Baromètre de l'investissement immobilier français - Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition - Juin ...
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Baromètre de l’investissement immobilier français Un redressement pour 2014 présageant de meilleures perspectives pour 2015 15ème édition – Juin 2014 ipd.com
Principe du Baromètre Depuis plus de trois ans, les plus grandes sociétés Panel du Baromètre IPD d’investissement présentes en France confient à Aerium, AEW Europe, AG2R La Mondiale, IPD leurs anticipations concernant les grandes Allianz Real Estate France, Altaréa France, tendances à venir du marché immobilier. Amundi Immobilier, AXA Real Estate France, Croissance française, taux de rendement des BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM, Caisse actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus des Dépôts, CBRE Global Investors, Foncières nets, mesures d’accompagnement… une des Régions, Gecina, Generali Immobilier France, vingtaine d’indicateurs est passée au crible. Invesco Real Estate, KanAm Grund, Klépierre, La Dans cette 15ème édition du Baromètre IPD, les Française REM, LaSalle Investment Management, panélistes ajustent leurs anticipations pour la fin Mercialys, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM 2014 et nous font part de leurs prévisions pour Europe, Union Investment France, Valad et 2015 dans un contexte de reprise fragile de la Viveris REIM. croissance. Les statistiques immobilières du L’ensemble de ces sociétés d’investissement quatrième trimestre en France viennent préciser gère environ 100 milliards d’euros d’actifs les perspectives envisageables pour la demande immobiliers en France. placée et l’investissement. En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier Nous remercions tous nos panélistes pour leur éminente contribution, ainsi que Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre IPD d’être largement diffusé sur la place immobilière française. 2 Baromètre IPD Juin 2014
Economie Un début d’année encourageant mais la Les évolutions divergentes des prix des produits prudence reste de mise manufacturés et des services qui se compensent ont L’activité a rebondi en France au quatrième trimestre 2013 abouti à une quasi-stabilité de l’inflation en France à (+ 0,3% selon l’INSEE) après un recul enregistré de -0,1% +0,7% en avril vs +0,6% en mars 2014 selon l’INSEE (la au troisième trimestre. Cette reprise a surtout été soutenue croissance annuelle à décembre 2013 s’établissait à par l’augmentation des exportations de l’industrie +0,9%). manufacturière et la reprise de l’activité dans la Les panélistes anticipent que cette inflation devrait rester construction. faible, à +0,9% en 2014. Ce faible niveau ne devrait pas De la même façon, la zone euro a également vu son PIB s’améliorer en 2015 selon nos panélistes qui prévoient augmenter de 0,3% (+0,1% au troisième trimestre). Par une inflation à 1,1%, en ligne avec les prévisions d’Oxford comparaison, l’activité au Royaume Uni a connu une Economics légère baisse (+0,7% après +0,8%), alors que les Etats Dans ce contexte morose et pour tenter d’éloigner le Unis ont enregistré un ralentissement de leur activité spectre d’une spirale déflationniste, la Banque centrale (+0,7% après 1%), même si cette dernière reste solide européenne a décidé d’un certain nombre de mesures qui pour les deux pays. traduisent un assouplissement monétaire encore inédit. Par ailleurs, les anticipations de l’INSEE concernant la Selon Mario Draghi, l’ensemble de ces mesures va France, ne laissent pas présager d’amélioration sensible contribuer à rétablir l’inflation à un niveau proche de 2%. du PIB au cours du premier semestre 2014, avec +0,1 puis La mesure phare est celle d’un abaissement du taux de +0,3% attendus respectivement au 1er et 2ème trimestres, refinancement à son minimum historique, en le portant à quand dans le même temps, l’Allemagne devrait afficher 0,15% combiné à une « taxe » de 0,1% que les banques des hausses de +0,8 et +0,5%. devront payer si elles conservent leurs liquidités En majorité les panélistes ont revu à la baisse leurs inutilement. Pour relancer le crédit toujours atone, jusqu’à prévisions sur la croissance française, avec +0,6% en 400 milliards de prêt de liquidités à 4 ans vont aussi être 2014. Pour 2015, ils ne sont pas plus optimistes, puisque octroyés aux établissements financiers qui leur permettront la majorité envisage une croissance du PIB autour de de refinancer initialement jusqu’à 7% de leur encours de +0,8%, mais sans réel consensus, bien en dessous des crédit au secteur privé européen (hors crédit immobilier prévisions d’Oxford Economics qui table sur une croissance résidentiel). Néanmoins, certains observateurs restent à 1,1%. sceptiques et attendent de voir les répercussions de ces nouvelles mesures même si les marchés les ont plutôt bien accueillies. Anticipation de la croissance française Après avoir enregistré une légère hausse à 2,4% fin 2.5 décembre, l’OAT 10 ans a encore baissé au 1er trimestre 2.0 2014 atteignant un plancher de 1,8%. Les panélistes ne 1.5 prévoient pas vraiment d’amélioration en 2014 puisqu’ils % 1.0 1.0 0.9 1.1 anticipent un taux de 1,9%. Toutefois, ils prévoient une 0.9 0.8 0.8 0.5 0.6 0.6 0.6 légère remontée en 2015 à 2,1% , inférieure aux prévisions 0.4 0.4 0 0.2 d’Oxford Economics de 2,6%. 0.0 -0.5 -1.0 déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 2013 2014 2015 Max Moy. Prév. Oxford Economics Méd. Min Source : Oxford Economics - Baromètre IPD Baromètre IPD Juin 2014 3
Bureaux L’activité se redresse doucement mais puisqu’ils envisagent un volume de 2,15 millions de m², sûrement toujours en dessous du niveau de la demande placée de Au premier trimestre 2014, l’investissement des entreprises 2,4 millions de m² atteint en 2012. a baissé de -0,2%, selon l’INSEE, sous l’effet du contrecoup Ainsi, nous constatons que le marché locatif francilien, affectant l’achat de véhicules lourds et d’un net recul des après avoir atteint des niveaux très faibles en 2013, investissements en construction. Toutefois, l’INSEE prévoit entrevoit les prémices d’une amélioration lente et un rebond au deuxième trimestre d’environ +0,2% qui progressive pour les deux prochaines années, même serait soutenu par la stabilisation du taux de marge des si cette reprise reste complexe dans un contexte toujours sociétés non financières et d’une éventuelle baisse du difficile. taux d’intérêt réel d’ici juin 2014. Une relative stabilisation de la vacance en 2014 Dans ce contexte, le record absolu du nombre de chômeurs Selon CBRE, le taux de vacance dans le parc de bureaux a été atteint au mois de février avec plus de 3,3 millions franciliens reste relativement stable à 7,1% au 1er avril de chômeurs selon Pôle Emploi et la lenteur constatée de 2014. Cette tendance vient appuyer les anticipations des la reprise économique en France ne permet pas d’espérer membres du Baromètre IPD qui prévoient une quasi- une inversion de la courbe du chômage. Le taux de stabilisation d’ici fin 2014. Ces anticipations cachent chômage au premier trimestre 2014 reste néanmoins néanmoins des disparités géographiques fortes avec une stable par rapport au quatrième trimestre 2013 et atteint concentration de la vacance dans les secteurs Croissant 9,7% selon l’INSEE. Ouest et la deuxième couronne qui totalisent à eux deux Malgré la fragilité du marché de l’emploi, la demande plus de 54% des disponibilités franciliennes immédiates. placée des bureaux en Ile-de-France a enregistré une Selon les panélistes, en 2015 cette vacance devrait rester hausse de 19% sur un an pour s’établir à 506 900 m², au même niveau. selon Immostat. Ce volume reste néanmoins en baisse de -5% par rapport à la moyenne du 1er trimestre sur la Anticipation de la vacance des bureaux en Ile-de-France période 2004 à 2013. 8,0 Ces constats ont conforté les panélistes dans leurs 7,2 7,5 7,1 7,0 précédentes anticipations pour 2014, qu’ils ont confirmées 7,0 6,7 6,6 6,6 6,5 à l’occasion de ce 15ème baromètre en envisageant une 6,5 demande placée de 2 millions de m² en Ile-de-France. 6,0 5,5 5,2 Selon eux, il n’y aura pas de nette amélioration en 2015 5,0 4,7 4,5 Anticipation de la demande placée en Ile-de-France 4,0 en millions de m² 3,5 3,0 2,45 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2,50 2,41 2,38 2,27 Réalisé 2,25 2,15 2,14 Prévision 14ème Baromètre 2,01 2,00 Prévision 15ème Baromètre 1,90 1,81 1,75 Source : Baromètre IPD 1,50 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Réalisé Prévision 15ème Baromètre Moyenne [2008-2013] Source : Immostat - Baromètre IPD 4 Baromètre IPD Juin 2014
Commerces A vacance stable, mêmes mesures Le segment Prime se démarque d’accompagnements Selon l’INSEE, le pouvoir d’achat des français se redressait Les panélistes restent cohérents dans leurs anticipations légèrement au 1er trimestre 2014 à +0,1% (après -0,3% relatives à la vacance puisqu’ils ne prévoient pas une à fin 2013). Cependant, il prévoit sur la même période augmentation des coûts des renégociations de loyers et une diminution de 0,3% de la consommation des des mesures d’accompagnement, qui restent néanmoins ménages entrainée par la baisse de la consommation de toujours importants. biens (-1%). Toutefois, les prévisions pour le 2ème trimestre 2014 sont plus optimistes et tablent sur une Ils anticipent qu’à fin 2014 les loyers faciaux considérés progression de 0,6% de la consommation totale qui prime dans Paris QCA s’établiront autour de 743€/m², soit bénéficierait notamment d’une hausse des dépenses en légèrement au dessus du loyer facial prime de référence biens d’équipement associée à la coupe du monde. s’établissant, selon DTZ, à 735/m², mais en baisse par rapport à leurs précédentes prévisions. Selon les panélistes, En dépit des perspectives d’une amélioration relative du ces loyers devraient légèrement augmenter en 2015. pouvoir d’achat des français en 2014, nos panélistes restent très prudents voire pessimistes pour certains Le loyer facial des actifs de seconde main devrait d’entre eux, avec 63% d’avis à la stabilisation, et 31% de augmenter dans Paris d’ici fin 2014, s’établissant à 514 €/ prévisions de dégradation. m². A contrario, 2015 semble présager de belles perspectives Quant aux mesures d’accompagnement s’appliquant pour nos panélistes puisqu’une grande majorité d’entre dans Paris, les réponses des investisseurs restent très eux (69%) table sur une amélioration de la consommation dispersées, la remise variant de 12 à 25% dans Paris. en 2015 contre 23% qui s’attendent à des niveaux stables. Toutefois, concernant la Boucle Sud, nos panélistes s’accordent sur un niveau des mesures d’accompagnement Par ailleurs, la fréquentation des centres commerciaux de 20% en moyenne. reste toujours faible et peine à renouer avec la croissance. En 2013, la fréquentation globale des centres commerciaux a reculé de 1,7%, pour la 6ème année consécutive. Gamme des loyers et mesures accompagnement L’année 2014 semble néanmoins démarrer sous de meilleures auspices puisque l’indice de fréquentation, 800 743 suivi par le CNCC, est positif pour les mois de janvier et 700 février (+1,2% en janvier et +0,1% en février). 18 600 Pour l’année 2014, le panel, dans une large majorité 611 514 (87%) envisage une stabilisation de la fréquentation. Ils 500 sont néanmoins plus partagés pour 2015, puisque 53% € /m2 19 400 d’entre eux envisagent une légère amélioration contre 418 322 40% qui prévoient plutôt une stabilisation. 300 20 257 Les incertitudes concernant la consommation des 200 "Prime" Seconde main Seconde main ménages et la fréquentation des centres commerciaux se Paris QCA Paris QCA Boucle Sud reflètent dans les anticipations des panélistes concernant Loyer facial Loyer économique la vacance. Ainsi, en 2014, ils sont partagés entre la Source : Baromètre IPD stabilisation de la vacance et une légère amélioration de cette dernière. Pour 2015, la prudence reste de mise puisque le panel converge plutôt vers une stabilisation de la vacance . Ces résultats sont toutefois à nuancer suivant l’emplacement des centres commerciaux, et la typologie des secteurs d’activité représentés dans les centres. Baromètre IPD Juin 2014 5
Des valeurs locatives « prime » se de ces derniers. Ils demeurent toutefois à moitié partagés maintiennent à leur plus haut niveau entre une légère diminution des chiffres d’affaires à fin Dans la même logique que leurs prévisions de stabilisation d’année et une stabilisation de ces derniers. de la fréquentation des centres commerciaux en 2014, la En 2015, le panel reste prudent et entrevoit une stabilité majorité de nos panélistes tablent sur la stabilisation des à la fois des chiffres d’affaires et des loyers. loyers, même s’ils sont plus nombreux à prévoir une baisse Tendances à venir pour les actifs commerciaux Evolution du chiffre d'affaires Evolution des loyers 6 7 12 25 25 22 25 22 36 36 53 53 61 67 65 Diminution 79 76 % 50 Stabilisation 76 80 60 63 67 63 Augmentation 64 64 28 40 40 20 33 28 21 18 15 13 15 13 11 7 7 13 11 12 fin 2013 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 fin 2013 déb 2013 mi-2013 fin 2013 fin 2013 fin 2013 déb 2014 déb 2012 2014 2015 2014 2015 Source : Baromètre IPD Logistique Malgré des signes de reprise pour les régions Dans ce contexte, les deux tiers de nos panélistes francilienne et lyonnaise, le marché de la envisagent une progression de la demande placée – logistique a du mal à décoller en 2014 historiquement basse – anticipant la livraison de nombreux Le marché logistique français a connu au premier trimestre développements initiés en 2013. La part des répondants 2014 le plus mauvais démarrage d’exercice sur la décennie qui prévoient une baisse, reste, quant à elle, stable. écoulée. La demande placée est en recul de -45 % par Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives rapport à la même période en 2013, et s’établit à 352 900 des entrepôts restent stables sur une grande partie des m² (source CBRE). Néanmoins, face à la croissance marchés. La barre des 50€/m²/an est ainsi dépassée en exponentielle du secteur du E-commerce, le marché de la Ile-de-France sur des surfaces de première main et celle logistique est en pleine mutation et la tendance est à la des 45€/m²/an sur les surfaces de seconde main de classe recherche de gros volumes. Les régions francilienne et A. lyonnaise, à la peine en 2013, montrent des signes de Cette situation difficile a poussé nos panélistes à revoir à reprise. la baisse leurs dernières anticipations sur le loyer prime 6 Baromètre IPD Juin 2014
pour 2014, même si ce dernier reste en moyenne Anticipation des loyers prime des entrepôts en Ile-de-France légèrement au dessus des 50€/m²/an. Toutefois, ils sont moins pessimistes pour 2015. 55 51.7 51 51 51 51 51 51 51 50.8 Dans la même logique, nos contributeurs tablent sur une 50 50 51 50 50 légère baisse du loyer économique à 42€/m² en 2014. 10% 13% 12% 15% € /m2 12% 14% 13% 10% 16% 16% 16% 16% 14% Toutefois, ils ne comptent pas augmenter leurs efforts sur 45 46 45 45 les renégociations puisqu’ils anticipent une stabilisation 45 44 44 45 44 43 42 43 42 43 des mesures d’accompagnement, qui devraient être 40 maintenues à 16% sur 2014. déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 2013 2014 2015 Loyer facial Loyer économique Source : Immostat - Baromètre IPD Investissement L’objectif de 16Mds € semble se confirmer Anticipation du volume global d’investissement en France, A l’occasion de ce 15ème baromètre, nos panélistes ont en milliards d’euros confirmé leurs précédentes prévisions à fin 2014. Ainsi, le 20 Mds volume global de l’investissement sur 2014 s’élèverait 18 Mds toujours, selon eux, à 16,3 milliards d’euros. S’il est vrai 16.7 17.2 16.3 16.3 que ce chiffre, est mécaniquement gonflé par le report au 16 Mds 1er trimestre 2014 de signatures prévues fin 2013, il n’en 14 Mds 13.7 14.5 14.6 14.2 13.1 13.2 reste pas moins que 2014 pourrait marquer le début 12.9 12.5 12.8 12 Mds d’une phase d’internationalisation plus poussée du 10 Mds marché français, dans la foulée du marché britannique. 8 Mds Ainsi, viennent se confirmer nos précédentes analyses. L’immobilier en tant que classe d’actifs, tire bien son 6 Mds déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 épingle du jeu, profitant de la faiblesse des rendements obligataires dans un contexte économique sous tension avec un rendement de l’OAT 10 ans à son plus bas niveau. 2013 2014 2015 A l’image des précédentes éditions, les investisseurs en Max Moy. Réalisé fonds propres, compagnies d’assurances en tête, sont Méd. Min annoncés comme les plus actifs à l’investissement pour 2014, toujours suivis par les SCPI et OPCI Retail, qui Source : Baromètre IPD continuent à bénéficier de leur succès auprès des épargnants. Toutefois, ces acteurs voient leur part décroitre en faveur des foncières cotées qui, selon nos Avec 16% de contribution à l’investissement en France à panélistes, augmenteraient de façon significative leurs fin 2014, les OPCI Professionnels gardent leur troisième investissements à fin 2014 pour atteindre la 4ème place. place du palmarès et se rapprochent sensiblement des Les foncières cotées, qui ont fortement désinvesti au cours SCPI et OPCI Retail qui ne contribueraient, selon nos des deux dernières années, seraient donc prêtes à panélistes, qu’à hauteur de 17% des montants investis à réinvestir à nouveau. Leur part passe ainsi à 12% de la fin 2014. poche globale contre seulement 3% au dernier baromètre. Baromètre IPD Juin 2014 7
Investissement A l’inverse des dernières éditions de ce baromètre, nos locaux qu’étrangers. Aussi, les récentes évolutions panélistes ne s’attendent pas à une grande activité des réglementaires et fiscales ont été perçues par les investisseurs moyen-orientaux et asiatiques sur la marché investisseurs comme un sérieux frein à l’investissement. français. Ils anticipent même un repli de leurs En effet, le vote de la loi ALUR en mars dernier, le projet investissements dont la part devrait baisser de moitié par de loi Pinel en cours, la surtaxation des plus values- rapport au dernier baromètre pour passer à 7%, ce qui les immobilières, le relèvement de la contribution additionnelle renvoie à la 6ème place, derrière les investisseurs nord- à l’IS et autres hausses d’impôts n’ont pas trouvé bon américains dont l’intérêt pour le marché français continue écho auprès du marché. à croitre doucement pour atteindre les 8% à fin 2014. Cette défiance impacte directement le poids de certains Les fonds allemands, quant à eux, stagnent à 2%, freins notables, mis en avant dans les précédentes éditions continuant leur phase de liquidation. du Baromètre. Ainsi, les incertitudes pesant sur l’environnement économique et le marché locatif qui Enfin, les fonds opportunistes viennent fermer la marche, étaient en 2ème position des principaux freins à ne présentant que 2% des intentions d’investissement, l’investissement au dernier baromètre avec un poids de selon nos panélistes. 24%, ont perdu 10 points et se retrouvent désormais en Freins à l’investissement : soif de « Core » ? 4ème position. La rareté des actifs core qui engendre une forte Quant à la fourchette Bid-Ask, son appréhension reste concurrence entre les investisseurs, représente pour nos similaire chez nos panélistes et pèse à hauteur de 10%, panélistes la principale contrainte à l’investissement. Ce comme au précédent baromètre. n’est donc pas surprenant de voir ces deux facteurs en pole position, représentant à eux-deux 50% des freins à Nos contributeurs ne semblent par ailleurs pas anticiper l’investissement. une limitation des financements qui n’est plus d’actualité et encore moins aujourd’hui après les récentes mesures Sans grande surprise, nous continuons de constater une phares de la banque centrale européenne notamment montée en puissance du mécontentement et de la pour relancer le crédit (cf. section Economie). défiance face à la politique économique et fiscale menée en France. Le poids de ces derniers dans le ralentissement La compression des taux se poursuit au ralenti du dynamisme du marché français dépasse les 20% en pour les Bureaux Paris QCA et Commerces 2014, aux yeux de nos panélistes. Visiblement, le Cette édition du baromètre fait ressortir un large remaniement ministériel qui a suivi les élections consensus de nos panélistes sur la compression des taux municipales, ne semble pas rassurer les acteurs, tant Prime des Bureaux Paris QCA. A la majorité, ils pensent Les trois types d’acteurs les plus actifs à l’investissement Les freins actuels au redémarrage de l’investissement Compagnies d'assurance Rareté des actifs dits « core » 27% 28% et assimilés Concurrence trop forte 23% SCPI - OPCI Retail 17% sur les actifs dits Défiance face à la politique Fonds non cotés 19% 16% économique et (y compris OPCI RFA) Incertitudes sur l’environement Investisseurs moyen-orientaux 14% 12% économique/le ou asiatiques Fourchette Bid-Ask 10% Foncières cotées 8% trop importante Anticipation d’une Fonds allemands 4% 7% baisse des prix (ouverts et fermés) Impact des réglementations 3% Investisseurs nord-américains 6% et/ou de la fiscalité Financements bancaires limités 0% Autres investisseurs européens 3% Fonds Opportunistes 2% 2014 mi-2014 2014 mi-2014 Source : Baromètre IPD Source : Baromètre IPD 8 Baromètre IPD Juin 2014
que les taux pourraient encore baisser à fin 2014 pour Quelles perspectives financières ? atteindre les 4%. Ce résultat n’est pas surprenant eu A fin 2013, les indices annuels IPD présentaient pour le égard à la rareté de l’offre et à l’augmentation continue secteur Bureaux un rendement global de 4,4% en baisse des valeurs sur ce secteur qui le rend inaccessible pour un par rapport à 2012, avec notamment un rendement en grand nombre d’investisseurs locaux. Dans ce contexte capital de -1,3%. assez difficile, nos contributeurs ne présagent pas d’amélioration pour 2015. Certains d’entre eux pensent Néanmoins, cette tendance du segment Bureaux reste à même que les taux continueront à baisser pour s’établir nuancer en fonction de la localisation géographique et de en dessous du seuil de 4%. la qualité des actifs. Paris QCA continue de se démarquer en poursuivant une tendance complètement décorrélée A l’instar des bureaux Paris QCA, les centres commerciaux du marché des bureaux en France, dégageant ainsi à fin prime, eu égard à la rareté des actifs aujourd’hui 2013 un rendement en capital de 2% selon l’indice IPD, disponibles sur le marché, restent très recherchés et les tandis que les valeurs vénales baissaient en dehors de taux d’occupation y sont très élevés. Dans ce contexte, la Paris. compression des taux se poursuit pour atteindre 4,5% au 1er trimestre 2014 selon CBRE. Selon nos panélistes, cette Les fortes tensions sur les actifs core et la compression des tendance se poursuivra légèrement à fin 2014 pour se taux prime semblent se poursuivre et, nos panélistes stabiliser en 2015. s’attendent à un rendement en capital de 2,4% à fin 2014, alors qu’ils espéraient moins de 1% lors du Victime du manque d’opportunités, d’un parc disponible précédent baromètre en Mars dernier. en deça des derniers standards du marché ainsi que de la rareté des grandes offres, le secteur logistique en France Par ailleurs, concernant 2015, les anticipations de nos souffre d’une demande en berne. Toutefois, le manque panélistes sont très disparates. Certains d’entre eux allant d’offre de qualité empêche toute pression à la baisse des même jusqu’à prévoir un taux de rendement en capital de valeurs locatives sur l’ensemble des marchés, ce qui 4%. explique la stabilisation des taux de rendement Prime sur Alors, les valeurs continueront-elles à grimper dans Paris les derniers trimestres. QCA ou l’année 2015 marquera-t-elle un point d’inflexion? Anticipations des taux prime des Anticipations des taux prime des Anticipations des taux prime des bureaux Paris QCA plateformes logistiques centres commerciaux 6.0 9.0 7.0 5.5 8.5 6.5 5.0 8.0 6.0 7,8 7,8 7,6 7,7 % 4.5 4,5 % 7.5 7,5 7,5 % 5.5 4,4 4,4 4,3 4,3 4,3 4,3 4,2 4,1 7,1 7,1 4.0 4,0 7.0 6,9 6,9 5.0 4,9 5,1 5,0 5,1 4,7 4,8 4,6 3.5 6.5 4.5 4,4 4,4 4,4 3.0 6.0 4.0 déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 déb 2012 mi-2012 fin 2012 déb 2013 mi-2013 fin 2013 déb 2014 mi-2014 déb 2014 mi-2014 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 Max Moy. Max Moy. Max Moy. Méd. Min Méd. Min Méd. Min Source : Baromètre IPD Baromètre IPD Juin 2014 9
Stratégie Les Bureaux QCA devenus inaccessibles Types d’actifs à acheter en priorité Si les préférences à l’achat des investisseurs restent toujours centrées sur les Bureaux, représentant plus de 36% Actifs à revenu sécurisé 60% des intentions d’investir, il convient d’analyser de près ces résultats. Développements 18% en blanc Ainsi, nous constatons, depuis les dix dernières éditions 16% de ce baromètre, que les Bureaux Paris QCA ne sont Actifs présentant de la vacance désormais plus plébiscités par nos panélistes, rassemblant 15% seulement 12% des intentions. En effet, la situation dans Actifs à restructeur le secteur de Paris QCA, marquée par la flambée des prix, 7% la rareté des actifs core et la présence d’investisseurs Portefeuille* moyen-orientaux disposant de fonds très importants et se 2014 mi-2014 contentant d’un rendement en capital très faible, semble Sale & Lease Back* 7% 2014 déb 2014 provoquer un retrait de nos investisseurs panélistes. Par Source : Baromètre IPD conséquent, le QCA est de plus en plus « délaissé » par les panélistes au profit de la 1ère couronne et de la proche périphérie parisienne qui offrent des produits plus récents, Les centres commerciaux gagnent 5 points par rapport au bien desservis par les transports avec des rendements plus dernier baromètre et se positionnent ainsi en 2ème place attractifs. Cette situation a également largement bénéficié des investissements préférés de nos panélistes, qui aux Bureaux dans les régions, qui ont été propulsés à la semblent séduits par la belle performance du commerce troisième place devant le QCA, alors qu’ils représentaient Prime. la dernière cible de nos panélistes lors du précédent Les locaux d’activités, qui totalisent 7% des intentions, ne baromètre. semblent pas séduire, notamment du fait de l’inadéquation de l’offre et de la demande sur un marché très hétérogène. Produits privilégiés à l’achat en France Les actifs à revenu sécurisé restent le produit favori de nos 31% investisseurs et gardent leur place à la tête des cibles Bur. 1ère couronne et Reste de Paris d’acquisition de nos panélistes. Centres commerciaux 15% A l’image des précédents Baromètres IPD, nos panélistes expriment toujours un intérêt pour les développements 12% Bureaux en région pré-commercialisés et les actifs à restructurer, qui attirent 12% respectivement 18% et 15% des intentions d’achat. Bureaux Paris QCA Du fait de la situation actuelle du marché locatif, 15% des Hôtels / Santé 11% sondés sont prêts à acquérir des actifs présentant de la vacance, anticipant ainsi une reprise de l’activité. 7% Logistique Les portefeuilles en liquidation perdent de l’attrait aux 7% yeux de nos panélistes qui étaient 12% d’intéressés en Autres commerces mars contre seulement 7% aujourd’hui. Les opérations de Bureaux Croissant 5% Sale & Lease Back ne semblent toujours pas présenter une Ouest La Defense cible d’investissement séduisante pour nos contributeurs. 0% 2014 mi-2014 Locaux d'activités 2014 déb 2014 0% 2014 fin 2013 Résidentiel 2013 mi-2013 Source : Baromètre IPD 10 Baromètre IPD Juin 2014
Objectif d’arbitrage : une offre en adéquation Le secteur Industriel représente 9% des intentions de avec la demande cessions, en baisse significative par rapport au dernier Même s’il enregistre une baisse des intentions de cession baromètre où 19% de nos panélistes étaient prêts à céder par rapport au dernier baromètre (60% contre 70%), le leurs actifs de logistique. secteur Bureaux sera le principal produit en 2014 à être En ligne avec les intentions d’achats, les actifs sécurisés libéré sur le marché. Ainsi l’offre rencontrera la demande, présentent de plus en plus d’intérêt à la vente (48% vu que nos panélistes sont 60% à souhaiter investir dans contre 42% en Mars). Les actifs vacants sont toujours ce secteur. dans le pipeline à hauteur de 26%. Aussi, en détaillant le profil des produits, ce résultat Nos panélistes sont 12% à souhaiter céder des portefeuilles conforte la stratégie de nos panélistes. Ainsi, le segment et continueront à mettre sur le marché des actifs à 1ère Couronne et Reste de Paris devrait ête le plus restructurer (8%). dynamique en 2014. Les intentions de vente augmentent significativement depuis le dernier baromètre et passent L’investissement indirect semble perdre de son de 14% à 25% . attrait en 2014 56% de nos panélistes n’ont pas l’intention d’investir en L’option pour les investisseurs de se désengager des indirect en 2014 alors qu’au dernier baromètre, ils étaient secteurs Bureaux en Régions ne trouve pas d’écho chez 48% à ne pas être intéressés. nos panélistes puisque ces derniers se positionnent plus en tant qu’acquéreurs au sein de ce segment. Pour le reste, ils sont un tiers à exprimer leur volonté d’investir dans les Fonds non cotés Core (31%). Ces A l’instar des Bureaux, mais avec des moindres proportions, derniers véhicules semblent néanmoins avoir perdu de le secteur Commerces devrait également bénéficier d’un leur attrait mais demeurent la cible la plus appréciée de équilibre entre l’offre et la demande, avec 14% nos panélistes. d’intentions de ventes contre 15% pour les acquisitions. Les foncières cotées ont, quant à elles, cédé leur place en Il convient de souligner la stratégie de désengagement de faveur de la dette immobilière qui engrange 25% des nos panélistes du secteur résidentiel. Ils sont près de 10% à intentions d’investissement dans les véhicules indirects. vouloir céder leurs actifs résidentiels alors qu’aucun d’entre eux n’a exprimé son souhait d’investir dans ce secteur. Le rachat des sociétés (avec effectif) attire moins nos panélistes, même s’il est au coude à coude avec les foncières cotées dans les intentions d’investissement, qui Types d’actif à céder en priorité ne dépassent pas les 20%. 42% Au dernier rang, on retrouve les fonds non cotés Core+ / Actifs à revenu sécurisé Value Added qui présentent un très faible intérêt pour nos Actifs présentant 27% panélistes, averses au risque. de la vacance 8% Actifs à restructurer 13% Portefeuille* 9% 2014 déb 2014 Autres 2014 fin 2013 0% 2013 mi-2013 Développements en blanc 2013 déb 2013 Source : Baromètre IPD Baromètre IPD Juin 2014 11
Investissement à l’étranger : l’Allemagne et le Choix d’allocation des investisseurs par pays Royaume Uni toujours en tête 35% Totalisant 56% des intentions d’investissement à Allemagne l’étranger, l’Allemagne (35%), le Royaume-Uni (21%) 21% sont à la tête du classement. Royaume-Uni A l’exception de l’Espagne qui attire de plus en plus Espagne 15% d’investisseurs (15% de nos panélistes), l’Europe du Sud, fréquemment évoquée, n’apparaît toujours pas comme Amérique du Nord 7% étant une cible adéquate aux yeux de nos panélistes. Les 7% faibles perspectives de croissance en zone Euro semblent Italie affecter également le BeneLux qui ne représentera que 6 5% centimes sur 1 euro investi par nos répondants. Amérique du Nord Par ailleurs, l’Europe Centrale, absente des investissements Europe Centrale et de l’Est 4% ciblés par les panélistes au dernier baromètre, semble 3% séduire nos investisseurs qui sont 4% à l’avoir ciblée. Pays Nordiques Nos contributeurs sont 6% à souhaiter investir en Amérique du Sud 0% Amérique du Nord alors que l’Amérique du Sud ne semble 2014 mi-2014 pas les séduire. Asie 0% 2014 déb 2014 Enfin, l’aversion au risque des investisseurs institutionnels Source : Baromètre IPD français n’invite pas à promouvoir les marchés Asiatiques (0%) dont la connaissance des acteurs locaux semble encore assez faible. 12 Baromètre IPD Juin 2014
IPD Crédit Foncier Immobilier 37, boulevard des Capucines 24, rue des Capucines 75002 Paris 75002 Paris T : +33.1.58.05.36.81 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr ipdfrance@ipd.com @creditfoncier.fr @ipdnews @ipd.com ipd.com
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