Locations meublées de courte durée : Quelle réponse publiQue ? - Apur
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locations meublées
de courte durée : Quelle
réponse publique ?
Note n°128
juin 2018 Barcelone, BERLIN, NEW YORK, PARIS
CC by : Stéphane Peres – NC – 2.0
À partir du milieu des années 1990, Dans le secteur touristique, les loca- immobilier, l’économie du tourisme et
l’offre de locations meublées de courte tions meublées répondent à un nou- de ses effets pour les résidents.
durée a émergé dans les grandes veau type de demande et contribuent à
villes mondiales. D’année en année, la diversification de l’offre d’héberge- La nature, l’intensité et la perception du
ces locations se sont développées ment. Elles exercent aussi toutefois une développement des locations meublées
en raison de leur forte rentabilité forme de concurrence vis-à-vis du parc de courte durée varient d’un contexte
et parce qu’elles répondent à la hôtelier. Parallèlement, la progression local à l’autre. C’est pourquoi il est es-
demande montante, touristique et de cette nouvelle offre d’hébergement sentiel de regarder comment, d’autres
professionnelle, pour un hébergement a des effets sur le secteur du logement grandes villes ont organisé leur mode
plus libre et spacieux au cœur des et devient problématique lorsqu’elle d’intervention vis-à-vis des locations
grandes villes. Surtout, depuis une se produit aux dépends des résidences meublées de courte durée. Les situa-
dizaine d’années, leur développement principales, qui accueillent des mé- tions de Barcelone, Berlin, New York et
est accéléré par l’essor de plateformes nages toute l’année. Cet essor renforce Paris sont donc présentées dans une dé-
digitales facilitant la rencontre entre alors les tensions sur les marchés du marche comparative. L’insertion des lo-
une offre locale et une demande logement et peut contribuer à une aug- cations meublées de courte durée dans
nationale voire internationale. mentation des prix et des loyers. les contextes immobilier et touristique
propres à chaque ville est tout d’abord
Le développement des locations présentée. Ensuite, les régulations éla-
meublées de courte durée suscite donc borées par chaque ville et leur mise en
de nombreuses inquiétudes et constitue œuvre sont décrites.
un nouvel objet de politiques publiques
en raison de son impact sur le secteur
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Tendances socio-démographiques,
marché du logement et tourisme
Barcelone
Avec 1,6 million d’habitants et une sur- celone a été très affectée par la crise éco-
face de 102 km², Barcelone est l’une des nomique de 2008, ce qui a notamment eu
villes les plus denses d’Europe. La capi- pour conséquence de placer de nombreux
tale de la Catalogne a acquis une visibi- ménages dans l’incapacité d’assumer les
lité internationale importante depuis les coûts de leur logement au vu de leur taux
années 1990, notamment suite à l’accueil d’endettement. Dans ce contexte, la loca-
des jeux Olympiques de 1992 puis du Fo- tion de courte durée est apparue comme
rum International de la Culture en 2004. une opportunité susceptible de générer
En 2017, 9 millions de touristes ont visité des revenus supplémentaires, et l’aug-
la ville. mentation du coût du logement participe
à installer cette activité.
Le parc des résidences principales est
majoritairement occupé par des ménages Barcelone se caractérise aussi par une
propriétaires de leur logement (60 %) et forte dépendance économique vis-à-vis
avec très peu de logements sociaux. Les du secteur touristique, qui génère 15 %
prix de vente ont par ailleurs augmenté à du PIB de la ville mais affecte la vie quo-
partir de 2014, du fait de la reprise éco- tidienne de ses habitants. Dans certains
nomique et d’un pic d’activité touristique, quartiers tels que Ciutat Vella, Gracia ou
attirant les investisseurs. Entre 2014 et Eixample, on constate une perte de popu-
2018, les prix de vente ont augmenté de lation. Dans le cas plus particulier de Ciu-
41 %. Quant aux loyers moyens, ils ont tat Vella, le nombre de logements conver-
augmenté de 18 % au cours de l’année tis en locations meublées de courte durée
2016. À l’instar du reste de l’Espagne, Bar- a dépassé celui des résidences principales.
Loyer MOYEN d’un logement Prix d’achat MOYEN d’un logement
Prix du loyer au mètre carré en € Prix d’achat au mètre carré en €
12,3 à 13,6 € 2 200 à 2 800 €
13,6 à 15,1 € 2 800 à 3 400 €
15,1 à 16,4 € 3 400 à 4 000 €
16,4 à 17,8 € 4 000 à 4 600 €
17,8 à 19,2 € 4 600 à 5 200 €
Source : Idealista (2018) Source : Idealista (2018)
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Note n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
Berlin
À la fois capitale de l’État fédéral alle- tandis que le revenu net par foyer n’a lui
mand et l’un de ses principaux États fédé- augmenté que de 22 %. Avec un parc de
rés, Berlin concentre près de 3,7 millions résidences principales consacré à 85 %
d’habitants sur une surface de 892 km². au marché locatif, la capitale allemande
Au cours des dix dernières années, la reste néanmoins plus abordable que la
ville-État a bénéficié d’une attractivité plupart des métropoles européennes, et
accrue vis-à-vis des actifs, des jeunes et constitue à ce titre l’une des villes privi-
des touristes. L’augmentation du nombre légiées par les investisseurs immobiliers.
de nuitées de 50 % depuis 2009 couplée à
un taux d’occupation des hôtels avoisi- Dans un tel contexte, sous-louer un bien
nant les 60 % est le signe que Berlin s’est immobilier sur le modèle des locations
hissé au rang des principales destinations meublées de courte durée peut donc po-
touristiques européennes. L’essor touris- tentiellement permettre aux résidents
tique de Berlin en fait un cadre propice au de compenser l’augmentation de leurs
développement des appartements touris- dépenses de logement, mais peut aussi
tiques, en particulier au sein des quartiers s’avérer stratégique pour les investisseurs
résidentiels marqués par une dynamique immobiliers désireux d’accélérer leurs re-
de gentrification. tours sur investissement. Les évolutions
des loyers ces dernières années font que
Si dans les années 1990 le décalage entre les districts centraux deviennent pro-
la faible croissance démographique de la gressivement inaccessibles aux foyers
ville et son active politique de construc- modestes, une tendance que les acteurs
tion ont provoqué un surplus de loge- politiques tentent de freiner en incitant
ments, depuis 2009 le marché immobilier à la construction et en dédiant un espace
fait l’objet d’une pression grandissante, croissant aux logements sociaux.
allant de pair avec l’augmentation ra-
pide des prix au m². Entre 2010 et 2016,
le loyer médian a ainsi augmenté de 53 %,
Loyer médian d’un logement Prix d’achat médian d’un logement
Prix du loyer au mètre carré en € Prix d’achat au mètre carré en €
2,9 à 4,1 € 5,3 à 6,6 € 7,8 à 9,0 € 465 à 1 879 € 3 294 à 4 708 € 6 123 à 7 537 €
4,1 à 5,3 € 6,6 à 7,8 € 1 879 à 3 294 € 4 708 à 6 123 €
Source : Investition Bank Berlin Wohnungsmarktbericht (2017) Source : Investition Bank Berlin Wohnungsmarktbericht (2017)
Atelier parisien d’urbanisme apur.org
Densité d’annonces proposées sur le site Airbnb
New York Berlin Barcelone Paris
Nb. d’annonces 48 851 20 575 18 529 59 944
Densité d'annonces
Forte
Faible
Rayon 5 km
Sources : Données Inside Airbnb : mars 2018 (New York, Paris),
février 2018 (Barcelone), mai 2017 (Berlin)
Les limites administratives des villes de New York, Berlin, Barcelone
et Paris représentées ici montrent que les 4 villes, de taille
différente, sont inégalement concernées par le développement
de l’activité du site Airbnb. Paris est la ville qui concentre le plus
d’annonces (environ 60 000 annonces pour 105 km²), suivie de New
York beaucoup plus vaste (environ 50 000 annonces pour 780 km²).
Berlin et Barcelone regroupent un plus petit nombre d’annonces
(environ 20 000) avec deux répartitions géographiques distinctes,
concentrée à Barcelone et diffuse à Berlin.
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Note n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
New York
La ville de New York est la capitale fi- de visiteurs en 2016. Le revenu géné-
nancière des États-Unis. Elle regroupe ré par le tourisme est ainsi estimé à
8,6 millions habitants répartis sur une 20,2 milliards d’euros qui s’additionnent
surface de 784 km². Deux tiers des New- aux 11 milliards d’euros perçus au tra-
Yorkais sont locataires, et plus de la vers des taxes hôtelières et des taxes sur
moitié d’entre eux consacre au moins la consommation. L’industrie hôtelière
30 % de ses revenus au paiement du traditionnelle se caractérise par des ni-
loyer. Le niveau des loyers ayant aug- veaux de prix élevés mais aussi de très
menté de 35 à 80 % dans les différents forts taux d’occupation (86 % en 2016).
quartiers de la ville au cours des 15
dernières années, les populations les Ainsi, l’essor du marché des locations
plus modestes éprouvent des difficultés meublées de courte durée repose sur
croissantes à se loger dans la ville. Les deux tendances majeures : une pression
processus de gentrification touchant immobilière sous l’effet d’une forte de-
de différents quartiers de la ville sont mande et se traduisant par une montée
aujourd’hui devenus l’objet de contro- constante des prix ; mais aussi la muta-
verses politiques majeures. tion du marché de l’hébergement tou-
ristique, de moins en moins favorable
Destination privilégiée pour les voya- à la perpétuation du monopole de l’in-
geurs d’affaires aussi bien que pour les dustrie hôtelière avec le recours crois-
touristes, la ville a accueilli 36 millions sant aux meublés touristiques.
Loyer médian d’un logement Prix d’achat médian d’un logement
Prix du loyer au mètre carré en € Prix d’achat au mètre carré en €
11 à 21 € 32 à 42 € 1 300 à 4 600 € 9 000 à 13 700 € 18 000 à 26 700 €
21 à 32 € 42 à 53 € 4 600 à 9 000 € 13 700 à 18 000 €
Source : Zumper (2017) Source : Trulia (2017)
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Paris
Avec 2 200 000 habitants en 2016 et une m² à 23 €/m² et par mois. Quant aux prix
surface de 105 km², Paris est la ville la de vente des appartements anciens, ils
plus peuplée de France et la plus dense sont repartis à la hausse depuis 2015 et
des quatre villes étudiées. Alors que la po- ont dépassé leurs plus hauts niveaux his-
pulation progressait depuis 1999, depuis toriques au cours de l’année 2017 pour
2012 la population ne cesse de décroître. culminer à environ 8 940 €/m².
Cette évolution récente s’explique à la
fois par des facteurs démographiques Dans le même temps, destination touris-
(baisse des naissances et détérioration du tique mondiale, Paris compte plus 35 mil-
solde migratoire) et par des facteurs im- lions de nuitées touristiques (2015) et le
mobiliers, notamment par la progression taux d’occupation de ces hôtels parisiens
des logements inoccupés. Ces derniers, est proche de la saturation (environ 80 %).
qui regroupent les logements vacants, les Autre évolution le parc hôtelier parisien
logements occasionnels et les résidences évolue vers une montée en gamme. Ces
secondaires, ont augmenté de près de facteurs créent un terreau propice au dé-
30 000 unités en 5 ans, sans doute en lien veloppement de solutions d’hébergement
avec le développement de la location alternatives à l’hôtellerie traditionnelle,
meublée de courte durée. telles que la location meublée de courte
durée.
Cette baisse du nombre des résidences
principales vient peser sur un marché du
logement caractérisé par de fortes ten-
sions et des niveaux de prix très élevés.
Alors que 62 % des Parisiens sont loca-
taires de leur logement, les loyers ont
augmenté de près de 20 % entre 2009
et 2016, passant d’une moyenne de 19 €/
Loyer MOYEN d’un logement de 2 pièces Prix d’achat médian d’un logement
18e 18e
8 280
19e 17e
17e 19e
9 050
7 090
9e 10e 9e 10e
8e 8e
9 370 8 400
9 950
2e
2e
20e 10 500 3e
1er 3e 16e 1er 20e
11e 9 470 11 420 11 180 11e 7 610
16e 8 920
7e 7e
12 010 4e
4e
11 670
6e
6
e
12 220
5e 5e
15e 11 290
15e 12e 12e
9 030 8 350
14e
14e 8 720 13e
13e 8 310
Prix du loyer au mètre carré en € Prix d’achat au mètre carré* en €
19 à 22 € 25 à 26 € 30 à 37,7 € Moins de 8 000 € 10 000 à 12 000 €
22 à 23,5 € 26 à 27,5 € 8 000 à 10 000 € 12 000 € ou plus
23,5 à 25 € 27,5 à 30 € * Prix médian d’un appartement T3 en 2017 à Paris (€/m2 habitable)
Source : OLAP (2016) Source : Chambre des Notaires de Paris (2017)
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Note n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
Principales évolutions démographiques, immobilières et touristiques
NYC Berlin Barcelone Paris
Population 2016 8 537 700 3 670 600 1 608 700 2 199 800
Population (2010-2016) + 4,2 % + 8,4 % - 0,7 % - 2,0 %
3 469 240 1 916 500 827 600 1 362 200
Nombre de logements
(2017) (2016) (2017) (2014)
+ 2,6 % + 0,7 %
Nombre de logements (2011-2017) + 3,5 % + 1,4 %
(2010-2016) (2009-2014)
+ 21 % + 53 % + 42 % + 15 %
Loyer (2010-2016)
(Médian) (Médian) (Moyen) (Moyen)
+ 98 % + 89 % +9% +9%
Prix immobilier à l’achat (2011-2017)
(Médian) (Médian) (Moyen) (Médian 2012-2018)
Nombre de nuitées hôtelières
+ 19 % + 39 % + 21 % - 14 %
(2011-2016)
Prix moyen d’une nuit à l’hôtel
250 € 93 € 129 € 164 €
pour 2 personnes en 2017
Prix moyen d’une nuit en location
meublée de courte durée, de type 205 € 79 € 154 € 104 €
logement entier sur Airbnb (2017)
48 851 20 575 18 529 59 944
Nombre d’annonces Airbnb
(mars 2018) (mai 2017) (février 2018) (mars 2018)
Nombre d’annonces Airbnb
+ 39 % + 24 % + 29 % + 69 %
(2015-2017)
Sources : Berlin-Brandenburg Statistical Office ; Investition Bank Berlin Wohnungsmarktbericht 2017 ; American Community Survey ; NYC Housing Vacancy Surveyue Survey ; NYC & Company ; Statistics of the
Ayuntament de Barcelona ; Idealista ; Accomodation Price Index created by Camping & Co, based on UNWTO data ; Insee ; OLAP ; Chambre des Notaires de Paris ; Office du tourisme et des congrès de Paris ;
Hôtel price radar 2018, publié par HRS ; Inside Airbnb
© Apur – F. Mohrt
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Méthode et sources
L’explosion des locations meublées de être proposé à la location sur plusieurs
courte durée en milieu urbain s’explique plateformes et donc être comptabili-
par la croissance du tourisme urbain sé plusieurs fois. De plus certaines an-
depuis la fin des années 1990 et la créa- nonces pourraient être supprimées et ne
tion de plateformes de réservation en plus exister à la date de la simulation. À
ligne, suite à l’avènement du web 2.0 l’inverse, les annonces déjà réservées ou
en 2005, qui permet le développement qui n’existent pas encore n’apparaissent
de la location de résidences principales pas sur les plateformes et ne sont donc
entre particuliers. Selon les pays et les pas comptabilisées. Cette technique
villes, différentes plateformes de ré- de simulation a été employée pour les
servation se partagent le marché des plateformes Casamundo, 9Flats, Wimdu,
locations meublées de courte durée : Niumba, Holiday Lettings, HouseTrip,
la plateforme allemande Wimdu est la
seconde plateforme la plus utilisée à
Berlin tandis qu’à Barcelone, c’est le
site espagnol Niumba qui détient le Principales plateformes et groupements présents sur le marché
de la location meublée de courte duréee
plus grand nombre d’annonces mises en
ligne. Excepté le site allemand 9flats, ces
plateformes ont progressivement été ra-
chetées par de grands groupes de réser-
vation touristique tels que TripAdvisor,
Expedia ou Platinum Equity. Avec plus
de quatre millions d’annonces de loca-
tions meublées de courte durée dans le
monde en 2017, Airbnb est la plateforme
de réservation la plus importante et
n’appartient à aucun groupement.
Parallèlement à ces plateformes interna-
tionales, il existe également une multi-
tude de sites de réservation développés
localement qui proposent des locations
meublées de courte durée. À Paris, des
sites comme ParisAttitude, 1000 et1Paris. NOMBRE D’ANNONCES DISPONIBLES POUR 8 DES PLUS GRANDES PLATEFORMES
com ou My Flat in Paris proposent des DE LOCATION MEUBLÉ DE COURTE DURÉE HORS AIRBNB
logements en réservation dont les an- (SIMULATION FAITE POUR LE WEEK-END DU 26-28 JUILLET 2019)
nonces peuvent aussi être relayées sur les 5 000
plateformes d’envergure internationale.
4 000
L’étude des locations meublées de courte
durée est fortement contrainte par le
3 000
manque de données. Néanmoins, plu-
sieurs techniques permettent d’avoir
un aperçu de ce marché. La première 2 000
consiste à simuler une réservation de
façon à compter le nombre de locations
1 000
disponibles sur chacun des sites de réser-
vation. Cette technique permet d’étudier
l’ensemble des plateformes de location 0
Barcelone Berlin New York Paris
mais présente plusieurs biais. Le premier
Casamundo 9flats Wimdu Niumba Holiday Lettings House Trip Trip Advisor Home Away
est le fait qu’un même logement peut Source : Données récupérées sur les plateformes le 31 mai 2018
apur.org
Note n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
CC by : Jacinta Iluch Valero - SA - 2.0
TripAdvisor et HomeAway, en simulant formes de réservation. Dans le cadre de
une réservation pour le weekend du cette étude, nous avons utilisé les bases
26 au 28 juillet 2019. New York et Paris de données issues du site InsideAirbnb.
sont les villes ayant l’offre de locations Créé en 2015 par le data activist Murray
disponibles la plus importante, avec res- Cox, le site InsideAirbnb met à disposi-
pectivement 3 429 et 4 630 annonces dis- tion les données issues du scraping du
ponibles entre le 26 et le 28 Juillet 2019. site de réservation Airbnb. L’utilisation
Berlin a une offre bien plus limitée que les des données du site Airbnb présente l’in-
autres villes puisqu’elle en comptabilise convénient de ne décrire qu’une seule
1 206, et Barcelone en comprend 2 997. plateforme de réservation. Mais Airbnb
est la plateforme la plus utilisée dans
Étant donné les biais que présente la si- l’ensemble des quatre villes étudiées, et
mulation de réservation, une deuxième ne considérer qu’un seul site de réserva-
technique permet d’étudier l’ampleur tion permet de ne pas avoir de problème
du phénomène des locations meublées de doublons d’annonces.
de courte durée, le scraping, une tech-
nique informatique consistant à récu- Ces données font état d’environ 60 000
pérer en masse le contenu de pages web. annonces à Paris et 49 000 annonces à
Cette technique permet de récupérer New York en mars 2018, 20 500 annonces
l’ensemble des informations en libre à Berlin en mai 2017, et 18 500 annonces
accès des annonces en ligne des plate- à Barcelone en février 2018.
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Réglementation et mise en œuvre
Barcelone
Depuis les années 1990, les gouverne- litat a, dans le même temps, mis en place (pour qu’un hébergement touristique
ments municipaux successifs ont forte- une taxe touristique de 2,25 € par nuitée puisse ouvrir, un autre doit fermer). Les
ment soutenu le développement du sec- que les loueurs doivent payer une fois deux zones restantes couvrent des quar-
teur touristique. L’augmentation des flux l’autorisation obtenue. Les deux tiers de tiers périphériques où une croissance li-
touristiques a été suivie par l’accroisse- cet impôt vont à la Generalitat et un tiers mitée des hébergements touristiques est
ment du nombre de locations meublées. à la municipalité de Barcelone. autorisée. Ce plan est fortement critiqué
Dans ce contexte, des associations de Au niveau municipal, le gouvernement par certaines associations de résidents
résidents ont manifesté leur mécontente- d’Ada Colau, élu en 2015 notamment qui considèrent que la loi ne va pas assez
ment dès 2012 et plus fortement encore sur la promesse de réguler plus stricte- loin, mais aussi par des associations de
au cours de l’été 2014, où des manifesta- ment le tourisme et faire face à la crise propriétaires qui représentent les inté-
tions d’ampleur ont eu lieu au motif que du logement, a mis en place un plan rêts des opérateurs de locations de courte
l’essor du tourisme perturbait leur vie spécial pour l’hébergement touristique durée qui l’estiment trop contraignant,
quotidienne et provoquait une montée (PEUAT : Plan Especial Urbanistico de contrevenant aux règles de concurrence
des prix des logements. Alojamiento Turistico) dans le but de de l’Union Européenne.
La première tentative de régulation des geler le nombre d’autorisations délivrées Pour appliquer cette réglementation,
meublés touristiques a été mise en place et contrôler leur répartition dans la ville. des moyens de plus en plus importants
en 2012 par le gouvernement régional Fixant à 9 600 le nombre maximum d’au- ont été mobilisés. Fin 2014, une équipe
(Generalitat) : un décret définissant les torisations délivrées, le plan crée quatre d’inspecteurs opérant précédemment
meublés touristiques comme des « loge- zones. La première couvre la vieille ville au niveau des arrondissements a été
ments à usage touristique » impose à tout touristique, où aucune autorisation centralisée au niveau de la ville, ce qui a
individu souhaitant louer son apparte- n’est délivrée, la deuxième s’étend sur considérablement augmenté son effica-
ment pour moins de 31 jours consécutifs des zones résidentielles centrales où le cité en termes de quartiers inspectés. Le
de solliciter une autorisation. La Genera- nombre d’autorisations doit rester stable nouveau gouvernement municipal a mis
DATES CLÉS DE LA REGULATION DES LOCATIONS MEUBLÉES DE COURTE DURÉE
¢ Manifestations massives des habitants ¢ Mise en œuvre du « Plan de choque » pour
dénonçant les effets du tourisme : gel la détection, l’inspection et les sanctions
temporaire des nouvelles autorisations des locations meublées illégales
2012 2014 2015 2016 2017
¢ Décret du Gouvernement Régional : ¢ Élection d’Ada Colau à la mairie ; gel ¢ Mise en œuvre du PEUAT (zonage)
autorisation requise pour le « logement de toutes les nouvelles autorisations
à usage touristique » si location dure pour les locations meublées de courte
moins de 31 jours consécutifs durée et préparation d’un zonage de
la ville (PEUAT)
PROCÉDURE POUR LA LOCATION MEUBLÉE DE COURTE DURÉE
Propriétaire ou locataire louant son logement via une plateforme de location à courte durée
Logement entier Location partielle du logement
(home-sharing) : pas de régulation formelle
pour le moment (en discussion)
Enregistrement obligatoire Si locataire : doit demander
auprès de la mairie : délivrance l’autorisation du propriétaire
d’une autorisation soumise
au système de zones
Taxe touristique
apur.orgNote n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
en place un « plan choc » à partir de 2016, En 2017, sur 4 963 cas transmis aux tribu-
augmentant les ressources et renforçant naux, 3 015 ont fait l’objet de sanctions
les sanctions. La mairie missionne doré- et 2 388 ont reçu des mises en demeures.
navant un opérateur afin de localiser les Les amendes allant jusqu’à 30 000 € pour
annonces n’ayant pas d’autorisation en les loueurs ont contribué à décourager les
« scrapant » les données des plateformes. fraudeurs occasionnels, alors que des ac-
Pas moins de 130 plateformes ont été teurs plus « organisés » développent des
analysées entre 2016 et 2018. Une nou- stratégies afin d’éviter les sanctions. En ce
velle équipe de 40 personnes (les « vi- qui concerne les plateformes, en 2016, la
sualitzadors ») est chargée de mener des mairie de Barcelone a infligé une amende
enquêtes : examiner les annonces et les de 600 000 € à Airbnb et Homeaway pour
photographies, observer les immeubles et avoir continué à mettre en ligne des an-
fournir les adresses aux 36 inspecteurs ac- nonces illégales. Depuis juin 2018, la mai-
crédités qui, eux, procèdent aux contrôles rie est parvenue à un accord avec Airbnb
sur place pour vérifier si les loueurs res- en vue de la création d’un outil technique
pectent la législation. Si ce n’est pas le qui obligera les loueurs à soumettre leur
cas, ils peuvent enclencher les procédures numéro d’autorisation et leur demandera
légales. Auparavant, ces inspecteurs in- leur accord pour transmettre leurs don-
tervenaient essentiellement en réaction à nées personnelles (identité) aux services
des dénonciations ou des plaintes des ha- municipaux. En cas de refus, l’annonce ne
bitants. Enfin, à cela s’ajoute un numéro pourra pas être mise en ligne. Cet accord
d’appel dédié ainsi qu’un site internet mis devrait permettre d’augmenter l’efficacité
à disposition des habitants pour qu’ils du dispositif de régulation car le manque
puissent signaler toute location touris- de données fiables rend pour l’instant le
tique illégale. travail des inspecteurs long et complexe.
Berlin
Suite aux plaintes récurrentes de la po- 2013 par le département du Sénat de
pulation berlinoise, la question de la ré- Berlin en charge du développement ur-
glementation des locations meublées de bain et du logement. Entrée en vigueur
courte durée a été principalement trai- en mai 2014, cette loi traite des questions
tée par les acteurs politiques de la ville relatives aux logements vacants, aux ré-
comme étant un problème de logement. sidences secondaires et à tout usage à
Dans un contexte de pression immobi- des fins commerciales non justifiées par
lière croissante, le gouvernement de la ca- l’intérêt public dans un logement utili-
pitale a ainsi considéré qu’utiliser un lo- sé. Dans le cas spécifique des locations
gement pour faire de la location meublée meublées de courte durée, la location
de courte durée intensive constituait un récurrente d’un bien immobilier entier
détournement d’usage. pendant un nombre de jours conséquent
Bien que l’offre de logement ait été ferme- est dès lors rendue officiellement illégale
ment encadrée à partir les années 1970, de sans autorisation délivrée par l’adminis-
nombreuses protections ont été abrogées tration de l’arrondissement, un délai de 2
par la Cour constitutionnelle berlinoise ans étant laissé pour l’obtenir. L’octroi de
au début des années 2000. L’importante cette autorisation dépend de la situation
attractivité touristique et démographique du demandeur ainsi que des motivations
retrouvée par la ville depuis une dizaine qui le poussent à avoir recours à la sous-lo-
d’années a mis à l’agenda politique la né- cation meublée. Déterminer la prévalence
cessité d’une nouvelle réglementation des d’un intérêt privé sur l’intérêt public se
locations meublées de courte durée. fait ainsi à la discrétion de l’administra-
Une loi interdisant le détournement tion de l’arrondissement chargée d’étu-
d’usage du logement (Zweckentfremdun- dier ces demandes. Si le demandeur est
gsverbot Gesetz) a ainsi été adoptée fin locataire, il doit dans tous les cas obtenir
Atelier parisien d’urbanisme apur.orgTYPE DE LOCATIONS PROPOSÉES sur le site Airbnb
New York Berlin Barcelone Paris
Logement entier 24 096 10 284 8 627 52 056
Chambre privée 23 519 10 011 9 724 7 361
Chambre partagée 1 236 280 178 527
Nb. d’annonces 48 851 20 575 18 529 59 944
Rayon 5 km
Sources : Données Inside Airbnb : mars 2018 (New York, Paris),
février 2018 (Barcelone), mai 2017 (Berlin)
Paris se distingue des 3 autres villes en ce qui concerne le type de
locations proposées sur le site Airbnb. À Paris où les logements de
1 ou 2 pièces représentent 55 % du parc de logements, la majorité
des annonces Airbnb concerne des logements entiers (87 %). Dans
les 3 autres villes, les chambres privées ou à partager représentent
la moitié des annonces.
apur.orgNote n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
l’accord de son propriétaire pour que sa En décembre 2017, pas moins de 130 000 via une ligne d’assistance téléphonique
demande soit validée. En 2016 et 2018, la personnes avaient déclaré posséder ré- centrale ouverte du lundi au vendredi
réglementation a sensiblement été mo- sidence secondaire au sein de la capitale entre 7h et 18h. Présenté comme l’une
difiée puis renforcée par une deuxième qui, pour rappel, détient un parc de plus des améliorations majeures de la loi, l’en-
loi : une distinction claire entre la loca- de 1,9 million de logements. registrement obligatoire permettra quant
tion de moins de 50 % de la surface d’un Au niveau de la ville, le contrôle des hôtes à lui d’opérer les contrôles plus effica-
bien immobilier et sa location totale a est effectué par une équipe de 60 per- cement et de percevoir la taxe de séjour,
été établie, la première ayant été déclarée sonnes, réparties dans chacun des douze pour le moment supposée être collectée
entièrement légale et la seconde restant arrondissements en fonction de leurs puis reversée par les hôtes aux arrondis-
soumise à déclaration et autorisation. besoins. L’intitulé des services pouvant sements. Ceux-ci ne se conformant que
Ainsi à partir d’août 2018, toute personne varier d’un arrondissement à l’autre, ces rarement à ces obligations, ce système
souhaitant louer l’ensemble de sa rési- employés peuvent aussi bien être affectés permettra ainsi de pallier en partie l’inac-
dence principale devra obligatoirement dans un service en charge de l’ordre pu- cessibilité des données des plateformes
s’enregistrer en ligne auprès de l’arron- blic ou du logement. Ces personnes sont et d’identifier les hôtes qui ne respecte-
dissement et demander une autorisation chargées de repérer les usagers potentiel- raient pas la loi en vigueur.
pour une durée indéterminée, à condition lement illégaux, de les contrôler et de ras- À la fin de l’année 2017, près de 4 000 rési-
que l’hôte indique les périodes auxquelles sembler les preuves pour les traduire en dences converties en locations meublées
il souhaite utiliser son appartement en justice si nécessaire. Environ 2,5 millions de courte durée ont été ramenées sur le
tant qu’hébergement touristique. Dans d’euros par an sont spécifiquement consa- marché locatif, Berlin comptant environ
le cas d’une résidence secondaire, l’au- crés à ces équipes d’intervention. 20 000 annonces sur le seul site Airbnb.
torisation légalisera la location de courte Les fraudeurs sont identifiés notamment 2,6 millions d’euros d’amende ont été in-
durée pendant 90 jours par an maximum. grâce aux plaintes émises par les habi- fligés à l’ensemble des résidents accusés
Symboliquement, le montant maximum tants qui peuvent remplir un formulaire de détournement d’usage du logement,
des amendes a été porté à 500 000 euros, sur le site internet de leur arrondissement sachant que le montant des sommes ver-
soit dix fois plus que le montant initial. ou appeler directement l’administration sées a atteint près de 168 000 euros.
DATES CLÉS DE LA REGULATION DES LOCATIONS MEUBLÉES DE COURTE DURÉE
¢ Mise en œuvre de la loi (ZwVbG), ¢ La loi (ZwVbG) est contestée
système d’autorisation obligatoire et renvoyée devant la Cour Fédérale
à partir de 2016
2013 2014 2016 2017 2018
¢ Vote d’une loi (ZwVbG) : autorisations ¢ Système d’autorisation mis en œuvre ¢ Mise en œuvre du système
nécessaires pour effectuer des locations et modification de la loi (ZwVbG) : d’enregistrement avec autorisation
de courte durée, sous peine d’amende home-sharing autorisé et augmentation obligatoire et limitation de jours
des effectifs chargés du contrôle pour les résidences secondaires
PROCÉDURE POUR LA LOCATION MEUBLÉE DE COURTE DURÉE
Propriétaire ou locataire louant son logement via une plateforme de location à courte durée
Résidence principale louée Résidence secondaire louée Location partielle
au moins un jour par an moins de 90 jours par an (home-sharing)
Enregistrement Demande Enregistrement Demande Enregistrement Taxe
en ligne d'autorisation en ligne d'autorisation en ligne touristique
Si locataire :
Taxe Taxe
doit demander
touristique touristique
l'autorisation
du propriétaire
Atelier parisien d’urbanisme apur.orgNew York
Au cours de l’année 2010, Liz Krueger, Au sein de la mairie de New York, le ser- gestion des cas de locations meublées et
sénatrice de l’État de New York, a reçu de vice Office of Special Enforcement (OSE) commettent souvent des erreurs dans la
nombreuses plaintes de ses administrés est chargé de l’application de la loi MDL retranscription des plaintes. De même, les
au sujet de nuisances nocturnes liées à et des contrôles associés. Il ne disposait inspecteurs de l’OSE manquent eux aus-
la présence de touristes étrangers qui ré- que d’un petit nombre d’agents et d’un si de formation. Et surtout ils éprouvent
sidaient dans les appartements voisins. budget d’environ 171 000 € en 2010, por- de grandes difficultés à localiser un ap-
Le parlement de l’État a donc réagi à ces té à 5,6 millions d’euros pour un effec- partement en infraction, et à constituer
plaintes en mettant place la même année, tif de 48 employés suite à l’élection de un dossier suffisamment étayé pour que
la loi sur les habitations multiples, Mul- Bill de Blasio au poste de maire en 2013. le Bureau de Contrôle Environnemental
tiple Dwelling Law (MDL). Cette loi, qui Suite à ces changements, les contrôles se (ECB) engage des poursuites et inflige des
s’applique à la ville de New York, inter- sont intensifiés : entre 2014 et 2016, les amendes. Par conséquent, les annonces
dit la mise en location d’un appartement plaintes reçues par l’OSE sont passées illégales restent nombreuses. Il est esti-
pour moins de 30 jours consécutifs dans de 1 150 à 1 416, ce qui a porté le nombre mé que 29 841 annonces proposant des
des bâtiments de « classe A » (qui servent de constats d’infraction de 597 à 1 580. appartements entiers sur Airbnb en 2017,
de résidences principales) qui comptent Toutefois, ce bureau fonctionne essen- ainsi que 1 400 annonces proposant des
trois logements ou plus, à moins que le tiellement en réaction aux plaintes dé- chambres privées, ne respectent pas la lé-
propriétaire ou le locataire principal ne posées par les New-yorkais grâce à une gislation. De plus, seuls 641 690 € ont été
louent qu’une partie de leur appartement ligne d’appel municipale (311) qui gère effectivement versées sur 4,39 millions
et résident sur place au moment de la lo- en même temps que les plaintes relatives d’euros d’amendes infligées en 2016.
cation. Sont ainsi interdites les locations aux locations meublées de courte durée D’autres tentatives de réguler les loca-
meublées de courte durée d’apparte- de nombreux autres sujets relatifs à des tions meublées se sont révélées infruc-
ments entiers. Seul le partage d’apparte- nuisances sur la voie publique. Les agents tueuses. En 2014, le Procureur de l’État de
ment (dont il n’existe pas de définition qui assurent le fonctionnement de la New York a obligé Airbnb à transmettre
légale) est autorisé. ligne d’appel ne sont ainsi pas formés à la des données anonymisées, ce qui a permis
DATES CLÉS DE LA REGULATION DES LOCATIONS MEUBLÉES DE COURTE DURÉE
¢ Vote d’une loi par la municipalité pour ¢ Poursuite d’Airbnb par le procureur
infliger des amendes aux propriétaires de New York pour exiger la transmission
qui convertissent leur logement en de données
location meublée de courte durée dans
un immeuble résidentiel
2010 2012 2013 2014 2016
¢ Vote de la loi MDL par l’État de New York ¢ Élection du Maire de Blasio, renforcement ¢ Vote d’une loi par l’État de New York
des moyens consacrés à la mise en œuvre sanctionnant les annonces
de la réglementation enfreignant la MDL
PROCÉDURE POUR LA LOCATION MEUBLÉE DE COURTE DURÉE
Propriétaire ou locataire louant son logement via une plateforme de location à courte durée
Peut louer un logement pour moins
de 30 jours si présent dans les lieux
(home-sharing)
Interdiction de
Si locataire : doit demander
loger plus de 2 personnes
l'autorisation du propriétaire
dans un logement
Taxe touristique
apur.orgNote n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
Comparaison de la régulation des locations meublées de courte durée (logements entiers)
NYC Berlin Barcelone Paris
Échelle de gouvernement chargée
Ville, État de New York Ville-État (Länder) Région autonome, Ville Ville, État
de la régulation
Soumis à autorisation
(Interdiction de fait
Location d’une résidence principale Interdit Soumis à autorisation Autorisé
car gel du nombre total
d’autorisations)
Soumis à autorisation
(Interdiction de fait
Location d’une résidence secondaire Interdit Soumis à autorisation Interdit
car gel du nombre total
d’autorisations)
Enregistrement obligatoire Non Oui Oui Oui
Autorisation — Oui Oui —
- résidences principales :
Limite de jours pour une location
— — — 120 jours par an
de courte durée sans autorisation
- autres logements : 0 jour
Limite de jours pour une location 90 jours par an pour
— — —
de courte durée avec autorisation une résidence secondaire
Restriction par zone géographique Non Non Oui Non
Taxe touristique/taxe de séjour Oui (certaines plateformes
Oui (loueurs) Oui (loueurs) Oui (loueurs)
(collectée par) dont Airbnb + loueurs)
Numéro d’appel pour signaler
Oui Oui Oui (ligne dédiée) Non
des nuisances
Signalement en ligne Non Oui Oui Non
Montant maximal des amendes
21 400 500 000 30 000 50 000
pour les loueurs (en euros)
Note de lecture : les cas de figure signalés par un tiret correspondent aux situations sans objet
Moyens affectés à la mise en œuvre de la réglementation
NYC Berlin Barcelone Paris
Échelle administrative
Ville Districts Ville Ville
de mise en œuvre
Service spécifique au sein
Office of special Service de l’urbanisme, de la Direction du logement
Service en charge Variable selon les districts
enforcement (OSE) Service du tourisme et de l’Habitat de la Ville
de Paris
Nombre d’employés du service 48 60 76 29
40 « visualitzadors »,
Enquêtes, inspections, Enquêtes, inspections, Enquêtes, inspections,
investigation et enquête
Mission préparation d’un dossier préparation d’un dossier préparation d’un dossier
de terrain ; 36 inspecteurs,
judiciaire judiciaire judiciaire
inspections
Agents travaillant uniquement 29 agents qui assurent
Uniquement
sur la régulation des meublés Non Non également d’autres
les « visualitzadors »
de courte durée missions
Atelier parisien d’urbanisme apur.orgnombre d’annonces proposées
sur le site Airbnb par loueur
New York Berlin Barcelone Paris
1 35 523 16 091 8 197 48 229
2à9 12 653 4 174 7 298 8 054
10 ou plus 675 310 3 034 3 661
Nb. d’annonces 48 851 20 575 18 529 59 944
Rayon 5 km
Sources : Données Inside Airbnb : mars 2018 (New York, Paris),
février 2018 (Barcelone), mai 2017 (Berlin)
Le nombre moyen d’annonces par loueur permet de repérer les
personnes qui possèdent ou gèrent plusieurs appartements
proposés à la location sur le site Airbnb, pour qui la location
meublée n’est pas, a priori, une activité occasionnelle permettant
de tirer un revenu d’appoint mais plutôt une stratégie de gestion
de leur patrimoine ou une activité professionnelle. Les cartes
montrent une concentration des annonces rattachées à un
loueur ayant 10 appartements ou plus dans les quartiers les plus
touristiques et/ou près des stations de métro ou des nœuds de
transport.
apur.orgNote n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
CC by : Ilirjan Rrumbullaku - NC - ND - 2.0
d’établir que les locations réalisées au tra- meilleure formation des inspecteurs et
vers de la plateforme représentaient en une augmentation du nombre d’avocats
2013 un potentiel de 9,37 millions d’eu- publics afin de bâtir des dossiers plus so-
ros de taxe touristique locale non per- lides. Dans le même temps, le conseil mu-
çue. Mais, en l’absence de transmission nicipal réfléchit à une loi qui imposerait
de données individuelles, cette initiative aux plateformes de locations meublées
s’est avérée inefficace pour le contrôle des de transmettre les adresses des loueurs.
locations meublées de courte durée. En Les autorités de l’État, quant à elles, pré-
2016, une loi de l’État a interdit la publi- parent actuellement deux lois différentes
cation d’annonces contrevenant à la MDL, sur le sujet. La première imposerait un
avec des amendes pouvant atteindre registre des propriétés et des loueurs,
6 427 € pour les loueurs, mais l’absence de tandis que la seconde abaisserait aussi le
données provenant des plateformes rend seuil minimum de location de courte du-
son application quasiment impossible. rée en dessous de la limite actuelle de 30
Dans le cadre des débats autour du bud- jours pour tenir compte de la pratique et
get 2018, les conseillers municipaux ont réduire les situations d’illégalité.
demandé une augmentation du budget
de l’OSE pour l’analyse de données, mais
aussi une ligne d’appel spécialement
dévolue aux locations meublées, une
Atelier parisien d’urbanisme apur.orgParis
En lien avec un marché du logement pa- En revanche il est nécessaire de faire un municipal ajoute une restriction supplé-
risien caractérisé par des prix élevés et changement d’usage pour une résidence mentaire dans le cas de la transformation
une érosion des résidences principales secondaire. Cette procédure a pour voca- d’un logement en location meublée de
au profit des logements inoccupés (rési- tion de protéger le parc de logements et courte durée : la compensation doit avoir
dences secondaires, logements vacants de maintenir l’équilibre entre l’habitat lieu dans le même quartier administratif
et occasionnels), le développement des et l’activité dans les zones tendues. Le que celui du logement transformé dans
locations meublées de courte durée est règlement municipal de la Ville de Paris, un souci de préserver l’équilibre de vie du
progressivement devenu un sujet de pré- voté en avril 2009, a établi que pour pro- quartier. Il est possible de compenser de
occupation pour la Ville de Paris, sous céder au changement d’usage d’un local à deux manières différentes, soit en propo-
l’angle du logement. usage d’habitation en un autre usage, le sant en compensation un local d’un autre
La régulation à Paris repose sur un cadre propriétaire doit justifier d’une compen- usage que l’habitation qui sera trans-
législatif national ainsi que sur un règle- sation, ce qui signifie que pour chaque formé en logement, soit en achetant un
ment municipal. Les principaux textes m² de logement transformé en un autre titre de compensation (ou commercialité)
législatifs qui réglementent la location usage, un local de surface équivalente auprès d’un tiers qui détient des locaux
meublée de courte durée sont le Code doit être transformé en logement. La Ville affectés à un autre usage que l’habita-
du tourisme, le Code de l’urbanisme et le de Paris a instauré un secteur de com- tion qu’il va transformer en logements.
Code de la construction et de l’habitation. pensation renforcé qui correspond aux En plus de la procédure de changement
Ils fixent notamment le fait que la location zones les plus déficitaires en surface de d’usage, une personne qui souhaite faire
meublée de courte durée est une activité logement à Paris. Au sein de ce secteur, de la location meublée de courte durée à
commerciale, autre que du logement, qui il faut compenser le double de la surface, Paris dans un logement, qui n’est pas sa
nécessite le changement d’usage d’un lo- soit 2 m² de logement pour 1 m² transfor- résidence principale, doit également faire
cal d’habitation en dehors des résidences mé, à moins que les locaux proposés en une procédure de changement de desti-
principales. La location pour une durée compensation soient des logements so- nation auprès de la Direction de l’Urba-
inférieure à 120 jours par an est autorisée. ciaux. Depuis janvier 2018, le règlement nisme de la Ville de Paris.
DATES CLÉS DE LA REGULATION DES LOCATIONS MEUBLÉES DE COURTE DURÉE
¢ Jurisprudence établissant que ¢ Mise en place du versement de ¢ Mise en place d’un numéro
la location meublée de courte durée la taxe de séjour par Airbnb à la Ville d’enregistrement obligatoire
s’apparente à de l’activité commerciale de Paris pour les locations meublées sur chaque annonce à partir
et non du logement de courte durée du 1er décembre 2017
2009 2010 2014 2015 2016 2017
¢ Vote du règlement municipal ¢ La loi Alur confirme que les locations ¢ Renforcement de l’équipe du BPLH
de la Ville de Paris qui fixe l’obligation meublées de courte durée sont et augmentation du montant maximal
de compensation lors d’un changement soumises à changement d’usage de l’amende à 50 000 euros
d’usage d’un local d’habitation, suite et oblige les plateformes à informer
au transfert de compétences de l’État les loueurs de leurs obligations
à la ville
PROCÉDURE POUR LA LOCATION MEUBLÉE DE COURTE DURÉE
Propriétaire ou locataire louant son logement via une plateforme de location à courte durée
Résidence principale louée Résidence secondaire louée
moins de 120 jours par an au moins un jour par an
(logement entier ou home-sharing)
Procédure Taxe
Enregistrement Si locataire : Taxe de changement touristique
en ligne doit demander touristique d’usage
l'autorisation
Procédure Enregistrement
du propriétaire
de changement en ligne
de destination
apur.orgNote n°128 – locations meublées de courte durée : Quelle réponse publique ?
nombre de commentaires (moyenne par mois)
par locations proposées sur le site Airbnb
New York Berlin Barcelone Paris
Aucun 10 870 4 394 3 622 14 078
Moins de 3,34 34 197 15 065 12 954 42 626
3,34 ou plus 3 659 1 110 1 883 3 132
Nb. d’annonces 48 851 20 575 18 529 59 944
Rayon 5 km
Sources : Données Inside Airbnb : mars 2018 (New York, Paris),
février 2018 (Barcelone), mai 2017 (Berlin)
Le nombre moyen de commentaires par annonce et par mois
permet d’avoir une idée de l’occupation des locations, sachant
que pour aller plus loin il faudrait croiser ce nombre avec la durée
de location, information dont nous ne disposons pas. La teinte la
plus foncée représente les annonces qui dépassent 100 jours de
location par an (3,34 commentaires x 12 mois x 2,5 jours de durée
de location moyenne, ce qui est probablement sous-estimé par
rapport à la réalité).
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