QUE FAIRE D'UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ? - Networking Event
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QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT
VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Networking Event
En partenariat avec :
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ? Remerciements •2 Bush tient à remercier particulièrement ses intervenants et partenaires, toutes celles et ceux qui ont apporté leur concours à la réalisation de cet évènement et de ce document, en partageant avec nous leur expérience et leur expertise dans leur domaine respectif : Charles Tatham, Fondateur et Directeur Général de Tatham Property Solutions, qui nous a livré son savoir et fait part de sa connaissance en ce qui concerne le marché de l’immobilier pour les professionnels ; Juan Luis Briceño, Directeur Architecture de l’agence Bush, qui a partagé ses réflexions sur l’architecture et l’urbanisme tout en donnant des conseils sur les potentialités d’un immeuble vide ; Karine Pellet Ryan, Business Development Manager de Herman Miller, qui a su mettre en lumière l’importance pour une entreprise d’optimiser son espace de travail existant tout en ne négligeant pas l’utilisateur principal de cet espace ; Margaret Morzadec, Consultant Expert en couleur chez Farrow & Ball et Bush, qui a exposé et partagé sa connaissance en matière de couleur et qui nous a expliqué son importance et son rôle dans le tertiaire ; Ainsi que nos entreprises partenaires Herman Miller et BMA pour leur soutien et leur aide dans l’organisation de cet évènement. Nous tenons également à remercier le Cercle de l’Union Interalliée pour nous avoir permis de réaliser cet évènement de Networking au sein de leur merveilleux locaux. Et nous n’oublions pas de remercier tous les invités ayant répondu présent, ce qui a permis à chacun d’enrichir ses connaissances.
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ? 3• Table des matieres REMERCIEMENTS 2 TABLE DES MATIERES 3 INTRODUCTION 4 TOUR D’HORIZON DU MARCHÉ ACTUEL 5 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE 5 CONSTRUCTION DU NEUF EN ÎLE DE FRANCE 5 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN PROVINCE 5 CHANGEMENT DU PAYSAGE 6 CHANGEMENT DE NOS HABITUDES 6 SOLUTIONS MIRACLES ? 7 COMMENT VOUS DIFFÉRENCIER ? 7 LES FREINS 7 LES POTENTIALITÉS D’UN IMMEUBLE VIDE 8 UN CHANGEMENT DE PARADIGME 8 CONSIDÉRATION DE L’EXISTANT ET ÉVALUATION DU POTENTIEL 8 LA DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS DANS LE BÂTIMENT 9 ESPACE ÉVOLUTIF ET ADAPTABLE AUX MARCHÉS 9 ORGANISATION SPATIALE, FLUX, INTERRELATIONS : ENTRE ACTIVITÉS DANS LES MÊMES ESPACES. 10 L’IDENTITÉ DU BÂTIMENT: UN LIEU DE VIE. 10 CAS PRÉCIS : LE BÂTIMENT P3 11 OPTIMISER UN ESPACE DE TRAVAIL EXISTANT 13 « POUR SAVOIR OÙ L'ON VA, MIEUX VAUT SAVOIR D'OÙ L’ON VIENT... » 13 PROVOCATION 13 SITUATIONS DE TRAVAIL 14 FOCUS ON : « WARM UP, COOL DOWN » 15 ESPACE ÉVOLUTIF 15 LA COULEUR : SON RÔLE DANS LE TERTIAIRE 17 LA COULEUR N’EST PAS TRAITÉE À SA JUSTE VALEUR 17 CAS PRÉCIS : LE PROJET JUPITER 18 ÉCONOMIQUE, ESTHÉTIQUE ET CONFORTABLE 19 L’ÉCOUTE DU CLIENT 20 COMMENT CRÉER UNE PALETTE DE COULEURS ? 21 CONTACTS 23
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
Introduction •4
QUE FAIRE D’UN BÂTIMENT VACANT EN ÎLE DE FRANCE ?
QUELQUES CHIFFRES
INTERPELLANTS
millions
de mètres
carrés sont
disponibles en
Île de France .
LE MODERNISER, LE TRANSFORMER :
taux moyen
de bureaux
vacants en Île
de France.
de bâtiments en commerces ?
vacants en plus
entre 2012 et
2013.
des entreprises
parisiennes de
plus de 500
salariés sont en bureaux ?
prêtes à migrer
en banlieue.
m2 sont
disponibles
depuis plus de
4 ans en Île de
France.
en logements ?
CHARLES TATHAM
5• Tour d’horizon du marché actuel
LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE
de transactions millions de mètres transactions transactions
en moins sur la carrés de bureaux en 2014, pour en 2013, pour
moyenne des en Île de France, il 1,7 millions de 2,1 millions de
transactions s’agit du plus grand mètres carrés mètres carrés
depuis 2004. parc européen.
On observe une baisse des transactions sur le marché en Île de France, mais les grandes transactions
reviennent...
CONSTRUCTION DU NEUF EN ÎLE DE FRANCE
E ntre 0,5 et 1,2 millions de mètres carrés par an
concernent la construction de bureaux neufs en Île
de France.
Cependant on observe une offre de bureaux trop
importante en Île de France (cf. taux de vacance) alors
qu’il y a parallèlement une pénurie de logements :
La commercialisation des bâtiments neufs est plus Faut-il penser à transformer les bureaux en
rapide que celle des bâtiments existants. Et pour logements ?
cause, les clients préfèrent le neuf car il est mis aux
normes, il y a moins de frais qu’une remise en état.
LE MARCHÉ DE BUREAUX EN PROVINCE
1 ,1 million de mètres carrés sont placés (location
ou vente) sur l’ensemble des grandes villes, en une
année.
Par exemple, il faut savoir qu’il y a un nombre plus
important d’utilisateurs publiques/para-publiques en
province.
Un immeuble neuf de 5,000 m² à Nantes représente 5
% du marché annuel et 10 % de la construction neuve. Y’a t’il plus d’innovation possible / nécessaire ?
En province, les contraintes architecturales sont
S’agit-il des mêmes produits qu’en Île de France ? moins importantes que dans la capitale.
Le coût du mètre carré est beaucoup moins élevé Il apparait comme un devoir de se démarquer : il faut
en province. La valeur moyenne de première main mettre en valeur des caractéristiques spécifiques du
en région est de 153€/m2/an, contre 330€/m2/an à bâtiment (autre que le concierge) : les couleurs, les
Paris. De plus, la climatisation et le chauffage n’ont pas matériaux, …
la même importance selon les villes. Il y a notamment Par exemple, veillez à éviter les mètres carrés de
une différence sur ces domaines entre Lille et Nice. moquette bleue, c’est une couleur beaucoup trop
récurente dans les bureaux. Pensez originalité !
Est-ce les mêmes besoins ?
Les commerces restent le moteur de l’activité en
région, alors qu’en Île de France il s’agit des bureaux.
Mais les bureaux à côté des Gares TGV sont-ils adaptés
pour les habitants locaux ou pour les visiteurs ?
CHARLES TATHAM
Tour d’horizon du marché actuel •6
CHANGEMENT DU PAYSAGE
L’obsolescence du parc : de métros/bus ou de parking, aussi bien pour la
mobilité des occupants que pour faciliter l’accés aux
5 00.000 m² de bureaux sont vacants depuis plus visiteurs.
de 4 ans car ils ne répondent pas au mantra des
besoins des utilisateurs, à savoir «How Many ? How Résidences étudiants : la mobilité importante de cette
Much ? Where ? When ?» cible implique également la présence de transports
De plus, les nouvelles réglementations comme la en commun à proximité, également de parking.
norme BBC (Bâtiments Basse Consommation) ou la loi
Duflot imposent un assainissement du parc immobilier Hôtellerie : besoins manifestes
français, mais c’est un processus lent. C’est aussi une
des raisons du taux de vacance important. Habitation : changement de localisation, exemple de
Massy.
Les besoins des marchés changent :
Adapter les services aux besoins des clients divers,
par exemple :
EHPAD (Établissement d’Hébergement pour
Personnes Âgées Dépendantes) : pour pouvoir
s’adapter aux utilisateurs, cela implique la présence
CHANGEMENT DE NOS HABITUDES
T ravailler
Depuis plusieurs années, on intégre les espaces
ouverts (open-space) dans les entreprises. Cela
fixe. Cela permet au client un gain de temps.
Il y a également les livraisons à domicile : après achat
en magasin, en ligne ou par téléphone. Cela facilite le
apporte un gain de place et favorise la communication. transport des achats pour le client.
On observe aussi une densification du nomadisme :
de plus en plus d’employés sont amenés à travailler Vieillir
de chez eux, où voyagent beaucoup. Maisons de vieilliesse : Le changement de
consommation, la sophistication des moyens de
Acheter communication et la réorganisation des villes
Avec l’arrivée du e-commerce, on constate une demandent une évolution adaptée. Ces changements
évolution de l’acte de d’achat et du nombre de d’habitudes doivent aussi faire évoluer les façons
cyberacheteur (32,6 millions en 2013 contre 25,1 de penser à l’habitat et l’architecture de manière
millions en 2010). générale.
La tendance est également aux « Showrooms », ils
permettent d’exposer les produits pour que le clients
puissent voir/tester avant d’acheter.
Le «drive» est aussi une façon de consommer
qui poursuit son ascension (l’augmentation des
Grandes Surfaces «drive» ces dernières années est
impressionnante). Après commande sur internet ou
par téléphone, le retrait des achats se fait en point
CHARLES TATHAM
7• Tour d’horizon du marché actuel
SOLUTIONS MIRACLES ?
P as de solutions miracles !
L’important c’est de se démarquer et de prendre en
compte son environnement pour s’adapter au mieux.
Il ne s’agit pas de se dire «moi aussi je fais comme ça»
pour avoir le même succès que son concurrent, en
effet la stratégie « me too » est vouée à l’echec.
Albert Einstein disait « La folie, c’est se comporter
de la même manière et s’attendre à un résultat
différent »
COMMENT VOUS DIFFÉRENCIER ?
P our pouvoir se démarquer des millions de mètres
carrés de moquette bleue qui sont déjà présents
sur le marché, il faut rendre les lieux mémorables,
À votre avis, les utilisateurs suivent ou devancent ?
Exemple // L’ancien siège de l’UMP (rue la Boétie)
accueille depuis juin 2014 une pépinière de jeunes
d’une façon ou d’une autre, afin que les visiteurs ne entreprises innovantes. Le «village de l’innovation»
l’oublient pas. peux accueillir une centaine d’entreprises qui
bénéficient d’un loyer deux fois moins cher que la
• Imaginer des accroches visuelles qui permettront moyenne du quartier avec de nombreux services en
aux visiteurs de se rappeler des lieux. sus (salles de réunions, installations informatiques,
• Innover dans la façon de présenter les surfaces, circuits d’aides au financement...). Le propriétaire a
donner des idées aux futurs utilisateurs en su faire évoluer l’image de son bâtiment pour attirer
proposant des matériaux et du mobilier. Se servir de nouveaux clients.
du lieu comme un Showroom et aider le client à
s’y projetter.
LES FREINS
L a localisation : Il faut savoir observer son
environnement et se poser les bonnes questions.
Si l’activité primaire ne fonctionne plus correctement
L’urbanisme : Les limitations et contraintes ouvrent
forcément d’autres options. Il faut alors être créatif et
imaginer des solutions pour s’adapter aux contraintes.
dans l’environnement géographique, qu’est ce qui La réglementation : Impossible d’y échapper, les
fonctionne actuellement ? lois et réglementations concernant la remise en état
Les fonds : Les nouveaux acteurs économiques du parc immobilier en France sont de plus en plus
ont une mentalité différente. Exemple // Xavier drastiques.
Neel souhaite donner un second souffle à la Halle La fiscalité : Si la redevance rend un projet impossible,
Freyssinet, transformant le bâtiment des années 1930 faites autre chose. Les solutions sont multiples.
(Halle du service messageries de la Gare d’Austerlitz)
en incubateur d’entreprises innovantes : « le plus
grand du monde ».
JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide •8
UN CHANGEMENT DE PARADIGME
« Emptiness has the possibility of being filled »
Leurs particularités font leurs valeurs ajoutées : des
L a concurrence est
très forte. Il est
fondamentale de
éléments propres à eux, uniques et singuliers. Comme
des pièces d’un « puzzle ».
changer la façon de Considérer un bâtiment exclusivement par l’activité
réagir afin de profiter de qu’il servait ou pour laquelle il avait été conçu peux
ces changements plutôt devenir LE premier obstacle pour trouver une solution
que d’en être victime. adaptée. Alors un nouveau paradigme est nécessaire.
Les bâtiments ont des particularités de conception,
servant l’activité pour laquelle ils ont été conçus.
CONSIDÉRATION DE L’EXISTANT ET ÉVALUATION DU POTENTIEL
L es atouts d’un bâtiment, tant ses aspects généraux
que ses caractéristiques physiques (hauteur sous
plafond, surface, distance entre piliers…), tout comme
Il faut donc imaginer la diversité et toutes les
possibilités qui pourraient servir à réutiliser le
bâtiment.
comme son caractère et ce qu’il dégage (luminosité, Les questions principales à se poser :
confort, couleurs, échelle…) sont des éléments à • Qu’est-ce que ce bâtiment apporte à la demande
considérer au moment d’analyser la potentialité d’un actuelle ?
bâtiment. • Comment peut-on profiter de cette situation
? (Penser à la surface, à l’environnement, aux
Il faut les envisager d’un autre point de vue : particularités,…)
« Comment peut-on s’en servir pour une autre
activité ? », considérant que l’activité de base n’a plus
assez de demande ou que le marché est déjà saturé.
JUAN LUIS BRICEÑO
9• Les potentialités d’un immeuble vide
LA DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS DANS LE BÂTIMENT
La considération des besoins du marché,
l’expérimentation sur les lieux, pourront aussi aider à
prendre des décisions et diriger les actions que Bush
Architecture pourrait mettre en place
Autre point essentiel à considérer : la territorialisation
du bâtiment autant que son contexte.
La localisation peut devenir une source d’information
et de solution :
• Ou est-on ?
L es questions posées auparavant deviennent alors • À proximité de quoi ?
les outils qui permettront le changement. • Qui sont nos voisins ?
L’exercice de réorganisation autour des ces éléments • Quels sont les domaines d’activités environnants
sera la base des idées de Bush Architecture concernant ?
l’évolution du bâtiment. • Est-ce qu’il manque quelque chose autour de
nous ?
C’est la clef de la démarche ! • Comment palier aux besoins existants ou en créer
de nouveaux ?
ESPACE ÉVOLUTIF ET ADAPTABLE AUX MARCHÉS
L e monde actuel est en mouvement constant,
parfois à une vitesse qui dépasse notre capacité
de réponse.Les entreprises ont souvent une vision
Il est important de ne pas seulement répondre aux
besoins du moment, mais de prévoir dans cette
nouvelle préconception, la possibilité de s’adapter
claire de leurs objectifs, à court et moyen terme, mais aux changements futurs et à évoluer.
parfois le marché, compétitif, oblige à reconsidérer
les objectifs et à réagir plus rapidement.
Il faut donc anticiper, permettre au bâtiment des
changements et des évolutions.
JUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide • 10
ORGANISATION SPATIALE, FLUX, INTERRELATIONS :
ENTRE ACTIVITÉS DANS LES MÊMES ESPACES
A ujourd’hui, les cahiers des charges des architectes
sont définis notamment en termes de surface, de
personnel, de nombre de bureaux. Or, de nombreux
car ils permettent échanges et interactions). Dans un
monde qui évolue sans cesse, les espaces de flux eux-
mêmes sont primordiaux et productifs, créant de la
autres éléments sont à considérer dans un programme valeur.
de réorganisation de bâtiment : entre autre la façon
d’organiser les espaces selon leurs fonctions, de Ces espaces constituent une possibilité de croissance,
penser aux flux de personnel dans le bâtiment, d’adaptabilité : on appelle ça des zones « tampons ».
surtout en ce qui concerne les espaces centraux ou
de transitions (source de richesse dans l’entreprise
L’IDENTITÉ DU BÂTIMENT: UN LIEU DE VIE
Lorsqu’il s’agit de mettre en avant le potentiel d’un
bâtiment vide, il est important de :
• Répondre aux besoins spécifiques, au delà de
mais surtout il doit devenir un véritable lieu de vie.
Un espace fonctionnel, efficace, faisant partie d’une
totalité, représentant un lieu productif et adapté au
remplir des cahiers des charges. locataire.
• Répondre à une identité, une marque, un esprit,
une vision collective.
Le bâtiment doit devenir plus que la somme de
différentes pièces, il doit être une entité consolidée,JUAN LUIS BRICEÑO
11 • Les potentialités d’un immeuble vide
Cas précis :
La localisation du bâtiment est une ressource précieuse.
LE BÂTIMENT P3
5.000m2 de bureaux 10.000m2 d’entrepôts
Contexte :
Le bâtiment constitué de 5.000m2 de bureaux et 10.000m2 d’entrepôts.
Il dispose d’une bonne accessibilité, d’une luminosité impressionnante dans les bureaux, d’un grand
entrepôt avec une hauteur remarquable, de zones de circulation et d’espaces communs importants, d’une
lisibilité et d’une compréhension du bâtiment grâce à sa centralité,...
Problème :
Le bâtiment est vide depuis plus de 2 ans.
Tous les éléments sités constituent une particularité par rapport aux offres immobilières du même acabit.
C’est sur ces caractéristiques qu’il faut s’appuyer pour repenser le bâtiment (bureaux et entrepôts).
Il faut optimiser les ressources du bâtiment !
TERRITORIALISATION DES ACTIVITÉS ET DE LEUR IMPLANTATION
La localisation du bâtiment est une ressource des aéroports, proximité de Paris intramuros.
précieuse. Cela a permis de considérer des options en fonction
des activités exclusives dues à cette localisation.
Celui-ci possède une accessibilité et une connexion
aux réseaux de transports remarquable : proximitéJUAN LUIS BRICEÑO
Les potentialités d’un immeuble vide • 12
Cas précis :
LE BÂTIMENT P3
PENSER «OUTSIDE THE BOX»
Il ne s’agit plus simplement d’un bâtiment de
bureaux avec entrepôt – pour lequel la concurrence
est très large, mais d’un bâtiment capable d’accueillir
un centre de formation dans le domaine de
l’aéronautique, grâce à sa localisation.
Autre aspect particulièrement important pour
l’adaptation d’un bâtiment lorsqu’il est vide : une
bonne compréhension des ressources économiques.
Réflechissez à l’optimisation énergétique et son
amortissement d’investissement à long terme.
Avec toutes ces informations, il faut penser La rentabilité doit être pensée en considérant les
autrement : « outside the box ». risques de « vacuité » plus importants qu’auparavant
et la concurrence accrue de bâtiment vide.
L’exercice est de : Il est important de penser à long terme pour mieux
- Considérer les atouts et les enjeux simultanément, rentabiliser.
- Les essayer dans des conditions particulières et
propres au bâtiment
Après avoir vérifié si l’idée rentrait dans la boite, il
faut la mettre en application.
Pour le cas présent, il s’agit de proposer une nouvelle
activité dans un bâtiment déjà existant et dont
l’activité initiale n’a rien à voir.
Les caractéristiques du bâtiment (accessibilité, Une nouvelle offre est possible :
organisation, luminosité, présence d’un espace D’anciens bureaux et entrepôt vers un centre
entrepôt et surtout environnement proche de de formation : un vrai lieu pour le locataire, son
l’aeroport) ont permis de repenser le bâtiment : bâtiment !
Un centre de formation aéronautique avec
notamment des simulateurs dans l’espace
«entrepôt» actuel.
Cette idée offre alors une nouvelle possibilité de
rentrer sur un marché encore inexploité par le
bâtiment en question, donnant lieu à une position
beaucoup plus compétitive.KARINE PELLET RYAN
13 • Optimiser un espace de travail existant
« POUR SAVOIR OÙ L'ON VA, MIEUX VAUT SAVOIR D'OÙ L’ON VIENT... »
R obert Propst, l’inventeur de l’« Action Office », a
consacré sa vie à se poser une question :
« QUEL EST L’ELEMENT ESSENTIEL POUR OPTIMISER
L’espace est souvent sous-employé : 50% des postes
de travail sont quotidiennement vides en Île de
France, tout comme les immenses salles de réunion
L’ESPACE DE TRAVAIL ? » à peine utilisées.
La forme ? Certains bâtiments n’attirent plus. C’est un fait. Investir
Les mètres carrés ? dans un environnement de travail plus motivant,
Le budget ? attirant, peut favoriser les individus et l’organisation.
Le facteur humain ? Cela peut augmenter les prises de décision, améliorer
les relations avec les clients, faire tomber les barrières
Le point essentiel est la façon dont les gens vont et donner une flexibilité.
utiliser l’espace, pas la nature de ce dernier.
Souvent les entreprises manquent de données
On appréhende l’espace à partir du facteur humain et quantitatives pour gérer au mieux ces mètres carrés,
la gestion des interactions au sein de l’espace, pour alors qu’une approche plus qualitative de l’espace
l’optimiser au mieux. vivant au service d’une organisation évolutive est
Un grand nombre de gestionnaires de parc immobilier fondamentale.
se concentrent sur le coût/m2 ou par employé, alors
que la productivité est autant une question de revenu
que de coût.
Une stratégie efficace peut influencer la productivité
de l’entreprise en encourageant les interactions,
la collaboration, l’implication des employés et la
croissance.
PROVOCATIONS
Q ualitatif ne signifie pas « céder au dernier concept mon hall, ce sera un espace collaboratif ». Le dernier
à la mode ». concept à la mode n’est pas pour vous !
Pour se différencier, attirer, on peut se dire : « j’ai
une idée géniale, je vais mettre une Citröen 2CH dansKARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant • 14
Un toboggan dans le hall d’accueil ou bien le bureau avec la culture et les spécificités de l’entreprise n’est
le plus long du monde sont-ils nécessaires pour attirer
pas une solution.)
les bonnes personnes et garder les entreprises pour Il s’agit d’apporter des solutions, les bons outils de
un bailleur ? travail : créer un espace tertiaire autour de l’entreprise,
de sa culture, pour favoriser sa croissance, en ayant
On ne peut pas appliquer une formule formatée une approche rationnelle en fonction des situations
(ex: mettre des kilomètres de bureaux et un espace de travail d’aujourd’hui, plus complexes qu’autrefois.
collaboratif au hasard qui ne sera pas en adéquation
SITUATIONS DE TRAVAIL
D ’après une étude menée pendant deux ans, à Il apparait que répondre rationnellement à ces
échelle mondiale, différents modes de travail liés à situations permet un gain de productivité, une
des comportements ont été analysés. 2900 situations optimisation de l’espace et un meilleur confort.
ont été observées in vivo, en analysant les résultats
on les a réduit à 10 modes de travail différents que
vous pouvez observez sur les images ci-dessous :
7 modes concernent des espaces de co-working :
3 autres concernent des espaces individuels :KARINE PELLET RYAN
15 • Optimiser un espace de travail existant
FOCUS ON : « WARM UP, COOL DOWN »
Arrêtons-nous sur un situation particulière :
L a porte de la salle de réunion a des effets magiques:
l'introverti développe ses idées à l'extérieur et se
tait en groupe. Elle provoque également une réelle
amnésie prouvée par les psychologues. Une bonne
partie des informations données en présentation
s'évaporent s'il n'y a pas de zone aménagée comme
sur la photo ci-aprés, peu coûteuse, pour faire
transition et laisser une empreinte dans le cerveau
de chacun.
« Warm Up, Cool down » :
Zone intermédiaire, à l’entrée de la salle de réunion.
Sas de compression / décompression.
De nombreuses interactions très riches y ont lieu.
ESPACE ÉVOLUTIF
U n espace doit toujours évoluer, il est toujours Ci-dessous, une même surface qui accommodait 129
imparfait, incomplet, instable car vivant : c’est ce personnes sur le plan de gauche, peut en accueillir
qu’on appelle le « Living Office ». jusqu’à 240 sur le plan de droite, tout en respectant
le confort de l’usager.
En créant des zones de travail en fonction des
spécificités, des tâches, en valorisant les interactions,
on ne raisonne plus en postes de travail mais en
nombre d’assises et en zones d‘échanges.
Quoique vous fassiez, pensez toujours aux personnes qui vont utiliser l’espace.KARINE PELLET RYAN
Optimiser un espace de travail existant • 16
Il est nécessaire de prendre en compte l’environnement
de travail des usagers et de l’optimiser au mieux, en
fonction des besoins généraux et particuliers.
Cela afin d’accroître la productivité au sein de
l’entreprise, et tant d’autres choses…
Optimisez les mètres carrés, rendez l’espace flexible
et évolutif, mais surtout respectueux du confort des
personnes qui l’utiliseront.
«You don’t get an office, you get a pants.»
L’architecte, l’aménageur, le facility manager, le L’environnement de travail affecte directement
bailleur ont une responsabilité immense : en créant l’entreprise, ses finances, son fonctionnement, son
un aménagement stratégique où le facteur humain est capital humain.
pris en compte, vous créerez un cercle vertueux, un Traitez vos espaces comme un living office, vous
véritable équilibre dynamique entre profit, individu, garderez vos locataires, l’entreprise gardera ses bons
groupe et passion pour le plus grand bénéfice de tous. éléments et s’épanouira plus.
ProspéritéMARGARET MORZADEC
17 • La couleur : son rôle dans le tertiaire
LA COULEUR N’EST PAS TRAITÉE À SA JUSTE VALEUR
L ’importance de l’utilisation de la couleur et son
rôle dans le tertiaire ont souvent été traitées
dans le passé avec dérision, allant même jusqu’à la
Un employé passe en moyenne 43,8h au travail.
D’après les recherches menées, la plupart des
condescendance : souvent perçues comme réservée employées préfèrent travailler dans une ambiance
« aux filles». avec plus de couleur.
Mais tout comme le passage de la télé noir & blanc à Pourtant 68% des bureaux sont blancs !
l’écran couleur dans les années 50, aujourd’hui il est
évident que les esprits ont changé et le monde n’est Donc il apparaît indispensable de repenser les
plus uniquement noir et blanc ! intérieurs et de les adapter, afin de leur donner des
touches colorées pour améliorer la productivité, le
confort et la motivation des employés.
De récentes recherches scientifiques ont démontré
que les trois facteurs les plus importants, ayant une
influence sur la productivité des employés, sont liés
aux caractéristiques physiques de l’environnement de
travail :
• « bruit » (71%),
• « air ambiant » (20%)
• « lumière/éclairage » (9%)
Les couleurs aussi ont une influence, notamment sur :
• Notre productivité
• Notre humeur
• Notre motivationMARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire • 18
Bush, a emboité le pas de grands groupes « corporate au client, à la fois sur des projets résidentiels,
» qui commencent à pratiquer la workplace strategy, commerciaux ou tertiaires.
en pensant que l’utilisation de la couleur est aussi
importante sur le lieu de travail qu’à la maison. Le conseil de Bush dans ce domaine s’exprime aussi
bien en intérieur qu’en extérieur.
Depuis plusieurs années, Bush propose, en sus de ses • En intérieur, il s’agit du choix des couleurs
services traditionnels d’Architecture et Gestion de murales, des teintes de revêtements du sol, ou de
Projets, un service de Consultation Couleur sur tous la sélection du mobilier.
ses projets. • En extérieur, cela peut être la couleur des murs, le
Une palette de couleur sur mesure est créée, et des bardage, aluminium, etc.
options d’association de couleurs sont proposées
Cas précis :
PROJET JUPITER
Palette de couleurs proposée pour Le Hall d’accueil
Avant
AprèsMARGARET MORZADEC
19 • La couleur : son rôle dans le tertiaire
ÉCONOMIQUE, ESTHÉTIQUE ET CONFORTABLE
U ne idée reçue persiste dans le monde du bâtiment les murs en blanc. De plus, il est toujours possible de
: la couleur est un luxe, elle coûte cher. FAUX ! repeindre ces murs quelques années après, tout en
gardant les autres murs blancs, pour rajeunir un peu
Il ne coûte pas plus cher de rajouter de la couleur l’ambiance.
sur deux ou trois murs, plutôt que de peindre tous
Cas précis :
PROJET EUROSTAR
• La couleur rend l’environnement plus agréable.
• Elle inspire, donne de l’imagination, de la personnalité
• Elle permet de créer un espace unique et propre à l’image de l’entreprise et de ses usagers.
PROJET P3
Avant AprèsMARGARET MORZADEC
La couleur : son rôle dans le tertiaire • 20
Tant qu’un bâtiment n’a pas de locataire : Tout cela permet aux futurs locataires de se projeter
• La palette de couleur reste neutre plus facilement. On pourrait comparer cela au « Home
• L’architecture de la structure est mise en avant, Staging » pour l’immobilier des particuliers.
l’objectif étant de la rendre plus attrayante
L’ÉCOUTE DU CLIENT
B ush livre un produit fini, avec les couleurs
correspondantes à la « Corporate Identity » du
client.
bureau n’auront pas les mêmes palettes.
Aussi, dans chacun de ces exemples, selon l’image
de l’entreprise et de sa cible, les palettes évoluent
La concurrence est rude, l’image sert à se démarquer! différemment.
La nature du projet influence aussi le choix de
couleurs : un commerce, un hôpital, un hôtel et un
Pour élaborer une palette il faut :
- Assimiler le Corporate Branding
(logo, slogan, image de l’entreprise)
- Comprendre la fonction de l’espace
- Connaître l’utilisateur de l’espace
(fonctions et besoins)MARGARET MORZADEC
21 • La couleur : son rôle dans le tertiaire
La couleur est importante dans les pièces communes: La couleur est vraiment très importante : c’est un
vecteur de communication, un message non-verbal
• l’accueil ou la réception, qui donne une première en quelque sorte.
impression de l’entreprise aux clients et
partenaires, Les couleurs « tendances » sont préconisées, elles
• les couloirs et lieux de circulation, les lieux de montrent l’ouverture d’esprit.
repos, les salles de réunion.
COMMENT CRÉER UNE PALETTE DE COULEURS ?
D ans un espace de vie, bureau COLOURS
ou maison, la PALETTE
répartition des couleurs va rythmer l’ambiance.
Le choix des tonalités est donc tout aussi important.
EUROSTARC’est ce que qu’on appelle la distribution stratégique.
LILLE
HAGUE BLUE WIMBOURNE LAMP ROOM GRAY CORNFORTH WHITE STONE BLUE CABBAGE WHITE PLUMMETT BLAZER BABOUCHE
(30) WHITE (88) (228) (86) (269) (272) (212) (223)
(239)
« Il n’y a pas de bonne ou mauvaise couleur ! Il n’y a que des mauvaises associations de couleurs »
HAGUE BLUE DRAWING BLAZER CHARLOTTE’S BABOUCHE PAVILION BLUE PAVILION GRAY PLUMMETT STONE BLUE PARMA GRAY CABBAGE WHITE WIMBOURNE
(30) ROOM BLUE (212) LOCKS (223) (252) (242) (272) (86) (27) (269) WHITE
(253) (268) (239)
HAGUE BLUE DRAWING STONE BLUE PLUMMETT PARMA GRAY CABBAGE WHITE WIMBOURNE PAVILION BLUE PAVILION GRAY BABOUCHE CHARLOTTE’S BLAZER
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