La zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis comptabilise plus de 60 000 habitants environ, soit un bassin de population inférieur à 100 000 habitants et qui
constitue une référence minimale pour la mobilisation d’enseignes nationales/internationales.
La zone de chalandise du centre-ville de Saint-Louis est limitée par les frontières
administratives comme géographique, ainsi que part la proximité de l’appareil
commercial de Mulhouse.
Aucun critère objectif ne permet d’envisager une attraction potentielle significative sur Appareil
les populations suisses et allemandes, d’autant plus si le projet d’Unibail-Rodamco se commercial de
l’agglomération
réalise. de Mulhouse
En tenant compte des projets urbains à venir, dont les données de programmation sont
connues, la population à terme (à 2035 environ), s’élèvera à 71 568 habitants.
Légende :
Rhin
Site d’étude
Zone isochrone
La zone de chalandise ne suit pas le À 20 minutes
délimité administratif. Elle est contrainte en voiture
pas différentes natures de barrières.
Barrières concurrentielles
Barrières géographiques
Barrières psychologiques
Document non contractuel
Zone de chalandise réelle :
64 068 hab. en 2012
71 568 hab. en 2035
28
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : la population de la zone de chalandise se caractérise par une prépondérance de personnes âgées entre 30 et 59 ans : cette clientèle est en général
active et mobile, sous l’influence des pôles d’évasion commerciale, et davantage sous l’influence des nouvelles tendances de consommation, qui évoluent (très) vite.
On notera également une légère sous-représentation des 60 ans et +.
=> Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés
Population par âge – INSEE 2012
Document non contractuel
Zone de chalandise
Départ. Haut-Rhin
Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
Zone de chalandise
29
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : plus des deux tiers des ménages sont des familles, qui sont représentées de manière équivalente par des couples avec enfants comme sans enfants.
=> Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés
Profil et typologie des ménages – INSEE 2012
Document non contractuel
Zone de chalandise
Départ. Haut-Rhin
Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
Zone de chalandise
30
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : Une prépondérance de CSP Moyennes à CSP + (45%) , relayée par les CSP Populaires (41%) induisant des niveaux de revenus élevés, et par conséquent
un pouvoir d’achat élevé.
=> Profil type : 30-59 ans, Couple avec/sans enfants, CSP moyenne à + , Revenus élevés
Catégories socioprofessionnelles – INSEE 2012
Zone de chalandise
Départ. Haut-Rhin
Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
Zone de chalandise
Document non contractuel
31
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs : les niveaux de revenus dans la zone de chalandise sont très élevés ; les villes de Saint-Louis et de Huningue possèdent en revanche les niveaux de
revenus les plus bas de la zone (respectivement 21 908 € et 23 186 €).
Revenu fiscal médian par UC – INSEE 2012
Légende :
Site d’étude
Zone de chalandise
Zone de chalandise
Départ. Haut-Rhin
Document non contractuel
Source : geoclip Région Alsace, Champagne Ardennes et Lorraine
Zone de chalandise
32
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisRemarque : l’étude de potentiel met en évidence les activités développables (le champ des possibles) mais ne constitue pas une proposition de programmation.
Potentiel de développement commercial
Potentiel commercial pour
Potentiel commercial pour
une offre commerciale
une MS alimentaire
d’accompagnement
Population de la zone de
Chiffre d’affaires pris sur la
chalandise
réduction de l’évasion
commerciale
+
Chiffre d’affaires pris sur la Nombre de commerces de
concurrence dans la zone de proximité développables
chalandise secondaire
+ -
Nombre actuel de commerces de
Chiffre d’affaires pris sur la proximité
clientèle de passage dans la zone de chalandise
Document non contractuel
Chiffre d’affaires total Potentiel de commerces de
envisageable proximité mobilisables
33
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisMessages clefs :
Le potentiel commercial existe pour le développement d’une nouvelle MSA de 1 000 m² de vente actuellement, jusqu'à 1 200 m² de vente à terme, soit la taille d’un
petit supermarché. Cette capacité de développement pourrait également permettre au Carrefour City de s’agrandir.
Quel que soit le cas, la création d’une moyenne surface alimentaire permettra de structurer une centralité commerciale attractive.
Surfaces de plancher envisageables
Chiffre d’affaires pris
sur la réduction de
l’évasion
commerciale
Chiffre d’affaires pris
sur la concurrence
dans la zone de
chalandise
N.B : Potentiel de surfaces de vente développables en sus de l’offre
existante sur la zone de chalandise
Chiffre d’affaires pris
sur la clientèle de
passage Enseignes envisageables
Document non contractuel
Chiffre d’affaires
total envisageable
Remarque : l’étude de potentiel met en évidence des surfaces
développables (le champ des possibles) mais ne constitue pas une
proposition de programmation.
34
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-Louis Rappel de la méthodologie :
Population de la Nombre de Nombre actuel de Potentiel de
zone de commerces de commerces de commerces de
chalandise proximité proximité dans la proximité
développables zone de chalandise mobilisables
Zone de chalandise Prise de part de marché Hors zone Méthodologie
Population X dépense moyenne X prise de
part de marché + hors zone/ CA moyen
• 64 098 habitants à l’état actuel par secteur d’activité*
• 71 568 habitants à terme (2035) De 30 % à 50 % suivant les 5% à 10% selon les = unités développables ex nihilo
secteurs d’activité activités
Unités développables ex nihilo
– unités existantes
= unités développables en plus de
l’existant
Source : INSEE 2012 Estimation Convergences-CVL Estimation Convergences-CVL *Source : FCGA
Document non contractuel
35
Etude sur le commerce du centre-ville – Saint-LouisRés ul ta ts Etude Potenti el
A vi s N om bre Surf a ce pl a ncher Surf a ce de vente
A cti vi tés Com m enta i res
C- CV L dével oppa bl e ( m ²) ( m ²)
Si tuati on actue l l e Long te rme ( 2035)
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n m agasin d e
Un surgelés
1 250 m² 200 m² su r gelés su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n e
Boulangerie-pâtisserie
1 150 m² 120 m²
b o u lan ger ie su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Il est indispensable d'implanter la boulangerie
vers la locomotive alimentaire afin d'assurer sa pérennité.
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e ép ic er ie fin e
su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Cette activité peut être mutualisée avec l'activité
Epicerie fine 1 60 m² 50 m²
Chocolaterie-confiserie.
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e ép ic er ie fin e
Chocolaterie confiserie
1 60 m² 50 m²
su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Cette activité peut être mutualisée avec l'activité Epicerie
fine.
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n p r essin g su r
Pressing 1 120 m² 80 m² l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer 1 à 2 in st it u t s su r
Salon de beauté et parfumerie 1à 2 100 m² / unité 80 m² / unité l'en sem b le d es éc h elles t em p s . Leur positionnement devra être complémentaire.
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer 1 à 2 salo n s d e
Salon de coiffure 1à 2 80 m² / unité 70 m² / unité c o iffu r e su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s . Leur positionnement devra être complémentaire.
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e u n p o t en t iel p o u r la c r éat io n d 'u n e lib r air ie-
p ap et er ie su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s. Une mutualisation de l'activité avec le tabac-
presse devrait être privilégiée, d'autat plus que l'offre est déjà bien representée en centre-ville de Saint-
Louis.
Librairie papeterie 1 120 m² 100 m² Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
Tabac- presse
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n t ab ac -p r esse
su r l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
Sous réserve de la mobilisation d'un porteur de projet.
L 'ét u d e d e d im en sio n n em en t in d iq u e q u 'il ser a p o ssib le d e c r éer u n e p h ar m ac ie su r
Pharmacie
1 250 m² 200 m² l'en sem b le d es éc h elles t em p s .
Sous réserve des autorisations administratives nécessaires.
Document non contractuel
Restaurants
3à5 450 à 750 m² - Selon l'étude de dimensionnement 3 à 5 r est au r an t s, au concept différenciant, peuvent être créés.
TO TAL
12 à 16 1 6 4 0 à 2 1 2 0 m² 9 5 0 à 1 1 0 0 m²
sur l'ensemble des éc helles temps
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