ETUDE DE MARCHÉ 2021 Arthur Loyd - EDITION 2022 BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE INVESTISSEMENT - Arthur Loyd Grenoble
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ETUDE DE MARCHÉ 2021
EDITION 2022
BUREAUX
-
ACTIVITÉ
-
COMMERCE
-
INVESTISSEMENT
Arthur Loyd
Grenoble
LE RÉSEAU ARTHUR LOYD EN 2021
Dunkerque
Valenciennes
Lille
Le Havre Amiens
Rouen
Compiègne Soissons Thionville
Metz
Caen
Évreux Reims
Paris Nancy
Brest Alençon
Chartres Strasbourg
Rennes Laval Fontainebleau
Seine et Marne
Le Mans
Lorient
Vannes Orléans Troyes
Mulhouse
Nantes Blois
Angers Besançon
Tours Dijon
Saint Nazaire Bourges
Baie
Mahault
La Roche-sur-Yon
Châteauroux + de 30 ans 380 Collaborateurs
Chalon-sur-Saône
Poitiers Bourg-en-Bresse d’existence qualifiés & motivés
Niort Mâcon
Limoges Vichy
La Guadeloupe La Rochelle Villefranche-sur-Saône
Lyon
La Martinique
Angoulême Clermont Roanne
Ferrand
Chambéry
+ de 70 Agences 4 Structures Transverses :
Périgueux
Brive
Saint Etienne Grenoble
partout en France Investissement – Logistique
Romans-sur-Isère
Bordeaux
Valence - Asset Management –
La Guyane Le Lamentin
Agen Montélimar Études et Recherche
Nice
Nîmes Avignon Var Est
Biarritz Montpellier Aix-en-Provence
Cayenne Toulouse
Pau
3 200 000 m2 3 572 73,4 M€ Leader de l’immobilier
d’Entreprise et de Commerce
commercialisés transactions de chiffre d’affaires en Régions
2 520 000 m2 commercialisés en 2020 2760 transactions en 2020 43 M€ de CA en 2020
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2022 2
ARTHUR LOYD GRENOBLE
PARC SUD GALAXIE
4 rue de l’Octant, 38 130 Échirolles
Tél. : 04 76 43 15 15
E-mail : grenoble@arthur-loyd.com
www.arthur-loyd-isere-savoies.com
3
ARTHUR LOYD GRENOBLE | LA CONNAISSANCE DU MARCHÉ LOCAL
LAURE FERRIER RACHEL BEAUGENDRE GUILLAUME WOUTAZ
Gérante Consultante commerce Responsable d’Agence
06 16 90 57 65 06 50 29 76 68 Consultant activité / Investissement
lferrier@arthur-loyd.com rbeaugendre@arthur-loyd.com 06 03 03 73 19
gwoutaz@arthur-loyd.com
STÉPHANIE BARONCELLI MARIE BERIOT THOMAS FAURE
Consultante bureaux Assistante commerciale / administrative Chargé de communication
06 50 83 60 15 04 76 43 15 15 04 58 17 16 38
sbaroncelli@arthur-loyd.com grenoble@arthur-loyd.com tfaure@arthur-loyd.com
4
LE MARCHÉ DE GRENOBLE EN 2021
INTRODUCTION
Nous avons le plaisir de vous présenter notre édition 2021 de l’étude de marché de
l’immobilier d’entreprise de Grenoble et son agglomération.
Elle aborde l’ensemble du marché de notre agglomération avec une analyse des données
et tendances du Bureau, des Locaux d’Activités et Industriels, du Commerce et de
l’Investissement et dégage les grandes tendances, les valeurs et l’évolution des stocks.
Vous retrouverez également un extrait du baromètre de l'attractivité des métropoles 2021
réalisé par Arthur Loyd au niveau national qui classe Grenoble à la 2ème place des
grandes métropoles sur le plan de l’attractivité, des performances et du dynamisme.
Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que
possible à la compréhension de notre marché et mettre à la disposition des acteurs
économiques et politiques un outil objectif et fiable.
Nous nous tenons à votre disposition pour vous commenter cette étude et répondre à vos
interrogations.
Laure FERRIER
Gérante
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 5
SOMMAIRE
1 2 3 4 5
Introduction Bureaux Activités Commerce Investissement
page. 6 page. 15 page. 24 page. 31 page. 38
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2022 6
1 Introduction
DÉCOUVREZ LE BAROMÈTRE 2021 COMPLET
ATTRACTIVITÉ DES MÉTROPOLES FRANÇAISES ET DYNAMISME DES TERRITOIRES
w w w .art hur - loyd.c om
8
EXTRAIT
Le Baromètre :
4 grandes thématiques pour mesurer l’attractivité
75 indicateurs quantitatifs, mis au point et sélectionné
par le Pôle Etudes & Recherche d’Arthur Loyd pour leur pertinence
DÉCOUVREZ LE BAROMÈTRE 2021 COMPLET
ATTRACTIVITÉ DES MÉTROPOLES FRANÇAISES ET DYNAMISME DES TERRITOIRES
Source : extrait du baromètre ARTHUR LOYD 2021 9
EXTRAIT
Le Baromètre :
4 grandes catégories d’aires urbaines
pour comparer des ensembles cohérents
DÉCOUVREZ LE BAROMÈTRE 2021 COMPLET
ATTRACTIVITÉ DES MÉTROPOLES FRANÇAISES ET DYNAMISME DES TERRITOIRES
Source : extrait du baromètre ARTHUR LOYD 2021 10EXTRAIT
Le Baromètre :
Podium des grandes métropoles
Source : extrait du baromètre ARTHUR LOYD 2021 11EXTRAIT
Les grands enseignements du baromètre de 2021
Source : extrait du baromètre ARTHUR LOYD 2021 12GRENOBLE
GRENOBLE
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2022 13GRENOBLE ET SA MÉTROPOLE
3e commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes
Métropole grenobloise : 49 communes, 670 000 habitants.
2e grande métropole française la plus attractive selon notre
Baromètre national en 2021.
2nd ville où il fait bon étudier : 68 000 étudiants.
L’excellence scientifique et une recherche de niveau mondiale
13 centres de recherche nationaux et internationaux.
Selon une enquête du Figaro Grenoble est, derrière Paris, la ville
française la plus attractive pour installer sa start-up.
Grenoble classée 5e ville la plus innovante au monde en
2013 par le magazine Forbes et 2e ville française la plus innovante
du monde derrière Paris par la plateforme FINOM en 2021.
Située au croisement de trois axes autoroutiers majeurs : A41, A48
et A51.
La métropole a été choisie par l’Europe pour être la Capitale Verte
de l’Europe des transitions en 2022.
Destination touristique prisée : sports d’hiver et loisirs
de montagne.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 142 Le marché des bureaux
L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
EN VOLUME (m2)
La surface de bureaux commercialisée 86 138
en 2021 est de 67 712 m² pour 72 917 m²
en 2020. 72 914
La moyenne décennale étant de 59 365 67 712
m², 2021 reste une très bonne année 62 369
56 543 Moyenne décennale:
pour le marché de bureau.
59 365 m2
39 000
42 885
Cette année est marquée par la commercialisation de
programmes neufs pour 24 855 m², un record sur les 10
dernières années. 24855
La part de clef en main n’est pas portée par des
transactions d’envergure contrairement à 2020 et 2017 où 14027
9 050 9 939
de grands comptes ont boosté ce marché. Nous 8 500 8802 8 100
6675
revenons à des volumes plus habituels.
Sont présentés au sein de l’agglomération Grenobloise 2017 2018 2019 2020 2021
de nombreux programmes qualitatifs en pré Total Dont clés en main Dont neuf
commercialisation. Ils devraient démarrer au cours des 24
prochains mois.
Par exemple : Le Springs et Le Wood sur la presqu’ile, Ils sont, dans leur ensemble, tous labélisés à haute qualité environnementale.
l’Ypsilon et City Zen à Echirolles, l’Impulsion à Inovallée La Loi encadre ses normes de plus À SAVOIR
en plus drastiquement avec la RE 2020 et
Meylan, la restructuration d’envergure du site « Orange les preneurs sont de plus en plus exigeants sur cet aspect dans leur critères de
R&D » sur 16 500 m² et le dernier bâtiment du programme choix.
Les programmes neufs sont pratiquement tous labélisés avec un label
de l’ARTEPARC Meylan qui sera livré en juin 2023. environnemental : HQE, PASSIVHAUSS, BREEAM …
La Loi encadre ces normes de plus en plus drastiquement avec la RE 2020
Le taux de pré commercialisation reste une difficulté et les preneurs sont de plus en plus exigeants sur cet aspect dans leurs
récurrente pour la visibilité clients sur les programmes critères de choix.
neufs. C’est l’enjeu primordial pour répondre aux La mise en œuvre du décret tertiaire à horizon 2030, 240, 2050 avec des
demandes dans le neuf. obligations d’objectifs de diminution de consommations vient renforcer
cette dynamique vertueuse.
Laure FERRIER
Gérante
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 16L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
EN NOMBRE – NEUF / 2ND MAIN
Cette année, malgré un léger recul par
rapport à 2020 en nombre de m²
commercialisés (- 7,13 %), le marché reste
bien au dessus de la moyenne décennale
avec + 12 %.
De ce fait, la proportion entre les
163
transactions dans du neuf et du seconde
main revient aux taux habituels.
Rappelons que l’an dernier le total des
surfaces transactées était boosté par les
surfaces de clef en main et neuves
exceptionnellement élevées : 39 000 m². 160 163
131
122
Le nombre de transactions à la location reste
élevé et supérieur à l’acquisition. Ceci est
98
TRANSACTIONS
inversement proportionnel au ratio des
demandes actives.
Si les demandes à l’acquisition ont tendance
tous les ans à être majoritaires cela ne se
ressent pas dans les chiffres par manque de 2017 2018 2019 2020 2021
produits sur le marché.
Deux facteurs pourraient expliquer cette
tendance :
61%
2 2
▪ les programmes neufs qui pourraient
répondre à ces demandées ne sont location
malheureusement pas en phase avec le 36%
timing des preneurs. Neuf
▪ les biens disponibles sont vieillissants et ne
répondent plus aux exigences des
entreprises de plus en plus attentives à la
qualité des espaces de travail et la
qualité environnementale du bâti.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 17STOCK DISPONIBLE
151 000
145 000
136 000
116 500
À SAVOIR
Le stock croissant depuis ces quatre
dernières années reste vieillissant.
90 313 88 247
Les preneur demandent souvent au
bailleur la réalisation de travaux de
remise à niveau des locaux. Selon la
nature des travaux, la franchise de
loyer peut être un levier de
négociation afin de pouvoir porter des
24 949 travaux importants.
10 600 Point positif : Les programmes neufs ou
9 500 7 573 5 973 4 306 de lourde restructuration à réaliser
durant les prochaines années
viendront renouveler la parc tertiaire
de l’agglomération.
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Total Dont neuf
Encore cette année , et depuis 4 ans, nous constatons une hausse du stock disponible pour atteindre un nouveau record : 151 000 m².
Nous pourrions nous réjouir et imaginer que cela nous permettrait de répondre aux demandes utilisateurs, mais malheureusement le niveaux
des prestations de ce stock est loin d’être à la hauteur des attentes des entreprises.
En effet, et de façon de plus en plus marquée, les prospects ont un cahier des charges qui va bien au delà d’un besoin en m² et un format
d’agencement répondant à leur organisation. Leurs critères incluent également :
- La qualité de vie au travail : celle proposée en interne par l’entreprise mais aussi par l’environnement immédiat au quotidien : les
transports, les commodités alentours, (restauration, possibilité de faire du sport, services divers ...), le réseau de pistes cyclables.
- La qualité environnementale du bâtiment, notamment en terme de consommations énergétiques. Mais aussi en terme de qualité
environnementale du bâti : par exemple les informations demandées sur les matériaux de construction bas carbone ou les DPE en amont
de la négociation des baux.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 18RÉPARTITION DES TRANSACTIONS
Nord de l’agglomération La répartition au niveau de l’agglomération des transactions
confirmerait la tendance de la hausse de l’attractivité du Sud
Grenoblois avec un passage de 8% en 2018, 18% en 2019, un
bond en 2020 avec 42 % et un taux de 24 % pour 2021.
Le centre de Grenoble reprend quelques points pour atteindre 38
8% % après un recul en 2020 à 15% à la faveur du Sud de
Territoire du l’agglomération.
30%
Grésivaudan
GRANDALPE, ce projet de renouveau urbain et de requalification
d’envergure prend forme sur les communes d’Echirolles, d’Eybens
Grenoble 38% et de Grenoble.
- Le Pixel sera livré d’ici l’été ;
- Le site d’ATOS est bien avancé ;
- Le programme d’Artelia a démarré ;
- L’Ypsilon, limitrophe avec Artelia est en pré-commercialisation.
- Le City Zen également au niveau de la RAMPE à Echirolles
24% - Celui du site de la Gare TER sur l’ancien site de BULL aujourd’hui
ATOS, est en gestation;
- Les travaux au niveau de Grand Place avancent grand train.
Sud de l’agglomération Le nord de l’agglomération, comme à son habitude, garde la
faveur des utilisateurs de locaux d’activité et industriels.
L’accessibilité directe aux axes LYON/VALENCE reste
déterminante dans cette tendance qui se confirme d’année en
année.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 19VALEURS MOYENNES
LOCATION / ACQUISITION
GRENOBLE
Bureaux Neuf Ancien La tendance à la hausse de l’an dernier se confirme au niveau des quartiers de
Bouchayer-Viallet et de la Presqu’Île dont les valeurs de marché sont entre 175 et 190 €
Location HT/m²/an. Suivi par les programmes d’Inovallée Meylan et Montbonnot entre 160 et 165
175 – 190 € 140 – 160 €
€ / m²/an HT HC € HT/m²/an.
Acquisition Exemple de programmes :
2 580 – 3 000 € 1700 – 2 000 €
Le Spring (13 675 m²), Le Wood (6345 m²), Le Craft (2522 m², People Connect (12 400 m²
€ / m² HT HC
dont 3100 m² de bureaux) sur la presqu’ile, le Zento sur Bouchayet viallet.
Et à Inovallée Meylan/Montbonnot : L’impulsion (5441 m²), L’Arteparc Meylan (27 000
GRÉSIVAUDAN m²), Les Terrasses (2400 m²).
Bureaux Neuf Ancien Les terrains se raréfiant les promoteurs et propriétaires se doivent d’être inventifs pour
requalifier des sites et/ou totalement les démolir pour « créer » du foncier.
Location
160 –165 € 110 – 140 €
Avec la RE 2020 (pour Réglementation Environnementale 2020), le décret tertiaire vient
€ / m²/an HT HC
confirmer et renforcer la volonté de l’état d’engager les propriétaires et locataires à la
Acquisition rénovation énergétique du parc tertiaire existant. D’ici à 2050 en 3 seuils : 2030 puis 2040
2 500 – 2 650 € 1 600 – 2 000 € et enfin 2050, sont imposés des objectifs drastiques de consommation à la baisse.
€ / m² HT HC
PÉRIPHÉRIE
À SAVOIR
Bureaux Neuf Ancien Somme des loyers en € au m2
Calcul des valeurs moyennes =
Nombre de transactions
Location
155 – 165 € 90 – 135 €
Les valeurs étant des moyennes, celles-ci évoluent également
€ / m²/an HT HC
en fonction de la taille et de la qualité de l’actif.
Acquisition
2 150 – 2 350 € 900 – 1 700 €
€ / m² HT HC
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 20INOVALLÉE FÊTE SES 50 ANS
50 ANS D’INNOVATION : ARTHUR LOYD ET INOVALLÉE :
Terreau d’origine d’une fertilisation Depuis sa création en 1989, Arthur Loyd
croisée, la technopole Inovallée, à Grenoble s’investit dans la
Meylan et Montbonnot, fête ses 50 ans commercialisation de biens à Inovallée et
d’innovation technologique et dans le bassin du Grésivaudan. Cet
scientifique. Inovallée, ce sont 347 engagement se traduit par l’installation
entreprises qui représentent 11 400 de dizaines d’entreprises au sein de la
emplois. La technopole est dotée de trois technopole. Actuellement, Arthur Loyd
grands centres de recherche que sont propose plusieurs offres au cœur de la
Orange Labs, l’Inria et Naver Labs, le technopole, dont l’Arteparc. Ce
leader Coréen de l’intelligence artificielle. nouveau parc tertiaire de troisième
Les entreprises technologiques génération mixe en format campus des
représentent 70 % du vivier et 91 % des laboratoires / ateliers, bureaux, un bel
emplois. Les sociétés de services, quant à espace de coworking et une conception
elles, représentent 30 % des entreprises et responsable poussée et aboutie.
Arteparc Meylan, parc tertiaire mixte de troisième génération
9 % des emplois. Arteparc est un bel emblème
d’attractivité, qui passe par la qualité de
vie au travail et le renouvellement urbain.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 21NOS OFFRE DISPONIBLES
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divisibles à partir de 384 m² divisibles à partir de 1800 m² divisibles à partir de 865 m² divisibles à partir de 220 m²
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480 m2 2 849 m2 2 486 m2 2 759 m2
divisibles à partir de 252 m² divisibles à partir de 537 m² divisibles à partir de 138 m²
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 22LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2021
CONCLUSION
L’évolution des tendances et des attentes en immobilier de bureaux que nous voyions apparaître ces dernières années s’est
accélérée avec la crise sanitaire que nous traversons :
La généralisation du télétravail amène les entreprises à repenser leurs modèles d’organisation en matière d’agencement de leurs
locaux mais également en termes de d’organisation du travail.
Cela oblige certes un changement radical d’organisation managériale en interne mais permet de mettre en place du flex office
et ainsi d’optimiser le nombre de m² loués pouvant parfois atteindre une diminution de 30% des surfaces. Dans une même
enveloppe budgétaire il est alors possible d’augmenter son niveau d’exigence et donc de monter en gamme.
Les attentes et le niveau d’exigence au niveau du confort sur le lieu de travail évoluent : les espaces de détente se généralisent
voir se systématisent : salle de pause, espace de sieste, mam's room… ainsi que les exigences en matière de qualité
environnementale des bâtiments. Les preneurs sont de plus en plus regardants notamment sur les consommations énergétiques.
Les attentes en matière de service aux environs des sites sont presque incontournables : outre les transports classiques et mode de
transports doux, des demandes sont fréquentes quant à la restauration, services de proximité, salle de sport, les crèches …
Tous ces constats iront certainement de pair avec le dynamisme ou la perte de vitesse de certains secteurs pauvres en transports
ou en services de proximité.
Un facteur parfois déterminant dans le choix des implantations que nous n’avons pas encore évoqué : le parking.
Certains programmes pourront être délaissés s’il n’y a pas un réseau dense de transports pour compenser la pénurie de
stationnement découlant de mise en œuvre du PLUI.
Laure FERRIER
Gérante
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 233 Le marché de l’activité
L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
EN VOLUME (m2) – NEUF / 2ND MAIN
Moyenne décennale
137 591
116 613 m2
123 547
117 151
113 628
L’impact de la crise sanitaire aura été
sans effet sur l’agglomération 101 232
grenobloise, si l’on en juge par le haut
niveau de surface placée : 117 151 m²
en hausse de plus de 16 % par rapport
à l’année précédente.
Ce score s’explique notamment par une explosion de la
part du Neuf, passant de 3 689 m² en 2020, à 11 389 m²
durant 2021 (augmentation de 208 % !).
31 125 29 461 27 494
22 823
Hormis cela, ce haut niveau de surface placée résulte du 16 402
dynamisme de notre territoire, et d’entreprises « multi- 11 389
5 014 6 390 4 167 3 689
sectorielles », dont certaines fonctionnent très bien même
dans un contexte de crise.
2017 2018 2019 2020 2021
Guillaume WOUTAZ
TOTAL DONT CLES EN MAIN DONT NEUF
Responsable d’agence
Activité / Investissement
À SAVOIR
Forte augmentation du Neuf,
Les opérations dites « clé en main » retrouvent le niveau d’avant crise,
Demande soutenue des entreprises High Tech type start-up, passant en phase de production
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 25L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
EN NOMBRE – NEUF / 2ND MAIN
89
Le nombre des transactions est également en
augmentation d’une année sur l’autre.
L’Ancien demeure majoritaire, tant en matière
de vente que de location :
- 12,2 % des locations ont porté sur des locaux 118
neufs. 94
89 89
- 13,43 % des ventes se sont traitées sur des 80
locaux neufs.
TRANSACTIONS
La Location est très majoritaire, avec plus de 64
% du total des transactions réalisées.
2017 2018 2019 2020 2021
Ce constat s’explique toujours et encore par
une faiblesse structurelle de l’offre de locaux à
la vente.
À SAVOIR
Surface moyenne des
2 2
64% transactions en location :
Location 943 m².
87% Surface moyenne des
Ancien
transactions à la vente :
1 121 m².
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 26L’EVOLUTION DE L’OFFRE
LE STOCK DISPONIBLE
180 000
165 787
156 500 151 982
136 700 132 461
122 100
120 500 122 000
76 490
73 441
41 686
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Le stock atteint un niveau véritablement alarmant et inédit ! Cela représente, en rythme de
commercialisation, à peine 3 mois…
La pénurie concerne toutes les typologies de Biens, qu’ils soient neufs, anciens, et quelque soit
la surface (petite ou grande)…
Le dynamisme de notre territoire ne laisse pas entrevoir particulièrement de libération de locaux
à court ou moyen terme.
De même, la tension sur le foncier, ne permet pas d’envisager une Offre neuve en
augmentation qui permettrait de répondre à une partie de la Demande.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 27VALEURS MOYENNES
LOCATION / ACQUISITION
Location Neuf Ancien de qualité Ancien vieillissant
Loyer annuel €/m²
85 € - 95 € 55 € - 70 € 30 € - 50 €
HT HC
Vente Neuf Ancien de qualité Ancien vieillissant
Prix €/m²
1 200 € – 1 300 € 850 € - 1100 € 400 € - 750 €
HT HC
Les valeurs connaissent une forte hausse, étant donné le À SAVOIR
rapport entre l’Offre et la Demande, cette dernière étant, nous
l’avons vu, très majoritaire. Somme des loyers en € au m2
Calcul des valeurs moyennes =
La hausse la plus significative concerne néanmoins les locaux Nombre de transactions
neufs, qui subissent de plein fouet la hausse des matières Les valeurs étant des moyennes, celles-ci évoluent également en
premières et matériaux de construction d’une part, et le fonction de la taille et de la qualité de l’actif.
renchérissement du foncier à bâtir d’autre part.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 28NOS OFFRE DISPONIBLES
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Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 29LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN 2021
CONCLUSION
L’impact du contexte sanitaire aura donc été sans effet sur notre territoire.
Paradoxalement, celui-ci devrait même accroitre encore un peu plus les tensions entre Offre et Demande, étant donné la volonté
politique de relocaliser plusieurs pans économiques à visée stratégique :
▪ Production de médicaments ;
▪ Production de semi conducteurs ;
▪ Production dans le domaine agro-alimentaire.
Le secteur High Tech / start-up est dorénavant à maturité, si l’on en juge par le nombre de recherches de locaux provenant de ses
différents acteurs, et la taille significative des recherches exprimés par certains d’entre eux !
Les acteurs de la supply chain, sont également très demandeurs compte tenu des modes de consommations bien encrés
aujourd’hui chez le Consommateur (E commerce en hausse constante).
Sauf impact majeur résultant du contexte géopolitique actuel (guerre en Ukraine), notre Territoire devrait conserver son
dynamisme économique et son attrait.
Dès lors, le déséquilibre entre Offre et Demande n’est pas prêt de s’arrêter, et l’inflation des valeurs non plus. L’ensemble des
acteurs de l’immobilier d’entreprise, allant des Collectivités aux Utilisateurs finaux, devront faire preuve d’audace et d’inventivité,
afin de permettre l’accroissement du Stock qui ne peut rester à un niveau si faible. Cela passe par la densification et la verticalité
des immeubles industriels et logistiques.
Reste l’effet pervers de cette optimisation foncière, qui risque de venir renchérir le coût du terrain et donc plus généralement celui
de la construction d’Immeubles…
Guillaume WOUTAZ
Responsable d’agence
Activité / Investissement
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 304 Le marché des commerces
LE MARCHÉ DES COMMERCES EN 2021
CONTEXTE
Alors qu’on nous avait prédit le pire, nous constatons que le commerce a tenu bon.
Il est vrai que le « quoi qu’il en coute » a permis de préserver la santé des entreprises et des
commerces. Les prêts garantis par l’état et l’allongement de la durée de remboursement
sont des critères à prendre en compte.
Même si la fréquentation n’est pas encore au niveau d’avant épidémie, les commerces
restent un élément essentiel de la vie locale, nous retrouvons un niveau
de demande pour ouverture de 2019 tant au niveau des indépendants que des enseignes nationales.
Le besoin de lien social et les nouvelles tendances vont pérenniser le commerce physique qui a néanmoins
des enjeux de transformation et d’innovation pour répondre aux attentes des consommateurs. Surtout face à
l’émergence de nouveaux modes de consommation auxquels nous devons répondre : quick commerce,
service à la personne, digitalisation.
Grenoble avec son statut de capitale verte européenne et sa 2eme place des Grandes métropoles les plus
attractives derrière Nantes et avant Strasbourg (Baromètre AL 2021) est une place importante pour les
enseignes nationales et un enjeu pour le développement des acteurs locaux du commerce.
Rachel BEAUGENDRE
Responsable Commerces
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 32LE MARCHÉ DES COMMERCES EN 2021
Les artères commerçantes principales
EMPLACEMENTS N°1 EMPLACEMENTS N°1 bis ZONES COMMERCIALES
Place Victor Hugo Échirolles - Comboire =
(à proximité de Zara) = Grand-Rue =
Saint-Martin d’Hères
=
Rue de Bonne = Rue de Strasbourg = Péri – Champ Roman
Saint-Égrève – Cap des H =
Félix Poulat / Grenette = Rue Saint-Jacques =
Saint-Égrève – Cap 38 =
Rue Lafayette = Rue de la Poste =
Grand-Place =
Caserne de Bonne =
K’store =
Suite à une année 2020 fortement impactée par la crise COVID, on observe sur l’année 2021 une reprise du rythme d’avant-crise avec 93
transactions sur l’agglomération (contre 89 en 2019) mais sur des surface plus petites avec 14 830 m² placés soit un quart de moins qu’en
2019.
Tous les emplacements N°1, N°1 bis ainsi que les Zones Commerciales maintiennent leur attractivité.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 33LE MARCHÉ DES COMMERCES EN 2021
VALEURS MOYENNES
Grands
Commerce N°1 N°1 bis N°2 Périphérie
boulevards
Location -
Loyer annuel 450 – 650 € 200 – 300 € 100 – 140 € 80 – 120 € 90 - 160 €
€ / m² HT HC
Les loyers des emplacements se maintiennent en comparaison à 2020.
Les Droits au Bail, toujours existants en hypercentre, ont tendance à baisser.
Echirolles Comboire
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 34LE MARCHÉ DES COMMERCES EN 2021
PERSPECTIVES
GRAND PLACE :
Alors que les travaux de rénovation du
centre existant se terminent, les travaux
d’extension du centre commercial ont
démarré depuis quelques mois avec la
destruction de l’autopont Marie-
Reynoard pour la création de nouveaux
commerces sur l’extérieur dont de
nombreux restaurants. Ce projet
ambitieux permettra d’accueillir 30
nouvelles enseignes avec des terrasses
extérieures, un espace piéton et surtout
une réhabilitation de la zone située entre
Echirolles et Grenoble
Centre Commercial GRAND’PLACE
NEYRPIC :
Le nouveau centre commercial NEYRPIC
a démarré les travaux fin 2021 en lieu et
place de l’ancienne usine NEYRPIC à
Saint-Martin-d’Hères sur le boulevard
Gabriel-Péri.
L’ouverture est prévue fin 2023 pour ce
nouveau retail park avec l’implantation
de nombreux commerces sur 50 000 m².
Ce programme s’inscrit dans une volonté
de développement innovant et
respectueux de l’environnement.
Centre Commercial NEYRPIC
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 35NOS OFFRE DISPONIBLES
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Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 36LE MARCHÉ DES COMMERCES EN 2021
CONCLUSION
La crise que nous avons traversée avec l’épidémie et celle en cours avec le conflit en Ukraine ainsi que l’augmentation massive
des matières premières amènent les consommateurs à revoir leurs habitudes de déplacement et de consommation au quotidien.
Alors que la COVID nous avait poussés à une attention particulière portée au commerce de proximité, à l’origine des produits, à la
production biologique, c’est aujourd’hui le coût du transport et la crise du pouvoir d’achat qui va conduire la population à se
diriger vers les circuits courts, l’anti-gaspi et les produits de seconde main.
Dans cette dynamique, les commerçants doivent jouer la carte de la proximité et de l’innovation face aux achats en ligne qui
progressent toujours.
L’enjeu de demain est la phygitalisation : la nécessité de passer par la technologie pour créer du lien entre monde numérique et
monde physique tout en favorisant des objectifs de respect du climat avec des zones à faible émission pour le transport et des
économies d’énergie avec le décret tertiaire pour les bâtiments.
Nul doute que certains secteurs tels que la restauration traditionnelle, l’événementiel et le PAP ont encore du mal à se remettre
des mois passés, c’est pourquoi les enjeux précédemment cités vont être majeurs dans les mois à venir pour la pérennité des
acteurs nationaux et locaux qui doivent être à l’écoute du marché et des attentes client.
Rachel BEAUGENDRE
Consultante Commerces
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 375 Le marché de l’investissement
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2021
EVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS
Montants investis en millions d’euros Le taux de rendement
187
7,5% 7,5% 7,5%
160 8,0%
7%
138 7,5% 7,5% 7,5%
7,3%
6,80%
105
6,1%
81 5,9%
5,8%
5,60%
5,5%
2017 2018 2019 2020 2021
Tendance activités Tendance bureaux Tendance bureaux « Prime »
2017 2018 2019 2020 2021 « Prime » « Récents » (Baux fermes de longue durée)
Le montant investit sur notre secteur est orienté à la hausse en 2021, atteignant 160 000 000 € (contre 105 000 000 € en 2020 pour rappel), il s’agit
de la 2e meilleure performance de la décennie passée.
Le regain d’optimisme post crise sanitaire permet d’expliquer cette hausse de 52 % par rapport à 2020.
Les taux de rendement des biens activités prime et bureaux récents retrouvent leur niveau d’avant la crise, tandis que le taux des bureaux prime
poursuit son érosion.
Sur cette classe d’actif, des preneurs de qualité s’engageant sur des durées supérieures à 6 ans, permettent d’atteindre un taux Prime à 5,5%.
Cette compression des taux est induite également par la rareté des opérations d’investissement disponibles sur le Marché, en ce compris le
Marché des locaux industriels et d’activités.
Les Investisseurs au profil institutionnel sont très attentifs pour les bâtiment neufs labélisés assurant une utilisation et des coûts d’exploitations plus
maitrisés (baisse des consommations énergétiques, point primordial dans le contexte géopolitique actuel et à venir).
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 39LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2021
EVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS
Typologie de l’investissement L’investissement en tertiaire est largement majoritaire avec 70 % des montants investis.
C’est sur ce marché que se trouvent le plus d’opportunités d’investissement.
6,00%
Les locaux d’activités s’écroulent à 6 %, alors qu’ils représentaient 41,5 % en 2020.
La demande est très forte pour cette classe d’actif, mais le manque de produit
Bureaux
freine le marché.
24,00%
Commerces
Le commerce en revanche reprend des couleurs à 24 % (contre 1,5% en 2020). Un joli
70% rebond qui s’explique par la levée des restrictions sanitaires.
Activités
A noter que les investisseurs particuliers représentent une part significative des 160 M€
investis sur notre territoire avec plus de 37 M€.
Par ailleurs, la part de l’investissement institutionnel est inversement proportionnelle à
celle de l’investissement particulier.
En effet les privés représentent 74 % du marché de l’investissement par typologie de
client pour 23,7 % du volume des transactions. Inversement, 76,3 % des montants investis
le sont par 26 % d’institutionnels et fonds.
Cette inversion s’explique par le volume des immeubles cibles des institutionnelles qui
sont d’envergure, par rapport à celui des privés, de moindre envergure.
Les institutionnels peuvent non seulement s’engager sur un volume d’investissement plus
conséquent par opération, et supporter un risque supérieur, à ce que peuvent
généralement admettre des investisseurs privés : les immeubles de grande superficie,
sont généralement mono-locataires, ce qui induit un portage très lourd en cas de
vacance.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 Donnés extraites de l’étude de marché 2021 FNAIM Entreprises 38 40LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN 2021
CONCLUSION
Le neuf est visé prioritairement par les Institutionnels au détriments des investisseurs privés,
cela compte tenu des taux plus faibles des opérations neuves, mais aussi des tickets d’entrée
plus conséquents que pour le marché du seconde main.
Par ailleurs les institutionnels sont aujourd’hui très attentifs aux questions environnementales,
et seuls des immeubles aux dernières normes, certifiés, sont de nature à intéresser cette
catégorie d’investisseurs.
En parallèle, nous anticipons une phase d’arbitrage importante des institutionnels
concernant les actifs qui ne répondent plus à ces critères environnementaux.
En effet nombreux d’entre eux au regard de leurs engagements environnementaux affichés
ne peuvent plus se permettre de garder dans leur porte feuille des bâtiments non vertueux.
L’arbitrage est choisi plutôt que des réhabilitations souvent lourdes et difficiles à mettre en
œuvre, surtout en sites occupés.
Ceci devrait permettre aux Investisseurs privés de se positionner sur de belles opportunités et
plus généralement de fluidifier quelque peu le marché de l’investissement qui est très
déséquilibré entre offre et demande au détriment de cette dernière.
Les taux poursuivent leur tendance baissière, et cette orientation ne devrait pas changer à
court et moyen terme aussi longtemps que le coût de l’argent sera faible, et que les autres
produits de rendements (valeurs mobilières et autres) sont peu rémunératrices. Guillaume WOUTAZ
Responsable d’agence
Néanmoins, nous assisterons peut être à une remonté des taux vu le rythme actuel de
Activité / Investissement
l’inflation et le contexte géopolitique.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 41LEXIQUE
L’état des locaux La transaction L’offre
2nde main Demande placée Offre à 6 mois
Tout actif ayant plus de 5 ans et ne Il s’agit de toutes les transactions L’état du stock est arrêté au 31/12/2019.
nécessitant pas de gros travaux de (location, vente, compte propre, L’offre disponible à 6 mois correspond
remise en état. VEFA et BEFA) ayant abouties au aux locaux disponibles avant le 30 juin
cours de l’année N-1 (2019 pour 2020.
cette étude) et donc des sociétés
ayant pris à bail ou acquis un actif.
Neuf VEFA / BEFA Offre à 6/12 mois
Compte propre
Tout actif ayant moins de 5 ans ou La vente ou bail en l’état futur L’état du stock est arrêté au 31/12/2019.
ayant fait l'objet d'une réhabilitation
Il s’agit d’une transaction dans L’offre disponible à 6/12 mois
d’achèvement est une vente ou une
lourde. laquelle une société acquiert un correspond aux locaux disponibles
location d’un programme à
terrain pour y construire un immeuble entre le 30 juin 2020 et le 31 décembre
construire.
pour son propre usage. 2020.
Obsolète Projet en blanc
Tout actif ayant besoin d’une remise en
Un projet de construction est dit
état (réhabilitation) profonde et ne
« blanc » lorsque le promoteur
pouvant être occupé en l'état.
commence les travaux de construction
sans avoir pour autant signé de
promesse de vente ou bail. Cette
construction à lieu car elle répond à
une demande/ attente du marché.
Arthur Loyd - Etude de Marché – Grenoble – Edition 2021 42Arthur Loyd Grenoble
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