Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
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Evaluation de la SCA
FINOTEL 2 dans le
cadre de l’exercice
du droit de retrait des
associés
commanditaires
KPMG Real Estate & Hotels
Janvier 2019
kpmgcf.fr
© 2019 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss 1
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
KPMG Corporate Finance
Tour Eqho - 2 avenue Gambetta
92066 Paris La Défense cedex
A l’attention des Membres du Comité d’engagements
FINOTEL2 SCA
7 rue Paul Albert
75018 Paris
Paris La Défense, le 24 janvier 2019
Objet : Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l’exercice du droit de
retrait des associés commanditaires
Chers Membres du Comité d’engagements, Nous vous remercions de nous avoir offert l’opportunité de travailler avec vous dans
le cadre de l’évaluation de votre société SCA FINOTEL 2 et sommes conscients de
Nous avons le plaisir de vous transmettre la version finale de notre rapport l’enjeu qu’il représente pour votre groupe.
d’évaluation de la société SCA FINOTEL 2 détenant les deux établissements
suivants : l’Absolute Hôtel et l’Hôtel At Gare du Nord.
Nous sommes, bien entendu, à votre disposition pour toute précision souhaitée sur
Ce document comprend : le contenu de ce document.
І une synthèse de notre rapport,
І une analyse du marché hôtelier parisien,
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
І une analyse des performances opérationnelles des 2 hôtels ainsi qu’une
évaluation des fonds propres des sociétés d’exploitation,
І l’évaluation des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l’exercice
du droit de retrait des associés commanditaires.
Mark Wyatt Stéphane Botz
Associé, Associé,
© 2019 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss 2
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
Les contacts de KPMG pour toute question
Sommaire
relative à ce rapport sont :
Mark Wyatt
Associé Base de préparation 4
KPMG Corporate Finance
Tel : 01 55 68 93 00 Limites et remarques importantes 7
markwyatt@kpmg.fr
Synthèse de l’évaluation 9
Stéphane Botz Descriptif des actifs hôteliers 13
Associé
KPMG Real Estate & Hotels
Evaluation de la SCA FINOTEL 2 28
Tel : 01 55 68 69 56
sbotz@kpmg.fr
Sommaire des annexes 32
Nicolas Grall
Senior Manager
KPMG Real Estate & Hotels
Tel : 01 55 68 67 53
ngrall@kpmg.fr
© 2019 KPMG France. KPMG France désigne un ensemble de sociétés opérationnelles juridiquement distinctes. KPMG France est le membre français du
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réseau KPMGInternational, a Swiss
International cooperative.
constitué All indépendants
de cabinets rights reserved. KPMG and
adhérents the KPMG
de KPMG logo are registered
International trademarks
Cooperative, ofde
une entité KPMG
droit International, a Swiss
suisse. Tous droits 3
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE,réservés.
No. OriasLe
13000120
nom KPMG et le logo sont des marques déposées ou des marques de KPMG International.
Base de préparation
Rappel du contexte et des objectifs recherchés
Contexte et objet de l’intervention Objet de l’évaluation, destination des locaux et occupation
І La société SCA FINOTEL 2 a sollicité KPMG Corporate Finance pour la réalisation І Le périmètre de l’évaluation concerne la société SCA FINOTEL 2 détenant deux
d’une mission ayant pour objectif de procéder à l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 fonds de commerce hôteliers.
dans le cadre de l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires. KPMG
І La valeur des fonds de commerce est définie comme le « montant pour lequel un
Corporate Finance effectue cette évaluation en qualité d’expert conformément aux
actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant
termes décrits dans le prospectus visé par l’AMF n° 14-516 du 24/09/2014. Nous
dans des conditions de concurrence normales.
comprenons que ce rapport permettra d’informer les souscripteurs de la SAS
Finotel Invest 2 sur la valeur de la SCA Finotel 2 dans le cadre du droit de retrait І Nos travaux s’inscriront dans une optique de continuité d’exploitation telle que
des associés commanditaires. fournie par le Management (« as a going concern ») et hors synergies liées à un
contexte transactionnel avec un tiers (« on a stand alone basis »).
І La SCA Finotel 2 est détentrice exclusivement de deux sociétés financières (SAS
FINANCIERE BEAUSEJOUR, SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC), elles І La destination des bâtiments, qui concerne le droit de l’urbanisme, correspond à
mêmes détentrices de deux sociétés d’exploitation de fonds de commerce ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments
hôteliers gérés par le groupe les Hôtels en ville (SAS HOTEL DE LA FONTAINE que doit indiquer la demande d'urbanisme relative au bien (permis de construire
BEAUSEJOUR, SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC). Le périmètre de notre ou déclaration préalable selon le cas).
intervention est présenté sur les diapositives suivantes.
І Dans le cadre de cette évaluation d’établissements hôteliers, les locaux sont
І Déterminer la valeur des fonds propres des sociétés d’exploitation : destinés à usage de « Commerce et activités de service - hébergement
hôtelier et touristique »
Etat descriptif des deux hôtels portés par les sociétés d’exploitation du
périmètre Finotel 2 ; І L'usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un
immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et
Analyse de l’environnement concurrentiel et touristique des actifs ; de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes,
les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.
Analyse des résultats historiques et des projections financières des sociétés
d’exploitation préparées par la direction du gestionnaire des 2 établissements ; І Les biens estimés sont tous occupés au travers de baux et de conventions
d’occupation qui nous ont été communiqués par le management Finotel 2
Evaluation des fonds de commerce.
І Déterminer la valeur des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 :
Analyse des flux de trésorerie des sociétés financières et de la SCA
FINOTEL 2 ;
Etablir la valeur des titres de la SCA FINOTEL 2.
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Base de préparation
Principales sources d’informations et situation du gestionnaire des hôtels
Principales sources d’information et méthodologie Gestionnaire des établissements
І Notre analyse porte sur les documents qui nous ont été transmis, et notamment І Nous comprenons que, le Tribunal de Commerce de Marseille a placé la SAS
sur : Maranatha en redressement judiciaire le 27 septembre 2017 et désigné le 17
octobre 2018 la société d’investissement Colony Capital associée au groupe
La « matrice KPMG » transmise à la SCA FINOTEL 2, complétée pour chaque AccorHotels comme repreneur.
établissement par le Management du groupe Finotel 2,
І A la date du présent rapport, les établissements Finotel 2 n’ont pas fait l’objet de
Visites et échanges avec les directeurs des deux hôtels les 18 et 19 décembre redressement judiciaire et ne sont pas directement concerné par la reprise de la
2017, SAS Maranatha. Par ailleurs, nos travaux d’évaluation ne concernent pas la
Entretiens téléphoniques : échanges avec le management de Finotel 2 pour la holding ou la société de gestion Maranatha Gestion.
SCA FINOTEL 2 et du groupe Hotels en Ville afin de compléter notre І Anciennement géré par la société de gestion Maranatha Gestion, les deux hôtels
compréhension des données chiffrées transmises par Finotel 2 incluant les du périmètre Finotel 2 ont récemment changé de gestionnaire, à savoir le groupe
hypothèses de business plan retenues. Les Hôtels en ville, exploitant 15 hôtels à Paris de catégorie 3*, 4* et 5*.
І Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations І En lien avec le changement de gestionnaire et la conduite de travaux de
présentées et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces rénovation, le positionnement des deux hôtels est amené à évoluer vers des
dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au cours de nos segments de Boutique Hôtel 3*. Ainsi, nos travaux d’évaluation reposent sur des
travaux. business plan modélisés sur des hypothèses du nouveau gestionnaire, prenant en
І Plusieurs méthodes peuvent être utilisées afin d’estimer un bien à sa valeur compte la réalisation de travaux d’investissement significatif.
actuelle. KPMG Corporate Finance s’est appliqué à utiliser :
la méthode d’évaluation dite des cash Flow Futurs Actualisés (DCF –
Discounted Cash Flow),
La méthode des « multiples professionnels » selon le chiffre d’affaires et le
Résultat Brut d’Exploitation.
І Les estimations de valeurs sont estimées hors taxes et ont été arrondies à l’Euro
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Base de préparation
Périmètre
Organigramme du périmètre Finotel 2 Présentation des hôtels du périmètre Finotel 2
SCA FINOTEL 2
Actionnaires : 1
FINOTEL INVEST 2 (0,21%)
Investisseurs privés (99,79%)
2
100% 100%
SAS FINANCIERE SAS FINANCIERE
HOTEL ACQUEDUC BEAUSEJOUR
Président : SCA Président :
FINOTEL 2 SCA FINOTEL 2
Capital social : Capital social :
6 713 100 € 4 700 100 €
1 Hôtel At Gare du Nord
100% 100% І Situé au 10 rue Philippe de Girard, 75010, dans le quartier des Gares du
Nord et de l’Est.
1 SAS HOTEL DE 2 SAS HOTEL DE LA
L’ACQUEDUC FONTAINE
BEAUSEJOUR 2 Absolute Hôtel
Président :
І Situé au 1 rue de la Fontaine au Roi, 75011, proche de la place de la
FINOTEL 2 Président :
République et du Canal Saint Martin.
FINOTEL 2
Source : Finotel 2
Note : les pourcentages expriment les quotes-parts de détention
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Limites et Remarques importantes (1/2)
Responsabilités et clauses de réserves
І Notre analyse sera fondée sur l’information disponible dans les bases de données publiques (sites internet des sociétés comparables et bases de données KPMG Corporate
Finance). Nous considérerons l’information fournie par ces bases de données comme exacte et sincère. Par conséquent, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu
responsable des erreurs ou omissions relatives à ces informations.
І Les travaux réalisés ne constituent qu'une référence théorique de valeur du fonds de commerce des établissements à un instant donné, la véritable valeur du fonds de
commerce des établissements étant le prix de marché qui serait librement négocié entre leurs associés respectifs et un nombre représentatif d'acquéreurs potentiels dans
des conditions de marché normales.
І Dans le cadre de la préparation de ce projet de rapport, nos principales sources d’information ont été les documents communiqués par le Management de Finotel 2. Nos
travaux se sont notamment appuyés sur la documentation Excel comprenant les plans d’affaires transmis (C.f. : Base de préparation : éléments du dossier) : nous
n’acceptons aucune responsabilité quant à ces informations. Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations présentées « Management
Finotel 2 » et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au cours de nos travaux.
І Bien que présentant notre meilleure analyse, les travaux d'évaluation ont un but purement indicatif et ne sauraient engager notre responsabilité vis-à-vis de vous-même ou
de tiers, en particulier dans le cas où ces travaux seraient contestés ou différeraient de la valeur retenue dans le cadre d'une transaction.
І Nous n'assumerons aucune responsabilité quant à des interprétations de la loi ou des contrats. Nous n'avons réalisé aucune vérification de l'exactitude des titres de
propriété. Nous supposons que toutes les licences et autorisations d'exercer l'activité des Participations sont effectives.
І Nous n’aurons aucune obligation de mettre à jour notre livrable dans le cas où de nouvelles informations, postérieures à sa date de remise sous sa forme finale, viendraient à
être connues.
І Nos travaux sont menés sur une base indépendante et nos honoraires ne sont en aucun cas liés aux conclusions desdits travaux.
І Ce document fait référence à des « analyses KPMG Corporate Finance ». Ceci signifie que nous avons entrepris, quand cela est indiqué, des analyses de données sous-
jacentes pour arriver à l’information présentée.
І Notre assistance et les conclusions que nous pouvons être amenés à formuler sont conditionnées et reposent sur les données quantitatives et qualitatives, notamment les
éléments comptables et de gestion, remis par le management de Finotel 2.
І Notre analyse est fondée sur l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 en date du 24 janvier 2019. En conséquence, ce document n’apporte aucune information concernant des
éléments à toute autre date.
І Ainsi, l’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.
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Limites et Remarques importantes (2/2)
Limites de nos travaux
І Nous tenons à attirer votre attention sur le fait que la réalisation des prévisions contenues dans notre rapport dépend de la validité des hypothèses sur lesquelles elles sont
fondées. Ces hypothèses devront être revues et révisées de façon à prendre en considération l’évolution des environnements (économique, touristique, etc.) dans lesquels
s’inscrivent les établissements. Par ailleurs, des différences significatives sont en général constatées entre les prévisions et la réalité, du fait d’événements ou de
circonstances qui se déroulent différemment de ce qui est anticipé. En conséquence, nous n’acceptons aucune responsabilité sur la fiabilité de l’information financière
prospective contenue dans ce rapport.
І Nos travaux n’ont pas pour objectif d’émettre une opinion au sens des normes d’audit françaises et internationales (IFAC) sur l’information à laquelle nous avons eu accès.
De plus, les procédures que nous réalisons sont différentes de celles que nous mettrions en œuvre dans le cadre d’une mission d’audit ou de revue au sens des normes
d’audit françaises et internationales (IFAC). En conséquence, nous n’exprimons aucune opinion sur les informations contenues dans le présent document. Notamment, il
n’entre pas dans le champ de notre mission d’auditer les informations qui sont mises à notre disposition. Par ailleurs, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu
responsable dans le cas où certaines informations capitales ne nous seraient pas communiquées ou ne nous seraient que partiellement communiquées.
І Les visites des établissements ont été réalisées dans le but de mieux comprendre le produit et les qualités intrinsèques de l’établissement hôtelier dans son marché de
référence sans observation technique sur le bâtiment et ses composantes (état du bien, des sous-sols, amiante, pollutions, réseaux, etc.). KPMG n’intervient pas comme
diagnostiqueur, géomètre, architecte, notaire, avocat, juriste : il n’est pas habilité à mesurer ou certifier les surfaces, à mener une étude de faisabilité, ni à mener une analyse
approfondie de documents juridiques. Les « avis de valeur » ne prendront donc pas en considération d’éventuels éléments de mise en conformité des actifs.
І Les frais d’établissement de la SCA FINOTEL 2 ont été considéré comme immobilisations incorporelles à l’actif de la SCA FINOTEL 2 et sont ainsi pris en compte dans le
calcul des Capitaux Propres de la SCA FINOTEL 2.
Dans le cadre de l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 (périmètre de 2 hôtels), nous avons tenu compte des limites liées aux prévisions
des performances d’exploitation futures :
І L’évaluation de la SCA Finotel 2 a été effectuée en prenant en compte les redevances versées par les sociétés d’exploitation d’hôtel et par Finotel 2 SCA au gestionnaire
telles qu’elles nous ont été transmises et sont définies dans la documentation liant le Gestionnaire et les sociétés du périmètre Finotel 2. Le niveau de ces redevances n’a
pas été revu par KPMG Corporate Finance.
І L’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.
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Synthèse de l’évaluation
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actif
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9
Synthèse de l’évaluation
Analyse du marché hôtelier parisien
Rayonnement et attractivité de Paris Capitale Evolution des nuitées hôtelières françaises et étrangères à Paris
І La demande touristique du marché hôtelier parisien se caractérise par un
mix clientèle diversifié en terme d’origine, lui permettant d’être résiliente car TCAM 2017-2013 : -0,6%
peu dépendante des conjonctures de chaque pays.
І Si les attentats de décembre 2015 ont principalement nuit à l’image de la 40 000 36 679 36 031 35 200 35 553 34 997
destination France auprès des clientèles étrangères, notamment asiatiques 35 000 31 843
en milliers de nuitées
et américaines, le marché national a permis aux hôteliers parisiens de
30 000
maintenir un taux d’occupation à 73% toutes catégories confondues.
25 000
І La densité de mix clientèle du marché parisien se traduit également en 68% 68% 67% 67% 70%
65%
termes de segmentation affaires / loisirs. 20 000
Paris capte un volume important de clientèle loisirs, notamment grâce à 15 000
ses monuments, son atmosphère et aux différentes activités qu’elle 10 000
propose (shopping, parc d’attraction, etc.). La clientèle loisirs de Paris 32% 32% 33% 35% 33%
5 000 30%
intra-muros correspondait en 2017 à 54% des nuitées totales.
0
La capitale française demeure également une place majeure du 2013 2014 2015 2016 2017 Nov YTD
tourisme d’affaires, se classant parmi les premières villes 2018
internationales en nombre de réunions organisées. La clientèle affaires France Etranger
a représenté 46% des nuitées hôtelières à Paris intra-muros en 2017.
Evolution des taux d’occupation annuels à Paris sur 10 ans
Reprise de
Crise financière mondiale Attentats 2018 vers une
l’activité
Résilience du marché parisien et retour aux standards de année record
marché + 3,2 pts
- 4,3 pts - 6,8 pts + 6,3 pts
І L’activité hôtelière française est coutumière d’importantes variations de 80% 80% 79% 79% 79%
82%
78% 77%
fréquentation en relation avec des événements internationaux macro- 74%
76%
73%
économiques ou de société.
І On observe sur les 30 dernières années une certaine résilience du marché
avec des taux d’occupation revenant rapidement à leurs niveaux à la suite
d’événements exceptionnels. Les performances des hôteliers parisiens en
2018, au-dessus des moyennes de marché, prouvent également et de
nouveau, la résilience de ce marché face aux éléments conjoncturels.
Source : Office de Tourisme de Paris
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de l’évaluation
Présentation des deux hôtels du périmètre Finotel 2
Hôtel At Gare du Nord - 3* NN, 76 chambres Performances d’exploitation 2018 (oct. 2017 – sept. 2018)
І L’hôtel souffre aujourd’hui d’une décoration vétuste
due aux faibles niveaux d’investissements réalisés les
Performances de l'Hôtel At Gare du Nord - 2018
dernières années. Toutefois, sa localisation à
proximité des Gares du Nord et de l’Est lui permet de Taux d'occupation 73% Chiffre d'affaires (HT) 1 282 K €
maintenir ces performances d’exploitation en l’état. Prix moyen (HT) 60 € EBIT (HT) -90 K €
Résultat Brut D'exploitation (HT) 290 K € Free Cash Flow (HT) -41 K €
І La concurrence de proximité est essentiellement
constituée d’établissements indépendants de petite Note : les montant en € sont indiqués hors taxes
capacité, rarement rénovés. Le Résultat Brut d’Exploitation indiqué prend en compte les honoraires de gestion versé par l’établissement.
Absolute Hôtel – N.C., 38 chambres
І L’établissement dispose d’un positionnement
« loisirs » grâce à sa proximité avec le quartier de Performances de l'Absolute Hôtel - 2018
République et son positionnement hybride entre hôtel Taux d'occupation 94% Chiffre d'affaires (HT) 857 K €
et auberge de Jeunesse.
Prix moyen (HT) 60 € EBIT (HT) -70 K €
І La concurrence de proximité sur son positionnement Résultat Brut D'exploitation (HT) 112 K € Free Cash Flow (HT) -28 K €
actuel est essentiellement constituée
Note : les montant en € sont indiqués hors taxes
d’établissements indépendants de petite capacité.
Le Résultat Brut d’Exploitation indiqué prend en compte les honoraires de gestion versé par l’établissement.
Source : Management Finotel 2
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de l’évaluation
Evaluation de la SCA FINOTEL 2
Tableaux de synthèse de l’évaluation de la SCA Finotel 2
SAS HOTEL DE LA FONTAINE BEAUSEJOUR - SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC - AT Gare du
Sociétés d'exploitation d'hôtels
ABSOLUTE Nord
Valeur d'entreprise 3 392 5 262
Valeur des fonds propres 3 064 4 766
Sociétés financières d'hôtels SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC
Valeur totale des fonds propres 2 579 4 605
Valeur des titres des sociétés d'exploitation 3 064 4 766
Dette nette et autres actifs et passifs 485 161
FINOTEL2 SCA SCA FINOTEL 2
Valeur totale des fonds propres 10 205
Valeur des titres de particitpation 7 601
Dont SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR 2 579
Dont SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC 4 605
Dette nette et autres actifs passifs 2 604
FINOTEL2 SCA
Valeur totale des fonds propres Nombre de titres Valeur par titre
10 205 16 592 615,06 €
Tableaux non contractuels
Sources : Données Management Finotel 2 / Analyses KPMG
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Des
cript
if
Descriptif des actifs
des hôteliers
actif
s
hôt
elier
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13Hôtel At Gare du Nord
Paris
Source : Hôtel At Gare du Nord
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Hôtel At Gare
Accessibilité et localisation
du Nord – Pari s
Localisation et accessibilité de l’hôtel Façade de l’hôtel dans son environnement immédiat
La Motte Picquet
Aéroport CDG
44 min Grenelle
Opéra (14 min)
Montmartre (25 min)
2 Gare du
Nord
9 min
4 5
RER
D B
Gare de l’Est
10 min
7
Aéroport Roissy
44 min
Sources : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance. Sources : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance.
Une localisation à mi-chemin entre les gares du Nord et de l’Est Importance d’une clientèle étrangère et de passage
І L’hôtel At Gare du Nord est localisé derrière la Gare de l’Est, à environ 5 minutes І Situé en angle de rue, l’hôtel bénéficie d’une bonne visibilité depuis la rue.
de marche des gares du Nord et de l’Est. L’environnement immédiat de l’établissement correspond à des rues calmes,
І 1ère gare d’Europe en termes de fréquentation, la Gare du Nord accueille 700 000 cependant la proximité des lignes de chemin de fer (en face de l’hôtel) peuvent
voyageurs par jour, soit 200 millions chaque année. D’envergure internationale occasionner des nuisances sonores importantes.
(Grande Bretagne par l’Eurostar, Belgique et Pays-Bas par le Thalys) la Gare du І Les commerces les plus proches sont situés Rue Louis Blanc, qui affiche une offre
Nord représente également un axe majeur de flux nationaux et francilien (RER, diversifiée de boutiques et restaurant (restaurants, snacks) à moins de 5 minutes
Transilien, métro). La Gare de l’Est a accueilli plus de 33 millions de voyageurs en de marche.
2016. І At Gare du Nord capte essentiellement une clientèle française et étrangère
І L’hôtel bénéficie ainsi d’une accessibilité aisée permettant de se déplacer dans (Anglaise et Allemande) de passage transitant par la gare du Nord, la gare de l’Est
Paris et de rejoindre les aéroports d’Orly et de CDG facilement. ou encore l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle. L’établissement attire également
des groupes sur des plus longs séjours (policiers, et étudiants notamment).
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Hôtel At Gare du Nord – Pari
Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (1/2)
s
Caractéristiques de l’établissement Localisation et concurrence
Concurrent principal :
Caractéristiques de l'Etablissement At Gare du Nord
Hôtel 1 Hotel Montana La Fayette (2*NN, 23 #)
Nom de l'établissement At Gare du Nord Gare du At Gare du Nord
Nord
2 Hôtel Albert 1er (3*NN, 54 #)
Adresse 10 Rue Philippe de Girard, 75 010 Paris
3 Ibis Styles (3*NN, 163 #)
Fiche d'identité de l'hôtel
Catégorie 3* NN Concurrents secondaires :
1
Nombre de chambres 43 1 2 Hôtels 3*NN
Date d'acquisition 2014 2 3 Hôtels 2*NN
Prix d'acquisition 7 500 000 € Gare de Projet identifié et hôtel ouvert récemment :
Mode de détention Fonds de commerce l’Est 1 25hours Hotel Terminus Nord
Contrat de franchise signé depuis 3 ans avec B&B mais non mis en
Date et montant des travaux (NC, 237 #) 2018
place pour le moment
Enseigne (s'il y a lieu) Sans enseigne 2
OKKO Hotels Paris Gare de l’Est
Source : Management Finotel 2 Source : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance. (4*, 170 #) 2019
Présentation et appréciation qualitative de l’actif Positionnement de l’établissement sur la destination
І L’Hôtel At Gare du Nord possède 76 chambres classées 3*NN réparties en І Le 10ème arrondissement est composé principalement d’hôtels moyen de gamme
quatre catégories : 16 Single, 22 Double, 36 Twin et 2 Triple. Toutes les (56 % d’établissements 3* d’une moyenne de 54 clés et 23 % de 2*). L’offre
chambres bénéficient d’un double vitrage, de cabines de douche et WC. hôtelière se concentre autour des deux gares qui constituent les deux pôles de
І L’établissement dispose d’une salle de petit-déjeuner de 44 couverts située en concurrence et captent l’essentiel de la demande.
sous sol. L’établissement ne propose pas de restauration, en lien avec le grand І La fréquentation de ces deux gares attire de nombreux investisseurs qui y voient un
nombre d’offres localisées à proximité. Un distributeur automatique est situé potentiel de demande et de nouveautés important. Le groupe AccorHotels a ouvert
dans la réception de l’hôtel. le 25hours Hotel Terminus Nord en 2018, un nouveau concept hôtelier, et l’OKKO
І L’hôtel souffre aujourd’hui d’une décoration vieillissante (partie commune et Hotels Paris Gare de l’Est devrait ouvrir prochainement.
chambres) et se positionne à mi-chemin entre les catégories 2* et 3*. Toutefois, І L’établissement est pour le moment concurrencé par l’ensemble des hôtels
la majorité des salle de bain sont rénovées et la literie apparait récente. indépendants de catégorie 2*/3*, localisés à proximité des gares du Nord et de l’Est
І Des travaux de voierie venant d’être réalisés par la Marie de Paris ont provoqué et proposant des tarifs attractifs (Hôtel Montana La Fayette, Hôtel Albert 1er, etc.).
des mouvements dans les sols et entrainé plusieurs problèmes techniques au І Après rénovation, la concurrence évoluera vers des hôtels 3* au positionnement
sein du bâtiment de l’hôtel (fuites, fissures, etc.). Ces travaux terminés, le début tarifaire plus élevé, tels que l’Ibis Styles Paris Gare de l’Est Château Landon ou
du projet de rénovation (rafraichissement) de l’établissement commencera début d’hôtels indépendants comme l’Hôtel Hor (qui dispose également d’une cours
2019. intérieure).
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Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (2/2)
s
Appréciation du produit Qualité du positionnement
Critères Commentaires
Extérieurs de І Situé dans le quartier des gares, à l’angle de la rue de l’Aqueduc et la Accessibilité de l'hôtel
l’hôtel rue Philippe de Girard, l’hôtel est facilement accessible depuis les
transports en commun. Le bandeau placé sur la façade de la rue de 3
l’Aqueduc offre à l’établissement une bonne visibilité extérieure 2,5
depuis la Gare du Nord. Rénovée en 2011, la façade de l’immeuble 2
comprend des balcons en ferronnerie sur les 5 étages, apparait Concurrents 1,5 Attractivité de la zone
lumineuse et se distingue par rapport ainsi aux autres bâtiments du hébergement à 1 pour la clientèle
boulevard plus sombre. proximité 0,5 affaires
0
Hall et réception І De relative grande superficie pour un établissement 3* indépendant,
la réception ouvre sur deux espaces d’attente. Le premier espace
visible depuis l’entrée comporte deux fauteuils, le deuxième, plus
grand, correspond à un salon dans lequel les clients s’installent plus
longuement.
Espaces communs І Les espaces communs sont composés des deux salles d’attente en Attractivité de la zone
réception et d’une salle petit-déjeuner. Les couloirs et escaliers Qualité du foncier pour la clientèle
souffrent d’une décoration vieillissante. L’hôtel dispose également
Sources : KPMG Corporate Finance
d’une cour extérieure, principalement utilisée l’été, permettant de Note : 1 (borne basse) à 3 (borne haute)
prendre des consommations rapides et de rejoindre les chambres par Ces critères d’appréciation de l’actif permettent de déterminer le bêta utilisé pour la
un escalier de secours en métal. construction du taux d’actualisation. cf page 50.
Restauration І L’hôtel ne propose pas de restauration mais dispose d’une salle petit-
déjeuner en sous-sol pouvant accueillir 44 personnes assises. Le І L’établissement se caractérise par sa proximité des gares et capte
petit-déjeuner est servi sous forme de buffet froid et n’est pas ainsi essentiellement une clientèle de passage de court séjour. Non
accessible au personnes à mobilité réduite (pas d’accès ascenseur à rénové à ce jour, l’hôtel souffre d’une décoration vieillissante ne lui
ce jour). permettant pas de se positionner réellement comme établissement 3*.
Chambres І Simples et fonctionnelles, les chambres apparaissent vétustes en І Le projet de rénovation envisagé en Boutique Hôtel 3* nous semble
termes de décoration et d’ameublement. Toutefois la literie est de en cohérence avec le produit hôtelier, sa localisation et son quartier.
qualité, en accord avec les principales attentes des clients pour ce L’hôtel offrirait une offre 3* de qualité, se différenciant des hôtels
type de concept. Les salles de bains sont toutes équipées d’une affiliés aux enseignes intégrées à proximité des gares du Nord et de
cabine de douche, rénovées récemment pour la majorité. L’hôtel ne l’Est par un positionnement Boutique Hôtel.
dispose pas aujourd’hui de chambre PMR.
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Un projet de rénovation finalisé en 2019
– Pari s
Repositionnement en Boutique Hotel 3* Détails des travaux
І L’hôtel At Gare du Nord n’a pas bénéficié de travaux de rénovation depuis
l’acquisition, s’expliquant en partie par des problématiques de permis de І Installation de la climatisation dans les chambres et les
construire et de travaux de voierie ayant eu des incidences structurelles parties communes ;
sur le bâtiment.
І Sécurisation de l’entrée ;
І L’hôtel a reçu l’avis favorable de la commission de sécurité permettant la
І Mise aux normes des plans d’évacuation ;
poursuite d’exploitation de l’hôtel en l’état (source management Finotel 2).
І Changement de la décoration (peintures, revêtements
І Suite à l’arrivée d’un nouveau gestionnaire (le groupe Les Hôtels en ville,
muraux) et du petit mobilier (salon et salle de petit-déjeuner) ;
hôtel anciennement exploité par Maranatha Gestion), un nouveau projet
de rénovation de l’hôtel est envisagé.
І Les travaux devraient débuter le 1er mars 2019, dans l’objectif de І Remplacement des fenêtres pour une meilleure isolation
repositionner l’établissement en un Boutique Hôtel 3*. phonique et thermique ;
І Ces investissement sont constitués uniquement de travaux de décoration І Remplacement des moquettes ;
et de rafraichissement, ne nécessitant pas de dépôt de permis de І Rénovation de l’appareillage électrique et rajout d’éclairages ;
construire ni d’autorisation de travaux. І Remplacement de la literie et du petit mobilier (chaises,
І Les travaux seront menés étage par étage afin de permettre au mieux bureaux, chevets, rideaux) ;
l’ouverture de l’hôtel pendant la période de travaux où 75% des chambres І Rénovation complète de certaines salles de bain ;
devraient toutefois être immobilisées.
І Remise en peinture des murs et plafonds ;
І Le budget des travaux s’élève à 922 k€ HT, détails indiqués ci-dessous :
І Fermeture des faux-plafonds en dalles par du BA13 ;
Budget Travaux et Equipements Global Hotel
І Remplacement des moquettes ;
Designation TOTAL HT І Changement de la signalétique ;
Total General Hotel 396 560 €
І Remplacement des spots par des éclairages en LED.
Total Travaux / Equipements Etages 428 887 €
Total Travaux Et Equipements Rdc / R-1 56 200 €
Aleas & Divers 40 000 €
Total General Hotel 921 647 €
І Le projet de repositionnement envisagé devrait permettre à l’établissement de monter en gamme et d’afficher une hausse significative du prix moyen et taux d’occupation.
Le positionnement Boutique Hôtel 3* devrait permettre à l’établissement de se différentier par rapport aux principaux hôtels sous enseigne à proximité des deux gares du
Nord et de l’Est.
Source : Management Finotel 2
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Business Plan prévisionnel transmis par le Management Finotel 2
Evolution et prospection de la performance de l’hôtel Business Plan Prévisionnel - At Gare du Nord
Réal. Réal. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév.
І En cohérence avec la dynamique du marché parisien, l’hôtel affiche un taux Année 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
d’occupation à 73% en 2018, en forte hausse par rapport à 2017 (+ 7 points). Performances commerciales
Suivant la même dynamique, le prix moyen a progressé de 6 € HT en 2018 pour Taux d'occupation 66% 73% 36% 59% 80% 81% 82% 83%
atteindre 60 € HT. RMC (€ HT) 54 € 60 € 62 € 102 € 104 € 105 € 106 € 107 €
RevPAR 36 € 44 € 23 € 60 € 83 € 85 € 87 € 89 €
І L’hôtel devrait bénéficier de travaux de rénovation significatifs du 1er mars au 31
décembre 2019 (cf. slide projet). Les performances de l’hôtel en 2019 et 2020 Chiffre d'affaires
Hébergement 994 1 219 626 1 657 2 300 2 349 2 419 2 477
(période comptable de octobre à septembre) ont ainsi été modélisées à la baisse, Evol. N/N-1 -18% 23% -49% 165% 4% 2% 3% 5%
en cohérence avec la fermeture de 75% des chambres pendant la durée des % du CA total 96% 95% 96% 92% 91% 91% 91% 91%
travaux et les nuisances éventuelles liées à la réalisation des travaux. Restauration 40 56 28 143 218 225 237 244
І Repositionné en Boutique hôtel 3*, l’établissement augmenterait significativement % du CA total 4% 4% 4% 8% 9% 9% 9% 9%
Ventes Diverses 2 7 0 1 2 2 2 2
ses performances commerciales à partir de 2020. Le prix moyen s’élèverait à 105 % du CA total 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
€ HT en 2022, avec un taux d’occupation de 81%, en cohérence avec les CA Total 1 035 1 282 654 1 801 2 520 2 576 2 658 2 723
performances observées sur des hôtels positionnés sur ce segment et à grande Evol. N/N-1 -19% 24% -49% 175% 5% 2% 3% 6%
proximité de la gare du Nord. Coûts opérationnels
І Le chiffre d’affaires de l’hôtel afficherait une forte croissance après rénovation, il dont Coûts matières 28 40 17 56 85 88 92 95
passerait de 1 282 k€ HT en 2018 à 2 723 k€ HT en 2024. % du CA restauration 70% 72% 60% 39% 39% 39% 39% 39%
dont Frais de personnel 439 453 309 518 627 635 651 664
% du CA total 42% 35% 47% 29% 25% 25% 25% 24%
Impact de l’évolution sur les charges opérationnelles de l’hôtel dont Autres coûts opérationnels 339 388 177 459 641 654 672 686
Total Coûts opérationnels 805 881 503 1 033 1 353 1 377 1 415 1 446
І S’élevant à 35% du chiffre d’affaires total en 2018, le ratio de frais de personnel Evol. N/N-1 9% -43% 105% 3% 2% 3% 5%
sur le chiffre d’affaires total devrait être optimisé après rénovation en lien avec la RBE avant honoraires de gestion 230 401 151 768 1 167 1 199 1 242 1 277
hausse des performances commerciales de l’établissement pour atteindre 25% du % du CA total 22% 31% 23% 43% 46% 47% 47% 47%
Honoraires de gestion 79 74 32 115 169 173 179 183
CA total, en-dessous des ratios observés sur le marché des hôtels 3* parisiens en
% du CA total 8% 6% 5% 6% 7% 7% 7% 7%
2017 (36,1%). Redevances Finotel 2 38 38 38 38 38 38 38 38
І Le ratio de coûts matières restauration devrait être optimisés les années à venir et RBE après honoraires de gestion 114 290 82 615 960 989 1 026 1 057
se rapprocher des moyennes observées sur les hôtels 3* sans restaurant (35% - % du CA total 11% 23% 13% 34% 38% 38% 39% 39%
CFE, CVAE et Taxe foncière 15 13 13 13 14 14 14 14
38% du CA restauration en 2017).
Assurance immeuble 4 3 3 5 5 5 5 5
EBITDAR 94 273 65 597 941 970 1 007 1 038
D&A 90 49 126 159 149 111 119 119
Evolution des résultats opérationnels Loyer 239 315 239 239 243 246 250 254
І L’hôtel affichait un niveau de résultat brut d’exploitation en-dessous des ratios % du CA total 23,1% 24,6% 36,5% 13,3% 9,6% 9,6% 9,4% 9,3%
observés sur les hôtels 3* parisiens sans restaurant (36,1% du CA en 2017). Ce EBIT -235 -90 -300 199 529 587 606 624
dernier progresserait mécaniquement suite à l’amélioration significative du prix Déficit reportable
Impôts et taxes 0
159
0
459
0
260
0
0
71
0
156
0
161
0
165
moyen pour atteindre 47% du CA total avant honoraire de gestion. Variation du BFR 22 -143 -4 -2 -3 -5
Frais de renouvellement (FF&E) - - 39 9 20 26 32 41
% du CA total 0% 0% 6% 0% 1% 1% 1% 1%
CAPEX 0 0 614 307 0 0 0 0
FCF -849 184 591 518 536 542
Source : Management Finotel 2, retraitement KPMG Corporate Finance
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Evaluation de la société d’exploitation
– Pari s
Projection des surplus disponibles At Gare du Nord
Réal. Réal. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév.
ANNEES 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Recettes totales 1 282 654 1 801 2 520 2 576 2 658 2 723 2 766 2 810 2 855 2 901
RBE après honoraires de gestion 290 82 615 960 989 1 026 1 057 1 074 1 091 1 108 1 126
RBE en après honoraires de gestion % du CA 23% 13% 34% 38% 38% 39% 39% 39% 39% 39% 39%
EBITDAR 273 65 597 941 970 1 007 1 038 1 054 1 071 1 088 1 106
EBITDAR en % du CA 21% 10% 33% 37% 38% 38% 38% 38% 38% 38% 38%
D&A 49 126 159 149 111 119 119 134 147 159 168
Loyer 315 239 239 243 246 250 254 256 259 262 264
EBIT -90 -339 190 529 587 597 624 581 581 582 586
Déficit reportable 159 459 260 0 0 0 0 0 0 0 0
Impôts et taxes 0 0 0 71 156 161 165 154 154 154 155
Variation du BFR 0 22 -143 -4 -2 -3 -5 -5 -2 -2 -2
Frais de renouvellement (FF&E) 0 39 9 20 26 41 41 83 84 86 87
CAPEX 0 614 307 0 0 0 0 0 0 0 0
FCF -888 176 591 518 518 542 483 491 503 514
Tableaux non contractuels
Source : Management Finotel 2, retraitement KPMG Corporate Finance
Méthodologie fondée sur les Cash Flows actualisés (DCF) et sur les approches professionnels Valeur Fonds de commerce selon DCF
І Pour l’hôtel At Gare du Nord, le taux d'actualisation estimé est de 8,1% en cohérence avec la localisation et l’accessibilité aisée Taux d'actualisation 8,1%
de l’établissement, son attractivité vis-à-vis de la clientèle d’affaires et de loisir en lien avec sa proximité des gares du Nord et de Taux de capitalisation 6,5%
l’Est. Ce taux d’actualisation tient également compte d’une prime de risque liée à la réalisation de travaux et au changement de Valeur totale (en k€) 5 262
positionnement de l’hôtel.
Valeur par chambre (en k €) 69
І Le taux de croissance à long terme est estimé à + 1,6%, correspondant au taux d’inflation prévisionnel long terme.
І La valeur terminale du bien est calculée selon la formule de Gordon Shapiro selon le taux d’actualisation et le taux de croissance Valeur Fonds de commerce selon multiple
long terme précédemment défini. (Détails en annexe - Méthodologie fondée sur les Cash Flow actualisés)
Chiffre d'Affaires moyen (en k€) 1 645
І Sur la base de la méthode DCF et des paramètres décrit ci-dessus, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à Multiple appliqué 4
5 262 K€. Valeur totale (en k€) 6 578
І Sur la base de la méthode des multiples transactionnels, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à 6 578 K€. Valeur par chambre (en k €) 87
Valeur d’entreprise retenue
І En lien avec le contexte de poursuite d’activité dans lequel s’inscrivent nos travaux, la valeur d’entreprise de l’hôtel retenue
correspond à l’avis de valeur estimé selon la méthodologie fondée sur les cash-flow actualisés; à savoir 5 262 k€, soit, 69 k€ par
chambre.
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Paris
Source : Hôtel Absolute
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Accessibilité et localisation
– Pari s
Localisation et accessibilité de l’hôtel Façade de l’hôtel dans son environnement immédiat
Gare de l’Est (8 min)
Gare du Nord (10 min)
Canal Saint-
Martin <
Place de la
Marais République Site de l’hôtel
17 min 4 min
M
11 9 8 5 3
Sources : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance. Sources : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance.
Insertion au cœur d’un quartier animé et jeune de la capitale Un hôtel / hostel sous le thème du street-art
І Entre les 10ème et 11ème arrondissements, l’ABSOLUTE Hôtel Paris se trouve à І L’environnement direct de l’hôtel est constitué de nombreux commerces
moins de 100 mètres du Canal Saint-Martin représentant un axe touristique et (alimentaires, boutiques, cafés…) qui rendent le quartier vivant auprès des
passant. touristes et des habitants.
І L’hôtel se situe à proximité immédiate de la Place de la République et bénéficie І Suite aux travaux de rafraichissement de l’hôtel, la façade est décorée sur le
ainsi d’une bonne accessibilité pour rejoindre les principaux pôles d’attractivité thème du street art faisant ressortir l’entrée de l’immeuble par rapport aux autres
parisiens : lignes de métro 3, 5, 8, 9, 11 et bus. bâtiments du boulevard. Toutefois, le nom de l’hôtel apparait difficilement lisible
І Le 11ème arrondissement est un arrondissement qui bénéficie d’une forte depuis la rue, limitant la visibilité de l’établissement.
attractivité, liée aux quartiers et à la vie nocturne animés autour des Places de la І En lien avec son positionnement (actuellement hybride entre hôtel et auberge de
République et de la Bastille. jeunesse mais qui sera repositionné) et sa localisation, l’établissement capte
І L’établissement est proche du Marais, quartier à la renommée internationale et aujourd’hui majoritairement une clientèle de loisir, jeune et étrangère : environ
célèbre notamment pour ses nombreux magasins de mode haut-de-gamme et ses 75% de la clientèle est d’origine étrangère (Amérique latine et Italie notamment) et
galeries d’art. A ce titre, le Marais fait également partie des 12 Zones Touristiques 75% vient pour des séjours de loisirs. La part de la clientèle d’affaires (25%) se
Internationales de Paris. développe néanmoins grâce à la proximité de l’établissement avec un centre de
formation et des théâtres.
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