DOSSIER DE RÉALISATION DE ZAC - ZAC la CHARMERAIE Boissy-Saint-Léger - 02 juin 2017
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ZAC la CHARMERAIE
Boissy-Saint-Léger
DOSSIER DE RÉALISATION DE ZAC
_________________________
02 juin 2017
ZAC la Charmeraie – Dossier de réalisation – Rapport de présentation Version du 19/06/2017
SOMMAIRE
PRÉAMBULE ......................................................................................................................................................................................................................................................... 3
1. PRÉSENTATION DE LA ZAC .................................................................................................................................................................................................................... 4
2. LE PROGRAMME DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS A RÉALISER DANS LA ZONE ....................................................................................................................... 6
VOIES ET STATIONNEMENT .................................................................................................................................................................................................................................... 7
RESEAUX ............................................................................................................................................................................................................................................................... 9
ESPACES VERTS ................................................................................................................................................................................................................................................... 11
ÉQUIPEMENTS PUBLICS ............................................................................................................................................................................................................................... 12
3. PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS A RÉALISER DANS LA ZONE ...................................................................................................................... 13
4. MODALITES PRÉVISIONNELLES DE FINANCEMENT DE L’OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT, ÉCHELONNÉES DANS LE TEMPS ......................... 14
5. COMPLÉMENT DE L’ÉTUDE D’IMPACT ............................................................................................................................................................................................ 16
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Présentation – Programme des équipements publics – Programme global des constructions – Modalités prévisionnelles de financement – Complément de l’étude d’impact
ZAC la Charmeraie – Dossier de réalisation – Rapport de présentation Version du 19/06/2017
PRÉAMBULE
Le présent document constitue le dossier de réalisation de la Zone Le complément à l’étude d’impact de l’opération ayant été prise en
d’Aménagement Concerté (ZAC) la Charmeraie, initiée par la Ville de compte au titre de la procédure du dossier de création de la ZAC est ainsi
Boissy-Saint-Léger. présenté dans le cadre du présent dossier.
Par délibération en date du 7 février 2014, la Ville approuve le dossier de
création de ZAC et précise le programme prévisionnel des constructions.
Par délibération en date du 29 juin 2015, la Ville désigne Sadev 94 comme
aménageur.
Le 23 septembre 2015, Sadev 94 et la Ville signent le traité de concession
de la ZAC.
Au regard de l’article R.311-7 du Code de l’urbanisme, le présent dossier
de réalisation de ZAC comprend :
Le projet de programme des équipements publics à réaliser dans
la zone ;
Le projet de programme global des constructions à réaliser dans
la zone ;
Les modalités prévisionnelles de financement de l'opération
d'aménagement, échelonnées dans le temps.
Par ailleurs, il complète en tant que de besoin le contenu de l’étude
d’impact mentionnée à l’article R.311-2, notamment en ce qui concerne
les éléments qui ne pouvaient être connus au moment de la constitution
du dossier de création de ZAC.
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Présentation – Programme des équipements publics – Programme global des constructions – Modalités prévisionnelles de financement – Complément de l’étude d’impact
ZAC la Charmeraie – Dossier de réalisation – Rapport de présentation Version du 19/06/2017
1. PRÉSENTATION DE LA ZAC
Le projet est localisé dans la commune de Boissy-Saint-Léger, dans le La constuction d’environ 46 500 m² de logements dont environ 43
département du Val-de-Marne (94). La ZAC s’étend sur 6,9 hectares 500 en accession libre et environ 3 000 m² en accession à prix
environ, au nord-ouest de la commune, dans le quartier de la Haie maitrisé ;
Griselle. La démolition/reconstruction du foyer Adoma sous réserve de
l’obtention de financements ;
Aujourd’hui, le quartier est marqué par la présence d’un centre La création d’environ 7 300 m² de locaux commerciaux, d’activités
commercial vieillissant d’environ 27 000 m², présentant une offre et/ou de services en pied d’immeuble, dont environ 3 000 m²
commerciale peu attractive et un taux élevé de vacance. seront dédiés à une surface alimentaire, locomotive des
commerces du quartier ;
La ZAC la Charmeraie a pour objet la démolition de ce centre commercial Un kiosque, lieu de socialbilité ;
afin de libérer le foncier et de recomposer un quartier de ville ouverte, Une maison des jeunes ;
dans l’esprit du « parc habité », laissant ainsi une place généreuse aux Des locaux associatifs ;
espaces verts. 100 places de parking public ;
La démolition de la passerelle d’accès à la gare RER pour la
Les objectifs de l’opération d’aménagement sont les suivants : création d’un nouveau parvis d’accès à la gare.
Préserver et développer une activité commerciale dans le
quartier de la Haie Griselle ;
Garantir et renforcer la mixité sociale du quartier ;
Offrir à la population un ensemble satisfaisant de services publics
et de commerces ;
Contribuer au désenclavement du quartier ;
Assurer des parcours résidentiels.
Ces objectifs seront déclinés à travers la mise en œuvre du programme
suivant :
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Présentation – Programme des équipements publics – Programme global des constructions – Modalités prévisionnelles de financement – Complément de l’étude d’impact
ZAC la Charmeraie – Dossier de réalisation – Rapport de présentation Version du 19/06/2017
Plan masse indicatif.
Source : ARC.AME - phase AVP
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2. LE PROGRAMME DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS A RÉALISER DANS LA ZONE
SUPERFICIE ESTIMATION € HT PRISE EN CHARGE PRISE EN CHARGE GESTIONNAIRE
NATURE DES OUVRAGES Total
APPROXIMATIVE coût travaux Ville Aménageur FUTUR
(+hono tech + MOE)
CRÉATION DE VOIES NOUVELLES
Rue est-ouest 1530 m² 450 000 30 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Rue place du forum prolongée
340 000 23 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
dont environ 450 m² dans l'emprise ZAC 1130 m²
CRÉATION DE VOIES PIÉTONNES
Mail piéton
680 000 45 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
dont environ 3500 m² dans l'emprise ZAC 4260 m²
Allée nord/sud 2930 m² 336 000 22 000 0% 100% ASGE
Sente du Forum 880 m² 85 000 6 000 0% 100% ASGE
Venelles cœur d'ilot 620 m² 19 600 1 300 0% 100% ASGE
REQUALIFICATION DE VOIES EXISTANTES
Rue Gaston Roulleau requalifiée 1710 m² 244 000 16 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Avenue Charles de Gaulle requalifiée 7030 m² 1 290 000 85 000 0% 100% Département
AMENAGEMENTS PAYSAGERS
Place du Forum et son prolongement "la Clairière" 4810 m² 700 000 47 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Aménagement paysager dalle P1 (en cours d'étude) 2500 m² 250 000 17 000 0% 100% ASGE
Lac urbain 1270 m² 650 000 43 000 0% 100% ASGE
Parvis de la gare RER - accès 700 m² 500 000 33 000 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Placette (devant la barre de bureaux - Avenue CdG) 1550 m² 280 000 18 400 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
EQUIPEMENTS DE QUARTIER
Maison des jeunes 450 m² SDP 700 000 47 600 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Locaux associatifs 200 m² SDP 210 000 14 280 0% 100% Ville de Boissy-St-Léger
Parking public 100 places à définir 2 000 000 13 200 000 0% 100% à définir
Gymnase 1850 m² SU 4 050 000 600 000 95% 5% Ville de Boissy-St-Léger
Réhabilitation (ITE) Ecole Edmond Rostan n.c. 650 000 90 000 95% 5% Ville de Boissy-St-Léger
TOTAL 13 434 600,00 14 338 580,00
Les superficies ainsi que les coûts travaux et honoraires techniques sont donnés à titre indicatifs et seront précisés dans la suite des études.
Concernant le gymnase et l’école Edmond Rostand un fond de concours à verser par le concessionnaire au concédant est inscrit au traité de concession.
GPSEA assurera la gestion du futur réseau d’assainissement de la ZAC.
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VOIES ET STATIONNEMENT
Voies routières
Le projet prévoit la création de 2 voies de desserte qui structurent le
quartier sur un axe est-ouest permettant de relier les deux extrémités de
l’avenue Charles de Gaulle qui ceinture le quartier.
Une première voie, située au nord, dans le prolongement de la voie
pompier existante au sud de la place du Forum actuelle, sera réalisée à
des fins de desserte des parkings souterrains situés dans la zone. A sens
unique, elle classée en zone 30 avec un point d’attention particulier au
droit de la traversée de la grande place formée par la place du Forum et la
Clairière. Aucune place de stationnement ne sera aménagée le long de
cette voie.
Une seconde voie, située dans la partie sud de la ZAC, sera également
créer afin de desservir les entrées parkings des lots de logements.
Également à sens unique, cette voie sera elle aussi classée en zone 30. Elle
ne comportera aucune place de stationnement et sera bordée de noues
paysagères.
Circulations douces Le mail piéton est l’axe structurant majeur du quartier. Il mène à la gare
Dans la continuité du quartier de la Haie Griselle dans laquelle la ZAC RER dont l’accès sera rapporté au niveau du sol dans le cadre des travaux
vient s’installer, la priorité est donnée aux piétons. Ainsi les circulations de la ZAC (suppression de la passerelle existante). Il longe l’ensemble des
douces occupent une place prépondérante. On peut distinguer 4 types de commerces qui seront installés en pied d’immeuble des nouvelles
cheminements piétons, des plus structurants au plus petits qui viennent constructions de la ZAC. Son gabarit sera généreux et des espaces
irriguer l’ensemble du quartier en apportant des porosités plus fines. paysagers viendront atténuer la minéralité de l’ensemble. On notera
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notamment la présence de noues plantées et d’une séries de petits lacs stationnement public seront réalisées. Ce parc de stationnement sera
urbains. géré dans un cadre mutualisé dont le montage juridique reste à définir.
Dans un gabarit moindre, l’allée piétonne nord/sud permet de relier le
mail piéton et la Clairière (extension de la place du Forum existante),
jusqu’au sud de la ZAC. Cette allée dessert notamment tous les accès
piétons des plots de logements qui la bordent. Elle fait également l’objet
d’un traitement paysager soigné et accueille un réseau de noues plantées.
La sente piétonne du Forum reprend le tracé nord/sud d’un axe piéton
existant. Plus étroite que l’allée décrite ci-dessus elle occupe néanmoins
les mêmes fonctions de desserte des accès piétons des logements.
Enfin, le projet prévoit la création de venelles entre les ilots, permettant
des respirations et des traversées des cœurs d’ilots paysagers.
Stationnement
L’ensemble du stationnement s’effectue en sous-sol.
Chaque plot de logement dispose en sous-sol du nombre de places de
parking nécessaire conformément au PLU. Aucune place de
stationnement n’est prévue en surface.
Dans le lot 2, un parking d’environ 300 places sera aménagé. Une
quarantaine de places seront destinées aux logements situés sur ce lot.
Une soixantaine seront à usage des commerces. 100 places seront Le nombre précis de place de stationnement sera fonction du projet définitif et du
reservées pour l’immeuble de bureaux existant. Et enfin, 100 places de règlement applicable sur la zone Ces données sont susceptibles d’évoluer. Source :
ARC.AME – phase AVP
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RESEAUX La gestion des eaux pluviales du domaine public
Les eaux pluviales du domaine public seront gérées essentiellement par :
Eaux usées des noues attenantes aux voiries
Le réseau d’assainissement des eaux usées sera constitué d’un réseau des espaces verts en creux « inondables » de type jardinière
principal de collecte en gravitaire et se raccordera sur le réseau existant situés sur les chemins préférentiels de l’eau
avenue Charles de Gaulle. des lacs urbains situés en aval du système de gestion des eaux
pluviales et qui contribueront à la mise en scène de l’eau au sein
Eaux pluviales de la ZAC.
L’assainissement du projet sera de type séparatif. Pour la gestion des eaux La profondeur des noues et des espaces verts en creux sera de l’ordre de
pluviales, il sera fait recours aux techniques alternatives. Ces techniques 0,50 m maximum pour une emprise de 3,00 à 4,00 m, afin d’améliorer
de gestion intégrée consistent à stocker les eaux pluviales au plus près du leur intégration paysagère et faciliter également leur entretien.
lieu de précipitation, puis à les restituer, par infiltration et/ou à débit
régulé vers l’exutoire naturel. La gestion intégrée consiste à utiliser les Les espaces verts (noues et jardins en creux) seront soit simplement
eaux pluviales comme éléments à part entière dans les aménagements engazonnés soit plantés de plants hélophytes (iris, carex, joncs) possédant
urbains. Les équipements liés à l’eau assurent alors leur première une fonction épuratoire.
fonction de gestion hydraulique (collecte, stockage,…) mais permettent
également de valoriser les aménagements à différentes fins. On parle La continuité hydraulique amont aval sera obtenue par la mise en œuvre
alors de plurifonctionnalité des ouvrages. La gestion intégrée présente de d’ouvrages tels que des redans béton qui pourront venir ponctuer les
nombreux avantages : noues afin de maximiser leur volume de remplissage (cf. ci-dessous).
La valorisation des aménagements par des espaces dédiés à l’eau
(jardins pluviaux, espaces verts creaux, noues,…) ;
La limitation des ruissellements par le stockage de l’eau « à la
source » ;
Le respect du cycle naturel de l’eau et le rechargement des
nappes en favorisant l’infiltration ;
La prise en compte des épisodes pluvieux exceptionnels ou la
répétition d’épisodes pluvieux.
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Une surverse exceptionnelle au-delà des pluies décennales sera organisée
à l’aval vers les lacs existants du quartier de la Haie Griselle, au nord de la
ZAC la Charmeraie. Ce principe permet d’assurer la continuité hydraulique
sur le site.
La gestion des eaux pluviales des lots privés
Chaque constructeur a l’obligation réglementaire de stocker 100% des
eaux pluviales de l’épisode décennal sur sa parcelle.
Les eaux pluviales des surfaces impérméabilisées (toiture, voiries,…)
seront gérées par le biais d’outils de gestion intégrée :
Toitures stockantes ;
Chaussées réservoires ;
Tranchées et structures drainantes ;
Noues, jardins en creux, etc…
Au-delà de cet épisode pluvial décennal, les eaux seront gérées par des
dispositifs de surverses permettant de faire transiter les trop-plains des
ouvrages privés vers les espaces publics. Ces dispositifs seront localisés au
point bas des parcelles et à proximité des ouvrages des espaces publics.
Il sera interdit de rejeter des eaux pluviales privatives sur les espaces
publics sans tamponnement préalable dans des ouvrages dimensionnés
sur la base d’une pluie d’occurrence décennale.
Adduction en eau potable et défense incendie La défense incendie sera assurée par des hydrants localisés le long des
A partir de la conduite principale et via les fourreaux installés sur les voies de desserte de l’opération conformément à la législation en vigueur.
espaces publics, la desserte en eau potable se fera au fur et à mesure de
la commercialisation des lots.
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Réseau d’éclairage public
Le dispositif d’éclairage variera en fonction des types de voie : ESPACES VERTS
Mât aiguille ;
Candélabre voirie simple ; L’enjeux du projet est de diffuser l’ambiance et la qualité paysagère
Candélabre piétonnier simple ; existante dans le quartier de la Haie Griselle sur l’ensemble de la ZAC la
Colonne d’éclairage publique diffusante, etc… Charmeraie par le déploiement d’un parcours végétal et d’une succession
de bassins. L’objectif est de privilégier un maillage de circulations douces,
Les niveaux d’éclairement varieront eux aussi en fonction des typologies de valoriser la qualité des aménagements publics et paysagers et de
d’espaces publics. Il est envisagé un niveau d’éclairement entre 7,5 lux renforcer la présence de l’eau « identité du quartier».
pour les cheminements pietons et 30 lux pour les zones à contraintes
particulières. Ces données seront à affiner lors des études d’éclairement. Le quartier nord de la Haie Griselle au sein duquel vient s’insérer la ZAC la
Charmeraie se caractérise par une implantation du bâti dans de vastes
Réseau de télécommunications espaces verts où fleurissent une multitude d’espaces publics. Conçu dans
L’ensemble de l’opération sera desservie en génie civil pouvant accueillir les années 70, le quartier de la Haie Griselle connait le développement de
les opérateurs de fibre optique. nombreuses espèces végétales qui constituent aujourd’hui une solide
trame paysagère qui donne à l’ensemble une ambiance de véritable parc
Distribution Basse et Haute tension habité.
Il est souhaité un bouclage HTA et MT de part et d’autre de la ZAC. L’un des principaux enjeux du projet est donc d’inscrire la ZAC la
L’aménageur est en attente de l’étude détaillée d’ENEDIS de la desserte Charmeraie dans la contiuité de de cette qualité paysagère existante, qui
en HTA, MT et BT de la ZAC, actuellement en cours. doit constituer le fil conducteur de la cohérence d’ensemble. Ainsi, pour
poursuivre cette atmosphère paisible où les cheminements piétons,
Réseau gaz courbes et labyrinthiques, viennent assurer la desserte du quartier, la ZAC
L’ensemble de la ZAC sera raccordée au gaz. Une étude détaillée est la Charmeraie prolonge cette conception de « parc habité ». Ainsi, de
actuellement en cours par GRDF. larges espaces au sol seront ouverts et accessibles à tous.
Chaque lot reprend ainsi le principe de l’îlot ouvert très perméable et sera
Gestion des déchets conçu comme un véritable jardin.
La collecte des déchets de la ZAC suivra le même fonctionnement que sur
le reste de la commune.
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ÉQUIPEMENTS PUBLICS
La ZAC acceuillera les équipements publics suivants :
La maison des jeunes
Des locaux associatifs
Un parking public
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3. PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS A RÉALISER DANS LA ZONE
Le projet permettra la réalisation d’environ 46 500 m² SDP de logements
en accession libre dont une part minoritaire en accession aidée (environ N° lot Destination m² SDP
3 000 m² SDP). Logements libres 6 387
Commerces de proximité 623
P Lot 1
locaux mixte d'activité 312
De plus, le projet propose la création d’environ 4 500 m² SDP de H
Maison des jeunes - Salle de la Pinède 450
commerces dont environ 3 000 m² SDP seront affectés à une surface A
Logements libres 2 812
alimentaire. Les commerces seront implantés en pied d’immeuble, autour S
Surface alimentaire (locomotive) 2 937
de la Clairière (continuité de la place du forum existante) et le long du E
Lot 2 Commerces de proximité 712
mail piéton. Bureaux existants (9 000 m² - pm) pm
1
Parking public pm
Des locaux d’activités seront également créés pour une surface d’environ Lot 10 Foyer Adoma (démolition/reconstruction) 5 925
2 800 m², répartis principalement le long de l’avenue Charles de Gaulle, Logements libres 6 388
Lot 3
en pied d’immeuble. Locaux mixtes d'activités 349
Logements libres 5 393
Lot 4
La démolition/reconstruction du foyer Adoma (environ 5 900 m² SDP) sera Commerces de proximité 256
P
également réalisée, sous réserve de l’obtention des financements Logements libres 4 662
H Lot 5
nécessaires. Locaux mixtes d'activités 647
A
Logements PSLA 2 983
S Lot 6
Enfin, le projet prévoit la création d’environ 650 m² SDP d’équipements Locaux mixtes d'activités 490
E
publics répartis entre une maison des jeunes et des locaux associatifs. Lot 7 Logements libres 4 653
Logements libres 5 774
2 Lot 8
Locaux mixtes d'activités 327
La division des lots et les m² SDP constructibles pour chacun des lots dans
Logements libres 7 452
le tableau ci-contre sont suceptibles d’évolution. Ces données sont
Lot 9 local associatif 200
données à titre indicatif.
Locaux mixtes d'activités 665
TOTAL (compris Adoma) 60 397
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4. MODALITES PRÉVISIONNELLES DE FINANCEMENT DE L’OPÉRATION
D’AMÉNAGEMENT, ÉCHELONNÉES DANS LE TEMPS
Le bilan financier prévisionnel de la ZAC la Charmeraie est présenté sur une durée échelonnée de 2015 à 2025, conformément à la concession
d’aménagement. Il s’appuie sur le le bilan joint au dossier de création de ZAC mais pourrait subir des évolutions en fonction de l’avancement des études.
BILAN FINANCIER PREVISIONNEL ÉCHANCIER PRÉVISIONNEL
RECETTES € HT 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ventes CF 36 100 000 7 100 000 10 000 000 9 500 000 9500000
Total Recettes 36 100 000 7 100 000 10 000 000 9 500 000 9500000
DÉPENSES € HT 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Etudes - 848 500 - 54 498 - 342 408 - 201 774 - 107 308 - 100 887 - 20 808 - 20 817
Acquisitions - 12 300 000 - 251 956 - 12 028 173 - 19 871
Travaux - 16 595 500 - 39 754 - 4 090 375 - 5 121 875 - 5 821 875 - 441 455 - 409 994 - 335 087 - 335 085
Frais généraux - 6 356 000 - 91 935 - 847 079 - 1 204 000 - 1 902 820 - 1 900 500 2 150 365 - 705 369 - 623 992 - 623 992 - 606 678
Total dépenses - 36 100 000 - 251 956 - 146 433 - 1 189 487 - 13 473 701 - 6 120 374 - 7 123 262 - 3 692 318 - 1 167 641 - 1 033 986 - 959 079 - 941 763
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Le phasage ci-dessous est une hypothèse qui doit être travaillée et confirmée avec les différents acteurs concernés.
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5. COMPLÉMENT DE L’ÉTUDE D’IMPACT
Le dossier de réalisation de ZAC complète en tant que de besoin le
contenu de l’étude d’impact mentionnée à l’article R.311-2, notamment
en ce qui concerne les éléments qui ne pouvaient être connus au moment
de la constitution du dossier de création de ZAC.
Des compléments mineurs (compléments, mise à jour) ont été apportés
directement dans l’étude d’impact. Cette nouvelle version de l’étude
d’impact est jointe avec le présent dossier de réalisation.
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