Baromètre du marché de l'investissement immobilier - Suisse 2016 - Schweiz
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Baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2016
Sommaire
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2016
Marché suisse des transactions immobilières, pages 4-5
Structure et méthode de l’enquête, pages 7-8
Perspectives du marché et stratégies pour la Suisse 2016, pages 9-29
Messages clés pour la Suisse 2016, pages 31-32
Vos contacts, page 33
Page 2 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Marché suisse des transactions
immobilières
Sélection de transactions immobilières commerciales...
Trimestre Vendeur Acheteur Cible Objets Prix (mio CHF)
T1 UBS Swiss Life Immeubles UBS Rue du Rhône / Genève 1 535
T1 Allreal Ville de Zurich Immeuble de bureaux Eggbühlstrasse 1 81
T1 Pas d’indication Schroders Investment Management Suisse Hôtel Mövenpick Lausanne 1 74
T1 Pas d’indication Novavest Real Estate AG Immeubles commerciaux à Saint-Gall et Dielsdorf 2 44
T1 Pas d’indication Novavest Real Estate AG Immeubles commerciaux à Aarberg, Granges et Glattbrugg 3 22
T1 Credit Suisse Tellco Fondation de placement Immeuble commercial « Affenplatz » Langenthal 1 Pas d’indication
T2 ING Real Estate VIA Outlets Designer Outlet Center Landquart 1 env. 85
T2 Pas d’indication Fondation de Famille Sandoz Hôtel Lausanne Palace / Château d’Ouchy 2 Pas d’indication
T3 Credit Suisse Angelo Gilardoni Immeuble commercial Credit Suisse Lugano 1 env. 60
T4 Groupe Kuoni Banque cantonale de Zurich Siège principal de Kuoni, Zurich 1 75
T4 Pas d’indication Patrimonium Fondation de placement Spinnerei an der Lorze, Baar 1 76
T4 Credit Suisse Yunfeng Gao Hôtel Palace de Lucerne 1 Pas d’indication
Waldhaus Flims Mountain
T4 Z Capital Group Waldhaus Flims 1 40
Resort AG
Vendeurs Acheteurs Volume des transactions
► Les vendeurs actifs en 2015 sont ► Les acheteurs sont surtout des ► Le volume des transactions immobilières
notamment les banques et les promoteurs- investisseurs disposant de fonds propres commerciales varie (à une exception
constructeurs. importants tels que les fonds immobiliers et près) de faible à modéré.
les assurances.
Page 4 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
... et de transactions immobilières résidentielles suisses réalisées
en 2015
Trimestre Vendeur Acheteur Cible Objets Prix (mio CHF)
BEP Baugenossenschaft des eidgen.
T1 Steiner AG Areal Genossenschaftsdruckerei Manegg (Projet) 90 app. 28
Personals
T1 Pas d’indication Ville de Zurich Bâtiment résidentiel Oerlikon 1 15
T2 Implenia Allianz Suisse Immobilien AG Sue&til Winterthur (Projet) 260 app. 135
Edmond de Rothschild
T2 Pas d’indication Immeuble commercial et d’habitation Philosophes 20, Genève 1 60
Real Estate SICAV
T2 Pas d’indication Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Complexe « La Meyrinoise », Village Meyrin 160 app. 55
T2 Pas d’indication Swiss Finance & Property Investment AG Immeuble d’habitation, Bâle 44 app. 15
T2 Pas d’indication Valres Swiss Residential Fund Immeubles commerciaux et d’habitation Fribourg, Genève 3 13
T2 Pas d’indication Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Mouille Galand 2C, Vernier 48 app. 12
Vendeurs Acheteurs Volume des transactions
► Parmi les principaux vendeurs figurent des ► Les acheteurs sont surtout des fonds ► Le volume des transactions pour
promoteurs-constructeurs et des fonds immobiliers, des assurances et le l’immobilier résidentiel varie de faible à
immobiliers. secteur public. modéré.
► Des indications sur le vendeur ne sont ► En Suisse, les transactions importantes de
généralement pas publiées. portefeuille sont exceptionnelles.
Page 5 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Baromètre du marché de
l’investissement immobilier
Suisse 2016
Notre baromètre couvre un large éventail d’investisseurs
Baromètre du marché de l’investissement immobilier Investisseurs
► Banques
► Les résultats de l’étude reposent sur notre enquête, réalisée en octobre 2015, à ► Fonds immobiliers fermés
laquelle ont participé quelque 40 investisseurs actifs sur le marché suisse de ► Sociétés immobilières / REIT
l’immobilier ces dernières années.
► Investisseurs institutionnels
► En termes de contenu, l’enquête porte principalement sur les thèmes suivants :
► Sociétés d’investissement
► Appréciation générale du marché de l’investissement immobilier en Suisse
en 2016 par les grands acteurs ► Fonds opportunistes / fonds de
capital-investissement
► Etude de la stratégie des investisseurs immobiliers en Suisse au vu de
► Investisseurs privés / Family Office
l’évolution du marché immobilier
► Sociétés de logement
► Autres
Contexte Objectifs Messages
► EY Real Estate Suisse mène cette ► Appréciation du marché de l’investissement ► Outre les réponses proposées, les sondés avaient
enquête pour la 6e fois depuis 2011. immobilier suisse pour l’année à venir. la possibilité de formuler des commentaires
► D’octobre à novembre 2015, quelque 40 ► Perspectives relatives à la stratégie que les individuels pour chaque question.
investisseurs ont fait part de leurs investisseurs suivront l’année prochaine en ► Les messages présentés sont anonymisés et en
attentes pour l’année prochaine. Suisse. partie synthétisés avec des déclarations
similaires.
Page 7 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Appréciation rétrospective du marché des transactions suisse
2014 2015 2016
1 « La Suisse reste attrayante grâce 1 « La Suisse reste un lieu sûr pour 1 « La Suisse demeure un pays
à la faiblesse des taux et à sa les placements immobiliers. » attrayant pour les investissements
stabilité conjoncturelle. » immobiliers. »
2 « Sur le marché des surfaces de
2 « Les prix sur le marché suisse de bureaux et des surfaces de 2 « Les prix des biens immobiliers
l’immobilier atteindront leur haut de gamme ont dépassé leur
vente, les prix vont être revus à
sommet en 2014. » sommet. »
la baisse. »
3 « L’incertitude planant sur les 3 « La stabilité de la Suisse exerce un
investissements immobiliers 3 « La pression en termes de coûts effet positif sur l’attrait du marché
s’accentuera du fait du meilleur et de plus grande efficacité va et ne devrait pas être compromise
potentiel de rendement à augmenter. » par des incertitudes politiques. »
l’étranger. »
Evolution des prix International Attractivité
► Les prix des surfaces de bureaux situées ► En comparaison internationale, la Suisse ► La Suisse est presque unanimement
dans les zones de premier ordre demeure plus que jamais un pays attrayant considérée comme une place immobilière
devraient rester stables. pour les investissements immobiliers. attrayante.
► Les prix des surfaces de bureaux et des
surfaces de vente en dehors des zones
centrales vont baisser.
Page 8 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016
Pour 91 % des sondés, la Suisse est une place immobilière
attrayante ou très attrayante...
Attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers
Messages clés
► Pour la grande majorité des sondés
(91 %), la Suisse reste attrayante ou
très attrayante pour les 67 %
investissements immobiliers en
2016.
► Cette attractivité devrait diminuer
24 %
par rapport à l’année précédente (en
2015, 97 % des sondés considéraient 9%
que la Suisse était une place
immobilière attrayante ou très très attrayante attrayante moins attrayante
attrayante).
Messages
► « Les prix de l’immobilier ne compensent plus les risques immobiliers à long terme. » (Caisse de pension)
► « Face à des prix généralement très élevés et à des loyers qui ont tendance à baisser, le marché suisse de l’investissement immobilier n’offre
plus guère de rendements attrayants aux gestionnaires avec un long horizon de placement. » (Autres)
► « La Suisse continue d’offrir des rendements sur cash-flow stables. Pour ce qui est des rendements en capital, elle se montre toutefois
beaucoup plus fragile. » (Compagnie d’assurance)
Question posée : « Comment qualifieriez-vous dans l’absolu l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2016 ? »
Page 9 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016... aussi en comparaison avec d’autres pays européens
Attractivité de la Suisse comme site d’investissements
Messages clés immobiliers en comparaison avec les autres pays européens
► Par rapport à d’autres pays
européens, la majorité (76 %) des
sondés estiment que la Suisse est un 49 %
pôle d’investissement attrayant, voire
très attrayant.
27 % 24 %
► Ici aussi, le résultat de l’enquête est
moins positif que l’année précédente
(2015 : 90 %).
très attrayante attrayante moins attrayante
Messages
► « La stabilité de la Suisse exerce un effet très positif sur l’attrait du marché. Des rendements faibles et un franc fort rendent toutefois le marché
de plus en plus difficile, notamment pour les investisseurs étrangers. » (Société immobilière)
► « Comparée aux autres pays d’Europe, la Suisse en tant que site d’investissements immobiliers est attrayante. Il n’est cependant pas optimal
pour les investisseurs internationaux, du fait des restrictions et incertitudes issues des débats politiques. » (Autres)
Question posée : « Comment qualifieriez-vous l’attractivité de la Suisse pour les investissements immobiliers en 2016, en comparaison avec les autres pays d’Europe ? »
Page 10 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Influence des marchés de capitaux en 2016...
"Unternehmensanleihen sind resteront
auch 2016 ein wichtiges
Messages clés « Les obligations d’entreprises
Finanzierungsinstrument für pour
financier important
en 2016 un instrument
Immobiliengesellschaften."
les sociétés immobilières. »
25 % 53 % 19 % 3 %
► Les obligations d’entreprises sont
considérées comme un instrument
financier important (78 %, 2015 : "2016
« Il faut ist mit einer
s’attendre weiteren
à une nouvelleVerknappung des
contraction de l’offre
15 % 55 % 24 % 6 %
Immobilienangebots zu rechnen."
83 %). immobilière en 2016. »
► Deux tiers des participants tablent sur
une contraction de l’offre immobilière
« Les instabilités politiques ne sont pas suffisamment prises en
"Politische Instabilitäten werden bei internationalen
compte dans les décisions d’investissement d’envergure
Investitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist." 6% 59 % 32 % 3 %
en 2016 (70 %, 2015 : 65 %). internationale. »
► Les instabilités politiques ne sont pas
suffisamment prises en compte dans « La mise en service technique des travaux de construction
"Die technische Inbetriebnahme von Bauleistungen wird ein
représentera
zunehmender un facteur
Risikofaktor beide risque croissant pour les projets
Grossprojekten." 9% 55 % 33 % 3%
les décisions d’investissement (65 %, d’envergure. »
2015 : 71 %).
► La majorité des sondés escomptent "Auch im Jahr 2016 werden Konsolidierungen von joueront
3% 61 % 33 % 3%
« Les consolidations de sociétés immobilières
une augmentation des consolidations Immobiliengesellschaften eine wesentliche
également Rolle spielen."
un rôle capital en 2016. »
de sociétés immobilières (64 %).
► Une faible majorité des sondés "Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen,
« Les sources de financement alternatives (compagnies
Pensionskassen,d’assurance,
Debt Funds, Mezzanine-Kapital)
de pension, fondserobern capital 3 %
de dette, einen 52 % 39 % 6%
s’attend à ce que les sources de relevantenmezzanine)
Marktanteil."
caisses
vont conquérir une part substantielle du marché. »
financement alternatives gagnent des
parts de marché (55 %, 2015 : 63 %).
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des capitaux immobiliers, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 11 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016... sur les investissements immobiliers
Messages clés « L’écart entre
"Der Renditeabstand la rémunération
zwischen des emprunts
der Verzinsung d’Etat
von Schweizer
suissesund
Staatsanleihen et Immobilienrenditen
les rendements immobiliers va continuer
nimmt 2016 de
weiter ab." 18 % 35 % 44 % 3%
► La question de savoir si l’écart entre diminuer en 2016. »
les emprunts d’Etat suisses et les
rendements immobiliers diminuera en
2016 ne fait pas l’unanimité (53 % "2016
« 2016wird
seraein aktives
une annéeJahr fürenBörsengänge
riche und
introductions en
9% 25 % 60 % 6%
BourseKapitalerhöhungen."
et en augmentations de capital. »
sont d’accord, 47 % ne sont pas
d’accord, 2015 : 52 % et 48 %).
► Deux tiers des sondés s’attendent à ce
« LaNachfrage
"Die demande de logements
nach abordables
bezahlbarem Wohnraumdansinles zones
que 2016 ne soit pas une année urbaines
Ballungsgebieten peut
ist nur uniquement
durch staatlicheêtre satisfaite
Förderung zu grâce aux
decken." 9% 21 % 24 % 46 %
animée en termes d’introductions en subventions de l’Etat. »
Bourse et d’augmentations de capital
(66 %, 2015 : 65 %). "Die«Unterbringung von
L’hébergement deFlüchtlingen
réfugiés a unhat wesentliche
impact majeur sur le
Auswirkungen
secteurauf die Immobilienwirtschaft
(p. ex. réduction(z.B.
► Une nette majorité des sondés estime immobilier des surfaces
Leerstandsabbau, Vermietung, Rückkauf durch öffentliche Hand, 24 % 55 % 21 %
vacantes, location, rachat par le secteur public,
que l’hébergement de réfugiés n’a pas Betreiben von Flüchtlingsheimen)."
gestion de foyers de réfugiés). »
d’impact majeur sur le secteur
immobilier (76 %).
► La grande majorité des sondés ne "Imassistera
« On Jahr 2016 kommt
à un eine spürbare
revirement sensibleZinswende."
des taux en 3 % 12 % 52 % 33 %
2016. »
croit pas en un revirement sensible
des taux en 2016 (85 %). D‘accord
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des capitaux immobiliers, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 12 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Le marché suisse des transactions immobilières
"Der Anteil
« La part an
desrisikoreicherer Immobilieninvestments
investissements wird
immobiliers à risques
Messages clés steigen." »
va augmenter. 3% 58 % 12 %
► Par rapport à l’année précédente,
« Pour les investisseurs suisses, les investissements à
plus d’investissements à risques sont "Für Schweizer Anleger werden Investitionen im Ausland
l’étranger regagnent en attrait du fait de prévisions de 18 % 61 % 18 % 3 %
wegen höherer Renditeerwartungen wieder interessanter."
attendus (88 %, 2015 : 77 %). rendement plus élevées. »
► Une activité plus soutenue des "Insgesamt
« En 2016,wird das Transaktionsvolumen
le volume im Jahr
global des transactions 2016
sera
6% 41 % 50 % 3%
investisseurs suisses à l’étranger est über dem Niveau
supérieur von de
au niveau 2015 liegen."
2015. »
escomptée (79 % 2015 : 73 %).
"Asiatischeasiatiques
« Les investisseurs Investoren werden
seront 2016 vermehrt
davantage in
présents
► Par rapport à l’année précédente, on Erscheinung
en 2016. » treten."
3% 43 % 39 % 15 %
s’attend à nettement moins de
transactions de portefeuille dans "Imcommercial,
« Dans le secteur Gewerbebereich werden
un plus imnombre
grand Jahr 2016
de
3% 42 % 49 % 6%
l’immobilier commercial (45 %, portefeuillesImmobilienportfolios vermehrt
immobiliers sera négocié gehandelt."
en 2016. »
2015 : 62 %).
« LeGrösse
"Die volumeder
desImmobiliendeals
transactions immobilières
wird im Jahrva2016
continuer
weiter
► Plus de la moitié des sondés ne table de gonfler en 2016. »
zunehmen." 45 % 55 %
pas sur un regain des projets
commerciaux à caractère spéculatif « Les projets
"Spekulative commerciaux
gewerbliche à caractère spéculatif
Projektentwicklungen vontim
werden
augmenter en 2016. »
Jahr 2016 zunehmen." 9% 27 % 43 % 21 %
en 2016 (64 %, 2015 : 64 %).
« Les investisseurs internationaux
"Internationale vont accroître
Investoren werden leuram
ihren Anteil
part de transactionsinen
Transaktionsvolumen Suisse.vergrössern."
Schweiz » 6% 30 % 49 % 15 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Parmi les affirmations suivantes concernant le marché suisse des transactions immobilières, avec lesquelles êtes-vous d’accord pour 2016 ? »
Page 13 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (1/2)
Surfaces de bureaux Surfaces de vente
Messages clés
► Concernant les surfaces de bureaux
situées dans les zones de premier
85 %
ordre, des prix aussi bien stables 88 %
qu’en baisse sont escomptés (52 % / 73 %
36 %). Comme l’an passé, seuls 12 %
tablent sur une hausse des prix en 70 %
61 %
2016.
52 %
► Les surfaces de bureaux situées dans
des zones de second ordre (70 %,
36 %
2015 : 92 %) et périphériques (88 %,
30 % 27 % 27 %
2015 : 92 %) devraient enregistrer
un recul des prix. 15 %
12 % 12 % 12 %
► Pour les surfaces de vente, la
tendance est similaire : prix stables 0% 0% 0% 0%
dans les zones de premier ordre
steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse ensteigend
hausse stabil
stable sinkend
en baisse
(61 %, 2015 : 62 %), mais
perspectives négatives pour les Premier ordre
Premier ordre Second ordre
Second ordre Périphérie
Périphérie
zones de second ordre (73 %, 2015 :
72 %) et périphériques (85 %, 2015 :
84 %).
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2016 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 14 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Les prévisions concernant l’évolution des prix varient fortement
selon le lieu et le type d’objet (2/2)
Immobilier résidentiel Immobilier hôtelier
Messages clés
► Les attentes concernant l’immobilier
résidentiel sont plus optimistes : prix
en hausse dans les zones de premier 76 %
ordre (42 %, 2015 : 69 %) et prix
stables dans les zones de second
ordre (76 %, 2015 : 72 %) et 58 % 81 %
55 %
périphériques (55 %, 2015 : 61 %).
62 %
► S’agissant des hôtels, la moitié des 42 % 42 %
53 %
sondés mise sur une stabilisation des
prix dans les zones de premier ordre 38 % 38 %
(53 %, 2015 : 68 %), et sur un recul
des prix dans les zones de second 15 %
ordre (62 %, 2015 : 58 %) et 16 %
9% 9%
périphériques (81 %, 2015 : 79 %). 3% 3%
0% 0%
steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse steigend
en hausse stabil
stable sinkend
en baisse
Premier ordre Second ordre Périphérie
Question posée : « D’après vous, comment les prix d’achat vont-ils évoluer en Suisse en 2016 selon le type d’objet et l’emplacement ? »
Page 15 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Quels seront les vendeurs les plus actifs en 2016 ?
Vendeurs
Messages clés
► Comme l’année passée, les sondés
s’attendent à ce que les fonds
Opportunity-/PE-Fonds
Fonds opp./de capital-investis. 30 % 55 % 15 %
opportunistes et de capital-
investissement (30 %, 2015 : 31 %), Sonstige internationale
Autres Fonds
fonds internationaux 27 % 49 % 24 %
les autres fonds internationaux
Immobilien-AGs/REITs
Sociétés immobilières / REIT 22 % 53 % 25 %
(27 %, 2015 : 12 %) et les sociétés
immobilières (22 %, 2015 : 31 %) Versicherungen/Pensionsfonds
Assurances/fonds de pensions 22 % 38 % 40 %
comptent parmi les vendeurs les plus
Banken
Banques 21 % 55 % 24 %
actifs en 2016.
Corporates (Non-Property) 15 % 52 % 33 %
► Viennent ensuite en 4e position les Entreprises (non immobilières)
compagnies d’assurance et les fonds Offene
Fonds Fonds
ouverts 15 % 46 % 39 %
de pension (22 %, 2015 : 27 %), puis
Wohnungsgesellschaften 12 % 33 % 55 %
les banques en 5e position (21 %, Sociétés de logement
2014 : 46 %). Öffentliche public 6 %
Secteur Hand 33 % 61 %
► Les sondés estiment que le secteur Geschlossene
Fonds Fonds
fermés 3 % 52 % 45 %
public (6 %, 2015 : 4 %) et les
Actif Modérément actif Défensif
coopératives de construction et
d’habitation (3 %, 2015 : 8 %)
joueront un rôle moins actif.
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les vendeurs suivants sur le marché suisse en 2016 ? »
Page 16 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Quels seront les acheteurs les plus actifs en 2016 ?
Acheteurs
Messages clés
► Comme l’année précédente, les
sondés s’attendent à ce que les Versicherungen/Pensionsfonds
Assurances / fonds de pension 73 % 27 %
compagnies d’assurance (73 %, InvestisseursPrivat/Family
privés / FamilyOffices
Offices 55 % 30 % 15 %
2015 : 77 %) soient les acheteurs les
plus actifs, suivis des investisseurs Immobilien-AGs/REITs
Sociétés immobilières / REIT 44 % 31 % 25 %
privés / Family Offices (55 %). Wohnungsgesellschaften
Sociétés de logement 43 % 39 % 18 %
► Suivant la tendance de l’année Offene Fonds
Fonds ouverts 36 % 55 % 9%
précédente, les sociétés immobilières
Opportunity-/PE-Fonds
Fonds opp./de capital-investis. 30 % 37 % 33 %
restent considérées comme des
acheteurs actifs (44 %, 2015 : 54 %). Geschlossene
Fonds Fonds
fermés 24 % 58 % 18 %
► Dans le droit fil de la tendance Sonstige internationale
Autres Fonds
fonds internationaux 24 % 40 % 36 %
observée l’année passée, les banques Banken
Banques 21 % 46 % 33 %
devraient jouer un rôle moins actif en
Staatsfonds
Fonds souverains 15 % 52 % 33 %
en tant qu’acheteur (21 %, 2015 :
12 %). Öffentliche
Secteur Hand
public 9% 52 % 39 %
Actif Modérément actif Défensif
Question posée : « Selon vous, comment se comporteront les acheteurs suivants sur le marché suisse en 2016 ? »
Page 17 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Quels seront les principaux obstacles à la conclusion de
transactions en 2016 ?
Principaux obstacles à la conclusion de transactions
Messages clés
► Les désaccords entre acheteurs et
vendeurs sur le prix d’achat (100 %,
2015 : 96 %) sont considérés comme Abweichende
Désaccords Kaufpreisvorstellungen
entre zwischen
l’acheteur et le vendeur sur le
67 % 33 %
le principal obstacle à la conclusion Käufer und Verkäufer prix d’achat
de transactions.
► Contrairement à l’année précédente, HöheMontant
des erforderlichen Eigenkapitals
le montant des fonds propres exigé de fonds propres requis 9 % 40 % 30 % 21 %
par les bailleurs de fonds n’est plus
clairement considéré comme un Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen
obstacle majeur (49 %, 2015 : 77 %). Manque de disponibilité de financements
Kreditfinanzierungen (Junior) par 3 % 30 % 55 % 12 %
prêt subordonné (junior)
► La disponibilité réduite de
financements par emprunt Verfügbarkeit von erstrangigen
Disponibilité par des 6 % 15 %
de financement(Senior)
Kreditfinanzierungen
55 % 24 %
subordonné ou de premier rang est crédits de premier rang (senior)
moins perçue comme un obstacle à
la conclusion de transactions (33 %,
2015 : 42 % ou 21 %, 2015 : 31 %).
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quels sont les principaux obstacles à la conclusion de transactions en Suisse en 2016 ? »
Page 18 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles
évoluer en 2016 ?
Modification des conditions d’octroi de crédits immobiliers
Messages clés
► Une large majorité (70 %) anticipe un
durcissement des conditions d’accès
au crédit (2015 : 80 %).
► Seuls un peu plus d’un tiers des Quotité de financement
Kreditanforderungen
Exigences de crédit 70 % 30 %
sondés s’attendent à une
amélioration des marges en 2016
(36 %, 2015 : 46 %). Exigence de crédit
► Plus de 79 % des sondés estiment Marge
Marge 36 % 52 % 12 %
que les taux d’intérêt vont se
maintenir au même niveau. Marge
Zins
Taux d’intérêt 21 % 79 %
Taux d’intérêt
Augmentation Inchangé Diminution
Question posée : « Comment les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont-elles évoluer en 2016 ? »
Page 19 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Mesures des banques face aux crédits en souffrance
Moyens de recouvrement des crédits en souffrance
Messages clés
► Comme l’année passée, les
restructurations à l’amiable (76 %,
2015 : 88 %) et l’allongement des
délais de remboursement (75 %, Restructurations consensuelles 18 % 58 % 18 % 6 %
2015 : 65 %) sont considérés comme
les meilleurs moyens de Allongement du délai de remboursement
16 % 59 % 22 % 3%
recouvrement des crédits en
souffrance. Echange des gestionnaires de fortune 9 % 46 % 39 % 6%
► Seuls un peu plus d’un tiers des
sondés s’attendent à ce que les Vente de créances 3% 39 % 55 % 3%
banques procèdent à des
recouvrements forcés des crédits en Echange de fonds de tiers en fonds propres
36 % 61 % 3%
souffrance (36 %, 2015 : 31 %). (debt for equity swap)
Recouvrements forcés 36 % 52 % 12 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « A quelles mesures les banques vont-elles davantage recourir en 2016 en Suisse face aux crédits en souffrance ? »
Page 20 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Types d’objets qui seront convoités par les investisseurs en 2016
Point fort ou modéré de la stratégie d’investissement
Messages clés
► Les investisseurs continueront de
privilégier l’immobilier résidentiel
(60 %, 2015 : 61 %).
60 %
► S’agissant des surfaces de bureaux,
la situation est presque identique à
celle de l’année précédente. 44 % des 44 %
sondés mettent un accent modéré
(2015 : 38 %) et seulement 6 % un 28 %
25 %
fort accent sur les surfaces de
bureaux (2015 : 8 %). 16 %
6% 8%
► Comme l’an passé, seul un petit 3%
nombre d’investisseurs mettent un
accent fort à modéré sur les surfaces stark
fort mittel
modéré
de vente (19 %, 2015 : 31 %).
Surfaces de Surfaces de Immobilier
Autre
bureaux vente résidentiel
Question posée : « Quelle sera votre stratégie d’investissement en 2016 en termes de types d’objets ? »
Page 21 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Zurich en point de mire pour les surfaces de bureaux et les
surfaces de vente
Surfaces de bureaux et surfaces de vente*
Messages clés
► Zurich (26 %, 2015 : 27 %) est le site
qui séduit le plus les investisseurs en
matière d’immobilier de bureaux,
suivi de Bâle (20 %, 2015 : 21 %) et 26 %
de Genève (14 %, 2015 : 21 %). 22 %
20 %
► La demande d’investissements dans 18 %
16 %
14 % 13 % 14 %
les surfaces de vente a, par rapport à 11 % 12 % 12 %
10 %
l’année passée, baissé ou est restée 8%
inchangée dans toutes les villes, 4%
1%
excepté à Bâle (18 %, 2015 : 15 %). 0%
Büro
Surfaces de bureaux Einzelhandel
Surfaces de vente
Zurich Genève Bâle Berne Lucerne Lausanne St-Gall Autre
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « A quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2016 ? »
Page 22 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Pas de priorité claire dans l’immobilier résidentiel
Résidentiel*
Messages clés
► La demande d’immeubles
résidentiels ne fait pas apparaître de
focalisation claire.
► Zurich, Bâle et Lucerne restent des
villes privilégiées (19 %, 16 %, 16 %, 19 %
16 % 16 %
2015 : 46 %, 49 %, 40 %). 13 % 13 %
► La focalisation sur l’immobilier 9% 10 %
résidentiel a diminué, d’une manière
4%
générale, par rapport à l’année
passée.
Wohnen
Immobilier résidentiel
Zurich Genève Bâle Berne Lucerne Lausanne St-Gall Autre
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « A quels sites suisses accorderez-vous une préférence particulière en 2016 ? »
Page 23 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Options de sortie les plus attrayantes pour les investissements
immobiliers en 2016
Stratégies de sortie visées*
Messages clés
► La majorité des sondés ne prévoient
aucune sortie (77 %); le cas échéant,
l’option préférée en 2016 semble
être la vente directe d’objets 77 %
individuels (37 %).
► Les stratégies telles que la vente
directe de portefeuilles (13 %) et de
fonds spéciaux (3 %) seront des
options de sortie moins examinées. 37 %
13 %
10 %
3% 3%
0%
Direktverkauf
Vente directe :- Direktverkauf
Vente directe :- Spezialfonds
Fonds Immobilien
Société Publikumsfonds
Fonds ouvert Geschlossener
Fonds Kein
PasExit
de
Single asset
bien individuel Portfolio
portefeuille spécialisé AG/REIT (IPO)
immobilière / REI au public Fonds
fermé sortie
(IPO)
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles stratégies de sortie envisagez-vous pour 2016 ? »
Page 24 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Principales mégatendances en 2016
Mégatendances en 2016*
Messages clés
► La grande majorité des sondés
confirme l’affirmation selon laquelle Konzentration auf sur
Concentration Grossstädte/Urbanisierung/Landflucht
les grandes villes/urbanisation/exode rural 29 % 48 % 23 %
une urbanisation croissante aura un
impact significatif sur le marché de Politische Instabilitäten/Unsicherheiten
Instabilités/incertitudes politiques 26 % 52 % 16 % 6 %
l’immobilier (77 %).
► Les instabilités politiques sont
Zuwanderung
Immigration
42 % 32 % 26 %
considérées par 78 % des personnes
interrogées comme une Zinsentwicklung
Evolution des taux 32 % 43 % 19 % 6 %
mégatendance pertinente pour le
marché de l’immobilier. Wechselkursentwicklung
Evolution du taux de change 16 % 39 % 42 % 3%
► Seuls 39 % des sondés estiment que Globalisierung
Mondialisationder
desInvestitionsströme
flux d’investissement 10 % 35 % 45 % 10 %
la transparence de l’information
grâce aux portails en ligne influence
Nachhaltigkeit
Développement durable 6% 35 % 53 % 6%
fortement le marché de l’immobilier.
Informationstransparenz
Transparence durch
de l’information grâce aux Onlineportale
portails en ligne 10 % 29 % 55 % 6%
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
* Plusieurs réponses possibles
Question posée : « Quelles mégatendances auront le plus d’impact sur le marché suisse de l’immobilier en 2016 ? »
Page 25 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Tendances pour l’immobilier résidentiel
12 % 6% 12 %
24 %
« Les habitations
« La réglementation de meublées (micro-
l’immigration a un 30 % appartements, logements
24 %
impact négatif sur la pour étudiants) se
hausse des loyers. » positionnent comme un
produit de placement
attractif. »
64 %
64 % 52 %
40 %
6%
12 %
« Les prix des
propriétés par étage « Une règlementation
ont atteint un sommet 49 % étatique des loyers est
provisoire. » judicieuse. »
45 %
94 % 0%
88 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier résidentiel en 2016 ? »
Page 26 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Tendances pour les surfaces de bureaux
24 %
33 %
« Les concepts « La pression exercée
modernes d’espaces de sur les entreprises en
bureaux doivent pouvoir termes d’économies de
être adaptés aux secteurs coûts et d’optimisation
et aux usagers. » de l’espace augmente. »
67 %
100 % 100 %
76 %
12 %
18 %
27 %
30 %
« Du point de vue
des utilisateurs, « L’industrie financière
les sites de premier en tant qu’utilisateur
ordre demeurent gagne en importance. »
importants malgré des
économies de coûts. »
30 %
88 %
61 % 52 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de bureaux en 2016 ? »
Page 27 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Tendances pour l’immobilier hôtelier
6%
19 % 16 %
« La suppression du « Les établissements
31 % cours plancher de l’euro a hôteliers disposant de
des effets négatifs sur le moins de 50 lits ne
tourisme suisse. » sont pas rentables. »
63 %
94 % 81 %
65 %
10 % 3%
13 %
23 %
« Le secteur hôtelier
perd des parts de « La mise en place de 29 %
19 % marché au profit l’initiative sur les
d’opérateurs résidences secondaires
privés/portails de a un impact positif sur
médiation. » l’hôtellerie des régions
touristiques. »
68 %
58 % 32 %
45 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances de l’immobilier hôtelier en 2016 ? »
Page 28 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Tendances pour les surfaces de vente
6% 13 %
18 %
27 %
« Le commerce en « A l’avenir, les « Les surfaces
ligne continue de commerces de détail 38 % temporaires de
30 % provoquer un climat stationnaires se commerce de détail
d’incertitude dans les concentreront encore (Pop-up-Stores)
commerces de détail plus dans les zones de gagnent en attrait. »
stationnaires bien premier ordre. »
établis. » 64 %
82 %
87 %
94 % 49 %
55 %
6% 9% 9%
18 %
« La suppression du 36 % « Les discounters
cours plancher de disposant de petites
l’euro a des effets surfaces de vente n’ont
négatifs sur le aucune perspective 33 %
comportement d’achat d’avenir. »
en Suisse. »
49 % 42 %
76 %
40 %
D’accord Plutôt d’accord Plutôt pas d’accord Pas d’accord
Question posée : « Quelles seront les grandes tendances pour les surfaces de vente en 2016 ? »
Page 29 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Messages clés Suisse 2016
Récapitulatif (1/2)
Attractivité Attentes en termes de prix d’achat
► Une nette majorité des sondés estime que la Suisse ► Les prix des surfaces de bureaux et des surfaces de vente
restera attrayante ou très attrayante pour les situées dans des zones de premier ordre seront stables,
investissements immobiliers en 2016. voire en recul.
Marché immobilier suisse ► Les prix des immeubles résidentiels situés dans des zones
de premier ordre seront stables, voire à la hausse.
► Les obligations d’entreprises demeurent un instrument
financier important. ► La grande majorité des sondés table sur une stabilité des
prix de l’immobilier résidentiel dans les zones de second
► Il faut s’attendre à une contraction supplémentaire de
ordre.
l’offre immobilière.
► Un revirement des taux semble très peu probable. Vendeurs et acheteurs
► Aux côtés des fonds opportunistes/de capital-
► Une forte activité d’introductions en Bourse n’est pas
investissement, les autres fonds internationaux et les
prévue.
sociétés immobilières compteront en 2016 au nombre
Marché des transactions immobilières des vendeurs les plus actifs.
► Le marché des investissements à risque continue de se ► Les compagnies d’assurances/fonds de pension, les
développer. investisseurs privés/Family Offices et les sociétés
► Les investissements étrangers deviennent plus immobilières seront les acheteurs les plus actifs.
intéressants en raison de prévisions de rendement plus ► Les banques joueront un rôle moindre en tant
élevées. qu’acheteurs.
► Les investisseurs internationaux vont accroître leur Principaux obstacles à la conclusion de transactions
volume de transactions en Suisse.
► En 2016, les désaccords sur le prix d’achat constitueront
l’obstacle numéro un à la conclusion de transactions.
Page 31 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Récapitulatif (2/2)
Conditions d’octroi de crédits immobiliers Stratégies de sortie
► Les conditions d’octroi de crédits immobiliers vont se durcir. ► Une grande partie des sondés considère une sortie
comme globalement désavantageuse.
► Le niveau des taux d’intérêt devrait rester constant.
► Le cas échéant, la stratégie de sortie privilégiée
Mesures auxquelles recourront les banques en cas de crédits consistera en la vente directe d’actifs individuels.
en souffrance
► Les restructurations à l’amiable et un allongement du délai
Grandes tendances
de remboursement sont les mesures les plus probables. ► Les sondés s’accordent sur le fait que l’urbanisation et
► Il est très peu probable que le recouvrement forcé de l’exode rural auront un impact majeur sur le marché
créances gagne en importance. suisse de l’immobilier.
► Les incertitudes et instabilités politiques sont également
Types d’objets privilégiés
considérées comme des mégatendances pertinentes.
► L’immobilier résidentiel aura clairement les faveurs en
2016. ► La réglementation de l’immigration devrait avoir des
effets négatifs sur la hausse des loyers.
► La demande de bureaux sera modérée à faible, suivant
l’emplacement. ► Une réglementation étatique des loyers n’est pas jugée
comme judicieuse.
► Une nette minorité des sondés indique mettre l’accent sur
les surfaces de vente en 2016. ► La pression exercée sur les entreprises en termes
d’économies de coûts et d’optimisation de l’espace va
Sites d’investissement privilégiés augmenter.
► Zurich, Bâle et Genève sont des régions convoitées pour les
investissements dans les surfaces de bureaux.
► En matière d’immobilier résidentiel, ce sont Zurich, Bâle et
Lucerne qui arrivent en tête.
Page 32 Baromètre du marché de l'investissement immobilier Suisse 2016Vos contacts
Rolf Bach Natalie Gischler
Executive Director Manager
Ernst & Young SA Ernst & Young SA
Maagplatz 1 Maagplatz 1
Case postale Case postale
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Téléphone +41 58 286 38 70 Téléphone +41 58 286 86 50
rolf.bach@ch.ey.com natalie.gischler@ch.ey.com
Daniel Zaugg MRICS
Partner
Ernst & Young SA
Maagplatz 1
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Téléphone +41 58 286 46 86
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