Commission Intersyndicale Ravalement-Rénovation
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15/04/2018
Commission Intersyndicale
Ravalement-Rénovation
Réunion d’échanges avec les copropriétaires-CIRR-Architecte
Déroulement
Bénéfices d’une rénovation
Retour sur les actions de la CIRR
Planning
Objectifs de la rénovation pour les différents groupes
Actions mise en place
Choix d’un visuel
Financement des travaux
Soliha
Prêt collectif/CEE…
1
15/04/2018
Bénéfices d’une rénovation et
pourquoi maintenant?
Un ravalement : Obligatoirement accompagné d’une isolation thermique
(Déclenchement des aides de l’Etat + Crédit d’impôts): Passage du scénario 2 au
scénario 3 (Audit)
Profiter au mieux des subventions ou appuis publics : les mesures d’accompagnement
financier de la part des pouvoirs publics représentent une incitation à l’économie
d’énergie en direction du secteur privé et des particuliers : cette incitation tombera
(avec les aides qui l’accompagnent!) dès que la loi nous obligera à isoler
Démarrer l’opération avant qu’Efidis ne nous impose des choix techniques ou
esthétiques que nous devrons adopter pour des raisons d’harmonie et de cohérence.
Engager l’opération tous ensemble : partir de façon disparate augmente les coûts
Perte des rabais proposés par les différents acteurs en cas d’opérations groupées
Nouvelles dépenses non prévues initialement si certains groupes isolent et d’autres pas
(installation de compteurs thermiques à l’entrée de chaque groupe)
Bénéfices d’une rénovation et
pourquoi maintenant?
Ne pas trop tarder!
Efidis (Bât 1, 2 et 3) réalisera de toute façon le ravalement avec isolation donc
nous ne serons plus maître du projet => Obligation de suivre les choix d’Efidis en
termes d’esthétique
Risque de vente à des sociétés de location et des associations
Dégradation de la qualité de vie avec une multitude de locataires
Service de l’urbanisme de la mairie peut nous imposer la rénovation des
bâtiments si ces derniers sont en trop mauvais état
Aucun choix : Le syndic est mandaté par la mairie pour organiser les travaux
Attention au droit de préemption de la mairie
Taux de logements sociaux dans la commune
2
15/04/2018
Bénéfices d’une rénovation
Patrimoine
Valorisation de nos investissements Economies
Objectif de gain
Gain à la revente et sur la location énergétique demandé au
Maitre d’Oeuvre
195 19% Groupes 2 et 3
Maintenir notre qualité de vie au sein 259 36 % Groupe 4
de la ville de Verrières et améliorer la 18% Syndicat 2
perception de notre copropriété en
valorisant ses atouts: habitat aéré, Réduction de la consommation de la molécule de gaz
superbe parc arboré, vue dégagée
300 000 €/an 240 000 €/an
Estimation
Information : Augmentation de Taxe Intérieure sur la
Consommation de Gaz Naturel en 2020 (8 à 20 €/MWh)
Le Clos : Conso environ 5 800 MWh
Bénéfices d’une rénovation
Confort
Toiture : 2% Ventilation : 13%
Infiltration : 3%
Réduire les
Murs sur déperditions
local non
chauffé :
4%
Murs ext : 28%
Fenêtres : 31%
de chaleur Sécurité
Impact sur 60 Structure des bâtiments
% des pertes Fers à bétons apparents
Risques de chute de morceaux de béton
Ponts thermiques : Garde-corps des balcons des plots en mauvais
Planchers: 9%
10%
état
Uniformisation des températures entre les appartements
Assainissement de l’air ambiant
Escaliers des tours - Risques de descellement des marches
Protection Incendie - Obturation des gaines palières pour éviter la
propagation du feu
3
15/04/2018
Différents votes pour acter les 2 grandes
phases : ETUDE et TRAVAUX
2017-2018 2019-2021….2022
2015-2016
Audit thermique Bilan
Etudes par les architectes
Choix des matériaux des
entreprises, présentations aux
Création de la CIRR copropriétaires, financement…
Architectes Acteurs annexes
Communication TRAVAUX
Présentation de budget AG Extraordinaire de
Vote de la phase ETUDE dans les groupe pour le vote des
groupes travaux en 2018
Oui
Non Oui
Planning 2017-2018
Ge3D Diagnostic Amiante
Plan des façades
APS : Avant projet sommaire
APD : Avant projet détaillé
ESQ : Esquisses
PRO : Projet
DCE : Dossier de consultation des entreprises
4
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Budgets de la phase Etude / acteurs
votés en 2017 par tous les groupes
Budget voté > Budget réalisé
Architecte Lot bâtiment – Mr Rocher
Architecte Lot fluide + ingénierie financière – Enera Conseil
Contrôleur technique - SOCOTEC
Coordinateur SPS - SOCOTEC
Diagnostic amiante sur bâtiments avant travaux - QualiConsult
Géomètre pour les plans des façades des bâtiments – GE3D
Plan 3D des bâtiments réalisé sans problème
Bilan du diagnostic amiante
Présence d’amiante non régulière sur les bâtiments
Groupe 2 : les façades gauche des bâtiments 4 et 5
Groupe 3 : 1 façade sur la bâtiment 13
Groupe 4 : les cages d’escalier des tours 14 et 15
Syndicat 2 : Aucune détection
Prise en compte obligatoire dans les travaux
Surplus d’analyse pris en compte dans le budget global voté
5
15/04/2018
Travaux prévus
Groupe 2 et 3 Groupe 4 Syndicat 2
Rénovation des garde-corps Ravalement et rénovation des Obturation des gaines palières
balcon et installation en toiture cages d’escalier avec
remplacement des fenêtres Ravalement + Isolation par
Obturation des gaines palières l’extérieur
Obturation des gaines palières
Ravalement + Isolation par Ravalement +Isolation en sous-
l’extérieur Ravalement + Isolation par face des planchers bas sur RDC –
Ravalement + Isolation en sous- l’extérieur Caves + hall d’entrée et extérieur
face des planchers bas sur RDC – Ravalement + Isolation en sous- Rénovation du système de
Caves + hall d’entrée et extérieur face des planchers bas sur sous ventilation
Rénovation du système de sols, hall d’entrée et extérieur
ventilation Rénovation du système de
Estimations Coût TTC
ventilation
Estimations Coût TTC uniquement des travaux
uniquement des travaux Estimations Coût TTC 260 000€
Grp 2 : 719 000€ uniquement des travaux
Grp 3 : 732 000€ Grp 4 : 2 892 000€
Lot fluide – Système de ventilation
Ventilation pièce par pièce => ventilation globale dans l’appartement
2 actions
Parties privatives
Condamnation des aérations basses dans toutes les pièces humides
Fournitures et pose d’entrée d’air auto réglable sur les coffres des volets roulant
6
15/04/2018
Lot fluide – Système de ventilation
2 actions
Parties privatives
Détalonnage des portes séparatives entre les pièces sèches et humides pour circulation d’air +
vérification des seuils de porte d’entrée et mise en place éventuelle
Remplacement des grilles d’aération hautes dans toutes les pièces humides par des systèmes
auto réglable : Ramonage et vérification des conduits
Sondage pour connaître la présence de chauffe-eau gaz
Impact sur l’action en partie commune => Extracteur différent et plus onéreux
Lot fluide – Système de ventilation
APS disponible en version informatique
2 actions Tours : Ventilation naturelle suffisante
Parties communes
Repérage des conduits
Vérification de la vacuité et du ramonage des
conduits
Contrôle des trappes de ramonages existantes Plots : Ventilation naturelle hybride ou
basse pression
Vérification des dimensions (hauteur et section)
Vérification de l’absence d’éléments motorisés
(hottes, sèche linge)
Dépose des éléments existants à la charge des
copropriétaires
7
15/04/2018
Lot Bâtiments
Rénovation des bâtiments
Rénovation des gardes corps des balcons des plots (hors
syndicat 2)
Dépose des gardes corps actuels/Traitements des pieds scellés et pose de nouveau
garde corps en aluminium blanc
Rénovation + étanchéité des balcons (partie commune)
Reprise sur les balcons ayant des problèmes de fers à bétons apparents
Obturation des gaines palières par du plâtre
Sécurité incendie pour tous les bâtiments
Lot Bâtiments
Rénovation des bâtiments
Tours = Isolation des escaliers par le
changement des fenêtres
Aucune isolation sur les murs car présence d’amiante =
ravalement simple sans grattage
Mise en sécurité des escaliers + nettoyage du conduit
attenant (Colonne d’aération entre les 2 portes du sas)
8
15/04/2018
Lot Bâtiments
Rénovation des bâtiments
Ravalement des bâtiments
Réparation de tous les éclats / Traitement des fers / Réparation avant isolation
Isolation + Matériau
Caves : Projection de mousse isolante
Pour les façades : Laine de roche pour tous les bâtiments
Exit Polystyrène : Risque Incendie
Exit matériau vert : Onéreux + épaisseur nécessaire
Pour les façades : Bardage ventilé
Teinté dans la masse
Bon rapport Qualité/Prix
Enduits + peinture sur les loggias des plots
Lot Bâtiments
Rénovation des bâtiments
Isolation + Matériau
Etudes en cours sur la solution de la pâte de verre sur les mûrs extérieurs des caves
Choix de garder la pâte de verre après réparation et remise en valeur
Recouvert par un enduit
En cours d’étude par l’architecte pour définir la meilleure solution
Compromis entre esthétique, durabilité dans le temps, résistance aux chocs
Isolation des appartements des tours au RDC entourés de pâte de verre
9
15/04/2018
Lot Bâtiments
Rénovation des bâtiments
VARIANTE 1
1015/04/2018
VARIANTE 2
VARIANTE 1.1
1115/04/2018
VARIANTE 1.2
VARIANTE 2
1215/04/2018
1315/04/2018
1415/04/2018
Financement
OPAH - SOLIHA
Actions de cet organisme
Aide l’ensemble des copropriétaires pour le financement des travaux
Apport de leurs connaissances sur le montage des dossiers pour les aides publiques
Travail en collaboration avec ENERA Conseil
Dates clés
09/04/2018 : Envoi d’un courrier pour les études d’éligibilité aux aides (Document confidentiel)
Propriétaires Bailleurs et Occupants
14/05/2018 : Date Limite de renvoi des dossiers pour étude éligibilité
Juin/Juillet 2018 : Etude confidentielle des dossiers par SOLIHA
03/09/2018 : Envoi des réponses confidentielles sur l’éligibilité directement aux intéressés
Financement
Comment financer les travaux hormis les
aides publiques
CEE
Mise en concurrence des sociétés par le maître d’oeuvre
Crédits d’impôts
Eligibilité selon les travaux déjà effectués
8000€/personne 16000€/couple et ajout de 400€/enfant à charge
30% de Crédits d’impôts (en 2018)
En fonction de la loi de finance en vigueur l’année de réalisation des travaux
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Financement
Eco PTZ
Non proposé car très difficile à mettre en œuvre (durée et faible taux de réussite)
Crédit collectif (Domofinance/Crédit foncier)
Voté en AG
Conditions d’obtention : A jour de ces charges / Surendettement/ âge < 100 ans
Pas de dossier médical demandé
Pas de solidarité entre copropriétaire
Délais courts pour l’obtention du crédit
Conditions (Lien hypertexte à mettre en place avec mail de M. Capitaine)
Taux intéressants (actuellement 2,34% TAEG pour 10 000€ sur 3/5/7 ou 10 ans)
Intérêts + caution de 300 à 1300€ en coût de crédit
Merci de votre attention
Questions diverses ?
Restez en contact avec nous
renovationleclos@gmail.com
Ou par écrit : Boite à lettres du Régisseur
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