AIDER SES ENFANTS À SE LOGER : COMMENT S'Y PRENDRE ? - Michelez Notaires
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VOTRE NEWSLETTER Mars 2019
ÉDITO
AIDER SES ENFANTS À SE LOGER :
COMMENT S’Y PRENDRE ?
Chers Parents,
Vous avez fait preuve d’une grande générosité prise par ce premier appartement, puis de sa maison achetée quelques années
envers tous vos enfants en les aidant à financer plus tard, puis enfin de la valeur de l’entreprise dans laquelle elle a investi son
leur premier logement et nous voulons ici encore prix de revente … ?
vous remercier. Mais nous devons maintenant re-
faire les comptes entre nous pour que chacun soit Qui vous a conseillé quand vous avez constitué une SCI avec Thomas pour lui ap-
traité en équité et que les relations familiales re- porter ce qui lui manquait pour son acquisition ? Nous voici obligés de payer des
deviennent paisibles comme vous l’auriez souhai- droits de succession sur vos parts de SCI … et s’il préfère nous racheter vos parts,
té. Refaire les comptes pour éviter les règlements il paiera encore des droits d’enregistrement, et nous, de l’impôt de plus-value !
de comptes…
Car pour être francs, vous ne nous avez pas faci- Qui vous a conseillé de laisser pendant près de 20 ans Tanguy votre petit dernier
lité la tâche ! Pour tout vous dire, votre intention occuper un appartement qui vous appartient alors qu’il avait parfaitement les
était louable mais les moyens que vous avez re- moyens de payer un loyer ou d’acheter ailleurs ? Et était–il opportun de compli-
tenus sont la source de nos difficultés présentes… quer encore la situation en lui consentant un bail dont le loyer n’a jamais été payé ?
Mais qui a bien pu vous conseiller de faire ainsi ? Chers Parents, heureusement qu’en héritage, nous avons surtout reçu notre
Qui vous a conseillé quand vous avez cru bon bonne entente et notre volonté de la conserver quoi qu’il arrive… Chacun a donc
d’avancer à Diane, votre fille aînée, une somme fait des efforts pour accepter la solution proposée aujourd’hui par le notaire et
importante sans même lui faire signer une recon- régler définitivement cette difficulté. Mais que se serait-il passé dans une famille
naissance de dette enregistrée? Du coup l’acquisi- moins soudée ? Et quel dommage de payer tout cette fiscalité que très légale-
tion a été faite au nom de la communauté et son ment, vous auriez pu diminuer ou supprimer.
mari a pu recevoir une partie du prix au moment
de la revente. Ils ont malheureusement divorcé Chers Parents, merci pour votre générosité. A nous maintenant d’aider nos
depuis et Diane peine à faire reconnaître la situa- enfants mais forts de cette expérience, nous le ferons autrement, en choisis-
tion, faute de preuve. sant, avec les conseils de notre notaire, des solutions solides et fiscalement
économes …
Qui vous a conseillé lorsque vous avez fait à Béa- NB : Toutes ces situations sont inspirées de faits réels …
trice un don manuel régulièrement enregistré et
donc incontestable sur le plan fiscal mais « rappor- Patrice Bonduelle,
table » à votre succession en fonction de la valeur Notaire
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01
LOGER SON ENFANT
ENTRE OBLIGATION ET DONATION
Les parents doivent contribuer ensemble à nourrir, entretenir Après analyse de la situation et de la volonté des parents, deux axes
et élever leurs enfants. Dans la mesure où majorité ne rime de solutions pourront être proposés :
pas nécessairement avec indépendance, cette obligation se
poursuit également au-delà de leur dix-huitième anniversaire. - Contractualiser en amont :
L’accompagnement pendant la majorité de l’enfant peut rele- • Si la situation relève de l’obligation parentale, notamment
ver de deux obligations distinctes : contribution à l’entretien pour un étudiant ou pour un enfant dans le besoin, il sera op-
de l’enfant (notion qui inclut notamment les dépenses liées portun de définir les conditions de cette aide au sein d’une
aux études) ou solidarité familiale (pour le cas où leur enfant convention encadrant la répartition des charges, la durée de
serait dans le besoin). la mise à disposition et les circonstances conduisant à l’ap-
plication d’un loyer de marché ou à la restitution du bien.
Ces éléments apparaissent comme une évidence pour bon Les limites de l’obligation parentale seront ainsi circonscrites, ré-
nombre de parents et l’on pourrait s’interroger sur la per- duisant le risque de contestation.
tinence de l’avis du notaire sur ces questions qui semblent
hors droit. Cependant, l’expérience montre que le règlement • S’il est question d’un avantage à titre gratuit, il sera recommandé
d’une succession peut être compliqué par la volonté de cer- de constater officiellement la donation sans tarder et privilégier
tains héritiers de faire des comptes sur les avantages qu’ont à cette occasion une donation-partage au profit de l’ensemble
reçu les autres. des enfants (voir l’article qui suit pour plus de précisions sur les
avantages de la donation-partage).
L’hébergement de l’enfant au cours de ses études supérieures
constitue, sauf circonstances spécifiques, la simple exécution - Régulariser en aval :
par les parents de leur obligation d’entretien. A défaut de • Si un consensus familial est possible, nous conseillons de consta-
disposer de biens pour l’héberger, le financement de son loyer ter l’avantage ainsi réalisé et de l’intégrer dans un acte de dona-
constituera également, le plus souvent, l’exécution normale de tion-partage aux termes duquel les autres enfants verront leur
cette obligation parentale. Dans ces conditions, un tel finan- situation compensée. Un tel acte nécessitera de recueillir l’assen-
cement ne saurait être regardé comme un avantage libéral. timent de tous les enfants mais permettra aux parents de régu-
Ceci étant dit, la situation change quand l’hébergement dé- lariser la situation de leur vivant, évitant ainsi des conflits futurs.
passe, notamment par sa durée, la simple obligation paren-
tale. Cela est particulièrement le cas de l’enfant qui, hébergé • A défaut de consensus familial, il sera suggéré de préciser par
aux frais des parents jusqu’à l’obtention de son diplôme, de- testament dans quelle mesure l’aide ainsi conférée a dépassé
meure dans les lieux sans payer de loyer alors qu’il dispose l’obligation légale et les modalités de sa prise en compte dans la
de moyens suffisants. Ses parents cessent alors de remplir
succession. Le testament pourra prévoir, par exemple, que l’aide
une obligation légale - qui a disparu - et lui confèrent un
sera en tout ou partie dispensée de rapport afin que l’enfant en
avantage gratuit consistant en une libéralité. Se posent alors
ayant bénéficié ne doive rien à ce sujet à ses frères et sœurs. Il
deux problèmes relevant de la sphère notariale.
faudra cependant veiller à ne pas dépasser la quotité disponible.
Le premier est celui de la fiscalité d’un tel avantage : l’Adminis-
Conclusion : Aucune réponse pré-faite ne saurait être proposée,
tration pourrait en effet être tentée de requalifier l’opération
chaque situation familiale appelant une solution spécifique. Afin
en donation et de revendiquer les droits y afférents.
que l’hébergement d’un enfant ne soit pas source de tensions à
Le second est celui du traitement juridique de cet avantage à
leur succession, il nous paraît fondamental que les parents pensent
la succession des parents. Tout avantage qualifié de libéralité
la question et communiquent en transparence avec tous leurs en-
sera soumis au « rapport » afin d’assurer l’égalité entre les
fants la solution qu’ils envisagent. Ils offriront ainsi à leurs enfants
frères et sœurs (voir l’article qui suit pour plus de précisions
le meilleur cadeau qui soit : la paix familiale.
sur les conséquences de ce « rapport »).
Dorian GUILLOU
Les situations familiales oscilleront donc entre l’exécution Diplômé Notaire
d’une obligation et la réalisation d’une libéralité. Département Patrimoine
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02
POUR APPROFONDIR : COMPTABILISATION
DES DONATIONS LORS DE LA SUCCESSION
QUELQUES PRÉCISIONS.
Le droit civil français est attaché à l’égalité entre les en-
AIDER SES fants. Pour que les donations réalisées du vivant n’en-
trainent pas une rupture de cette égalité, la Loi prévoit
ENFANTS
que les donations faites à un enfant sont en principe
« rapportables » à la succession. La donation est donc
une simple « avance » dont il est rendu compte à la suc-
C’EST DONNER
cession. Mais la valeur dont il est tenu compte diffère
souvent du montant donné !
Voici quelques exemples :
- Donation d’un bien immobilier. Le montant à rappor-
ter est égal à la valeur du bien lors du partage de la
La donation permet d’aider ses enfants à se loger. Selon leurs succession, d’après son état à l’époque de la dona-
besoins (apport destiné au financement d’une acquisition ou tion. Il n’y a ainsi pas lieu de tenir compte de l’aug-
aide au remboursement d’un emprunt ou au paiement d’un mentation de la valeur du bien résultant de travaux
loyer), la donation pourra prendre la forme d’un capital déter- réalisés par l’enfant. Il est souvent délicat de détermi-
miné ou d’une « rente » échelonnée. ner la part de plus-value résultant des travaux et celle
résultant de l’évolution des prix de l’immobilier.
- Donation d’une somme d’argent. Si la somme a été
1°) QUE DONNER ? investie, le bénéficiaire doit rapporter la valeur, lors
de la succession, des investissements réalisés. S’il
La donation de sommes d’argent : Un capital pour les enfants
s’agit d’un bien immobilier, il faudra appliquer la règle
Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, jusqu’à
ci-dessus.
100.000 € en franchise fiscale et ce tous les 15 ans, à condition
que la donation soit régulièrement enregistrée. Le législateur Ne sont pas rapportables à la succession :
a également mis en place un abattement complémentaire de - Les donations-partages, sous réserve que la donation
31.865 € renouvelable tous les 15 ans pour les dons de sommes réalise un véritable partage entre les enfants. Ceci est
d’argent au profit d’enfants majeurs. Cet abattement, qui doit être valable quelles que soient les plus ou moins-values
réalisées après la signature de la donation-partage.
utilisé avant les 80 ans des parents, se cumule avec l’abattement
-
Les donations consenties à des non-héritiers (ex :
général. Au total, les parents peuvent donc donner ensemble à
petits-enfants) ou expressément dispensées de rap-
chacun de leurs enfants des liquidités pour un montant allant
port à la succession. L’avantage est alors déduit de
jusqu’à 263.730 € en franchise d’impôt. Au-delà des abattements la « quotité disponible » de la succession (part d’héri-
fiscaux, la donation reste possible. Des droits de donation seront tage dont il est possible de disposer librement). Mais
dus, mais la donation restera souvent moins coûteuse qu’une cette « quotité disponible » est limitée : 50% des biens
transmission par succession, notamment en raison du fait que en présence d’un enfant, 33% en présence de deux
enfants, 25% en présence de trois enfants ou plus.
les droits de donation pourront être supportés directement par
les parents.
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03
Donation de valeurs mobilières avec plus-values latentes :
donner pour gommer
2°) QUAND ET COMMENT
Si l’on souhaite donner un capital aux enfants, la donation de va-
DONNER ?
leurs mobilières (actions, fonds communs de placement, parts de Donner des sommes d’argent au fil de l’eau (dons manuels) n’est
SCPI, etc …) chargées en plus-values est une solution opportune. pas sécurisé. Dans cette situation, chaque enfant donataire est
Elle permet sous certaines conditions de gommer la plus-value tenu de partager avec ses frères et sœurs, au décès des parents,
passée. L’impôt de plus-value étant un impôt inutile n’assurant les plus ou moins-values des investissements réalisés à l’aide des
pas la transmission du capital aux enfants, cette opération per- fonds donnés.
mettra donc de substituer l’impôt de plus-value par l’impôt de
transmission. Seule la donation-partage au profit de l’ensemble des enfants
assure une transmission définitive et inattaquable. La dona-
La donation d’usufruit temporaire : une défiscalisation au bé- tion-partage n’est pas rapportable à la succession et la valeur
néfice des enfants des biens et sommes données est définitivement figée. C’est
La donation d’usufruit temporaire permet d’octroyer aux enfants, donc l’outil idéal pour éviter des conflits futurs.
pour une certaine durée, un revenu régulier les aidant ainsi à payer
leur loyer ou à rembourser les échéances d’un prêt immobilier. La donation-partage nécessite cependant de pouvoir donner à la
L’usufruit pourra, par exemple, porter sur un bien immobilier lo- même date et à tous ses enfants des biens de valeurs équivalentes,
catif et dont les revenus reviendront ainsi temporairement aux ce qui n’est parfois pas toujours envisageable pour des diverses rai-
enfants. Mais il peut s’agit d’autres actifs : parts de sociétés immo- sons. Lorsque la donation-partage n’est pas possible, il est souvent
bilières, portefeuille financier, etc. Ce type de donation est parti- préférable de privilégier un simple prêt familial (pour plus de préci-
culièrement utile lorsque les enfants entrent dans la vie active et sions, se reporter à l’article à ce sujet). Ce prêt pourra être transformé
disposent de ressources limitées alors que ces revenus ne sont en donation, idéalement à l’occasion d’une donation-partage qui
pas indispensables pour les parents. réalisera, pour l’enfant concerné, une remise de sa dette, et pour les
autres enfants, une donation d’un montant équivalent.
Cette donation est également attrayante pour les parents dans la
mesure où elle leur permet de diminuer leur charge fiscale (Impôt 3°) COMMENT SÉCURISER ?
sur le revenu et éventuellement Impôt sur la fortune immobilière
Les parents pourront légitimement vouloir s’assurer de la bonne
« IFI »). En effet les revenus reviendront directement aux enfants,
utilisation des fonds par leurs enfants encore jeunes. L’acte notarié
ce qui diminuera la fiscalité des parents au titre de l’impôt sur le
permet de sécuriser la transmission par différentes clauses :
revenu, à condition que les enfants ne soient pas rattachés à leur
L’obligation d’emploi: elle permet de contraindre les enfants à utiliser
foyer fiscal. Et en considérant que les enfants disposent de moins
la donation pour acquérir un bien déterminé (ex : résidence principale
de revenus, ils seront eux même pas ou peu imposés. L’imposition
de l’enfant). Lorsque les enfants sont jeunes ou n’ont pas encore de
globale de la famille pourra donc être diminuée sensiblement.
projet déterminé, l’acte pourra prévoir une obligation d’emploi sur
De même, le bien immobilier sortira du patrimoine taxable à l’IFI
un produit financier sécurisé, avec l’obligation de n’utiliser les fonds
des parents pendant toute la durée de l’usufruit.
que pour un projet immobilier ou un autre projet qui aura eu l’aval
des parents.
Cependant, cette donation a pour inconvénient de n’entrainer
aucun transfert définitif de patrimoine au profit des enfants. En
L’interdiction d’aliéner: elle permet d’imposer aux enfants de conser-
effet à la fin de la durée de l’usufruit, les parents retrouveront la
ver les biens financés avec l’aide de la donation, la vente ne pouvant
pleine propriété des biens dont l’usufruit a été temporairement
intervenir sans l’accord des parents.
donné (sauf transmission de la nue-propriété aux enfants avant
le terme).
L’interdiction de communauté: elle permet d’assurer, que les sommes
données n’entreront pas dans les communautés de biens avec les
Dans une période où les abattements et les tranches du barème
conjoints, et qu’elles ne seront donc pas partagées en cas de divorce …
fiscal des droits de donation se renouvellent tous les 15 ans, ce
type de donation devra être envisagé avec parcimonie même s’il
Toutes ces clauses seront nécessairement limitées dans le temps.
présente des atouts attrayants.
Cette limite pourra être l’arrivée d’un âge raisonnable déterminé à
l’avance par les parents.
Antoine TELLIER
Diplômé Notaire
Département Patrimoine
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04DU BON USAGE DU PRÊT
DANS LES RAPPORTS FAMILIAUX
Contrairement à la donation, le prêt familial est une solution Les conséquences d’une requalification en donation ne sont
d’attente. Il ne génère pas de transfert de richesse puisque le pas minimes : exigibilité des droits de donation, de l’intérêt de
remboursement de la somme prêtée est dû par l’emprunteur retard, et risque de majoration de 40% voire 80% du montant
au prêteur. de l’impôt. Il faut donc mieux reconnaître immédiatement une
donation plutôt que de réaliser un « faux prêt ».
Utilisé à bon escient, le prêt est un bon outil pour aider tem-
porairement un enfant. Pourtant ce prêt singulier soulève des
Sur le plan juridique, comme nous l’avons déjà souligné, le prêt
questions juridiques et fiscales qu’il convient de ne pas négliger.
n’entraine pas de transfert de patrimoine au profit de l’emprun-
teur, ce dernier étant tenu au remboursement de la dette. Le prêt
Sur le plan fiscal, le prêt ne génère pas de droits de donation. ne réalise donc pas une anticipation successorale et il faudra
Compte tenu de cet avantage, l’administration fiscale prend garde se méfier des conséquences indésirables en cas de décès du
à ce que le prêt constitue bien un prêt et qu’il ne déguise pas prêteur ou de l’emprunteur.
une donation. - En cas de décès du prêteur, si le prêt n’est pas entièrement
Afin de limiter les risques de requalification en donation, il remboursé, l’emprunteur sera tenu au remboursement de la
convient de constater le prêt par écrit. L’écrit permettra de pré- dette. Ce remboursement se fait généralement par déduction
sur sa part dans la succession. Par ailleurs, la créance du préteur
voir notamment si des intérêts sont dus, la durée du prêt ainsi
constituera un « actif » de la succession et sera en tant que telle
que les modalités de remboursement. Deux solutions existent :
taxable aux droits de succession. Il en sera de même, en cas
- Rédiger le prêt par acte sous seing privé. Il sera alors recom-
de remboursement, des sommes perçues, si elles se retrouvent
mandé d’enregistrer le prêt auprès de l’administration fiscale
dans le patrimoine du prêteur lors de sa succession.
pour conserver une preuve de la date de l’acte, ce qui sera utile
- Dans l’hypothèse du décès de l’emprunteur, la dette ne dispa-
en cas de contrôle fiscal. rait pas. Sauf à renoncer à la succession, les héritiers seront ainsi
- Recourir au contrat de prêt par acte notarié. Le prêt sera rédigé tenus au remboursement de la dette. Pour cette raison nous
par le notaire qui pourra proposer par exemple une obligation conseillons, comme en matière de prêt bancaire, la souscription
d’emploi des sommes pour un projet particulier, un échéancier d’une assurance-décès invalidité par l’emprunteur. La dette sera
de remboursement et la constitution de garanties (une hypo- alors remboursée par l’assureur ce qui évitera de transmettre
thèque par exemple). Ce prêt présente l’avantage de disposer un fardeau aux héritiers.
de plein droit de la « force exécutoire », ce qui est utile en cas de
Enfin, il faudra veiller à la situation matrimoniale des parties. Il
défaillance de l’emprunteur même si cet avantage est souvent
conviendra d’être prudent lorsque l’emprunteur est marié sous
moins recherché dans un cadre familial.
un régime de communauté de biens : les biens acquis au moyen
Nb : Quelle que soit l’option retenue, le prêt doit être déclaré sur
d’un prêt familial sont en principe communs, même si l’acquisition
un formulaire spécifique si la somme prêtée est supérieure à 760 n’est réalisée que par un seul des deux époux.
euros (formulaire cerfa n°2062). Lorsque le prêt est conclu par
acte notarié, le notaire se chargera de cette formalité. Ces quelques développements permettent de constater que le
Les risques de requalification ne sont malheureusement pas prêt n’est pas une démarche anodine ! Nous conseillons de limi-
exclus par la rédaction d’un écrit, même reçu en la forme nota- ter les montants prêtés à des niveaux raisonnables à l’échelle du
riée. L’âge du prêteur, son état de santé, la proximité entre la patrimoine et des revenus, actuels et futurs, de l’enfant. Pour que
le prêt reste et demeure, un prêt.
conclusion du prêt et le décès du prêteur, les liens de parenté,
le défaut de remboursement sont autant d’indices qui, reliés en-
Hortense OLLIVIER
semble, peuvent faire basculer le prêt en don (par exemple, Cour Juriste
de cassation, Chambre commerciale, 8 février 2017 n°15-21366). Département Famille et Patrimoine
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05LA SCI : UN BON OUTIL
POUR AIDER SES ENFANTS
À SE LOGER ?
Pour aider son enfant à acheter son logement, une solution par- 3°) l’associé d’une SCI, s’il est minoritaire ou ne dispose pas
fois proposée consiste à constituer avec lui une société civile à lui seul de la majorité suffisante prévue dans les statuts,
immobilière (SCI). Chacun réalisera un apport, plus ou moins éle- n’est pas protégé. Il ne disposera pas, contrairement à l’indi-
vé, et la présence des parents, supposés plus fortunés, apportera visaire, du droit de provoquer la vente des biens de la société
de la crédibilité vis-à-vis de la banque. ou le rachat de ses parts. En cas de séparation du couple, le
Le cas échéant, le conjoint de l’enfant, voire ses beaux-parents, conjoint qui se retrouvera minoritaire dans la SCI, avec en
ou d’autres proches, pourront prendre une participation dans la face son ex-conjoint et la famille de ce dernier risquera ainsi
société. Et à la clé, peut-être, une économie fiscale ? Une vraie de se retrouver bloqué dans la société et de ne pas être en
affaire familiale ! Mais est-ce bonne idée ? mesure de récupérer son apport. De telles situations sont
malheureusement la source de nombreux conflits familiaux.
N’y allons pas par quatre chemins. La SCI constitue dans la majo- Et voilà que la belle affaire familiale s’éloigne…
rité des situations une solution inadaptée pour aider ses enfants
à se loger. Les inconvénients de la SCI sont en effet nombreux 4°) en cas de décès, le conjoint de l’associé d’une SCI est sou-
lorsqu’il s’agit d’acheter la résidence principale de l’enfant ou du vent moins bien protégé. Par exemple il ne disposera pas
couple : du droit viager au logement (droit d’occuper sa vie durant
1°) la vente du bien acheté par la SCI, pour racheter par le logement qui constitue la résidence principale au jour du
exemple un autre bien plus grand, entrainera l’imposition décès), car ce droit est réservé aux situations de détention
de la plus-value, à proportion de la participation détenue directe du logement. Même en cas de testament fait à son
par les associés autres que ceux occupant le bien. La part profit, les parents de l’associé décédé pourront l’empêcher
de plus-value représentant la participation des parents dans de devenir associé de la société, en application de la clause
la société sera donc imposable. Quel dommage, alors que d’agrément souvent inscrite dans les statuts. Ces règles de
la plus-value aurait été totalement exonérée si l’enfant avait contrôle, qui peuvent être justifiées lorsqu’il s’agit d’une mai-
acheté le bien seul ou avec son conjoint ! son de famille ou d’une entreprise familiale, sont souvent
injustes lorsqu’il s’agit de la résidence principale du couple.
2°) la participation des proches au capital de la société est
souvent présentée comme une solution temporaire. Il est
naturel de devenir à terme seul propriétaire de son toit, le cas
échéant, avec son conjoint. Dans le cadre d’une société civile, PEUT-ON UTILISER LA SCI POUR DÉDUIRE
un rachat ou une donation des parts des associés non occu- FISCALEMENT LES FRAIS AFFÉRENTS À LA
pant constitue alors la seule issue. Le dénouement entrainera RÉSIDENCE PRINCIPALE ?
alors encore un coût fiscal significatif :
La tentation peut être grande de déclarer un loyer modeste
• La vente de parts sociales rend la plus-value sur les parts im-
entre la SCI et l’enfant occupant, de façon à déduire, chez
posable, et entraine également des droits d’enregistrement
les associés, les travaux réalisés et les intérêts d’emprunts
(à ce jour 5% de la valeur des parts). versés de leurs revenus fonciers. L’administration fiscale
• La donation de parts sociales est taxable aux droits de est néanmoins particulièrement hostile à ce type de mon-
donation après application de l’abattement de 100.000 €. tage et les cas de redressements sont nombreux, notam-
La fiscalité sera calculée sur la base de la valorisation de la ment lorsque la société est constituée uniquement en vue
de l’achat, qu’elle ne possède pas d’autres biens et que le
société au jour de la cession ou de la donation.
loyer est inférieur aux normes de marché pratiquées.
En cas d’abus de droit avéré, la pénalité maximale, cor-
respondant à 80% de l’impôt éludé, est couramment ap-
pliquée.
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06LA SCI POUR TRANSMETTRE UN INVESTIS-
Un instrument de contrôle adapté à certaines situations SEMENT LOCATIF
particulières.
La SCI présente néanmoins un intérêt dans certaines situations, La SCI n’en demeure pas moins un bon outil pour organi-
ser la transmission d’un investissement locatif.
en raison du contrôle que les statuts pourront organiser pour les
parents. La SCI peut ainsi être utile dans l’hypothèse où l’enfant
Si la société s’endette pour acheter, la transmission se
est fragile, sans pour autant être dans une situation nécessitant la fera sur la base d’une valeur faible. Par la suite, la dette
mise en place d’une mesure de protection judiciaire. La SCI per- sera remboursée au fil de l’eau, au moyen des loyers pro-
mettra ainsi aux parents, ou à un « comité de sages », de disposer curés par la location.
d’un droit de véto et de s’opposer à des opérations qui risque- L’enfant bénéficiaire aura ainsi profité de l’effet de levier
procuré par le crédit.
raient d’entrainer une dilapidation du patrimoine de l’enfant, telles
la vente du bien ou la constitution d’hypothèques. Enfin, puisque
En réalisant un tel investissement pour un enfant encore
le bien n’est détenu qu’indirectement, il ne sera pas directement jeune, cela lui permettra ainsi de disposer à terme, lors-
saisissable par les créanciers de l’enfant s’il venait à s’endetter de qu’il en aura besoin, de revenus ou d’un capital pour l’ai-
façon déraisonnable. der à acquérir son propre logement.
Attention néanmoins, en présence de plusieurs enfants,
A l’exception de ces situations particulières, lorsqu’il s’agit d’ai-
à ne pas créer de ce fait une situation de déséquilibre : il
der son enfant à acquérir sa future résidence principale, une
sera important que chacun profite de l’avantage procuré.
acquisition « classique », sans que les parents y soient associés
sera largement préférable. Il faudra également veiller aux contraintes particulières liées
à la SCI (pas de location meublée). Selon la nature de l’ac-
François BONTE tivité, une autre forme sociale pourra alors être conseillée.
Notaire
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07ACTUS
EN BREF
CAROLINE BORREL NOMMÉE NOTAIRE !
Caroline BORREL, 36 ans, qui a rejoint il y a quatre ans notre département Immobilier d’entreprise,
a été nommée notaire chez Michelez le 21 février dernier. Diplômée de Paris II et de Paris XI, titulaire
d’un Master 2 de droit privé fondamental et forte de son expérience acquise chez Thibierge & Associés
puis Oudot & Associés, Caroline s’applique, jour après jour, à mettre au service de ses clients, son sens
de l’écoute et de l’anticipation, afin de leur permettre d’envisager sereinement la réalisation de leurs
projets d’investissement.
PUBLICATIONS
- Patrice BONDUELLE et Eglantine VRAIN-HENRION ont publié dans l’ECHO, le journal des français de Londres, de Janvier 2019,
un article pratique intitulé : « Acquérir un bien immobilier en France, les cinq bonnes questions à se poser »
- La mise à jour 2019 de l’Etude « Transmission d’entreprise » du Dictionnaire Permanent de droit des Affaires a été réalisée par Mi-
chelez Notaires. Elle prend en compte notamment les modifications apportées par la loi de finances pour 2019 au régime DUTREIL.
- François BONTE et Antoine TELLIER contribueront à la mise à jour des formulaires DUTREIL (engagements de conservation,
déclarations obligatoires, clauses particulières des apport en holding …) dans la Revue Fiscale du Patrimoine – avril 2019
CONFÉRENCES
Michelez interviendra prochainement dans des conférences :
- Valoriser et transmettre son patrimoine : urgence avant la énième réforme ? Paris, avril 2019, avec la Financière Tiépolo
- Conférence au féminin HSBC, Paris, mars 2019
PRIX DU MEILLEUR ETUDIANT JURISTE EN DROIT IMMOBILIER
(MEJI) 2019
En partenariat avec Juridim - Directeurs Juridiques de l’Immobilier et CMS Francis Lefebvre Avocats
Michelez Notaires, cofondateur de ce Prix récompensera cette année encore les trois meilleurs étudiants juristes immobilier en
Master 2 de France. II sera attribué le 11 avril 2019 par un jury composé de juristes professionnels de l’immobilier dont quatre asso-
ciés de Michelez Notaires. Le parrain 2019 sera Antoine FREY, Président du groupe FREY. Retrouvez le déroulement des épreuves
et toutes les informations sur www.michelez-notaires.com
128, bld de Courcelles Patrice BONDUELLE Arnaud BAYART
75017 Paris Jean LIOUSSOU Brigitte ROMAN
M° Ternes - Parking Ternes Etienne MICHELEZ Eglantine VRAIN
+33 1 56 33 80 00 Richard RENAULT Louis HUDE
contact@michelez-notaires.com Jérôme TERRIER François BONTE
www.michelez-notaires.com Olivier DAGRENAT Laura BEAUNE
MICHELEZ-NOTAIRES.COM NOTAIRES ASSOCIÉS Timothée de VILLENEUVE
Caroline BORREL
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