Baromètre de l'investissement immobilier français - Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition - Juin ...
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Baromètre de l’investissement immobilier français Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition – Juin 2014 ipd.com
Principe du Baromètre
Depuis plus de trois ans, les plus grandes sociétés Panel du Baromètre IPD
d’investissement présentes en France confient à
Aerium, AEW Europe, AG2R La Mondiale,
IPD leurs anticipations concernant les grandes
Allianz Real Estate France, Altaréa France,
tendances à venir du marché immobilier.
Amundi Immobilier, AXA Real Estate France,
Croissance française, taux de rendement des
BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM, Caisse
actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus
des Dépôts, CBRE Global Investors, Foncières
nets, mesures d’accompagnement… une
des Régions, Gecina, Generali Immobilier France,
vingtaine d’indicateurs est passée au crible.
Invesco Real Estate, KanAm Grund, Klépierre, La
Dans cette 15ème édition du Baromètre IPD, les Française REM, LaSalle Investment Management,
panélistes ajustent leurs anticipations pour la fin Mercialys, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM
2014 et nous font part de leurs prévisions pour Europe, Union Investment France, Valad et
2015 dans un contexte de reprise fragile de la Viveris REIM.
croissance. Les statistiques immobilières du L’ensemble de ces sociétés d’investissement
quatrième trimestre en France viennent préciser gère environ 100 milliards d’euros d’actifs
les perspectives envisageables pour la demande immobiliers en France.
placée et l’investissement.
En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier
Nous remercions tous nos panélistes pour leur
éminente contribution, ainsi que Crédit Foncier
Immobilier, qui par son soutien, permet au
Baromètre IPD d’être largement diffusé sur la
place immobilière française.
2 Baromètre IPD Juin 2014Economie
Un début d’année encourageant mais la Les évolutions divergentes des prix des produits
prudence reste de mise manufacturés et des services qui se compensent ont
L’activité a rebondi en France au quatrième trimestre 2013 abouti à une quasi-stabilité de l’inflation en France à
(+ 0,3% selon l’INSEE) après un recul enregistré de -0,1% +0,7% en avril vs +0,6% en mars 2014 selon l’INSEE (la
au troisième trimestre. Cette reprise a surtout été soutenue croissance annuelle à décembre 2013 s’établissait à
par l’augmentation des exportations de l’industrie +0,9%).
manufacturière et la reprise de l’activité dans la Les panélistes anticipent que cette inflation devrait rester
construction. faible, à +0,9% en 2014. Ce faible niveau ne devrait pas
De la même façon, la zone euro a également vu son PIB s’améliorer en 2015 selon nos panélistes qui prévoient
augmenter de 0,3% (+0,1% au troisième trimestre). Par une inflation à 1,1%, en ligne avec les prévisions d’Oxford
comparaison, l’activité au Royaume Uni a connu une Economics
légère baisse (+0,7% après +0,8%), alors que les Etats Dans ce contexte morose et pour tenter d’éloigner le
Unis ont enregistré un ralentissement de leur activité spectre d’une spirale déflationniste, la Banque centrale
(+0,7% après 1%), même si cette dernière reste solide européenne a décidé d’un certain nombre de mesures qui
pour les deux pays. traduisent un assouplissement monétaire encore inédit.
Par ailleurs, les anticipations de l’INSEE concernant la Selon Mario Draghi, l’ensemble de ces mesures va
France, ne laissent pas présager d’amélioration sensible contribuer à rétablir l’inflation à un niveau proche de 2%.
du PIB au cours du premier semestre 2014, avec +0,1 puis La mesure phare est celle d’un abaissement du taux de
+0,3% attendus respectivement au 1er et 2ème trimestres, refinancement à son minimum historique, en le portant à
quand dans le même temps, l’Allemagne devrait afficher 0,15% combiné à une « taxe » de 0,1% que les banques
des hausses de +0,8 et +0,5%. devront payer si elles conservent leurs liquidités
En majorité les panélistes ont revu à la baisse leurs inutilement. Pour relancer le crédit toujours atone, jusqu’à
prévisions sur la croissance française, avec +0,6% en 400 milliards de prêt de liquidités à 4 ans vont aussi être
2014. Pour 2015, ils ne sont pas plus optimistes, puisque octroyés aux établissements financiers qui leur permettront
la majorité envisage une croissance du PIB autour de de refinancer initialement jusqu’à 7% de leur encours de
+0,8%, mais sans réel consensus, bien en dessous des crédit au secteur privé européen (hors crédit immobilier
prévisions d’Oxford Economics qui table sur une croissance résidentiel). Néanmoins, certains observateurs restent
à 1,1%. sceptiques et attendent de voir les répercussions de ces
nouvelles mesures même si les marchés les ont plutôt bien
accueillies.
Anticipation de la croissance française
Après avoir enregistré une légère hausse à 2,4% fin
2.5 décembre, l’OAT 10 ans a encore baissé au 1er trimestre
2.0 2014 atteignant un plancher de 1,8%. Les panélistes ne
1.5 prévoient pas vraiment d’amélioration en 2014 puisqu’ils
% 1.0 1.0
0.9
1.1 anticipent un taux de 1,9%. Toutefois, ils prévoient une
0.9 0.8 0.8
0.5
0.6 0.6 0.6 légère remontée en 2015 à 2,1% , inférieure aux prévisions
0.4 0.4
0
0.2 d’Oxford Economics de 2,6%.
0.0
-0.5
-1.0
déb 2012
mi-2012
fin 2012
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
2013 2014 2015
Max Moy. Prév. Oxford Economics
Méd. Min
Source : Oxford Economics - Baromètre IPD
Baromètre IPD Juin 2014 3Bureaux
L’activité se redresse doucement mais puisqu’ils envisagent un volume de 2,15 millions de m²,
sûrement toujours en dessous du niveau de la demande placée de
Au premier trimestre 2014, l’investissement des entreprises 2,4 millions de m² atteint en 2012.
a baissé de -0,2%, selon l’INSEE, sous l’effet du contrecoup Ainsi, nous constatons que le marché locatif francilien,
affectant l’achat de véhicules lourds et d’un net recul des après avoir atteint des niveaux très faibles en 2013,
investissements en construction. Toutefois, l’INSEE prévoit entrevoit les prémices d’une amélioration lente et
un rebond au deuxième trimestre d’environ +0,2% qui progressive pour les deux prochaines années, même
serait soutenu par la stabilisation du taux de marge des si cette reprise reste complexe dans un contexte toujours
sociétés non financières et d’une éventuelle baisse du difficile.
taux d’intérêt réel d’ici juin 2014.
Une relative stabilisation de la vacance en 2014
Dans ce contexte, le record absolu du nombre de chômeurs Selon CBRE, le taux de vacance dans le parc de bureaux
a été atteint au mois de février avec plus de 3,3 millions franciliens reste relativement stable à 7,1% au 1er avril
de chômeurs selon Pôle Emploi et la lenteur constatée de 2014. Cette tendance vient appuyer les anticipations des
la reprise économique en France ne permet pas d’espérer membres du Baromètre IPD qui prévoient une quasi-
une inversion de la courbe du chômage. Le taux de stabilisation d’ici fin 2014. Ces anticipations cachent
chômage au premier trimestre 2014 reste néanmoins néanmoins des disparités géographiques fortes avec une
stable par rapport au quatrième trimestre 2013 et atteint concentration de la vacance dans les secteurs Croissant
9,7% selon l’INSEE. Ouest et la deuxième couronne qui totalisent à eux deux
Malgré la fragilité du marché de l’emploi, la demande plus de 54% des disponibilités franciliennes immédiates.
placée des bureaux en Ile-de-France a enregistré une Selon les panélistes, en 2015 cette vacance devrait rester
hausse de 19% sur un an pour s’établir à 506 900 m², au même niveau.
selon Immostat. Ce volume reste néanmoins en baisse de
-5% par rapport à la moyenne du 1er trimestre sur la
Anticipation de la vacance des bureaux en Ile-de-France
période 2004 à 2013.
8,0
Ces constats ont conforté les panélistes dans leurs 7,2
7,5 7,1
7,0
précédentes anticipations pour 2014, qu’ils ont confirmées 7,0 6,7 6,6 6,6 6,5
à l’occasion de ce 15ème baromètre en envisageant une 6,5
demande placée de 2 millions de m² en Ile-de-France. 6,0
5,5 5,2
Selon eux, il n’y aura pas de nette amélioration en 2015
5,0 4,7
4,5
Anticipation de la demande placée en Ile-de-France 4,0
en millions de m² 3,5
3,0
2,45 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2,50
2,41 2,38
2,27 Réalisé
2,25
2,15 2,14 Prévision 14ème Baromètre
2,01
2,00 Prévision 15ème Baromètre
1,90
1,81
1,75
Source : Baromètre IPD
1,50
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Réalisé
Prévision 15ème Baromètre
Moyenne [2008-2013]
Source : Immostat - Baromètre IPD
4 Baromètre IPD Juin 2014Commerces
A vacance stable, mêmes mesures Le segment Prime se démarque
d’accompagnements Selon l’INSEE, le pouvoir d’achat des français se redressait
Les panélistes restent cohérents dans leurs anticipations légèrement au 1er trimestre 2014 à +0,1% (après -0,3%
relatives à la vacance puisqu’ils ne prévoient pas une à fin 2013). Cependant, il prévoit sur la même période
augmentation des coûts des renégociations de loyers et une diminution de 0,3% de la consommation des
des mesures d’accompagnement, qui restent néanmoins ménages entrainée par la baisse de la consommation de
toujours importants. biens (-1%). Toutefois, les prévisions pour le 2ème
trimestre 2014 sont plus optimistes et tablent sur une
Ils anticipent qu’à fin 2014 les loyers faciaux considérés
progression de 0,6% de la consommation totale qui
prime dans Paris QCA s’établiront autour de 743€/m², soit
bénéficierait notamment d’une hausse des dépenses en
légèrement au dessus du loyer facial prime de référence
biens d’équipement associée à la coupe du monde.
s’établissant, selon DTZ, à 735/m², mais en baisse par
rapport à leurs précédentes prévisions. Selon les panélistes, En dépit des perspectives d’une amélioration relative du
ces loyers devraient légèrement augmenter en 2015. pouvoir d’achat des français en 2014, nos panélistes
restent très prudents voire pessimistes pour certains
Le loyer facial des actifs de seconde main devrait
d’entre eux, avec 63% d’avis à la stabilisation, et 31% de
augmenter dans Paris d’ici fin 2014, s’établissant à 514 €/
prévisions de dégradation.
m².
A contrario, 2015 semble présager de belles perspectives
Quant aux mesures d’accompagnement s’appliquant
pour nos panélistes puisqu’une grande majorité d’entre
dans Paris, les réponses des investisseurs restent très
eux (69%) table sur une amélioration de la consommation
dispersées, la remise variant de 12 à 25% dans Paris.
en 2015 contre 23% qui s’attendent à des niveaux stables.
Toutefois, concernant la Boucle Sud, nos panélistes
s’accordent sur un niveau des mesures d’accompagnement Par ailleurs, la fréquentation des centres commerciaux
de 20% en moyenne. reste toujours faible et peine à renouer avec la croissance.
En 2013, la fréquentation globale des centres commerciaux
a reculé de 1,7%, pour la 6ème année consécutive.
Gamme des loyers et mesures accompagnement
L’année 2014 semble néanmoins démarrer sous de
meilleures auspices puisque l’indice de fréquentation,
800
743
suivi par le CNCC, est positif pour les mois de janvier et
700
février (+1,2% en janvier et +0,1% en février).
18
600
Pour l’année 2014, le panel, dans une large majorité
611
514 (87%) envisage une stabilisation de la fréquentation. Ils
500
sont néanmoins plus partagés pour 2015, puisque 53%
€ /m2
19
400 d’entre eux envisagent une légère amélioration contre
418 322
40% qui prévoient plutôt une stabilisation.
300
20
257
Les incertitudes concernant la consommation des
200
"Prime" Seconde main Seconde main ménages et la fréquentation des centres commerciaux se
Paris QCA Paris QCA Boucle Sud
reflètent dans les anticipations des panélistes concernant
Loyer facial Loyer économique la vacance. Ainsi, en 2014, ils sont partagés entre la
Source : Baromètre IPD stabilisation de la vacance et une légère amélioration de
cette dernière. Pour 2015, la prudence reste de mise
puisque le panel converge plutôt vers une stabilisation de
la vacance . Ces résultats sont toutefois à nuancer suivant
l’emplacement des centres commerciaux, et la typologie
des secteurs d’activité représentés dans les centres.
Baromètre IPD Juin 2014 5Des valeurs locatives « prime » se de ces derniers. Ils demeurent toutefois à moitié partagés
maintiennent à leur plus haut niveau entre une légère diminution des chiffres d’affaires à fin
Dans la même logique que leurs prévisions de stabilisation d’année et une stabilisation de ces derniers.
de la fréquentation des centres commerciaux en 2014, la En 2015, le panel reste prudent et entrevoit une stabilité
majorité de nos panélistes tablent sur la stabilisation des à la fois des chiffres d’affaires et des loyers.
loyers, même s’ils sont plus nombreux à prévoir une baisse
Tendances à venir pour les actifs commerciaux
Evolution du chiffre d'affaires Evolution des loyers
6 7
12
25 25 22 25 22
36 36
53 53
61 67
65 Diminution
79 76
% 50 Stabilisation
76 80
60 63 67
63
Augmentation
64 64
28 40 40 20
33
28
21 18 15 13
15 13 11 7 7 13 11 12
fin 2013
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
fin 2013
déb 2013
mi-2013
fin 2013
fin 2013
fin 2013
déb 2014
déb 2012
2014 2015 2014 2015
Source : Baromètre IPD
Logistique
Malgré des signes de reprise pour les régions Dans ce contexte, les deux tiers de nos panélistes
francilienne et lyonnaise, le marché de la envisagent une progression de la demande placée –
logistique a du mal à décoller en 2014 historiquement basse – anticipant la livraison de nombreux
Le marché logistique français a connu au premier trimestre développements initiés en 2013. La part des répondants
2014 le plus mauvais démarrage d’exercice sur la décennie qui prévoient une baisse, reste, quant à elle, stable.
écoulée. La demande placée est en recul de -45 % par Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives
rapport à la même période en 2013, et s’établit à 352 900 des entrepôts restent stables sur une grande partie des
m² (source CBRE). Néanmoins, face à la croissance marchés. La barre des 50€/m²/an est ainsi dépassée en
exponentielle du secteur du E-commerce, le marché de la Ile-de-France sur des surfaces de première main et celle
logistique est en pleine mutation et la tendance est à la des 45€/m²/an sur les surfaces de seconde main de classe
recherche de gros volumes. Les régions francilienne et A.
lyonnaise, à la peine en 2013, montrent des signes de
Cette situation difficile a poussé nos panélistes à revoir à
reprise.
la baisse leurs dernières anticipations sur le loyer prime
6 Baromètre IPD Juin 2014pour 2014, même si ce dernier reste en moyenne
Anticipation des loyers prime des entrepôts en Ile-de-France
légèrement au dessus des 50€/m²/an. Toutefois, ils sont
moins pessimistes pour 2015. 55
51.7
51 51 51 51 51 51 51 50.8
Dans la même logique, nos contributeurs tablent sur une 50
50
51 50 50
légère baisse du loyer économique à 42€/m² en 2014. 10% 13% 12% 15%
€ /m2
12% 14% 13%
10% 16% 16% 16% 16% 14%
Toutefois, ils ne comptent pas augmenter leurs efforts sur 45 46
45 45
les renégociations puisqu’ils anticipent une stabilisation 45 44
44
45
44
43 42 43 42 43
des mesures d’accompagnement, qui devraient être 40
maintenues à 16% sur 2014.
déb 2012
mi-2012
fin 2012
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
2013 2014 2015
Loyer facial Loyer économique
Source : Immostat - Baromètre IPD
Investissement
L’objectif de 16Mds € semble se confirmer Anticipation du volume global d’investissement en France,
A l’occasion de ce 15ème baromètre, nos panélistes ont en milliards d’euros
confirmé leurs précédentes prévisions à fin 2014. Ainsi, le 20 Mds
volume global de l’investissement sur 2014 s’élèverait
18 Mds
toujours, selon eux, à 16,3 milliards d’euros. S’il est vrai 16.7 17.2
16.3 16.3
que ce chiffre, est mécaniquement gonflé par le report au 16 Mds
1er trimestre 2014 de signatures prévues fin 2013, il n’en 14 Mds 13.7
14.5 14.6 14.2
13.1 13.2
reste pas moins que 2014 pourrait marquer le début 12.9
12.5 12.8
12 Mds
d’une phase d’internationalisation plus poussée du
10 Mds
marché français, dans la foulée du marché britannique.
8 Mds
Ainsi, viennent se confirmer nos précédentes analyses.
L’immobilier en tant que classe d’actifs, tire bien son 6 Mds
déb 2012
mi-2012
fin 2012
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
épingle du jeu, profitant de la faiblesse des rendements
obligataires dans un contexte économique sous tension
avec un rendement de l’OAT 10 ans à son plus bas niveau. 2013 2014 2015
A l’image des précédentes éditions, les investisseurs en Max Moy. Réalisé
fonds propres, compagnies d’assurances en tête, sont Méd. Min
annoncés comme les plus actifs à l’investissement pour
2014, toujours suivis par les SCPI et OPCI Retail, qui Source : Baromètre IPD
continuent à bénéficier de leur succès auprès des
épargnants. Toutefois, ces acteurs voient leur part
décroitre en faveur des foncières cotées qui, selon nos Avec 16% de contribution à l’investissement en France à
panélistes, augmenteraient de façon significative leurs fin 2014, les OPCI Professionnels gardent leur troisième
investissements à fin 2014 pour atteindre la 4ème place. place du palmarès et se rapprochent sensiblement des
Les foncières cotées, qui ont fortement désinvesti au cours SCPI et OPCI Retail qui ne contribueraient, selon nos
des deux dernières années, seraient donc prêtes à panélistes, qu’à hauteur de 17% des montants investis à
réinvestir à nouveau. Leur part passe ainsi à 12% de la fin 2014.
poche globale contre seulement 3% au dernier baromètre.
Baromètre IPD Juin 2014 7Investissement
A l’inverse des dernières éditions de ce baromètre, nos locaux qu’étrangers. Aussi, les récentes évolutions
panélistes ne s’attendent pas à une grande activité des réglementaires et fiscales ont été perçues par les
investisseurs moyen-orientaux et asiatiques sur la marché investisseurs comme un sérieux frein à l’investissement.
français. Ils anticipent même un repli de leurs En effet, le vote de la loi ALUR en mars dernier, le projet
investissements dont la part devrait baisser de moitié par de loi Pinel en cours, la surtaxation des plus values-
rapport au dernier baromètre pour passer à 7%, ce qui les immobilières, le relèvement de la contribution additionnelle
renvoie à la 6ème place, derrière les investisseurs nord- à l’IS et autres hausses d’impôts n’ont pas trouvé bon
américains dont l’intérêt pour le marché français continue écho auprès du marché.
à croitre doucement pour atteindre les 8% à fin 2014.
Cette défiance impacte directement le poids de certains
Les fonds allemands, quant à eux, stagnent à 2%, freins notables, mis en avant dans les précédentes éditions
continuant leur phase de liquidation. du Baromètre. Ainsi, les incertitudes pesant sur
l’environnement économique et le marché locatif qui
Enfin, les fonds opportunistes viennent fermer la marche,
étaient en 2ème position des principaux freins à
ne présentant que 2% des intentions d’investissement,
l’investissement au dernier baromètre avec un poids de
selon nos panélistes.
24%, ont perdu 10 points et se retrouvent désormais en
Freins à l’investissement : soif de « Core » ? 4ème position.
La rareté des actifs core qui engendre une forte Quant à la fourchette Bid-Ask, son appréhension reste
concurrence entre les investisseurs, représente pour nos similaire chez nos panélistes et pèse à hauteur de 10%,
panélistes la principale contrainte à l’investissement. Ce comme au précédent baromètre.
n’est donc pas surprenant de voir ces deux facteurs en
pole position, représentant à eux-deux 50% des freins à Nos contributeurs ne semblent par ailleurs pas anticiper
l’investissement. une limitation des financements qui n’est plus d’actualité
et encore moins aujourd’hui après les récentes mesures
Sans grande surprise, nous continuons de constater une phares de la banque centrale européenne notamment
montée en puissance du mécontentement et de la pour relancer le crédit (cf. section Economie).
défiance face à la politique économique et fiscale menée
en France. Le poids de ces derniers dans le ralentissement La compression des taux se poursuit au ralenti
du dynamisme du marché français dépasse les 20% en pour les Bureaux Paris QCA et Commerces
2014, aux yeux de nos panélistes. Visiblement, le Cette édition du baromètre fait ressortir un large
remaniement ministériel qui a suivi les élections consensus de nos panélistes sur la compression des taux
municipales, ne semble pas rassurer les acteurs, tant Prime des Bureaux Paris QCA. A la majorité, ils pensent
Les trois types d’acteurs les plus actifs à l’investissement Les freins actuels au redémarrage de l’investissement
Compagnies d'assurance Rareté des actifs dits « core » 27%
28%
et assimilés
Concurrence trop forte
23%
SCPI - OPCI Retail 17% sur les actifs dits
Défiance face à la politique
Fonds non cotés 19%
16% économique et
(y compris OPCI RFA)
Incertitudes sur l’environement
Investisseurs moyen-orientaux 14%
12% économique/le
ou asiatiques
Fourchette Bid-Ask
10%
Foncières cotées 8% trop importante
Anticipation d’une
Fonds allemands 4%
7% baisse des prix
(ouverts et fermés)
Impact des réglementations
3%
Investisseurs nord-américains 6% et/ou de la fiscalité
Financements bancaires limités 0%
Autres investisseurs européens 3%
Fonds Opportunistes 2%
2014 mi-2014
2014 mi-2014
Source : Baromètre IPD Source : Baromètre IPD
8 Baromètre IPD Juin 2014que les taux pourraient encore baisser à fin 2014 pour Quelles perspectives financières ?
atteindre les 4%. Ce résultat n’est pas surprenant eu A fin 2013, les indices annuels IPD présentaient pour le
égard à la rareté de l’offre et à l’augmentation continue secteur Bureaux un rendement global de 4,4% en baisse
des valeurs sur ce secteur qui le rend inaccessible pour un par rapport à 2012, avec notamment un rendement en
grand nombre d’investisseurs locaux. Dans ce contexte capital de -1,3%.
assez difficile, nos contributeurs ne présagent pas
d’amélioration pour 2015. Certains d’entre eux pensent Néanmoins, cette tendance du segment Bureaux reste à
même que les taux continueront à baisser pour s’établir nuancer en fonction de la localisation géographique et de
en dessous du seuil de 4%. la qualité des actifs. Paris QCA continue de se démarquer
en poursuivant une tendance complètement décorrélée
A l’instar des bureaux Paris QCA, les centres commerciaux du marché des bureaux en France, dégageant ainsi à fin
prime, eu égard à la rareté des actifs aujourd’hui 2013 un rendement en capital de 2% selon l’indice IPD,
disponibles sur le marché, restent très recherchés et les tandis que les valeurs vénales baissaient en dehors de
taux d’occupation y sont très élevés. Dans ce contexte, la Paris.
compression des taux se poursuit pour atteindre 4,5% au
1er trimestre 2014 selon CBRE. Selon nos panélistes, cette Les fortes tensions sur les actifs core et la compression des
tendance se poursuivra légèrement à fin 2014 pour se taux prime semblent se poursuivre et, nos panélistes
stabiliser en 2015. s’attendent à un rendement en capital de 2,4% à fin
2014, alors qu’ils espéraient moins de 1% lors du
Victime du manque d’opportunités, d’un parc disponible précédent baromètre en Mars dernier.
en deça des derniers standards du marché ainsi que de la
rareté des grandes offres, le secteur logistique en France Par ailleurs, concernant 2015, les anticipations de nos
souffre d’une demande en berne. Toutefois, le manque panélistes sont très disparates. Certains d’entre eux allant
d’offre de qualité empêche toute pression à la baisse des même jusqu’à prévoir un taux de rendement en capital de
valeurs locatives sur l’ensemble des marchés, ce qui 4%.
explique la stabilisation des taux de rendement Prime sur Alors, les valeurs continueront-elles à grimper dans Paris
les derniers trimestres. QCA ou l’année 2015 marquera-t-elle un point d’inflexion?
Anticipations des taux prime des Anticipations des taux prime des Anticipations des taux prime des
bureaux Paris QCA plateformes logistiques centres commerciaux
6.0 9.0 7.0
5.5 8.5 6.5
5.0 8.0 6.0
7,8 7,8
7,6 7,7
% 4.5 4,5 % 7.5 7,5 7,5 % 5.5
4,4 4,4
4,3 4,3 4,3 4,3 4,2
4,1 7,1 7,1
4.0 4,0 7.0 6,9 6,9 5.0 4,9 5,1 5,0 5,1
4,7 4,8
4,6
3.5 6.5 4.5 4,4 4,4 4,4
3.0 6.0 4.0
déb 2012
mi-2012
fin 2012
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
déb 2012
mi-2012
fin 2012
déb 2013
mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
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mi-2012
fin 2012
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mi-2013
fin 2013
déb 2014
mi-2014
déb 2014
mi-2014
2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015
Max Moy. Max Moy. Max Moy.
Méd. Min Méd. Min Méd. Min
Source : Baromètre IPD
Baromètre IPD Juin 2014 9Stratégie
Les Bureaux QCA devenus inaccessibles Types d’actifs à acheter en priorité
Si les préférences à l’achat des investisseurs restent
toujours centrées sur les Bureaux, représentant plus de 36%
Actifs à revenu sécurisé
60% des intentions d’investir, il convient d’analyser de
près ces résultats. Développements
18%
en blanc
Ainsi, nous constatons, depuis les dix dernières éditions
16%
de ce baromètre, que les Bureaux Paris QCA ne sont Actifs présentant
de la vacance
désormais plus plébiscités par nos panélistes, rassemblant
15%
seulement 12% des intentions. En effet, la situation dans Actifs à restructeur
le secteur de Paris QCA, marquée par la flambée des prix,
7%
la rareté des actifs core et la présence d’investisseurs Portefeuille*
moyen-orientaux disposant de fonds très importants et se 2014 mi-2014
contentant d’un rendement en capital très faible, semble Sale & Lease Back*
7%
2014 déb 2014
provoquer un retrait de nos investisseurs panélistes. Par Source : Baromètre IPD
conséquent, le QCA est de plus en plus « délaissé » par les
panélistes au profit de la 1ère couronne et de la proche
périphérie parisienne qui offrent des produits plus récents, Les centres commerciaux gagnent 5 points par rapport au
bien desservis par les transports avec des rendements plus dernier baromètre et se positionnent ainsi en 2ème place
attractifs. Cette situation a également largement bénéficié des investissements préférés de nos panélistes, qui
aux Bureaux dans les régions, qui ont été propulsés à la semblent séduits par la belle performance du commerce
troisième place devant le QCA, alors qu’ils représentaient Prime.
la dernière cible de nos panélistes lors du précédent Les locaux d’activités, qui totalisent 7% des intentions, ne
baromètre. semblent pas séduire, notamment du fait de l’inadéquation
de l’offre et de la demande sur un marché très hétérogène.
Produits privilégiés à l’achat en France Les actifs à revenu sécurisé restent le produit favori de nos
31%
investisseurs et gardent leur place à la tête des cibles
Bur. 1ère couronne
et Reste de Paris d’acquisition de nos panélistes.
Centres commerciaux
15%
A l’image des précédents Baromètres IPD, nos panélistes
expriment toujours un intérêt pour les développements
12%
Bureaux en région pré-commercialisés et les actifs à restructurer, qui attirent
12%
respectivement 18% et 15% des intentions d’achat.
Bureaux Paris QCA
Du fait de la situation actuelle du marché locatif, 15% des
Hôtels / Santé
11%
sondés sont prêts à acquérir des actifs présentant de la
vacance, anticipant ainsi une reprise de l’activité.
7%
Logistique
Les portefeuilles en liquidation perdent de l’attrait aux
7% yeux de nos panélistes qui étaient 12% d’intéressés en
Autres commerces
mars contre seulement 7% aujourd’hui. Les opérations de
Bureaux Croissant
5%
Sale & Lease Back ne semblent toujours pas présenter une
Ouest La Defense
cible d’investissement séduisante pour nos contributeurs.
0% 2014 mi-2014
Locaux d'activités
2014 déb 2014
0% 2014 fin 2013
Résidentiel
2013 mi-2013
Source : Baromètre IPD
10 Baromètre IPD Juin 2014Objectif d’arbitrage : une offre en adéquation Le secteur Industriel représente 9% des intentions de
avec la demande cessions, en baisse significative par rapport au dernier
Même s’il enregistre une baisse des intentions de cession baromètre où 19% de nos panélistes étaient prêts à céder
par rapport au dernier baromètre (60% contre 70%), le leurs actifs de logistique.
secteur Bureaux sera le principal produit en 2014 à être En ligne avec les intentions d’achats, les actifs sécurisés
libéré sur le marché. Ainsi l’offre rencontrera la demande, présentent de plus en plus d’intérêt à la vente (48%
vu que nos panélistes sont 60% à souhaiter investir dans contre 42% en Mars). Les actifs vacants sont toujours
ce secteur. dans le pipeline à hauteur de 26%.
Aussi, en détaillant le profil des produits, ce résultat Nos panélistes sont 12% à souhaiter céder des portefeuilles
conforte la stratégie de nos panélistes. Ainsi, le segment et continueront à mettre sur le marché des actifs à
1ère Couronne et Reste de Paris devrait ête le plus restructurer (8%).
dynamique en 2014. Les intentions de vente augmentent
significativement depuis le dernier baromètre et passent
L’investissement indirect semble perdre de son
de 14% à 25% .
attrait en 2014
56% de nos panélistes n’ont pas l’intention d’investir en
L’option pour les investisseurs de se désengager des indirect en 2014 alors qu’au dernier baromètre, ils étaient
secteurs Bureaux en Régions ne trouve pas d’écho chez 48% à ne pas être intéressés.
nos panélistes puisque ces derniers se positionnent plus
en tant qu’acquéreurs au sein de ce segment. Pour le reste, ils sont un tiers à exprimer leur volonté
d’investir dans les Fonds non cotés Core (31%). Ces
A l’instar des Bureaux, mais avec des moindres proportions, derniers véhicules semblent néanmoins avoir perdu de
le secteur Commerces devrait également bénéficier d’un leur attrait mais demeurent la cible la plus appréciée de
équilibre entre l’offre et la demande, avec 14% nos panélistes.
d’intentions de ventes contre 15% pour les acquisitions.
Les foncières cotées ont, quant à elles, cédé leur place en
Il convient de souligner la stratégie de désengagement de faveur de la dette immobilière qui engrange 25% des
nos panélistes du secteur résidentiel. Ils sont près de 10% à intentions d’investissement dans les véhicules indirects.
vouloir céder leurs actifs résidentiels alors qu’aucun d’entre
eux n’a exprimé son souhait d’investir dans ce secteur. Le rachat des sociétés (avec effectif) attire moins nos
panélistes, même s’il est au coude à coude avec les
foncières cotées dans les intentions d’investissement, qui
Types d’actif à céder en priorité ne dépassent pas les 20%.
42% Au dernier rang, on retrouve les fonds non cotés Core+ /
Actifs à revenu sécurisé
Value Added qui présentent un très faible intérêt pour nos
Actifs présentant
27% panélistes, averses au risque.
de la vacance
8%
Actifs à restructurer
13%
Portefeuille*
9%
2014 déb 2014
Autres
2014 fin 2013
0%
2013 mi-2013
Développements
en blanc 2013 déb 2013
Source : Baromètre IPD
Baromètre IPD Juin 2014 11Investissement à l’étranger : l’Allemagne et le Choix d’allocation des investisseurs par pays
Royaume Uni toujours en tête
35%
Totalisant 56% des intentions d’investissement à Allemagne
l’étranger, l’Allemagne (35%), le Royaume-Uni (21%)
21%
sont à la tête du classement. Royaume-Uni
A l’exception de l’Espagne qui attire de plus en plus Espagne
15%
d’investisseurs (15% de nos panélistes), l’Europe du Sud,
fréquemment évoquée, n’apparaît toujours pas comme Amérique du Nord
7%
étant une cible adéquate aux yeux de nos panélistes. Les
7%
faibles perspectives de croissance en zone Euro semblent Italie
affecter également le BeneLux qui ne représentera que 6 5%
centimes sur 1 euro investi par nos répondants. Amérique du Nord
Par ailleurs, l’Europe Centrale, absente des investissements Europe Centrale et de l’Est
4%
ciblés par les panélistes au dernier baromètre, semble
3%
séduire nos investisseurs qui sont 4% à l’avoir ciblée. Pays Nordiques
Nos contributeurs sont 6% à souhaiter investir en
Amérique du Sud 0%
Amérique du Nord alors que l’Amérique du Sud ne semble
2014 mi-2014
pas les séduire. Asie
0%
2014 déb 2014
Enfin, l’aversion au risque des investisseurs institutionnels
Source : Baromètre IPD
français n’invite pas à promouvoir les marchés Asiatiques
(0%) dont la connaissance des acteurs locaux semble
encore assez faible.
12 Baromètre IPD Juin 2014IPD Crédit Foncier Immobilier
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