Le Centre d'activités ludiques et sportives Les Cabanes Perchées
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Le Centre d’activités
ludiques et sportives
Les Cabanes Perchées Les Chalets de Bois Rond
Hôtel et Résidence du Village
Centre d’activités sportives et familiales
à la Baraque de Fraiture
Executive Summary
Décharge de responsabilité
Ce rapport est strictement confidentiel et sa diffusion, auprès de toute En aucun cas les parties ne sont obligées d’actualiser cette étude ou de
personne n’ayant aucun lien avec le destinataire prévu, est interdite sans corriger quelques erreurs ou omissions qui puissent exister ou apparaître à
l’autorisation expresse et écrite de Tourism & Leisure (EuroPraxis). ce sujet.
La teneur de ce document est basée sur des observations qualitatives et Les données financières, coûts d’investissement et informations sectorielles
comme telle, fournit une évaluation indicative du marché actuel. Toutes les projetés dans cette étude par Tourism & Leisure (EuroPraxis) proviennent
observations qualitatives reposent sur des informations compilées par d’estimations et d’hypothèses sur des circonstances et évènements qui n’ont
Tourism & Leisure (EuroPraxis). Quand aucune donnée fiable n’était pas encore eu lieu.
disponible, certains commentaires qualitatifs ont été émis, qui peuvent Par conséquent, et sans que cela n’affecte les déclarations précédentes,
refléter ou non la situation réelle. aucune responsabilité ou garantie n’est donnée quant à la viabilité ou à la
Toute l’information présentée révèle le savoir de Tourism & Leisure faisabilité des projections effectuées, le projet prévu et les coûts
(EuroPraxis) quant aux meilleures pratiques du secteur. d’investissement compris dans cette étude ou en rapport avec les
Toutes les données et opinions émises dans cette étude ont été élaborées fondements ou hypothèses sur lesquels les projections et estimations
de la manière la plus professionnelle possible ; cependant, cette étude n’a s’appuient.
pas été validée, indépendamment de son exactitude. Le Client devra élaborer sa propre appréciation quant à la viabilité, faisabilité
Ni Tourism & Leisure (EuroPraxis), ni aucun de ses associés, directeurs, et exactitude de celles-ci.
managers, collaborateurs, employés, conseillers ou agents ne saurait être
tenu pour responsable, explicite ou implicite (toute mise en cause légale Aucune responsabilité ni légale ni d’aucune sorte n’est acceptée pour aucune
étant par là-même exclue), quant à l’exactitude, à l’adéquation ou à l’intégrité perte ou dommage résultant de la présente étude, et Tourism & Leisure
du contenu de cette étude ou de tout autre document ou information fournie, (EuroPraxis)
ou qui pourrait être fournie à tout moment, en rapport avec le projet ou toute
opinion ou estimation formulée. Ses associés, directeurs et managers sont exonérés explicitement de toute
responsabilité légale ou de toute sorte à cet égard.
2
Opportunité de développement pour le centre d’activités de Baraque Fraiture
En quoi le site de Baraque Fraiture est-il une bonne opportunité d’investissement?
Nécessité de développer des produit d’hébergement de qualité associé à de grandes chaines ou
groupes hôteliers
Conclusions de l’Etude de Marché Clientèle de proximité (belge ou flamande) venant pour de courts séjours de préférence dans des
3*
Intérêt de la région pour une clientèle d’entreprises, ou de team building
Création d’un centre d’activités original d’activités extrêmes
Développement d’un concept intégré ou resort incluant des produits d’hébergement variés, des
Conclusions du Concept
restaurants, des boutiques, de nombreuses activités ludiques et extrêmes pour tous les âges
Concept d’hébergements, d’activités et de services original et novateur dans la région
Projet économiquement viable
Valeur Actuelle Nette d’environ 2 millions d’euros avec un Taux de Rendement Interne de plus de
Conclusions de l’Analyse Financière
15%
Résultats d’exploitation positifs pour toutes les composantes opérationnelles
Les détails de chaque section se trouvent dans l’étude complète
3
Opportunités d’affaires et de développement du site touristique de Baraque Fraiture
De l’étude de marché, il ressort qu’il existe une opportunité réelle de développer des produits d’hébergements originaux
(hôtelier et résidences touristiques) qui devront néanmoins être associés à un centre d’activités en pleine nature
Cette offre devra garantir une qualité supérieure à l’offre existante et s’affilier à une chaine ou groupe hôtelier reconnu qui
contribuera à la vente de la composante de résidentiel touristique
Les activités proposées doivent être dirigées à tous les publics et permettre le fonctionnement du centre d’activités la majeure
partie de l’année
Opportunité
Création du premier Resort thématique intégré associant activités Satisfaire une demande recherchant des expériences
extrêmes, produits d’hébergements uniques et résidences actives et sportives pour passer des courts séjours en
touristiques de marque famille ou entre amis
BARAQUE FRAITURE POURRA ÊTRE LE PREMIER RESORT THÉMATIQUE ACTIF
LIÉ AUX SPORTS EXTRÊMES ET À DES PRODUITS D’HÉBERGEMENTS
ORIGINAUX
4
Etude de marché
Le Projet
Analyse financière
5
L’offre et la demande
L’offre d’hébergement actuelle en Wallonie se compose en grande majorité d’hébergements touristiques privés et
indépendants, 4.000 reconnus et plus de 10.000 de basse qualité, non reconnus dont la majorité se trouve en Ardenne
23% des hébergements en Wallonie sont des hôtels majoritairement 3* (53% des lits) et 4* (22% des lits)
Il existe peu de groupes ou chaines hôteliers (concentrés en ville) et aucun Resort thématique
Offre
Les villages vacances sont pour plus de 50% de niveau 1* et ont besoin d’être requalifiés pour faire face à la concurrence et à
la demande des pays alentours
Une meilleure qualité et une diversité de l’offre d’hébergement thématique pourrait aider à augmenter la dépense des
touristes nationaux, et attirer ceux des pays voisins
La Belgique est située stratégiquement au cœur de l’Europe et bénéficie d’une concentration de populations importante,
parmi les plus riches d’Europe, (66 millions de personnes dans un rayon de 300 km autour de Namur)
Les principaux marchés émetteurs pour la Wallonie sont la Belgique (60%; marché flamand principalement) et les Pays-Bas
(22%), cependant les touristes allemands et luxembourgeois ne doivent pas être négligés, ces derniers recherchant une qualité
d’offre reconnue, dans un environnement naturel et facilement accessible en voiture
Demande Les fréquentations des hébergements en Wallonie : 60% dans des hôtels montrant une demande importante pour des produits
hôteliers diversifiés avec services
Plus de 45% des belges et 39% des néerlandais, toutes destinations confondus; séjournent en hôtel pendant leurs vacances,
cependant en Belgique cette tendance est inversée, et tendrait à montrer une insatisfaction de l’offre hôtelière Wallonne actuelle
Environ 25% des belges louent des villas ou appartements, et 11% des néerlandais pendant leurs vacances, montrant ainsi,
l’opportunité de développer des résidences touristiques avec services
6
Constatations pour le développement du site touristique de Baraque Fraiture
En effet, nous constatons une inadéquation entre l’offre d’hébergement proposée de bas niveau, et en grande majorité non
reconnue ; et la demande des touristes principalement belges et néerlandais qui recherchent des séjours dans des hébergements de
qualité reconnus
En Wallonie, 23% seulement de la capacité d’hébergement sont des hôtels, alors que plus de 40% des touristes belges et néerlandais
recherchent des hôtels de niveau 3* et 4*; il existe donc un écart important entre l’offre proposée et les besoins des touristes actuels
Comme aujourd’hui il n’existe pratiquement aucun produit associant hébergement original de qualité intégré à des activités de pleine
nature, les clients potentiels qui séjourneraient en Wallonie partent à l’étranger
Quant à l’offre de résidences secondaires, elle est relativement active en Wallonie, avec plus de 5.000 résidences secondaires vendues
en 2005, ce qui laisse une place au développement de produits de résidentiel touristique
Les clientèles Belge (flamande) et Néerlandaise recherchent des produits liés aux loisirs, aux sports et à la détente. La Wallonie étant
perçue comme une destination verte, nature et active; un centre d’ activités sportives extrêmes intégré à la nature attirerait ces clientèles
sur le site de Baraque
La combinaison d’un hébergement diversifié et d’un centre d’activités en pleine nature est la clef du succès du développement de
Baraque Fraiture, l’un ne peut exister sans l’autre
7
La segmentation des loisirs selon le style de vie est souvent liée à des groupes d’âge,
puisqu’ils sont caractérisés par des activités et des comportements différents
Team Building/
Plaisir en famille Génération Ikea Couples Nouveaux Seniors
Incentive
60 + ans
15-30 ans La plupart des retraités
Couples mariés avec Bas revenus belges sont en bonne
25-65 ans
enfants Aiment le confort et la santé
Voyager aux frais de
Adultes de 30-60 ans mode mais n’ont que peu 25-60 ans Pouvoir d’achat significatif
l’entreprise
Enfants de 0-15 ans de moyen Passent leur temps libre Les retraités sont le
Profil Passer du temps en Séjours courts
Aiment les produits et entre amis groupe de consommateur
famille Profils professionnels bas
services dernier cri Grand pouvoir d’achat le plus important en
à élevés
Segmentation loisirs style de vie
La sécurité est une valeur Dépendent partiellement Belgique
clé en voyage ou totalement de leurs Ils sont très conscients
parents des sujets santé et
wellness
Dépensent plus que la
moyenne sur des voyages Voyagent avec un groupe
Célibataires / couples sans touristiques Ne viennent généralement
Parents travaillent enfants Recherchent des produits/ pas pour travailler mais
Activités et Peu de temps libre à Electronique, culture, bars Pas de restrictions services sur mesure pour se distraire comme
compor- cause des nécessités et cafés familiales Ex: Carte Senior, rabais des touristes, bien qu’ils
tement familiales Séjours courts en ville Carrière professionnelle dans es musées, entrées doivent peut-être assister
Voyagent en famille consolidée de théâtre, attractions à des présentations ou
Vacances exotiques touristiques, restaurants, événements sociaux qui
hôtels et centres de font partie de l’incentive
fitness.
8
Etude de marché
Le Projet
Analyse financière
9
Vision du centre d’activités de Baraque Fraiture
Situé sur le point le plus haut de toute la Belgique, le site de Baraque Fraiture est
le centre d’activités par excellence des jeunes de tous âges
Amusez-vous, divertissez-vous en pleine nature en famille ou entre amis
Testez les activités découverte et d’apprentissage avant de vous laissez tenter par
des activités plus palpitantes et audacieuses…qui vous laisserons des souvenirs
inoubliables!
Venez profiter toute l’année des activités vibrantes, remplies d’émotions et
d’adrénaline de Baraque Fraiture
10Concept: Baraque Fraiture
Unique Selling
Un lieu d’activités et de divertissement pour les jeunes de tous les âges
Proposition:
Un endroit où la famille entière et chacun de ses membres peuvent s’amuser (ensemble ou en individuel)
Un espace vivant, actif, rempli d’énergie
Un lieu pour apprendre de nouveaux sports et activités
Un espace de jeux pour enfants et adultes
Avantages
Des activités adaptées à chaque saison et à chacun
Fonctionnels Edutainment
Une partie de l’offre hôtelière sont des cabanes en bois pour retrouver son âme d’enfants en famille ou entre amis
Grand choix d’activités pour découvrir et apprendre mais aussi pour partir à l’aventure et vivre des moments
inoubliables avec différents niveaux de difficultés, adapté à tous (débutant à expérimenté)
Activités abordables pour tout âge
La seule règle est de s’amuser!!
Centre d’énergie et d’actions
Emotions et aventures pour enfants, parents, amis ou collègues
Avantages Un lieu de partage pour construire des liens plus fort
Emotionnels Pour jouer à différents jeux et créer des équipes
Pour combler un besoin de liberté et de distraction
Sécurité: on peut apprendre et jouer en toute sécurité dans un environnement encadré
Laissez vous submerger par le flot d’émotions et oubliez votre quotidien
Un endroit où je souhaite revenir pour m’évader et m’amuser
Expression
Lieu où je me lance des défis à surmonter
personnelle Centre remplie d’action et d’énergie..aucun répit!
11Symbolique de Baraque Fraiture
Symboles
Tour en bois Parc acrobatique-aventure Cabanes dans les bois Activités neige
12Composantes du Projet de la Baraque de Fraiture
Composante Hébergement Composante Loisirs
Centre d’activités et d’animation de Baraque Fraiture
Offre d’hébergement: Le Village du Carrefour Centre de bienvenue et de location d’équipement
Hôtel du Village (3*+) Cafétéria
40 suites Boutique avec des produits de base
Résidences touristiques du Village (3*+) Magasin de photos et film de l’aventure de Baraque
70 unités Club d’enfants
Club de la nouvelle génération
Offre d’hébergement: Forêt Offre d’activités et de loisirs
Sports extrêmes
Tentes-chalets lodge (équivalent à 3*)
Activités ludiques et sportives
10 unités
Activités d’Edutainment
Les Cabanes Perchées(équivalent à 3*)
Offre de loisirs de la composante hébergement
10 unités
Centre de bien-être de l’hôtel du village du Carrefour
Chalets de bois rond des Pinèdes (3*+) Résidence touristique
Piscine couverte et jacuzzi des Maisons du bois rond
40 unités
13L´hôtel du Village du Carrefour, composé exclusivement de suites (3*+)
Concept & Description
Concept
Le Village de Baraque est constitué d’un hôtel et d’une résidence touristique
Le Village propose un logement confortable aux visiteurs du Centre d’Activités de Baraque, aux touristes qui se
trouvent dans les alentours, et aux voyageurs qui circulent sur l’autoroute
Le Village offre des services qui invitent les visiteurs à profiter des restaurants et des équipement s du
Carrefour ainsi que de l’offre du Centre d’Activités de Baraque Fraiture
Composantes de l’hôtel
40 suites
Chambres communicantes
Petite terrasse à chaque chambre
Possibilité de faire du thé ou du café dans sa chambre
Services
Chambre faite chaque jour, serviettes, produits de toilettes fournis
Brochures à la réception sur les activités du Centre d’animation de Baraque Fraiture
« The village restaurant »
Décoration chaleureuse, conviviale, on se sent chez soi, accueilli
Buffet petit-déjeuner
Buffet ou plats du jour pour déjeuner ou dîner
Accès depuis l’extérieur et depuis l’hôtel
Réception/ concierge et coin café ainsi que coin d’activités Baraque Fraiture
« Le Comfort Lounge »
Espace convivial pour partager son petit-déjeuner en famille et/ ou avec les autres clients
Espace pour s’évader durant la journée, pour s’isoler
Espace où un service restreint de jus d’orange; café/thé et viennoiseries provenant de la boulangerie du village
sont à disposition gratuite des clients des appartements
Le Centre bien-être
Spa avec des soins sur demande
Piscine couverte partiellement
Jacuzzi et sauna
Salle de gym (appareils de musculation, bicyclettes, …)
2 Salles de réunions et de conférences (40 pax * 2)
Business centre
Fax, imprimante, Internet
14Résidence Touristique du Village du Carrefour (3*+) – 70 suites
Résidence Touristique avec service restreint/ limité
Confort de l’hôtel avec en plus un coin cuisine qui donne plus d’indépendance
Les appartements du même style que l’hôtel
Les clients peuvent bénéficier des services de l’hôtel
Style des bâtiments du genre petites maisons
Description
60 suites
20 unités d’1 chambre + « den »
40 unités de 2 chambres
Coin salon avec cuisine américaine
Canapés lit pour plus de couchage
1 salle de bain avec douche/ bain
Petit balcon/ terrasse
Service Confort
Service optionnel à payer en fin de séjour
Exemples:
Appartement prêt à l’arrivée - lits faits- serviettes fournies
Linge de toilette renouvelé
Ménage chaque jour
Blanchisserie
Autres services disponibles (Kit bébés, livraison petit-déjeuner, panier garni à l’arrivée, service
traiteur)
Utilisation des Services de l’hôtel
Réception/ concierge, coin café et Baraque Fraiture coin d’activités
Spa avec accès payant
Plats à emporter/ restauration rapide du « Village Restaurant »
Piscine couverte partiellement
« Le comfort lounge»
15Tentes-chalets Lodge (équivalent à 3*)- 10 unités
Concept & Description
Lodge avec service minimum
Unités indépendantes situées dans la forêt à proximité du Centre d’activités du
site de Baraque Fraiture
Services proposés en options
Forfaits avec le Centre d’activités et d’animation de Baraque
Tentes-Chalets en bois
10 unités
Unités de 4– 6 lits
Salon avec kitchenette au rez-de-chaussée
1 salle de bain avec douche au rez-de-chaussée
Option de canapé-lit et de lits superposés
Service Confort
Service optionnel à payer en fin de séjour
Service confort
Appartement prêt à l’arrivée - lits faits- serviettes fournies
Linge de toilette renouvelé
Ménage chaque jour
Autres services disponibles (Kit bébés, livraison petit-déjeuner, panier garni à l’arrivée, forfait repas)
Espace Barbecue couvert et en extérieur
Espace commun aux Tentes-Chalets, aux Cabanes Perchées et aux Maisons de Bois rond
Cabane qui abrite un grand espace barbecue à partager en famille ou avec les autres résidents
Espace pour s’assoir et déguster
Option traiteur pour le barbecue – panier garni avec viandes, légumes, etc.
Un espace barbecue extérieur est aussi disponible en été
16Les Cabanes Perchées (équivalent à 3*+) - 10 unités
Concept & Description
Lodge avec service minimum
Cabanes individuelles perchées dans les arbres
Expérience rustique dans la forêt
Option de recevoir le matin son panier à remonter contenant le petit-déjeuner
Différents services sont cependant proposés en options
Forfaits avec le Centre d’activités et d’animation de Baraque
Description des Cabanes
10 unités (2 à 6 pax)
Salon/ kitchenette
1 chambre + salon/canapé lit
1 salle de bain avec douche
Petit balcon
Service Confort
Service optionnel à payer en fin de séjour
Service confort
Appartement prêt à l’arrivée - lits faits- serviettes fournies
Linge de toilette renouvelé
Ménage chaque jour
Autres services disponibles (Kit bébés, livraison petit-déjeuner, panier garni à l’arrivée, forfait repas)
Espace Barbecue couvert et en extérieur
Espace commun aux Tentes-Chalets, aux Cabanes Perchées et aux Maisons de Bois rond
Cabane qui abrite un grand espace barbecue à partager en famille ou avec les autres résidents
Espace pour s’assoir et déguster
Option traiteur pour le barbecue – panier garni avec viandes, légumes, etc..
Un espace barbecue extérieur est aussi disponible en été
17Chalets de bois rond des Pinèdes 3*+ - 40 unités
Concept & Description
« Chalets de bois rond » avec service minimum
Chalets en bois avec un service et un forfait géré par une entreprise de gestion (maintenance,
service de nettoyage, service de location, service traiteur, panier garni, garde d’enfants)
Service de gestion allant du basique au plus confortable
Description
30 unités
2 – 3 chambres
Salon avec cuisine américaine équipée
1 salle de bain avec douche/ bain
Petit porche
Service Confort
Service optionnel à payer en fin de séjour
Service confort
Appartement prêt à l’arrivée - lits faits- serviettes fournies
Linge de toilette renouvelé
Ménage chaque jour
Autres services disponibles (Kit bébés, livraison petit-déjeuner, panier garni à l’arrivée, forfait repas)
Espace Barbecue couvert et en extérieur
Espace commun aux Tentes-Chalets, aux Cabanes Perchées et aux Chalets de Bois rond
Cabane qui abrite un grand espace barbecue à partager en famille ou avec les autres résidents
Espace pour s’assoir et déguster
Option traiteur pour le barbecue – panier garni avec viandes, légumes, etc.
Un espace barbecue extérieur est aussi disponible en été
Le Centre de bien-être des Pinèdes
Piscine chauffée couverte en hiver et découverte en été et jacuzzi
Services de base, restaurants disponibles au carrefour de Baraque
18Centre d’activités et d’animation de Baraque Fraiture
Concept & Description
Centre de bienvenue
Il s’agit de conseiller et de recevoir tous les clients qui souhaitent utiliser les activités de
Baraque qu’elles soient actives, extrêmes ou plus éducatives
Informations disponibles sur les sentiers de randonnée, informations sur le parc des Deux
Ourthes, etc.
Mise à disposition de brochures, tarifs, centre de réservation
Ouvert toute l’année
Location d’équipement
Location de chaussures, ski, raquettes, etc.
Cafétéria (Ouverte de 8h à 22h)
Possibilité de prendre son petit-déjeuner, déjeuner, dîner
Produits de pique-nique à emporter
Vue imprenable sur la vallée
La Boutique de Baraque
Produits de base
Journaux
Souvenirs
Vêtements de sports
Magasin de photos et film de l’aventure de Baraque
Des photos et des films seront mis en vente à la fin de la journée pour ceux qui ont
expérimenté les activités extrêmes et qui souhaitent en garder un souvenir
Traitement des photos digitales
Club pour enfants
Club de la nouvelle génération
19Panneau de bienvenue: Baraque Fraiture, la porte d’entrée de l’Ardenne
Panneau d’information
Concept
Panneau d’information souhaitant la bienvenue aux visiteurs de Baraque
Fraiture, la porte d’entrée des activités de l’Ardenne
Panneaux d’information permettant d’informer les visiteurs
Cartes et photos du site mettant en avant:
Les aspects physiques de l’environnement
Les activités principales à faire absolument
Les coins à découvrir et à visiter
Permet aux visiteurs d’organiser leurs sorties et de profiter au mieux de l’offre
d’activités, d’animation et de loisirs de Baraque Fraiture
Description
Panneau résistant à l’eau
Respectant l’environnement
Intégré dans le site
Graphique
Compréhensible par tous
20Compagnies de Gestion de Baraque Fraiture
Compagnie de Gestion des Résidences Compagnie de Gestion Hôtel et Résidence
Compagnie de Gestion du Centre d’activités
Touristiques dans la forêt Touristique du village du Carrefour
Concept Composantes gérées: Composantes gérées:
La compagnie de gestion s’occupe de gérer Tentes-chalets Lodge ( Équivalent 3*) Hôtel du village du Carrefour (3*+)
Les Cabanes Perchées (Équivalent 3*) Résidence Touristique du Village du
les activités du centre et de:
Les Chalets de bois rond (3*+) Carrefour (3*+)
Maintenance
Concept Concept
Ménage
La compagnie de gestion propose aux La compagnie de gestion propose aux
Assurance propriétaires des appartements un certain
Sécurité
propriétaires des appartements un certain
nombre de services inclus ou à la carte nombre de services inclus ou à la carte
Location du matériel nécessaire aux visiteurs pour Maintenance: Gestion de l’entretien des unités afin
Maintenance: Gestion de l’entretien des unités afin
les activités qu’elles soient toujours dans de parfaites conditions
qu’elles soient toujours dans de parfaites conditions
Ménage
Avec le centre de bienvenue Ménage
Conseiller et recevoir tous les clients qui Assurance
Assurance
souhaitent utiliser les activités de Baraque qu’elles Sécurité
Location de la propriété Sécurité
soient actives, extrêmes ou plus éducatives
Gestion de la comptabilité, des factures, du paiement Location de la propriété
Donner des informations disponibles sur les
sentiers de randonnée, information sur le parc des des loyers, … Gestion de la comptabilité, des factures, du paiement
Deux Ourthes, etc.. Un service de gardiennage et de sécurité est des loyers, …
également disponible pour les propriétaires Un service de gardiennage et de sécurité est
Mettre à disposition des brochures, les tarifs et un
centre de réservation Une participation annuelle est demandée et également disponible pour les propriétaires
réajustée en fonction des dépenses en eau, Une participation annuelle est demandée et
Ouvert toute l’année
électricité ou autres, de chaque propriétaire
réajustée en fonction des dépenses en eau,
électricité ou autres, de chaque propriétaire
Le modèle ressemble au modèle de gestion
de Pierre et Vacances
21Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Parc de Snowboard
Pour les amateurs de Snowboard, une piste spéciale aménagée, leurs est dédiée
Ils pourront ainsi profiter d’une glisse en toute sécurité
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
22Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Parc aventure et acrobatique de Baraque Fraiture
Venez découvrir et expérimentez le parc acrobatique dans les arbres de Baraque Fraiture!!
Une aventure unique dans la région à tester en famille ou entre amis
Parc acrobatique et d’aventure avec différentes activités pour tous les niveaux
Le Labyrinthe dans la forêt: se perdre et retrouver son chemin après de belles aventures
La Vallée des Tyroliennes est une expérience unique dans les airs, pour tous, glisser le long d’une corde depuis 45m de
haut jusqu’à l’herbe
La Tour Extrême (45m) a une vue fantastique de la région et du Parc naturel des Deux Ourthes
Le Parcours Aventure dans les arbres comprend entre autres une Via Ferrata, des échelles de corde pour grimper aux
arbres, … une aventure unique pour tous
Tout petits (dès 4 ans): parcours de 50cm à 2m maximum
Dès 8 ans: parcours de 2m à 4m
Dès 10 ans: parcours de 12m
Dès 12 ans: parcours de 25m de haut- expérimentés
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
23Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Saut à l’élastique à Baraque
Amateurs de sensations fortes, venez tester une expérience hors du commun, dans un
décor unique…
Sautez en élastique depuis la Tour Extrême, expérience à partager en tandem ou un défi
à relever en solitaire..
Pour une expérience sensationnelle, unique à plus de 45m du sol
Age: Min 10 ans – 35 kg
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
24Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
‘Zorbing’
Le Zorbing se pratique à partir d’un globe qui est une sphère transparente gonflable de 3
mètres de diamètre, à l’intérieur de laquelle vous pouvez rouler.
Une protection d’air dans le globe vous permet de descente à grande vitesse sur une pente
modérée
Vous serez entouré par des personnes expérimentées dont l’objectif est votre entière sécurité
et satisfaction
Vous pouvez aussi ajouter de l’eau dans le globe, chaude ou froide selon la saison, vous
permettant de courir, tomber, basculer ou glisser à l’intérieur, tandis que le globe roule dans la
descente à une vitesse allant jusqu’à 30 km/h.
Pour 1, 2, 3 personnes.
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
25Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Le parc sportif VTT de Baraque
Savourez des descentes en VTT au milieu de la forêt de Baraque, juste pour le plaisir!
Un parc VTT est une zone dans la montagne où de nombreux sentiers, chemins, mini-collines et
autres défis ont été adaptés ou construits spécialement pour être utilisés à VTT
La force principale sur ces sentiers et chemins est la gravité pour descendre plus vite…pour
plus de sensations
Le but étant simplement d’y prendre le plus de plaisir…
Coureurs VTT expérimentés
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
26Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Ski sur l’herbe
Pourquoi ne pas skier toute l’année? Avez vous déjà essayé le ski sur herbe?
Le ski sur herbe est un sport de glisse qui peut être pratiqué sur des pentes enherbées; l'idéal,
c'est de disposer d'un beau pré bien fauché et pas trop raide. S'il y a un téléski à côté, c'est
parfait!
La technique ressemble beaucoup à celle du ski alpin. Les skis sont plus courts (50 cm à 1 m
suivant les modèles) et ne permettent pas de déraper comme en "chasse-neige"
Un bon moyen de s’initier au ski avant de glisser sur les pistes enneigées
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
27Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Mur d’escalade
Essayez-vous aux sensations de l’escalade en toute sécurité
Avant de vous lancer sur les pentes raides de haute montagne, venez tester ou vous entrainer
sur ce mur d’escalade couvert, à l’abri du mauvais temps
L’escalade peut s’apprendre à tout âge avec des moniteurs certifiés en toute sécurité
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
28Extrait d’Activités Baraque Fraiture
Symboles des saisons
Sensations fortes Jeux Découverte Apprentissage
Espace Barbecue
Participez au rituel des grillades
Découvrez le plaisir des grillades entre amis, en famille ou avec les collègues
Savourez les produits locaux du terroir
Faites vous de nouveaux amis dans une atmosphère détendue et conviviale autour d’un grand
espace barbecue commun couvert ou en extérieur
Partagez vos sensations de Baraque l’Extrême…
Enfants – Adolescents – Adultes
Niveau de Extrême Difficile Moyen Facile
difficulté
Groupes Individuel Familles Team building
29Cibles de clientèle de Baraque Fraiture
Résidence Cabanes Maisons en bois
Tentes-Chalets
Segments Caractéristiques Hôtel du Village Touristique du
Lodge
Perchées Forest rond des
Village Lodge Pinèdes
Partager une sortie en famille, active,
Plaisir en famille vibrante et au grand air
Groupes de jeunes en quête de
Génération IKEA sensations fortes
Couples recherchant des moments
Couples intenses et sportifs
Ce derniers prennent le temps de
vivre, ils ont peu de contraintes et
Nouveaux Seniors veulent profiter de moments forts en
famille
Incentive/ Team Building Groupe de collègues
30Village du Carrefour
Résidence Touristique
du village
Services
Piscine
Hôtel du village
rond des Pinèdes
Maisons en bois
Bike Park
Centre
Circuit VTT Cabanes d’activités et
Perchées Village du
Espace
Forest Lodge & d’animation
Barbecue
Tentes-chalets Carrefour
Lodge
Tour Extrême &
Parc Espace
acrobatique Barbecue
31Etude de marché
Le Projet
Analyse financière
32Méthodologie T&L
Si le centre d’activités de Baraque Fraiture n’existe pas l’offre d’hébergement n’aura
pas lieu d’exister
Le projet de Baraque Fraiture est un projet intégré associant une partie hébergement, restauration, mais aussi la
partie la plus importante que sont les activités du site allant des activités extrêmes aux plus familiales et éducatives
La demande qu’attirera le centre d’activités et ses nombreuses animations sera une source potentielle de clientèle
pour les hébergements du site
La création d’activités et d’animation seront le moteur du développement du site et des zones alentours
Sans la création d’activités, le reste des composantes ne sera pas viable
3333Programme de développement de Baraque Fraiture
Résumé du programme de développement
Sommaire programme de développement Baraque de Fraiture
Superficie nette
Offre complémentaire+
Hôtel et Résidence touristique Chambres/ Unités construite (m2) Espaces communs* Total (m2)
BOH (m2)
chambres
L'hôtel du Village du Carrefour (3*+) 40 suites 1.600 643 160 2.403
Résidence touristique du Village du Carrefour (3*+) 70 unités 4.175 60 418 4.653
Total Hôtel et Résidence touristique 5.775 703 578 7.056
Superficie construite Offre complémentaire+
Autres Unités Total (m2)
nette (m2) unités BOH (m2)
Tentes - chalets Lodge ( Équivalent 3*) 10 215 215
Les Cabanes perchées (Équivalent 3*) 10 400 400
Chalets de bois rond (Équivalent 3*+) 40 2.825 225 3.050
Total autres 60 3.440 225 3.665
Centre d'activités et d'animations de Baraque Fraiture 800
Parking 2.750
Total superficie construite 14.271
3434Programme de développement de Baraque Fraiture
L´hôtel du Village du Carrefour
L'hôtel du Village du Carrefour (3*+)
Total Total
Superficie Superficie Superficie brute superficie
Chambres (m2) Unités
nette /unité nette unité* brute
construite construite
Suites 40 40 1.600 44 1.760
Total Suites 40 40 1.600 44 1.760
Superficie Total Superficie
Hôtel Spa Unités
/unité (m2) construite (m2)
Sauna 1 9 9
Jacuzzi 1 30 30
Piscine semi-couverte 1 130 130
Salles de soins 2 7 14
Fitness 1 30 30
Vestiaires 2 25 50
Total hôtel Spa 263
Spa/ wellness/
Cafétéria / Salles à Business Comfort Back of
Offre complementaire (m2)** Recéption Coin Café Coin activités Fitness/ piscine Total
Restaurant réunions centre Lounge House (BoH*)
couverte
15 20 15 90 263 80 10 90 60 643
Total offre complementaire 15 20 15 90 263 80 10 90 60 643
Total Net
Espaces Offre comp.
Total chambres hôtel + offre complémentaire Chambres Total (m2) Total (m2)
communs +BOH (m2)
(m2)
1.600 160 643 2.403
Total chambres hôtel + offre complementaire 1.600 160 643 2.403
*Ratio pour calculer la surface nette par rapportà la surface brute 10%
**Offre complémentaire se calcule en surface brute
3535Programme de développement de Baraque Fraiture
Résidence touristique du Village du Carrefour
Résidence touristique du Village du Carrefour (3*+)
Superficie /unité Total superficie Superficie brute Total superficie
Unités Unités
(m2) nette construite /unité* brute construite
1 Chambre (+ den) 25 50 1.250 55 1.375
2 Chambres 45 65 2.925 72 3.218
Total unités 70 4.175 4.593
Offre complémentaire (m2)** Back of house Total
60 60
Total offre complémentaire 60 60
Offre
Superficie nette
Espace communs Complémentaire Total (m2)
unités(m2)
+ BoH(m2)
4.175 418 60 4.653
Résidence touristique du Village (3*+) 4.175 418 60 4.653
*Ratio pour calculer la surface nette par rapportà la surface brute 10%
**Offre complémentaire se calcule en surface brute
3636Programme de développement de Baraque Fraiture
Chalets de bois rond
Chalets de bois rond (Équivalent 3*+)
Superficie /unité Total Superficie
Unités Unités
(m2) construite (m2)
2 chambres 25 65 1.625
3 chambres 15 80 1.200
Total unités 40 2.825
Piscine
2
Offre complémentaire (m ) couverte et Total
jacuzzi
225 225
Total offre complémentaire 225 225
Offre
Superficie
Complémentaire Total (m2)
unités(m2)
+ BoH(m2)
2.825 225 3.050
Chalets de bois rond (Équivalent 3*+) 2.825 225 3.050
3737Programme de développement de Baraque Fraiture
Tentes-chalets lodge et Les Cabanes Perchées
Tentes - chalets Lodge ( Équivalent 3*)
Superficie /unité Total Superficie
Unités Unités
(m2) brute construite
Pour 4 personnes 5 18 90
Pour 6 personnes 5 25 125
Total 10 215
Les Cabanes perchées (Équivalent 3*)
Superficie /unité Total Superficie
Unités Unités
(m2) construite (m2)
Pour 4 personnes 5 30 150
Pour 6 personnes 5 50 250
Total 10 400
3838Programme de développement de Baraque Fraiture
Offre complémentaire et Parkings
Offre complémentaire
Total superficie
Unités Superficie Unité(m2)
construite (m2)
Centre d'activités et d'animations de Baraque Fraiture
Centre de Bienvenue (incluant l'entrepôt) 1 50 50
Location d'équipement (incluant entrepôt) 1 280 280
Cafétéria (incluant tout) 1 120 120
La boutique de Baraque (incluant l'entrepôt) 1 60 60
Club d'Enfants et Jeunes 1 100 100
Club de la Nouvelle Genération 1 100 100
Magasin de photos et films de l'aventure de Baraque (incluant l'entrepôt) 1 20 90
Total Centre d’activités et d’animation de Baraque 800
PARKING
Unités Superficie construite(m2)
Résidence touristique 70 1.750
Hôtel 40 1.000
TOTAL PARKING 110 2.750
3939Programme de développement de Baraque Fraiture
Capacité Maximale
Capacité Maximale
L'hôtel du Village du Carrefour (3*+) Suites Personnes / chambre Total personnes
Suites 40 4 160
Total Hôtel 40 160
Résidence touristique du Village du Carrefour (3*+) Unités Personnes / unité Total personnes
1 Chambre (+ den) 25 4 100
2 Chambres 45 4 180
Chalets de bois rond (Équivalent 3*+) Unités Personnes / unité Total personnes
2 chambres 25 4 100
3 chambres 15 6 90
Tentes - chalets Lodge ( Équivalent 3*) Unités Personnes / unité Total personnes
Pour 4 personnes 5 4 20
Pour 6 personnes 5 6 30
Les Cabanes Perchées (Équivalent 3*) Unités Personnes / unité Total personnes
Pour 4 personnes 5 4 20
Pour 6 personnes 5 6 30
Total Résidence touristique + Autres 570
Visiteurs 164
Capacité Maximale Projet Baraque de Fraiture 894
4040Méthodologie T&L
Modèle de bail de cession (Modèle Pierre et Vacances)
Modèle de bail de cession standard
Option 1: Avec vacances Option 2: Sans vacances
Le propriétaire peut prendre ses vacances dans son Comme dans l'option 1, sauf qu'il n'y a pas de droit
appartement ou dans un autre appartement du pool d'usage de l'unité par le propriétaire
(cela pourrait aussi se faire dans d'autres resorts) Si le propriétaire souhaite utiliser l'unité, il peut la
Les propriétaires utilisent l'unité jusqu'à 6 semaines louer (ou toute autre unité dans le pool) à un tarif
par an, pour le reste de l'année les unités sont préférentiel
mises dans le pool de location
Les périodes standards d'utilisation pour ces 6
semaines sont habituellement:
• 1 semaine en haute saison
• 2 semaines en moyenne saison
• 3 semaines en basse saison
La qualité du développement immobilier ainsi que la qualité et la réputation de la compagnie de
gestion sont de la plus haute importance dans la réduction du risque pour l'investisseur
La marque de la compagnie de gestion hôtelière fournit une garantie de la qualité du service et de
produits qui seront offerts
41Résidentiel et Résidence touristique
Le prix de vente d’une suite d’hôtel est de 88.000 euros, celui des résidences touristiques varie entre
110.000 euros et 143.000 euros; alors que le prix de vente du résidentiel touristique se situe aux
alentours de 140.000 euros pour un chalet de 2 chambres
Hôtel Superficie/ Superficie Prix de vente au Prix de vente par
Unités
unité Totale m2 unité
Hôtel du Village du Carrefour (3*+) 40 2.403
1 Suite
40 40 1.600 2.200 88.000
Résidences Touristiques Superficie/ Superficie Prix de vente au Prix de vente par
Unités
unité Totale m2 unité
Résidence touristique du Village du Carrefour (3*+) 70 4.653
1 Chambre (+ den) 25 50 1.250
2.200 110.000
2 Chambres 45 65 2.925
2.200 143.000
Superficie/ Superficie Prix de vente au Prix de vente par
Résidentiel touristique Unités
unité Totale m2 unité
Chalets de bois rond (Equivalent 3*+) 40 3.050
2 chambres 25 65 1.625
2.200 143.000
3 chambres 15 80 1.200
2.200 176.000
42Analyse financière
Le projet de Baraque Fraiture a une VAN de 1,9 millions d’euros avec une TRI de 15% et
un taux d’actualisation pour tout le projet de 8,5%
Valeur Actuelle Nette: Taux de Rendement Interne:
Valeur du projet aujourd’hui en tenant compte Représente le retour actuel pour
des flux de trésorerie prévus pour l’avenir l’investisseur du projet
actualisés au taux d’aujourd’hui
Analyse de rentabilité(€) CMPC (WACC en anglais)
Coût Moyen Pondéré du
Capital
Composantes Modèle VAN TRI CMPC
Il s’agit du taux utilisé pour
actualiser les flux de
L'hôtel du Village du Carrefour (3*+) Vente 54.088 11% 9% trésorerie futurs du projet
aux conditions d’aujourd’hui
Résidence touristique du Village du incluant le risque
Vente 375.601 15% 9%
Carrefour (3*+)
Total Hôtel et Résidence touristique 11% 429.689 14% 9%
Le
CMPC CMPC est différent
(WACC en et
Les Cabanes Perchées (Équivalent 3*) Exploitation 615.437 20% 8% mesure
anglais) les risques
encourus
Coût Moyen parPondéré
Tentes - Chalets Lodge ( Équivalent 3*) Exploitation 396.784 22% 8% l’investisseur
du Capital
Les risques
Il s’agit sontutilisé
du taux plus
importants pourles
pour actualiser un flux de
Chalets de bois rond (Equivalent 3*+) Vente 677.141 28% 9% investisseur qui construit
trésorerie futurs du projetet
qui vend des
au conditions unités (CMPC :
Global Baraque Fraiture 11% 1.907.520 15% 8,5% 9%) par rapport
d’aujourd’hui à un
opérateur qui exploitera un
hôtel (CMPC: 8%)
*Les composantes ne générant pas de revenus tels que les espaces extérieurs ne Le résultat de la VAN du projet global résulte de
sont pas inclus dans ce tableau mais le coût est inclus pour obtenir la VAN totale l’actualisation de la somme des flux de trésorerie de
du projet toutes les composantes
43Analyse financière
La principale contribution à la Valeur Actuelle Nette (VAN) sont les Cabanes Perchées et les
Chalets de bois rond
Contribution VAN (Euro)
677.141
615.437
375.601 396.784
54.088
Hôtel Résidence Touristique Cabanes perchées Tentes-chalets lodge Chalets de Bois Rond
TRI de chaque composante (%)
28%
22%
20%
15%
11%
Hôtel Résidence Touristique Cabanes perchées Tentes-chalets lodge Chalets de Bois Rond
Tous les revenus d’hébergement du projet de Baraque Fraiture sont positifs
44Analyse financière
L’investissement total du projet de Baraque Fraiture est de 19 millions d’euros
Détails de l’investissement par composante (Euro)
44%
8.381.151
24%
4.602.016
18%
3.340.656
6% 4%
3% 1% 1.077.279 847.949
517.791 278.312
Hôtel Résidences Cabanes perchées Tentes-chalets lodge Chalets de Bois Rond Autres composantes Infrastructures
Touristiques
Les investissements principaux sont pour les composantes des résidences touristiques et
pour le résidentiel touristique (70 % de l’investissement total de Baraque)
45Analyse financière
Marge de profit pour la vente des composantes du résidentiel touristique
Analyse de la marge
Total Surface Prix de vente / Coût de construction/
Composantes Marge
Construite (m2) m2 m2
Hôtel du village du Carrefour (3*+) 2.403 2.200 1.098 200%
Le Village de vacances du Carrefour (3*+) 4.653 2.200 1.098 200%
Chalets de bois rond (Equivalent à 3*+) 3.050 2.200 1.098 200%
La marge de profit des investissements pour la vente du résidentiel touristique est d’environ 200%
46Analyse financière
Les flux de trésorerie totaux pour le projet de Baraque (vente et exploitation) sont positifs à partir
de 2012 juste avant l’entrée en opération du site
MM Euro
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
10,5
2023 représente la valeur terminale du
Les Flux de
projet, ce sont les flux de trésorerie du
projet sur les 10 ans à venir trésorerie globaux
4,5 incluent :
• les flux de
1,2 trésorerie de la
0,8 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9
vente de l’hôtel
et des
résidences
-1,8 touristiques
• mais aussi
incluent
-6,1 l’exploitation de
l’hôtel et des
résidences
Flux de trésorerie touristiques
consolidé (MM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 (incluant
Euros) Cabanes, Tentes
lodges, Chalets)
Flux de trésorerie -6,16 -1,06 2,73 5,00 0,80 0,98 1,13 1,14 1,16 1,17 1,19 1,20 1,22 17,32
Flux de trésorerie
-6,16 -7,22 -4,49 0,51 1,31 2,29 3,42 4,56 5,72 6,89 8,08 9,29 10,51 27,82
cumulés
• 2013 représente la première année de stabilisation des flux de trésorerie , incluant la vente de l’hôtel, de la
résidence touristique et du résidentiel touristique ainsi que sa partie opérationnelle
• L’année 2023 inclut la valeur terminale du projet
47Analyse financière
Les flux de trésorerie totaux pour la vente des composantes d’hébergement touristique à
Baraque sont positifs à partir de 2012
MM Euro
2010 2011 2012 2013
4,78
3,74
Les Flux de
-0,5 trésorerie de la
vente incluent :
• les flux de
trésorerie de la
vente de l’hôtel,
des résidences
-5,85 touristiques et
des Chalets de
Bois ronds
Flux de trésorerie consolidé (MM
2010 2011 2012 2013
Euros)
Flux de trésorerie -5,85 -0,50 3,74 4,78
Flux de trésorerie cumulés -5,85 -6,35 -2,61 2,17
2013 est l’année où les flux de trésorerie cumulés sont positifs
48Analyse financière
Les flux de trésorerie totaux pour l’exploitation des composantes touristiques de Baraque sont
positifs à partir de 2013
MM Euro
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1,16 1,17 1,19 1,2 1,22 1,24
1,13 1,14
0,98
0,8
0,22
Les flux de
trésorerie
d’exploitation
incluent :
-0,31 • l’exploitation de
-0,56 l’hôtel, des
résidences
-1,01 touristiques
(incluant
Cabanes, Tentes
lodges, Chalets)
Flux de trésorerie
consolidé (MM 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Euros)
Flux de trésorerie -0,31 -0,56 -1,01 0,22 0,80 0,98 1,13 1,14 1,16 1,17 1,19 1,20 1,22 1,24
Flux de trésorerie
-0,31 -0,87 -1,88 -1,66 -0,86 0,12 1,25 2,39 3,55 4,72 5,91 7,11 8,33 9,57
cumulés
2015 est l’année où les flux de trésorerie cumulés pour le modèle d’exploitation sont positifs
49Vous pouvez aussi lire
