Cahier des charges commercial - Les Jardins de l'Arsenal
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Version 17/02/23
Cahier des charges commercial
o Version 25/01/23
o Conforme à l’article 7 de la loi Breyne
o Livraison automne 2024
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Table des matières
I. Préambule ................................................................................................................................................................ 5
A. Présentation du projet .......................................................................................................................................... 5
B. Coordonnées des différents intervenants ............................................................................................................ 6
C. Coordonnées des partenaires fournisseurs .......................................................................................................... 7
II. Conditions générales .............................................................................................................................................. 8
A. Généralités ............................................................................................................................................................ 8
B. Droits de bâtisse et frais divers ............................................................................................................................. 8
1. Compris dans le prix de vente ........................................................................................................................... 8
2. Non compris dans le prix de vente ................................................................................................................... 8
C. Accès au chantier .................................................................................................................................................. 9
D. Modifications ........................................................................................................................................................ 9
1. Modification à la demande du Maître de l’Ouvrage......................................................................................... 9
2. Modification à la demande de l’acquéreur....................................................................................................... 9
3. Suppression des parachèvements à la demande de l’acquéreur ................................................................... 10
4. Travaux effectués par l’acquéreur .................................................................................................................. 10
E. Dimensions et tolérances du gros-œuvre ........................................................................................................... 11
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F. Protection incendie ............................................................................................................................................. 11
G. Acoustique .......................................................................................................................................................... 11
H. Délai d’exécution ................................................................................................................................................ 11
III. Cahier général des charges .................................................................................................................................. 12
1. Documents de référence ................................................................................................................................ 12
2. Préséance des documents .............................................................................................................................. 12
A. Gros-œuvre ......................................................................................................................................................... 12
1. Installation de chantier ................................................................................................................................... 12
2. Terrassement .................................................................................................................................................. 12
3. Boucle de terre................................................................................................................................................ 12
4. Sous-sol ........................................................................................................................................................... 13
5. Etages .............................................................................................................................................................. 13
6. Façades............................................................................................................................................................ 14
7. Murs non porteurs .......................................................................................................................................... 15
8. Egouttage ........................................................................................................................................................ 15
9. Toiture ............................................................................................................................................................. 16
B. Menuiseries extérieures ..................................................................................................................................... 16
1. Châssis et vitrage ............................................................................................................................................ 16
C. Enduits et Plafonnage ......................................................................................................................................... 17
1. Enduit .............................................................................................................................................................. 17
2. Plafonds en plaques ........................................................................................................................................ 17
3. Parachèvement des appartements ................................................................................................................. 17
D. Chapes et revêtements ....................................................................................................................................... 18
4. Isolation acoustique ........................................................................................................................................ 18
5. Chape ordinaire............................................................................................................................................... 18
6. Revêtement de sol des parties communes ..................................................................................................... 18
7. Revêtement de sol des parties privatives ....................................................................................................... 18
E. Menuiseries intérieures ...................................................................................................................................... 20
1. Porte d’entrée des appartements................................................................................................................... 20
2. Portes intérieures des appartements ............................................................................................................. 20
3. Portes des communs ....................................................................................................................................... 21
4. Gaines techniques ........................................................................................................................................... 22
F. Peintures ............................................................................................................................................................. 22
1. Parties communes........................................................................................................................................... 22
2. Parties privées ................................................................................................................................................. 22
IV. Techniques spéciales ............................................................................................................................................ 23
A. Electricité ............................................................................................................................................................ 23
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1. Installation électrique des parties communes ................................................................................................ 23
2. Installation électrique des parties privatives .................................................................................................. 23
3. Vidéo parlophonie........................................................................................................................................... 25
B. Sanitaires ............................................................................................................................................................. 25
C. Ventilation........................................................................................................................................................... 28
D. Chauffage ............................................................................................................................................................ 29
E. Cuisine équipée ................................................................................................................................................... 29
F. Ascenseurs .......................................................................................................................................................... 31
V. Abords .................................................................................................................................................................... 32
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I. Préambule
A. Présentation du projet
Le projet « Les Jardins de l’Arsenal » est situé sur la commune de Rocourt, le long de la chaussée de Tongres au numéro
437.
La chaussée de Tongres est un axe majeur reliant Liège – Rocourt à Tongres.
La position du projet permet un accès facile et rapide aux grands axes autoroutiers.
Cet axe est desservi par plusieurs lignes de transports en commun. On y trouve de nombreux commerces, restaurants et
services.
Autrefois entrepôt logistique et show-room commercial, « Les Jardins de l’Arsenal » propose deux nouveaux bâtiments
modernes pour un total de 44 appartements confortables et spacieux de différents types ainsi que 3 espaces commerciaux
ou de services.
Ces appartements sont accompagnés de belles terrasses privatives ainsi que de beaux jardins pour ceux situés au rez-
de-chaussée.
Le bâtiment « 1 » situé le long de la chaussée de Tongres est destiné à accueillir au rez-de-chaussée un maximum de 3
surfaces de commerces, services ou professions libérale.
Les 2 niveaux supérieurs hébergeront des appartements aux surfaces variées de 1 et 2 chambres.
Le bâtiment « 2 » accueillera uniquement des appartements de 1 à 3 chambres depuis son rez-de-chaussée et jusqu’au
3ième étage, ce dernier niveau étant réservé à la construction de penthouses.
Les appartements et penthouses disposeront de caves privatives.
L’ensemble des résidents disposeront également d’emplacements de parking voitures, vélos et motos en sous-sol mais
également à l’entrée de la résidence.
Les circulations verticales seront assurées par des cages d’escaliers et d’ascenseurs dans les deux bâtiments
Le projet intègrera les techniques modernes répondant ainsi aux normes actuelles d’isolation thermique et acoustique.
En effet, depuis 2021, les bâtiments neufs wallons doivent répondre au label Q-ZEN, c’est-à-dire à une consommation
d’énergie quasi nulle.
En quelques chiffres, le Q-ZEN c’est :
Le maître de l’ouvrage porte donc un intérêt tout particulier à ce que le projet soit au maximum orienté « écologique » et
« développement durable ».
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B. Coordonnées des différents intervenants
ARDENT REAL ESTATE sa
Maître d’Ouvrage Place des Guillemins, 5, bte 1A
4000 LIEGE
AAFH ! ARCHITECTE srl
Architectes Rue du Poinçon, 55
1000 BRUXELLES
DUCHENE sa
Entrepreneur Général Route de Strée, 44
4577 MODAVE
BUREAU D’ETUDE LEMAIRE sa
Ingénieur Stabilité Rue du Fort, 7
4460 GRACE-HOLLOGNE
SML GROUP sprl
Ingénieur Techniques
Petit Sart. 26
spéciales 4990 LIERNEUX
DL CONSULT BUREAU D’ETUDES
Coordinateur sécurité Rue du commerce, 124A
5590 CINEY
ETUDE JADIN & DUBUISSON
Notaire Rue Ernest Solvay, 29A
4000 LIEGE
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C. Coordonnées des partenaires fournisseurs
SCHELFHOUT
Carrelages Rue de l’Avenir 18
4530 Villers-le-Bouillet
MERY BOIS
Parquet Allée des Artisans 20
4130 Esneux
DESCO
Sanitaires Rue de l’Aguesse
4430 Ans
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II. Conditions générales
A. Généralités
Le présent cahier des charges décrit les différentes procédures mises en œuvre dans le cadre de la construction des
parties communes et privatives de l’immeuble et plus spécifiquement des appartements, ainsi que les matériaux utilisés.
L’objectif de ce document est de permettre au client ou à l’acquéreur d’apprécier la qualité générale de la construction et
du service mais aussi de l’accompagnement dans les parachèvements et finitions des biens.
Seul le descriptif du présent cahier spécial des charges et de l’acte de base fait foi pour toute contradiction par rapport
aux documents publicitaires ou de présentation (plaquette, photo 3D, plan de présentation, etc. …). Le mobilier et plus
généralement l’aménagement et la décoration intérieure représentés sur les plans l’est toujours à titre d’exemple. Le
présent descriptif prime par ailleurs sur les plans d’électricité, d’équipement sanitaire ou de mobilier de cuisine.
B. Droits de bâtisse et frais divers
1. Compris dans le prix de vente
Les droits de bâtisse (permis d’urbanisme, frais d’architectes et d’ingénieurs,…), les droits de voiries et de raccordement
à l’égout, les droits et frais de raccordements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie et de
télédistribution sont compris dans le prix de vente.
Ces frais de raccordement sont inclus dans le prix de vente sur base d’un montant forfaitaire mentionné ci-dessous. S’il
devait s’avérer, facture faisant foi, que ce montant prévisionnel est insuffisant ; notamment, en raison d’augmentations
des prix de matériaux et matières premières, le promoteur se réserve le droit de demander aux acquéreurs une
participation complémentaire permettant de couvrir la différence entre le montant effectif et le budget prévu. Cela, jusqu’à
signature du compromis.
La vente comprend donc bien toutes les démarches effectuées auprès des compagnies et sociétés distributrices (de l’eau,
du gaz, de l’électricité, de la télédistribution et de téléphone), ainsi que les travaux nécessaires à l’obtention des
raccordements aux réseaux de distribution.
o Frais de raccordement inclus : 4.500 euros HTVA par appartement ou surface, calculé sur base des devis et
estimations reçues.
2. Non compris dans le prix de vente
Il convient de préciser que la location des compteurs individuels (eau, gaz, électricité, …), les abonnements
correspondants, ainsi que les garanties exigées par les sociétés distributrices, les équipements communs tels que
containers poubelles, outillage divers, matériel d’entretien, et tous les équipements communs faisant l’objet d’un contrat
de location (extincteurs, paillassons, …) ou nécessitant un entretien régulier, ne sont pas compris dans le prix de vente.
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C. Accès au chantier
Les visites du chantier ne sont autorisées que si l’acquéreur est accompagné d’un représentant du promoteur, et ce
uniquement après avoir fixé rendez-vous avec celui-ci.
Les mesures et précautions relatives à la sécurité sur chantier devront être respectées.
L’acquéreur s’interdit lors ou en dehors de ses visites, de donner des informations ou instructions directement aux
intervenants techniques (entreprise de construction et sous-traitants).
o Les accidents de tiers sur le chantier ne sont pas couverts par la police d’assurance du Promoteur.
D. Modifications
1. Modification à la demande du Maître de l’Ouvrage
Les plans de vente sont remis à titre purement indicatif. Dès lors, le Maître de l'Ouvrage se réserve le droit d'apporter des
modifications de détail au présent cahier des charges ainsi qu'aux plans, et/ou de remplacer les matériaux prévus par
des matériaux de qualité équivalente ou supérieure, pour autant que l'esprit esthétique et constructif de l'ensemble soit
respecté.
Les contraintes techniques d’exécution peuvent également faire en sorte que les ouvrages initialement prévus ne peuvent
être réalisés comme tel. En ce cas, des modifications peuvent intervenir entre les plans de vente ou de permis et les plans
d’exécution (sans que ces modifications n’imposent nécessairement une autorisation administrative).
Ces diverses modifications demandées par le Maître de l’ouvrage ou nécessitées par l’exécution des travaux ne
donneront en aucun cas lieu à un dédommagement ou à une indemnité au profit de l’acquéreur.
Les marques et types des appareils sanitaires, des carrelages, des faïences, des appareils et meubles composant la
cuisine équipée notamment, éventuellement décrits ci-après, sont donnés à titre indicatif et pourraient être remplacés par
des produits de qualité similaire en cas de circonstances particulières, comme par exemple : rupture de stock, faillite du
fabricant ou du fournisseur, délai de livraison incompatible avec le chantier, etc…
2. Modification à la demande de l’acquéreur
Les appartements sont livrés parachevés.
Les parachèvements sont détaillés dans le présent document ci-après. Les prix sont calculés pour une exécution groupée,
pour l’ensemble de l’immeuble et dans le respect du planning du chantier.
Toute modification demandée par l’acquéreur devra recevoir l’approbation du Promoteur, ainsi que celle de l’architecte si
ces modifications devaient porter sur l’aspect extérieur de l’immeuble et/ou sur sa stabilité. Le Promoteur reste seul juge
de la possibilité de réaliser les travaux demandés. En fonction de la nature de la demande, il peut exiger une prolongation
raisonnable du délai de livraison. Si le matériel ou la demande entraîne un supplément de prix, celui-ci sera indiqué au
client.
Le coût de ces modifications et leur possibilité d’exécution dépendront de l’avancement des travaux au moment de la
commande.
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Un budget est clairement défini pour chacun des fournisseurs. La dénomination « valeur commerciale » apparaît à
plusieurs reprises dans la suite du cahier des charges. Cette valeur commerciale signifie : prix de vente aux particuliers
des matériaux livrés ou posés sur le chantier. La TVA n’est pas incluse.
Dans le cas où l’acquéreur sollicite le Promoteur en vue de réaliser des modifications ou des travaux complémentaires,
l’acquéreur doit formuler sa demande par écrit, au plus tard, 6 semaines après la signature du compromis.
Sur base de cette demande, le Promoteur remettra alors une proposition de décompte à l’acquéreur pour approbation.
Cette proposition de décompte reprendra notamment l’ensemble des travaux et/ou modifications demandées ainsi que le
prix total TTC supplémentaire que devra payer l’acquéreur.
Il est à noter qu’une participation complémentaire sur le montant des travaux et/ou modifications sera automatiquement
intégrée dans la proposition de décompte pour couvrir les frais administratifs et d’architecture.
o Participation complémentaire pour frais administratifs et d’architecture : 15%
Dès que l’acquéreur aura marqué son accord écrit sur la proposition de décompte, le Promoteur planifiera la réalisation
des travaux. Aucun travail supplémentaire, ni aucune modification, ne seront réalisés par le Promoteur tant que
l’acquéreur n’aura pas confirmé par écrit son accord sur la proposition de décompte.
Sauf accord contraire, l’acquéreur n’est pas autorisé à commander directement quelque travail que ce soit aux entreprises
travaillant sur le chantier, ni même à leurs ouvriers. De la même façon, aucun ouvrage ne peut être confié à une tierce
entreprise avant la réception provisoire.
L’acquéreur a la possibilité de modifier, auprès des sous-traitants désignés par le Promoteur, les parachèvements
suivants :
o La cuisine équipée : meubles et matériels électroménagers
o Le mobilier sanitaire
o Les carrelages et faïences
o Les menuiseries intérieures
o Les revêtements de sol et/ou mur
o La position des prises de courant et des luminaires
3. Suppression des parachèvements à la demande de l’acquéreur
Au plus tard lors de la signature du compromis de vente, en dehors des travaux déjà exécutés et des matériaux retenus
ou approvisionnés, certains parachèvements peuvent être supprimés à la demande de l'acquéreur moyennant accord du
Maître de l'Ouvrage.
o En cas de suppression d’un poste, le montant ristourné correspondra à 70 % du prix de vente public du poste
concerné.
4. Travaux effectués par l’acquéreur
L’acquéreur ne pourra pas exécuter lui-même ou faire exécuter par des tiers ou directement par l’Entreprise Générale
des travaux de quelque nature que ce soit dans son appartement et cave privative avant la réception provisoire.
Toutes les modifications souhaitées par l’acquéreur doivent être gérées et coordonnées par l’Entreprise Générale.
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E. Dimensions et tolérances du gros-œuvre
Les dimensions, données aux plans, sont des dimensions "gros-œuvre", c’est-à-dire, plafonnage et revêtement non
compris.
Elles ne sont donc pas garanties exactes au centimètre, et seront toujours évaluées en regard des tolérances usuelles
pour chaque poste.
Toute différence en plus ou en moins fera perte ou profit pour l'acquéreur sans donner lieu à une adaptation de prix.
F. Protection incendie
Les installations de protection incendie sont réalisées conformément aux impositions du service incendie et comprennent
notamment les colonnes d'alimentation, les dévidoirs, et les détecteurs de fumée dans les logements suivant les
prescriptions légales. Tous les équipements sujets à entretien ou remplacement régulier, ainsi que les équipements qui
feraient l’objet d’un contrat de location (il en va ainsi en particulier des extincteurs dans les parties communes) ne sont
pas fournis par le promoteur.
G. Acoustique
Nous tenons compte dans nos projets des dernières normes en matière d’acoustique et apportons un soin particulier aux
nœuds constructifs. Les murs sont désolidarisés des planchers et des plafonds par l’intermédiaire de matériaux
acoustiques spécifiques pour limiter la transmission du bruit entre appartements.
o La NBN S01-400-1 :2008 sert de référence au projet – « confort supérieur »
H. Délai d’exécution
Un planning d’exécution est établi par l’entreprise avant le début du chantier. Il est contrôlé par l’architecte tout au long
du processus de construction. Ce dernier est amené à évoluer et s’adapter aux aléas du chantier.
Aucune réclamation ne pourra être formulée vis-à-vis du maître de l’ouvrage en cas de modification du délai.
o Date de début effectif du chantier : 01/09/2022
o Date de fin des travaux : 31/10/2024
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III. Cahier général des charges
1. Documents de référence
Les documents tels que S.T.S., les N.B.N., le cahier général des charges pour travaux de construction privée et les
publications du C.S.T.C. servent de référence pour les présents travaux.
2. Préséance des documents
Le premier document de la liste ci-dessous prévaut sur tous les autres à condition qu’aucune impossibilité ne soit décrite
et/ou qu’aucune prescription ne soit transgressée qui pourrait mettre en péril la sécurité, la durabilité, la stabilité ou le
fonctionnement effectif du bâtiment. Il est complété par les documents suivant dans l’ordre d’apparition suivant les mêmes
conditions.
Le cahier des charges commercial est transmis aux futurs acquéreurs. Les documents techniques sont transmis à la
copropriété après la réception provisoire de l’immeuble.
En cas de contradiction entre les documents, le promoteur est seul juge dans l’interprétation des demandes.
Ordre de préséance :
o Cahier des charges commercial
o Cahier des charges techniques
o Plans des bureaux d’étude
o Détails d’exécution
o Bordereaux - Métrés
o N.I.T du CSTC
o Normes nationales
o Normes européennes
A. Gros-œuvre
1. Installation de chantier
L'installation de chantier comporte l'aménagement et le repli du chantier ainsi que les frais relatifs aux tracés des ouvrages
sur le terrain.
2. Terrassement
Ce poste comprend les déblais et remblais nécessaires à la réalisation des fondations et à l’implantation en général du
projet. Aucun excédent de terre ne sera laissé sur place. Les abords seront nivelés en fin de chantier.
3. Boucle de terre
Conformément aux normes en vigueur, une boucle de terre sera placée et sera composée selon les cas :
o Conducteur en cuivre isolé, nu ou plombé dans les semelles, fondations, dalles béton….
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4. Sous-sol
La structure et la stabilité en général de l’immeuble est réalisée suivant les prescriptions de l’ingénieur conseil en stabilité.
L’ensemble du sous-sol est laissé en béton ou autres éléments de structure et de parachèvements destinés à rester
apparents, sans peintures ou finitions.
• Dalle de sol
Pour la dalle de sol des caves et des locaux techniques, nous prévoyons selon les cas :
o Béton armé brut coulé en place ou préfabriqué dont la surface de finition est lissée
• Murs
Les éléments de structure restent apparents. Des réparations de surfaces sont admises.
Pour les murs extérieurs contre terre du sous-sol, nous prévoyons selon les cas :
o Maçonnerie de blocs de béton apparents rejointoyés en montant.
o Prémurs en béton armés
Pour les murs intérieurs de séparation, nous prévoyons selon les cas :
o Maçonnerie de blocs de béton apparents rejointoyés en montant.
• Plafond
Le plafond des sous-sols reste apparent. Il est constitué par le plancher des étages supérieurs décrits ci-après.
Les poutres et linteaux constituant la structure du plafond sont réalisés selon les cas en béton armé ou en acier. Dans ce
dernier cas, les poutrelles métalliques sont traitées antirouille et les parties visibles sont peintes si nécessaire, au moyen
d'une protection au feu adéquate.
5. Etages
La structure et la stabilité en général de l’immeuble est réalisée suivant les prescriptions de l’ingénieur conseil en stabilité.
• Éléments porteurs
L'ossature portante est réalisée suivant les plans du Bureau d'Études. Ils prévoient selon les cas :
o Poutres et colonnes en béton armé
o Poutrelles et colonnes métalliques
o Maçonneries portantes en blocs silico-calcaire.
o Prémurs en béton armés
Afin de se conformer aux normes en vigueur, un doublage acoustique des murs est prévu entre chaque appartement et
entre les appartements et les parties communes.
• Planchers
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Ces éléments dimensionnés par l’ingénieur conseil en stabilité comprennent l'ensemble des armatures nécessaires à la
stabilité des différents niveaux. La face supérieure est destinée à recevoir un complexe de finition du sol
La face inférieure de ces éléments est destinée à être, soit enduite, soit peinte, soit laissée brute suivant les situations et
destinations des locaux.
Pour le plancher, nous prévoyons selon les cas:
o Dalle en béton armé brut de décoffrage
o Hourdis en béton armé préfabriqués lisses de décoffrage et posés jointivement
o Prédalles en béton armé lisses de décoffrage et posées jointivement
• Escaliers
Pour les escaliers des communs, nous prévoyons sont selon les cas :
o Béton armé coulé en place et lissés en vue d’être revêtu et enduit
o Béton préfabriqué lisse de décoffrage avec nez de marche en néoprène en vue de rester apparent
6. Façades
• Revêtements
Pour les murs extérieurs d'élévation, nous prévoyons selon les cas :
o Un parement en briques rejointoyées à posteriori
o Un parement en plaquettes de résine minérale imitation brique
o Un enduit sur isolant
Pour les seuils de fenêtres et de portes, nous prévoyons selon les cas :
o Pierre bleue ou similaire
o Aluminium
Suivant les plans de l'Architecte, d'autres éléments peuvent être incorporés dans la façade :
o Béton architectonique
o Pierre bleue ou similaire
o Zingueries
o Ferronneries
Dans les différents cas, le parement est séparé de la maçonnerie intérieure par un isolant dont l’épaisseur sera calculée
par le bureau d’étude afin d’atteindre un coefficient d’isolation globale répondant aux exigences des normes en vigueur.
• Balcons et terrasses
Les terrasses des étages sont intégrées dans la structure de l’immeuble, Elles reposent sur le plancher béton qui est
recouvert d’un isolant, d’une étanchéité et d’un revêtement.
Les terrasses du rez-de-chaussée sont soit similaires aux terrasses de l’étage soit réalisées sur une dalle stabilisée
recouvertes d’un revêtement extérieur.
Les balcons sont quant à eux déportés par rapport à la façade. Ils sont soit réalisés en porte à faux, soit soutenus par
une structure secondaire
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Pour la finition des balcons et terrasses, nous prévoyons selon les cas :
o Un carrelage grès cérame sur plot (au rez et/ou aux étages)
Pour les garde-corps nous prévoyons selon les cas :
o Des éléments vitrés
7. Murs non porteurs
Pour les cloisons intérieures, nous prévoyons selon les cas :
o Des blocs silico-calcaire d’une épaisseur de 10cm avec finition de type enduit mince
o Des blocs de plâtre d'une épaisseur de 10 cm à emboîtement présentant deux faces lisses dont les joints sont
enduits. La première rangée ainsi que les cloisons de locaux humides sont réalisées en blocs hydrofuges.
Les cloisons séparatrices entre appartements ou entre appartement et local commun sont conçues et réalisées dans un
souci d’isolation acoustique efficace. Nous prévoyons selon les cas :
o Un double mur de blocs silico-calcaire, avec interposition d’un isolant
Les cloisons refermant les gaines techniques constituées selon les cas :
.
o D’un mur en blocs silico-calcaire
o D’un bloc de béton
o D’une cloison légère
Le Maître de l’ouvrage se réserve le droit, dans les cas le nécessitant, d’ajouter une paroi isolante ou une cloison
supplémentaire d’encastrement de conduites ou de gaines.
8. Egouttage
Le réseau d’égouttage est dimensionné par le bureau d’étude qui définit les matériaux les plus adaptés au projet.
Le réseau enterré est constitué selon les cas :
o De tuyaux PVC de conformité BENOR, pré-manchonnés avec joints d’étanchéité.
L’égouttage suspendu et hors sol est réalisé selon les cas :
o En polypropylène pré manchonnés avec joints d’étanchéité
o En polyéthylène haute densité à joints soudés (PEHD)
Les chambres de visite sont selon les cas :
o Préfabriquées
o Maçonnées sur place
Le raccordement au réseau d’égouts publics est réalisé sous la surveillance ou l’approbation des Autorités .
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9. Toiture
• Charpente
La structure de toiture est constituée selon les cas :
o Par une dalle de béton similaire aux planchers.
• Couverture
Dans le cas d’une toiture plate :
La couverture de la toiture est composée selon les cas :
o Une étanchéité (anti-racines si toiture végétale)
o Un isolant conforme aux exigences PEB
o Un pare-vapeur
o Une chape de mortier avec pentes intégrées
o Le support de toiture en béton
Suivant les plans, certaines toitures plates pourront être recouvertes d’un tapis végétal qui sera selon les cas :
o Intensive (complexe de forte épaisseur)
o Semi-intensive (complexe d’épaisseur moyenne)
o Extensive (tapis végétal mince)
L'étanchéité fait l’objet d’une responsabilité décennale (10 ans) pour autant que les copropriétaires chargent une firme
spécialisée d'un entretien annuel. Il est à conseiller de confier cet entretien à la firme qui a réalisé le revêtement.
o Plus particulièrement, les toitures végétales feront l’objet d’une attention particulière de la part des utilisateurs
(copropriété) et d’un arrosage en période de forte chaleur et sécheresse.
B. Menuiseries extérieures
1. Châssis et vitrage
Les menuiseries extérieures seront selon les cas :
o En PVC de teinte gris moyen à l’extérieur et blanche à l’intérieur.
o En Aluminium de teinte gris moyen à l’extérieur comme à l’intérieur.
Les portes d’entrée principale des appartements ayant leur entrée directe vers l’extérieur (hors portes vers jardins), la
porte d’entrée de l’immeuble et les portes extérieures d’accès vers le local poubelle et le local vélos seront selon les cas :
o En aluminium, de teinte identique aux menuiseries extérieures.
Le choix des portes extérieures, le ton des menuiseries ainsi que la matière sont choisis par l'Architecte et le
Promoteur en fonction des impositions urbanistiques. Les châssis sont ouvrants ou fixes suivant les plans
d'architecture.
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o La porte d’entrée principale entre le hall et l’extérieur est équipée d’un ferme-porte automatique .
Le vitrage utilisé permet d’atteindre les performances définies par le bureau d’étude. Il est réalisé selon les cas :
o Double vitrage
o Triple vitrage
C. Enduits et Plafonnage
1. Enduit
Le type d’enduit est choisis en fonction des supports rencontrés. Ceux-ci sont exécutés suivant les règles de l'art et les
normes en vigueur.
Les murs et les plafonds des pièces habitables sont enduits, à l’exception des zones où un faux-plafonds sera réalisé.
Des cornières sont prévues au droit des angles saillants.
Les halls d’accès à l’ascenseur et aux appartements/bureaux sont également enduits.
Les murs et les plafonds du sous-sol et des locaux d'utilité commune (local technique et local compteur, local vélos, local
poubelles, …) ne sont pas enduits.
Les enduits sont réalisés selon les cas :
o En plafonnage monocouche, lorsque le support est de type blocs bétons.
o En enduit pelliculaire, lorsque le support est de type silico-calcaire ou carreaux de plâtre.
2. Plafonds en plaques
Dans certaines pièces, un faux-plafond sera nécessaire pour masquer les conduites de ventilation.
Ces faux-plafonds sont composés d’une structure métallique et de plaques de plâtres.
Les plaques sont recouvertes selon les cas :
o d'un enduit de finition ou autre système agréé.
Au besoin, les plaques de plâtre sont remplacées par des dalles amovibles en laine de roche type Rockfon de teinte
blanche et ne nécessitant aucune finition.
3. Parachèvement des appartements
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Les enduits et plafonnages réalisés sont prêts à recevoir les travaux de finitions. La peinture de finition ou revêtement
mural resteront à charge de l’acquéreur. Ces travaux comprennent notamment et en particulier le traitement et la
réparation des fissures dues au tassement et au séchage de l’immeuble et qui sont donc inévitables et peuvent apparaitre
après. Ces microfissures ne font donc l’objet d’aucune garantie, quelle qu’elle soit. Il en va de même pour les coups,
griffes et irrégularités superficielles dans les enduits et plafonnages.
Outre les enduit et plafonnages, les murs et plafonds des parties privatives seront :
o Préparées et recouvertes d’une couche de propreté
D. Chapes et revêtements
4. Isolation acoustique
Une pré-chape acoustique permettant d’enrober les tuyaux et d’isoler acoustiquement les différents niveaux est
réalisée selon les cas :
o Par un floconnage type Thermogran ou similaire sur une épaisseur de minimum 5 cm
o Par une isolation projetée type Carobel-iso-bel-200 (6cm), recouverte d’une membrane type Insulit BI+9 (1cm)
5. Chape ordinaire
Chape de sol du type flottante d’une épaisseur de + / - 7 cm. Cette chape est armée. Toutes les chapes sont réalisées au
même niveau, sans distinction pour les revêtements d’épaisseur différente.
6. Revêtement de sol des parties communes
Pour le hall d’entrée commun et les zones communes intérieures, le revêtement de sol est selon les cas :
o Un carrelage 1er choix choisi par l'Architecte et le Promoteur.
Les plinthes sont assorties.
7. Revêtement de sol des parties privatives
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A l’exception des chambres, le revêtement de sol est selon les cas :
o En carrelage laissé au choix de l’acquéreur dans les limites acceptables du budget et du planning
d’exécution.
Les carrelages et les plinthes assorties sont à choisir auprès du fournisseur désigné par le promoteur et sur base
d’une valeur d’achat déterminée
Pour ce projet, la valeur d’achat est de :
o Carrelage : prix public maximum 55 euros HTVA/m².
o Plinthes carrelage : prix public maximum 7,20 euros HTVA/mct pour un format carrelage 60X60)
Pour tout montant supérieur, le décompte sera établi sur base de la différence de prix entre le montant repris ci-
avant et le montant du carrelage choisi.
Il n’y a pas de déduction si la valeur d’achat est inférieure au prix public annoncé ci-avant.
Les formats de grandes ou de petites tailles, ainsi que les poses spéciales (sur pointe, marbrière, avec cabochon,
…) peuvent faire l’objet d’une étude de prix particulière.
La pose des carrelages de sols est du type à joint continu. Un supplément est demandé pour toute autre type de
pose (joints contrariés, diagonale, cabochon, frise, ...)
Dans les salles de bains et/ou douches, nous proposons selon les cas :
o Une faïence murale sur tout le pourtour du bain ou douche et sur toute la hauteur des murs entourant la baignoire
ou la douche.
Pour ce projet, la valeur d’achat est de :
o Faïence : prix public maximum 38 euros HTVA/m².
Pour tout montant supérieur, le décompte sera établi sur base de la différence de prix entre le montant repris ci-
avant et le montant du parquet choisi.
Dans les chambres, le revêtement de sol est selon les cas :
o Un parquet de type stratifié, à choisir dans la gamme proposée par le fournisseur désigné.
o Un parquet semi-massif selon disponibilités du fournisseur
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Pour ce projet, la valeur d’achat est de :
o Parquet : prix public maximum 28 euros HTVA/m².
o Plinthes en bois : prix public maximum 8 euros HTVA/mct.
Pour tout montant supérieur, le décompte sera établi sur base de la différence de prix entre le montant repris ci-
avant et le montant du parquet choisi.
E. Menuiseries intérieures
1. Porte d’entrée des appartements
La porte est du type :
o Standard à âme pleine avec ébrasement et chambranle en MDF, laquée.
Elle a une résistance au feu de 30', conformément au règlement pompier.
La serrure est du type :
o 3 points, avec cylindre combiné avec celui de l'entrée principale.
Les clenches et garnitures sont :
o En inox brossé
o En aluminium.
2. Portes intérieures des appartements
Les portes sont du type :
o Standard à âme tubulaire avec ébrasement et chambranle en MDF, laquées.
Certaines portes sont détalonnées pour faciliter la ventilation.
Entre le hall d’entrée et le séjour, nous proposons spécifiquement :
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o une porte vitrée, sur ébrasement et chambranles laqués.
Les serrures sont du type :
o A gorge.
Les clenches et garnitures sont :
o En inox brossé
o En aluminium.
3. Portes des communs
Les portes des communs sont selon les cas du type
o Standard à âme pleine ou à âme tubulaire avec ébrasement et chambranle en MDF, laquées.
L'ensemble porte et huisserie aura une résistance au feu là où la réglementation du service incendie l'impose.
Les serrures sont selon les cas du type :
o A gorge ou à cylindre en fonction de la résistance au feu.
Clenches et garnitures sont selon les cas :
o En inox brossé
o En aluminium
Le contrôle d’accès est selon les cas :
o Assuré par une clé personnelle ouvrant la porte d’entrée principale des communs et de l’appartement privatif.
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4. Gaines techniques
Elles sont réalisées selon les cas :
o En bloc béton
o En blocs silico-calcaire
o En double cloison de plâtre
Elles sont résistantes au feu suivant la réglementation du service incendie.
Les portillons d’accès éventuels sont réalisés selon les cas :
o En panneaux de bois (aggloméré haute densité ou similaire) fibro silicate
o En plaque de plâtre
Ils sont exécutés conformément au P.V. d’essai feu tant au niveau matériaux que réalisation.
F. Peintures
1. Parties communes
• Gaines techniques
Nous prévoyons une finition des murs et plafonds enduits, les ferronneries et menuiseries des parties communes telles
que hall, dégagements et cages d'escaliers dans des coloris définis par l'Architecte et le Promoteur.
La finition est réalisée selon les cas :
o Par une préparation du support et deux couches de peinture de finition.
• Locaux techniques et parking
Les menuiseries et le gros-œuvre des locaux techniques, des celliers et des parkings ne sont pas peints.
2. Parties privées
La finition des parties privative est décrite à l’article III C.3
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IV. Techniques spéciales
Le choix des équipements techniques en chauffage, ventilation, sanitaires et électricité privilégie les économies
d’énergies. Il comprend selon les cas le mix technique suivant :
o Chauffage des logements par le sol - basse température
o Chaudières individuelles à haut rendement (label HR Top) pour le chauffage et production d’eau chaude sanitaire.
o Groupe individuel de ventilation double flux à récupération d’énergie.
o Eclairage des communs par détecteur de mouvement.
o Luminaires des communs à basse consommation.
o Ascenseurs à récupération d’énergie.
o Récupération des eaux de pluie pour les parties communes.
A. Electricité
Les installations électriques sont réalisées conformément aux différentes normes et directives techniques en vigueur
lors de l'obtention du permis de bâtir. La réception de l’installation sera effectuée par un organisme compétent et
agréé.
L'installation est encastrée dans les murs, sols et plafonds des locaux plafonnés.
Elle est apparente dans les locaux techniques et communs du sous-sol et locaux non plafonnés.
Les appareils de commande et de distribution sont selon les cas :
o De type standard et de teinte blanc / ivoire pour les encastrés
o De type standard et de teinte grise pour les apparents.
Un compteur individuel par surface sera placé suivant les directives de la société distributrice.
1. Installation électrique des parties communes
Dans les parties communes, l’installation comprend la fourniture et le placement des points lumineux et des interrupteurs
ou détecteurs les commandant, la fourniture et le placement des prises électriques dans les locaux le nécessitant, ainsi
que la pose des luminaires choisis par le Promoteur.
2. Installation électrique des parties privatives
Dans les parties privatives, la répartition des appareils sera réalisée sur base du plan particulier d’électricité qui sera
proposé par l’architecte ou le bureau d’étude et approuvé par le Maître de l’ouvrage et par l’acquéreur si celui-ci est
connu.
L’installation électrique sera précisée en accord avec l’acquéreur s’il est connu au moment de l’exécution. Elle comprend :
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• Séjour :
o 2 points lumineux à double direction
o 8 prises monophasées (murales)
o 2 prises RJ45 informatique, téléphonie ou TV numérique (Belgacom TV)
o 1 prise télédistribution
o 1 vidéo parlophone
• Cuisine :
o 1 point lumineux à simple direction
o 1 point lumineux à simple direction au droit du plan de travail sous les meubles hauts
o 6 prises monophasées
o 1 raccordement pour taques électriques
o 5 prises monophasées pour alimentation : frigo, hotte, lave-vaisselle, four et four micro-ondes
• Chambre 1 :
o 1 point lumineux à double direction
o 2 points lumineux à simple direction en tête de lit (pose applique)
o 5 prises monophasées
o 2 prises RJ45 informatique, téléphonie ou TV numérique (Belgacom TV)
o 1 prise télédistribution
o 1 prise pour possibilité convecteur électrique
• Chambre 2 et 3 :
o 1 point lumineux à double direction
o 2 points lumineux à simple direction en tête de lit (pose applique)
o 3 prises monophasées
o 2 prises RJ45 informatique, téléphonie ou TV numérique (Belgacom TV)
o 1 prise télédistribution
o 1 prise pour possibilité convecteur électrique
• Salle de bain ou salle de douche :
o 1 point lumineux à simple direction
o 1 point lumineux à simple direction dans le meuble haut (meuble miroir)
o 2 prises monophasées à hauteur du lavabo
o 1 prise pour boost du chauffe serviette couplé au chauffage sol
• WC :
o 1 point lumineux à simple direction
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• Buanderie/débarras :
o 1 point lumineux à simple direction
o 1 prise pour groupe ventilation
o 1 prise pour chaudière
o 1 prise pour machine à laver
o 1 prise pour séchoir
o 2 prises monophasées
• Hall d’entrée/hall de nuit :
o 1 point lumineux à double ou triple direction
o 1 prise monophasée
• Terrasse/Balcon :
o 1 point lumineux
o 1 prise monophasée
• Cave :
o 1 point lumineux
o 1 prise monophasée
3. Vidéo parlophonie
Tous les appartements sont reliés au hall d’entrée par un vidéo parlophone dans le but d’apporter une sécurité idéale aux
résidents.
L’ensemble de la vidéo parlophonie est composé selon les cas:
• Hall d’entrée de l’immeuble :
o Une caméra positionnée pour une prise de vue maximale de l’espace.
o Un parlophone avec bouton d’appel et étiquette par appartement
• Dans l’appartement
o Un vidéo parlophone mural avec commande de gâche et sonnerie.
o Une sonnette est placée à côté de chaque porte d’entrée d’appartement, sur le palier.
La sonnerie du parlophone est double pour permettre la différenciation entre les appels du hall d’entrée et ceux
du palier.
B. Sanitaires
Chaque surface est proposée avec un ensemble d’équipement sanitaire du fournisseur :
o DESCO.
L’acquéreur dispose de la faculté de modifier l’équipement sanitaire prévu afin de personnaliser celui-ci selon ses
desiderata.
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Nonobstant cette liberté de choix, cet équipement sanitaire est toujours fourni et posé par le promoteur, et ce, à l'exclusion
de tout autre fournisseur.
Un décompte est établi après le choix définitif et la commande de l’équipement sanitaire n’est confirmée qu’après accord
de l’acquéreur sur ce décompte.
Des impératifs techniques ou une décision du promoteur en vue d’une amélioration de l’aménagement intérieur peuvent
modifier les appareils prévus, leur implantation ou leur nombre.
La production d’eau sanitaire et assurée par :
o Les chaudières gaz à condensation individuelles.
Chaque appartement est équipé d’un compteur d’eau individuel situé dans le local technique.
Le comptage éventuel est assuré par des compteurs intégrateurs individuels lorsque l’installation est collective.
Les installations sanitaires sont réalisées conformément aux différentes normes et directives techniques en vigueur lors
de l'obtention du permis d'urbanisme.
Les installations de distribution et d'évacuation sont encastrées ou placées dans les gaines techniques, sauf au sous-sol
et dans les locaux techniques où les tuyauteries sont apparentes.
Les évacuations et les différentes décharges sont exécutées selon les cas :
o En PEHD
o En PVC
o En PP
• Appareils sanitaires
Dans les parties privatives, outre les arrivées et décharges nécessaires à l’alimentation et évacuation des appareils
sanitaires et sous réserve de ce qui est dit infra, la liste des appareils composant les appartements se constitue de :
• WC
o Un bloc WC se composant d’une cuvette suspendue en porcelaine blanche, d’un réservoir avec chasse
économique.
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o Un lave main en porcelaine avec robinet uniquement dans le cas où le WC est séparé.
• Salle de bain/Salle de douche
o Une douche de plein pied, avec robinetterie thermostatique, et paroi ouvrante ou fixe selon les cas
o Baignoire (suivant plan) avec robinetterie (mitigeur)
o Lavabo simple, avec meubles bas, miroir, éclairage, et robinetterie.
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Les fiches techniques des différents équipements peuvent être transmises sur demande.
C. Ventilation
Dans un immeuble moderne, bien isolé, la déperdition d’énergie thermique due à la ventilation peut atteindre 60% des
déperditions totales du bâtiment. C’est dire l’importance qu’il convient d’apporter au système de ventilation proposé et
réalisé.
Dans le cas présent, la ventilation des appartements est de type :
o Double flux – Système D suivant la norme NBN D50-001
Le double flux signifie que l’air neuf amené dans l’appartement et l’air vicié extrait sont véhiculés mécaniquement l’un et
l’autre. En outre, une récupération de chaleur est effectuée, permettant un gain énergétique de plus de 80 % par rapport
à un système sans régulation et sans récupération de chaleur.
Concrètement, l'air neuf est ainsi conduit depuis l’extérieur jusque dans le groupe de ventilation par un conduit collectif
ou privatif, et de même, l’air extrait des locaux « humides » (salles d’eau, WC, débarras) est conduit vers le groupe de
ventilation via les gaines techniques.
L’échangeur de chaleur récupère les calories de l’air extrait, et les intègre dans l’air neuf. Ensuite, l’air neuf
« réchauffé » est insufflé dans les locaux « secs » (séjour et chambres) et l’air vicié « refroidi » est évacué vers
l’extérieur via un conduit commun ou privatif.
L’intérêt premier de ce type de ventilation réside donc dans le gain énergétique : en récupérant plus de 80% de la
chaleur de l’air extrait, et en pulsant de l’air tempéré, le gain en consommation de chauffage est très important et les
émissions de gaz brûlés (CO2) sont réduites.
Exemple :
Pour une température extérieure de 0° et température intérieure de 20°…
Un système classique avec grilles de ventilation dans les châssis vous apporte de l’air à 0°
Un système de type double flux apporte de l’air entre 15° et 18°.
Les débits d’air extrait et d’air neuf sont conformes à la norme en vigueur.
Un silencieux est placé à la sortie du groupe pour les conduites de pulsion d’air neuf, afin d’assurer une ventilation
acoustiquement agréable.
Des filtres sont placés dans le groupe de ventilation afin d’améliorer la qualité de l’air ambiant (pollen, pollution
atmosphérique,…) (ces filtres nécessitent un entretien périodique.)
Ce type de ventilation permet donc :
• Une réelle économie d’énergie de chauffage
• Une diminution des émissions de CO2
• Un meilleur confort acoustique (plus de grille dans les châssis !)
• Un confort thermique par la suppression des courants d’air incontrôlés
• Une amélioration de la qualité de l’air (filtration) à l’intérieur
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D. Chauffage
La production de chaleur est assurée par :
o Des chaudières individuelles au gaz
La production d’eau chaud sanitaire est assurée par :
o Le système de production de chaleur décrit ci-avant
• Description du système :
Les installations sont réalisées conformément aux différentes normes et directives techniques en vigueur lors de
l'obtention du permis d'urbanisme.
Les installations de distribution sont encastrées dans les sols et/ou murs sauf dans les locaux techniques où les
tuyauteries sont apparentes.
o Les pièces de vie sont pourvues d’un chauffage sol avec thermostat d’ambiance. Les salles d’eau sont également
équipées d’un chauffage sol relié au sèche serviette. Le chauffage sol diffuse une chaleur agréable et uniforme.
Il a également l’avantage non négligeable d’être plus économe en énergie qu’une installation traditionnelle avec
radiateurs. Les salles d’eau sont équipées de sèche-serviettes.
o Les chambres sont livrées sans chauffage et sont pourvues d’une prise spécifique permettant l’installation
ultérieure d’un convecteur électrique
o Les halls privatifs et les WC sont indirectement équipés de chauffage sol via une déviation de boucle des locaux
avoisinants.
Les locaux communs ne sont pas chauffés.
E. Cuisine équipée
o Chaque surface est proposée avec un ensemble d’équipement mobilier, sanitaire (évier et robinetterie) et
électroménagers pour la cuisine.
Cet ensemble de mobilier, sanitaire et d’électroménager est étudié spécifiquement pour chaque surface. Un plan
d’aménagement particulier de l’ensemble mobilier et un détail de l’électroménager sera donc proposé aux acquéreurs.
En corollaire, un budget spécifique est lié à chaque appartement et sera présenté sur simple demande aux acquéreurs.
Si le mobilier n’est pas encore commandé au moment de l’acquisition de l’appartement et sur base du plan
d’aménagement particulier et du budget, l’acquéreur dispose de la faculté de modifier l’ensemble mobilier, sanitaire et les
électroménagers prévus afin de personnaliser sa cuisine selon ses desiderata.
Un décompte est établi après le choix définitif et la commande de cet ensemble n’est confirmée qu’après accord de
l’acquéreur sur ce décompte.
Nonobstant cette liberté de choix, l'ensemble des meubles, équipement sanitaire et électroménager est toujours fourni et
posé par le Promoteur, et ce, à l'exclusion de tout autre fournisseur.
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• Suppression du poste cuisine
Néanmoins, dans le cas, et ce, à titre exceptionnel, où l’ensemble des meubles, équipement sanitaire et électroménager
seraient réalisés par un autre fournisseur. Afin de couvrir les frais de coordination et de dédommagements, les montants
alloués pour ce poste seraient déduits à concurrence de :
o 70 % du prix commercial communiqué
• Meubles :
Le mobilier est de marque reconnue sur le marché, et le choix s’effectue en fonction de la diversité de teinte et finitions
proposées, de la qualité technique et de la solidité, de la quantité de mobilier proposée pour le budget fixé.
• Sanitaire :
o Au minimum : évier inox 1 bac 1/2 avec égouttoir
o Bonde de surverse
o Mitigeur monocommande
• Equipement électroménager :
Le matériel est de premier ordre (exemple : Siemens, Bosch, …) et compte parmi les meilleures marques du marché. Il
est composé d'un set complet comprenant :
o un four sous encastré
o une table de cuisson
o une hotte aspirante à charbon actif
o un frigo avec freezer conservateur de +/- 18 litres
o un lave-vaisselle
Cuisine type à titre d’exemple :
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F. Ascenseurs
Les ascenseurs prévus sont de type :
o Électromécanique.
Ils sont accessibles aux personnes à mobilité réduite et installés en parfaite conformité aux normes en vigueur lors de
l'obtention du permis de bâtir.
L'ascenseur à les caractéristiques techniques suivantes :
o une charge de levage de 630 kg / 8 personnes
o une vitesse de 1 mètre / sec.
L’ascenseur est proposé avec les finitions suivantes :
o La cabine est revêtue de tôles d'acier plastifié (skinplate). Elle est équipée d'un miroir et d'une barre d'appui. Le
revêtement de sol sera choisi par l’architecte et le promoteur.
o Les portes de la cabine sont en inox brossé. Elles sont sécurisées par 2 cellules et sont à ouverture latérale. Les
portes et façades palières sont en acier peint ou en finition inox, les portes sont à ouverture latérale.
o La signalisation intérieure est composée d'un indicateur de position, d'un indicateur de direction, d'un éclairage
de secours et d'un clavier de commande. Un clavier d’appel et un signal lumineux de fonctionnement sont placés
à chaque porte palière.
o Un pré-équipement pour le raccordement téléphonique au service de dépannage de l’installateur est prévu pour
permettre à la copropriété une installation aisée de cette liaison.
o Le contrôle automatique de l’éclairage en cabine éteint automatiquement les lumières lorsque la cabine est
inutilisée et les rallume en cas d’appel.
o Les affichages de signalisation sont tamisés en cas d’inutilisation.
o Le ventilateur de la cabine s’arrête lorsque l’ascenseur est inactif.
Ces ascenseurs sont actionnés par un moteur consommant 50 % d’énergie en moins qu’un ascenseur équipé d’un
moteur deux vitesses avec réducteur (électromécanique classique) et 70 % en moins qu’un ascenseur hydraulique.
De plus, lorsque la cabine descend avec une charge lourde (ou monte avec une charge légère), elle détient une
énergie potentielle récupérée par le système d’entraînement. Cette solution permet d’économiser jusqu’à 20 % de
la quantité totale d’énergie consommée par l’ascenseur de 8 personnes.
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V. Abords
Les abords sont réalisés suivant les plans d’aménagement introduits au permis d’urbanisme. Ils sont réalisés en fin de
chantier. Ils se composent selon les cas :
o De zones de circulation piétonnes
o De zones de circulation automobiles
o D’espaces verts
Les plantations peuvent être réalisées après la réception du bâtiment dès lors que leur placement peut dépendre des
conditions climatiques et de la saison propice à chaque essence. Après leur plantation, leur entretien doit être assuré par
la copropriété.
Illustration d’aménagement et d’ambiance
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