2018 L'HABITAT SOCIAL PRIX DE THÈSE SUR - Grand prix - L'Union sociale pour l'habitat
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PRIX DE THÈSE SUR
L'HABITAT SOCIAL
2018 Lauréats Grand prix
Matthieu GIMAT
Prix spéciaux
Yannick HASCOËT
́mence LÉOBAL
Cle
SOMMAIRE
Éditorial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.1
Présentation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.2
Jury 2018. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.3
Grand prix - Matthieu GIMAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.4
Prix spécial - Yannick HASCOËT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.14
Prix spécial - Clémence LÉOBAL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.22
Autres thèses remarquées par le jury. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.30
ÉCLAIRER LES ENJEUX,
ÉDITORIAL
ENCOURAGER LES JEUNES
CHERCHEURS
D
epuis 2014, l’Union sociale pour l’habitat, la Caisse des Dépôts et l’Institut
CDC pour la recherche ont engagé ensemble une dynamique de coopération
avec les milieux de la recherche : lancement d’un prix de thèse et de
l’article scientifique sur l’habitat social, organisation de journées d’échanges entre
chercheurs et acteurs de l’habitat avec le Réseau des acteurs de l’habitat et le
Réseau recherche habitat logement (REHAL), publication annuelle d’un panorama
recensant l’ensemble des travaux scientifiques sur l’habitat et le logement,
lancement ou participation à de nouvelles recherches…
L’objectif fondamental de notre action À travers ce prix, nous sommes heureux
conjointe est d’améliorer la compréhension cette année encore de primer des thèses de
d’un secteur d’activité, l’habitat social, qui très grande qualité sur des sujets aussi divers
représente 4,7 millions de logements en et éclairants que l’évolution des conditions
France, construits et gérés par quelque de la production de logements sociaux et
700 organismes Hlm présents dans tous les ses conséquences sur le fonctionnement du
territoires et accueillant près de 10 millions secteur (Matthieu Gimat), les transforma-
de personnes. tions de l’image des cités d’habitat social
sous l’influence du développement d’un tou-
Les travaux des chercheurs permettent en risme militant (Yannick Hascoët) ou encore
effet de poser un regard pointu et objectif l’analyse des interactions entre les manières
sur les enjeux actuels du secteur, tout en d’habiter de populations minorisées et la
apportant le recul et une capacité de rupture mise en œuvre des politiques publiques du
très précieuse pour les opérationnels. Il s’agit logement social (Clémence Léobal).
également de mieux faire connaître les pro-
blématiques des acteurs de l’habitat social Nous souhaitons que la présente publication
aux chercheurs, ainsi que d’encourager les incite tous les acteurs de l’habitat social à se
jeunes générations à développer des travaux saisir de ces travaux, particulièrement acces-
dans notre domaine et d’inciter les ensei- sibles et bien rédigés, et à développer de
gnants et responsables de laboratoires de nouvelles occasions de dialogue avec le
recherche à les orienter en ce sens. monde universitaire et de la recherche.
Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'habitat
Jean-Luc Vidon, président du jury, directeur général d’ICF Habitat La Sablière,
président de l’AORIF, l’Union sociale pour l’habitat d’Île-de-France
Olivier Mareuse, vice-président du jury, directeur des Gestions d’Actifs,
directeur des Fonds d’épargne de la Caisse des DépôtsPRÉSENTATION
UN PRIX DE THÈSE
SUR L’HABITAT SOCIAL
Des thèses de qualité, qui représenté par Pierre Laurent, responsable
renouvellent notre compréhension du développement, direction des prêts de la
de l’habitat social Banque des Territoires. Le jury composé de
Créé en 2014, le prix de thèse sur l’habitat 18 membres compte également des dirigeants
social décerné par l’Union sociale pour l’ha- d’organismes Hlm, des membres de la Caisse
bitat, la Caisse des Dépôts et l’Institut CDC des Dépôts et des universitaires et chercheurs
pour la recherche récompense tous les deux reconnus. Hélène Peskine, secrétaire per-
ans les meilleures thèses qui contribuent à manente du Plan urbanisme, construction,
éclairer les enjeux de ce secteur : son écono- architecture (PUCA), fait partie du jury en
mie, sa production, son renouvellement, sa tant que personnalité qualifiée.
gestion, ses usages, son histoire, son rapport
aux politiques de l’habitat, son inscription L’organisation du prix bénéficie des conseils
territoriale, sa contribution à la transition du RÉseau recherche HAbitat Logement
énergétique et écologique, ses qualités archi- (REHAL), qui contribue à la reconnaissance
tecturales et morphologiques, tant au niveau de sa qualité et à sa portée scientifique. Le
national, voire international, que local ou prix a également reçu le soutien du Minis-
micro-local. tère de l’Enseignement supérieur, de la
Recherche, et de l’Innovation, ainsi que du
Ces thèses, qui peuvent émaner de toutes PUCA.
les disciplines académiques, doivent égale-
ment comporter des qualités de lisibilité et La valorisation des travaux
être facilement appropriables par un public Au-delà de l’aide à la publication de la thèse
de professionnels du secteur. lauréate, l’Union sociale pour l’habitat et la
Caisse des Dépôts souhaitent faire connaî-
Un jury composé de professionnels tre largement aux professionnels et mili-
et de chercheurs tants du logement social, les travaux primés
Pour l’édition 2018, le jury a examiné les ou remarqués par le jury. Les jeunes cher-
16 thèses concourantes, sous la présidence cheurs seront appelés à intervenir dans le
de Jean-Luc Vidon, directeur général d’ICF cadre du Congrès Hlm et dans différentes
Habitat La Sablière, président de l’AORIF, rencontres thématiques qui émailleront
l’Union sociale pour l’habitat d’Île-de-France l’année. Leurs travaux seront présentés sur
et la vice-présidence d’Olivier Mareuse, les supports de communication papier et
directeur des Gestions d’Actifs, directeur numérique des deux organisations.
des Fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts,3
JURY 2018
Président › Louis Henry, architecte, responsable territoires et
Jean-Luc Vidon, directeur général d’ICF Habitat La développement durable, Institut CDC pour la
Sablière, président de l’AORIF-Union sociale pour recherche
l’habitat d’Ile-de-France › Isabelle Laudier, responsable de l’Institut CDC
pour la recherche
Vice-président › Louis-François Le Glass, responsable des ana-
Olivier Mareuse, directeur des Gestions d’Actifs, di- lyses financières pour la région Grand-Ouest,
recteur des Fonds d’épargne de la Caisse des Dé- Banque des Territoires
pôts, représenté par Pierre Laurent, responsable
du développement, direction des prêts, Banque des
Territoires Représentant l’université et la recherche
› Jean-Yves Authier, sociologue, professeur à l'uni-
versité Lyon 2 et directeur adjoint du Centre Max
Personnalité qualifiée
Weber (UMR 5283, CNRS)
Hélène Peskine, secrétaire permanente du PUCA,
Plan urbanisme, construction, architecture › Marie-Christine Jaillet, directrice de recherche au
CNRS, laboratoire LISST-cieu (UMR 5193, univer-
Membres sité de Toulouse, CNRS, EHESS)
› François Madoré, professeur à l'Institut de géo-
Représentant l’Union sociale pour l’habitat graphie (Igarun) de l'université de Nantes, Labo-
et ses fédérations ratoire Espaces et SOciétés (UMR 6590, CNRS)
› Amélie Debrabandère, directrice générale, Lille › Gilles Pinson, professeur de science politique à
Métropole Habitat Sciences Po Bordeaux, Centre Emile Durkheim
› Gérard Deygas, président de Logivelay, membre
› Christian Tutin, professeur d’économie du loge-
du conseil fédéral de la Fédération des Coop’Hlm
ment et d’histoire économique à la Faculté des
› Valérie Fournier, présidente d’Habitat en région, sciences économiques et de gestion de l’UPEC,
présidente de la Fédération des entreprises so- chercheur au Lab’urba
ciales pour l’habitat
› José de Juan Mateo, directeur délégué, PROCIVIS
Immobilier
› Laurent Juvigny, directeur général, OPH de l’An-
goumois
Représentant la Caisse des Dépôts
› Julien Garnier, service des études, direction des Secrétariat du jury
prêts, Banque des Territoires
› Dominique Belargent, responsable des partenariats insti-
› Guillaume Gilquin, responsable du service des tutionnels, direction de la communication, L’Union sociale
études, direction des prêts, Banque des Territoires pour l’habitat2018
LAURÉAT
GRAND PRIX
MATTHIEU GIMAT
« Produire le logement social. Hausse de la construction,
changements institutionnels et mutations de l’intervention
publique en faveur des Hlm (2004-2014) ».
Thèse de doctorat en aménagement et urbanisme dirigée par Sylvie Fol,
soutenue le 28 novembre 2017 à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne.
Matthieu Gimat est docteur en aménagement, urbanisme et
géographie de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Il est membre
associé au laboratoire Géographie-Cités. Depuis 2018, il occupe les
fonctions de secrétaire scientifique de la plateforme d’observation
des projets et stratégies urbaines (Popsu), programme de recherche
des ministères de la Transition écologique et solidaire et de la
Cohésion des territoires.
matthieugimat@gmail.com
Bref aperçu
Depuis le début des années production Hlm. Pour ce faire, originale au cours de la décen-
2000, le coût de production elle s’appuie sur le traitement nie. Ils visent notamment à
des logements locatifs sociaux de données statistiques ainsi faire que les organismes Hlm
a augmenté, tandis que l’État que sur une enquête réalisée mobilisent leurs réserves finan-
a considérablement réduit les auprès d’acteurs de l’habitat cières dans la production
subventions directes qu’il au sein des communautés d’ag- neuve, à distribuer inégalement
accorde à chaque opération glomération du Val-de-Bièvre, dans l’espace le surplus de
Hlm. Malgré cela, le nombre du Boulonnais et de la com- logements produits et à réor-
de logements livrés chaque munauté urbaine de Bordeaux. ganiser les modalités d’accès
année a connu une hausse Un outillage théorique spéci- à la ressource foncière. Le sys-
importante et durable. Alors fique est proposé, qui croise tème mis en place est cepen-
que 46 000 logements Hlm les apports de la théorie de la dant dépendant des opérateurs
ont été produits en 2000, plus régulation et de recherches à but lucratif ainsi que des
de 100 000 le sont systéma- sur les acteurs de la production évolutions des marchés immo-
tiquement à partir de 2006. urbaine. Cela permet de mon- biliers ; il participe de plus à
La thèse explore cet apparent trer que des décisions poli- redéfinir les bénéficiaires de
paradoxe, en analysant les tiques, des ajustements locaux l’intervention publique.
évolutions de l’organisation et des dispositifs de coordina-
institutionnelle du système de tion ont été articulés de façon5
Résumé et apports
pour les acteurs du logement social
Problématique Pourtant, elle ne s’explique pas par une
Les organismes Hlm français ont été encou- réforme de fond du système de financement
ragés, notamment depuis l’annonce en 2004 ou de l’organisation des acteurs de la pro-
du Plan de cohésion sociale, à augmenter duction Hlm, comparable par exemple à
leur production de logements locatifs sociaux celle qui a été décidée en 1977. La littérature
neufs. Cette orientation politique, confirmée scientifique met en effet plutôt en évidence
tout au long de la décennie par les gouver- l’existence d’un ensemble disparate de muta-
nements successifs, vise à faire du logement tions peu politisées, qui ont été mises en
social l’un des principaux leviers des poli- place de façon désynchronisée et à diffé-
tiques du logement, voire de l’aménagement rentes échelles institutionnelles (Driant,
en France. L’objectif politique est de pro- 2015). Elles ont par exemple porté sur la
mouvoir la mixité sociale et l’habitat en nature des ressources mobilisées pour finan-
zone dense, tout en répondant par la pro- cer les opérations neuves, sur la répartition
duction neuve à une « crise du logement » des responsabilités entre acteurs publics ou
touchant particulièrement les grandes agglo- se sont traduites par une évolution des atti-
mérations. Il s’agit aussi de stimuler l’activité tudes des collectivités territoriales vis-à-
dans le secteur de la construction, touché vis de la production Hlm. La thèse cherche
de façon brutale par la crise économique à évaluer la mesure dans laquelle cet ensem-
de 2007-2008. ble disparate de changements institutionnels
a pu permettre la hausse significative de la
Ainsi, en l’espace d’une décennie, la produc- production Hlm constatée.
tion de logements locatifs sociaux en France
a effectivement été multipliée par un peu Théorie et méthodes
plus de trois. Alors qu’environ 46 000 loge- Pour répondre à cet enjeu, la thèse s’appuie
ments Hlm ont été financés en 2000, plus sur un outillage théorique interdisciplinaire,
de 144 000 l’ont été en 2010. Cette croissance qui articule des ressources provenant de
est durable tout au long de la période, puisque l’aménagement et de l’urbanisme, de la géo-
depuis 2006, plus de 100 000 logements ont graphie, des sciences économiques ainsi que
systématiquement été financés chaque année. de la sociologie. Plus particulièrement, des
Ainsi, la production Hlm a renoué avec des concepts issus de la théorie de la régulation,
rythmes de production proches de ceux qui notamment dans ses dimensions sectorielles
ont été connus du milieu des années 1950 et territoriales, sont mobilisés (Laurent, du
au milieu des années 1970. Cette hausse est Tertre, 2008 ; Boyer, 2015). La thèse vise à
d’autant plus surprenante qu’elle se produit évaluer la mesure dans laquelle les change-
dans un contexte de forte augmentation des ments observés dans le système de production
prix fonciers et immobiliers. Hlm peuvent être interprétés comme résultantPrix de thèse sur l’habitat social 2018 6
d’un ou plusieurs « processus de régulation ». dieusienne des champs économiques (Bour-
Ce concept renvoie, selon les propositions de dieu, 2000). Cela amène à considérer le sys-
J. Painter et M. Goodwin (1995), à des ensembles tème de production Hlm à l’échelle « méso »,
de pratiques concrètes et discursives produites celle des institutions, en se concentrant sur
par des institutions sociales et politiques, qui la façon dont les organismes Hlm gèrent les
peuvent aussi à leur tour être à l’origine de flux financiers et les ressources foncières
nouvelles institutions. Ces processus de régu- nécessaires à la production de logements
lation visent à déplacer dans l’espace ou dans locatifs sociaux neufs. Une attention parti-
le temps les crises que rencontrent inévita- culière est aussi portée aux outils et ratio-
blement les systèmes socioéconomiques. Ils nalités auxquels ces derniers ont recours,
connaissent de plus des phénomènes d’adap- en particulier pour inscrire leur activité
tation au fur et à mesure de leur diffusion dans l’espace.
spatiale et de leur rencontre avec différents
secteurs économiques. Pour ce faire, la thèse s’appuie sur un dis-
positif d’enquête qui vise à mettre en évi-
La thèse emprunte aussi des outils aux dence les traits saillants du système de
études néo-marxistes portant sur la pro- production Hlm français par la comparaison
duction de la ville (Topalov, 1987 ; Aalbers, de cas très différents. Trois intercommuna-
Christophers, 2014) ainsi qu’à l’analyse bour- lités françaises ont été choisies du fait de
Tableau 1. Interactions entre les différents ajustements réalisés entre 2004 et 2014 en matière
de production du logement social en France, dans le cadre du processus de régulation productiviste
Enjeux sur les marchés du logement
Nature de la crise Crise de l’accès au logement dans les
métropoles et crises cycliques de la
construction
En matière de Maintenir un niveau de financement du
financement logement social pouvant répondre aux besoins
et jouer un rôle contra-cyclique
Ajustements des
modalités de En matière de Concentrer la production neuve là où sont les
production du répartition dans besoins et assurer le consentement des élus
logement locatif l’espace national locaux au logement social
social
En matière de
Mobiliser des terrains plus nombreux et faire en
négociation de la
sorte qu’il soit possible d’y réaliser des
localisation et de la
forme des opérations
opérations répondant aux besoins
Limites dans la capacité des ajustements Absence de réponse aux besoins non satisfaits
à déplacer la crise dans l’espace ou dans par la production neuve dans les métropoles et
le temps effets du parc Hlm neuf sur le reste des
marchés du logementGrand prix 7
leurs spécificités en matière de démographie, récente des organismes Hlm, à la fois dans
de politiques locales de l’habitat et d’orga- les intercommunalités enquêtées et à l’échelle
nisation des champs Hlm locaux : il s’agit nationale. Enfin, des documents divers ont
des communautés d’agglomération de Bou- été mobilisés pour compléter et confirmer
logne-sur-Mer (Pas-de-Calais) et du Val-de- les informations recueillies par ailleurs : il
Bièvre (Val-de-Marne), ainsi que la s’agit majoritairement de rapports d’activité
communauté urbaine de Bordeaux (Gironde). et de contrôle d’organismes Hlm.
Au sein de chacune de ces intercommuna-
lités, des entretiens semi-directifs à visée La thèse met en évidence l’existence d’une
informative et compréhensive ont été menés, organisation originale du système de pro-
principalement avec des élus locaux, des duction Hlm à partir du milieu des années
salariés de collectivités territoriales chargés 2000, interprétée comme le résultat d’un
des politiques de l’habitat ainsi qu’avec des processus de régulation spécifique, qualifié
directeurs et des salariés d’organismes Hlm de « productiviste ». En d’autres termes, mal-
chargés du développement immobilier. Au gré l’absence de réforme de fond, des ajuste-
total, près d’une centaine de personnes ont ments disparates ont effectivement été su-
été rencontrées. Ce matériau principal est perposés et appropriés par les acteurs au
enrichi par des données statistiques sur les point de transformer le système de produc-
caractéristiques du parc et sur la production tion Hlm et d’aboutir à une hausse significa-
Enjeux pour les finances publiques Enjeux pour la production Hlm
Crise budgétaire résultant notamment de Risque d’accumulation de fonds, résultant de
l’endettement consenti depuis la fin des l’amortissement du parc Hlm et du
Trente Glorieuses ralentissement de l’investissement
Limiter la croissance du budget consacré au Mobiliser les fonds propres des organismes Hlm
logement et éviter toute accumulation de pour financer la production neuve et trouver
fonds inutilisés dans les secteurs publics et des moyens pour en assurer le renouvellement
parapublics
Réserver les subventions de l’État aux Encourager les rapprochements entre
opérations Hlm répondant aux besoins et mieux organismes pour que tous puissent mobiliser
répartir à l’échelle nationale la production leurs fonds propres là où des besoins existent
Renoncer à la maîtrise foncière directe par les Développer les péréquations avec le secteur à
collectivités et s’appuyer sur la concurrence but lucratif et évaluer l’opportunité des
entre opérateurs pour négocier la forme des opérations à l’aide de critères justifiant
opérations l’investissement des fonds propres
Poursuite de la croissance de la dépense Concentration des organismes et
publique en matière de logement (aides marchandisation de leur production, qui
personnelles, avantages fiscaux et de taux, fragilisent leur capacité à répondre à certains
etc.) enjeux locaux et de logement des plus démunis
Élaboration M. GimatPrix de thèse sur l’habitat social 2018 8
tive de la production de logements locatifs assure que des fonds ne s’accumulent pas
sociaux neufs. Les causes de ces ajustements, au sein du secteur Hlm sans pouvoir être
leurs interactions et leurs limites sont dé- dépensés. Ainsi, ce n’est pas seulement,
crites dans le Tableau 1, puis détaillées ci-des- comme par le passé, un nouvel avantage
sous. Il est à noter que, au moins jusqu’aux consenti par l’État qui aboutit à une hausse
réformes entreprises en 2017-2018 par le de la production de logements locatifs
gouvernement d’E. Philippe, ces ajustements sociaux, mais aussi l’investissement d’une
touchent les organismes Hlm et les collecti- ressource interne au secteur.
vités territoriales de façon inégale.
Or, la thèse met en évidence le fait que la
Des mutations en matière de mobilisation de cette ressource est l’un des
financement, qui incitent à une moteurs du changement dans le secteur
réorganisation des organismes Hlm Hlm, en particulier en ce qui concerne la
Dans sa première partie, la thèse montre distribution et la taille des organismes. Si
que le processus de régulation productiviste ceux-ci sont encouragés depuis plusieurs
se traduit par une évolution de la structure décennies à fusionner et à rationaliser leurs
du plan de financement de chaque opération périmètres d’intervention pour gagner en
de logements locatifs sociaux neufs. En efficacité, ils sont aussi incités à le faire
effet, alors que ces opérations étaient réali- depuis le milieu des années 2000 pour réa-
sées jusqu’alors à l’aide de prêts et de sub- liser des péréquations territoriales. Cette
ventions, les organismes Hlm y contribuent expression renvoie à la capacité de certains
désormais en mobilisant leurs fonds propres, organismes Hlm à investir leurs fonds pro-
c’est-à-dire principalement les excédents pres là où les besoins en logements locatifs
d’exploitation produits par la gestion de sociaux neufs sont les plus importants, y
leur parc immobilier. En 1984, cette ressource compris lorsque ces fonds propres résultent
représente 4 % des fonds mobilisés pour la de l’exploitation de logements localisés ail-
production de logements Hlm neufs à leurs, et notamment dans des zones où les
l’échelle nationale et l’équivalent de 131 besoins sont moindres. Malgré cela, la thèse
millions d’euros ; en 2014, elle en représente montre que la structure du secteur a évolué
12 % et 1,6 milliards d’euros. de façon mesurée : les sociétés anonymes
d’Hlm ont en particulier développé des coo-
La mobilisation par les organismes Hlm de pérations et des liens capitalistiques plutôt
leurs fonds propres à partir du milieu des qu’elles n’ont fusionné, de façon à articuler
années 2000 a été rendue possible par une les avantages d’un patrimoine et d’un péri-
amélioration de leur situation financière, mètre d’intervention importants avec le
liée à l’amortissement d’une partie de leur maintien d’une forte inscription locale.
parc immobilier. Elle a cependant aussi été
produite par des incitations de l’État et de Des dispositifs pour répartir dans
la Caisse des Dépôts, le principal prêteur l’espace le surplus de production
des organismes Hlm. La mobilisation de Dans sa deuxième partie, la thèse discute la
cette ressource permet notamment de com- façon dont les financements Hlm, qui peu-
penser la diminution de certaines subven- vent a priori être investis n’importe où dans
tions publiques. Dans le même temps, elle l’espace, sont transformés en des produitsGrand prix 9
immobiliers situés. Dans la perspective pro- La thèse met en évidence le fait que la
ductiviste, l’enjeu est de faire en sorte que mobilisation de terrains plus nombreux,
le surplus de production ne créée pas de va- nécessaire pour répondre à des objectifs de
cance locative et réponde aux besoins en lo- production de logements locatifs sociaux
gement là où ils sont perçus comme étant augmentés, n’a pu se faire selon les modalités
les plus importants. Pour ce faire, la thèse qui prévalaient jusqu’alors. Certaines col-
montre que les modalités de spatialisation lectivités territoriales, qui accompagnent
de la production neuve ont été réformées : depuis plusieurs décennies le secteur Hlm,
elles reposent désormais sur la multiplica- avaient en effet développé des moyens tech-
tion de dispositifs institutionnels entre niques et financiers permettant de maîtriser
l’État et les collectivités territoriales, qui vi- directement ou indirectement des terrains
sent à faire accepter à certaines d’entre elles et d’en confier le développement à des orga-
un effort de production Hlm conséquent ; nismes Hlm choisis préalablement. Ce mode
elles reposent aussi sur le fait que les orga- de faire s’avère difficile à maintenir dans le
nismes Hlm sont appelés à être moins des cadre du processus de régulation producti-
exécutants des acteurs publics, mais de plus viste : il laisse de façon croissante la place à
en plus des intermédiaires à même de s’ap- des formes d’encadrement très en amont
proprier et de réinterpréter les injonctions des opérations Hlm par le droit du sol ou,
politiques exprimées à différentes échelles. plus en aval, par la co-conception négociée
des projets urbains et immobiliers. Les col-
La thèse met en évidence le fait que ces lectivités ont ainsi tendance à avoir recours
évolutions ont été utiles pour concentrer à des outils moins contraignants que par le
la production neuve dans les grandes villes passé pour préparer les terrains nécessaires
françaises ainsi que dans les villes «déficitaires» à la production Hlm, mais qui limitent leur
en logements sociaux, au sens de la loi SRU. capacité à décider de la forme des opérations
Elle montre cependant que, dans le même ou à maîtriser la concurrence sur les marchés
temps, l’imposition d’objectifs quantitatifs fonciers et immobiliers.
par l’État a pu être un frein à l’adaptation des
politiques du logement social aux spécificités Du point de vue des organismes Hlm, la
de la démographie et des marchés immobiliers hausse des objectifs de production et la dif-
des intercommunalités enquêtées. ficulté d’accès à des opportunités foncières
se traduisent en premier lieu par des chan-
Des évolutions dans les modalités gements organisationnels. Ces derniers ont
de négociation de la localisation deux visées. D’une part, ils doivent permet-
et de la forme des opérations tre aux organismes de mieux connaître les
La thèse décrit ensuite des évolutions des marchés fonciers et immobiliers locaux et
modes de faire des organismes Hlm. La troi- de développer des modes de faire permet-
sième partie explore les façons dont ces der- tant d’y intervenir directement. Cela ren-
niers accèdent à des opportunités foncières, voie en particulier au développement de
tandis que la quatrième partie rend compte compétences en matière de prospection
des façons dont ils négocient le développe- foncière. D’autre part, les organismes doi-
ment de ces opportunités, en particulier vent garantir la valorisation des différents
avec les collectivités territoriales. types de ressources dont ils disposentPrix de thèse sur l’habitat social 2018 10
(financières, techniques, sociales ou encore Cela renvoie à un souci d’équilibrer, à
symboliques) auprès des collectivités terri- chaque moment de la décision d’investisse-
toriales, puisque celles-ci continuent de dé- ment, le coût en fonds propres et la capacité
livrer les autorisations nécessaires à la des opérations considérées à en assurer la
construction de logements locatifs sociaux. reproduction.
Pour les sociétés anonymes d’Hlm, cela im-
plique la nécessité d’articuler les exigences Vers une néolibéralisation
locales avec celles de leur actionnaire ma- de la production de logements
joritaire. Ces deux visées se sont traduites, locatifs sociaux ?
au sein de certains organismes Hlm, par la La conclusion de la thèse montre que la
constitution de services chargés des inter- hausse de la production de logements loca-
actions avec les marchés fonciers et immo- tifs sociaux dans le cadre du processus de
biliers locaux, et y compris avec les régulation productiviste a été principale-
opérateurs urbains à but lucratif. Dans ce ment rendue possible par la mobilisation
contexte, certaines formes de péréquations des fonds propres des organismes Hlm, par
foncières entre logements en accession à la la diversification de leurs compétences et
propriété et logements locatifs sociaux au l’élargissement de leurs périmètres d’inter-
sein d’opérations d’aménagement ou immo- vention (qui permettent de réaliser des pé-
bilières mixtes apparaissent comme un le- réquations entre territoires ou entre
vier de maîtrise des coûts de production. produits immobiliers) ainsi que par l’articu-
lation de leur activité avec celle d’acteurs à
En second lieu, la thèse met en évidence but lucratif dans le contexte d’opérations
une évolution des rationalités et des outils mixtes. En d’autres termes, la diminution
techniques mobilisées par les organismes des subventions de l’État à la production
Hlm pour élaborer leurs stratégies de pro- neuve a été compensée par des formes de
duction et prendre leurs décisions d’enga- solidarités internes au secteur Hlm ou ba-
gement. Ils produisent en particulier des sées sur la redistribution de la valeur créée
analyses financières prévisionnelles et des au moment du montage d’opérations
diagnostics territoriaux, qui visent non seu- mixtes. Il est à noter que les réformes mises
lement à maximiser leurs capacités de pro- en œuvre par le gouvernement d’É. Phi-
duction, mais aussi à disposer d’une évalua- lippe à partir de 2017, qui visent à favoriser
tion de leurs biens fonciers et immobiliers, la concentration des organismes Hlm et à li-
qu’ils ont en conséquence tendance à consi- miter l’engagement financier de l’État, s’ins-
dérer de plus en plus comme des investis- crivent dans la continuité de ces évolutions,
sements devant être valorisés. Dans ce mais semblent viser à les étendre et à les
contexte, les négociations avec les collecti- systématiser à l’échelle de l’ensemble du
vités territoriales concernant la forme des secteur Hlm.
opérations consistent de plus en plus à éva-
luer le coût des demandes politiques au re- Cependant, ce système de production – et
gard de la capacité des opérations à produire en particulier sa conséquence première, la
des avantages financiers, ou bien à moyen hausse du nombre de logements locatifs so-
terme au cours de leur exploitation, ou bien ciaux construits – apparaît comme étant en
à long terme lors de leur éventuelle revente. décalage avec les processus de néolibérali-Grand prix 11
sation qui touchent les politiques publiques « filet de sécurité » aux plus démunis
et parapubliques occidentales. Par exemple, (comme le modèle résiduel) (Harloe, 1995 ;
au Royaume-Uni, le parc immobilier social Kemeny, 1995), mais plutôt à faciliter la
a connu une résidualisation, c’est-à-dire définition et la mise en œuvre des projets
qu’il a été en partie vendu à ses occupants résidentiels et professionnels des ménages
dès les années 1980, que la construction qui ont les moyens d’en formuler un. En ce
neuve a été ralentie et que les logements so- sens, on peut considérer qu’il relève du néo-
ciaux restants ont été majoritairement ré- libéralisme, dans la mesure où il a pour but
servés aux ménages les plus démunis. d’accompagner prioritairement, à l’image
d’autres mutations contemporaines des po-
Si la situation en France au cours des an- litiques publiques (politiques de l’emploi,
nées 2000 et 2010 ne relève pas de la rési- aides à l’entreprenariat, accès à l’université,
dualisation, elle peut cependant apparaître etc.), ceux qui ont des parcours sociaux as-
comme représentative d’une autre forme cendants (Jessop, 2002). Plusieurs auteurs
de néolibéralisation du logement social. ont montré que des évolutions récentes des
Celle-ci repose, d’une part, sur le constat politiques du logement en Angleterre ou
qu’un soutien public au secteur du loge- aux États-Unis semblent aller dans ce
ment reste nécessaire, notamment pour même sens (Blessing, 2015).
parer aux crises cycliques du secteur de la
construction. Elle consiste, d’autre part, à
faire en sorte que la production Hlm
contemporaine profite principalement non
pas aux plus démunis, mais à des ménages
solvables, à même de s’acquitter de loyers
proches des loyers de marché. Ainsi, le dé-
veloppement du logement social aurait sur-
tout pour but d’assouplir le fonctionnement
des marchés immobiliers des grandes agglo-
mérations, de façon à faciliter les parcours
résidentiels et surtout professionnels d’une
partie de la population. Du fait de la solva-
bilité de ce public, le parc Hlm pourrait
aussi être développé avec un recours moin-
dre au subventionnement public direct et
de façon complémentaire à l’activité d’opé-
rateurs urbains à but lucratif.
Ce modèle d’organisation du système du lo-
gement social, qui correspond dans le cas
français à une tendance plutôt qu’à un état
de fait, ne vise plus à aider l’ensemble de la
population (comme le modèle « de masse »
d’inspiration keynésienne) ou à fournir unPrix de thèse sur l’habitat social 2018 12 Bibliographie Aalbers M. & Christophers B., 2014, « Centring Housing in Political Economy », Housing, Theory & Society, vol. 31, n°4, p. 372-394. Boyer R., 2015, Économie politique des capitalismes, Paris, La Découverte. Blessing A., 2015, « Repackaging the poor? Conceptualising neoliberal reforms of social rental housing », Housing Studies, vol. 31, n°2, p. 149-172. Bourdieu P., 2000, Les structures sociales de l’économie, Paris, Seuil. Driant J.-C., 2015, Les politiques du logement en France, Paris, La Documentation française. Harloe M., 1995, The People’s Home: Social Rented Housing in Europe and America, New York, John Wiley & Sons. Jessop B., 2002, « Liberalism, Neoliberalism and Urban Governance: A State-Theoretical Perspective », Antipode, vol. 34, n°3, p. 453-471. Kemeny J., 1995, From Public Housing to the Social Market, Londres, Routledge. Laurent C., du Tertre, C. (dir.), 2008, Secteurs et territoires dans les régulations émergentes, Paris, L’Harmattan. Painter J., Goodwin, M., 1995, « Local Governance and Concrete Research: Investing the Uneven Development of Regulation », Economy and Society, vol. 24, n°3. Topalov C., 1987, Le logement en France : histoire d’une marchandise impossible, Paris, Presses de la Fondation nationale des sciences politiques.
Grand prix 13
INTÉRÊT DE LA THÈSE POUR LES ACTEURS DE L’HABITAT SOCIAL
Selon l’auteur, les principaux apports de Elle permet, d’une part, de discuter
la thèse se situent à trois niveaux. l’adaptation, l’appropriation et les effets
En premier lieu, celle-ci constitue une dans un secteur économique des
ressource documentaire concernant les injonctions politiques à la mixité sociale,
mutations des politiques du logement au recentrage de l’investissement public
social en France et des organismes Hlm. et à la densification des villes. D’autre
Elle permet de connaître le part, elle apporte des éléments pour
fonctionnement concret du circuit de comprendre les spécificités de l’évolution
financement du logement social et des politiques du logement social
d’envisager les effets sur celui-ci des françaises par rapport à celles d’autres
décisions politiques prises aux échelles pays occidentaux, en mettant
nationale et locales depuis la fin des notamment en évidence l’importance de
années 2000. la décision de ne pas céder le parc Hlm
En second lieu, la thèse propose un amorti et d’en utiliser les excédents
outillage théorique interdisciplinaire pour d’exploitation pour financer la production
envisager les systèmes de production du neuve.
logement social, dont elle démontre la Elle peut donc constituer un outil
pertinence. L’adaptation de cet outillage intéressant pour les acteurs d’un secteur
à des comparaisons internationales et attachés à penser et anticiper les
intersectorielles constitue un axe de évolutions qui les concernent.
poursuite de ce travail.
En troisième lieu, la thèse propose une
interprétation des mutations récentes du
circuit de financement du logement
social en France.2018
LAURÉAT
PRIX SPÉCIAL
YANNICK HASCOËT
« Vers une modification de l'image de la cité d'habitat social ? Lisières
métropolitaines et détours « récréa(r)tistes » (Marseille, Paris, Montréal) ».
Thèse de doctorat en géographie, aménagement et urbanisme dirigée par Isabelle Lefort
et Éric Charmes, soutenue le 12 décembre 2016 à l’Université Lumière Lyon 2.
Formé aux métiers du tourisme (BTS, licence professionnelle,
master 1), Yannick Hascoët a complété son cursus initial par un
master 2 recherche en études urbaines (Institut d’urbanisme de
Lyon) avant d’intégrer le laboratoire RIVES de l’ENTPE pour y
préparer sa thèse. Après une expérience à l’agence d’urbanisme de
Saint-Nazaire, il est désormais Maître de conférences à l’Université
d’Avignon et des Pays de Vaucluse (UAPV – UMR Espace Dev) où il
poursuit ses recherches sur des pratiques de découverte aux
marges des centres touristiques institués.
yannick.hascoet@univ-avignon.fr
Bref aperçu
Cette thèse pose la question La cité d’habitat social, plus À partir d’enquêtes sur des ter-
de la modification de l’image encore lorsqu’elle s’incarne dans rains marseillais (quartiers nord),
de la cité d’habitat social, à la forme du grand ensemble parisiens (banlieue populaire
partir du constat du dévelop- des décennies 1950-1970, des nord et sud-est de Paris)
pement de pratiques touris- condense le discrédit et donc et montréalais (l’ensemble d’ha-
tiques et artistiques en son l’enjeu du questionnement traité bitat social Jeanne-Mance), la
sein et dans les marges métro- par la recherche : les pratiques thèse montre que ces détours
politaines en général. C’est touristiques et artistiques ana- « récréa(r)tistes » interrogent
donc plus globalement l’hypo- lysées signent-elles la mise en la fabrique de la (re)connais-
thèse d’une revalorisation des circulation d’une nouvelle image sance des espaces stigmatisés
lisières sociospatiales qui est des cités qu’elles explorent? Et et sont à ce titre porteurs d’en-
l’objet de ce travail. dans quelle mesure peut-on jeux politiques, esthétiques et
parler de pratiques pionnières? économiques.15
Résumé et apports
pour les acteurs du logement social
Problématique : un autre regard postes de la (re)valorisation d’espaces stig-
sur les cités Hlm ? matisés. L’attractivité d’un lieu pourrait-elle
Le constat est connu : les banlieues de tours alors s’expliquer par les préférences pion-
et de barres, emblématiques de l’urbanisme nières de touristes et d’artistes ? Si l’on croise
fonctionnaliste, souffrent depuis longtemps les littératures sur l’invention touristique
d’une situation critique et de représenta- et la gentrification, une figure commune
tions elles-mêmes péjoratives. Or, dans cer- émerge bien : celle du pionnier. Il a le visage
tains de ces mêmes espaces se développent du découvreur de terra incognita dans le
aujourd’hui des pratiques de découverte, de premier cas, le visage de l’artiste gentrifieur
visite et de valorisation s’inscrivant dans dans le second. Considérant que les regards
un processus de connaissance et donc de re- portés sur les paysages urbains sont socia-
connaissance de leurs identités architectu- lement construits (que l’on pense au destin
rales, sociales et culturelles. de certains quartiers populaires gentrifiés),
la problématique questionne la revalorisation
Un tourisme spécifique en lien, bien souvent, des cités d’habitat social en interrogeant les
avec des investissements artistiques, mobilise modalités effectives de réalisation des pra-
à présent ces espaces en marge des centres tiques « récréa(r)tistes » et la capacité de
touristiques hérités. Pour rendre compte leurs promoteurs à engendrer un autre ima-
de la porosité des pratiques touristiques et ginaire.
artistiques explorées, nous proposons le
néologisme de pratiques « récréa(r)tistes ». Marseille, Paris, Montréal :
Ce néologisme reconfigure à nouveaux frais les terrains de la recherche
la vielle interdépendance entre pratiques Notre recherche, adossée à la réalisation
touristiques et artistiques : il est en effet d’entretiens (pour une part en situation de
historiographiquement acquis que les visites) et d’observation participante, s’ap-
artistes, confondus en touristes (ainsi des puie sur une enquête résolument multi-sca-
premiers voyageurs, artistes bien souvent) laire et multi-située. Après une enquête
ou à la suite desquels les touristes s’engagent, exploratoire dans un quartier d’habitat so-
sont à la pointe de l’émergence de nouveaux cial lyonnais (Mermoz), nous avons opté
regards sur des espaces jusqu’ici occultés pour une immersion dans les quartiers
ou dépréciés. Le rôle de ces promoteurs est nord de Marseille. Dans les 13, 14, 15 et
particulièrement souligné dans les espaces 16èmes arrondissements de la ville, le déve-
« naturels » (bord de mer, montagne, ...). Sur loppement de pratiques touristiques et ar-
le terrain de la ville, c’est encore l’artiste tistiques tranche avec l’imagerie associée à
qui est régulièrement décrit aux avant- ce territoire.Prix de thèse sur l’habitat social 2018 16
Marseille : un laboratoire de premier plan désormais cette cité : elles sont entraînées
par l’installation au cœur du quartier de-
Hôtel du Nord (2010), coopérative d’habitants puis 2009, de plusieurs œuvres d’art
des quartiers nord dédiée à la promotion contemporain. Enfin, deux autres parcours
des patrimoines du Nord de la ville, a consti- artistiques concernent plus généralement
tué notre porte d’entrée sur le terrain. Initié les lisières métropolitaines : le GR2013 et
par une historienne nommée Conservatrice « Belvédère ». Le GR2013 explore pour une
du patrimoine dans ce territoire du Grand part des quartiers d’habitat social et « Belvé-
Projet de Ville au milieu des années 1990, dère » (2013), parcours coproduit par le
Hôtel du Nord est conforté par l’adhésion Musée d’Art Contemporain de Marseille et
en 2009, de la mairie des 15 et 16èmes, à la Hôtel du Nord, est une invitation à décou-
« Convention européenne de Faro sur la vrir les quartiers nord. Si bien que, à
valeur du patrimoine culturel pour la l’échelle de la cité, des quartiers nord ou de
société ». Fort de la perspective de Marseille la métropole, ces tracés, matérialisés ou
Provence 2013, les énergies se focalisent suggérés, durables ou éphémères, illustrent
alors sur l’élaboration d’Hôtel du Nord. de façon exemplaire des modalités à l’inter-
Aujourd’hui près de 50 sociétaires animent section de l’art et du tourisme.
une offre de chambres d’hôtes et de balades
urbaines. Et si les quartiers nord de Marseille Deux autres projets, proprement artistiques
ne sauraient se réduire aux seules cités et participatifs, suggèrent un intérêt de cer-
Hlm, le catalogue Hôtel du Nord s’est enrichi tains artistes pour des quartiers symboles
en 2013 de prestations spécifiques sous le de la relégation : « Bank of Paradise » (jardin
titre « Terroir des cités » : « Terroir des cités, partagé, cité du Plan d’Aou) et « Jardin des
car la terre des grands ensembles a aussi Possibles » (jardin partagé, Grand Saint-Bar-
son histoire, passionnante, sédimentée dans thélémy). De plus, dans la périphérie mar-
la diversité des parcours humains. Des habi- seillaise, trois lieux emblématiques de
tants vous invitent à partager des espaces, diffusion et/ou de production artistique ont
des trajectoires de vie et de langues, des également été questionnés : la « Cité des Arts
histoires d’exil, en un mot, leur patrimoine » de la Rue », « Cap 15 » et la « Gare Franche ».
(Hôtel du Nord). Ces trois sites artistiques évoquent, autre-
ment, les modalités d’une coprésence (entre
Concomitamment, dans le cadre de Mar- artistes et habitants) et un éventail d’enjeux
seille Provence 2013, des centres sociaux associés que la thèse analyse. Dès lors, mettre
accompagnés par Hôtel du Nord, ont égale- en récit (balades urbaines), mettre en scène
ment mis en œuvre des balades de décou- (projets artistiques) et habiter (lieux de pro-
verte des quartiers : ainsi dans les quartiers duction/diffusion artistique) sont envisagés
nord à La Rose et La Viste (où l’expérience dans cette recherche comme les trois volets
se poursuit depuis). Ici aussi, ce sont des d’une entreprise de connaissance, de recon-
récits d’habitants qui sont au centre des naissance, bref de revalorisation de quartiers
balades. Ailleurs, à la cité de La Bricarde, réputés dans l’ombre des circuits de la récréa-
l’offre de balades est moins explicite mais tion et de la création.
des mobilités curieuses animent aussiVous pouvez aussi lire
