Baromètre de l'investissement immobilier français - Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition - Juin ...

 
Baromètre de l'investissement immobilier français - Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition - Juin ...
Baromètre de l’investissement
immobilier français
Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015
15ème édition – Juin 2014

ipd.com
Baromètre de l'investissement immobilier français - Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition - Juin ...
Principe du Baromètre

Depuis plus de trois ans, les plus grandes sociétés   Panel du Baromètre IPD
d’investissement présentes en France confient à
                                                      Aerium, AEW Europe, AG2R La Mondiale,
IPD leurs anticipations concernant les grandes
                                                      Allianz Real Estate France, Altaréa France,
tendances à venir du marché immobilier.
                                                      Amundi Immobilier, AXA Real Estate France,
Croissance française, taux de rendement des
                                                      BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM, Caisse
actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus
                                                      des Dépôts, CBRE Global Investors, Foncières
nets, mesures d’accompagnement… une
                                                      des Régions, Gecina, Generali Immobilier France,
vingtaine d’indicateurs est passée au crible.
                                                      Invesco Real Estate, KanAm Grund, Klépierre, La
Dans cette 15ème édition du Baromètre IPD, les        Française REM, LaSalle Investment Management,
panélistes ajustent leurs anticipations pour la fin   Mercialys, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM
2014 et nous font part de leurs prévisions pour       Europe, Union Investment France, Valad et
2015 dans un contexte de reprise fragile de la        Viveris REIM.
croissance. Les statistiques immobilières du          L’ensemble de ces sociétés d’investissement
quatrième trimestre en France viennent préciser       gère environ 100 milliards d’euros d’actifs
les perspectives envisageables pour la demande        immobiliers en France.
placée et l’investissement.
                                                      En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier
Nous remercions tous nos panélistes pour leur
éminente contribution, ainsi que Crédit Foncier
Immobilier, qui par son soutien, permet au
Baromètre IPD d’être largement diffusé sur la
place immobilière française.

2   Baromètre IPD Juin 2014
Economie

Un début d’année encourageant mais la                                                                                                                   Les évolutions divergentes des prix des produits
prudence reste de mise                                                                                                                                  manufacturés et des services qui se compensent ont
L’activité a rebondi en France au quatrième trimestre 2013                                                                                              abouti à une quasi-stabilité de l’inflation en France à
(+ 0,3% selon l’INSEE) après un recul enregistré de -0,1%                                                                                               +0,7% en avril vs +0,6% en mars 2014 selon l’INSEE (la
au troisième trimestre. Cette reprise a surtout été soutenue                                                                                            croissance annuelle à décembre 2013 s’établissait à
par l’augmentation des exportations de l’industrie                                                                                                      +0,9%).
manufacturière et la reprise de l’activité dans la                                                                                                      Les panélistes anticipent que cette inflation devrait rester
construction.                                                                                                                                           faible, à +0,9% en 2014. Ce faible niveau ne devrait pas
De la même façon, la zone euro a également vu son PIB                                                                                                   s’améliorer en 2015 selon nos panélistes qui prévoient
augmenter de 0,3% (+0,1% au troisième trimestre). Par                                                                                                   une inflation à 1,1%, en ligne avec les prévisions d’Oxford
comparaison, l’activité au Royaume Uni a connu une                                                                                                      Economics
légère baisse (+0,7% après +0,8%), alors que les Etats                                                                                                  Dans ce contexte morose et pour tenter d’éloigner le
Unis ont enregistré un ralentissement de leur activité                                                                                                  spectre d’une spirale déflationniste, la Banque centrale
(+0,7% après 1%), même si cette dernière reste solide                                                                                                   européenne a décidé d’un certain nombre de mesures qui
pour les deux pays.                                                                                                                                     traduisent un assouplissement monétaire encore inédit.
Par ailleurs, les anticipations de l’INSEE concernant la                                                                                                Selon Mario Draghi, l’ensemble de ces mesures va
France, ne laissent pas présager d’amélioration sensible                                                                                                contribuer à rétablir l’inflation à un niveau proche de 2%.
du PIB au cours du premier semestre 2014, avec +0,1 puis                                                                                                La mesure phare est celle d’un abaissement du taux de
+0,3% attendus respectivement au 1er et 2ème trimestres,                                                                                                refinancement à son minimum historique, en le portant à
quand dans le même temps, l’Allemagne devrait afficher                                                                                                  0,15% combiné à une « taxe » de 0,1% que les banques
des hausses de +0,8 et +0,5%.                                                                                                                           devront payer si elles conservent leurs liquidités
En majorité les panélistes ont revu à la baisse leurs                                                                                                   inutilement. Pour relancer le crédit toujours atone, jusqu’à
prévisions sur la croissance française, avec +0,6% en                                                                                                   400 milliards de prêt de liquidités à 4 ans vont aussi être
2014. Pour 2015, ils ne sont pas plus optimistes, puisque                                                                                               octroyés aux établissements financiers qui leur permettront
la majorité envisage une croissance du PIB autour de                                                                                                    de refinancer initialement jusqu’à 7% de leur encours de
+0,8%, mais sans réel consensus, bien en dessous des                                                                                                    crédit au secteur privé européen (hors crédit immobilier
prévisions d’Oxford Economics qui table sur une croissance                                                                                              résidentiel). Néanmoins, certains observateurs restent
à 1,1%.                                                                                                                                                 sceptiques et attendent de voir les répercussions de ces
                                                                                                                                                        nouvelles mesures même si les marchés les ont plutôt bien
                                                                                                                                                        accueillies.
 Anticipation de la croissance française
                                                                                                                                                        Après avoir enregistré une légère hausse à 2,4% fin
      2.5                                                                                                                                               décembre, l’OAT 10 ans a encore baissé au 1er trimestre
      2.0                                                                                                                                               2014 atteignant un plancher de 1,8%. Les panélistes ne
      1.5                                                                                                                                               prévoient pas vraiment d’amélioration en 2014 puisqu’ils
 %    1.0     1.0
                                                                              0.9
                                                                                                                                   1.1                  anticipent un taux de 1,9%. Toutefois, ils prévoient une
                                                                                                    0.9       0.8                             0.8

      0.5
                         0.6                                                             0.6                             0.6                            légère remontée en 2015 à 2,1% , inférieure aux prévisions
                                   0.4                             0.4

        0
                                              0.2                                                                                                       d’Oxford Economics de 2,6%.
                                                         0.0

     -0.5

     -1.0
              déb 2012

                         mi-2012

                                   fin 2012

                                              déb 2013

                                                         mi-2013

                                                                   fin 2013

                                                                              déb 2013

                                                                                         mi-2013

                                                                                                   fin 2013

                                                                                                              déb 2014

                                                                                                                         mi-2014

                                                                                                                                   déb 2014

                                                                                                                                              mi-2014

                                      2013                                                         2014                                2015

                          Max                                 Moy.                             Prév. Oxford Economics

                          Méd.                                Min

 Source : Oxford Economics - Baromètre IPD

                                                                                                                                                                                             Baromètre IPD Juin 2014   3
Bureaux

L’activité se redresse doucement mais                                          puisqu’ils envisagent un volume de 2,15 millions de m²,
sûrement                                                                       toujours en dessous du niveau de la demande placée de
Au premier trimestre 2014, l’investissement des entreprises                    2,4 millions de m² atteint en 2012.
a baissé de -0,2%, selon l’INSEE, sous l’effet du contrecoup                   Ainsi, nous constatons que le marché locatif francilien,
affectant l’achat de véhicules lourds et d’un net recul des                    après avoir atteint des niveaux très faibles en 2013,
investissements en construction. Toutefois, l’INSEE prévoit                    entrevoit les prémices d’une amélioration lente et
un rebond au deuxième trimestre d’environ +0,2% qui                            progressive pour les deux prochaines années, même
serait soutenu par la stabilisation du taux de marge des                       si cette reprise reste complexe dans un contexte toujours
sociétés non financières et d’une éventuelle baisse du                         difficile.
taux d’intérêt réel d’ici juin 2014.
                                                                               Une relative stabilisation de la vacance en 2014
Dans ce contexte, le record absolu du nombre de chômeurs                       Selon CBRE, le taux de vacance dans le parc de bureaux
a été atteint au mois de février avec plus de 3,3 millions                     franciliens reste relativement stable à 7,1% au 1er avril
de chômeurs selon Pôle Emploi et la lenteur constatée de                       2014. Cette tendance vient appuyer les anticipations des
la reprise économique en France ne permet pas d’espérer                        membres du Baromètre IPD qui prévoient une quasi-
une inversion de la courbe du chômage. Le taux de                              stabilisation d’ici fin 2014. Ces anticipations cachent
chômage au premier trimestre 2014 reste néanmoins                              néanmoins des disparités géographiques fortes avec une
stable par rapport au quatrième trimestre 2013 et atteint                      concentration de la vacance dans les secteurs Croissant
9,7% selon l’INSEE.                                                            Ouest et la deuxième couronne qui totalisent à eux deux
Malgré la fragilité du marché de l’emploi, la demande                          plus de 54% des disponibilités franciliennes immédiates.
placée des bureaux en Ile-de-France a enregistré une                           Selon les panélistes, en 2015 cette vacance devrait rester
hausse de 19% sur un an pour s’établir à 506 900 m²,                           au même niveau.
selon Immostat. Ce volume reste néanmoins en baisse de
-5% par rapport à la moyenne du 1er trimestre sur la
                                                                                Anticipation de la vacance des bureaux en Ile-de-France
période 2004 à 2013.
                                                                                8,0
Ces constats ont conforté les panélistes dans leurs                                                                                           7,2
                                                                                7,5                                                                   7,1
                                                                                                                                     7,0
précédentes anticipations pour 2014, qu’ils ont confirmées                      7,0                      6,7    6,6    6,6    6,5
à l’occasion de ce 15ème baromètre en envisageant une                           6,5
demande placée de 2 millions de m² en Ile-de-France.                            6,0
                                                                                5,5              5,2
Selon eux, il n’y aura pas de nette amélioration en 2015
                                                                                5,0     4,7
                                                                                4,5
    Anticipation de la demande placée en Ile-de-France                          4,0
    en millions de m²                                                           3,5
                                                                                3,0
                                        2,45                                           2007     2008     2009   2010   2011   2012   2013   2014    2015
    2,50
             2,41                               2,38
                                                                        2,27                  Réalisé
    2,25
                                2,15                                 2,14                     Prévision 14ème Baromètre
                                                              2,01
    2,00                                                                                      Prévision 15ème Baromètre
                        1,90
                                                       1,81
    1,75
                                                                                Source : Baromètre IPD

    1,50
             2008       2009    2010    2011    2012   2013   2014   2015

                    Réalisé

                    Prévision 15ème Baromètre

                    Moyenne [2008-2013]

    Source : Immostat - Baromètre IPD

4       Baromètre IPD Juin 2014
Commerces

A vacance stable, mêmes mesures                                           Le segment Prime se démarque
d’accompagnements                                                         Selon l’INSEE, le pouvoir d’achat des français se redressait
Les panélistes restent cohérents dans leurs anticipations                 légèrement au 1er trimestre 2014 à +0,1% (après -0,3%
relatives à la vacance puisqu’ils ne prévoient pas une                    à fin 2013). Cependant, il prévoit sur la même période
augmentation des coûts des renégociations de loyers et                    une diminution de 0,3% de la consommation des
des mesures d’accompagnement, qui restent néanmoins                       ménages entrainée par la baisse de la consommation de
toujours importants.                                                      biens (-1%). Toutefois, les prévisions pour le 2ème
                                                                          trimestre 2014 sont plus optimistes et tablent sur une
Ils anticipent qu’à fin 2014 les loyers faciaux considérés
                                                                          progression de 0,6% de la consommation totale qui
prime dans Paris QCA s’établiront autour de 743€/m², soit
                                                                          bénéficierait notamment d’une hausse des dépenses en
légèrement au dessus du loyer facial prime de référence
                                                                          biens d’équipement associée à la coupe du monde.
s’établissant, selon DTZ, à 735/m², mais en baisse par
rapport à leurs précédentes prévisions. Selon les panélistes,             En dépit des perspectives d’une amélioration relative du
ces loyers devraient légèrement augmenter en 2015.                        pouvoir d’achat des français en 2014, nos panélistes
                                                                          restent très prudents voire pessimistes pour certains
Le loyer facial des actifs de seconde main devrait
                                                                          d’entre eux, avec 63% d’avis à la stabilisation, et 31% de
augmenter dans Paris d’ici fin 2014, s’établissant à 514 €/
                                                                          prévisions de dégradation.
m².
                                                                          A contrario, 2015 semble présager de belles perspectives
Quant aux mesures d’accompagnement s’appliquant
                                                                          pour nos panélistes puisqu’une grande majorité d’entre
dans Paris, les réponses des investisseurs restent très
                                                                          eux (69%) table sur une amélioration de la consommation
dispersées, la remise variant de 12 à 25% dans Paris.
                                                                          en 2015 contre 23% qui s’attendent à des niveaux stables.
Toutefois, concernant la Boucle Sud, nos panélistes
s’accordent sur un niveau des mesures d’accompagnement                    Par ailleurs, la fréquentation des centres commerciaux
de 20% en moyenne.                                                        reste toujours faible et peine à renouer avec la croissance.
                                                                          En 2013, la fréquentation globale des centres commerciaux
                                                                          a reculé de 1,7%, pour la 6ème année consécutive.
 Gamme des loyers et mesures accompagnement
                                                                          L’année 2014 semble néanmoins démarrer sous de
                                                                          meilleures auspices puisque l’indice de fréquentation,
         800
                      743
                                                                          suivi par le CNCC, est positif pour les mois de janvier et
         700
                                                                          février (+1,2% en janvier et +0,1% en février).
                      18
         600
                                                                          Pour l’année 2014, le panel, dans une large majorité
                      611
                                             514                          (87%) envisage une stabilisation de la fréquentation. Ils
         500
                                                                          sont néanmoins plus partagés pour 2015, puisque 53%
 € /m2

                                             19
         400                                                              d’entre eux envisagent une légère amélioration contre
                                             418                 322
                                                                          40% qui prévoient plutôt une stabilisation.
         300
                                                                 20

                                                               257
                                                                          Les incertitudes concernant la consommation des
         200
                   "Prime"              Seconde main       Seconde main   ménages et la fréquentation des centres commerciaux se
                  Paris QCA               Paris QCA         Boucle Sud
                                                                          reflètent dans les anticipations des panélistes concernant
                              Loyer facial    Loyer économique            la vacance. Ainsi, en 2014, ils sont partagés entre la
 Source : Baromètre IPD                                                   stabilisation de la vacance et une légère amélioration de
                                                                          cette dernière. Pour 2015, la prudence reste de mise
                                                                          puisque le panel converge plutôt vers une stabilisation de
                                                                          la vacance . Ces résultats sont toutefois à nuancer suivant
                                                                          l’emplacement des centres commerciaux, et la typologie
                                                                          des secteurs d’activité représentés dans les centres.

                                                                                                               Baromètre IPD Juin 2014   5
Des valeurs locatives « prime » se                                                                       de ces derniers. Ils demeurent toutefois à moitié partagés
maintiennent à leur plus haut niveau                                                                     entre une légère diminution des chiffres d’affaires à fin
Dans la même logique que leurs prévisions de stabilisation                                               d’année et une stabilisation de ces derniers.
de la fréquentation des centres commerciaux en 2014, la                                                  En 2015, le panel reste prudent et entrevoit une stabilité
majorité de nos panélistes tablent sur la stabilisation des                                              à la fois des chiffres d’affaires et des loyers.
loyers, même s’ils sont plus nombreux à prévoir une baisse

    Tendances à venir pour les actifs commerciaux

                          Evolution du chiffre d'affaires                                                                     Evolution des loyers

                                                                            6                                                                                                7
                                                                                                                                                                 12
                     25         25        22                                                                        25         22
                                                                                              36                                                     36
                                                                53                   53
                                                     61                                                                                   67
                                                                                                         65                                                                           Diminution
          79                                                              76
    %                                     50                                                                                                                                          Stabilisation
                                                                                                                                                                 76        80
                     60                                                                                             63         67
                                63
                                                                                                                                                                                      Augmentation
                                                                                              64                                                     64
                                                     28         40                   40                  20
                                                                                                                                          33
                                          28
          21                                                              18                             15                                                                13
                     15         13                   11           7                    7                            13         11                                12
         fin 2013

                    déb 2013

                               mi-2013

                                         fin 2013

                                                    déb 2014

                                                               mi-2014

                                                                         déb 2014

                                                                                    mi-2014

                                                                                              fin 2013

                                                                                                         déb 2013

                                                                                                                    mi-2013

                                                                                                                               fin 2013

                                                                                                                                          fin 2013

                                                                                                                                                     fin 2013

                                                                                                                                                                déb 2014

                                                                                                                                                                           déb 2012

                               2014                                           2015                                            2014                                    2015

                                                                                                                                                                                       Source : Baromètre IPD

Logistique
Malgré des signes de reprise pour les régions                                                            Dans ce contexte, les deux tiers de nos panélistes
francilienne et lyonnaise, le marché de la                                                               envisagent une progression de la demande placée –
logistique a du mal à décoller en 2014                                                                   historiquement basse – anticipant la livraison de nombreux
Le marché logistique français a connu au premier trimestre                                               développements initiés en 2013. La part des répondants
2014 le plus mauvais démarrage d’exercice sur la décennie                                                qui prévoient une baisse, reste, quant à elle, stable.
écoulée. La demande placée est en recul de -45 % par                                                     Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives
rapport à la même période en 2013, et s’établit à 352 900                                                des entrepôts restent stables sur une grande partie des
m² (source CBRE). Néanmoins, face à la croissance                                                        marchés. La barre des 50€/m²/an est ainsi dépassée en
exponentielle du secteur du E-commerce, le marché de la                                                  Ile-de-France sur des surfaces de première main et celle
logistique est en pleine mutation et la tendance est à la                                                des 45€/m²/an sur les surfaces de seconde main de classe
recherche de gros volumes. Les régions francilienne et                                                   A.
lyonnaise, à la peine en 2013, montrent des signes de
                                                                                                         Cette situation difficile a poussé nos panélistes à revoir à
reprise.
                                                                                                         la baisse leurs dernières anticipations sur le loyer prime

6       Baromètre IPD Juin 2014
pour 2014, même si ce dernier reste en moyenne
                                                                Anticipation des loyers prime des entrepôts en Ile-de-France
légèrement au dessus des 50€/m²/an. Toutefois, ils sont
moins pessimistes pour 2015.                                              55
                                                                                                                                                                                                                                             51.7
                                                                                                          51              51               51              51                          51          51                    51                              50.8
Dans la même logique, nos contributeurs tablent sur une                   50
                                                                                          50
                                                                                                                                                                           51                                 50                    50

légère baisse du loyer économique à 42€/m² en 2014.                                                   10%                              13%                                             12%                                                   15%

                                                                  € /m2
                                                                                                                      12%                              14%                                        13%
                                                                                      10%                                                                              16%                                   16% 16% 16%                                 14%
Toutefois, ils ne comptent pas augmenter leurs efforts sur                45                              46
                                                                                          45                                                                                           45
les renégociations puisqu’ils anticipent une stabilisation                                                                45               44
                                                                                                                                                           44
                                                                                                                                                                                                   45
                                                                                                                                                                                                                                              44
                                                                                                                                                                           43                                 42         43        42                         43
des mesures d’accompagnement, qui devraient être                          40

maintenues à 16% sur 2014.

                                                                                          déb 2012

                                                                                                          mi-2012

                                                                                                                          fin 2012

                                                                                                                                           déb 2013

                                                                                                                                                           mi-2013

                                                                                                                                                                           fin 2013

                                                                                                                                                                                       déb 2013

                                                                                                                                                                                                   mi-2013

                                                                                                                                                                                                             fin 2013

                                                                                                                                                                                                                        déb 2014

                                                                                                                                                                                                                                   mi-2014

                                                                                                                                                                                                                                             déb 2014

                                                                                                                                                                                                                                                              mi-2014
                                                                                                                              2013                                                                           2014                                2015

                                                                                                                                             Loyer facial                                         Loyer économique

                                                                Source : Immostat - Baromètre IPD

Investissement
L’objectif de 16Mds € semble se confirmer                       Anticipation du volume global d’investissement en France,
A l’occasion de ce 15ème baromètre, nos panélistes ont          en milliards d’euros
confirmé leurs précédentes prévisions à fin 2014. Ainsi, le     20 Mds
volume global de l’investissement sur 2014 s’élèverait
                                                                18 Mds
toujours, selon eux, à 16,3 milliards d’euros. S’il est vrai                                                                                                                                                                                     16.7 17.2
                                                                                                                                                                                                                        16.3 16.3
que ce chiffre, est mécaniquement gonflé par le report au       16 Mds

1er trimestre 2014 de signatures prévues fin 2013, il n’en      14 Mds         13.7
                                                                                                                                                                                       14.5 14.6 14.2

                                                                                                                              13.1 13.2
reste pas moins que 2014 pourrait marquer le début                                             12.9
                                                                                                              12.5                                            12.8
                                                                12 Mds
d’une phase d’internationalisation plus poussée du
                                                                10 Mds
marché français, dans la foulée du marché britannique.
                                                                  8 Mds
Ainsi, viennent se confirmer nos précédentes analyses.
L’immobilier en tant que classe d’actifs, tire bien son           6 Mds
                                                                               déb 2012

                                                                                                mi-2012

                                                                                                               fin 2012

                                                                                                                                déb 2013

                                                                                                                                                 mi-2013

                                                                                                                                                                fin 2013

                                                                                                                                                                                       déb 2013

                                                                                                                                                                                                   mi-2013

                                                                                                                                                                                                             fin 2013

                                                                                                                                                                                                                        déb 2014

                                                                                                                                                                                                                                   mi-2014

                                                                                                                                                                                                                                                   déb 2014

                                                                                                                                                                                                                                                                   mi-2014

épingle du jeu, profitant de la faiblesse des rendements
obligataires dans un contexte économique sous tension
avec un rendement de l’OAT 10 ans à son plus bas niveau.                                                            2013                                                                                     2014                                       2015

A l’image des précédentes éditions, les investisseurs en                                                                                              Max                             Moy.                    Réalisé
fonds propres, compagnies d’assurances en tête, sont                                                                                                  Méd.                            Min
annoncés comme les plus actifs à l’investissement pour
2014, toujours suivis par les SCPI et OPCI Retail, qui          Source : Baromètre IPD
continuent à bénéficier de leur succès auprès des
épargnants. Toutefois, ces acteurs voient leur part
décroitre en faveur des foncières cotées qui, selon nos        Avec 16% de contribution à l’investissement en France à
panélistes, augmenteraient de façon significative leurs        fin 2014, les OPCI Professionnels gardent leur troisième
investissements à fin 2014 pour atteindre la 4ème place.       place du palmarès et se rapprochent sensiblement des
Les foncières cotées, qui ont fortement désinvesti au cours    SCPI et OPCI Retail qui ne contribueraient, selon nos
des deux dernières années, seraient donc prêtes à              panélistes, qu’à hauteur de 17% des montants investis à
réinvestir à nouveau. Leur part passe ainsi à 12% de la        fin 2014.
poche globale contre seulement 3% au dernier baromètre.

                                                                                                                                                                                                       Baromètre IPD Juin 2014                                               7
Investissement

A l’inverse des dernières éditions de ce baromètre, nos                           locaux qu’étrangers. Aussi, les récentes évolutions
panélistes ne s’attendent pas à une grande activité des                           réglementaires et fiscales ont été perçues par les
investisseurs moyen-orientaux et asiatiques sur la marché                         investisseurs comme un sérieux frein à l’investissement.
français. Ils anticipent même un repli de leurs                                   En effet, le vote de la loi ALUR en mars dernier, le projet
investissements dont la part devrait baisser de moitié par                        de loi Pinel en cours, la surtaxation des plus values-
rapport au dernier baromètre pour passer à 7%, ce qui les                         immobilières, le relèvement de la contribution additionnelle
renvoie à la 6ème place, derrière les investisseurs nord-                         à l’IS et autres hausses d’impôts n’ont pas trouvé bon
américains dont l’intérêt pour le marché français continue                        écho auprès du marché.
à croitre doucement pour atteindre les 8% à fin 2014.
                                                                                  Cette défiance impacte directement le poids de certains
Les fonds allemands, quant à eux, stagnent à 2%,                                  freins notables, mis en avant dans les précédentes éditions
continuant leur phase de liquidation.                                             du Baromètre. Ainsi, les incertitudes pesant sur
                                                                                  l’environnement économique et le marché locatif qui
Enfin, les fonds opportunistes viennent fermer la marche,
                                                                                  étaient en 2ème position des principaux freins à
ne présentant que 2% des intentions d’investissement,
                                                                                  l’investissement au dernier baromètre avec un poids de
selon nos panélistes.
                                                                                  24%, ont perdu 10 points et se retrouvent désormais en
Freins à l’investissement : soif de « Core » ?                                    4ème position.
La rareté des actifs core qui engendre une forte                                  Quant à la fourchette Bid-Ask, son appréhension reste
concurrence entre les investisseurs, représente pour nos                          similaire chez nos panélistes et pèse à hauteur de 10%,
panélistes la principale contrainte à l’investissement. Ce                        comme au précédent baromètre.
n’est donc pas surprenant de voir ces deux facteurs en
pole position, représentant à eux-deux 50% des freins à                           Nos contributeurs ne semblent par ailleurs pas anticiper
l’investissement.                                                                 une limitation des financements qui n’est plus d’actualité
                                                                                  et encore moins aujourd’hui après les récentes mesures
Sans grande surprise, nous continuons de constater une                            phares de la banque centrale européenne notamment
montée en puissance du mécontentement et de la                                    pour relancer le crédit (cf. section Economie).
défiance face à la politique économique et fiscale menée
en France. Le poids de ces derniers dans le ralentissement                        La compression des taux se poursuit au ralenti
du dynamisme du marché français dépasse les 20% en                                pour les Bureaux Paris QCA et Commerces
2014, aux yeux de nos panélistes. Visiblement, le                                 Cette édition du baromètre fait ressortir un large
remaniement ministériel qui a suivi les élections                                 consensus de nos panélistes sur la compression des taux
municipales, ne semble pas rassurer les acteurs, tant                             Prime des Bureaux Paris QCA. A la majorité, ils pensent

    Les trois types d’acteurs les plus actifs à l’investissement                   Les freins actuels au redémarrage de l’investissement

          Compagnies d'assurance                                                       Rareté des actifs dits « core »                                           27%
                                                                      28%
                     et assimilés
                                                                                              Concurrence trop forte
                                                                                                                                                           23%
                  SCPI - OPCI Retail                   17%                                           sur les actifs dits
                                                                                          Défiance face à la politique
                    Fonds non cotés                                                                                                                  19%
                                                       16%                                            économique et
               (y compris OPCI RFA)
                                                                                     Incertitudes sur l’environement
     Investisseurs moyen-orientaux                                                                                                             14%
                                                 12%                                                   économique/le
                      ou asiatiques
                                                                                                  Fourchette Bid-Ask
                                                                                                                                        10%
                   Foncières cotées          8%                                                      trop importante
                                                                                                  Anticipation d’une
                  Fonds allemands                                                                                                4%
                                            7%                                                          baisse des prix
                (ouverts et fermés)
                                                                                         Impact des réglementations
                                                                                                                                3%
      Investisseurs nord-américains         6%                                                    et/ou de la fiscalité

                                                                                     Financements bancaires limités        0%
     Autres investisseurs européens    3%

              Fonds Opportunistes      2%
                                                                                                                                2014 mi-2014

                                       2014 mi-2014
                                                         Source : Baromètre IPD    Source : Baromètre IPD

8      Baromètre IPD Juin 2014
que les taux pourraient encore baisser à fin 2014 pour                                                                                                                          Quelles perspectives financières ?
atteindre les 4%. Ce résultat n’est pas surprenant eu                                                                                                                           A fin 2013, les indices annuels IPD présentaient pour le
égard à la rareté de l’offre et à l’augmentation continue                                                                                                                       secteur Bureaux un rendement global de 4,4% en baisse
des valeurs sur ce secteur qui le rend inaccessible pour un                                                                                                                     par rapport à 2012, avec notamment un rendement en
grand nombre d’investisseurs locaux. Dans ce contexte                                                                                                                           capital de -1,3%.
assez difficile, nos contributeurs ne présagent pas
d’amélioration pour 2015. Certains d’entre eux pensent                                                                                                                          Néanmoins, cette tendance du segment Bureaux reste à
même que les taux continueront à baisser pour s’établir                                                                                                                         nuancer en fonction de la localisation géographique et de
en dessous du seuil de 4%.                                                                                                                                                      la qualité des actifs. Paris QCA continue de se démarquer
                                                                                                                                                                                en poursuivant une tendance complètement décorrélée
A l’instar des bureaux Paris QCA, les centres commerciaux                                                                                                                       du marché des bureaux en France, dégageant ainsi à fin
prime, eu égard à la rareté des actifs aujourd’hui                                                                                                                              2013 un rendement en capital de 2% selon l’indice IPD,
disponibles sur le marché, restent très recherchés et les                                                                                                                       tandis que les valeurs vénales baissaient en dehors de
taux d’occupation y sont très élevés. Dans ce contexte, la                                                                                                                      Paris.
compression des taux se poursuit pour atteindre 4,5% au
1er trimestre 2014 selon CBRE. Selon nos panélistes, cette                                                                                                                      Les fortes tensions sur les actifs core et la compression des
tendance se poursuivra légèrement à fin 2014 pour se                                                                                                                            taux prime semblent se poursuivre et, nos panélistes
stabiliser en 2015.                                                                                                                                                             s’attendent à un rendement en capital de 2,4% à fin
                                                                                                                                                                                2014, alors qu’ils espéraient moins de 1% lors du
Victime du manque d’opportunités, d’un parc disponible                                                                                                                          précédent baromètre en Mars dernier.
en deça des derniers standards du marché ainsi que de la
rareté des grandes offres, le secteur logistique en France                                                                                                                      Par ailleurs, concernant 2015, les anticipations de nos
souffre d’une demande en berne. Toutefois, le manque                                                                                                                            panélistes sont très disparates. Certains d’entre eux allant
d’offre de qualité empêche toute pression à la baisse des                                                                                                                       même jusqu’à prévoir un taux de rendement en capital de
valeurs locatives sur l’ensemble des marchés, ce qui                                                                                                                            4%.
explique la stabilisation des taux de rendement Prime sur                                                                                                                       Alors, les valeurs continueront-elles à grimper dans Paris
les derniers trimestres.                                                                                                                                                        QCA ou l’année 2015 marquera-t-elle un point d’inflexion?

  Anticipations des taux prime des                                                                                     Anticipations des taux prime des                                                                                   Anticipations des taux prime des
  bureaux Paris QCA                                                                                                    plateformes logistiques                                                                                            centres commerciaux

       6.0                                                                                                                9.0                                                                                                                7.0

       5.5                                                                                                                8.5                                                                                                                6.5

       5.0                                                                                                                8.0                                                                                                                6.0
                                                                                                                                           7,8                             7,8
                                                                                                                                 7,6                             7,7
   % 4.5                                      4,5                                                                      % 7.5                         7,5                             7,5                                                  % 5.5
              4,4                                                                                 4,4
                        4,3 4,3                         4,3 4,3 4,2
                                                                                                             4,1                                                                                7,1                   7,1
       4.0                                                                              4,0                               7.0                                                                              6,9                  6,9          5.0 4,9 5,1                            5,0 5,1

                                                                                                                                                                                                                                                                        4,7                             4,8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         4,6
       3.5                                                                                                                6.5                                                                                                                4.5                                                                   4,4 4,4                         4,4

       3.0                                                                                                                6.0                                                                                                                4.0
                                                                                                                                                                                                                                                   déb 2012
                                                                                                                                                                                                                                                              mi-2012
                                                                                                                                                                                                                                                                        fin 2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                   déb 2013
                                                                                                                                                                                                                                                                                              mi-2013
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        fin 2013
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   déb 2014
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              mi-2014

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        déb 2014
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   mi-2014
                                                                                                                                déb 2012
                                                                                                                                           mi-2012
                                                                                                                                                     fin 2012

                                                                                                                                                                déb 2013
                                                                                                                                                                           mi-2013
                                                                                                                                                                                     fin 2013
                                                                                                                                                                                                déb 2014
                                                                                                                                                                                                           mi-2014

                                                                                                                                                                                                                     déb 2014
                                                                                                                                                                                                                                mi-2014
             déb 2012
                        mi-2012
                                  fin 2012

                                             déb 2013
                                                        mi-2013
                                                                  fin 2013
                                                                             déb 2014
                                                                                        mi-2014

                                                                                                  déb 2014
                                                                                                             mi-2014

                        2013                                      2014                              2015                                   2013                                      2014                              2015                                   2013                                      2014                              2015

                                             Max                             Moy.                                                                               Max                             Moy.                                                                               Max                             Moy.

                                             Méd.                            Min                                                                                Méd.                            Min                                                                                Méd.                            Min

Source : Baromètre IPD

                                                                                                                                                                                                                                                                                   Baromètre IPD Juin 2014                                                   9
Stratégie

Les Bureaux QCA devenus inaccessibles                                   Types d’actifs à acheter en priorité
Si les préférences à l’achat des investisseurs restent
toujours centrées sur les Bureaux, représentant plus de                                                              36%
                                                                         Actifs à revenu sécurisé
60% des intentions d’investir, il convient d’analyser de
près ces résultats.                                                              Développements
                                                                                                               18%

                                                                                        en blanc
Ainsi, nous constatons, depuis les dix dernières éditions
                                                                                                           16%
de ce baromètre, que les Bureaux Paris QCA ne sont                              Actifs présentant
                                                                                    de la vacance
désormais plus plébiscités par nos panélistes, rassemblant
                                                                                                           15%
seulement 12% des intentions. En effet, la situation dans                     Actifs à restructeur
le secteur de Paris QCA, marquée par la flambée des prix,
                                                                                                      7%
la rareté des actifs core et la présence d’investisseurs                              Portefeuille*
moyen-orientaux disposant de fonds très importants et se                                                             2014 mi-2014

contentant d’un rendement en capital très faible, semble                      Sale & Lease Back*
                                                                                                      7%
                                                                                                                     2014 déb 2014
provoquer un retrait de nos investisseurs panélistes. Par               Source : Baromètre IPD
conséquent, le QCA est de plus en plus « délaissé » par les
panélistes au profit de la 1ère couronne et de la proche
périphérie parisienne qui offrent des produits plus récents,           Les centres commerciaux gagnent 5 points par rapport au
bien desservis par les transports avec des rendements plus             dernier baromètre et se positionnent ainsi en 2ème place
attractifs. Cette situation a également largement bénéficié            des investissements préférés de nos panélistes, qui
aux Bureaux dans les régions, qui ont été propulsés à la               semblent séduits par la belle performance du commerce
troisième place devant le QCA, alors qu’ils représentaient             Prime.
la dernière cible de nos panélistes lors du précédent                  Les locaux d’activités, qui totalisent 7% des intentions, ne
baromètre.                                                             semblent pas séduire, notamment du fait de l’inadéquation
                                                                       de l’offre et de la demande sur un marché très hétérogène.
 Produits privilégiés à l’achat en France                              Les actifs à revenu sécurisé restent le produit favori de nos
                                                             31%
                                                                       investisseurs et gardent leur place à la tête des cibles
     Bur. 1ère couronne
       et Reste de Paris                                               d’acquisition de nos panélistes.

 Centres commerciaux
                                                 15%
                                                                       A l’image des précédents Baromètres IPD, nos panélistes
                                                                       expriment toujours un intérêt pour les développements
                                           12%
     Bureaux en région                                                 pré-commercialisés et les actifs à restructurer, qui attirent
                                           12%
                                                                       respectivement 18% et 15% des intentions d’achat.
     Bureaux Paris QCA
                                                                       Du fait de la situation actuelle du marché locatif, 15% des
          Hôtels / Santé
                                          11%
                                                                       sondés sont prêts à acquérir des actifs présentant de la
                                                                       vacance, anticipant ainsi une reprise de l’activité.
                                     7%
             Logistique
                                                                       Les portefeuilles en liquidation perdent de l’attrait aux
                                 7%                                    yeux de nos panélistes qui étaient 12% d’intéressés en
     Autres commerces
                                                                       mars contre seulement 7% aujourd’hui. Les opérations de
      Bureaux Croissant
                                5%
                                                                       Sale & Lease Back ne semblent toujours pas présenter une
      Ouest La Defense
                                                                       cible d’investissement séduisante pour nos contributeurs.
                           0%                          2014 mi-2014
      Locaux d'activités
                                                       2014 déb 2014
                           0%                          2014 fin 2013
             Résidentiel
                                                       2013 mi-2013

 Source : Baromètre IPD

10    Baromètre IPD Juin 2014
Objectif d’arbitrage : une offre en adéquation                           Le secteur Industriel représente 9% des intentions de
avec la demande                                                          cessions, en baisse significative par rapport au dernier
Même s’il enregistre une baisse des intentions de cession                baromètre où 19% de nos panélistes étaient prêts à céder
par rapport au dernier baromètre (60% contre 70%), le                    leurs actifs de logistique.
secteur Bureaux sera le principal produit en 2014 à être                 En ligne avec les intentions d’achats, les actifs sécurisés
libéré sur le marché. Ainsi l’offre rencontrera la demande,              présentent de plus en plus d’intérêt à la vente (48%
vu que nos panélistes sont 60% à souhaiter investir dans                 contre 42% en Mars). Les actifs vacants sont toujours
ce secteur.                                                              dans le pipeline à hauteur de 26%.
Aussi, en détaillant le profil des produits, ce résultat                 Nos panélistes sont 12% à souhaiter céder des portefeuilles
conforte la stratégie de nos panélistes. Ainsi, le segment               et continueront à mettre sur le marché des actifs à
1ère Couronne et Reste de Paris devrait ête le plus                      restructurer (8%).
dynamique en 2014. Les intentions de vente augmentent
significativement depuis le dernier baromètre et passent
                                                                         L’investissement indirect semble perdre de son
de 14% à 25% .
                                                                         attrait en 2014
                                                                         56% de nos panélistes n’ont pas l’intention d’investir en
L’option pour les investisseurs de se désengager des                     indirect en 2014 alors qu’au dernier baromètre, ils étaient
secteurs Bureaux en Régions ne trouve pas d’écho chez                    48% à ne pas être intéressés.
nos panélistes puisque ces derniers se positionnent plus
en tant qu’acquéreurs au sein de ce segment.                             Pour le reste, ils sont un tiers à exprimer leur volonté
                                                                         d’investir dans les Fonds non cotés Core (31%). Ces
A l’instar des Bureaux, mais avec des moindres proportions,              derniers véhicules semblent néanmoins avoir perdu de
le secteur Commerces devrait également bénéficier d’un                   leur attrait mais demeurent la cible la plus appréciée de
équilibre entre l’offre et la demande, avec 14%                          nos panélistes.
d’intentions de ventes contre 15% pour les acquisitions.
                                                                         Les foncières cotées ont, quant à elles, cédé leur place en
Il convient de souligner la stratégie de désengagement de                faveur de la dette immobilière qui engrange 25% des
nos panélistes du secteur résidentiel. Ils sont près de 10% à            intentions d’investissement dans les véhicules indirects.
vouloir céder leurs actifs résidentiels alors qu’aucun d’entre
eux n’a exprimé son souhait d’investir dans ce secteur.                  Le rachat des sociétés (avec effectif) attire moins nos
                                                                         panélistes, même s’il est au coude à coude avec les
                                                                         foncières cotées dans les intentions d’investissement, qui
 Types d’actif à céder en priorité                                       ne dépassent pas les 20%.
                                                             42%         Au dernier rang, on retrouve les fonds non cotés Core+ /
  Actifs à revenu sécurisé
                                                                         Value Added qui présentent un très faible intérêt pour nos
         Actifs présentant
                                                   27%                   panélistes, averses au risque.
             de la vacance
                                        8%
      Actifs à restructurer

                                             13%
               Portefeuille*

                                        9%
                                                         2014 déb 2014
                          Autres
                                                         2014 fin 2013
                                   0%
                                                         2013 mi-2013
          Développements
                 en blanc                                2013 déb 2013
 Source : Baromètre IPD

                                                                                                             Baromètre IPD Juin 2014   11
Investissement à l’étranger : l’Allemagne et le                 Choix d’allocation des investisseurs par pays
Royaume Uni toujours en tête
                                                                                                                                         35%
Totalisant 56% des intentions d’investissement à                                           Allemagne
l’étranger, l’Allemagne (35%), le Royaume-Uni (21%)
                                                                                                                             21%
sont à la tête du classement.                                                            Royaume-Uni

A l’exception de l’Espagne qui attire de plus en plus                                        Espagne
                                                                                                                       15%

d’investisseurs (15% de nos panélistes), l’Europe du Sud,
fréquemment évoquée, n’apparaît toujours pas comme                              Amérique du Nord
                                                                                                              7%

étant une cible adéquate aux yeux de nos panélistes. Les
                                                                                                                  7%
faibles perspectives de croissance en zone Euro semblent                                       Italie

affecter également le BeneLux qui ne représentera que 6                                                       5%
centimes sur 1 euro investi par nos répondants.                                 Amérique du Nord

Par ailleurs, l’Europe Centrale, absente des investissements           Europe Centrale et de l’Est
                                                                                                             4%

ciblés par les panélistes au dernier baromètre, semble
                                                                                                             3%
séduire nos investisseurs qui sont 4% à l’avoir ciblée.                             Pays Nordiques

Nos contributeurs sont 6% à souhaiter investir en
                                                                                 Amérique du Sud        0%
Amérique du Nord alors que l’Amérique du Sud ne semble
                                                                                                                                   2014 mi-2014
pas les séduire.                                                                                Asie
                                                                                                        0%

                                                                                                                                   2014 déb 2014
Enfin, l’aversion au risque des investisseurs institutionnels
                                                                Source : Baromètre IPD
français n’invite pas à promouvoir les marchés Asiatiques
(0%) dont la connaissance des acteurs locaux semble
encore assez faible.

12   Baromètre IPD Juin 2014
IPD                           Crédit Foncier Immobilier
37, boulevard des Capucines   24, rue des Capucines
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