ALLONNES - ZAC DU MONNE - Opération n 1428 Compte Rendu Annuel à la Collectivité - Convention Publique d'Aménagement Le Mans Métropole
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n° 26
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Convention Publique d’Aménagement
Le Mans Métropole
ALLONNES - ZAC DU MONNE
Opération n°1428
[Compte Rendu Annuel à la Collectivité]
au 31 décembre 2019
[Cénovia – Avril 2020]
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SOMMAIRE
1 PRESENTATION DE L’OPERATION
1.1 OBJECTIFS .......................................................... 3
1.2 PROGRAMME .....................................................3
1.3 CADRE JURIDIQUE .....................................................4
1.4 INTERVENANTS .....................................................6
1.5 CARTOGRAPHIE .....................................................7
2 ETAT D’AVANCEMENT DE L’OPERATION (physique)
2.1 ACQUISITION .....................................................11
2.2 TRAVAUX D’AMENAGEMENT ET ETUDES .....................................................18
2.3 COMMERCIALISATION .....................................................19
3 ELEMENTS FINANCIERS
3.1 TABLEAU FINANCIER ET NOUVEAU BILAN .....................................................27
3.2 ECARTS DU BILAN ET COMMENTAIRES .....................................................28
3.3 TRESORERIE ET FINANCEMENT .....................................................50
3.4 BILAN DE MISE EN ŒUVRE DES CONVENTIONS .....................................................50
D’AVANCE EVENTUELLES
4 CONJONCTURE, ORIENTATION, CONCLUSION
4.1 OBJECTIFS PRINCIPAUX DE COURT TERME .....................................................51
4.2 DELIBERATIONS DE LA COLLECTIVITE A PREVOIR .....................................................51
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1- PRESENTATION DE L’OPERATION
1.1 OBJECTIFS
La ZAC du Monné porte sur un secteur de 155 ha, au sud de l’agglomération mancelle sur la commune d’Allonnes. La ZAC est située à
proximité d’infrastructures routières et autoroutières importantes :
- RN 226 / RN 23 permettant un accès aisé vers les autoroutes A 11 / A 81 (Paris vers la Bretagne) et A 28 (Axe Calais – Bayonne)
- RD 51 vers Allonnes ou Spay (devenue VC 51 depuis le transfert de compétence du Conseil Départemental vers Le Mans Métropole)
Le projet d’aménagement de cette ZAC doit permettre :
- D’offrir un parcellaire de taille importante
- D’accueillir des entreprises de type industriel ou logistique
- De compléter ainsi l’offre proposée sur les autres sites de l’agglomération et de diversifier l’offre foncière
1.2 PROGRAMME
La définition des objectifs a permis d’organiser la réalisation de la ZAC en plusieurs tranches opérationnelles. Le découpage prévisionnel
de la ZAC a organisé l’aménagement en 3 tranches opérationnelles à ce jour, compte tenu des demandes de parcellaires en grandes
unités foncières.
- La 1ère tranche (2004) située le long de la VC 51 représente une surface approximative de 38 ha proposée à la commercialisation.
Quelques entreprises y sont installées : STEF-TFE, Dekra, 3 villas d’entreprises, AMG Matériaux et deux champs solaires.
- La 2ème tranche (réalisée entre 2008 – 2009) a prolongé la rue du Châtelet jusqu’à la route de la Hardangère. Plusieurs
entreprises y sont implantées : Foussier, Mutual Logistics, Transport Froc, Médiapost, Géodis (devenu Foussier), Deutsch Carrier
Khéops devenu TE Connectivity, Aftral, La Poste.
- La 3ème tranche (réalisée en 2016) a prolongé la rue du Champ du Verger jusqu’à la route de la Hardangère. Cette extension a
été engagée pour accueillir la plateforme logistique destinée au groupe Carrefour et la plateforme destinée à Descours & Cabaud.
- L’aménagement impose également la réalisation d’un bassin de rétention, nécessaire à la viabilisation des terrains situés au nord
de la ZAC le long de la VC 51 (route d’Allonnes à Spay / secteur de la Tunisie). Ces derniers travaux sont envisagés à l’horizon
2020 /2021 et constitueront la 4ème et dernière tranche pour la mise en valeur d’environ 4 ha (secteur « Tunisie »). L’étude de
desserte de ce secteur (AVP) a été engagée fin 2019 suite à la mission confiée à une nouvelle équipe de Maîtrise d’œuvre (BET
VRD + cabinet géomètre).
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PRESENTATION DE L’OPERATION
1.3 CADRE JURIDIQUE
1.3.1 Contrat entre la collectivité et la SEM
Une Convention Publique d’Aménagement (C.P.A) a été signée par Le Mans Métropole Communauté Urbaine. Les
caractéristiques de cette convention sont les suivantes :
◼ Date délibération concédant : 9 mai 2000
◼ Date signature : 27 juin 2001
◼ Date visa contrôle Légalité : 27 juin 2001 – notification du 28 juin 2001
◼ Date échéance convention : 27 juin 2009 (8 ans).
◼ Avenant n°1 modifiant la participation du Concédant. (C.U.M. devenu Le Mans Métropole – Communauté Urbaine).
◼ Avenant n°2 prolongeant la durée de validité de la Convention Publique d'Aménagement de 8 ans, soit jusqu'au 27 juin
2017.
◼ Avenant n°3 précisant la répartition de la participation de Le Mans Métropole (entre apport en nature et apport financier)
◼ Avenant n°4 précisant la répartition de la participation de Le Mans Métropole (entre apport en nature et apport financier)
◼ Avenant n°5 prolongeant la durée de validité de la Convention Publique d’Aménagement jusqu’au 31 décembre 2018.
◼ Avenant n°6 modifiant le montant de la participation de Le Mans Métropole (entre apport en nature et apport financier)
◼ Avenant n°7 prolongeant la durée de validité de la Convention Publique d’Aménagement jusqu’au 31 décembre 2023.
◼ Avenant n°8 modifiant le montant de la participation de Le Mans Métropole.
1.3.2 Procédure d’urbanisme
Le choix de la procédure de ZAC a été fait pour un certain nombre de raisons :
- Procédure complète, d’initiative publique et d’intérêt général
- Maîtrise foncière, certaines acquisitions étant très anciennes
- Volonté de maîtriser la reconversion du site (anciennes carrières – ancienne zone de stockage des ordures ménagères
de l’agglomération mancelle)
Dates :
◼ Approbation du dossier de création de la ZAC : par délibération du Concédant en date du 09/05/2000, visée en Préfecture
le 8 juin 2000
◼ Approbation du dossier de réalisation de la ZAC : par délibération du Concédant en date du 27/06/2000, visée en
Préfecture le 18 juillet 2000
◼ Approbation du Plan d’Aménagement de Zone et Programme des Equipements Publics : par délibération du Concédant en
date du 14/11/2000, visée en Préfecture le 1 décembre 2000
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◼ Autorisation Loi sur l’Eau : par arrêté préfectoral en date du 11 septembre 2002 (durée de validité prévue à l’article 11 de
l’arrêté : 2 ans). Des démarches ont été engagées avec les services de la Direction Départementale des Territoires pour
demander le renouvellement de l’autorisation devenue caduque. Cette démarche a été sollicitée dans les formes prévues
à l’article R214-20 du Code de l’Environnement (avis du CODERST – nouvel arrêté) puisque les modifications apportées
ne bouleversent pas les éléments du dossier initial d’autorisation. Un dossier de confirmation a été adressé en janvier
2011 (répartition des tranches et des bassins versants – volumes de rétention – détails des ouvrages assainissement).
Les bassins ont fait l'objet d'un contrôle de la Police de l'Eau en septembre 2012, sans remarques majeures.
◼ L’aménagement du secteur de la « Tunisie » nécessitera une adaptation du dossier Loi sur L’eau par un « porter à
connaissance ».
1.3.3 Maîtrise foncière – Exercice des prérogatives de puissance publique
Pour assurer la maîtrise foncière, une procédure de DUP a été menée :
◼ Date de l’arrêté préfectoral n° 01.0935 du 7 mars 2001
◼ Echéance : 5 ans
◼ Arrêté de cessibilité : sans objet à ce jour
◼ Ordonnances d’expropriation : sans objet, d’autant plus que l’ensemble des acquisitions nécessaires sont aujourd’hui
réalisées et qu’elles ont toutes été réalisées à l’amiable (négociations avec les propriétaires).
1.3.4 Participation des constructeurs au titre d’un PAE :
Sans objet
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PRESENTATION DE L’OPERATION
1.4 INTERVENANTS dans le cadre de la concession d’aménagement :
◼ Concédant : LE MANS METROPOLE (Communauté Urbaine) – Immeuble Condorcet - 16 avenue F. Mitterrand - 72000 LE MANS
◼ Urbaniste (Etudes) : Cabinet ENET – DOLOWY – Architecture Urbanisme – 51 rue Russeil - 44100 NANTES
◼ BET – VRD (Etudes) : OUEST INFRA – 41 bis rue du Mûrier - 37 542 Saint Cyr sur Loire
◼ Géomètre : Service Topographique de Le Mans Métropole (Jusqu’au 31/12/2018)
◼ Géomètre : Air et Géo – 74 rue du Général de gaulle – 72000 Le Mans (depuis 01/01/2019)
◼ Maîtrise d’oeuvre Voirie, Assainissement, éclairage public, Eau… : Services de Le Mans Métropole et SIDERM (jusqu’au
31/12/2018)
◼ Maîtrise d’œuvre gaz et électricité : SODEREF – rue Lucien Chasserant – BP 10 – 72650 Saint Saturnin
◼ Maîtrise d’œuvre VRD (tous les réseaux) : SODEREF – rue Lucien Chasserant – BP 10 – 72650 Saint Saturnin (depuis le
01/01/2019)
◼ BET dossier loi sur l’eau et assainissement (1ère tranche) : Confluences – 12 rue du 27 août 1944 – 77 450 Montry
◼ Maîtrise d’œuvre Aménagements Paysagers et signalétique : AVENA – 30 avenue Besnardière – 49100 ANGERS
◼ Notaire : La majorité des actes d’acquisition a été rédigée par ou en association avec Maître MALBOIS, Notaire à Allonnes
◼ Concessionnaire : Société d’Equipement du Mans devenue Cénovia (octobre 2014) – 41 rue de l’Esterel – 72 000
LE MANS (Responsable de projets : Mme Guibout)Page 7 sur 53
PRESENTATION DE L’OPERATION
1-5 CARTOGRAPHIE
◼ Plan de situation dans l’agglomération (plans ci après) : La ZAC du Monné était située en zone NA du POS de la Ville d’Allonnes,
secteur où l’activité agricole prédomine. Aujourd’hui, la ZAC est inscrite en zone UZ du Plan Local d’Urbanisme approuvé par
délibération en date du 29 juin 2006 et rendu exécutoire le 25 juillet 2006.
◼ Plan de l’opération (plan ci après) :
La ZAC est découpée en plusieurs tranches commercialisables :
- 1ère tranche : environ 38 ha de terrains actuellement viabilisés
- 2ème tranche : environ 41 ha de terrains actuellement viabilisés
- 3ème tranche : environ 38 ha de terrains actuellement viabilisés
- 4ème tranche : environ 4 ha de terrains supplémentaires viabilisés
Il est à noter que le découpage parcellaire se fait à la demande selon les besoins de chaque acquéreur : les découpages à ce jour
varient de 1 500 m² à 28 ha. Les parcelles de plus petite taille sont principalement disponibles sur la 1ère tranche.Page 8 sur 53
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2 - ETAT D’AVANCEMENT DE L’OPERATION
2.1 ACQUISITIONS
2.1.1 Acquisitions réalisées
A ce jour, les acquisitions sont réalisées sur l’ensemble du périmètre de la ZAC, en raison d’une très grande maîtrise foncière
de la collectivité (propriétaire de nombreuses parcelles depuis plusieurs années).
Les autres acquisitions négociées auprès de propriétaires privés sont entièrement réalisées.
Le tableau (Etat d’avancement des acquisitions) retrace les conditions de réalisation.
2.1.2 Acquisitions restant à réaliser
A ce jour, l’ensemble du foncier est maîtrisé sur la totalité du périmètre de la ZAC. Certains usages précaires sont maintenus
avec quelques agriculteurs (cultures d’appoint et prairie). Cet usage facilite l’entretien des grandes parcelles et a en grande
partie cessé au 30/06/2016 lors de la cession de la parcelle G2 (28 ha au nord de la ZAC).
2.1.3 Cartographie des acquisitions réalisées (plan ci après)
Certaines parcelles ont déjà été rétrocédées pour l’implantation d’entreprises (parcelles vendues), seuls les lots disponibles à
la vente restent encore propriété de l’aménageur, ainsi que l’emprise des champs solaires (hachurés en gris).Page 12 sur 53
Page 13 sur 53 CENOVIA
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CENOVIAPage 15 sur 53
CENOVIAPage 16 sur 53
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ETAT D’AVANCEMENT DE L’OPERATION
2.2 TRAVAUX D’AMENAGEMENT ET ETUDES
2.2.1 Travaux à la charge de l’aménageur
2.2.1.1 Travaux réalisés
o Les travaux de viabilisation des trois premières tranches sont réalisés permettant la commercialisation d’environ 120 ha.
(y compris l’extension des réseaux sur la rue de la Pointe pour desservir les petites parcelles découpées dans ce secteur, et
les parcelles desservies par les rues de l’Ante et de la Rouvelière).
o Les travaux de finition de l’ensemble des voiries de la ZAC (y compris marquage et signalisation routière) ont été réalisés
(fin 2016)
o Les travaux liés aux fouilles archéologiques. L’ensemble des emprises ayant fait l’objet d’un arrêté de prescriptions
archéologiques a été fouillé, soit près de 9 ha.
o La réfection de la rue du Cormier.
2.2.1.2 Travaux restant à réaliser
o Bassin exutoire des parcelles du secteur "Tunisie" (initialement implanté le long de la VC 51 et situé sur la commune de
SPAY) à déplacer dans le périmètre de la ZAC au sud de l’implantation MDM … à confirmer.
o Aménagement paysager (requalification de la 1ère tranche) réalisé en 2019 … en période de confortement.
o Signalétique et information (à l’échelle de la ZAC).
o La viabilisation des parcelles « Tunisie » le long de la RD 51 pour environ 4 ha.
2.2.2 Travaux à la charge de la Collectivité
2.2.2.1 Travaux réalisés : Sans objet
2.2.2.2 Travaux restant à réaliser : sans objetPage 19 sur 53
2.3 COMMERCIALISATION
2.3.1 Commercialisations réalisées (cf : tableau ci-après)
Une vente actée sur l’exercice 2019 au bénéfice d’AFTRAL (entreprise déjà implantée au Monné).
Un récapitulatif des cessions faites sur la ZAC est rappelé au tableau ci après.
2.3.2 Commercialisations à réaliser (cf : plan des propositions de découpages)
- 1ère tranche :
Quelques terrains viabilisés disponibles (déduction faite du foncier destiné aux champs solaires).
- Autres tranches : Quelques demandes pour des extensions ont été enregistrées (Foussier). Des propositions de découpages
ont été faites sur le parcellaire disponible.
- Le foncier disponible représente un peu moins de 13 ha.Page 20 sur 53
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Page 25 sur 53
Page 26 sur 53 A ce total de 16.818.406,92 € HT, il convient d’ajouter le foncier cédé à LMM (villas d’entreprises) pour 114.300,00 € portant le total des cessions à 16.932.706,92 € au 31/12/2019.
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3 AVANCEMENT FINANCIER DE L’OPERATION - ELEMENTS FINANCIERS
3.1 Tableau financier à fin 2019 et nouveau bilan prévisionnel :Page 29 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
EN PREAMBULE …
Le Compte Rendu Annuel présenté à la Collectivité (CRAC) est proposé de manière prévisionnelle au-delà de 2023, au-delà de la
date de validité actuelle de la Convention Publique d’Aménagement passée entre la Collectivité et l’Aménageur. Cette présentation
et cet étalement permettent de décrire les opérations financières nécessaires à la réalisation complète de la ZAC, d’en apprécier les
enjeux et par voie de conséquence d’anticiper quelques actions. La date d’échéance de cette convention est aujourd’hui fixée au 31
décembre 2023.
3.2 Ecarts du bilan et commentaires
3.2.1 Les Charges – Les Dépenses
A – Etudes préalables
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 147.365,44 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Aucune intervention, maintenant le montant des études préalables à 147.365,44 € au 31/12/2019.
2020 et au-delà :
La provision pour des sondages ou travaux d’investigations est conservée pour les travaux futures : compléments de sondages pour les
parcelles sensibles ou pour les structures de voirie ou bassin du secteur Tunisie (provision totale de 12.634,60 € répartis sur les exercices
de 2020, 2021 et 2023).
Dernier bilan approuvé : 160.000 €
Nouveau bilan proposé : 160.000 € Ecart : 0€Page 30 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
B - Acquisitions et frais d’acquisition
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 3.122.063,75 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Aucune acquisition sur l’exercice 2019, l’ensemble de celles-ci étant entièrement réalisé.
L’apport de terrains (en nature) acté le 3 octobre 2008 a fait l’objet d’une écriture comptable valorisant les biens apportés à hauteur de
1.080.000 €. Le détail des acquisitions s’établit ainsi :
- Acquisition au Concédant pour 410.794,75 €
- Acquisition hors Concédant pour 1.585.124,00 € soit un total d’acquisitions en numéraire de 1.995.918,75 €
- Apport en nature du Concédant pour 1.080.000,00 € soit un total d’acquisitions de 3.075.918,75 €
- Frais d’acquisitions : 46.145,00 €
TOTAL au 31/12/2019 3.122.063,75 €
2020 et au-delà :
Aucune autre acquisition n’est à prévoir.
Le poste « Acquisitions et Frais d’Acquisitions » est arrêté à 3.122.064 €.
Dernier bilan approuvé : 3.122.064,00 €
B0 – acquisitions 3.075.919,00 €
B1 – frais 46.145,00 €
Nouveau bilan proposé : 3.122.064,00 €
B0 – acquisitions 3.075.919,00 €
B1 – frais 46.145,00 € Ecart : 0€Page 31 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
C – Travaux
C0 – Mise en état des sols
Ce chapitre concerne :
• Les travaux liés à la présence récurrente des Gens du Voyage, même si les campements sauvages deviennent moins nombreux du
fait de l’implantation des entreprises et du trafic croissant.
• Les démolitions des maisons achetées et situées sur l’emprise de la ZAC
• Le nettoyage des terrains achetés et non encore cédés
• Les travaux de dépollution
• Les travaux liés aux fouilles archéologiques
• Les travaux d’entretien (fauchage) des parcelles non vendues et des espaces publics (fossés, bassins, bermes)
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 2.487.715,43 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Au cours de l’année, les dépenses engagées au titre de la mise en état des sols se sont élevées à 54.096,23 € et ont concerné :
➢ Fauchage des terrains, fossés et bermes 3.855,00 €
➢ Nettoyage et évacuation déchets (dépôts sauvages) 2.801,63 €
Total 2019 6.656,63 €
Total au 31/12/2018 2.487.715,43 €
Total au 31/12/2019 2.494.372,06 €Page 32 sur 53
L’entretien des terrains et des espaces publics est réduit au maximum avec 2 passages par an (un au printemps et un en hiver). Les
quelques emprises agricoles sont exploitées et donc entretenues gracieusement. Un prestataire passe régulièrement sur la ZAC pour
évacuer les dépôts sauvages de déchets en tout genre (déchets verts, gravats, poubelles …).
2020 et au-delà :
• L'évacuation de déblais potentiels est inscrite au poste "Démolitions – Evacuation matériaux". Pour anticiper une nouvelle
intervention, une provision totale de 2.175,20 € est maintenue pour conserver ce poste à hauteur de 60.000 €.
• L’entretien des parcelles acquises est assuré au fur et à mesure des acquisitions et des ventes. Depuis 2009, après l’extension de
la 2ème tranche, des parcelles agricoles sont restées partiellement cultivées. La mise à disposition des parcelles pour les
agriculteurs était privilégiée pour maîtriser les coûts de fauchage ou d’entretien (fossés, noues…).
Depuis la cession conséquente à Goodman / Carrefour (28 ha), une attention plus grande est donnée aux bandes paysagères,
espaces publics et tout particulièrement aux bassins constituant l’entrée de la ZAC. Une intervention d’envergure a été menée au
printemps 2017 pour une reprise en main des espaces publics avec un entretien plus régulier sur les années à venir. Le suivi des
bassins avec des pentes assez importantes reste sujet à améliorations. Un éco-pâturage avec des moutons solognots a été
envisagé.
2019 8.000,00 €
2020 8.000,00 €
2021 8.000,00 €
Au-delà 17.284,80 €
Total 41.284,80 €
Les provisions maintiennent le poste « nettoyage des terrains » à 240.000 €Page 33 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
• Il n’est plus prévu de travaux spécifiques de dépollution puisque l'ancienne zone de stockage des déchets ménagers était surtout
contenue sur la 1ère tranche. La viabilisation de la dernière tranche secteur « Tunisie » se fera sur terrain naturel. Ce dernier
bassin nécessaire pourrait être remplacé par une noue en terrain naturel pour éviter le terrassement en zone polluée. C’est
pourquoi, une provision est ramenée à hauteur de 4.993,20 € (2020) pour quelques travaux de cette nature.
Cette provision conserve ce poste à un prévisionnel total de 1.000.000 €.
• Le rapport de diagnostic d’archéologie préventive notifié à l’aménageur le 21 octobre 2009 a identifié plusieurs secteurs de fouilles
à effectuer avant toute commercialisation et usage des parcelles.
A ce jour, toutes les zones de fouilles identifiées ont fait l’objet d’une campagne de fouilles.
En 2019, le rapport des fouilles de la troisième et dernière campagne devait être remis à l’aménageur et faire l’objet du dernier
versement d’un montant de 89.383 €. L’INRAP a sollicité un report de 9 mois dans la remise du rapport pour parfaire les analyses
en cours et la restitution finale. Ce document sera remis en juin 2020. La provision de 89.383 € est donc reportée en 2020.
Ces provisions maintiennent le poste « Fouilles Archéologiques » à 1.302.000 €.
• Frais divers : Quelques provisions sont faites pour couvrir de petites interventions ou travaux annexes (ex : clôtures du champ
solaire). Ce poste est maintenu à 40.000 €.
RECAPITULATIF – MISE EN ETAT DES SOLS (C0) :
Démolitions 60.000,00 € HT
Entretien, fauchage 240.000,00 € HT
Dépollution 1.000.000,00 € HT
Fouilles archéologiques 1.302.000,00 € HT
Divers 40.000,00 € HT
Total Co 2.642.000,00 € HTPage 34 sur 53
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ELEMENTS FINANCIERS
C1 – Travaux d’Infrastructures
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 11.817.093,92 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Les derniers travaux de desserte de la plateforme Descours & Cabaud (parcelle F7) ont été réalisés au printemps 2019 (notamment le
raccordement électrique). Par ailleurs, la troisième tranche des aménagements paysagers a été lancée (rue du champ du verger +
requalification de l’entrée de la ZAC) incluant la conception et la mise au point de la signalétique de la zone d’activité (totem d’entrée –
panneau d’information et panneau d’entrée des entreprises). Par ailleurs, la présence ponctuelle des Gens du voyage oblige une remise en
état des accès (fossés)
➢ Branchement ENEDIS 6.932,37 €
➢ Aménagements paysagers (T3) 101.623,27 €
➢ Projet de signalétique 44.872,00 €
➢ Fossés (Gens du Voyage) 1750,25 €
Total 2019 155.177,89 €
Total au 31/12/2018 11.817.093,92 €
Total au 31/12/2019 11.972.271,81 €
2020 et au-delà :
Quelques travaux de voirie seront menés sur le périmètre de la ZAC :
- Confortement des aménagements paysagers de la tranche 3 : Printemps 2020 (remplacement des végétaux après constat de
reprise)
- Travaux de signalétique (totem d’entrée – Point d’information, panneaux accès entreprises, jalonnement) : Printemps 2020
- À terme (2020-2021 selon les contacts reçus), resteront les travaux de viabilisation du secteur de la Tunisie. Le traitement du
bassin en noue est envisageable (validation en cours) et permet de s’affranchir de la réalisation d’un bassin rue de l’Ante.
Parallèlement aux travaux de viabilisation du secteur Tunisie, seront engagés les travaux de reprises « voirie » pour réparer les
dégâts causés lors des manifestations des « gilets jaunes » (décembre 2018 à février 2019)Page 36 sur 53
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ELEMENTS FINANCIERS
C2 – Travaux de Superstructures
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 109.450,41 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Aucune intervention
Le poste « travaux de superstructures » est maintenu à 109.450,41 € au 31/12/2019.
2020 et au-delà :
Quelques interventions ponctuelles sont toujours nécessaires et des provisions liées aux différents branchements (installation,
modification ou réparation) sont conservées.
Ce qui donne pour l’ensemble des travaux (poste C), le bilan suivant :
Dernier bilan approuvé : 16.300.000 €
C0 – mise en état des sols 2 .642.000 €
C1 – infrastructures 13.490.000 €
C2 – superstructures 168.000 €
Nouveau bilan proposé : 16.300.000 €
C0 – mise en état des sols 2 .642.000 €
C1 – infrastructures 13.490.000 €
C2 – superstructures 168.000 € Ecart : 0 €Page 38 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
D – Honoraires
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 263.741,15 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Deux interventions ont été faites justifiant le règlement d’honoraires :
- Le paysagiste (Atelier AVENA) est intervenu en 2019 afin d’assister l’aménageur pour retenir l’entreprise d’espaces verts et de
signalétique et suivre les premiers travaux de verdissement pour la tranche 3 des aménagements paysagers de la ZAC.
- Le géomètre est intervenu pour actualiser les levés topographiques existants suite aux travaux définitifs de voirie (relever le
nivellement des accès aux parcelles notamment) et pour faire le levé topographique du secteur Tunisie.
➢ Avena 1.792,13 €
➢ Géomètre 4.620,00 €
Total 2019 6.412,13 €
Total au 31/12/2018 263.741,15 €
Total au 31/12/2019 270.153,28 €
2020 et au-delà :
Une provision pour les honoraires de maîtrise d’œuvre est faite pour le projet du secteur « Tunisie », les accès des entreprises en cours
de construction et les aménagements paysagers de la 3ème tranche restant à réceptionner (contrats en cours).
La Collectivité a souhaité mettre fin à la mise à disposition du service Aménagement Urbain et du service Topographique pour assurer les
missions de MOE VRD et les prestations topographiques. Une consultation pour ces missions avait été lancée en 2018 pour terminer les
aménagements nécessaires. Une nouvelle équipe formée par un BET VRD et un cabinet de géomètre assure la mission de maîtrise
d’œuvre depuis la 1er janvier 2019.
De même, une provision pour les honoraires d’avocat ou d’huissier est conservée (référé, constats, ordonnance d’expulsion pour les Gens
du Voyage), même si l’installation progressive d’entreprises sur les terrains (notamment les champs solaires) a considérablement diminué
l’intérêt de cette zone pour les grands rassemblements. Le trafic routier croissant gène également les petits campements sauvages en
bord de voirie (terrains fermés par fossés et merlons).Page 39 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
Ces hypothèses permettent de maintenir les équilibres précédents sans faire évoluer le poste « honoraires »
Ce qui donne pour l’ensemble du poste « honoraires » :
Dernier bilan approuvé : Honoraires 600 000 €
Maîtrise d’œuvre EV + signalétique 327 000 €
Maîtrise d’œuvre VRD 150 000 €
Géomètre 50 000 €
SPS 20 000 €
Autres honoraires 53 000 €
Nouveau bilan proposé : Honoraires 600 000 €
Maîtrise d’œuvre EV + signalétique 327 000 €
Maîtrise d’œuvre VRD 150 000 €
Géomètre 50 000 €
SPS 20 000 €
Autres honoraires 53 000 €
Ecart : 0 €Page 40 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
E – Rémunération du concessionnaire
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 2.266.714,75 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Conformément aux termes de la Convention Publique d’Aménagement signée entre la Collectivité et CENOVIA, la rémunération de la
Société a été assise sur le montant :
- Des acquisitions 0€
- Des dépenses (hors acquisition) 10.220,41 €
- Des commercialisations 17.203,03 €
- Total 2018 27.423,44 €
- Total au 31/12/2018 2.266.714,75 €
- Total au 31/12/2019 2.294.138,19 €
2020 et au-delà :
Selon les engagements et les provisions faites, le montant total des honoraires de l’aménageur se répartit de la manière suivante :
- 2020 77.466,60 €
- 2021 199.336,20 €
- 2022 136.037,40 €
- 2023 37.558,70 €
- Au-delà (cumul) 256.148,90 € (y compris la rémunération de liquidation de 200.000 €)
- Total 706.547,80 €
Ces hypothèses portent le montant prévisionnel de la rémunération de CENOVIA à 3.000.685,99 €.
Dernier bilan approuvé : 3.009.259 €
Nouveau bilan proposé : 3.000.686 € Ecart : - 8.573 €Page 41 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
F – Frais Financiers
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 2.705.474,24 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Les frais financiers affectés à l’opération s’élèvent à 8.438,38 € sur l'exercice 2019.
Le montant total de ces frais est porté à 2.713.912,62 € au 31/12/2019.
2020 et au-delà :
Sur les mêmes bases de calcul, la projection sur les années à venir est encourageante puisque les dernières ventes et la forte
participation du Concédant permettent d’envisager une trésorerie positive qui ne génère par de déficit.
- 2020 0.000,00 €
- 2021 0.000,00 €
- 2022 et au-delà 0.000,00 €
Total 0.000,00 €
Au 1er avril 2014, CENOVIA a mis en place des crédits à moyen terme auprès du Crédit Agricole pour couvrir les besoins de trésorerie de
l’opération. Le taux des frais financiers retenu est de 3,5 % pour tenir compte d’un contexte financier fluctuant. Les 2 dernières ventes
représentent plus de 38 ha et ont sensiblement amélioré la trésorerie de l’opération. Toutefois, les ventes à venir sont moin s importantes
et des travaux restent à réaliser. La trésorerie de l’opération reste néanmoins très fragile et encore sujette au calendrier d’une ou deux
ventes importantes.
Dernier bilan approuvé : 2.742.410 €
Nouveau bilan proposé : 2.713.913 € Ecart : - 28.497 €Page 42 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
G – Assurances
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 71.645,40 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Aucune dépense engagée maintenant le poste « assurance » à hauteur de 71.645,40 € au 31/12/2019.
2020 et au-delà :
Une provision de 354,60 € est faite (2025) pour maintenir le poste à 72.000 €.
Dernier bilan approuvé : 72.000 €
Nouveau bilan proposé : 72.000 € Ecart : 0 €Page 43 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
H – Impôts et Taxes
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 654.082,95 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Le montant des impôts fonciers s’est élevé 14.400,28 € sur l’exercice 2019.
- Impôts Fonciers 2019 16.347,00 €
- Refacturation (pro-rata) - 1.946,72 €
- Total 2019 14.400,28 €
- Total au 31/12/2018 654.082,95 €
- Total au 31/12/2019 668.483,23 €
2020 et au-delà :
Les montants de 15 à 18.000 €/an sont provisionnés. Ces provisions maintiennent le poste « impôts et taxes ».
Dernier bilan approuvé : 750.000 €
Nouveau bilan proposé : 750.000 € Ecart : 0 €Page 44 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
I – Frais de Commercialisation
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 16.361,08 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Une mise à jour des photos aériennes de l’opération a été faite suite à la réalisation de la plateforme logistique de Carrefour.
La mise à jour d’une plaquette de commercialisation des parcs d’activité sur l’agglomération à l’occasion d’une participation au Salon du
SIMI a également généré des frais partagés (agence de communication + stand).
- Photo aérienne 2.052,18 €
- Salon du SIMI 3.436,33 €
- Total 2019 5.488,51 €
- Total au 31/12/2018 16.361,08 €
- Total au 31/12/2019 21.849,59 €
Les frais de commercialisation s’élèvent à 21.849,59 € au 31/12/2019.
2020 et au-delà :
Quelques provisions sont maintenues pour les actions de commercialisation (totems, panneaux…). Cette provision paraît largement
suffisante au regard des actions déjà entreprises (maintien des provisions actuelles).
Dernier bilan approuvé : 25.000 €
Nouveau bilan proposé : 25.000 € Ecart : 0€Page 45 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
J – Frais Divers
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 65.480,97 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Des frais de publication et reprographie ont été engagés (consultation pour les aménagements paysagers et signalétique). De même, le
passage de l’huissier a été diligenté à chaque stationnement sauvage des Gens du Voyage (7 interventions sur 2019)
- Frais publication 630,43 €
- Gens du Voyage (huissier) 2.651,61 €
- Total 2019 3.282,04 €
- Total au 31/12/2018 65.480,97 €
- Total au 31/12/2019 68.763,01 €
2020 et au-delà :
Une provision est faite pour faire face aux dépenses d’appels d’offres (travaux Tunisie) et dépenses diverses (reprographie).
De même, une provision pour couvrir quelques frais d’huissier, frais annexes et divers travaux est conservée.
Toutefois, l’intérêt majeur de ce poste « Frais divers » est de provisionner des sommes plus ou moins importantes afin de maintenir les
équilibres généraux du bilan. Il constitue une variable d’ajustement, notamment dans le maintien de la participation du Concédant.
Dernier bilan approuvé : 295.069 €
Nouveau bilan proposé : 117.213 € Ecart : - 177.856 €Page 46 sur 53
K – TVA
Sans objet
J – Fonds de concours
Le fonds de concours est utilisé pour inscrire en dépenses, le montant des loyers à percevoir pour les deux champs solaires, au-delà du
terme actuel de la convention de concession. En effet, ces deux parcelles ont fait l’objet de deux baux emphytéotiques :
- Parcelle F8 (pour 108.629 m²) : bail signé le 12 juillet 2013 pour une durée de 20 ans à compter de l’exploitation du
champ solaire qui a été constaté en juin 2015. Ce bail a été établi entre le concessionnaire, actuel propriétaire
(Cénovia), le porteur de projet (Le Mans Métropole Energy 1) et le concédant (Le Mans Métropole), propriétaire à
terme de la parcelle F8.
- Parcelle C8 (pour 62.400 m²) : bail signé le 12 juillet 2013 pour une durée de 20 ans à compter de l’exploitation du
champ solaire qui a été constaté en juin 2015. Ce bail a été établi entre le concessionnaire, actuel propriétaire
(Cénovia), le porteur de projet (Le Mans Métropole Energy 2) et le concédant (Le Mans Métropole), propriétaire à
terme de la parcelle C8.
Le bail emphytéotique a été préféré à la vente des emprises foncières en raison de la très mauvaise qualité de sous-sol. Les recettes liées
aux loyers sont donc partagées ainsi :
- Pour la période du 30/06/2015 (date de mise en exploitation des champs solaires) au 31/12 2023 (date de validité de
la convention de concession), les loyers perçus sont inscrits en recettes au poste « Produits divers » pour un montant
annuel de 34.000 €, sur une période de 9 ans.
- Pour la période du 01/01/2024 (date de validité de la convention de concession) au 30/06/2035 (date d’échéance des
baux), les loyers sont cumulés en charges sur un poste « Fonds de concours » pour un montant total de 374.000 €
représentant 11 années de loyers à percevoir hors ZAC, en l’état actuel des termes de la convention de concession.
- Cette partition serait amenée à être modifiée en cas d’avenant de prolongation de la convention de concession.
Dernier bilan approuvé : 408.000 €
Nouveau bilan proposé : 374.000 € Ecart : - 34.000 €Page 47 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
3.2.2. Les Produits – Les Recettes
A – Cessions
Au 31 décembre 2018 : Montant arrêté à 16.740.556,92 €
Au 31 décembre 2019 :
Une seule vente actée sur l’exercice 2019 :
- Cession de la parcelle E5 (7.686 m²) au profit d’AFTRAL : acquisition de la parcelle mitoyenne à l’implantation initiale du
Centre de formation aux métiers de la logistique et du transport (parcelle E6). Cette parcelle attenante permet d’agrandir le
parking pour les véhicules légers des stagiaires (soulagement du stationnement sur la voie publique) et de prévoir une aire
d’évolution pour les engins de chantier (aire de formation inexistante à ce jour). Il est prévu à terme une extension du
bâtiment par l’ajout de salles de classe supplémentaires
- La vente a été passée pour une recette de 192.150,00 €
Le montant total des recettes liées aux cessions de terrains s’élève à 16.932.706,92 € au 31/12/2019
Rappel : deux baux emphytéotiques ont été co-signés avec Le Mans Métropole pour l’installation des deux champs solaires (parcelles C8
et F8). Ces baux confirment la location des terrains (hors vente). La perception des premiers loyers soumise à la production effective
d’énergie a débuté en juin 2015 pour une durée de 20 ans soit jusqu’en juin 2035, bien au-delà de la durée prévisionnelle de la
convention de concession. C’est la raison pour laquelle, les baux emphytéotiques ont été signés de manière tri-partite entre le preneur,
l’aménageur et le concédant. Les loyers sont donc inscrits sous forme de recettes au poste « Produits Divers » et au-delà de 2025 au
poste des dépenses « Fonds de Concours » d’un montant de 374.000 € sur 2019, puisque considérés comme une non-recette au bénéfice
de la ZAC.Page 48 sur 53
2020 et au-delà :
Plusieurs contacts ont été pris au cours de l’année 2017 et 2018 qui laissent entrevoir qu’un certain nombre de projets pourraient voir le
jour plus ou moins prochainement. Le tableau ci-après dresse une liste des principaux échanges intervenus entre les porteurs de projet,
l’aménageur et la collectivité (Le Mans développement).
➢ Projet d’installation d’une plateforme logistique en blanc sur la parcelle E9 (48.000m²)
➢ Projet d’une nouvelle ferme solaire pour autoconsommation
➢ Quelques contacts pour les parcelles de « Tunisie »
Le reste des recettes potentielles est réparti au-delà de 2020 (surtout sur 2021 et 2022) en l'absence de lisibilité précise quant aux
projets accueillis. En effet, le dynamisme des demandes est largement dépendant du contexte économique et des stratégies d’entreprise.
Pour information, les parcelles font l’objet de découpage à la demande et donc d’un document d’arpentage et d’un bornage définissant et
validant l’assiette du foncier cédé. La prévision de recettes se fait sur une estimation de surface. Le bilan porte sur le parcellaire cédé
parfaitement cadastré et avec une recette actée. C’est la raison pour laquelle, quelques petites différences dans le montant des recettes
prévisionnelles apparaissent, indépendamment bien sûr des négociations de prix qui peuvent être menées quant à la qualité du terrain.
Pour information toujours, une partie des terrains du secteur « Tunisie » est consacrée à la gestion des eaux de pluie … ces emprises
deviennent non cessibles et diminuent de fait le poste des recettes.
Dernier bilan approuvé : 21.995.294 €
Nouveau bilan proposé : 21.965.587 € Ecart : - 29.707 €Page 49 sur 53
Page 50 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
B - Participations
Au 31 décembre 2018 : 4.540.000 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
La participation du Concédant versée au 31/12/2019 se répartit de la manière suivante :
- LMM en numéraire 3.460.000 €
- LMM en nature 1.080.000 €
Total 4.540.000 €
2020 et au-delà :
Le présent compte rendu prévoit une baisse de la participation à l’équilibre de l’opération. Un dernier versement de 260.000 € resterait
d’actualité pour 2023, ramenant la participation totale de LMM à 4.800.000 €
- 2023 : 260.000 €
La participation de la Collectivité est estimée à un montant total de 4.800.000 € au 31/12/2019 répartie ainsi :
- Participation en numéraire à hauteur de 3.720.000 €
- Valeur de l'apport en nature fixée à 1.080.000 €
Dernier bilan approuvé : 5.100.000 €
Nouveau bilan proposé : 4.800.000 € Ecart : - 300.000 €Page 51 sur 53
ELEMENTS FINANCIERS
C - Subventions
Dernier bilan approuvé : 0€
Nouveau bilan proposé : 0€ Ecart : 0€
D – Produits Divers
Au 31 décembre 2018 : 219.574,44 € (rappel)
Au 31 décembre 2019 :
Les loyers des deux champs solaires ont été encaissés en juin 2019. De même, la parcelle A2 fait l’objet d’une convention d’occupation
précaire pour un montant de loyer mensuel de 1.000 €, hors révisions (occupation depuis le 1er juin 2016).
- Loyer Champ 1 : 21.930,85 €
- Loyer Champ 2 : 12.597,79 €
- Loyer A 2 : 12.252,43 €
- Total 2019 46.781,07 €
- Total au 31/12/2018 219.574,44 €
- Total au 31/12/2019 266.355,51 €
2020 et au-delà :
La modification du mode d'exploitation des champs solaires (location remplaçant la vente) génère un loyer annuel actualisable dont les
recettes cumulées sont estimées aux environs de 34.000 €/ an au bilan de la ZAC. Au-delà de 2023, les loyers sont inscrits dans un Fonds
de Concours (poste « Dépenses » pour 374.000 € en 2025). Le loyer de la parcelle A2 (12.000 € / an) n’est pas inscrit au bilan
prévisionnel du fait de la précarité de l’occupation (vente à terme)
Dernier bilan approuvé : 389.574 €
Nouveau bilan proposé : 470.356 € Ecart : + 80.782 €
E – Produits Financiers :
Les produits financiers (s’ils existent) seront provisionnés au bilan final. Il n’en est pas tenu compte à ce jour (- 1.067 € au 31/12/2018).Page 52 sur 53
4- NOTE DE CONJONCTURE
3.3 Trésorerie et financement
Des négociations avaient été engagées avec Le Crédit Agricole courant 2014 afin de prendre le relai de la CDC pour assurer le
financement de cette opération d’aménagement. Les nouvelles conditions bancaires portaient le découvert autorisé à 7.200.000 €. La
vente de la parcelle G2 (Goodman / Carrefour) et la parcelle F7 (Descours & Cabaud) a permis de revoir sensiblement à la baisse, le
montant autorisé de ce découvert (800.000 €)
Les conditions de ce découvert autorisé sont les suivantes :
- Taux débiteur : E3M + 1,10 %
- Capitalisation : annuelle
- Commission d’engagement : 0,35 %
La ZAC du Monné bénéficie d’une avance inter-opérationnelle de trésorerie de la part de la ZAC de la Bouquetière d’un montant de
200.000 €, remboursable en 2021.
3.4 Bilan de mise en œuvre des conventions d’avances éventuelles
L’avance accordée à LMM en 2007 a été remboursée partiellement par transformation en participation à l’équilibre de l’opération pour
1.000.000,00 €. Le remboursement du solde de cette avance (1.618.000,00 €) a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 par voie
d’avenant (avenant n°4 notifié en date du 24/10/2018).
Le remboursement de cette avance est prévu à compter de 2019 à raison de 200.000 €/ an pendant 3 ans, puis 500.000 € en 2023 et
518.000 € en 2024. Cet échéancier de remboursement de l’avance à la Collectivité est réalisable sous réserve de l’échéancier des recettes
telles que programmées au présent CRAC.Page 53 sur 53
4 – Conjoncture, orientation, conclusion
4.1 Objectifs principaux de court terme.
- Suivre les contacts qui se sont manifestés pour une implantation sur la ZAC, dans un contexte économique plus optimiste.
Toutefois, les stratégies d'entreprises demeurent fluctuantes.
- Accompagner ces prospects en cours et pour lesquels un compromis de vente a été adressé.
- Mettre en place une signalétique en vue de la valorisation du Parc du Monné et des entreprises présentes sur site.
- Faciliter les flux Poids Lourds en forte progression depuis l’exploitation de la plateforme CARREFOUR.
- Amorcer la rétrocession des ouvrages réalisés … et notamment les espaces verts
4.2 Délibérations de la Collectivité à prévoir
Il est proposé à M. Le Président de Le Mans Métropole de soumettre ce dossier à l’approbation de la Collectivité concédante afin qu’elle :
- Approuve le bilan prévisionnel au 31/12/2019 portant les dépenses et recettes de l’opération à 27.234.875 € HT.
- Approuve le montant de la participation de Le Mans Métropole fixée à 4.800.000 € répartie de la manière suivante :
▪ 3.720.000 € HT de participation financière
▪ 1.080.000 € d'apport en nature (valorisation de terrains)
Vu pour être annexé à la délibération n° 26
er
du Conseil Communautaire du 1 octobre 2020
Pour le Directeur Général empêché
l'Agent du Service des Assemblées
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