Covid 19 : Vers une convalescence douloureuse ? - Webinaire du 2 décembre 2020 - IEIF
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Webinaire du 2 décembre 2020
Covid 19 :
Vers une convalescence douloureuse ?
Les
intervenants
Pierre Schoeffler Richard Malle Virginie Wallut
Senior Advisor IEIF et Global Head of Directeur Recherche et
Conseiller du Research ISR immobilier
Président BNP PARIBAS REAL LA FRANCAISE
LA FRANCAISE ESTATE
Covid 19
Vers une convalescence douloureuse
« La force qui est en chacun de nous
est notre plus grand médecin »
Hippocrate
Béatrice GUEDJ – Pierre SCHOEFFLER
3
Économie 4 Réunion Adhérents – 2 décembre 2020
Perspectives économiques dans le monde
Le retour du confinement en Europe durant l’automne en réponse à la deuxième vague de l’épidémie du Covid-19
avec les conséquences économiques qui s’en suivent accentue la fracture entre les grandes zones économiques et
monétaires
La croissance en Europe devrait chuter au 4ème trimestre, adoptant un profil en W, alors qu’elle continue d’être
positive aux Etats-Unis avec un profil en marche d’escalier et d’être soutenue en Chine
Malgré un taux de décès par habitant près du double de celui de l’Europe dans le sillage d’une troisième vague,
les Etats-Unis sont sortis de la logique du confinement strict et généralisé, préférant l’adoption massive du
télétravail, et l’Asie, Chine en tête, n’a connu qu’une vague, enrayée depuis le deuxième trimestre grâce à des
mesures sanitaires drastiques, fruit des leçons tirés lors des dernières épidémies qui ont atteint la région
Aux Etats-Unis, la victoire démocrate à la Présidentielle ne devrait pas changer fondamentalement la politique
économique du pays
L’absence de blue sweep tranquillise les investisseurs dans la mesure où la politique économique sera menée au
centre de l’échiquier politique, sans mesure radicale comme une forte hausse des taux d’imposition qui pèserait
sur l’investissement
Dans le contexte actuel, le programme de dépenses budgétaires des démocrates est au contraire positivement
perçu pour relancer l’économie américaine
Les clefs des performances économiques des pays résident dans leur degré de vulnérabilité, conséquence directe
de la répartition sectorielle de leur PIB, mais aussi dans leur capacité d’adaptation, dont le socle repose sur le degré
de confiance des populations dans la gouvernance publique et les marges de manœuvre budgétaires
Le keynésianisme est clairement revenu sur le devant de la scène comme un moteur déterminant de la
croissance, et plus uniquement de relance
5
Poids des secteurs perdants dans le PIB des différents pays
Source : OFCE
6
Poids des secteurs gagnants dans le PIB des différents pays
Source : OFCE
7
Relation entre activité et sévérité des restrictions sanitaires en S1 2020
Source : Oxford Covid 19 Government Response Tracker
8
Divergences de perspectives économiques en Europe
Niveau de PIB comparé à 2019-Q4
Source : Commission Européenne
9
Evaluation de la perte de revenu disponible par agent lié au Covid-19
Source : OFCE
10Perspectives de l’économie française
Le nouveau confinement décrété en France à partir de fin octobre en réponse à la deuxième vague de
pandémie impacte considérablement le rythme de la reprise économique mais la chute d’activité devrait
être trois fois moindre que celle enregistré lors du premier confinement
En conséquence la note finale du Covid-19 sur la croissance économique française en 2020 ne devrait
pas trop s’alourdir : peut-être 3 points de PIB en moins que la prévision initiale à -9%, avec une inflation
nulle
La stratégie de stop and go est particulièrement néfaste pour la croissance potentielle à long terme car
elle inhibe les agents économiques dans leurs décisions d’investissement et les incite à garder le
maximum d’encaisses monétaires de précaution
Le rebond spectaculaire de 18% de l’activité au troisième trimestre et la réactivité du marché de
l’emploi, inhabituelle en France, sont néanmoins de bon augure
La volonté de briser un enchainement de confinements par une politique stricte de contrôle sanitaire
va peser sur la reprise en 2021 révisée de 2 points de PIB en moins que la prévision initiale à 8%
Le bouclier de protection apporté par les aides publiques reste pour le moment très efficace : d’avril à
septembre les inscriptions d’entrées en chômage ont chuté de 10% par rapport à la même période de
2019 et les défaillances d’entreprises ont chuté de 30%, à un plus bas depuis 15 ans
L’allégement inéluctable du bouclier d’aides publiques à l’économie l’an prochain peut déboucher sur
une vague de défaillances d’entreprise dans les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire :
transport, loisirs, commerces, hôtellerie, restauration
11Retournement dans les services suite au deuxième confinement
Source : Markit
12Les plans de relance
Le plan de relance européen de 750 milliards d’euros en discussion actuellement ne devrait commencer
à porter ses fruits que lentement
Même si les actions sont engagées rapidement, les versements ne seront essentiellement effectués
qu’en 2023 et 2024
En revanche, le financement du plan ne devrait pas poser de problème, comme le montre
l’engouement du marché pour les premières émissions de l’Union Européenne, renforçant la solidité de
la monnaie unique
Le plan de relance français de 100 milliards d’euros se heurte à la difficulté de déployer des mesures
structurelles d’amélioration de la compétitivité à long terme quand les besoins de renflouement des
activités sinistrées par les mesures sanitaires sont pressants
De façon plus fondamentale, comment inciter des entreprises, endettées et aux prises avec une grande
incertitude sur les marchés, d’investir et d’embaucher à court terme ?
Un renforcement massif des fonds propres des entreprises sera nécessaire, sans doute par
transformation d’une partie des « prêts garantis par l’Etat » en « prêts participatifs avec support de
l’Etat »
13Les mesures d’endiguement ont-elles une limite ?
Que ce soit en Europe ou aux Etats-Unis, le schéma est le même : les Etats supportent les revenus des agents
privés sous forme de prêts et de subventions et se financent à taux zéro de façon permanente auprès des
banques centrales
La BCE devrait annoncer en décembre un renforcement des mesures de soutien monétaire, vraisemblablement
sous la forme de l’augmentation de l’enveloppe du Pandemic Emergency Purchase Programme d’actifs publics
et de l’amplification des Targeted Longer Term Refinancing Operations III auprès des banques
Ce schéma s’analyse au niveau des états comme un portage dans le temps du revenu des agents privés et au
niveau des banques centrales comme un portage de dette publique financé par des créances monétaires
privées
Impression irréelle que les ressources financières sont illimitées
Le support inconditionnel des administrations publiques à la perte de revenu liée aux mesures sanitaires
connait un certain essoufflement, encore timide mais bien réel. Les ménages qui ont constitué une forte
épargne de précaution risquent d’être mis plus fortement à contribution
Les mesures d’endiguement, correspondant grosso modo à 20 % du PIB mondial, apparaissent comme le seul
remède à la récession mondiale mais quels seront les effets secondaires ?
En France, durant l’année 2020, les dépenses publiques vont représenter 64% du PIB, dont la moitié financé
par emprunt, entrainant un déficit budgétaire de 11% du PIB et une dette publique portée à 120% du PIB en
fin d’année
Deux camps s’opposent : les investisseurs convaincus que cette mécanique produira beaucoup d’inflation à
long terme versus ceux convaincus que la déflation est au bout du chemin. Les premiers pensent que la
14 confiance dans la monnaie va faiblir, les seconds que la confiance dans la dette va faiblirForte hausse de la masse monétaire en zone euro
Source : BCE
15Marchés
financiers
16Les marchés financiers plus réalistes que les médias ?
Les marchés financiers ont dans l’ensemble réagi beaucoup moins violemment que lors de la crise
Internet en 2001 ou de la crise financière globale en 2008
Le bear market sur les actions a duré trois semaines en mars-avril, une semaine fin octobre, celui
suivant la crise Internet a duré quatre ans et celui suivant la crise financière globale deux ans et demi
Sur les marchés d’actions, l’indice chinois CSI 300 est en hausse de 20% depuis le début de l’année, le
S&P 500 est en hausse de 10% et l’indice Europe STOXX 600 est à peine inférieur de 7% après avoir
plongé de 30 %
Les perspectives d’un vaccin disponible rapidement ont provoqué un rally en novembre
Le rebond des indices cache de profonds changement dans leur composition : les secteurs de la
technologie et de la santé ont nettement progressé, les secteurs du tourisme et des transports ont
reculé
Sur le marché des dettes souveraines, les taux des emprunts d’Etat à 10 ans en France et en Allemagne
sont 40 points de base en dessous de leur niveau de début d’année, le taux des US Treasuries à 10 ans
est 100 points de base en dessous
Sur le marché des obligations d’entreprise en Europe, le taux des obligations Investment Grade progresse
de 70 points de base en Europe et celui des obligations High Yield de 210 points de base
Les différences sectorielles sont très importantes
Selon Moody’s, le taux de défaut des obligations High Yield au niveau mondial a doublé de 3,2 % en
début d’année à 6,4 % fin septembre. Il devrait atteindre 7,8 % fin 2020 et 8,4 % fin mars 2021
17Marchés
immobiliers
18Une valorisation incertaine en fin d’année
L’exercice de valorisation des actifs immobiliers en fin d’année s’annonce particulièrement difficile
dans un marché en évolution rapide et soumis à des changements structurels de long terme
Le scénario d’un marché immobilier enjambant la crise sans trop de dégâts est mis à mal par la
seconde vague d’automne mais remis en selle par l’annonce de vaccins efficaces
Au niveau des loyers, les reports et abandons de loyer sont importants dans l’immobilier de
commerces, un peu moins dans l’immobilier de bureaux où ils ne devraient pas dépasser
globalement 15% sur l’année
Simultanément les indices d’indexation ILAT et ILC devraient baisser de quelques % pendant
quatre trimestres
Au niveau des prix, le taux de capitalisation des actifs les plus Core, les bureaux Prime Paris QCA, ne
semblent pas connaître d’inflexion. Les taux de capitalisation des marchés de bureaux plus
périphériques ont décalé à la hausse de 20 à 50 points de base
L’amplitude de la décompression est fonction de la combinaison offre disponible et spécialisation
des marchés : les sous-marchés vulnérables au télétravail avec une vacance déjà élevée sont
fortement sanctionnés
Au niveau des volumes, l’activité d’investissement sur l’immobilier d’entreprise sur les 3 premiers
trimestres est en baisse de 40% par rapport à 2019 et la demande placée de bureaux en Île-de-
France de 45%
Les levées de fonds institutionnels sont en retrait d’un tiers par rapport à 2019
19Quel comportement de la prime de risque ?
En début d’année, la prime de risque sur les bureaux Prime Paris QCA, exprimée comme l’écart entre le taux de
capitalisation et le taux d’intérêt réel des OAT à 10 ans, était supérieure de 1 % à son niveau moyen observé
depuis 1996
Le marché était à l’équilibre mais un équilibre instable caractérisée par une déviation très importante des
fondamentaux par rapport à leurs moyennes de long terme
Les taux d’intérêt réels peuvent remonter et compresser la prime de risque soit par hausse des taux d’intérêt
nominaux (Etats-Unis), soit par apparition de déflation (Europe)
La dispersion de la prime de risque locatif a fortement augmenté selon le secteur d’activité et la qualité des
entreprises locataires
Les marchés d’actions et de crédit envoient des signaux très clairs sur la divergence des primes de risque
attachées aux différents secteurs économiques
Durant le troisième trimestre, 15 000 entreprises de moins qu’en temps normal ont fait faillite. Ces
entreprises « zombies », essentiellement des PME et des TPE, devraient disparaître rapidement
La prime de risque d’obsolescence peut augmenter fortement sur les bâtiments présentant peu ou pas de
flexibilité dans les usages, entrainant une vague de stranded assets
La digitalisation à marche forcée dans le secteur des commerces et des bureaux avec le développement
contraint du e-commerce et du télétravail, fortement encouragé par les pouvoirs publics, va exiger un effort
d’adaptation du marché immobilier aussi intense que celui exigé sur les travailleurs salariés et indépendants
20Un niveau global de prime de risque toujours satisfaisant 21
Mais en équilibre instable entre
deux forces antagonistes de retour à la moyenne
22Des signaux de marché relativement peu alarmants
L’indice mensuel EDHEC IEIF de prix des SCPI investies en immobilier d’entreprise est à son niveau de
début d’année
L’indice a évolué dans une étroite bande horizontale rompant avec des années de croissance régulière
à 1,5% par an
Le rendement en capital de l’indice MSCI France pour le premier semestre est de -1,2%
Il est de +0,7 % pour le segment de l’immobilier de service (hors hôtellerie), - 0,3 % pour le segment
industriel, - 0,6 % pour le segment des bureaux et - 3,4 % pour le segment des commerces
En Europe, les indices EPRA de prix de l’immobilier coté par segment ont nettement divergés
L’indice Bureaux chute de 20% sur l’année, correspondant à une baisse de 10% de baisse de la valeur
du patrimoine après correction de l’effet de levier financier sachant que la capitalisation boursière de
l’immobilier coté était proche de la valeur d’actif net réévalué en début d’année. Ceci traduit une
hausse de 40 points de base environ du taux de capitalisation ou une baisse de 10% des loyers ou
encore un scénario intermédiaire entre les deux
Une progression du taux de capitalisation de 40 points de base par augmentation de la prime de
risque locatif a une traduction en termes de hausse de volatilité annuelle des prix de l’ordre de 10%
23Malgré un fort rebond récent, l’immobilier coté en Europe reste déprimé
Source : EPRA
24Perspectives 25
Au-delà de la valse spectaculaire des fluctuations de PIB
Quel est le niveau d’hystérésis des économies lors du retour à la normale sanitaire ?
Le rebond de croissance va-t-il suivre une trajectoire exactement inverse à celle de son effondrement ?
L’épargne accumulée va-t-elle aller dans la consommation et dans quelle consommation ?
Quelle sera la marge de manœuvre budgétaire lorsque l’urgence sanitaire disparaitra ?
Dans quelle mesure le potentiel de croissance à long terme a-t-il été entamé par les mesures de confinement
de l’économie ?
L’investissement en capital productif est bridé par la fragilisation des bilans des entreprises dans les secteurs
qui ont le plus souffert : transport, tourisme, hébergement, restauration, loisirs
Le capital humain a été préservé en grande partie sauf dans les secteurs susnommés mais la montée des
inégalités va générer un climat de défiance qui va peser sur la diffusion de l’innovation
Le capital organisationnel a été amélioré par l’adoption massive de la digitalisation dans le travail
(télétravail) et les fonctions commerciales (commerce en ligne)
La digitalisation à marche forcée de l’économie provoquée par la crise sanitaire, l’accélération de l’histoire en
quelque sorte, va-t-elle modifier de façon structurelle les équilibres fondamentaux entre les différents
secteurs immobiliers : bureaux, logements, logistique et commerce, et entre les différents territoires :
métropoles, périurbain, villes moyennes, rural, voire l’organisation socio-économique ?
La flexibilité des usages des bâtiments au cœur des solutions
Va-t-on assister à une vague d’office bashing à partir du télétravail, analogue au retail bashing occasionné
26 par l’e-commerce ?Tendances et perspectives des marchés
de l’immobilier d’entreprise
en Europe et en France
Richard Malle – Global Head of Research
BNP Paribas Real Estate
27EUROPE
TENDANCES
COVID-19
CRE 360
COVID-19
ET SITUATION
REPORT
PERSPECTIVES
SITUATION
OUTBREAKAFTER LOCKDOWN
SITUATION
DES MARCHÉS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
REAL ESTATE PERSPECTIVES
ECONOMIC
SANITARYOUTLOOK
MEASURES
EN EUROPE
ECONOMIC ET EN FRANCE
OUTLOOK
REAL ESTATE
SUPPORT PERSPECTIVES
SCHEMES
OUTBREAK SITUATION
CITY FOCUS OUTLOOK
ECONOMIC
SANITARY MEASURES
SUPPORT SCHEMES
RICHARD MALLE, GLOBAL RESEARCH
2 DÉCEMBRE 2020
Classification : InternalFORTE BAISSE DES TRANSACTIONS AU T2 PUIS AU T3
19 PRINCIPAUX MARCHÉS DES BUREAUX EUROPÉENS* - 9 MOIS
milliers sqm T1 T2 T3
9 000
-42%
8 000
Moyenne 10 ans: 6,837
7 000
6 000
5 000
T3/T3
4 000
-52%
3 000 T2/T2
-51%
2 000
T1/T1
1 000 -25%
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Central Paris, Central London, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich,
Bruxelles, Barcelone, Madrid, Dublin, Milan, Rome, Luxembourg, Amsterdam, Varsovie, Prague,
Source: BNP Paribas Real Estate Research. Bucarest.
Classification : InternalD E S P O I N T S H I S T O R I Q U E M E N T B A S AT T E I N T S E N 2 0 2 0
TRANSACTIONS DE BUREAUX EN EUROPE - SCÉNARIO CENTRAL
• Transactions :
• -42% en 2020 en Europe vs. 2019 / +23% en 2021 vs. 2020
• 2021 attendu en retrait de 18% par rapport à la moyenne décennale (2010-2019)
Transactions (Million m²)
5,0
4,3 6 principaux marchés
4,5 allemands
4,0 Advisory 9 (11 villes)
3,5 3,4
3,5 3,8 3,4
3,1 Ile-de-France
3,0 3,2 3,2 "Central London"
2,5
2,5 2,9
2,7
2,3 2,4 2,4
2,0
2,1 2,1
* Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort,
1,5 1,6 Hambourg, Munich
1,0 1,2
1,1 1,1 1,0 1,0
** Bruxelles, Barcelone, Madrid, Dublin,
0,5 0,8
0,6 Milan, Rome, Luxembourg, Amsterdam,
Varsovie, Prague, Bucarest
0,0
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalD E S T E N S I O N S H A U S S I È R E S S U R L’ O F F R E
VACANCE DES BUREAUX EN EUROPE
T3 2020 / T3 2019 HELSINKI
TALLINN
EUROPE – T3 2020
6.3%
STOCKHOLM 12%
OLSO
CENTRAL LONDRES +90 bp
6% 7%
29 marchés
RIGA
7.2%
BERLIN +50 bp 18.9% VILNIUS
GLASGOW
HAMBOURG
+40 pb vs. T3 2019
4.9%
CENTRAL PARIS +140 bp -
DUBLIN 3.9%
7.6% VARSOVIE
AMSTERDAM -80 bp AMSTERDAM
8.5% COPENHAGUE
DÜSSELDORF 9.6%
BERLIN
MADRID -40 bp LONDRES 5.6%
BRUXELLES 8.2%
6.4% 2.1% PRAGUE
MILAN +20 bp 7.2% FRANCFORT 7,2%
MUNICH
VARSOVIE +140 bp PARIS 3.5% 7.4% VIENNE
2.7% BUCAREST
+10 bp 6.4% LUXEMBOURG 4.7% 8.1%
BRUXELLES
5.4% MILAN 10.9%
BUDAPEST
DUBLIN +320 bp
LYON 10.1%
LUXEMBOURG -20 bp 5.9%
LISBONNE MADRID
9%
6.7%
BUCAREST +20 bp 6.4% 8.3%
MARSEILLE
ROME
BARCELONE
PRAGUE
> 10%
+210 bp
8 -10%
5 - 8%
< 5%
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalL A H A U S S E D E L’ O F F R E R E S T E R A M A I T R I S É E
TAUX DE VACANCE EN EUROPE - PRÉVISIONS
%
25
20
15
10
5
0
2019 Vacance supplémentaire (2020-21) 2009
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalÎLE-DE-FRANCE : OFFRE NEUVE LIVRÉE EN 2020
4 8 O F F R E S N E U V E S E X I S TA N T E S O U L I V R É E S F I N 2 0 2 0 > 5 0 0 0 M ² E N Î L E - D E - F R A N C E
Offre neuve existante
ou livrée fin 2020
610 000 m²
Part du secteur dans l’offre
neuve existante ou livrée
fin 2020 > 5 000 m²
en volume
26% Croissant Ouest
22% La Défense
21% 1ères Couronnes
Livraisons 2023
142 678 m²
18% Paris
13% 2ème Couronne
Source : BNP Paribas Real Estate
Classification : InternalUN MARCHÉ FRANCILIEN À DEUX VITESSES
TAUX DE VACANCE IMMÉDIAT ( T O U T E S S U R F A C E S ) – P R É V I S I O N S 2 0 2 0 - 2 0 2 1
Bulle Crise des Crise
internet subprimes sanitaire
20 %
17,1%
18 %
16 %
13,9 % 1ère Couronne Nord
14 %
11,5 %
12,0 %
12 % La Défense
9,7 %
10 %
8,4% 9,3 % Île-de-France
8%
7,4 %
6,5%
6% 6,6 %
Paris intramuros
4,8% 5,0 %
4,6%*
4% 4,7 %
4,0%
2%
2,2% * Hors coworking
0%
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Source : BNP Paribas Real Estate
Classification : InternalS TA B I L I T É D E S L O Y E R S « P R I M E »
LOYERS « PRIME » DES BUREAUX EN EUROPE
T3 2020 vs T3 2019
HELSINKI
CENTRAL LONDON
= OLSO
STOCKHOLM 444
TALLINN
695 210
+5% 486
BERLIN
192 VILNIUS
HAMBOURG
CENTRAL PARIS +2% RIGA 192
DUBLIN 384
282 VARSOVIE
AMSTERDAM +2%
AMSTERDAM
655 COPENHAGUE
DÜSSELDORF 288
MADRID = LONDRES 460 BERLIN
BRUXELLES 342
MILAN
= 1 338 480 PRAGUE
315 FRANCFORT 276
VARSOVIE
= 600
MUNICH
PARIS 564 VIENNE
474
BRUXELLES = 900 LUXEMBOURG 306 300
BUCAREST
320 MILAN 228
BUDAPEST
DUBLIN
-2%
LYON
600
LUXEMBOURG = 265
LISBONNE MADRID
450
BUCAREST = 336
MARSEILLE
288 435
ROME
PRAGUE = BARCELONE
> 600€
400 – 600€
300 – 400€
< 300€
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalD E S C O R R E C T I O N S L I M I T É E S AT T E N D U E S
LOYERS « PRIME » DES BUREAUX EN EUROPE
Loyers « prime »
Indice (100 = 2010) (m²/an au T3 2020 /
200
variation 2019/2021)
Berlin (480€ / +2%)
180
Dublin (655€ / -9%)
160 Munich (474€ / +1%)
Amsterdam (460€ / -3%)
140
Madrid (435€ / -4%)
120 Central London (1 211£ / -13%)
Milan (600€ / -5%)
100
Bruxelles (315€ / 0%)
80 Prague (276€ / -4%)
Central Paris (900€ / -3%)
60
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Varsovie (288€ / -5%)
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalD E S L O Y E R S M O Y E N S D AVA N TA G E I M PA C T É S
PARIS QCA - PRÉVISIONS 2020 - 2021
€/m²/an
Bulle Crise des
internet subprimes
1000
Loyers Prime
900 900
900 880
860 Loyers moyens
838 838 830 840
800
Loyers moyens
800 760 750 économiques réels
694 683
700 675 662
634
588
600 567 567
611
520
513
548 549
500 470 470
505
488
450
400
300
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Source : BNP Paribas Real Estate
Classification : InternalDES LOYERS MOYENS ÉCONOMIQUES SOUS TENSION
LA DÉFENSE - PRÉVISIONS 2020 - 2021
€/m²/an
Bulle Crise des
internet subprimes
700
656
Loyers Prime
610
Loyers moyens
600 580 575
568
550 Loyers moyens
540 540 540
530 économiques réels
520
505
500 472 476
463 468
454 454
435 436
417 417 410
433 395
400 418
385 354
331 335 336
300 323
305
291
270
200
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Source : BNP Paribas Real Estate
Classification : InternalH A U S S E AT T E N D U E D E S M E S U R E S D ’ A C C O M PA G N E M E N T
M E S U R E S D ’ A C C O M PA G N E M E N T – 1 2 D E R N I E R S M O I S ( T O U T E S S U R FA C E S – T 3 )
Boucle Nord
28%
1ère Couronne Nord
Neuilly/ 33%
Île-de-France
La Défense
Levallois
27%
23% 20% T3 2020
Péri Défense Paris QCA élargi
Paris Centre Est
26% 13%
13% 18% 2019
Boucle Sud Paris Rive Gauche
21%
14% 19% 2018
1ère Couronne Sud
20% 2017
23%
N.S : non significatif
Classification : InternalL E S D I S PA R I T É S D U T É L É T R AVA I L E N E U R O P E
% de l’emploi Taux de télétravail élevé Taux de télétravail moyen Taux de télétravail faible
total
100%
98% 96%
90% 95% 95%
90% 90% 91% 91%
80% 87% 87% 85% 84%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Travail à distance: habituellement Travail à distance: parfois Accès des ménages à Internet
Source: Eurostat.
Chiffres début 2020
Classification : InternalT É L É T R AVA I L : S C É N A R I O E T I M PA C T S AT T E N D U S
L’évolution du parc
La baisse des
de bureaux en
volumes
Europe sera
commercialisés
déterminante sur
devrait rester
l’impact de la
maîtrisée
vacance...
TAUX DE TÉLÉTRAVAIL ESPACE / EMPLOYÉ
Une augmentation du télétravail Mais pourrait être compensée en ... ainsi que l’impact
devrait intervenir en Europe partie par davantage d’espace dédié sur les loyers
à chaque employé
EMPLOI DE BUREAU
Ainsi que par la croissance
attendue de l’emploi de bureau
Classification : InternalBAISSE DES INVESTISSEMENTS DEPUIS LE PRINTEMPS
EUROPE
+46% -38%
FINLANDE
+133% -70% EUROPE – 9M 2020
NORVEGE
69,3Mds € 80,3Mds €
+17% -6%
150.0 Mds €
SUEDE
-15% / 9M 2019
+21% -35% PAYS BALTES
T1 T2 + T3 -55% -10%
DANEMARK
2020 vs 2019 2020 vs 2019
IRLANDE
-5% -19%
-9% -53% PAYS-BAS POLOGNE
+80% -58% ALLEMAGNE
+138% -40%
Prévisions 2020 ROYAUME UNI
BELGIQUE
+68% -28%
+36% -47%
+107% -2% REP. TCHEQUE SLOVAQUIE
-67% -65% +65% -3%
200 Mds €
LUXEMBOURG
+610% -61% AUTRICHE HONGRIE
-31% par rapport à 2019 FRANCE -43% -59% -45% -55%
ROUMANIE
+48% -52% SUISSE
-4% +84%
-64% +71%
Prévisions 2021 PORTUGAL
+311% -37%
ITALIE
= -25%
ESPAGNE
225 Mds € +21% -46%
+13% par rapport à 2020
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalDES VOLUMES HISTORIQUEMENT HONORABLES
VOLUMES D’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Volumes d’investissement (Mds €)
90
UK
80 73
Germany
70
Advisory 9 61
59
60 France 55
61
50
39 51
40
41 40
30 37
26 28
20
10
0
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Advisory 9 (pays): Belgique, Rep. Tchèque, Irlande, Italie,
Luxembourg, Pays-Bas, Pologne, Roumanie, Espagne.
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalR É S I S TA N C E D E S TA U X « P R I M E » E N B U R E A U X
T3 2020 vs T1 2020
BERLIN -5pb
PARIS =
HELSINKI
AMSTERDAM +10pb 3.10
OSLO STOCKHOLM
MADRID +25pb 3.75 3.30
6.00
TALLINN
MILAN = GLASGOW
5.25 EDINBURGH 6.20
LONDRES = 4.75 COPENHAGUE RIGA
DUBLIN
3.75
4.00 MANCHESTER
HAMBOURG 5.80
LUXEMBOURG = 4.75 BERLIN
4.75 2.75 2.55
VILNIUS
BIRMINGHAM LONDRES
BRUXELLES = 4.60
3.50 FRANCFORT PRAGUE
2.75 4.50 VARSOVIE
AMSTERDAM
DUBLIN = 4.15 MUNICH LA HAYE
3.00
LILLE
3.80 2.55 BUDAPEST 5.20
PRAGUE +50pb 2.80 LUXEMBOURG
3.00 5.75 BUCAREST
PARIS
VIENNE 7.00 DÜSSELDORF
VARSOVIE +10pb 4.50 2.90
ROTTERDAM
TOULOUSE 3.50 3.30
BUCAREST = 4.50 LYON
MILAN
3.90 2.95
LISBONNE MADRID 4.50 BRUXELLES
≤ 3% 4.25 3.50 MARSEILLE
4.00
COLOGNE
3.50 ROME
3-4% BARCELONE
3.80
4-6% LUXEMBOURG
>6%
Source: BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalD E S É V O L U T I O N S C O N T R A S T É E S PA R C L A S S E S D ’ A C T I F S
TAUX DE RENDEMENT « PRIME » EN FRANCE
% Évolution
Bureau Commerce Logistique Alternatifs
= sur les 9 derniers mois
5,50
5,00 5,00
4,50 4,50 4,50
4,15 = 4,25 =
4,00 4,00 4,00
= 3,90 3,90
=
3,60
= 3,75
=
3,50 3,50
3,25 =
3,00 = 3,00
2,80
2,50 =
2,00
Source : BNP Paribas Real Estate
Classification : InternalPERFORMANCE À 5 ANS DES ACTIFS EN EUROPE
EUROPE – MOYENNE ANNUELLE 2020-2024
3,0%
Logistique
Allemagne
Suède
Croissance des loyers (moyenne annuelle 2020-2024)
Bureau
2,0% Portugal
Danemark Autriche
Royaume-Uni Finlande Italie Allemagne
1,0% France
Norvège Pologne Suède
Finlande Belgique Pays-Bas
Pays-Bas Belgique Espagne
Finlande Autriche
Danemark
0,0% Norvège
Royaume-Uni
Espagne Allemagne France
Commerce Irlande
Norvège
Espagne Suède
-1,0% France
Royaume-Uni Portugal
Pologne Italie
Italie
-2,0% Pays-Bas Irlande
Danemark
-3,0%
-6,0% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0%
Source : BNP Paribas Real Estate Research. Rendement en capital (moyenne annuelle 2020-2024)
Classification : InternalPERFORMANCE À 5 ANS DES ACTIFS EN FRANCE
RENDEMENT GLOBAL – MOYENNE ANNUELLE 2020-2024 Rendement en capital
8% Marché des actifs « prime » Rendement locatif
6% Rendement global
4%
2%
0%
-2%
-4%
Bordeaux
Bordeaux France
France Lille Lyon Île-de-France
Ile-de-France Marseille France
Bureaux
Bureaux Logistique
Logistique Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Commerce
8% Marché global des bureaux
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
Lille
Lille Bordeaux
Bordeaux Marseille
Marseille Lyon
Lyon Paris
Paris QCA
QCA Île-de-France
Ile-de-France La Défense
La Défense
Source : BNP Paribas Real Estate Research.
Classification : InternalLa vision d’un gestionnaire d’actifs :
La Française
Virginie Wallut - Directeur Recherche et ISR immobilier
La Française
28GROUPE LA FRANÇAISE
www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLA FRANÇAISE
EN UN COUP D’ŒIL
50,7 Mds €
Expertises :
Immobilier 550
en encours au 30/09/2020 Collaborateurs au 30/09/2020
& Actifs Financiers
Investissements Durables Multi-boutique Crédit Mutuel
couvrant toutes classes d’actifs asset manager Nord Europe
Actionnaire
SOURCE: LA FRANÇAISE, 30/09/2020
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLA FRANÇAISE
UN ASSET MANAGER MULTI-BOUTIQUES SINGULIER PAR SES EXPERTISES EN IMMOBILIER ET ACTIFS
FINANCIERS
Direction Investissement Durable
& Plateforme de recherche extra-financière
Pilier actifs financiers Pilier Immobilier
Plateforme Innovation
Valeurs Financement
mobilières alternatif
FRANCE INTERNATIONAL
Private Equity & Innovative
Managers
Plateforme
Marketing et Commerciale commune
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLA FRANÇAISE – PILIER IMMOBILIER
DES ENCOURS EN FORTE PROGRESSION
Evolution des encours Pilier ACTIFS IMMOBILIERS
immobiliers Répartition des encours
ENCOURS SOUS GESTION par secteur
25,3 Mds € en actifs financiers
3%2%
25,4 Mds € en immobilier 1%
2020 24,8
1%
2019 23,6
11%
6%
2018 19,2
50,7 Mds € 2017 16,2 12%
64%
2016 14,5
2015 13,2
2014 11,5
Bureaux Commerces
Résidentiel Activités
La clientèle internationale représente 2013 9,7
Vignobles Résidences gérées
22 % 2012 7,8 Hôtels Autre
des encours sous gestion
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFNOTRE STRATÉGIE
D’INVESTISSEMENT
www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLES CONVICTIONS DE LA FRANÇAISE
Le bureau reste la classe d’actifs la plus liquide
L’incontournable prise en compte des critères extra-financiers
Diversification entre typologie d’actifs
Diversification géographique
Le retour de la rémunération des risques ouvre des opportunités
d’investissement pour les stratégies value-add
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLE BUREAU, CLASSE D’ACTIFS LA PLUS LIQUIDE
CONCENTRATION DE LA DEMANDE SUR LES ACTIFS RÉPONDANT AUX NOUVEAUX USAGES
Centralité Accessibilité Mixité urbaine
Connectivité Flexibilité Modularité
Boulevard Charles de Gaulle, Malakoff Parmentier,SOURCE:
Paris 10 30/09/2020
LA FRANÇAISE,
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFL’INCONTOURNABLE PRISE EN COMPTE DES CRITÈRES ESG
L’extra-financier est en passe de devenir un pilier de la valorisation des immeubles
➢ Réductions des consommations énergétiques et des
émissions de CO2 ➢ Sécurité et santé des occupants
➢ Recours aux énergies renouvelables
➢ Implication de toutes les parties
➢ Un large éventail de services prenantes
www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFDIVERSIFICATION ENTRE TYPOLOGIE D’ACTIFS
Des actifs défensifs décorrélés des cycles économiques
Résidentiel
- Un équilibre offre/demande porteur dans les zones tendues
Résidentiel géré
- Une offre résidentielle ciblant des segments de population spécifique et offrant des taux de rendement proche de l’immobilier tertiaire
Actifs santé
- Une démographie favorable
Résidence étudiante RSS Cesson-
Babel community, Marseille Résidence étudiante, Bordeaux
Gif sur Yvette Sévigné
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFDIVERSIFICATION GEOGRAPHIQUE
Une reprise économique différenciée
L’Allemagne: moteur économique de la zone euro
Les Pays-Bas: les bienfaits du « confinement intelligent »
Londres restera Londres … sur le long terme
Danzigerkade 16,
Am Seestern 5, Dusseldorf Bartholomew Close, Londres Porsche, Stuttgart
Amstedam
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFLE RETOUR DE LA RÉMUNÉRATION DU RISQUE
Commerce
Un repricing entamé avant la crise sanitaire Rémunération du risque additionnel des actifs
secondaires comparé aux actifs prime
Actifs de tourisme 300 pbs
Des poches résilientes moins dépendantes du
250 pbs
tourisme international
200 pbs
Locaux d’activité
Impact positif des phénomènes de réindustrialisation 150 pbs
et de relocalisation
100 pbs
Conversion des bureaux obsolètes
50 pbs
Reconstruire la ville sur la ville
0 pbs
La Défense (?)
mars-08
mars-09
mars-10
mars-11
mars-12
mars-13
mars-14
mars-15
mars-16
mars-17
mars-18
mars-19
mars-20
sept-07
sept-08
sept-09
sept-10
sept-11
sept-12
sept-13
sept-14
sept-15
sept-16
sept-17
sept-18
sept-19
sept-20
Un marché de grandes transactions qui a toujours su
s’adapter
DÉCEMBRE 2020 - IEIF 01/12/2020 www.la-francaise-com Document destiné aux investisseurs professionnels au sens de la directive MIFQuestions
Réponses
Pierre Schoeffler Richard Malle Virginie Wallut
Senior Advisor IEIF et Global Head of Directeur Recherche et
Conseiller du Research ISR immobiliers
Président LA BNP PARIBAS REAL LA FRANCAISE
FRANCAISE ESTATELes prochains rendez vous de l’IEIF
Mardi 8 décembre 2020
Immobilier Responsable : quelles tendances en 2020 ?
Isabelle Clerc (AG2R La Mondiale)
Véronique Donnadieu (ASPIM)
Les Jean-Eric Fournier (Covivio et FSIF)
Christian de Kerangal (IEIF)
prochains Loïs Moulas (OID)
rendez-vous
IEIF Mercredi 16 décembre 2020
Financement de l'immobilier des professionnels :
vers un resserrement des conditions de crédit ?
Vladislava Iovkova (PwC Strategy&)
Charles-Henri de Marignan (IEIF)
Denis Moscovici (IEIF)
Thierry BERNARD (Natixis)
Gilles CASTIEL (SCOR Investment Partners)
Olivier COLONNA D'ISTRIA (Socfim)
Priscilla LE PRIELLEC (La Banque Postale)Mercredi 27 janvier 2021 – 8h15 – 17h30
Webinaire – 2 décembre 2020 32MERCI
www.ieif.fr @IEIFinfo /company/ieif/Vous pouvez aussi lire
